Organizacija ima nedokončan gradbeni projekt. Kako ga lahko prenesete na drugega razvijalca? Kako pravilno izračunati stroške, katere dokumente sestaviti? Preberi članek.
Vprašanje: Kako prenesti nedokončano gradnjo na drugega razvijalca? Kako izračunati stroške? Kaj je vključeno v stroške? Katere dokumente je treba prenesti? Kako? Kako upoštevati stroške, ki niso šli samo za ta gradbeni objekt? (npr. pisarna, pisarniška najemnina itd.)?
Odgovor: Nedokončani objekt je uvrščen med nepremičnine. Razvijalec ima pravico do prodaje, če so gradbena dela v objektu ustavljena in je razvijalec vpisal lastništvo objekta. Pisno sestavite kupoprodajno pogodbo. Prav tako je treba registrirati prenos lastništva na kupca. Prenos predmeta na kupca se formalizira z listino o prenosu.
Razumni stroški, ki jih ima izvajalec v zvezi s pripravami na gradnjo in pri izvedbi gradbenih del, tvorijo knjigovodsko vrednost gradnje v teku. Razvijalec upošteva stroške gradnje na računu 08 "Naložbe v dolgoročna sredstva".
Prodajna cena se pripozna kot prihodek od prodaje, knjigovodska vrednost pa je vključena v nabavno vrednost prodaje nepremičnine.
Registracija lastništva
Za uresničitev (prenos) nepremičnine v gradnji je organizacija dolžna registrirati lastništvo nad njo kot predmet nepremičnine (člen, Civilni zakonik Ruske federacije,). Taka registracija je možna le, če je bila pogodba z izvajalcem že prekinjena (klavzula 16 dodatka k informacijskemu pismu predsedstva vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. februarja 2001, št. 59). Če lastninska pravica ni vpisana v objekt nedokončane gradnje, je z njim nezakonito opravljati transakcije (glej na primer sklepe Zvezne protimonopolne službe Volškega okrožja z dne 21. marca 2006 št. A12-4486 / 05-C47, Zahodno-sibirskega okrožja z dne 20. marca 2006 št. F04-1130 / 2006 (20855-A45-5), okrožje Volgo-Vyatka z dne 23. maja 2007 št. A43-29587 / 2006-28 -626).
Registracijski urad lahko zahteva tudi potrdilo o virih financiranja gradnje. Takšno potrdilo potrjuje odsotnost pravic tretjih oseb do gradbenega objekta (). Za to potrdilo ni enotnega obrazca. Zato je lahko sestavljen v kateri koli obliki.
Specialist registracijskega organa izda potrdilo, ki potrjuje sprejem dokumentov za državno registracijo (). Registracija se izvede najkasneje v enem mesecu od datuma predložitve dokumentov (klavzula 3 13. člena zakona z dne 21. julija 1997, št. 122-FZ).
Pravice do tega objekta izvirajo iz osebe, ki financira gradnjo (od investitorja).
Pravice do objekta pripadajo vlagatelju
Če pravice do objekta nedokončane gradnje pripadajo privabljenemu investitorju, mu razvijalec (ali tehnični kupec) najprej prenese predmet gradnje po zakonu. Odraz prenosa predmeta v računovodstvu z objavo:
V breme podračuna 76 "Poravnave z vlagateljem" Kredit 08-3
- objekt nedokončane gradnje je bil prenesen na vlagatelja;
V breme podračuna 76 "Poravnave z vlagateljem" Kredit 19
- prenesla DDV na objekt nedokončane gradnje na vlagatelja.
Vlagatelj prispe do tega predmeta, kar odraža v svojem računovodstvu na računu 08-3, formalizira lastništvo nad njim in ga nato proda.
Lastninske pravice pripadajo razvijalcu
Če pravice do objekta pripadajo razvijalcu (razvijalec sam vlaga v gradnjo), potem lastnik registrira lastništvo in predmet proda.
Realizacija in prenos lastništva
Izvedba objekta v izgradnji se izvaja na podlagi pisno sklenjene kupoprodajne pogodbe (). Prenos lastništva nad gradnjo na kupca mora biti registriran ().
Skupaj z lastništvom nedokončanega gradbenega objekta prodajalec prenese tudi pravico do zemljiške parcele, ki jo ta objekt zaseda. V tem primeru je prodajalec lahko lastnik zemljišča, na katerem se nahaja nedokončan gradbeni objekt, ali pa ga da v najem. V drugem primeru kupec pridobi pravico do uporabe zemljišča pod enakimi pogoji kot prodajalec nedokončanega gradbenega objekta. Poleg tega je izvedba objekta dovoljena brez soglasja lastnika tega mesta, če to ni v nasprotju s pogoji uporabe zemljišča, določenimi z zakonom ali sporazumom. Ta postopek izhaja iz Civilnega zakonika Ruske federacije.
Dokumentiranje
Prenos predmeta na kupca je formaliziran z listino o prenosu (). Za to dejanje ni enotne oblike. Zato lahko stranki sestavi prenosni akt v kakršni koli obliki. V tem primeru mora akt vsebovati obvezne podrobnosti, določene v 2. odstavku 9. člena zakona z dne 6. decembra 2011 št. 402-FZ.
Računovodstvo
Pripoznavanje prihodkov se odraža v dobropisu računa 91 "Drugi prihodki in odhodki". V tem primeru se nabavna vrednost nedokončanega objekta pripozna med drugimi odhodki in se odpiše v breme računa 91 »Drugi prihodki in odhodki« (str., PBU 10/99).
Razmislite o izvajanju objekta nedokončane gradnje z naslednjimi transakcijami:
Breme 62 Kredit 91-1
-
odraža izvedbo objekta gradnje v teku;
Breme 91-2 Kredit 68 podračuna "Izračuni za DDV"
- obračunan DDV.
Znesek državne dajatve, plačane za registracijo predmeta, je vključen v stroške prodaje (klavzula 12 PBU 5/01) ali druge stroške (klavzula 8 PBU 6/01). Odrazite to operacijo z objavo:
Breme 91-2 Kredit 68 podračuna "Državna dajatev"
- je bila upoštevana državna dajatev za registracijo lastništva nepremičnine v gradnji.
Organizacija, ki prenaša nepremičninski predmet, katerega lastništvo je predmet državne registracije, ga mora odpisati iz računovodstva v času dejanskega odtujitve, ne glede na državno registracijo lastninske pravice (dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 22. marca 2011 št. 07-02-10 / 20).
Če dejanski prenos predmeta sovpada z datumom državne registracije, opravite napotitev:
Breme 91-2 Kredit 08-3
- so bili odpisani dejanski stroški nedokončane gradnje.
Če je bil predmet prenesen pred prenosom lastništva, vnesite v računovodstvo vnose:
V breme 45 podračuna "Preneseni nepremičninski predmeti" Kredit 08-3
- so bili odpisani stroški predmeta registracije;
Breme 91-2 Kredit 45 podračuna "Preneseni nepremičninski predmeti"
- se pripoznajo stroški za upokojeno gradnjo (po državni registraciji prenosa lastništva).
8.3. Zamenjava razvijalca s prodajo "nedokončanih"
Poleg prenosa pravic na zemljiški parceli morata stranki skleniti kupoprodajno pogodbo za objekt v izgradnji. Prej je stari razvijalec formaliziral lastništvo nedokončanega gradbenega objekta, kar je zahteva veljavne zakonodaje (člen Civilnega zakonika Ruske federacije).
Razumni stroški, ki jih ima razvijalec v zvezi s pripravami na gradnjo in pri izvedbi gradbenih del, tvorijo knjigovodsko vrednost gradnje v teku. To so stroški, povezani s pridobitvijo pravice do zakupa zemljiške parcele, z različnimi vrstami soglasij, najemninami za zemljišča, stroški inženirskih raziskav, projektnimi deli, opravljenimi gradbenimi in montažnimi deli itd.
Prodajno ceno stari razvijalec pripozna kot izkupiček od prodaje, knjigovodska vrednost pa je vključena v stroške, povezane s prodajo nepremičnine.
Prodaja nedokončane gradnje je obdavčena z DDV, ne glede na to, ali gre za stanovanjsko ali nestanovanjsko gradnjo. V tem primeru se davek na dodano vrednost, ki ga je investitor plačal pri pripravah na gradnjo in za dokončana gradbena dela, sprejme kot odbitek po ustaljenem postopku.
O čem se bo razpravljalo:če razvijalec prodaja nedokončano nepremičnino, ali bi jo morali šteti za nepremičnino? Kako sestaviti dokumente? Ali obstajajo kakšne posebnosti pri izračunu davkov?
Značilnosti prodaje nedokončanih
Nedokončani predmet pripada nepremičninam (klavzula 1 člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije). Razvijalec ima pravico, da ga proda. Toda le pod naslednjimi pogoji:
Gradbena dela so bila na objektu ustavljena (razvijalec v času prodaje ne bi smel imeti veljavnih gradbenih pogodb);
Razvijalec je vpisal lastništvo nepremičnine.
Nerazvite nepremičnine. Transakcije z njim morajo biti registrirane
Pisno sestavite kupoprodajno pogodbo. Prav tako je treba registrirati prenos lastništva na kupca. Državno dajatev plača prevzemnik nepremičnine, saj je prodajalec oproščen te obveznosti (pododstavek 8.1, odstavek 3, člen 333.35 Davčnega zakonika Ruske federacije, dopis Ministrstva za finance z dne 16. januarja 2014 Št. 03-05-06-03 / 1011).
Upoštevajte to podrobnost: na splošno pogodbena cena stavbe vključuje stroške zemljišča pod njo. Toda zakon ali sporazum lahko določa drugače (klavzula 2 člena 552 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Pomembno je vedeti
Kupec nedokončane gradnje prejme tudi lastništvo zemljišča pod njim ali pravico do uporabe zemljišča pod enakimi pogoji kot prodajalec
Davek
Upoštevajte davke, povezane s prodajo: DDV, davek na dohodek in davek na nepremičnine.
Davek na dodano vrednost
Ali je DDV od prodaje nedokončane gradnje odvisen od tega, ali gre za stanovanjsko ali nestanovanjsko nepremičnino?
Nestanovanjski objekt. Prodajalec mora obračunati DDV po stopnji 18 odstotkov. Za izračun morate vzeti celotno prodajno vrednost predmeta brez DDV (klavzula 1 člena 154, klavzula 3 člena 164 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Pri nedokončanih sredstvih je čas obračunavanja enak kot pri vseh drugih nepremičninah - to je dan, ko se predmet prenese na kupca na podlagi prenosnega lista ali drugega dokumenta o prenosu nepremičnine (klavzula 167 Davčnega zakonika) Ruske federacije).
V petih koledarskih dneh od datuma prenosa predmeta mora prodajalec kupcu izdati račun (klavzula 3 člena 168, pododstavek 1 klavzule 3 člena 169 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Stanovanjski objekt. Ali je treba pri prodaji nedokončane stanovanjske stavbe uvesti DDV, je danes sporno vprašanje. Sodniki nimajo soglasja.
Položaj I. Davek je treba obračunati. Tako meni Ministrstvo za finance. Argumenti so naslednji. Norma, ki oprošča prodajo stanovanjskih stavb od DDV, ne velja za prodajo nedokončanih stanovanjskih stavb. Ker nedokončane hiše ni mogoče šteti za bivalni prostor, ker še ni primerna za bivanje (klavzula 2 člena 15, klavzula 2 člena 16 ZK RF).
Na opombo
Prodaja stanovanj je oproščena plačila DDV (pododstavek 22, klavzula 3, člen 149 Davčnega zakonika Ruske federacije)
To pomeni, da mora prodajalec obračunati DDV. In kupec ima pravico sprejeti predstavljeni davek za odbitek (dopisi z dne 13. avgusta 2015 št. 03-07-11 / 46755, z dne 12. maja 2012 št. 03-07-10 / 11). Hkrati ima prodajalec pravico odbiti znesek DDV od stroškov gradnje, ki so mu jih predstavili dobavitelji in izvajalci (člen Davčnega zakonika Ruske federacije).
Sodne odločbe v podporo temu stališču so v tabeli.
Bodite pozorni na ta trenutek. Recimo, da je razvijalec gradil stanovanjsko stavbo za prodajo, torej je domneval, da jo bo uporabil v operaciji, ki ni predmet DDV (prodaja stanovanj). In med gradnjo ni zahteval odbitka vstopnega DDV od stroškov gradnje.
Če se držimo stališča Ministrstva za finance, potem je prodajalec pri prodaji nedokončane hiše dolžan obračunati DDV. Hkrati pa dobi pravico zahtevati odbitek zneska vstopnega davka na blago, dela, storitve, uporabljene za gradnjo hiše.
V takih primerih Ministrstvo za finance priporoča predložitev popravljenih obračunov DDV in po potrebi tudi davka na dohodek (dopis z dne 13. avgusta 2015 št. 03-07-11 / 46755).
Položaj II. Davka ni treba zaračunavati. V sodni praksi obstajajo odločitve, v katerih se sodniki ne strinjajo z uradniki. To pomeni, da razsodniki sklepajo, da pravilo o izvzetju v teh primerih velja in dejstvo, da gradnja ni dokončana, nima pravnega pomena.
Razlog je precej malenkost - gre za elementarno pomanjkanje denarja za dokončanje gradnje, a še zdaleč ni edini. Drugi razlogi so lahko: težave z dokumentacijo, na primer, če se nedokončana stavba nahaja na kmetijskih zemljiščih, kjer je gradnja kapitalskih stavb po zakonu prepovedana, ali nezmožnost povezovanja komunikacij.
Poleg tega nekateri lastniki namerno ne dajejo v uporabo nedokončanih hiš, čeprav se štejejo za nedokončane le na papirju, pri čemer utemeljujejo nekaj takega: zemljišče, na katerem je hiša zgrajena, že pripada meni, zakaj bi torej izgubljal čas in denar za uvedbo stanovanj v obratovanje.
Obstaja pa tudi takšna možnost, ko je hiša sprva zgrajena za prodajo in se na neki stopnji proda nedokončana zaradi novega lastnika: prvič, gradnjo je dokončal v skladu s svojimi željami za končno dodelavo, drugič pa je naredil hiša zase že obstaja, sploh ker je več kot dovolj ljudi, ki želijo kupiti nedokončano hišo s sestavo kupoprodajne pogodbe samo za zemljiško parcelo.
Res je, v zadnjem času se zdi, da so se oblasti odločile, da bodo nedokončano gradnjo vzele resno, lastnike pa so prestrašile, da bodo za delovanje takšnih nepremičninskih objektov nastale precejšnje globe, sami objekti pa množično odklopljeni od vseh komunikacij. Zato, če imate nedokončano zgradbo, jo morate hitro prodati ali dati v uporabo. Razmislimo o več možnostih, povezanih z nakupom in prodajo.
Najlažja možnost, ki drži, če se kupec s takšnim dogovorom strinja. Hkrati morajo biti dokumenti za dodelitev zemljišča v popolnem redu, potem se lahko hiša, ki stoji na njem, proda celo za materinski kapital. Pravzaprav se prodaja parcela in ne hiša sama, saj po dokumentih stavba preprosto ne obstaja. To seveda ni povsem zakonito, za kupca pa tudi precej tvegano. Toda takšne transakcije se zgodijo in zelo pogosto je nedokončana hiša v kupoprodajni pogodbi navedena kot gradbeni material, ki se nahaja na zemljišču in se z njim prodaja.
Ta možnost je za razliko od prejšnje povsem zakonita, čeprav je veliko bolj težavna. Recimo, da vaša hiša ni dokončana zaradi pomanjkanja denarja za dokončanje gradnje. Kako potem prodati nedokončano hišo? To je povsem mogoče, glavna stvar je zbrati potrebne dokumente, in sicer:
Po zbiranju teh dokumentov lahko greste k notarju, da dokončate transakcijo.
Danes se veliko ljudi sprašuje, ali je mogoče prodati nedokončano gradnjo, če bi pri njeni gradnji sodeloval materinski kapital? Na žalost ni zadostne pravne ureditve in ustaljene prakse glede tega vprašanja. Lahko rečemo le, da dejstvo, da hiša ni bila dana v obratovanje, ne odvzema pravice do razpolaganja z njo, vendar bi lahko prisotnost materinskega kapitala v gradbenem deležu teoretično privedla do izpodbijanja transakcije na sodišču, ker je bila kršena pravice mladoletnih otrok. Ne smemo pozabiti, da goljufija z materinskim kapitalom spada pod kazensko odgovornost.
Mnogi potencialni kupci so nagnjeni k tovrstnim nepremičninam, saj se bojijo napačnega izračuna in dejstva, da bo znesek, ki ga bo treba porabiti za dokončanje gradnje, veliko večji, kot ste sprva pričakovali. V tem je nekaj resnice in pred nakupom hiše, ki ni dokončana, tudi za materinski kapital, morate objektivno oceniti svoje finančne zmožnosti.
Če pa na takšen nakup pogledate z drugega zornega kota, bodo njegove prednosti postale očitne. Tako bo nepopolno dokončana hiša razkrila številne pomanjkljivosti, nastale med njeno gradnjo, če jih seveda obstajajo. Nobena skrivnost ni, da se številni brezvestni prodajalci, zlasti tisti, ki zaslužijo pri gradnji in prodaji hiš, skrivajo pod končno dodelavo, milo rečeno ne kakovostnih del ali še hujših oblikovalskih težav. Poleg tega, če dekoracijo hiše zaključite sami, lahko to storite v skladu s svojim okusom in ne po okusu prodajalca.
Zemljiškega zakonika Ruske federacije ... Dejstvo, da gradbeni objekt stanovanjske stavbe ni dokončan, v okoliščinah primera ne more biti podlaga za zavrnitev registracije lastninske pravice, saj obstaja ustrezna sporazum z upravo občinskega okrožja, ki ni v nasprotju z določbami prvega odstavka prvega odstavka 1. člena, 15. člena, 4. odstavka 28. člena in 36. člena zemljiškega zakonika Ruske federacije ter prvega odstavka 130. člen Civilnega zakonika Ruske federacije. 390 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije je Sodniški kolegij za upravne zadeve Vrhovnega sodišča Ruske federacije določil: odločbo okrožnega sodišča Leningradsky St.
Registracija vam daje dve prednosti - prvič, postanete zakoniti lastnik nedokončane gradnje, in drugič, uradno je priznana kot nepremičninski objekt. 3 Izvedite državno registracijo nepremičnine na njeni lokaciji v teritorialnem organu. Za registracijo predložite celoten paket dokumentov in vlogo za registracijo. 4 Po registraciji lastništva lahko svojo nepremičnino prodate, zamenjate ali izvedete kakršne koli druge transakcije v zvezi z njo. 5 Za prodajo nedokončane gradnje se oglasite v lokalnih medijih ali se obrnite na nepremičninsko agencijo. Ko najdete kupca, z njim sklenite pisno kupoprodajno pogodbo.
Pogodbi priložite listino o prenosu in dokumente o objektu v izgradnji (predračun projektne in predračunske dokumentacije, dokumente ZTI itd.).
Če se objekt v gradnji nahaja na zemljišču, ki pripada njegovemu lastniku po drugih pravicah, se v skladu s četrtim odstavkom 25. člena zakona o registraciji namesto potrdila o lastništvu za registracijo predloži drug dokument, ki potrjuje vlagateljeve pravice do uporabe tega spletnega mesta, na primer registrirana pogodba o najemu. Člen 222 Civilnega zakonika Ruske federacije pravi, da je stanovanjska hiša, druga struktura, zgradba ali drugo nepremičnina priznana kot nedovoljena gradnja, če: - nastane na zemljišču, ki ni dodeljeno za te namene v skladu z postopek, določen z zakonom in drugimi pravnimi akti; -ustvarjeno brez pridobitve potrebnih dovoljenj za to; -ustvarjeno z znatno kršitvijo urbanističnih in gradbenih predpisov in predpisov. Ne bo mogoče registrirati lastništva nedovoljene stavbe na običajen način.
Sodobni primestni trg nepremičnin ponuja v prodajo ne samo popolnoma dokončane, ampak tudi nedokončane hiše. Vprašanje, kako prodati nedokončano gradnjo, pa zahteva ločeno obravnavo, saj so tu tudi nekatere nianse. Kakšne so težave pri prodaji nedokončane gradnje Že iz samega imena je razvidno, da objekt nedokončane gradnje, pa naj bo to stanovanjska ali katera koli druga stavba, ni bil zgrajen in zato ni primeren za obratovanje. gradnja ni bila dokončana.
Prodaja nepremičnine pomeni, da prodajalec proda nepremičnino, ki jo ima v lasti.
Kako naročite pomoč?)) Skoraj blondinka 23 - 19.03.2013 - 20:45 za denar, pripravite potrdilo) in naročite sami, to je privilegij reševalcev vprašanj)) Gost 24 - 19.03.2013 - 21: 42 22-Olya la, začnimo z izmenjavo telefonskih številk, dogovorili se bomo za sestanek! Predvidevam, da ste zdravnik? Ave Caesar 25 - 19.3.2013 - 21:51 Zavrni !!! Nedokončana je v nepooblaščeni posesti zemljišča. zaplet. Umetnost. 36 podeljuje izključno pravico do pridobitve nepremičnine. tiste. potem zakonska pravica, na podlagi katere obstaja nedokončano delo ... nekaj kopic administratorja ... Gost 26 - 19.03.2013 - 21:57 25 -andrey333 preberite objavo št. 8 Ave Caesar 27 - 03 /19/2013 - 22:03 26- in kaj sledi? ne normativno, ampak upravno! Rosreestr obstaja za preverjanje pravne narave transakcij v imenu države.
Gost 20 - 19.3.2013 - 17:37 Citat: Sporočilo Olya la newcons svetuje, naj to stori le zato, ker ne pozna posebnosti oblikovanja in računovodstva zadev Rosreestr. Svetujem vam, da to storite, ker: 1. vem, da obstaja takšna posebnost, 2. obstajajo precedensi za registracijo pravice po ponovni oddaji, 3. stroški dogodka so le 200 rubljev, 4. lahko vložite brez čakanja na odločitev o pritožbi! 5.
Jaz bi to naredil sam! Gost 21 - 19.3.2013 - 18:55 19 -Olya la in niste mogli pomagati pri reševanju tega vprašanja? ... ne za zahvalo? Gost 22 - 19.3.2013 - 20:42 Citat: Sporočilo slash2009 19 -Olya la in niste mogli pomagati pri reševanju te težave? ...
Gost 5 - 18.03.2013 - 20:10 Citat: Sporočilo od slash2009 Vprašanje: ali je mogoče prodati objekt nedokončane gradnje v takšnih razmerah, ko zemljišče ne pripada nobeni pravici? Situacija je zanimiva! Mislim, da je tako. Obstaja pravica do nedokončanega dela, tj. z njim lahko razpolagate, mesto je oblikovano - obstajajo meje in katastrska številka, zato lahko po mojem mnenju sestavite pogodbo o prodaji in nakupu nepremičnine, v kateri je zapisano, da je objekt ki se nahaja na takšnem in drugačnem az/y -u, pravica do katerega ni vpisana ... Gost 6 - 18.03.2013 - 20:17 O zemljišču. Sodna praksa o tem vprašanju je v nasprotju z obveznostjo nekoga! Ker pa je bil denar plačan za parcelo, obstaja odlok, sklenjen je dkp, potem je možno s tožbo do uprave za priznanje lastništva! Gost 7 - 19.03.2013 - 07:44 1.
Pravoved.RU 380 odvetnikov je zdaj na spletu
Ali je mogoče prodati objekt nedokončane gradnje in prodajalec potrebuje dokumente o lastništvu objekta Minimize Victoria Dymova Službenik za podporo Pravoved.ru Podobna vprašanja so že bila obravnavana, poskusite pogledati tukaj:
Odgovori odvetnikov (1)
Pomembno
Tega stališča se držijo arbitražna sodišča, zlasti FAS Volgo-Vyatka District (Resolucija v zadevi A43-29587 / 28-626), FAS Volga District (Resolucija v zadevi A12-4486 / 05-С47), FAS Zahodno-sibirskega okrožja (Resolucija N F04-1130 / (20855-A45-5)). Prodaja nepremičnine v gradnji se izvaja na podlagi pisno sklenjene prodajne pogodbe. Prenos lastništva nepremičnine na kupca je predmet državne registracije.
Komunikacija se pripelje na spletno mesto. V tem primeru postaneta denar in čas glavna ovira za lastnike. Na primer, za oskrbo s plinom je potreben projekt uplinjanja, ki ga pripravi plinsko podjetje. Gradbena in inštalacijska dela izvajajo tudi strokovnjaki, pripravljenost pa preverjajo zaposleni v plinski službi. Morali bomo teči po organih in za vse o vsem plačati več kot 100 tisoč rubljev.
"Nedostroy" se nahaja v koči, komunikacija je dostopna. Zastoj lahko nastane, če inženirska omrežja gredo skozi sosedovo spletno mesto. Stanje, ko sosedje preprečujejo, da bi cevi prehajale skozi njihovo spletno mesto, je precej značilno. Včasih je edina rešitev, da se obrnete na sodišče. Možnosti za pozitiven rezultat so 99%. Res je, da boste morali za pravde porabiti 3-6 mesecev.
Nedokončan predmet - na odprtem polju. Ni tehnične ali materialne možnosti za vodenje plina, električne energije in vode. Ne obupajte: takšne "nedokončane" lahko tudi prodate. Mnogi bogati ljudje sanjajo, da bi živeli daleč od civilizacije, komunikacija zanje pa je le vprašanje stroškov. Lahko kupite lastno postajo in držalo za plin (rezervoar, v katerem je shranjen plin, se uporablja za uplinjanje zasebnih hiš) velike moči, z vodo pa sploh ni težav - posamezen vodnjak. Seveda vse to ni vredno 5 rubljev, kasnejše vzdrževanje in delovanje pa nista za srednji razred.
PREBERITE TUDIZakon jasno določa, da predmet ne obstaja do trenutka registracije. To pomeni, da mora biti za prodajo nedokončane hiše registrirana. Za objekte nedokončane gradnje se izda potrdilo o lastništvu z navedbo stopnje pripravljenosti. Splošno pravilo je, da se lahko fundacija tudi registrira.
Razlogi za registracijo:
Pozor: brez dovoljenja lahko končano hišo vpišete le, če imate pravice do zemljiške parcele.
Če nimate časa in denarja za registracijo, lahko parcelo prodate in stroške hiše vključite v njeno ceno. Priporočljivo je, da hišno zgradbo predhodno ocenite. Obstaja še ena možnost s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za prihodnjo stvar ali naložbene pogodbe (to je isto).
Značilnosti sklenitve take pogodbe:
Pozor: takšna shema je pogosta med razvijalci počitniških naselij, zato se privabljajo naložbe. Za posameznike to ni tipična situacija. Če želite upoštevati vse nianse, potrebujete pomoč odvetnika.
Če je nepremičninski agent izkušen in ima pri prodaji "nedokončanih" pozitivne izkušnje, se je smiselno obrniti nanj. Novopečeni nepremičninski posredniki so prav tako kompetentni kot vi.
Preverimo nepremičninskega posrednika.
Pozor:številna podjetja ponujajo storitve za prodajo nedokončanih hiš. Bistvo je, da jih kupijo za skoraj nič, nato jih dokončajo in prodajo po realni ceni. Če ste prepričani, da so takšne nepremičnine nelikvidne in niso priljubljene, ne verjemite.
Še ena nevarna točka: v pogodbi nepremičninski posredniki določajo klavzulo, po kateri boste pri samostojni prodaji predmeta še vedno plačali nepremičninskemu posredniku. V mnogih pogodbah je prepovedano, da lastnik sam išče kupce in odkrito oglašuje svojo nepremičnino.
Če ste nepremičninskemu naročniku naročili iskanje kupcev:
Ocenite premoženje pri neodvisnem strokovnjaku. Lahko samostojno najdete analoge predmeta in določite ceno. Za več podrobnosti o metodah cenitve nepremičnin preberite na našem portalu članek »Ocena nepremičnine: kaj, kje, kako?«.
Oglasi v tiskanih medijih in na internetu, od ust do ust. Povejte vsem, ki jih poznate, da prodajate svojo počitniško hišo. Številne kupce privlačijo "nedokončani" zaradi stroškov in možnosti, da sami spremenijo prvotni projekt.
Poskusite zagotoviti popolne in posodobljene podatke o svoji nepremičnini. Odpravite pomanjkljivosti, osredotočite se na prednosti. Če objekt ni zunanje predstavljiv, opišite prednosti lokacije: dobra prometna dostopnost, zrak, ceste, komunikacije itd.
Demonstracija predmeta. Če želite prepričati kupca, morate sami verjeti v privlačnost predmeta. Poiščite vrhunec v svoji nepremičnini. Adut vsake neregistrirane že pripravljene stanovanjske gradnje je dejstvo, da bo bodoči lastnik lahko sam popravil, spremenil postavitev.
Utemeljitev tega stališča je podana spodaj v gradivu sistema Glavbukh
Registracija lastništva
Za uresničitev (prenos) nepremičnine v izgradnji mora organizacija registrirati lastništvo nad njo kot nepremičnino (člen Civilnega zakonika Ruske federacije, člen 4 zakona z dne 21. julija 1997 št. 122). -FZ). * Takšna registracija je možna le, če je bila pogodba z izvajalcem že prekinjena (klavzula 16 dodatka k informacijskemu pismu predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. februarja 2001 št. 59 ). Če lastninska pravica ni vpisana v objekt nedokončane gradnje, je z njim nezakonito opravljati transakcije (glej na primer sklepe Zvezne protimonopolne službe Volškega okrožja z dne 21. marca 2006 št. A12-4486 / 05-C47, Zahodno-sibirskega okrožja z dne 20. marca 2006 št. F04-1130 / 2006 (20855-A45-5), okrožje Volgo-Vyatka z dne 23. maja 2007 št. A43-29587 / 2006-28 -626).
Pripoznavanje prihodkov se odraža v dobropisu računa 91 "Drugi prihodki in odhodki". V tem primeru se stroški nedokončanega objekta pripoznajo kot drugi odhodki in se odpišejo v breme računa 91 "Drugi prihodki in odhodki" (str., PBU 10/99). *
Razmislite o izvajanju objekta nedokončane gradnje z naslednjimi transakcijami:
Breme 62 Kredit 91-1
–
odraža izvedbo objekta gradnje v teku;
- obračunan DDV.
Znesek državne dajatve, plačane za registracijo predmeta, je vključen v stroške prodaje (klavzula 12 PBU 5/01) ali druge stroške (klavzula 8 PBU 6/01). Odrazite to operacijo z objavo:
Breme 91-2 Kredit 68 podračuna "Državna dajatev"
- je bila upoštevana državna dajatev za registracijo lastništva nepremičnine v gradnji.
Organizacija, ki prenaša nepremičninski predmet, katerega lastništvo je predmet državne registracije, ga mora odpisati iz računovodstva v času dejanskega odtujitve, ne glede na dejstvo državne registracije lastninske pravice (dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 22. marca 2011 št. 07-02-10 / 20). *
Če dejanski prenos predmeta sovpada z datumom državne registracije, opravite napotitev:
Breme 91-2 Kredit 08-3
- so bili odpisani dejanski stroški nedokončane gradnje.
Če je bil predmet prenesen pred prenosom lastništva, vnesite v računovodstvo vnose:
V breme 45 podračuna "Preneseni nepremičninski predmeti" Kredit 08-3
- so bili odpisani stroški predmeta registracije;
Breme 91-2 Kredit 45 podračuna "Preneseni nepremičninski predmeti"
- se pripoznajo stroški za upokojeno gradnjo (po državni registraciji prenosa lastništva).
Primer refleksije v računovodstvu za izvedbo objekta gradnje v teku
OJSC Master of Manufacturing Company (razvijalec) in CJSC Alfa sta sklenila kupoprodajno pogodbo za objekt v izgradnji. Zemljišče pripada "gospodarju" na podlagi lastništva. Stroški "mojstra" za gradnjo nedokončane gradnje so bili:
gradbena dela - 2.950.000 rubljev. (vključno z DDV - 450.000 rubljev);
nakupna cena zemljišča - 4.000.000 rubljev.
Stranki sta se dogovorili o ceni nedokončanega gradbenega objekta v višini 8.260.000 rubljev. (vključno z DDV - 1.260.000 rubljev). Predmet se prenese na kupca po zaključeni državni registraciji prenosa lastništva.
V računovodstvu "Master" se operacije za izvedbo objekta gradnje v teku odražajo v naslednjih vnosih:
Breme 62 Kredit 91-1
- 8.260.000 rubljev. - odražala izvedbo objekta gradnje in zemljišča;
Breme 91-2 Kredit 68 podračuna "Izračuni za DDV"
- 1.260.000 rubljev. - obračunani DDV;
Breme 91-2 Kredit 08-3
- 2.550.000 rubljev. - odpisanih dejanskih stroškov gradnje v teku;
Breme 91-2 Kredit 01
- 4.000.000 rubljev. - odpisanih dejanskih stroškov zemljišča;
Breme 51 Kredit 62
- 8.260.000 rubljev. - so sredstva prejela od kupca.
Postopek za izračun davkov ob odtujitvi nedokončane gradnje je odvisen od davčnega sistema, ki ga uporablja organizacija.
OSNO: dohodnina
V davčnem računovodstvu vlagatelja se objekti v gradnji, ki so bili prejeti v okviru pogodbe o gradbeni naložbi, izkazujejo po dejanskih stroških.
Pri prodaji objekta v gradnji investitor pripozna dohodek od prodaje v višini pogodbene vrednosti brez DDV (1. člen 248. člena, 1. člen 249. davčnega zakonika Ruske federacije). Stroški vključujejo stroške, povezane z ustanovitvijo objekta, pa tudi stroške, ki so neposredno povezani z izvajanjem v skladu s členom 268 Davčnega zakonika Ruske federacije (dopis Zvezne davčne službe Rusije za Moskvo z dne 28. februarja, 2005 št. 20-12 / 12075.1). *
OSNO: DDV
Za prodajo gradnje v teku in za brezplačne prenose velja DDV (1. člen 39. člena, pododstavek 1 prvega odstavka 146. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). Hkrati prodaja nedokončane gradnje stanovanjskih stavb ni oproščena plačila DDV (dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 30. julija 2009 št. 03-07-11 / 186). *
Trenutek določitve davčne osnove v tem primeru je datum prenosa lastništva nedokončanega gradbenega objekta (klavzula 3 člena 167 Davčnega zakonika Ruske federacije). Predložite račun najpozneje v petih koledarskih dneh od datuma prenosa lastništva-datuma državne registracije prenosa lastništva (dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 22. julija 2008 št. 03-07-11 / 261 , resolucija Zvezne protimonopolne službe moskovskega okrožja z dne 1. oktobra 2010 št. KA-A40 / 11546-10).
Oleg Khoroshy
Državni svetovalec davčne službe Ruske federacije, II
2. člen:V davčnem in računovodskem smislu odražamo izvedbo nedokončanega objekta
Družba zaračuna DDV v času prenosa "nedokončanega" na kupca
Ko se izvede "nedokončano", podjetje obračuna DDV (pododstavek 1 prvega odstavka 146. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). To je treba storiti na dan prenosa "nedokončanega" v skladu s prenosnim aktom ali drugim dokumentom o prenosu (klavzula 16 člena 167 Davčnega zakonika Ruske federacije). Najpozneje v petih koledarskih dneh po podpisu prenosnega sporazuma organizacija, ki je prodala nedokončan predmet, sestavi račun in vnese v prodajno knjigo (klavzula 3 člena 168 Davčnega zakonika Ruske federacije * ).
Zvezni zakon št. 238-FZ z dne 21. julija 2014 je uvedel novo spremembo 16. odstavka 167. člena Davčnega zakonika Ruske federacije, ki bo začel veljati 1. oktobra 2014. Torej, dan prenosa nepremičnine po prenosnem aktu ali drugem dokumentu se šteje za datum odpreme za izračun DDV. Toda te spremembe lahko imenujemo tehnične - ne spreminjajo postopka za obračun DDV pri prodaji nepremičnine. Konec koncev podjetje določi osnovo za DDV na dan podpisa dokumenta o prenosu nepremičnine.
V računovodstvu podjetje odraža prodajo nedokončanega predmeta šele po državni registraciji posla
Odhodki za gradnjo ali nakup nedokončanega objekta se knjižijo na računu 08 "Naložbe v nekratkoročna sredstva" podračun 08-3 "Gradnja osnovnih sredstev" (navodila za uporabo kontnega načrta, odobrena s sklepom Ministrstva za finance Rusije z dne 31. oktobra 2000 št. 94n). Če je bil predmet prvotno kupljen za prodajo, se njegova cena odraža v
