Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki pri svojem študiju in delu uporabljajo bazo znanja, vam bodo zelo hvaležni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Načrt

Uvod

1. Razvoj ocenjevalnih dejavnosti v Rusiji

1.1 Zgodovina ocenjevalnih dejavnosti

1.2 Sistem državne ureditve ocenjevalnih dejavnosti

2. Pristop ocenjevanja nepremičnin na podlagi stroškov

2.1 Bistvo stroškovnega pristopa k ocenjevanju vrednosti nepremičnin

2.2 Področje uporabe in omejitve stroškovne metode

2.3 Stopnje ocenjevanja vrednosti nepremičnine po metodi nabavne vrednosti

2.4 Analiza celotne nadomestne vrednosti nepremičnine

2.5 Določitev tržne vrednosti zemljiške parcele

2.6 Določitev amortizacije nepremičnine

2.7 Določitev skupne vrednosti nepremičnine in zemljiške parcele

Zaključek

Seznam literarnih virov

Vdirigiranje

Danes je vprašanje cenitve nepremičnin aktualno, ker nepremičnine igrajo posebno vlogo v gospodarskem in družbeno-kulturnem življenju vsake družbe, delujejo kot najpomembnejši gospodarski vir in igrajo vlogo prostorskega okolja, v katerem se izvaja vsaka človekova dejavnost. Nepremičnine so najpomembnejša sestavina nacionalnega bogastva vseh držav sveta. Ne glede na visoko stopnjo industrijskega in intelektualnega razvoja države, zemljišča povsod predstavljajo pomemben del nacionalnega bogastva, na splošno pa nepremičnine predstavljajo več kot 50% svetovnega bogastva.

Zato je razvoj nepremičninskega trga zelo pomemben tako za pravne kot fizične osebe, za oživitev naložbenih dejavnosti, za zadovoljevanje potreb družbe in poslovnih subjektov v nepremičninah, za razvoj hipotekarnih posojil in nazadnje za razvoj gospodarstva.

Trenutno, ko se je pojavil regulativni okvir za nakup in prodajo nepremičnin, je vse bolj potrebno določiti vrednost podjetij in nepremičninskih predmetov (vključno z zemljišči), pri nakupu in prodaji nepremičnine, pridobitvi posojila, zavarovanega z nepremičnino, določitev davčne osnove, premoženjsko zavarovanje, dodelitev deleža spletnih mest podjetij, reorganizacija, likvidacija, pa tudi uporaba dednih pravic in sodba sodišča. Danes nepremičninski trg začenja dobivati ​​civilizirane oblike, začenja se oblikovati njegova potrebna infrastruktura. Zato postaja vse pomembnejše pravilno določanje cene določene nepremičnine.

Trenutno uporaba orodij za ocenjevanje vrednosti nepremičnin v vsakodnevnih dejavnostih podjetja postaja zavestna potreba.

Ustreznost teme je povezana z dejstvom, da se ocenjevanje vrednosti nepremičnin uporablja pri sprejemanju takšnih strateško pomembnih nalog za podjetje, kot je oblikovanje premoženjskega kompleksa podjetja; upravljanje kapitalizacije družbe; oblikovanje kreditne zgodovine podjetja; oblikovanje novih linij izdelkov.

Poleg tega se v trenutnih dejavnostih podjetja aktivno uporabljajo mehanizmi za ocenjevanje vrednosti nepremičnin: za organizacijo komercialne uporabe premoženjskega kompleksa družbe; delo na kreditnih programih; oblikovanje optimalne davčne politike podjetja; organizacija sistema računovodskega, davčnega in poslovodnega računovodstva.

Namen dela: analizirati strukturo stroškovne metode, razmisliti o mehanizmu ocenjevanja vrednosti nepremičnin.

Cilj dela je cenovno dostopen pristop k cenitvi nepremičnin.

Predmet predmeta so predpisi, ki urejajo ocenjevalne dejavnosti.

1. RRazvoj ocenjevalnih dejavnosti v Rusiji

1.1 Zgodovina vrednotenja

Ocenjevanje nepremičnin se je kot element državne gospodarske politike v Rusiji začelo oblikovati sredi 18. stoletja v povezavi s spremembo družbeno-ekonomskega sistema. Najprej je to posledica potrebe po oblikovanju davčnega katastra, to je opisa in ocene nepremičnin za davčne namene.

Oblikovanje sistema ocenjevanja nepremičnin za davčne namene je potekalo v Rusiji pod neposrednim vplivom podobnih del, ki so bila v tistem času že opravljena v zahodni Evropi. ocenjena vrednost tržnih stroškov

Razlog za nastanek sistemov obdavčitve nepremičnin v večini držav je bila neenakomerna porazdelitev davkov pri prehodu iz obdavčitve na prebivalca na obdavčitev dohodka. Osnova takšnih sistemov so bili katastri, ki vsebujejo materiale, ki opisujejo in ocenjujejo nepremičnine.

Z ukinitvijo kmetstva leta 1861 so se v Rusiji pojavili predpogoji za katastrsko delo, katerega sestavni del je bila cenitev nepremičnin. "Predpisi o zemeljskih ustanovah", objavljeni leta 1864, so predvidevali spremembo davčne osnove in delni prehod na obdavčitev premoženja ruskih državljanov. Za polnjenje državnega proračuna se je ohranil sistem obdavčitve na prebivalca, za oblikovanje zemeljskega proračuna pa so bili obdavčljivi subjekti »zemljišča, tovarne, tovarne, industrijski in trgovski obrati ter na splošno nepremičnine v okrožjih in mestih, kot pa tudi potrdila o pravici do trgovanja. " Višina obdavčitve je bila določena z "dobičkonosnostjo in vrednostjo obdavčljive nepremičnine". Do leta 1888 je bil volilni davek dokončno odpravljen.

Sodobni pristopi k vrednotenju, ki jih gojijo države razvitega tržnega gospodarstva, v svoji osnovi praktično ponavljajo konceptualne določbe, ki so jih določili ustvarjalci ruske statistike vrednotenja. Do začetka 20. stoletja so metodološki razvoj in organizacijski pristopi k ocenjevanju v Rusiji, ki so absorbirali napredne ideje in izkušnje takratnih razvitih držav, omogočili doseganje izjemnih rezultatov pri ocenjevanju nepremičnin, ki jim v svetu pogosto ni para. Analiza zgodovinskih dejstev nam omogoča utemeljen zaključek, da je bila Rusija s prizadevanji svojih izjemnih znanstvenikov z vidika metodologije in organizacije ocenjevanja vrednosti nepremičnin ena vodilnih držav.

Vrhunec ocenjevalne dejavnosti v Rusiji je padel v drugi polovici 90. let, ko je Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke za obnovo in razvoj prvič začel usposabljati poklicne ocenjevalce.

Razvoj ocenjevanja v Ruski federaciji bi bil nemogoč brez sistema usposabljanja, preusposabljanja in izpopolnjevanja cenilcev. Eden pomembnih dogodkov na stopnji oblikovanja ocenjevalne dejavnosti v Rusiji je bilo organiziranje leta 1993 seminarjev o ocenjevalnih dejavnostih, ki jih je organiziral Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke. Opazen zagon razvoju izobraževanja na področju ocenjevanja je bil dan med oblikovanjem in razvojem licenčnih zahtev za dejavnosti cenilcev.

Nastalo je 58 strukturnih regionalnih enot, ki so združevale 70 regij Rusije in sosednjih držav. Ta organizacija je ustanovila Akademijo za ocenjevanje intelektualne lastnine, ki je do leta 2000 usposobila 15.000 cenilcev. Rusko društvo cenilcev je začelo oblikovanje regulativnega okvira za prakso cenitve ruske nepremičnine.

Junija 1994 so na poročevalsko -volilni konferenci RPO sprejeli: Deklaracijo RPO, Standarde poklicne dejavnosti na področju nepremičnin, Kodeks poklicne etike članov RPO. Naslednji korak junija 1995 je bila registracija sistema standardizacije v državnem standardu Ruske federacije. V istem obdobju je bila skupaj z Odborom za državno premoženje Ruske federacije in Ruskim cehom nepremičnin sprejeta Uredba o licenciranju nepremičninskih dejavnosti v Ruski federaciji, v kateri so bile ocenjevalne dejavnosti opredeljene kot samostojna vrsta dejavnosti. in odstranjeni iz licenciranja nepremičninskih dejavnosti.

Leta 1996 se je pojavila nova organizacija, Nacionalna akademija cenilcev (NPO), ki je vključevala podjetja za vrednotenje. Od konca leta 1996 je poklic ocenjevalca v Rusiji že imel uradni status. Ministrstvo za delo in socialni razvoj Ruske federacije je s svojim odlokom z dne 27. novembra 1996 št. 11 odobrilo kvalifikacijske značilnosti delovnega mesta "ocenjevalec", ki določa delovne odgovornosti ter seznam regulativnih in metodoloških dokumentov ter drugih informacije, ki bi jih moral ocenjevalec poznati.

Glavne delovne naloge ocenjevalca so ugotavljanje tržne vrednosti ali druge vrednosti predmetov državljanskih pravic, raziskovanje potreb ocenjevanja in vzpostavitev poslovnih stikov s strankami, sestavljanje pisnega poročila o oceni z uporabo vseh znanih metod vrednotenja, ustvarjanje informacijske baze potrebno za poklicne dejavnosti. Ugotovljene so bile tudi kvalifikacijske zahteve za to delovno mesto: višje strokovno izobraževanje, dodatno izobraževanje in delovne izkušnje na profilu najmanj 1 leto.

1.2 Sistem državne ureditvedejavnosti vrednotenja

Danes je v Rusiji dejavnost ocenjevalcev na zvezni ravni urejena z ustreznim zveznim zakonom z dne 29. julija 1998, št. 135 - FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" (dodatek).

Metodološka podlaga za ocenjevanje se razvija ob upoštevanju mednarodnih izkušenj ter posebnosti gospodarskega razvoja in pravne ureditve v Rusiji.

Pojavil se je enotni trg za storitve ocenjevanja. Trenutno več kot 5300 pravnih oseb in samostojnih podjetnikov izvaja dejavnosti ocenjevanja v okviru enotnih zahtev na podlagi zvezne licence.

Oblikovan je sistem državnega urejanja ocenjevalnih dejavnosti, ki temelji na zveznem zakonu "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" in vključuje nadzor nad skladnostjo ocenjevalcev z zahtevami in pogoji, ocenjevalnimi standardi in smernicami, zahtevami za izobraževanje specialisti.

Samoregulativne organizacije cenilcev se razvijajo. Njihova interakcija z Ministrstvom za lastnino Rusije je bila vzpostavljena pri celotnem nizu težav pri razvoju ocenjevalnega trga.

Izpostavimo pa lahko tudi pomanjkljivosti današnje prakse na področju vrednotenja nepremičnin v Rusiji:

1. pomanjkanje metodološke osnove;

2. Neskladnost tuje metodologije s tržnimi odnosi v Rusiji;

3. nezaupanje strank do menedžerjev - cenilcev, ki se v praksi ukvarjajo s to dejavnostjo;

4. pomanjkanje zadostnega števila visoko usposobljenih strokovnjakov - cenilcev v regijah;

5. pomanjkanje praktičnih izkušenj pri ocenjevalnem delu med podjetji;

6. Pomanjkanje enotnih standardov ocenjevanja.

2. Zstroškovno učinkovit pristop ocenjevanja nepremičnin

2. 1 Stroški esencpristop cenitve nepremičnin

Stroškovni pristop je pristop k ocenjevanju vrednosti nepremičnin, ki temelji na dejstvu, da kupcu ni treba za objekt plačati več, kot stane njegova obnova po trenutnih cenah za zemljišča, gradbeni material in dela. Ta pristop k določanju stroškov je povsem upravičen, ko gre za nove ali relativno nove stavbe.

Večina strokovnjakov se strinja, da je metoda stroškov koristna za preverjanje ocenjenih stroškov, vendar je le redko odvisna od nje.

S tem pristopom se ocenjena vrednost nepremičnine določi kot razlika med stroški njihove popolne reprodukcije ali popolne zamenjave in zneskom amortizacije plus stroški parcele; lahko ga določimo po formuli:

Tsn = PSV - I + Tsz, ali Tsn = PSZ - I + Tsz,

kjer je Tsn cena nepremičnine;

PSV - polni stroški popolne reprodukcije premoženja, ki se vrednoti;

PSZ - celotni nadomestni stroški nepremičnine, ki se vrednoti;

In - stroški amortizacije nepremičnine, ki se vrednoti;

Tsz - stroški parcele.

Poleg tega se pod polnimi stroški reprodukcije (PSV) razumejo stroški gradnje natančne kopije stavbe po trenutnih cenah in z uporabo enakih materialov, gradbenih standardov, zasnove in z enako kakovostjo dela, vključno z vsemi pomanjkljivostmi, ki so značilne za ocenjeni predmet.

Skupni nadomestni stroški (GER) so stroški stavbe po trenutnih cenah, ki imajo uporabnost enakovredne vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje, vendar zgrajene z novimi materiali in v skladu s sodobnimi standardi, zasnovo in postavitvijo. Ob predpostavki, da razumen kupec za obstoječo stavbo ne bo plačal več kot za izgradnjo nove, upoštevajoč tveganje in čas gradnje, se lahko šteje, da je PSZ zgornja meja vrednosti nepremičnine.

2 .2 Področje uporabe in omejitve stroškovne metode

Optimalno področje uporabe stroškovnega pristopa k oceni vrednosti nepremičnin, ki daje najbolj objektivne rezultate, je:

Določanje tržne vrednosti novih ali relativno novih stavb z majhno obrabo in ustreznostjo najučinkovitejši uporabi mesta;

Določitev tržne vrednosti starih nepremičninskih predmetov ob prisotnosti zanesljivih podatkov za izračun amortizacije;

Določitev tržne vrednosti gradbenih projektov, določitev tržne vrednosti objektov s posebnim namenom;

Določitev tržne vrednosti predmetov, s katerimi se tržni posli redko sklepajo;

Določanje tržne vrednosti nepremičninskih predmetov, ki jih ni mogoče oceniti z uporabo metod dohodkovnega pristopa.

Rezultati stroškovnega pristopa se lahko posredno uporabijo v procesu vrednotenja predmeta z drugimi metodami, na primer, če ni potrebnih tržnih podatkov, se lahko velikost popravka za primerjalni pristop določi kot strošek rekonstrukcije želeno lastnost. Stroškovni pristop zahteva, da se zemljišča in stavbe vrednotijo ​​ločeno, s čimer se pri vrednotenju za zavarovalne namene ločijo nezavarovani predmeti.

Stroškovni pristop je zelo pomemben pri sprejemanju odločitev o ekonomski upravičenosti gradnje prizidkov ali obnove stavbe. V ta namen se ocenjeni stroški tehtajo glede na pričakovano rast prihodkov ali možno prodajno ceno obnovljene stavbe.

Pristop, ki temelji na stroških, se uporablja za določitev optimalnega števila stavb in odpravo nepotrebne odvečnosti.

Ocenjeni stroški gradnje so ključni element študije izvedljivosti za naložbene odločitve, na katerih temeljijo načrti rabe zemljišč.

Stroškovni pristop je nepraktičen za uporabo, če je stavba stara ali predstavlja najučinkovitejšo uporabo mesta kot nerazvitega. V tem primeru ocenjevalec težko zanesljivo oceni fizično, funkcionalno in zunanje poslabšanje staranja.

Stroškovni pristop je težko uporabiti, če so podatki za oceno podjetniškega dobička popolnoma odsotni ali heterogeni.

Če se vrednotenje nepremičnin izvaja za naložbene namene, je uporaba stroškovnega pristopa zapletena zaradi dejstva, da ne upošteva časovne vrzeli pri pridobitvi zakonodajne prenove stavbe.

Stroškovni pristop ne bo zagotovil potrebne zanesljivosti rezultata, če vmesni izračuni niso navzkrižno preverjeni s tržnimi podatki.

Stroškovni pristop ima za posledico vrednost nepremičnine na prostem posestvu. Zato je za vrednotenje najete nepremičnine ali za katero veljajo druge delne lastninske pravice potrebne ustrezne prilagoditve. Ocenjevalec prilagodi posebne lastninske pravice, ki jih je treba oceniti, pa tudi dodatne stroške, ki nastanejo zaradi časa mirovanja prostorov.

Metoda stroškov je potrebna, če:

Analiza novogradnje;

Določanje primera uporabe zemljišča;

Obnova stavb;

Davčna ocena;

Ocenjevanje zavarovanja;

Ocena posledic naravnih nesreč;

Vrednotenje posebnih zgradb in struktur.

V okviru prehoda na tržne pogoje je stroškovna metoda boljša od drugih, saj uporaba drugih metod zahteva obsežne tržne informacije, ki jih zaradi nerazvitega trga ni. Vedno pa se je treba spomniti, da so stroški gradnje le osnova tržne vrednosti in so najpogosteje večji ali manjši od nje.

Slabosti stroškovne metode ocenjevanja vrednosti nepremičnine

Slabosti drage metode vključujejo naslednje:

Ne odraža vrednosti predvidenih prihodkov, ki so odločilni za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek;

Pri izračunu obrabe obstajajo velike težave in negotovosti, še posebej, če je stavba stara več kot 10 let.;

Ne upošteva možnosti uporabe možnosti najboljše in najučinkovitejše uporabe spletnega mesta;

Težko izvedljivo za oceno stavb z edinstvenimi arhitekturnimi in estetskimi značilnostmi zgodovinske vrednosti, pa tudi stavb s prekomernim fizičnim, funkcionalnim in zunanjim propadanjem.

2 .3 Faze cenitve nepremičnine po metodi stroškov

1. pregled nepremičnine in seznanitev z vso razpoložljivo dokumentacijo;

2. Določitev celotnih stroškov reprodukcije ali zamenjave;

3. Izračun vseh vrst obrabe: fizične, funkcionalne, zunanje;

4. Določitev popolne obrabe PSV (PSZ) za pridobitev vrednosti stavb in objektov;

5. Izračun stroškov zemljiške parcele in dela na njeni izboljšavi; če je mesto v najemu, se upoštevajo stroški najemnih pravic;

6. Splošna ocena nepremičnine s seštevanjem vrednosti zemljišča, stroškov stavb in objektov ter stroškov izboljšav zemljišč.

Vrednotenje objekta po metodi stroškov je lahko zanesljivo le, če so stroški stavbe zanesljivo določeni. Natančnost takšne ocene je v celoti odvisna od natančnosti določanja velikosti obrabe in resničnosti določitve primerjalne vrednosti zemljišča. Dobro obveščen kupec ne bo plačal več nepremičnine kot znesek, za katerega lahko kupi popolnoma enak predmet, pod pogojem, da mu je plačilo opravljeno pravočasno.

2 .4 Analiza celotne nadomestne vrednosti nepremičnine

Teoretično se celotni nadomestni stroški stavb razumejo kot ocena stroškov, stroški postavitve kopije ocenjene stavbe na datum ocene.

Ocena celotnih nadomestnih stroškov stavbe na dan ocene se lahko izvede po nadomestnih stroških ali po nadomestnih stroških. Izbira vrste nadomestnih stroškov za posamezno ocenjevalno stavbo mora biti v poročilu jasno obrazložena, da se prepreči napačna razlaga dobljenega rezultata.

Skupni nadomestni stroški stavb vključujejo neposredne in posredne stroške gradnje ter poslovne prihodke.

Neposredni stroški so stroški, ki so neposredno povezani z gradnjo in na splošno vključujejo:

Stroški gradbenega materiala, izdelkov in opreme;

Stroški delovanja gradbenih strojev in mehanizmov;

Osnovne plače gradbenih delavcev;

Stroški začasnih zgradb, struktur in inženirskih omrežij;

Dobiček in režijski stroški izvajalca.

Posredni stroški - stroški, povezani z gradnjo, vendar niso neposredno povezani z njimi. Posredni stroški običajno vključujejo:

Stroški priprave gradbišča;

Odhodki za projektiranje in raziskovanje;

Drugi stroški in dela;

Druge vrste posrednih stroškov.

Poslovni dohodek je del tržne vrednosti stavbe, ki predstavlja znesek poslovnega dobička, ki izhaja iz izvajanja gradbenih del, izravnava tveganja, ki iz tega izhajajo in se uresničijo ob menjavi lastnika. Poslovni dohodek (dejansko realiziran) je opredeljen kot razlika med prodajno ceno ali tržno vrednostjo predmeta in skupnimi stroški.

Poslovni dohodek je sestavni del tržne vrednosti stavb, ki sestavljajo nepremičnino. Običajno se za izračun podjetniškega dohodka na podlagi analize tržnih transakcij s podobnimi predmeti določi določen normativni odstotek podjetniškega dohodka, ki ga je glede na začetno osnovo, ki jo uporablja ocenjevalec, mogoče nastaviti na različne kazalnike vrednosti. Kot podlaga za izračun lahko torej uporabite:

Neposredni stroški;

Znesek neposrednih in posrednih stroškov;

Skupni znesek neposrednih, posrednih stroškov in stroški spletnega mesta;

Stroški dokončanega projekta.

Nadomestne stroške nepremičnine lahko določite na več načinov:

Ocenjena metoda izračuna vrednosti nepremičnine. Sestavljen je iz izdelave ocen za nepremičnino, kot da bi jo ponovno gradili. Dolgotrajna metoda izračuna, vendar jo je mogoče olajšati, če ohranite stare ocene za objekt.

Indeksna metoda ocenjevanja je določitev nadomestne vrednosti predmeta, ki se ocenjuje, tako da se knjigovodska vrednost pomnoži z ustreznim indeksom v skladu z Uredbo o postopku prevrednotenja osnovnih sredstev (sredstev) podjetij in organizacij, ki jo je odobrila vlada Ruske federacije z dne 25. novembra 1993, št. 1233. Indekse za prevrednotenje sredstev osnovnih sredstev odobri Državni odbor za statistiko Ruske federacije in jih občasno objavljajo v tisku.

Metoda primerjalne enote, pri kateri se prilagojena vrednost nepremičnine, izbrane za izračun, pomnoži s številom enot nepremičnine, ki se vrednoti. Merske enote so lahko 1 m 2, 1 m 3, 1 parkirno mesto itd. Stroški na enoto porabe gradbenih proizvodov za tipične vrste stavb in objektov na izhodiščni, trenutni in predvideni ravni cen, ki temeljijo na četrtletnih cenah virov. To je najpreprostejši način ocenjevanja nepremičnine in ga lahko vedno uporabijo strokovni cenilci.

Elementarna metoda. Sestavljen je iz določanja stroškov na enoto merske enote predmeta na podlagi stroškov posameznih postavk (stroški materiala in opreme, režijski stroški, stroški dela itd.)

Ocena vrednosti zemljiške parcele. Normativna in tržna vrednost zemljišča je različna. Ocenjevalec se najprej ne ukvarja s standardno ceno zemljišča, ampak s tržno ceno, ki se nenazadnje oblikuje pod vplivom ponudbe in povpraševanja. Pri ocenjevanju tržne vrednosti zemljiške parcele je treba določiti sestavo ocenjenih pravic do nje. Zasebna lastnina se priznava le za parcele z naslednjimi pogoji uporabe:

individualna (stanovanjska) gradnja;

kmečko (kmetijsko) gospodarstvo;

osebno hčerinsko, vrtnarsko ali poletno gospodarstvo;

privatizirane zemljiške parcele za podjetja

Za oceno tržne vrednosti zemljišča morate imeti naslednje podatke:

Lastniški naslov in podatki o registraciji zemljiške parcele;

Fizikalne značilnosti območja (topografija, geotehnične, hidrogeološke značilnosti območja, okoljski parametri itd.);

Podatki o razmerju spletnega mesta z okoljem;

Ekonomski dejavniki, ki označujejo območje (na primer narava gospodarskega razvoja območja itd.).

Tržna vrednost parcel se ocenjuje po naslednjih glavnih metodah:

* po metodi tehnike ostanka za zemljo;

* po metodi tehtanega povprečja stopnje kapitalizacije;

* metoda primerjave prodaje;

* metoda cepljenja;

* z uporabo velikih začetnic;

* po metodi multiplikatorja bruto najemnine.

Danes v večini primerov predmet presoje ni absolutno (polno) lastništvo zemljiške parcele, ampak le pravica do uporabe dolgoročnega najema. Skladno s tem tržni izraz te ocenjene pravice ni več tržna (prodajna) vrednost zemljišča, ampak tržna vrednost pravice do dolgoročnega najema.

Ocena stroškov stavb in objektov

Preden se loti ocenjevanja stroškov stavb in objektov, se mora ocenjevalec ne samo seznaniti s tehnično dokumentacijo, ampak tudi pregledati stavbe in objekte. To mu bo omogočilo, da pripravi podroben opis predmeta ocenjevanja, kjer bodo podane značilnosti zunanjih in notranjih struktur, inženirskih sistemov.

Nadomestni stroški ali nadomestni stroški se ocenijo:

* po metodi primerjalne enote (razvijejo se standardi stroškov gradbenih del, pomnožijo se s površino ali prostornino ocenjenega objekta, izvedejo se popravki za značilnosti ocenjenega objekta);

* način izračuna po elementih (razčlenitev stavbe na posamezne sestavne dele in izračun stroškov, potrebnih za vgradnjo določene komponente v stavbo v gradnji na dan ocene);

* indeksna metoda ocenjevanja (knjigovodska vrednost predmeta se pomnoži z ustreznim indeksom za prevrednotenje osnovnih sredstev).

Določitev propadanja stavb in struktur

Po določitvi celotnih stroškov obnove ali zamenjave se amortizacija odšteje od nastale vrednosti za izračun preostale vrednosti objekta. Amortizacija, ki jo uporabljajo ocenjevalci, in amortizacija, ki jo uporabljajo računovodje, so različni.

Izraz "obraba" v teoriji vrednotenja razumemo kot izgubo uporabnosti predmeta in posledično njegove vrednosti zaradi različnih razlogov zaradi fizičnega uničenja, funkcionalne in zunanje zastarelosti in ne le zaradi časovnega faktorja. . Ta izraz se v računovodstvu uporablja v drugačnem pomenu, kjer obrabo razumemo kot mehanizem za prenos stroškov na proizvodne stroške v standardni življenjski dobi predmeta.

Fizična amortizacija - zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi izgube njenih elementov prvotnih lastnosti.

Funkcionalna amortizacija - zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi izgube sposobnosti uporabe po predvidenem namenu.

Zunanjo obrabo povzročajo spremembe v zvezi z ocenjenim objektom dejavnikov: "staranje" okolja, spremembe okoljskih razmer, spremembe tržnih razmer, spremembe finančnih in pravnih pogojev itd.

V praksi ocenjevanja se za ugotavljanje propadanja stavb in struktur uporablja več metod:

življenjska metoda;

metoda cepljenja;

2.5 Določanje tržne vrednostizemljiško parcelo

Izračun tržne vrednosti zemljiške parcele, na kateri se nahaja nepremičninski objekt, se izvaja za določitev davčne osnove za to zemljišče, za določitev višine odškodnine v primeru odtujitve zemljišča odločitev o likvidaciji nepremičnine za namene novogradnje pri določanju najemnine za zemljišče. V Ruski federaciji se plačila za zemljišča trenutno določajo glede na donos na mestnih, kmetijskih in drugih zemljiščih.

Za določitev tržne vrednosti zemljišča se uporabljajo naslednji podatki:

a) lastninski naslov in registracijski podatki na zemljiški parceli;

b) fizične značilnosti mesta;

c) podatke o odnosu mesta do okolja;

d) gospodarski dejavniki, značilni za območje;

e) okoljski dejavniki.

Viri teh informacij so lahko:

* mestni, okrajni in vaški zemljiški odbori in organi, ki evidentirajo transakcije z zemljišči;

* nepremičninska podjetja, specializirana za transakcije z zemljišči;

* hipotekarne kreditne organizacije;

* ocenjevalna podjetja;

* periodika;

* drugi viri.

V praksi ocenjevalnih dejavnosti se uporablja pet glavnih metod ocenjevanja tržne vrednosti zemljišč:

1) primerjava prodaje;

2) korelacija (prenos) vrednosti;

3) kapitalizacija zemljiške najemnine;

4) preostale tehnike za zemljišča;

5) razvoj zemljiške parcele.

Metoda primerjave prodaje sestoji iz primerjave podatkov o podobnih prostih parcelah, prodanih v zadnjem času, in prilagajanja prodajne cene. Upoštevati je treba, da so cene zemljišč, objavljenih v periodičnih publikacijah, praviloma tako imenovane prodajne cene (tj. Napihnjene), medtem ko so za primerjavo potrebne dejanske transakcijske cene (običajno so 8-12 % pod objavljenih).

Primerjavo ocenjene parcele z analogi izvajajo:

a) primerjalni elementi;

b) primerjalne enote.

Glavni elementi primerjave so: pogoji financiranja posla, prodajni pogoji, čas prodaje, lokacija, fizične lastnosti, značilnosti dohodka, prejetega od zemljiške parcele.

Če se pogoji za financiranje posla pri prodaji in nakupu zemljiške parcele razlikujejo od običajnih (na primer za nakup zemljišča je bilo vzeto 100 -odstotno posojilo ali pa finančni pogoji za transakcijo vključujejo velike zneske plačila obresti), potem je treba takšne transakcije skrbno analizirati in ustrezno spremeniti ceno te transakcije. ... Podoben pristop bi morali upoštevati tudi sami pogoji prodaje - okoliščine, ki so vodile kupca in prodajalca v času transakcije.

Pridobivanje zanesljivih podatkov o prodajnih pogojih ni lahka naloga. Druga težava je določitev višine popravkov za določene razlike v prodajnih pogojih.

Čas prodaje je eden glavnih elementov primerjave primerljive prodaje. Za prilagoditve cen za primerljive transakcije je treba poznati gibanje cen na trgu zemljišč, tj. spremembe cen zemljišč skozi čas. V ruskih razmerah obstaja letna sezonska tendenca rasti cen zemljišč, zabeležena so bila pomembna sezonska nihanja cen: spomladi se cene zvišajo, pozimi padajo. V moskovski regiji na primer sezonska nihanja na nekaterih območjih dosežejo 15-20%.

Pri analizi razmerja med ponudbo in povpraševanjem na zemljiškem trgu je mogoče ugotoviti gibanje cen prodajalcev in cen kupcev. Treba je opozoriti, da lahko sprejetje enega ali drugega zakona ali uredbe vlade pomembno vpliva na razmere na trgu zemljišč,

Fizikalne lastnosti so lahko vrsta tal, velikost in konfiguracija območja, relief, hidrogeološki parametri itd.

Na ceno parcele vpliva stopnjo aktivnosti zemljiškega trga... Tako je aktivnost trga zemljišč v 30-kilometrskem območju moskovske regije večja kot na ozemljih, ki so bolj oddaljena od Moskve; ta element primerjave prodaje je treba upoštevati.

Pri ocenjevanju zemljiške parcele po metodi korelacije (prenos) algoritem izračuna se zmanjša na deljenje skupne prodajne cene predmetov - analogov nepremičnine na dve komponenti - ceno stavbe (strukture) in ceno zemljišča. Na začetku se nadomestni stroški ocenijo ob upoštevanju amortizacije stavbe in drugih struktur na tem mestu; po izračunu te vrednosti se tržna vrednost zemljišča pridobi iz skupne cene nepremičninskega kompleksa. Na podlagi korelacije za analoge vrednosti zemljišča s stroški izboljšav (stavbe in zgradbe) se določijo tipični kazalniki razmerja med sestavinami nepremičninskega objekta, ki se uporabljajo za določanje tržne vrednosti ocenjene vrednosti. zemljišča.

Določitev vrednosti zemljiške parcele z veliko začetnico zemljiška najemnina je kapitalizacija čistega dobička, prejetega od plačila najemnine. Uporaba te tehnike v ruskih razmerah je možna na strokovni podlagi, saj je primerljivih najemnin in stopnje kapitalizacije trenutno težko najti v številnih regijah zaradi pomanjkanja ali pomanjkanja zanesljivih informacij o trgu najema zemljišč.

Po metodi preostale tehnike za zemljišča se na začetku oceni tržna vrednost nepremičninskega kompleksa, nato se od njega odštejejo nadomestni stroški stavbe in druge izboljšave, upoštevajoč obrabo, rezultat pa je enak tržni vrednosti zemljišča zaplet.

Razvojna metoda (obvladovanje) zemljiška parcela se uporablja, kadar je treba določiti stroške parcele, primerne za razčlenitev na ločene posamezne parcele z njihovo nadaljnjo prodajo. Ta metoda temelji na tehniki ocenjevanja investicijskega projekta in predvideva naslednji algoritem ukrepov:

1. Določitev velikosti in števila posameznih mest.

2. Izračun vrednosti razvitih površin po metodi primerljive prodaje.

3. Določitev stroškov s pravočasno porazdelitvijo za razvoj in prodajo posameznih zemljišč.

4. Izračun zneska denarnega toka z odštevanjem vseh stroškov za razvoj spletnih mest od skupnih prihodkov od njihove prodaje.

5. Določitev diskontne stopnje.

6. Diskontiranje denarnega toka ob upoštevanju časa razvoja in prodaje vseh posameznih zemljišč.

Pri določanju velikosti posameznih parcel, na primer za razvoj stanovanj, se upoštevajo fizični, pravni in ekonomski dejavniki, ki vplivajo na to odločitev.

V praksi ocenjevalnih dejavnosti se pogosto pojavljajo situacije, ko se velikost zemljišč določi na podlagi ekonomskih zmožnosti potencialnih vlagateljev. Velikosti posameznih zemljišč za gradnjo poletne koče se običajno gibljejo od 6 do 20 hektarjev. Največje povpraševanje na trgu je po zemljiščih v velikosti 12 hektarjev. To pomeni, da je skupna parcela razdeljena na posamezne parcele po 12 hektarjev.

Zemljišča se imenujejo obvladana, do katerih so bile izvedene podzemne inženirske komunikacije, ceste, elektrika, plin, pa tudi stanovanjske stavbe po posameznih projektih.

Izračun vrednosti razvitih površin se izvaja po metodi primerjalne analize prodaje primerljivo razvitih območij.

Stroški razvoja in prodaje zemljišč vključujejo številne stroške čiščenja, načrtovanja in označevanja zemljišča, gradnjo dostopnih cest, komunalnih storitev, pa tudi režijske stroške vzdrževanja vodstvenega osebja, varnosti itd. za uspešno izvedbo projekta.

Višina celotnega prihodka od prodaje je določena kot zmnožek vrednosti posameznih razvitih območij na njihovo število.

Urnik razvoja in prodaje zemljišč je zgrajen s predvidevanjem obdobja razvoja in prodaje zemljišč.

Diskontna stopnja, uporabljena za diskontiranje denarnega toka, bi morala odražati sedanja gibanja učinkovitosti naložb, ki se pojavljajo na tem trgu razvitih zemljišč.

2.6 Določitev amortizacije nepremičnine

Amortizacija je zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi različnih razlogov. Koncept "amortizacije", ki se uporablja pri vrednotenju, je treba razlikovati od pojma "amortizacije", ki se uporablja v računovodstvu. Amortizacija v računovodstvu je proces porazdelitve začetnih stroškov, povezanih s pridobitvijo predmeta, za celotno življenjsko dobo, ne da bi se določila sedanja vrednost. Pri ocenjevalnih dejavnostih se amortizacija šteje za glavni dejavnik pri določanju sedanje vrednosti, ne glede na njeno začetno vrednost.

Pri stroškovnem pristopu se amortizacija uporablja za upoštevanje razlik in značilnosti nove nepremičnine in posebne nepremičnine, ki se ocenjuje. Obračunavanje amortizacije objekta je neke vrste prilagajanje vrednosti na novo reproducirane stavbe (določeno z uporabo stroškovnega pristopa) za določitev trenutne vrednosti predmeta, ki se ocenjuje,

Obstajajo tri vrste obrabe: fizična, funkcionalna in zunanja (ali ekonomska).

Obraba odraža spremembe fizičnih lastnosti nepremičnine skozi čas (na primer pomanjkljivosti strukturnih elementov). Fizično poslabšanje je dveh vrst: prva nastane pod vplivom operativnih dejavnikov, druga - pod vplivom naravnih in naravnih dejavnikov. Fizična amortizacija se upošteva pri stopnjah amortizacijskih odbitkov.

Obstajajo štiri glavne metode za izračun fizičnega propadanja stavb: strokovna, stroškovna, normativna (ali računovodska) in metoda za izračun življenjske dobe stavbe. Odstotek fizičnega propadanja, na primer stanovanjske nepremičnine, ocenjen s strokovno metodo, se določi na podlagi "Pravila za oceno fizičnega propadanja stanovanjskih stavb VSN-53-86" Gosgrazhdanstroy ".

Življenjska doba stavb je na splošno odvisna od trajnosti njenih sestavnih delov.

Fizično propadanje gradbenih elementov (Fike) se izračuna po formuli:

kjer je UVke specifična teža strukturnega elementa;

Ščuka je odstotek obrabe elementa konstrukcije.

Treba je opozoriti, da v praksi vrednotenja razlikujemo odstranljivo in nepopravljivo fizično obrabo.

Odstranljiva fizična obraba pomeni, da so stroški vzdrževanja nižji od dodane vrednosti objekta.

Šteje se, da fizično poslabšanje ni mogoče odpraviti, če stroški odprave napake presegajo stroške, ki bi bili dodani postavki. Načeloma je mogoče odpraviti vsako pomanjkljivost predmeta, vendar stroški popravka ne smejo presegati pričakovane koristi.

Za določitev nepopravljive fizične obrabe so gradbeni elementi razdeljeni v dve kategoriji: trpežni in odporni proti obrabi.

Obrabo trajnih elementov, kot so temelji, stene, tla itd., Je mogoče izračunati v skupinah z izračunom njihove dejanske življenjske dobe in preostale fizične življenjske dobe v realnih pogojih.

Za izračun fizičnega propadanja trajnih elementov lahko uporabite tudi metodo določanja stroškov reprodukcije gradbenih elementov (ali stroškovno metodo).

Pri natančnejši prilagojeni stroškovni metodi izračuna fizične amortizacije se odstotek amortizacije gradbenih elementov določi kot tehtana vrednost.

Kategorije hitro obrabljivih gradbenih elementov so tiste, katerih življenjska doba je krajša od ocenjene ekonomske življenjske dobe stavbe. To so strešne kritine, dekorativna zaključna obdelava, barvanje itd., Torej elementi, ki jih je mogoče popraviti (obnoviti) s tekočim popravilom.

Normativna (ali računovodska) metoda za ugotavljanje fizičnega propadanja stavb vključuje uporabo trenutno veljavnih "Enotnih norm amortizacijskih odbitkov za popolno obnovo osnovnih sredstev v Ruski federaciji", odobrenih z Resolucijo Sveta ministrov z dne ZSSR z dne 22. oktobra 1990 št. 1072.

Funkcionalna zastarelost (ali funkcionalno poslabšanje predmeta) pomeni, da predmet glede funkcionalne uporabnosti preneha izpolnjevati sodobne standarde. Ta vrsta obrabe (ki se na primer lahko kaže v zastareli arhitekturi, načrtovanju, gradbeništvu itd.) Je predvsem posledica vpliva znanstvenega in tehnološkega napredka na področju arhitekture in gradbeništva. Funkcionalna obraba v domači praksi se imenuje zastarelost in je tako kot fizična obraba lahko> ureljiva in nepopravljiva.

Odstranljiva funkcionalna obraba vključuje obnovo vgradnih omar, števcev vode in plina, tehnične opreme, talnih oblog itd. Merilo obrabe z vidika odstranljivosti je primerjava stroškov popravil z vrednostjo dodatnih prejeti stroški. Če dodatno pridobljena vrednost presega stroške obnove, je funkcionalna obraba odstranljiva. Znesek nadomestljive funkcionalne amortizacije je opredeljen kot razlika med potencialno vrednostjo stavbe v času njene ocene z obnovljenimi elementi in njeno isto vrednostjo na isti datum brez obnovljenih elementov.

Neobnovljiva funkcionalna obraba vključuje znižanje stroškov stavbe zaradi dejavnikov, povezanih s presežkom in pomanjkanjem kakovostnih značilnosti stavbe. Na primer, na trgu najema stanovanjskih nepremičnin so dvosobna stanovanja v velikem povpraševanju v primerjavi z enosobnimi. Znesek nepopravljive funkcionalne amortizacije se izračuna kot znesek izgube najemnine pri najemu teh stanovanj, pomnožen z najemnikom (razmerje med prodajno ceno nepremičnine in potencialno najemnino zanjo), značilno za to vrsto stanovanja. Tako je znesek nepopravljive funkcionalne amortizacije določen s kapitalizacijo izgub pri najemu.

Zunanja obraba ali obraba zunanjih vplivov je zmanjšanje vrednosti stavbe zaradi negativne spremembe zunanjega okolja, ki jo povzročajo gospodarski, politični ali drugi dejavniki. Razlogi za zunanjo obrabo so: splošni upad območja, na katerem se nahaja objekt; ukrepi vlade ali lokalne uprave na področju obdavčitve, zavarovanja; druge spremembe na trgu zaposlovanja, rekreacije, izobraževanja itd.

Pomemben dejavnik, ki vpliva na količino zunanje obrabe, je okoljska komponenta lokacije objekta: neposredna bližina "neprivlačnih" naravnih ali umetnih predmetov - močvirja, čistilnih naprav, bencinskih črpalk, železniških postaj, industrijskih podjetij itd.

Če je mogoče z rekonstrukcijo ali posodobitvijo stavbe odpraviti fizično in do določene mere funkcionalno obrabo, potem je obraba zunanjih vplivov v večini primerov neizogibna.

Način merjenja obrabe zunanjih vplivov je analiza prodaje v paru (ko se na nepremičninskem trgu prodata dva primerljiva predmeta, od katerih ima eden znake zunanje obrabe, zunanjega vpliva, drugi pa ne). Razlika v cenah omogoča sklepanje o količini obrabe zunanjega vpliva ocenjenega predmeta.

Drug način za merjenje amortizacije zunanjih vplivov je primerjava prihodkov od najemnin dveh objektov, podobnih tistemu, ki se ocenjuje, na katerega je eden negativno vplival. Kapitalizacija izgube dohodka iz primerjave teh dveh predmetov bo označila količino obrabe zunanjih vplivov.

2.7 Določitev skupne vrednosti nepremičnine in zemljiške parcele

Na zadnji stopnji stroškovnega pristopa se želeni skupni stroški določijo z seštevanjem stroškov nepremičnine brez amortizacije, dobljene v prejšnji fazi, in stroškov zemljiške parcele, pridobljene na prvi stopnji, z izvajanjem stroškovnega pristopa.

Zzaključek

Na podlagi raziskav, opravljenih pri tečaju, je mogoče narediti naslednje zaključke:

Nepremičnine so najbolj temeljno in temeljno blago vseh obstoječih, ne morejo jih ukrasti, izgubiti ali zlomiti. Druga stvar je, da lahko proti svoji volji izgubite lastno nepremičnino. Nepremičnine so eno redkih dobrin, ki se sčasoma lahko povečajo. Zelo pomembna lastnost nepremičnine je potreba po njenem stalnem upravljanju.

Metode ocenjevanja pomagajo čim bolj povečati donosnost odtujitve nepremičnin, tega novega vira, ki ga podjetja in državljani dobijo na razpolago.

Nabavna metoda temelji na oceni vrednosti nepremičnine, ki temelji na določitvi njene vrednosti kot strukture. Izračun teh stroškov obsega: stroške stavbe (stroške njene posodobitve ali obnove) minus ocenjeno ali ugotovljeno fizično in moralno poslabšanje ter stroške zemljišča.

Za amortizacijo je značilno zmanjšanje uporabnosti nepremičninskega predmeta, njegove potrošniške privlačnosti z vidika potencialnega vlagatelja in se izraža v zmanjšanju vrednosti pod vplivom različnih dejavnikov skozi čas. Odvisno od razlogov, ki povzročajo amortizacijo nepremičnine, ločimo naslednje vrste amortizacije: fizično; delujoč; zunanji.

Ocena nepremičnine je določitev njene ocenjene tržne vrednosti. Zanesljivost takšne predpostavke je v celoti odvisna od tega, kako utemeljeno, celovito in strokovno je določeni ocenjevalec izvedel postopek ocenjevanja.

Zseznam literarnih virov

1. Zvezni zakon št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji".

1. Goremykin V.A. Ekonomija nepremičnin. - M.: "Marketing", 2002. - 804 -ih.

2. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Tržna ocena mestne lastnine. - M .: UNITY-DANA, 2002.- 240 str.

3. Rakhman I.A. Razvoj nepremičninskega trga v Rusiji: teorija, problemi, praksa. - M.: Ekonomija, 2000.- 294 str.

4. Tarasevich E.I. Vrednotenje nepremičnine. - SPb .: SPbSTU, 1997.

5. Upravljanje portfelja nepremičnin / Per. iz angleščine Ed. S.P. Belyaeva. - M.: Zakon in pravo, UNITI, 1998.- 391 str.

6. Ekonomika in finance nepremičnin. / Ur. Yu.V. Pashkusa. - Sankt Peterburg: Založba Sankt Peterburške univerze, 1999.

Objavljeno na Allbest.ru

...

Podobni dokumenti

Opis glavnih vrst ocenjevalnih dejavnosti, njihove ekonomske vsebine in načinov državne ureditve. Določanje metod izračuna tržne vrednosti nepremičnin v okviru dohodkovnega pristopa. Ocena vrednosti zemljiške parcele.

test, dodan 10.10.2014


Postopek licenciranja in pogoji za izdajo dovoljenj za dejavnosti vrednotenja. Glavne funkcije denarne enote. Glavne metode za ocenjevanje vrednosti nepremičnin na podlagi stroškovnega pristopa. Značilnosti nepremičninskega trga na ozemlju Khabarovsk.

test, dodan 25.2.2009


Mednarodni standardi, ki se uporabljajo pri ocenjevalnih dejavnostih. Značilnosti nepremičnine kot predmeta cenitve. Pristopi k ocenjevanju vrednosti predmeta ocenjevanja. Uporaba stroškovnega pristopa pri ocenjevanju zemljiških parcel. Zahteve za metode ocenjevanja.

seminarska naloga, dodana 16.12.2012


Ocena vrednosti pisarniških nepremičnin. Glavne značilnosti uporabe treh pristopov ocenjevanja (primerjalni, dohodkovni in stroškovni). Določitev tržne vrednosti zemljiške parcele. Uskladitev rezultatov in sklep o tržni vrednosti.

diplomsko delo, dodano 08.04.2012


Uporabljeni standardi vrednotenja. Podatki o stranki ocenjevalca in o ocenjevalcu. Določitev vrednosti predmeta ocenjevanja v okviru dohodkovnega pristopa. Izračun stroškov predmeta v okviru primerjalnega pristopa. Zavrnitev uporabe stroškovnega pristopa.

seminarska naloga, dodana 13.1.2015


Opis glavnih standardov dejavnosti vrednotenja. Kratka analiza gospodarskega stanja na Krasnojarskem ozemlju. Določitev tržne vrednosti predmeta ocenjevanja s primerjalno in dohodkovno metodo. Izračun likvidacijske vrednosti nepremičnine.

diplomsko delo, dodano 30.01.2015


Analiza najučinkovitejše rabe nepremičnin. Določanje vrednosti stavbe z različnimi pristopi k oceni nepremičnine. Z uporabo stroškovnega, primerjalnega in dobičkonosnega pristopa. Sestavljanje končne ocene vrednosti nepremičnine.

seminarska naloga, dodana 29.10.2007


Značilnosti ocenjevanja zastavljenih predmetov. Analiza rabe zemljiške parcele. Določitev tržne vrednosti predmeta ocenjevanja na podlagi stroškovnih, primerjalnih in dohodkovnih pristopov. Utemeljitev količnika likvidnosti in končni zaključek o nabavni vrednosti.

diplomsko delo, dodano 19.12.2011


Analiza nepremičninskega trga. Ocenjevanje predmeta z uporabo različnih tehnik. Ocena zemljiške parcele. Določitev nadomestne vrednosti nepremičnine, stopnja fizične amortizacije. Pridobitev končne vrednosti vrednosti nepremičnine.

seminarska naloga, dodana 22.01.2016


Uporabljeni standardi vrednotenja. Sklenitev pogodbe za ocenjevanje. Pregled družbeno-ekonomskih razmer v regiji in mestu. Najboljša in najučinkovitejša analiza uporabe. Določitev tržne vrednosti nepremičnine.

Pomen besede Ocenjevalec po Efremovi:
Ocenjevalec - 1. Tisti, ki oceni (1) nekaj.
2. prenos. pogovorno Nekdo, ki zna ceniti, ceniti (2) nekaj; poznavalec.

Pomen besede ocenjevalec Ozhegov:
Ocenjevalec - specialist, ki določi ceno, nekaj oceni

Ocenjevalec

Ocenjevalec- specialist, ki ima pravico opraviti cenitev in podpisati poročilo o oceni nepremičnin, vozil, opreme, podjetij, terjatev, dela itd. Dejavnosti ocenjevalcev ureja Zvezni zakon z dne 29. julija, 1998 št. 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji"

Ocenjevalna dejavnost

Ocenjevalna dejavnost - poklicno dejavnost za ugotavljanje vrednosti opredmetenih in nematerialnih predmetov ob upoštevanju pravic do njih in interesov subjektov državljanskih pravic v zvezi z njimi. Odvisno od namena ocenjevanja se razlikujejo naslednje vrste vrednosti: tržna, naložbena, zavarovanje s premoženjem, likvidacijska in druge.

Organizacija ocenjevalnih dejavnosti

Ocenjevalne dejavnosti izvajajo strokovni cenilci - fizične ali pravne osebe, ki so licenco prejele po ustaljenem postopku. Pri ocenjevanju se uporabljajo posebna pravila in tehnike.

Za dejavnosti poklicnih cenilcev so naložene naslednje zahteve. Ocenjevalec - posameznik mora izpolnjevati eno ali več uveljavljenih kvalifikacijskih značilnosti. Kot del ocenjevalca - pravne osebe, mora delovati določeno število cenilcev - posameznikov. Ocenjevalci so dolžni zavarovati svojo poklicno odgovornost.

Dejavnosti vrednotenja ureja država in v veliki meri tudi samoregulativne organizacije. Nacionalni svet za ocenjevalne dejavnosti, ustanovljen v Ruski federaciji v skladu z zveznim zakonom št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji", opravlja naslednje funkcije:

• Oblikovanje enotnih pristopov k izvajanju dejavnosti vrednotenja
• Usklajevanje ocenjevalcev
• Razvoj zveznih standardov in pravil ocenjevanja

Metode vrednotenja

Pri ocenjevalnih dejavnostih se uporabljajo enotne metode in postopki, ki so jih razvile mednarodne in nacionalne ocenjevalne organizacije.

Metodologija ocenjevalne dejavnosti je enotna in temelji na metodah vrednotenja materialnih in nematerialnih predmetov, ki jih je razvila teorija in svetovna praksa. Metoda ocenjevanja je zaporedje postopkov, ki na podlagi informacijskega gradiva za določeno metodo določi vrednost predmeta ocenjevanja v okviru enega od pristopov ocenjevanja.

Obstaja več pristopov k ocenjevanju predmetov:

1. Dohodkovni pristop, ki združuje niz metod za ocenjevanje vrednosti ocenjenega predmeta, ki temeljijo na določitvi pričakovanega dohodka od uporabe ocenjenega predmeta.
2. Stroškovni pristop temelji na določitvi stroškov, potrebnih za reprodukcijo ali zamenjavo ocenjenega predmeta, ob upoštevanju amortizacije in zastarelosti. Stroški reprodukcije predmeta ocenjevanja so stroški, potrebni za izdelavo natančne kopije predmeta ocenjevanja z uporabo materialov in tehnologij, uporabljenih pri njegovi izdelavi. Stroški zamenjave ocenjevalnega predmeta so stroški, potrebni za ustvarjanje podobnega predmeta z uporabo materialov in tehnologij, ki se uporabljajo na datum ocenjevanja.
3. Primerjalni pristop, ki je skupek metod za ocenjevanje vrednosti predmeta, ki temelji na primerjavi objekta, ki se ocenjuje s podobnimi predmeti, za katere obstajajo podatki o cenah. Analog ocenjenega predmeta je prepoznan kot predmet, podoben objektu vrednotenja, glede na glavne ekonomske, materialne, tehnične in druge značilnosti, ki določajo njegovo vrednost.

Opombe (uredi)

1. Ocenjevalna dejavnost(Ruski)... Enciklopedija odvetnika. Pridobljeno 7. maja 2013.
2. Ocenjevalna dejavnost(Ruski)... Ministrstvo za gospodarski razvoj Ruske federacije. Pridobljeno 7. maja 2013. Arhivirano izvirnika 19. maja 2013.
3. STANDARD ZVEZDNE OCENE N 1. "Splošni koncepti ocenjevanja, pristopi k ocenjevanju in zahteve za ocenjevanje"(Ruski)... Pridobljeno 7. maja 2013. Arhivirano izvirnika 19. maja 2013.

Literatura

• Zvezni zakon "O dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji" z dne 29. julija 1998, št. 135-FZ
• Poslovna ocena / Ed. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Moskva: Finance in statistika, 2009, 736 str.

OCENJEVALNE DEJAVNOSTI

OCENJEVALNE DEJAVNOSTI

dejavnost vzpostavitve določene vrste vrednosti opredmetenih in nematerialnih predmetov ob upoštevanju pravic do njih in interesov v zvezi z njimi, ki jih izkazujejo subjekti državljanskih pravic. Vrsta vrednosti ocenjenega predmeta je določena z nameni ocenjevanja (trg, naložba, zavarovanje s premoženjem, preostanek itd.). O.d. opravljajo ocenjevalci - fizične in pravne osebe z uporabo posebnih pravil in tehnik. Ocenjevalec - posameznik mora izpolnjevati eno ali več uveljavljenih kvalifikacij. značilnosti. Ocenjevalec - pravna oseba mora vključevati določeno število ocenjevalcev - posameznikov. Ocenjevanje se izvede na podlagi pogodbe, sklenjene med stranko in cenilcem. Ocenjevalna pogodba je običajno sklenjena v preprosti pisni obliki in vsebuje podatke o ocenjevalcu. Pogodba lahko določa oceno posameznega predmeta, več predmetov ali dolgoročne storitve za stranke. Ustrezno izpolnjevanje cenilca svojih obveznosti po pogodbi je v pravočasni pripravi in ​​posredovanju ocenjevalnega poročila stranki. Poročilo vsebuje povezave do uporabljenih standardov in metod ocenjevanja, ciljev in ciljev ocenjevanja predmeta ter drugih bistvenih informacij. V Ruski federaciji se koncept "tržne vrednosti" pogosto uporablja.

O.d. je predmet licenciranja in se izvaja na podlagi Zveznega zakona Ruske federacije z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ "O dejavnostih ocenjevanja v Ruski federaciji". Ukaz predsednika Ruske federacije z dne 26. julija 1995 št. 765 "O dodatnih ukrepih

za izboljšanje učinkovitosti naložbene politike Ruske federacije "je ugotovljena potreba po neodvisni oceni nepremičnine vzajemnega investicijskega sklada. Eden od pogojev za registracijo prospekta naložbenih delnic vzajemnega investicijskega sklada je sklep sporazuma družbe za upravljanje (ki ustreza vzorčnim pogodbam, ki jih je odobrila Zvezna komisija za trg vrednostnih papirjev) z neodvisnim ocenjevalcem. premoženje naložbenih skladov na enoto, odobreno z odredbo Zvezne komisije za trg vrednostnih papirjev Ruske federacije z dne 25. septembra 1996 št. 6-r. z dne 30. avgusta 1995 št. 7 "O postopku licenciranja dejavnosti za oceno nepremičnin vzajemnih investicijskih skladov. "Dovoljenje se izda pravnim osebam - komercialnim organizacijam, če obstajajo: 3 profesionalni cenilci nepremičnin s so. ustrezen izobraževalni dokument, ki ga priznava FCSM, za katerega je ta organizacija glavni kraj dela; b) v listini pravne osebe zapis, da je predmet njegove dejavnosti opravljanje dela pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin in svetovanje: c) najmanj eno leto praktičnih izkušenj pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin (po presoji FCSM, dovoljenje se lahko izda komercialni organizaciji, ki nima izkušenj s praktičnim delom pri ocenjevanju nepremičnin).

Trenutno sestavni subjekti Ruske federacije oblikujejo svojo zakonodajo o OD. Torej. 11. februarja 1998 je bil sprejet zakon mesta Moskva št. 3 "O ocenjevalnih dejavnostih v mestu Moskva".

Lit.: Artemenkov I.L. Ocena tržne vrednosti nepremičnin // Finančni časopis. 1994. št. 13-16. 19-21.24, 25; Grachev I.D. Vprašanja zakonodajne ureditve ocenjevalne dejavnosti // Ocenjevalna vprašanja. 1996;

Grigoriev V.V. Ocenjevanje in prevrednotenje osnovnih sredstev. M .. 1997; Grigoriev V.V. Fedotova M.A. Vrednotenje podjetij. M .. 1997; Mednarodni standardi vrednotenja IES 1-4 in Predgovor k standardom, ICSOI. T. 1.M .. 1995; Mednarodni standardi vrednotenja (projekti), ICSOI. T. 2.M .. 1995; Rutgeiser V. Zakonodaja kot podjetje. O zgodovini zakona o ocenjevalni dejavnosti // Strokovnjak. 1996. št. 39; Abdullae v N.A., S e s e sorodnik V.B. Oblikovanje sistema vrednotenja v Ruski federaciji // Privatizacija v Rusiji, RIA "Novosti", 1996, št. 8; ll.Abdullaev N.A., Sesekin V.B. Regulativna podlaga za ocenjevanje rezultatov intelektualne dejavnosti. Prvi koraki // Privatizacija v Rusiji, RIA "Novosti", 1996, №12.: Sesekin V. B.

OCENJEVALNE DEJAVNOSTI Pravni slovar

Ocenjevalna dejavnost - sklop odnosov pravne, organizacijske in druge narave, v katere vstopajo njegovi udeleženci (vključno z odnosi, ki se razvijejo v procesu ocenjevanja, usposabljanja, licenciranja strokovnjakov za ocenjevanje, izvajanja nadzora nad njihovimi ... ... Slovar pogojev kriznega upravljanja

ocenjevalna dejavnost - poklicna dejavnost za ugotavljanje določene vrste vrednosti opredmetenih in nematerialnih predmetov ob upoštevanju pravic do njih in interesov subjektov državljanskih pravic v zvezi z njimi. Vrsta vrednosti ocenjenega predmeta je odvisna od ciljev ... ... Veliki pravni slovar

Ocenjevalna dejavnost - V tem zveznem zakonu se ocenjevalna dejavnost razume kot poklicna dejavnost subjektov ocenjevalne dejavnosti, namenjena vzpostavitvi tržne, katastrske ali druge vrednosti v zvezi s predmeti ocenjevanja ... ... ... Uradna terminologija

ocenjevalna dejavnost - Računovodstvo: dejavnosti vrednotenja ... Univerzalni rusko-angleški slovar

ocenjevalna dejavnost - adj ekon. Bewertungen (nemščina v množini) ... Univerzalni rusko-nemški slovar

Ocenjevalna dejavnost - sklop pravnih, gospodarskih, organizacijskih, tehničnih in drugih razmerij za določitev tržne ali druge vrednosti (hipoteka, likvidacija itd.) v zvezi s predmeti presoje ... Hipoteka. Slovar izrazov

Ocenjevalna dejavnost, ocenjevanje - Dejavnosti, ki vključujejo celoten sklop dejanj in postopkov v zvezi z zbiranjem in obdelavo informacij, izbiro oblik in obsega končnih podatkov, katerih namen je določiti tržno vrednost vrednostnih papirjev ... Depozitarni pogoji

Ocenjevalno znanje - zakonite poklicne dejavnosti, namenjene ocenjevanju vrednosti premoženja ali nepremičnin ali osnovnih sredstev podjetij: prispevati jih kot delež v osnovnem kapitalu; pri prodaji lastninskih pravic umetniških del; ... Finančni besednjak

Ocenjevalna dejavnost

Ocenjevalna dejavnost v Rusiji je v precej burnem času, polnem različnih dogodkov in novosti. Kljub temu, da oblikovanje trga za storitve vrednotenja še ni zaključeno in številni segmenti praktično niso razviti, so glavni motivi za razvoj stroke povečanje kulture vrednotenja vseh subjektov cenitvenih pravnih razmerij. , okrepiti zaupanje v strokovno skupnost za vrednotenje in institucijo samoregulacije.

Glavno vlogo pri razvoju ruskega ocenjevanja danes imajo samoregulativne organizacije - strokovna združenja ocenjevalcev. Stroka potrebuje ugledne samoregulativne organizacije, ki lahko pomagajo, podpirajo in nadzirajo njene člane ter aktivno sodelujejo pri oblikovanju pravil. Samoregulativne organizacije bi morale postati močne, resnično delujoče, izražati družbeno pomembne in ne ozko usmerjene interese. Z uvedbo leta 2007 sprememb zveznega zakona z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ "O dejavnostih vrednotenja v Ruski federaciji" je država prenesla številne svoje funkcije na samoregulativne organizacije ocenjevalcev na nacionalni svet za ocenjevalne dejavnosti, ki je zasnovan za zaščito javnih interesov, za oblikovanje enotnih pristopov za izvajanje ocenjevalnih dejavnosti in usklajevanje dejavnosti ocenjevalcev ter za razvoj zveznih standardov in pravil za ocenjevanje.

Prej bi lahko institucijo, podobno Državnemu svetu za ocenjevalne dejavnosti, imenovali Strokovno svetovalni svet za ocenjevalne dejavnosti pri Ministrstvu za gospodarski razvoj in Strokovno svetovalni svet za ocenjevalne dejavnosti pri Ministrstvu za gospodarski razvoj.

Kljub temu država ni popolnoma opustila ureditve trga cenitvenih storitev, ki deluje kot jamstvo za razvit trg in enotnost gospodarskega prostora. Zato normativno pravno urejanje ostaja na področju državnih interesov in odgovornosti.

Na trenutni stopnji razvoja institucije ocenjevanja je mogoče opredeliti naslednje glavne težave, ki ovirajo razvoj enotnega in učinkovitega trga ocenjevalnih storitev:

• Posodobitev zakonodaje na področju ocenjevalnih dejavnosti v povezavi s spremembo regulativnega sistema, vstop Rusije v mednarodno gospodarsko skupnost.

• Pojasnitev norm povezane zakonodaje, ki vplivajo na vprašanja neodvisnega ocenjevanja, da se zagotovi celovitost in doslednost zakonodaje, ki ureja vprašanja neodvisnega strokovnega ocenjevanja, kar povečuje vlogo ocenjevalca v civilnem in gospodarskem obtoku.

• Razvoj podzakonskih predpisov, ki zagotavljajo oblikovanje enotne, celovite metodološke osnove za ocenjevalne dejavnosti, izboljšanje medresorske interakcije pri ocenjevalnih vprašanjih, povečanje učinkovitosti ocenjevanja državnega premoženja.

Neodvisno vrednotenje je informacijska podlaga za sprejemanje učinkovitih odločitev, tako v zasebnem kot v javnem sektorju gospodarstva, ter prispeva k zaščiti lastninskih pravic udeležencev v civilnih razmerjih. Tako je razvoj dejavnosti vrednotenja v sodobni Rusiji pomemben vidik razvoja civilne družbe in tržnih odnosov v gospodarstvu.

Skupaj z razvojem trga v Rusiji so v zadnjih 10 letih ocenjevalne dejavnosti od začetka stopile na pot oblikovanja in se do zdaj oblikovale kot samostojno področje dejavnosti v gospodarstvu.

Pojavil se je enotni trg za storitve ocenjevanja. Trenutno več kot 5300 pravnih oseb in samostojnih podjetnikov izvaja dejavnosti ocenjevanja v okviru enotnih zahtev na podlagi zvezne licence.

Na podlagi zveznega zakona "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" je bil oblikovan sistem državne ureditve ocenjevalnih dejavnosti, ki vključuje spremljanje skladnosti ocenjevalcev z zahtevami in pogoji, ocenjevalnimi standardi in smernicami, zahtevami za izobraževanje strokovnjakov.

Samoregulativne organizacije cenilcev se razvijajo. Njihova interakcija z Ministrstvom za lastnino Rusije je bila vzpostavljena pri celotnem nizu težav pri razvoju ocenjevalnega trga. Pojavijo se prve izkušnje interakcije samoregulativnih organizacij ocenjevalcev z različnimi skupinami potrošnikov ocenjevalnih storitev. Opravlja se interakcija z mednarodnimi strokovnimi združenji ocenjevalcev: Mednarodnim odborom za ocenjevalne standarde (IVSC), Evropsko skupino združenj ocenjevalcev (TEGoVa). Zastopanje ruskih cenilcev v teh organizacijah, stalna izmenjava informacij, prevod mednarodnih in evropskih standardov ocenjevanja, sodelovanje na mednarodnih znanstvenih konferencah prispevajo k razvoju nacionalnega sistema ocenjevanja v Rusiji, pa tudi doslednosti pri razvoju ocenjevanja v CIS držav.

Samoregulativne organizacije cenilcev so sprejele standarde poklicne dejavnosti, dokumente o poslovni etiki ocenjevalca, nadzor kakovosti poklicnih dejavnosti cenilcev, ki pripadajo določeni samoregulacijski organizaciji. Sprejeti so bili koraki za združevanje številnih samoregulativnih organizacij ocenjevalcev.

Metodološka podlaga za ocenjevanje se razvija ob upoštevanju mednarodnih izkušenj ter posebnosti gospodarskega razvoja in pravne ureditve v Rusiji. Ministrstvo za lastnino Rusije je pri razvoju standardov vrednotenja odobrilo metodološka priporočila o določitvi tržne vrednosti intelektualne lastnine, zemljišč in pravice do najema zemljišč. Gospodarska zbornica Ruske federacije je objavila številna metodološka gradiva, ki povzemajo izkušnje z ocenjevalnim delom v Rusiji. Rusko združenje cenilcev je prevedlo najnovejšo izdajo evropskih standardov vrednotenja. V zadnjih letih je v Rusiji izšlo veliko znanstvene in izobraževalne literature o ocenjevanju. To skupaj prispeva k premagovanju metodološkega praznine pri vrednotenju.

Razvoj ocenjevanja v Ruski federaciji bi bil nemogoč brez sistema usposabljanja, preusposabljanja in izpopolnjevanja cenilcev. Eden pomembnih dogodkov na stopnji oblikovanja ocenjevalne dejavnosti v Rusiji je bilo organiziranje leta 1993 seminarjev o ocenjevalnih dejavnostih, ki jih je organiziral Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke. Opazen zagon razvoju izobraževanja na področju ocenjevanja je bil dan med oblikovanjem in razvojem licenčnih zahtev za dejavnosti cenilcev. Trenutno usposabljanje, poklicno preusposabljanje in izpopolnjevanje ocenjevalcev poteka v več kot 70 izobraževalnih ustanovah po vsej Ruski federaciji, ki so odobrile osnovne izobraževalne programe na Ministrstvu za lastnino Rusije.

V Rusiji se izkušnje oblikujejo pri reorganizaciji velikih nepremičninskih kompleksov s sodelovanjem mednarodnih in ruskih ocenjevalnih podjetij. Razprava o tem delu na različnih stopnjah prispeva k rasti kulture ocenjevanja in kulture vodstvenih odločitev v Ruski federaciji. Z razvojem gospodarske reforme v Rusiji, rastjo zasebnih pobud, rastjo konkurence, povečanjem števila transakcij z različnimi gospodarskimi viri narašča povpraševanje po neodvisnem vrednotenju. Večstranska analiza najučinkovitejše uporabe različnih predmetov, opravljena med delom ocenjevalcev, uporaba različnih metod ocenjevanja, prispevajo k splošni rasti kulture vodstvenih odločitev na gospodarskem področju. Strokovnjaki, ki poznajo tehnologijo vrednotenja, so intelektualni kapital, potreben za gospodarsko preobrazbo. Hkrati povpraševanje po ocenjevanjih povečuje zahteve po kakovosti dela ocenjevalcev. Rešitev tega ključnega problema za ocenjevalni trg bo rešena s tesnim sodelovanjem države, samoregulativnih organizacij ocenjevalcev, izobraževalnih ustanov, potrošnikov ocenjevalnih storitev.

Roman Chibisov, generalni direktor,
Elena Maslennikova, strokovnjakinja,
Ruska pisarna švicarskega ocenjevalnega podjetja Swiss Appraisal

Povod za pisanje tega analitičnega članka so bila aktualna vprašanja o praktičnih dejavnostih podjetja Swiss Appraisal med projekti ocenjevanja objektov tujih in ruskih strank ter kasnejše revizije mednarodnih podjetij.
Med opravljanjem tovrstnega dela se podjetje Swiss Appraisal srečuje z razlikami v ocenjevalnih standardih, metodah in kakovosti dela tujih ocenjevalcev, zato lahko sklepa, da ruska cenilna šola, čeprav je mlada, pogosto izpolnjuje svoje temeljitejše cilje in se lahko upravičeno štejemo za enega vodilnih v svetovni praksi na področju vrednotenja.

STANJE NA TRGU VREDNOTENSKIH STORITEV V RUSIJI.
Trg storitev vrednotenja v Rusiji večinoma predstavljajo naslednja področja:

Graf: Stopnje rasti prihodkov od različnih vrst ocenjevalnih storitev v treh letih,%

S sprejetimi spremembami zakona "O ocenjevalnih dejavnostih" s 1. januarjem 2008 je bilo preklicano licenciranje cenilcev, ki lahko zdaj postanejo strokovno usposobljeni posamezniki, ki so člani samoregulativnih organizacij (SRO) in ki so zavarovali svojo odgovornost. Hkrati so SRO sami prejeli uradno priznanje in pravni status. Poleg tega so bili leta 2007 sprejeti prvi trije zvezni standardi ocenjevanja.
Skupni prihodki 119 ocenjevalnih podjetij, vključenih v oceno RA Expert, so se v letu 2007 povečali za 65%, takoj za 8 odstotnih točk, kar je prehitelo dinamiko leta 2006, in dosegli 7,15 milijard rubljev. Trg takšnih stopenj rasti ne kaže od leta 2003. Trenutno je država v fazi gospodarske krize, kar bi lahko vplivalo na rast obsega storitev ocenjevalnih podjetij. Podatki iz leta 2008. še ni objavljeno in se pričakuje sredi aprila.

Primerjalna analiza ocenjevalnih dejavnosti v Rusiji in evropskih državah.
Izvedimo primerjalno analizo različnih področij ocenjevalne dejavnosti v Rusiji in evropskih državah.

Po našem mnenju bi se moralo takšno razmišljanje začeti z dejstvi, ki oblikujejo sistem, in sicer z ločitvijo dejavnosti vrednotenja v samostojno poklicno področje, pa tudi s pravnim okvirom in ureditvijo dejavnosti vrednotenja.

Glavni regulator vrednotenja na mednarodni ravni je Mednarodni odbor za standarde vrednotenja. Odbor so leta 1981 ustanovili Kraljevski inštitut pooblaščenih geodetov (RICS), Ameriško združenje cenilcev (ASA), strokovne organizacije iz Avstralije, Nove Zelandije, Malezije, Indije, Kanade. Nato se je odboru pridružila tudi večina članov TEGoVA (Skupnost ocenjevalcev Evrope).
Glavne naloge Mednarodnega odbora za standarde vrednotenja so usklajevanje in upoštevanje mnenj ocenjevalcev pri sestavi standardov računovodskega poročanja, posredovanje mnenj ocenjevalcev in lobiranje za ustrezne interese v organizacijah, kot so Mednarodni denarni sklad, Organizacija za Gospodarski razvoj in sodelovanje, Svetovna banka in Baselski bančni odbor.

Razvoj ocenjevalne dejavnosti pri nas se je začel leta 1993 s seminarji, ki jih je vodil Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke. Poleti 1993 je v Sankt Peterburgu potekal prvi seminar o ocenjevanju vrednosti nepremičnin v Rusiji. Drugi je bil v moskovski regiji decembra 1993. Maja 1994 je na Akademiji za nacionalno gospodarstvo pri vladi Ruske federacije potekal prvi seminar o vrednotenju podjetij. Dejavnosti organizacij, ki se ukvarjajo z ocenjevalnimi dejavnostmi, je država urejala z izdajo licenc.

Trenutno v vsaki evropski državi, ki je članica IVSC (Mednarodni odbor za standarde vrednotenja) ali TEGOVA (Evropska skupina združenj ocenjevalcev), obstajajo nacionalni režimi za urejanje dejavnosti vrednotenja. Hkrati se ureditev ocenjevalne dejavnosti v ZDA razlikuje na primer od ureditve ocenjevanja v Veliki Britaniji ali Nemčiji, tako kot se Rusija nekoliko razlikuje od evropskih držav.
V vseh državah s tržnim gospodarstvom obstajajo in delujejo javne organizacije cenilcev. Na primer, v ZDA je zdaj 32 takih organizacij. Najbolj znani med njimi sta Fundacija za ocenjevanje in Ameriški inštitut za ocenjevanje, ki zaposlujeta približno 40.000 strokovnjakov. Izjema sta morda Italija in Španija - države, v katerih obstaja določena državna ureditev, pa tudi ZDA, kjer je bilo leta 1989 uvedeno državno licenciranje cenilcev nepremičnin.

ORGANIZACIJE - REGULATORJI VREDNOTENJSKIH DEJAVNOSTI.
ZDA
Vodilne strokovne organizacije v Združenih državah - Inštitut za ocenjevanje in Ameriško združenje ocenjevalcev (ASA) - so leta 1987 ustanovile fundacijo The Appraisal Foundation, ki je namenjena doseganju enotnosti in strokovnosti pri ocenjevanju in poučevanju. Slednje olajšuje tudi delo dveh neodvisnih organov - Sveta za standarde vrednotenja (CCO) in Sveta za klasifikacijo ocenjevalcev (SCO). Vladna ureditev v ZDA se izvaja tako na zvezni ravni kot na ravni posameznih držav. V skladu z zakonom o reformi finančnih institucij (Zakon o izterjavi in ​​izvrševanju - + FIRREA), ki ga je leta 1989 sprejel ameriški kongres, se pooblastila za urejanje dejavnosti ocenjevanja na zvezni ravni prenesejo na sklad za ocenjevanje.
Hkrati s Skladom v sestavi vlade ZDA deluje organ za nadzor nad izvajanjem zakonodaje o ocenjevanju, Pododbor za ocenjevanje. RMS razvija, razlaga in spreminja Enotne standarde prakse strokovnih ocenjevalcev (USPAP), ki so obvezni za izvajalce (certificirane in licencirane) ocenjevalce po vsej ZDA. RMS določa minimalno raven izobraževalnih izkušenj in izpitnih zahtev za cenilce nepremičnin.
Na državni ravni ocenjevalne dejavnosti z lokalnimi zakoni urejajo ocenjevalne regulativne komisije, ki so zadolžene za licenciranje in certificiranje za ocenjevalce vrednosti nepremičnin. Zahteve glede licenciranja in certificiranja se od države do države razlikujejo. Če želite delati v določeni državi, morate pridobiti ustrezno licenco, tako da opravite kvalifikacijski izpit.
Omeniti velja, da se je v ZDA do leta 1989 trg storitev vrednotenja samoreguliral. Prehod na državno licenciranje je bil povezan z nepremičninsko krizo v ZDA. Ocenjevanje vrednosti nepremičnin je ušlo izpod nadzora državnih organov, kar je privedlo do množičnega izvajanja nezadostno objektivnih cen pri hipotekarnih posojilih, dajanja občinskih naročil za gradnjo in v številnih drugih primerih. V zadnjem desetletju so na Japonskem opazili podobne krizne gospodarske razmere, povezane s previsokimi cenami nepremičnin. Glede na finančno krizo lahko domnevamo, da bi se to stanje lahko razvilo v Rusiji, glede na zdaj splošno priznane težnje po pogostih previsokih cenah nepremičnin, zlasti v velikih mestih.
Združeno kraljestvo
V okviru Evropske skupine združenj ocenjevalcev vrednosti (TEGoVA) je na podlagi evropskega standarda DIN 45013 ustvarjen enoten sistem certificiranja profesionalnih ocenjevalcev. Isti sistem deluje v Nemčiji. Zgrajena je bila tako, da izpolnjuje zahteve Kraljeve inštitucije pooblaščenih geodetov (RICS) v Veliki Britaniji.
Kraljevski inštitut pooblaščenih geodetov (RICS) je ena največjih svetovnih organizacij strokovnjakov na področju zemljiških razmerij, nepremičnin in gradbeništva. Društvo je bilo ustanovljeno leta 1868 v Veliki Britaniji, leta 1881 je prejelo kraljevsko listino.
Danes ima inštitut 136 tisoč članov - posameznikov iz 120 držav sveta, pa tudi 50 nacionalnih združenj, pridruženih skupin in javnih združenj. Evropski sedež RICS, ustanovljen leta 1993 v Bruslju, zastopa interese 17 nacionalnih združenj v Evropi.
Glavne funkcije RICS: podpora visokim standardom izobraževanja in usposabljanja; varstvo potrošnikov s spremljanjem skladnosti s pravili in strokovnimi standardi dejavnosti; zagotavljanje informacij in neodvisno strokovno znanje o rabi zemljišč, nepremičninah, razvoju in okoljskih vprašanjih, povezanih s temi dejavnostmi. Poleg tega je RICS svetovalec na področju ekonomije, ocenjevanja, financ, naložb in upravljanja premoženja.
Metodološka podlaga za standardizacijo ocenjevanja v Evropski uniji so standardi ocenjevanja RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, UK), kar je posledica zgodovine razvoja ocenjevanja v Veliki Britaniji in zahodni Evropi. RICS je najstarejša poklicna organizacija, na katero je britanska vlada od sredine 17. stoletja prenesla vsa pooblastila za urejanje dejavnosti vrednotenja. RICS od leta 1974 objavlja standarde vrednotenja, znane kot Rdeča knjiga. Na začetku so jih uporabljali pri vrednotenju za namene uradnega računovodstva, od sredine devetdesetih let prejšnjega stoletja. uporabljajo se pri skoraj vseh ocenah. Od leta 1991 so postali obvezni za člane RICS.
Številne druge evropske države (na primer Danska, Češka itd.) So uvedle sisteme za potrjevanje kakovosti ocenjevalnih storitev po standardu ISO 9002 (ISO 9002).
Avstralija
Junija 1994 je bil na pobudo Avstralskega inštituta cenilcev in geodetov ustanovljen Odbor za avstralske standarde vrednotenja. Namen dejavnosti sveta je ugotoviti položaj standardov v splošnem zakonodajnem sistemu in jih uvesti v ocenjevalno prakso. Do danes je bilo izdanih več kot 20 osnutkov standardov za vrednotenje, ki jih je avstralski svet delno potrdil.
Avstralski inštitut za cenilce izdaja tudi ocenjevalne vodiče, ocenjevalne standarde prakse za industrijske ocene, stanovanjske nepremičnine, dohodkovne nepremičnine, ocenjevanje za zavarovanje itd. Pravilno izvajanje postopka pridobivanja poslovnih nepremičnin.
Rusija
V Rusiji so bile pred 01.01.2008 ocenjevalne dejavnosti urejene v skladu z zveznim zakonom "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" ter v skladu z njim sprejetimi zveznimi zakoni in drugimi regulativnimi pravnimi akti Ruske federacije ter mednarodnimi pogodb Ruske federacije. V skladu z zakonom ocenjevalne dejavnosti v Ruski federaciji nadzorujejo organi, ki jih pooblasti vlada Ruske federacije in sestavni subjekti federacije v okviru svojih pristojnosti, določenih z rusko zakonodajo.
Z oblikovanjem poklica ocenjevalcev v Rusiji so nastale tudi različne javne organizacije cenilcev. To so najprej Rusko društvo ocenjevalcev (ROO) (ustanovljeno leta 1993), Sankt Peterburško društvo ocenjevalcev, Medregionalno društvo ocenjevalcev, Moskovsko društvo ocenjevalcev, Ruski odbor ocenjevalcev, Moskovski regionalni Društvo ocenjevalcev itd., Vendar je bila regulacija izvedena z državnimi licencami.
V skladu z odločbo vlade Ruske federacije z dne 9. oktobra 2003 je bilo treba državno licenciranje dejavnosti ocenjevanja odpovedati s 1. oktobrom 2004.
V začetku februarja 2004 je na pobudo Odbora za ocenjevalne dejavnosti Gospodarske zbornice Ruske federacije potekal sestanek samoregulativnih organizacij ocenjevalcev in organizacij, ki trdijo, da bodo postale samoregulativne. 11. februarja 2004 jih je enajst podpisalo pritožbo vladi, v kateri so potrdili svoj temeljni interes pri prehodu iz državnega licenciranja v samoregulacijo. Vendar se je prehod zgodil šele v začetku leta 2008.
Trenutno ima ocenjevalno podjetje v Rusiji pravico do delovanja na trgu le, če ima v svojem osebju vsaj dva ocenjevalca, ki sta člana samoregulacijske organizacije. Hkrati je vidna povezava s preteklostjo. V času licenciranja ocenjevalne dejavnosti je bilo podjetje upravičeno delovati na trgu, pod pogojem, da sta v licenco vključena dva strokovnjaka s polnim delovnim časom.

OSNOVA ZA INFORMACIJE
V Ameriki obstaja veliko trgovinskih publikacij, približno 20 podjetij je specializiranih za zbiranje informacij za ocenjevalce. Podobna podjetja obstajajo v Angliji, Franciji, Nemčiji. Nekatere najbolj znane zbirke podatkov so Damodaran (zbirka podatkov, ki vsebuje gospodarske podatke) in Value Line (zbirka podatkov podjetja, ki vsebuje finančne podatke).

Zaradi dejstva, da se je ocenjevalna dejavnost v Rusiji pojavila nekoliko pozneje kot na zahodu, je razpoložljivost odprtih in dostopnih informacij o trgih, podjetjih, transakcijah zelo zaželena.

Publikacije, ki jih vodijo ocenjevalci iz ZDA, Anglije in drugih držav, so prevedene v ruski jezik. V ruski praksi vrednotenja je glavni problem pomanjkanje informacijske podpore za izračune, kar je mogoče razložiti s pogoji za oblikovanje trga v Rusiji. Tržno vrednost nečesa oblikujeta kupec in prodajalec, ki delujeta vsak v svojem interesu. V sovjetski realnosti ni bilo tako. Država je praviloma delovala kot kupec ali prodajalec, kar je narekovalo ceno. Danes so se razmere spremenile na bolje in trg je bolj regulator cen. Šele v zadnjih 7-8 letih so se začele oblikovati in širiti takšne informacijske in analitične baze podatkov, kot so SPARK, SKRIN in druge. Toda večinoma baze podatkov ostajajo plačane.

OBLIKOVANJE IN VSEBINA POROČIL O VREDNOTENJU.
Avstralija nima zahteve po poročilu o ocenjevanju na pravni in poslovni ravni. Rezultat ocene so lahko zaključki na eni strani in podrobna poročila. Oblika poročila je odvisna od vrste predmeta ocenjevanja in namena ocenjevanja. Vendar mora biti poročilo v kakršni koli obliki:
... lahko razumeti;
... logično sestavljeno;
... smiselno.
V Združenem kraljestvu so vse zahteve za pripravo poročila o vrednotenju ali potrdila o vrednotenju določene v RICS. Poročilo mora biti popolno in vsebovati vse potrebne podatke za identifikacijo predmeta ocenjevanja, izračune za določitev stroškov.
Italijansko pravo vzpostavlja poseben koncept vrednosti, ki se ga morajo cenilci nepremičnine držati. Na primer, razmerje med cenitvijo nepremičnin, javnimi deli in urbanim razvojem se je odražalo v dveh posebnih zakonih, bolj znanih kot Merlonijevi akti. Ti zakoni opisujejo postopek prenosa lastništva občinskega premoženja na izvajalca, da bi izterjali del ali vse stroške gradnje izvajalca. Težave pri pravilni opredelitvi
zaradi vrednosti (ob upoštevanju meril vrednotenja in davčnih pravil) naložbe v nepremičnine in upravljanje nepremičnin postajajo vse bolj delovno intenzivne.

Leta 1998 je Latvijsko združenje cenilcev nepremičnine izdalo zahteve za vsebino poročila o oceni vrednosti. Kljub temu se pri ocenjevanju predmetov zavarovanja bank še vedno pripravi kratko strokovno mnenje.
Na Novi Zelandiji ocenjevalce vodi Splošni etični kodeks Inštituta in smernice za ocenjevanje zadevnega predmeta, ki jih je treba oceniti pri opravljanju ocenjevanj.
V Franciji so rezultati ocene sestavljeni v obliki poročila, ki vsebuje potrebne predpostavke in pogoje, analizo trga za predmet ocenjevanja, opis lokacije objekta, sestavo objekta ocenjene pravice, količinska in kvalitativna ocena predmeta ter potrebni zaključki. Kljub temu lahko v več primerih strokovni ocenjevalec pripravi strokovna mnenja, zlasti kadar:
... posodobitev predhodno sestavljenega poročila ali izvedba vmesne ocene;
... strokovna ocena istega objekta, opravljena vsakih 5 let;
... pregled poročila o oceni;
... revizija nepremičninskih predmetov.

V Rusiji so zahteve glede vsebine poročil o ocenjevanju določene v zveznem zakonu o ocenjevalnih dejavnostih in v zveznem standardu ocenjevanja št. Poročilo mora biti smiselno, popolno in razkrivati ​​vse informacije v zvezi s predmetom ocenjevanja (lokacija, okolje, gospodarski položaj, cenovni dejavniki, veljavni zakoni in standardi itd.). V Rusiji, pa tudi v Franciji je v številnih primerih dovoljeno sestaviti strokovna mnenja za določitev obsega stroškov določenega predmeta.

Če ocenjevalce, ki delujejo na razvitih trgih Evrope in ZDA, primerjamo s tistimi v Rusiji, lahko opazimo naslednje pomanjkljivosti. Pri ocenjevanju podjetij / podjetij evropski cenilci upoštevajo šibke člene upravljavskega računovodstva v podjetju, v Rusiji pa še vedno ni dovolj popolnega, ki bi ustrezal realnosti gospodarskih odnosov in upravljavskega računovodstva, kar jim ne dovoljuje obravnava v okviru ocenjevanja vrednosti podjetja. Najprej je treba prestrukturirati upravljavsko računovodstvo v podjetju, tako da bo ustrezalo standardom, ki obstajajo v državah z razvitim tržnim gospodarstvom. Za to obstajajo predpogoji, za nekatera podjetja pa se vodstveno računovodstvo vodi v skladu z mednarodnimi standardi računovodskega poročanja, kar omogoča njegovo uporabo pri izračunih pri ocenjevanju.

Po mnenju zahodnih strokovnjakov so ocenjevalna poročila ruskih cenilcev dobro strukturirana in metodološko pravilna. Obstajajo pa tudi nekatere pomanjkljivosti, na primer nezadostna širina pogleda na predmet ocenjevanja, ki je značilna za tuje cenilce in vlagatelje. Za tujega vlagatelja, ki je uporabnik ocenjevalnega poročila, je pomembno, da razume ne le stroške ocenjenega predmeta za poročevalsko obdobje, ampak je pomembno razumeti makroekonomske razmere kot celoto. Recimo, kako pregleden je trg za informacije, kakšno je pravno in davčno ozračje v regiji, kakšne so napovedi za razvoj trga na splošno itd. Ruski cenilci pa so namenjeni pretirani pozornosti določenemu objektu ocenjevanja, ločeno od trga kot celote. V tem je nevarnost napačne ocene predmeta, zaradi česar lahko vlagatelj izgubi denar.

Hkrati se pri izvajanju del vrednotenja v skladu z mednarodnimi standardi za tuja podjetja cenijo ruska poročila in priznava njihov visoko zmogljiv razred.

Obstaja tudi mnenje ruskih cenilcev glede poročil zahodnih strokovnjakov. V naši praksi smo med izvajanjem projekta cenitve zemljišč v Črni gori naleteli na poročilo lokalnega cenilca. To poročilo je bilo dolgo 7 strani in ni imelo jasnih, preverljivih podatkov o zadevi. Tržna vrednost v tem poročilu je bila izračunana s primerjalnim pristopom, ki temelji na eni sami formuli. Podatki, vzeti za izračun, niso bili potrjeni niti z dokumenti niti s povezavami ali omembo katerega koli vira. Kljub temu, da je bilo poročilo izdelano v skladu z mednarodnimi standardi vrednotenja, ga v Rusiji iz več razlogov ni mogoče priznati kot veljavnega.

OCENJENE STRANKE / UPORABNIKI POROČIL
Glavne vrste vrednotenja v Nemčiji:
... Vrednotenje za računovodske namene.
... Ocena ob sklenitvi transakcij.
... Ocena za namene hipotekarnih posojil.
... Vrednotenje za davčne in dedne namene.
... Ocenjevanje portfelja nepremičnin.
Glavne osebe, ki uporabljajo rezultate ocene, so nepremičninske agencije, banke, davčne službe, finančne storitve različnih podjetij in posameznikov.
Večina cenilcev v Singapurju je zaposlenih v nepremičninskih agencijah. Ocenjevalec se glede na velikost podjetja ukvarja neposredno z ocenjevanjem vrednosti ali pa ga združi z nalogami svetovalca za upravljanje nepremičnin itd. Nekateri cenilci delajo za banke ali državne agencije. Takšni cenilci za stranke ne izvajajo zunanjih ocenjevanj, izvajajo samo notranja vrednotenja. Trenutno dejavnosti upravljanja premoženja v Singapurju, vključno z ocenjevanjem, ureja Zakon o licenciranju avkcij.
Glavne vrste vrednotenja v Franciji so:
... Vrednotenje računovodskih izkazov družb, ki kotirajo na borzi.
... Ocenjevanje izdaje zavarovanih posojil, urejeno s priporočili, ki jih izda bančni odbor, pa tudi s posebnimi zahtevami za kreditne družbe (Societes de Credit Foncier).
... Ocenjevanje pri plačilu davkov na nepremičnine (Običajno se cenitelji nepremičnin ne izvajajo). Ta vrsta vrednotenja temelji na tako imenovani vrednosti najemne vrednosti, ki je do zdaj težko bila povezana s tržno vrednostjo.
... Obvezno vrednotenje ali vrednotenje pri obračunavanju davkov. Na tem področju obstajajo določena pravila in odredbe sodišča.

Na Češkem obstajata dve skupini ocenjevalcev. Prvo skupino sestavljajo sodni izvedenci, vpisani v register deželnih sodišč, ki jih za oceno imenuje predsednik deželnega sodišča. Druga skupina - certificirani cenilci - posamezniki. Dejavnosti izvedencev ureja Zakon o sodnih izvedencih in prevajalcih.

Pooblaščeni (licencirani) cenilci imajo lahko tri vrste licenc: za cenitev nepremičnin, za premičnine, za oceno finančnih sredstev.

V sedanjih razmerah prehodnega gospodarstva Češke so potrošniki ocenjevalnih storitev predvsem banke. Ocenjevanje se uporablja predvsem za naslednje namene:
... pri združitvah in prevzemih;
... terjatve;
... vrednotenje delnic;
... nepremičnine za prodajo in določitev davčne osnove.

V Rusiji, kot je že navedeno na začetku članka, so glavne smeri:
... Vrednotenje podjetja / poslovanja in vrednostnih papirjev
... Vrednotenje sredstev / osnovnih sredstev
... Ocena nepremičnin
... Ocena stroškov opreme in vozil
... Vrednotenje neopredmetenih sredstev
... Ocena stroškov naložbenih projektov.

Zaradi posebnosti oblikovanja trga in tržnih razmer v Rusiji obstaja precej širok krog potrošnikov ocenjevalnih storitev. Do nedavnega so bili glavni porabniki velika podjetja (to je bilo posledica oživitve gospodarstva, vstopa velikih podjetij na mednarodne trge, procesa privatizacije in prehoda na mednarodne standarde računovodskega poročanja), kot je na primer RAO UES Rusije, Ruske železnice ", OJSC" Gazprom ", banke (to je bilo posledica razvoja hipotekarnih posojil), investicijski skladi.

V povezavi s krizo se je segmentacija potrošniškega trga storitev ocenjevanja nekoliko spremenila. Delež segmenta investicijskih družb / skladov se je zmanjšal na minimum, enako se je zgodilo s segmentom cenitvenih storitev za posameznike zaradi likvidnostne krize in upada posojil, zavarovanih z nepremičninami.
Velik segment tega trga storitev zavzema ocena bank za posojila, zavarovanja s premoženjem, pa tudi za zavarovalnice in podjetja.

IZHOD
Kljub temu, da se je ocenjevalna dejavnost v Rusiji pojavila in oblikovala pozneje kot v evropskih državah, je dobila dobro osnovo za učinkovit razvoj in delovanje ter priložnost za uporabo neprecenljivih izkušenj drugih držav. V sedanjih težkih gospodarskih razmerah v državi in ​​v svetu bi morale ocenjevalne dejavnosti biti v pomoč pri sprejemanju pravih vodstvenih, finančnih in naložbenih odločitev.

1. Koncept dejavnosti vrednotenja

Premoženjske pravice

Tožbene pravice

^ 2. Predmeti ocenjevalne dejavnosti

Ocenjevalna dejavnost je dejavnost subjektov ocenjevalne dejavnosti, namenjena ugotavljanju tržne ali druge vrednosti v zvezi s predmeti ocenjevanja.

Tržna vrednost je najverjetnejša cena, po kateri se predmet vrednotenja lahko odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, z vsemi potrebnimi informacijami, izredne okoliščine pa se ne odražajo v vrednosti transakcija, torej ena od strank v transakciji ni dolžna odtujiti, druga pa sprejeti predmet presoje.

Stranke v transakciji se dobro zavedajo teme in delujejo v svojem najboljšem interesu. Predmet ocenjevanja je na odprtem trgu predstavljen v obliki javne ponudbe.

Cena transakcije predstavlja razumno plačilo, ne da bi bila prisiljena dokončati transakcijo. Plačilo za predmet je izraženo v gotovini.

Predmeti ocenjevalne dejavnosti - na eni strani posamezniki in pravne osebe (samostojni podjetniki), katerih dejavnosti ureja ocenjevalna zakonodaja (cenilci), na drugi strani pa potrošniki njihovih storitev (odjemalci).

^ 3. Objekti ocenjevalne dejavnosti

Ocenjevalna dejavnost je dejavnost subjektov ocenjevalne dejavnosti, namenjena ugotavljanju tržne ali druge vrednosti v zvezi s predmeti ocenjevanja.

Tržna vrednost je najverjetnejša cena, po kateri se predmet vrednotenja lahko odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, z vsemi potrebnimi informacijami, izredne okoliščine pa se ne odražajo v vrednosti transakcija, torej ena od strank v transakciji ni dolžna odtujiti, druga pa sprejeti predmet presoje.

Stranke v transakciji se dobro zavedajo teme in delujejo v svojem najboljšem interesu. Predmet ocenjevanja je na odprtem trgu predstavljen v obliki javne ponudbe.

Cena transakcije predstavlja razumno plačilo, ne da bi bila prisiljena dokončati transakcijo. Plačilo za predmet je izraženo v gotovini.

Predmeti ocenjevalne dejavnosti:

Ločeni materialni predmeti (stvari)

Skupaj stvari, ki so v lasti osebe

Premoženjske pravice

Tožbene pravice

Dela, storitve, informacije.

^ 4. Vrste vrednosti, določene v postopku ocenjevanja.

Tržna vrednost je najverjetnejša cena, po kateri se predmet vrednotenja lahko odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, z vsemi potrebnimi informacijami, izredne okoliščine pa se ne odražajo v vrednosti transakcija, torej ena od strank v transakciji ni dolžna odtujiti, druga pa sprejeti predmet presoje.

Stroški predmetov z omejenim trgom (orožje, droge)

Stroški predmetov za davčne namene

Preostala vrednost - To je čisti znesek, ki ga lahko lastnik nepremičnine prejme od likvidacije te nepremičnine in prodaje njenega premoženja. Razlikovati med odredjeno in obvezno likvidacijo.

1) urejena likvidacija - pomeni, da se prodaja sredstev izvede v obdobju, ki je dovolj za pridobitev najvišje možne cene za vsako vrsto sredstva

2) prisilna likvidacija - pomeni, da se sredstva prodajo čim hitreje, pogosto, hkrati in na eni dražbi

Stroški recikliranja - stroški materialov, ki sestavljajo predmet, plus stroški odstranjevanja

Naložbena vrednost - vrednost predmeta, ki temelji na posebnih ciljih določene osebe (lahko je večja od tržne vrednosti). Naložba - vrednost nepremičnine za določenega vlagatelja. Običajno je višja od poštene tržne vrednosti.

Bilanca stanja (računovodstvo)-se določi na podlagi bilance stanja nepremičnine kot vsota njenih sredstev minus nabrana amortizacija ob upoštevanju vsot kratkoročnih in dolgoročnih obveznosti. Obveznosti se merijo po njihovi nominalni vrednosti glede na vrednost posojilnih pogodb.

Nadomestni stroški. (Stroški reprodukcije ali zamenjave).

Stroški zamenjave so določeni s stroški trenutnih cen za gradnjo objekta. Stroški reprodukcije - stroški gradnje po trenutnih cenah z natančno kopijo ocene objekta z uporabo istih arhitekturnih rešitev, gradbenih konstrukcij in materialov.

Nadomestni stroški so izračunani kot vsota stroškov v sedanjih cenah za gradnjo objekta z oceno enakovredne uporabnosti, vendar zgrajenega v sodobnem arhitekturnem slogu z uporabo progresivnih materialov in struktur.

Posebni stroški - stroški ne ustrezajo opredelitvi zgornjih vrst

Zavarovalna vrednost se določi na podlagi skupnih nadomestnih stroškov ali skupnih nadomestnih stroškov predmeta.

Vrednost zavarovanja se uporablja pri hipotekarnih posojilih in se določi na podlagi tržne vrednosti.

Merila tržne vrednosti vključujejo:

1 tipična motivacija

2. Obveščanje strank

3. Obdobje ponudb za prodajo

4. Pogoji prodaje

Stroškovni elementi:

2. Uporabnost

3. pomanjkanje

4. prenosljivost

^ 5. Primeri obvezne ocene.

Razlogi za oceno. Najpogostejši razlogi so:

Dogovor med ocenjevalcem in stranko.

Odločitev sodišča

Odločitev javnega organa

Razlogi za ocenjevanje predmeta presoje (člen 9 zveznega zakona)

Podlaga za ocenjevanje predmeta ocenjevanja je dogovor med ocenjevalcem in stranko.

Sporazum med ocenjevalcem in stranko lahko določi, da ocenjevalec opravi ocenjevanje določenega predmeta ocenjevanja, več objektov ocenjevanja ali dolgoročnih storitev za stranke v skladu s svojimi vlogami.

Ocenjevanje ocenjevalnih predmetov je obvezno, če so v transakcijo vključeni ocenjevalni predmeti, ki v celoti ali delno pripadajo Ruski federaciji, sestavnim subjektom Ruske federacije ali občinam, vključno z:

1. pri določanju vrednosti cenitvenih predmetov Ruske federacije, sestavnih subjektov Ruske federacije ali občin za njihovo privatizacijo, prenos v skrbniško upravljanje ali najem;

2. pri uporabi predmetov vrednotenja, ki pripadajo Ruski federaciji, subjektom Ruske federacije ali občinam, kot predmetom zastave;

3. ob prodaji ali drugi odtujitvi cenitvenih predmetov Ruske federacije, sestavnih subjektov Ruske federacije ali občin;

4. v primeru odstopa dolžniških obveznosti v zvezi s predmeti ocenjevanja, ki pripadajo Ruski federaciji, sestavnim subjektom Ruske federacije ali občinskim formacijam;

5. pri prenosu cenitvenih objektov, ki pripadajo Ruski federaciji, subjektom Ruske federacije ali občinam, kot prispevek k odobrenemu kapitalu, sredstvom pravnih oseb,

In tudi v primeru spora o vrednosti predmeta ocenjevanja, vključno z:

6. ob nacionalizaciji premoženja;

7. v primeru hipotekarnih posojil fizičnim in pravnim osebam v primeru sporov o vrednosti predmeta hipoteke;

8. pri sestavi zakonskih pogodb in delitvi premoženja ločenih zakoncev na zahtevo ene od strank ali obeh strank v primeru spora o vrednosti tega premoženja;

9. v primeru odkupa ali drugega zasega lastništva lastnikov za državne ali občinske potrebe, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije;

10. pri ocenjevanju cen cen za nadzor pravilnosti plačila davkov v primeru spora glede izračuna davčne osnove.

^ 6. Nepremičnine in premičnine.

130. člen. Nepremične in premične stvari (Civilni zakonik Ruske federacije)

1. Nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljiške parcele, zemljišča, osamljena vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, torej predmete, katerih gibanje je nemogoče brez nesorazmerne škode njihovemu namenu, vključno z gozdovi, trajnice, zgradbe, objekti, objekti nedokončane gradnje.

(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom z dne 30.12.2004 N 213-FZ)

Med nepremične stvari spadajo tudi letala in morska plovila, ki so predmet državne registracije, plovila za notranjo plovbo in vesoljski objekti. Tudi drugo premoženje je po zakonu mogoče opredeliti kot nepremično.

2. Predmeti, ki niso povezani z nepremičninami, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji, se pripoznajo kot premičnine. Registracija pravic do premičnih stvari ni potrebna, razen v primerih, ki so določeni v zakonu.

^ 7. Pravni in regulativni okvir za vrednotenje premoženja v Ruski federaciji.

Glavni dokumenti, ki urejajo ML:

Zvezni zakon št. 135-ФЗ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji"

Standardi vrednotenja določajo zahteve za postopek ocenjevanja in izvajanja dejavnosti vrednotenja.

Standardi vrednotenja so razdeljeni na zvezne standarde vrednotenja ter standarde in pravila vrednotenja.

Zvezne standarde vrednotenja razvija Nacionalni svet ob upoštevanju mednarodnih standardov vrednotenja.

Civilni zakonik Ruske federacije je glavna zakonodaja.

Oddelčni predpisi

^ 8. Trenutno stanje na trgu vrednotenja v Ruski federaciji.

Izhodišče za pojav ocenjevanja v sodobni Rusiji je bilo leta 1998, ko je bil izdan zvezni zakon št. 135-FZ "O ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji". Trenutno je povprečna velikost trga ocenjevalnih storitev v Rusiji 400-500 milijonov USD. v letu.

Približno 40% vseh ocenjevalnih storitev se izvaja v osrednjem zveznem okrožju, 19% - v zveznem okrožju Volga, najmanj na Daljnem vzhodu.

^ 9. Državna ureditev vrednotenja premoženja v Ruski federaciji.

Glavne značilnosti vrednotenja, ki zahtevajo njegovo ureditev, so:

Temeljno nov pomen te vrste dejavnosti v Ruski federaciji

Vpliv ocene na skoraj vsa področja gospodarske dejavnosti.

Interdisciplinarne, medresorske narave.

Za popolno oblikovanje in izboljšanje dejavnosti vrednotenja je potrebno izvajanje naslednjih osnovnih načel:

Ocenjevanje nepremičnine je poklicna dejavnost.

Vrednotenje je tudi znanstveno področje z lastno metodologijo, terminologijo in raziskovalnimi načeli.

Na podlagi svetovnih izkušenj mora razvoj ocenjevanja v Rusiji ustvariti nacionalni sistem ocenjevanja s svojimi lastnostmi. Hkrati je slepo kopiranje tujih izkušenj nesprejemljivo, po drugi strani pa ustvarjanje bistveno novih pristopov, ki ne upoštevajo splošnih svetovnih trendov.

Obnova in razvoj ocene sta možna le v razmerah tržnih razmerij z jasno opredelitvijo vloge in mesta države pri vprašanjih oblikovanja cen in pravne ureditve.

Ocena je možna le na podlagi pravnega, metodološkega in informacijskega prostora na celotnem ozemlju Ruske federacije.

Ocenjevanje kot poklicna vrsta dejavnosti bi moralo ustrezati trenutnim gospodarskim potrebam, upoštevati pa mora tudi regionalne in sektorske značilnosti.

Glavna funkcija države pri oblikovanju sistema ocenjevanja je vzpostavitev sistema pravnega urejanja te vrste dejavnosti.

Ocenjevanje lahko izvajajo tako javni kot zasebni cenilci, oba pa morata imeti enake možnosti za izvajanje svojih poklicnih sposobnosti in delo v skupnem prostoru.

Glavni instrumenti države. Predpisi o vrednotenju so:

Licenciranje

Sistem standardov

Sistem certificiranja in kakovost storitev

Razvrstitev učnih načrtov, usposabljanje cenilcev.

Ustvarjanje pogojev za razvoj in oblikovanje samoreguliranih strokovnih združenj cenilcev

Organizacija procesa vključevanja postopkov in metod strokovnega ocenjevanja v splošno zakonodajo

7. Nadzor nad izvajanjem zakonodaje

Za izvajanje teh nalog je bil v strukturi izvršilne oblasti ustanovljen en sam organ za usklajevanje dela na področju presoje PPRF št. 932 z dne 08.08.99, ki ga je kot takšno ustanovilo Ministrstvo za lastninske odnose Ruske federacije. telo.

V zvezi z upravno reformo maja 2004 je bilo to ministrstvo likvidirano in namesto tega je bila ustanovljena Zvezna agencija za upravljanje premoženja Ruske federacije, oddelki Ruske federacije, sestavni subjekti Ruske federacije pa si ne bi smeli prizadevati za ustanovitev lastnega bonitetni sistemi. Na zvezni ravni je prepovedano ustvarjanje oddelčnih sistemov, ki so v nasprotju s sistemom javnih zveznih standardov.

Iz funkcij državnih izjav je treba upoštevati tista dela pri ocenjevanju, ki bi jih morali v učinkovitem sistemu zgraditi neodvisni strokovni ocenjevalci.

Hkrati pa upoštevanje posebnih značilnosti panog dejavnosti zahteva razvoj področnih predpisov, v katerih morajo sodelovati oddelki, ki se dobro zavedajo posebnosti določenih vrst premoženja, poleg tega morajo oddelki na vseh ravneh spremljati pravilnost ocen.

Morali bi delovati kot organizatorji ocenjevalnega procesa, spretno izvajati postavljanje nalog in sprejemanje opravljenega dela, kar omogoča izključitev obravnave najbolj priljubljenih držav za eno ali več ocenjevalnih podjetij in ustvarjanje umetnih ovir za druge ocenjevalce. je razpis ali ponudba za pravico do konkurenčnega ocenjevanja za potrebe državnega vaha.

Pomembna vloga agencij na vseh ravneh je ustvarjanje in delovanje informacijskih sistemov.

Ustvarjanje teh sistemov na račun samo proračunskih sredstev je komaj izvedljivo, zato je najbolj neperspektiven način združiti prizadevanja tako zasebnih kot državnih. strukture.

Državni in zasebni cenilci so enakovredni udeleženci v ocenjevalnih dejavnostih. Hkrati je ena od nalog nedržavnih cenilcev zagotoviti usklajevanje rezultatov odmere davkov, če se naročnik ne strinja z rezultati, ki jih je dosegla država. cenilci.

Državni sistem, določen z zvezno zakonodajo. urejanje dejavnosti vrednotenja vključuje:

Licenciranje dejavnosti ocenjevanja

razvoj in sprejetje regulativnih pravnih aktov, vključno z metodološkimi priporočili standardov ocenjevanja

nadzor nad izvajanjem dejavnosti vrednotenja.

odobritev seznama zahtev je naložena izobraževalnim ustanovam, ki izvajajo strokovno usposabljanje na področju ocenjevanja.

povezovanje s samoreguliranimi organizacijami ocenjevalcev in usklajevanje skupnih dejavnosti.

V skladu z zveznim zakonom "O ocenjevalnih dejavnostih" je obvezna ocena neodvisnih ocenjevalcev obvezna v primeru:

Pri določanju artiklov predmetov, ki pripadajo Ruski federaciji, sestavnih subjektov Ruske federacije in občin za namene: privatizacije, prenosa v skrbništvo ali najem. V primeru privatizacije v skladu z zveznim zakonom "O privatizaciji državnega in občinskega premoženja" se začetna cena nepremičnine za privatizacijo določi na podlagi ocenjevalnega poročila

pri uporabi predmetov zastave Ruske federacije, sestavnih subjektov Ruske federacije in občin

pri prodaji ali kako drugače odstranjevanju predmetov

pri dodelitvi dolžniških obveznosti v zvezi s predmeti, ki pripadajo Ruski federaciji, sestavnim delom Ruske federacije in mun-m formacijam

pri prenosu predmeta, ki pripada Ruski federaciji, sestavnih subjektov Ruske federacije in mun-m formacij kot prispevek k odobrenemu kapitalu in sredstvom pravnih oseb, pa tudi v primeru spora glede predmetov ocenjevanja, vključno med nacionalizacijo premoženja in odvzemom premoženja za državne in muške potrebe z odkupom.

Prisilni odvzem premoženja od lastnika se izvede v primeru:

Pritožba je bila izterjana na nepremičnini zaradi obveznosti

odtujitev lastnine, ki po zakonu ne more pripadati tej osebi.

odtujitev nepremičnine v zvezi z umikom s / y.

odkup od

zaplembo

Poleg teh primerov potrebo po obvezni oceni določajo številni drugi zakoni:

Zvezni zakon "O delniških družbah" določa sodelovanje neodvisnega ocenjevalca. Če je določena cena odkupa delnic družbe od delničarjev

^ 10. Ureditev ocenjevalnih dejavnosti s strani samoregulativnih organizacij.

Trenutno je glavna funkcija spremljanja vrednotenja prenesena iz državne organizacije v samoregulativne organizacije. To se je zgodilo po spremembah zveznega zakona o ocenjevalnih dejavnostih, ki je začel veljati 1. junija 2006. Po tem zakonu je samoregulativna organizacija ocenjevalcev neprofitna organizacija, vključena v enotni državni register samoregulativne organizacije cenilcev in združenj cenilcev pod pogoji članstva.

Status samoregulacijske organizacije je pridobil od trenutka, ko je bila organizacija vključena v enotni državni register samoregulacijske organizacije cenilcev. Podlaga za vključitev neprofitne organizacije v enotni register regulirane organizacije je:

Združenje v taki organizaciji je najmanj 300 članov.

Prisotnost odškodninskega sklada.

Prisotnost organa upravljanja in strukturnih oddelkov.

Razpoložljivost standardov in pravil za dejavnosti vrednotenja, odobrenih v skladu z zakonodajo.

Zaposleni v samoregulacijski organizaciji ocenjevalcev ne smejo opravljati dejavnosti ocenjevanja. Likvidacijo neprofitnih organizacij izvaja likvidacijska komisija, ki mora vključevati predstavnika državnega sveta za ocenjevalne dejavnosti.

COO funkcije:

1) razvoj in odobritev standardov in pravil za dejavnosti vrednotenja, pravil za poslovne in poklicne dejavnosti.

2) Razvoj in odobritev pravil in pogojev za sprejem članov samoregulativne organizacije cenilcev. Določitev višine članarine po vrstnem redu njihovega plačila.

3) zastopanje interesov svojih članov v odnosih z zveznimi vladnimi organi.

4) Spremljanje skladnosti svojih članov z zahtevami zakonodaje, standardi in pravili za dejavnosti vrednotenja, pravili poslovne poklicne etike.

5) Sprejem in izključitev iz članov samoregulativne organizacije.

6) Vodenje registra članov samoregulativne organizacije.

7) Organizacija informacijske in metodološke podpore svojih članov.

Pravice samoregulativne organizacije cenilcev.

1) zastopanje interesov svojih članov v njihovih odnosih z oblastmi.

2) Na sodišču izpodbijati dejanja državne oblasti in dejanja / nedelovanje njenih organov, ki kršijo pravice in interese članov samoregulativne organizacije ocenjevalcev.

COO je dolžan:

Upoštevajte zahteve zakonodaje Ruske federacije

Oblikujte odškodninski sklad, da zagotovite odgovornost svojih članov do potrošnikov storitev

Spremljati skladnost svojih članov z zakonodajo Ruske federacije, standardi in pravili za ocenjevalne dejavnosti ter pravili poslovne in poklicne etike

Uporabljajte disciplinske ukrepe, določene z zakonodajo in notranjimi dokumenti organizacije

Obvestite pooblaščeni zvezni organ za nadzor nad delovanjem COO o pojavu neskladnosti z zahtevami zakonodaje

V ugotovljenih primerih noče postati član COO

Izločiti iz članov COO zaradi kršitve zahtev zakonodaje, standardov in pravil ocenjevalne dejavnosti ter pravil poslovne in poklicne etike

Vodite register članov COO

Organizirajte poklicno prekvalifikacijo cenilcev

Neprofitna organizacija ima pravico vložiti vlogo za njeno vključitev v enotni register COO. Pooblaščeni zvezni organ odloči o vključitvi ali zavrnitvi vključitve v enotni register COO. V sedmih dneh, od datuma predložitve naslednjih dokumentov:

Izjava

Ustanovni dokumenti

Kopija potrdila o davčni registraciji

Kopije izobraževalnih dokumentov, ki potrjujejo pridobivanje strokovnega znanja s področja ocenjevanja s strani članov COO

Kopije predpisov o kolektivnem organu upravljanja, o strukturni enoti, ki nadzoruje dejavnosti članov, in o disciplinski komisiji

Kopije spričeval, ki navajajo, da člani organizacije nimajo neobjavljenih ali neporavnanih obsodb za kazniva dejanja na gospodarskem področju, pa tudi za kazniva dejanja povprečne teže, težka in zlasti težka kazniva dejanja

Kopije dokumentov, ki potrjujejo nastanek odškodninskega sklada

Kopije vlog njenih članov za pridružitev tej organizaciji

Kopija registra članov neprofitne organizacije

Odločitev pooblaščene zvezne agencije o zavrnitvi vključitve neprofitne organizacije v enotni register COO je lahko sprejeta iz naslednjih razlogov:

Neprofitna organizacija ne izpolnjuje zakonskih zahtev

Neprofitna organizacija ni predložila vseh dokumentov ali pa je predložila dokumente z napačnimi podatki

11. Splošne značilnosti ocenjevalnega procesa. Glavni koraki.

Postopek ocenjevanja lahko razdelimo na 6 stopenj:

Postavitev ciljev. Ta stopnja vključuje:

Oblikovanje namena ocenjevanja

Določitev vrste vrednosti

Identifikacija predmeta in s tem povezane pravice

Določitev datuma ocenjevanja

Pri ocenjevanju je pomembno fizično identificirati lastnino in določiti pripadajoče zakonske pravice. Velikost in značilnosti realnega sredstva je treba skrbno določiti in izmeriti. Pravice, povezane s predmetom, lahko zadevi zagotovijo delež v skupnem najemu ali partnerstvu. Zakonske omejitve lahko omejijo obseg uporabe predmetov. Načela uravnoteženosti, gospodarske velikosti in ekonomske ločenosti omogočajo določitev, katere vrste podatkov je treba zbrati.

Načelo spremembe povečuje vrednost ocenjevalca pri izbiri učinkovitega vrednotenja. Ker se pogoji in predpostavke sčasoma spreminjajo, se mora stranka zavedati časovnega okvira, v katerem ocena stroškov ostane veljavna.

Sklenitev ocenjevalne pogodbe. Sporazum med ocenjevalcem in stranko lahko določi, da ocenjevalec opravi ocenjevanje določenega predmeta ocenjevanja, več objektov ocenjevanja ali dolgoročnih storitev za stranke v skladu s svojimi vlogami.

V primerih, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije, lahko ocenjevalec predmeta ocenjevanja, vključno s ponavljanjem, izvede ocenjevalec na podlagi odločitve sodišča, arbitražnega sodišča, arbitražnega sodišča, pa tudi po sklepu pooblaščenega organa.

Sodišče, arbitražno sodišče in arbitražno sodišče so pri izbiri cenilca neodvisni. Stroški, povezani z ocenjevanjem predmeta ocenjevanja, pa tudi denarno nadomestilo cenilcu, se lahko povrnejo (plačajo) na način, ki ga določa zakonodaja Ruske federacije.

Pogodba št.

LLC "Buttercup", ki ga zastopa generalni direktor Pupkin A.N. ki delujejo na podlagi listine na eni strani (v nadaljevanju ocenjevalec) in Romashka LLC, ki jo zastopa njen generalni direktor M. Yu. Zernov, ki deluje na podlagi listine (v nadaljnjem besedilu kupec) sta sklenili naslednji sporazum.

Ocenjevalec se zavezuje, da bo določil tržno vrednost nakupovalnega centra na naslovu ... in ima lastnosti ...

Ocenjevalec ima pravico do ... (naštej pravice)

Ocenjevalec ima odgovornosti ... (naštej odgovornosti)

Na podlagi rezultatov ocenjevanja ocenjevalec stranki predloži poročilo.

Pogodba je bila sklenjena za ...

Podrobnosti strank

Naloge za ocenjevanje ...

Pogodba je sklenjena v preprosti pisni obliki in ne zahteva notarskega overjanja.

Vsebovati mora:

Podlaga za sklepanje pogodbe

Vrsta ocenjevalnega predmeta ocenjevalnega predmeta

Vrsta določanja vrednosti ocenjevalnega predmeta

Znesek denarnega nadomestila za oceno

Podatki o zavarovanju civilne odgovornosti (če obstaja zavarovanje)

Pregled predmeta. Na tej stopnji ocenjevalec v prisotnosti predstavnika stranke pregleda predmet v naravi, sestavi njegov opis, posname potrebne fotografije in predstavi fizično stanje predmeta.

Zbiranje, preverjanje in analiza podatkov Izračun vrednosti predmeta se vedno začne z analizo najboljše in najučinkovitejše uporabe. Najboljša in najučinkovitejša uporaba objekta, zakonsko dovoljen finančno ugoden in fizično izvedljiv način uporabe. predmet, pri katerem njegovi stroški postanejo najvišji. Po določitvi najboljše / najučinkovitejše uporabe vrednosti predmeta se izračuna po vseh treh pristopih:

Primerjalno

Donosno

Draga

Če stroškov predmeta ni mogoče izračunati k.-l. pristop, mora ocenjevalec zavrnitev kandidata utemeljiti v poročilu. pristop. Posledično se rezultati dogovorijo in prikaže se končna vrednost predmeta.

Priprava poročila. Glavni dokument, ki odraža rezultate ocenjevanja, je poročilo, izdelano v 2 izvodih, od katerih eden ostane stranki. Poročilo o oceni ne sme biti dvoumno ali zavajajoče.

Poročilo mora vsebovati:

Datum ocenjevanja

Uporabljeni standardi, cilji in cilji.

Navedeni so tudi drugi podatki, ki so po mnenju ocenjevalca potrebni za popolno razlago rezultatov ocenjevanja.

Če med ocenjevanjem ni določena tržna vrednost, ampak drugačna vrednost, mora poročilo navesti razloge za odstopanja od tržne vrednosti.

Poročilo mora navajati:

Datum sestave, serijska številka

Podlaga za oceno

Lokacija ocenjevalca in podatki o njegovem članstvu so samoregulativna organizacija.

Natančen opis predmeta presoje v zvezi s predmetom ocenjevanja, ki pripada posamezniku, podrobnosti o pravni osebi.

Standardi vrednotenja, uporabljeni pri izračunih, seznam vhodnih podatkov, uporabljenih pri ocenjevanju, pa tudi sprejeti v postopku ocenjevanja predpostavk.

Kasnejša določitev vrednosti predmeta in njegovih končnih vrednosti.

Datum, ko je bila določena vrednost predmeta.

Seznam dokumentov, ki jih uporablja ocenjevalec, ter ugotovljene količinske in kakovostne značilnosti predmetov.

Poročilo lahko vsebuje tudi druge podatke, ki so po mnenju ocenjevalca bistveni za popolnost refleksije ocenjevalnih metod, ki jih je uporabil.

Poročilo naj bo:

Oštevilčeno

Podpis ocenjevalca

Zapečateno

Skupna vrednost tržne vrednosti je navedena v poročilu, zanesljivost je priznana in priporočena za transakcije, razen če zakon ne določa drugače.

V primeru spora o zanesljivosti vrednosti tržne vrednosti, ki je navedena v poročilu, je za navedeni spor sodna odločba.

Tržna vrednost je najverjetnejša cena, ki jo je mogoče pridobiti s prodajo nepremičnine na konkurenčnem in odprtem trgu v pogojih "ravnotežja", tj. prodajalec in kupec ravnata racionalno, sta obveščena in ko se pogovarjata o ceni, stranki ne čutita pritiska izrednih okoliščin. Ta opredelitev vrednosti vključuje pojem "običajne" (ravnotežne) transakcije kot prenosa lastninske pravice od prodajalca do kupca v danem trenutku, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

Motivacija prodajalca in kupca je značilna;

Obe strani sta dobro obveščeni, na primer s strani usposobljenih svetovalcev, in ustrezno ukrepata pri razumevanju njunega interesa; dovolj časa je, da ugotovimo odziv trga na podani predlog;

Plačilo se izvede v gotovini ali v drugi gotovini;

Odškodnino prodajalcu za razlaščeno nepremičnino v celoti predstavlja pogodbena cena brez dodatnih popuščanj in s tem povezanih ugodnosti.

^ 12. Teorija vrednosti denarja v času. Prihodnja in sedanja vrednost denarne enote.

1) znesek sredstev

FV = PV (1 + i) n-, prihodnja vrednost denarne enote

PV = FV / (1 + i) n-, sedanja vrednost enote. To je vzajemnost zbrane količine enote. S to funkcijo se lahko odločite, koliko morate vložiti danes, da dobite dani znesek v prihodnost.

^ 13. Teorija vrednosti denarja v času. Prihodnja vrednost rente in faktor sklada za povračilo.

Po teoriji časovne vrednosti denarja je danes ena denarna enota vredna več kot tista, ki jo bodo prejeli v prihodnosti, kar je posledica dejstva, da denarna enota za celotno obdobje pred pojavom prihodnjih prihodkov prinaša dobiček , nova vrednost. Denarna enota se šteje za kapital. Ocena nepremičnine zahteva poznavanje konceptov, kot so sestavljene obresti, diskontiranje in rente. Vrednost nepremičnine, ki ustvarja dohodek, je določena s sedanjo vrednostjo denarne enote, ki bo prejeta. v prihodnosti.

Kapitalizacija dohodka je proces pretvorbe toka prihodnjih prihodkov v en sam znesek sedanje vrednosti. Za pravilno oceno prihodnjih prihodkov je treba uporabiti sestavljene obresti in diskontiranje.

Sestavljene obresti pomenijo, da že prejete obresti, položene skupaj z začetno naložbo, postanejo del glavnice. In v naslednjem obdobju skupaj z začetnim depozitom prejete obresti prinašajo nove prihodke. Enostavne obresti ne pomenijo tega postopka .

Diskontiranje je postopek, s katerim se prihodnji dohodek privede do sedanje vrednosti.

Vrednost pričakovanega prihodnjega dohodka je odvisna od več dejavnikov, med njimi:

1) znesek sredstev

2) čas plačila ali prejema

4) ustrezno stopnjo donosnosti naložbe

Renta je vrsta enakih plačil v rednih časovnih presledkih.

FV = PMT ((1 + i) n-1) / i-, prihodnja vrednost redne rente. Če se plačila izvedejo na začetku vsakega obdobja, se upošteva predplačilo.

PMT = Fv * i / (1 + i) n-1 faktor povračilnega sklada. Prikazuje znesek denarja, ki ga je treba položiti na koncu vsakega obdobja, da bo stanje po določenem številu obdobij ena valuta .To je obratno od enot kopičenja faktorja za obdobje, upošteva le donos vloženih sredstev. Razlikovati faktor sklada navadnega povračila in povračila predujma. Faktor sklada predujma za povračilo predvideva prejem plačila na začetku obdobja.

^ 14. Teorija vrednosti denarja v času. Sedanja vrednost rente in prispevek za amortizacijo enote.

Po teoriji časovne vrednosti denarja je danes ena denarna enota vredna več kot tista, ki jo bodo prejeli v prihodnosti, kar je posledica dejstva, da denarna enota za celotno obdobje pred pojavom prihodnjih prihodkov prinaša dobiček , nova vrednost. Denarna enota se šteje za kapital. Ocena nepremičnine zahteva poznavanje konceptov, kot so sestavljene obresti, diskontiranje in rente. Vrednost nepremičnine, ki ustvarja dohodek, je določena s sedanjo vrednostjo denarne enote, ki bo prejeta. v prihodnosti.

Kapitalizacija dohodka je proces pretvorbe toka prihodnjih prihodkov v en sam znesek sedanje vrednosti. Za pravilno oceno prihodnjih prihodkov je treba uporabiti sestavljene obresti in diskontiranje.

Sestavljene obresti pomenijo, da že prejete obresti, položene skupaj z začetno naložbo, postanejo del glavnice. In v naslednjem obdobju skupaj z začetnim depozitom prejete obresti prinašajo nove prihodke. Enostavne obresti ne pomenijo tega postopka .

Diskontiranje je postopek, s katerim se prihodnji dohodek privede do sedanje vrednosti.