الغرض والغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية للمسجلين مشاركات عادية (100% رأس المال المصرح به) OJSC (نوع النشاط – إنتاج المنتجات المطبوعة) لغرض المساهمة في رأس المال المصرح به.
المجمع العقاري للمؤسسة لا يعكس القدرة الحقيقيةتولد المؤسسات الدخل، ولكنه يعكس الوضع الحالي للمؤسسة، والذي يتم التعبير عنه من خلال حالة أصولها والتزاماتها. في في هذه الحالةبحاجة إلى تحديد قيمة مستردةفي وقت التقييم، لا يستحق الأمر بسبب عدم وجود عوامل تصفية أو بيع عاجلة للشركة. ولأغراض هذا التقييم، فإن الطريقة الأمثل، وفقًا لمثمننا، هي طريقة القيمة الدفترية المعدلة لصافي أصول المؤسسة.
نتيجة لدراسة المعلومات المقدمة عن المؤسسات في هذه الصناعة في مصادر مختلفة، بما في ذلك نظام عروض الأسعار الوطني (www.nqs.ru) اعتبارًا من 1 أكتوبر 2004، فإن المعلومات المطبقة لأغراض هذا التقييم على سعر سهم الشركة هذه الشركات في السوق خارج البورصةغائب. لذلك، لا يمكن استخدام أساليب المؤسسات التناظرية - طريقة سوق رأس المال، وطريقة المعاملة.
من أجل تقييم القيمة السوقية للأسهم العادية لشركة OJSC KKK، استخدم هذا التقرير ما يلي:
1. طريقة الخصم تدفقات نقدية;
2. طريقة صافي الأصول في الميزانية العمومية المعدلة.
المؤدي: خبير الفن ذ.م.م. كازان، 2004
2015-02-23 | الشعبية: 10851
الهدف من هذا التقييم هو تحديد خصوصيات تسعير كائن التقييم فيما يتعلق بخصائص قطاع السوق المقابل، والملكية القانونية، والخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم، بالإضافة إلى تفاصيل ممارسة إنفاذ القانون فيما يتعلق بموضوع التقييم. الصفقة المقترحة. وهذا سيجعل من الممكن تحديد موضوع التقييم بشكل لا لبس فيه في نظام الحقوق الحقيقية والإلزامية وتقديم مبرر مناسب لنوع القيمة التي يتم تحديدها. سيسمح لنا تحليل الوثائق بتحديد المكونات الرئيسية للمخاطر المرتبطة بالتقييم وحساب مقدار تغطيتها. ونتيجة لذلك، يجب تقديم مبرر اقتصادي وقانوني مناسب للتقييم النهائي للكائن للغرض المحدد.
من المفترض أن يتم استخدام نتيجة التقييم لغرض التصرف في الممتلكات على أساس اتفاقية الشراء والبيع، ويتم تحديد القيود من قبل المثمن بشكل مستقل.
غرفة مكتب الاتصالات. المساحة 108.1 متر مربع. الطابق الأول. العنوان: منطقة كيروف، احتمال أوكتيابرسكي. مالك كائن التقييم هو البلدية"مدينة كيروف".
الغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية للحقوق المقدرة على موضوع التقييم
والغرض من الجمع بين نتائج جميع الأساليب المستخدمة هو تحديد مزايا وعيوب كل منها، وبالتالي تطوير نهج واحد. تقييم. يتم تحديد مزايا كل نهج في تقييم العقار المعني وفقًا للمعايير التالية:
نوع ونوعية واتساع نطاق المعلومات التي يستند إليها التحليل.
القدرة على مراعاة السمات المحددة لكائن ما والتي تؤثر على قيمته، مثل الاستخدام والربحية المحتملة.
المصدر: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI"، فرع كيروف، 2010.
2015-02-23 | الشعبية: 8122
تقرير التقييم- هذا وثيقة مكتوبةمستوفياً كافة متطلبات أخلاقيات المهنة، ويعكس بطريقة واضحة وسهلة الوصول سير عملية التقييم ويحتوي على البيانات الأولية التي يستخدمها المثمن وتحليلها واستنتاجاتها والقيمة النهائية.
يحتوي ملحق تقرير التقييم على جميع الصور الفوتوغرافية والرسومات التخطيطية والخرائط غير المدرجة في الأقسام الرئيسية للتقرير. في بعض الأحيان يتم تضمين مسرد للمصطلحات في الملحق.
قد يحتوي التقرير، بالإضافة إلى الشروط المقيدة، على افتراضات - تصريحات أدلى بها المثمن أثناء عملية التقييم بناءً على رأيه المهني، ولكنها غير مدعومة ببيانات واقعية.
دعونا نفكر في المتطلبات الأساسية لمحتوى تقرير التقييم ودراسة حالة لتقييم عقار.
ويجب إعداد تقرير التقييم الخاص بموضوع التقييم كتابةوتسليمها للعميل في الوقت المناسب. ويجب ألا يكون التقرير غامضاً أو مضللاً. إذا لم تكن القيمة السوقية هي التي يتم تحديدها، بل أنواع أخرى من القيمة، فيجب الإشارة إلى معايير تحديد نتيجة التقييم وأسباب الانحراف عن إمكانية تحديد القيمة السوقية لموضوع التقييم.
وفقا للفن. 11 من قانون "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" يشير تقرير التقييم إلى:
تاريخ الإعداد والرقم التسلسلي للتقرير؛
الأساس الذي يقوم عليه تقييم المثمن لموضوع التقييم؛
العنوان القانوني للمثمن ومعلومات عن الترخيص الصادر له بمزاولة أعمال التقييم هذا النوعملكية؛
وصف دقيق لموضوع التقييم، وفيما يتعلق بموضوع التقييم الذي ينتمي إلى كيان قانوني،
المتطلبات كيان قانونيوالقيمة الدفترية من هذا الكائنالتقييمات؛
معايير التقييم لتحديد النوع المناسب من قيمة كائن التقييم، ومبرر استخدامها عند تقييم كائن التقييم هذا، وقائمة البيانات المستخدمة في تقييم كائن التقييم، مع الإشارة إلى مصادر استلامها، وكذلك الافتراضات المعتمدة عندما تقييم موضوع التقييم؛
تسلسل تحديد قيمة موضوع التقييم وقيمته النهائية، وكذلك قيود وحدود تطبيق النتيجة التي تم الحصول عليها؛
تاريخ تحديد قيمة موضوع التقييم؛
قائمة الوثائق التي يستخدمها المثمن وتحدد الخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم.
قد يحتوي التقرير أيضًا على معلومات أخرى تعتبر، في رأي المثمن، مهمة جدًا لاكتمال انعكاس الطريقة التي يستخدمها لحساب قيمة كائن تقييم معين.
يتم توقيع التقرير شخصيا من قبل المثمن ومصدق بالختم.
إذا كان هناك نزاع حول موثوقية القيمة السوقية أو القيمة الأخرى لكائن التقييم المحدد في التقرير، فإن هذا النزاع يخضع للنظر من قبل المحكمة. ويرد مثال لتقرير التقييم العقاري في الملحق ب.
تتمتع الأرض كوسيلة للإنتاج بميزات لها تأثير مباشر على تقييم العقارات:
الأرض ليست نتيجة عمل سابق؛
محدودة مكانيا؛
لا يمكن استبداله بوسائل إنتاج أخرى؛
لديه ثبات الموقع.
خالية من التآكل عند استخدامها بشكل صحيح؛
جغرافيا ذات نوعية مختلفة.
وتتميز بالمنفعة المحددة لكل محدد قطعة أرض;
يتمتع بالخصوبة وجميع صفاته المفيدة تستخدم بشكل أكثر فعالية في الزراعة؛
في جميع مجالات النشاط البشري تقريبًا (باستثناء الزراعة و الغابات) يعمل بشكل أساسي كأساس تشغيلي مكاني، وبالتالي فهو يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأشياء الموجودة عليه: المباني والهياكل والطرق وهياكل الاستصلاح والعناصر المادية الأخرى التي أنشأها العمل البشري، ما يسمى بالتحسينات.
عند تقييم العقارات يؤخذ في الاعتبار أن الأرض لها قيمة، والباقي عبارة عن تحسينات تضيف إلى القيمة.
قطعة أرض - جزء من أراضي الأرض مجهز وجاهز للاستخدام لأغراض مختلفة.
التحسينات التي تم إجراؤها لإنشاء الموقع:
خارجي: إنشاء الشوارع والأرصفة والصرف الصحي و شبكات المرافق;
داخلي: التخطيط، والمناظر الطبيعية، والرصف، وتركيب منافذ لتوصيل شبكات المرافق، وخطوط الاتصالات، وما إلى ذلك.
العقار النموذجي يتكون من قطعة أرض ومباني ويجب تحديد قيمة قطعة الأرض بشكل منفصل عن التحسينات المتوفرة عليها، وذلك يعود إلى ما يلي: الأسباب:
الاختلافات في الضرائب على الأراضي والمباني (ضريبة الأملاك وضريبة الأراضي)؛
يلزم إجراء تقييم منفصل لقطعة الأرض عن التحسينات عند تطبيق طريقة التكلفة لتحديد قيمة العقارات؛
اتخاذ القرارات بشأن هدم التحسينات القائمة من أجل تحقيق الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض.
عند تقييم قطعة أرض، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار مجموعة الحقوق المرتبطة بها. الحقوق المشتركة التي تتطلب التقييم:
1) حق الملكية الكامل - القدرة على استخدام قطعة أرض خالية من المستأجرين بأي طريقة قانونية؛
2) حق الإيجار - إمكانية امتلاك قطعة أرض بموجب عقد إيجار.
في روسيا، لا يتم بيع معظم الأراضي، بل يتم تأجيرها، لذلك لا يحدد المثمنون في كثير من الأحيان قيمة قطعة الأرض، بل قيمة حقوق الإيجار الخاصة بها.
تكلفة حقوق الإيجار -هذا هو المبلغ الذي يرغب المشتري المحتمل في دفعه مقابل حق امتلاك موقع معين بموجب عقد الإيجار من أجل الحصول على فوائد من هذه الملكية. يتم استخدام تقييم حقوق الإيجار عند تحديد سعر بيع الحق في استئجار قطعة أرض، وعند تحديد قيمة الشيء الذي تكون قطعة الأرض المستأجرة جزءًا منه، وعند تقييم الضرر الناتج عن إنهاء عقد الإيجار.
يهدف إدخال قانون الأراضي إلى تطوير سوق الأراضي. في هذه الظروف، ينبغي إجراء تقييم الأراضي مع الأخذ في الاعتبار الاستخدام الأكثر فعالية، والذي سيوفر أعلى قيمة متبقية للأرض.
عند تقييم قطعة أرض، من الضروري تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية (BNEI)، والذي يتم تحديده من خلال تفاعل عدد من العوامل.
العناصر الرئيسية- تحديد الاستخدام الأمثل للأرض :
1) موقع- عامل له تأثير كبير على تكلفة قطعة الأرض (تؤخذ في الاعتبار آفاق الموقع، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل، وطبيعة البيئة)؛
2) طلب السوق- عامل يعكس العلاقة بين العرض والطلب في السوق. تتم دراستها لتبرير الخيار المختار لاستخدام قطعة الأرض (حالة وآفاق الطلب في السوق على الاستخدام المقترح، المنافسة من قطع الأراضي الأخرى، أنواع الضرائب وغيرها من الشروط). من الضروري تسليط الضوء على قطاع السوق الذي تحتاج إلى تطوير الأنشطة فيه؛
3) الامكانيات المالية- قدرة المشروع على توفير الدخل من استخدام قطعة الأرض، والذي سيكون كافيا لتعويض نفقات المستثمرين وضمان الربح المتوقع؛
4) الملاءمة المادية للموقع- احتمال إنشاء تحسينات - الحجم والتضاريس ونوعية التربة والمناخ والخصائص الهندسية والجيولوجية والهيدروجيولوجية للموقع وتقسيم المناطق الحالي والمعايير البيئية وما إلى ذلك؛
5) الصلاحية التكنولوجية والجدوى المادية- تحليل العلاقة بين الجودة والتكاليف وتوقيت المشروع، واحتمالية الكوارث الطبيعية، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، والقدرة على الاتصال بالمرافق، مع مراعاة حجم وشكل الموقع، على سبيل المثال قد يكون الحجم صغيرة لبناء منشأة صناعية.
6) المقبولية التشريعية (القانونية).- امتثال خيار استخدام قطعة الأرض للتشريعات الحالية. تم تحديدها نتيجة لتحليل معايير البناء والمعايير البيئية، والقيود المفروضة على عدد الطوابق، ووجود حظر مؤقت على البناء في هذا المكان، الصعوبات في مجال التنمية الحضرية التاريخية، والتغييرات المحتملة في اللوائح، والامتثال لقواعد تقسيم المناطق، والمشاعر السلبية للسكان المحليين؛
7) أقصى قدر من الربحية(الحد الأقصى لدخل العقار وقيمة الموقع) والذي يتم تحديده من خلال خصم الدخل المستقبلي للاستخدامات البديلة مع الأخذ في الاعتبار مخاطر الاستثمار.
فئة خاصة هي الأراضي الحضرية. وتتأثر قيمتها بحجم المدينة وإنتاجها وإمكاناتها الاقتصادية ومستوى تطور البنية التحتية الهندسية والاجتماعية والعوامل الطبيعية والبيئية الإقليمية وغيرها.
نفس العوامل يمكن أن يكون لها تأثيرات معاكسة على قيمة موقع معين، على سبيل المثال:
حركة مرور مكثفةغير مرغوب فيه لمنطقة سكنية، ولكنه يزيد من تكلفة الموقع لأغراض تجارية؛
التنسيب بالنسبة للمؤسسات التعليمية ومراكز التسوق ،المزايا الجمالية ووسائل الراحة التي تؤخذ في الاعتبار عند تقييم الأرض بناء المساكنليس لها أي تأثير تقريبًا على قيمة الأقاليم الموجهة نحو التنمية الصناعية؛ البنية التحتية للنقل وتقسيم المناطق الاقتصادية مهمة بالنسبة لهم.
معظم موارد الأراضي موجودة حاليًا في ملكية الدولة والبلدية. وتبين الممارسة أنه في ظروف السوق، تعد الأراضي الحضرية موردا قيما ويمكن أن يخدم مصدر مستقرإيرادات الموازنة المحلية. تحدد سلطات المدينة مبلغ ضريبة الأرض، ومعدل إيجار الأرض والسعر القياسي لقطعة أرض عند الشراء، وبالتالي فإن مسألة زيادة كفاءة استخدام الأراضي ذات صلة بالنسبة لهم.
بحيث يتم استخدام ملكية الأرض بشكل أكثر كفاءة، أي. جلبت الحد الأقصى من الدخل من الاستخدام وساهمت في تحسين مناخ الاستثمار العام، أولا وقبل كل شيء، من الضروري تنفيذ عمليات فرض الضرائب واستئجار وشراء الأراضي الحضرية على أساس قيمتها السوقية.
إنها القيمة السوقية التي تعد مقياسًا للقيمة بالنسبة للمستخدم، والتي تسمح بتحفيز الاستخدام الرشيد والفعال وتكون بمثابة أداة لتنمية الاقتصاد الحضري.
تعتبر نتائج تقييم المنطقة الحضرية بمثابة معلومات أولية لحل المشكلات التالية:
تطوير سياسة التنمية الحضرية والتخطيط الاجتماعي؛
وضع مقترحات لأنواع الاستخدام الوظيفي للإقليم، مع مراعاة جودته؛
تشكيل الآليات الاقتصادية للتنسيب خيارات مختلفةاستخدام الأراضي والاستثمار وسياسة البناء؛
وتحليل عواقب خيارات التنمية وإعادة هيكلة البيئة الحضرية؛
تحسين الاستثمارات البلدية في الحفاظ على البيئة الحضرية وتطويرها؛
تعريف جاذبية الاستثمارالأراضي كدالة لقيمة الأراضي الحضرية.
يتيح شراء قطعة أرض من قبل المؤسسة استخدام الأرض كضمان للحصول على قرض بنكي، وتوسيع فرص الاستثمار، وبيع الأراضي الفائضة، والحصول على دخل من تأجير الأراضي، وزيادة قيمة الأصول الثابتة، وزيادة القيمة السوقية للأرض. تشارك.
هناك وجهتا نظر حول قيمة الأراضي الحضرية:
مخطط حضري قيد التقدم تقسيم وظيفيالأراضي كجزء من المخطط الرئيسي للمدينة؛
مقيم في التنمية التقييم المساحيالأراضي.
يجب أن يكون أساس تكوين التقييم المساحي للأراضي وتقسيم المناطق الوظيفية للإقليم هو تقييم التخطيط الحضري الشامل للقيمة السوقية.
هناك عدة طرق لتقييم الأراضي.
الطريقة المعيارية هو تحديد السعر القياسي للأرض. يتم استخدامه عند نقل ملكية الأراضي أو شرائها أو إنشاء ملكية مشتركة (مشتركة) تتجاوز القاعدة الحرة أو النقل عن طريق الميراث أو التبرع أو الحصول على قرض مضمون أو الانسحاب لتلبية احتياجات الدولة أو الدولة.
يتم تقييم الأراضي الحضرية مع الأخذ في الاعتبار كثافة التطوير ومكانة المنطقة وطبيعة استخدام الأراضي المحيطة والظروف البيئية والمرافق الهندسية والنقل وما إلى ذلك. وتنقسم الأراضي إلى مناطق تختلف حسب المعدلات الأساسية لضريبة الأراضي والسعر القياسي للأرض (قانون الاتحاد الروسي "بشأن الدفع مقابل الأرض") . يتم تحديد السعر القياسي للأرض في السجل العقاري للأراضي.
الأساس لتحديد السعر القياسي للأراضي: معدلات ضريبة الأراضي وزيادة المعاملات، والفوائد ضريبة الأراضيلا تؤخذ في الاعتبار.
غالبًا ما يكون من الضروري تقييم كائن يتكون من مبنى وقطعة أرض، عندما يكون للأخير حقوق الإيجار فقط. في هذه الحالة، يمكن أن تؤخذ تكلفة تخصيص قطعة أرض للبناء بعين الاعتبار كتكلفة الأرض.
في ظروف السوق، إذا كانت المعلومات اللازمة متاحة، فمن المستحسن استخدام الأساليب القائمة على تحليل بيانات السوق. بأمر من وزارة الملكية الروسية بتاريخ 07/03/2002 رقم 568-ر، تمت الموافقة على التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية قطع ارض. كقاعدة عامة، عند تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي، يتم استخدام ما يلي:
طريقة مقارنة المبيعات
طريقة الاختيار،
طريقة رسملة إيجار الأراضي
طريقة التوزيع,
طريقة الباقي,
طريقة التقسيم إلى أقسام.
طريقة مقارنة المبيعات هي طريقة التقييم الأبسط والأكثر فعالية، ويمكن استخدامها لتقييم كل من الأراضي الشاغرة فعليًا والأراضي التي يفترض أنها شاغرة؛ يسمح لك بتحديد السعر المحدد لقطعة أرض عن طريق إجراء تعديلات النسبة المئوية على أسعار مبيعات نظائرها. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار التعاملات مع قطع الأراضي، يجوز استخدام أسعار العرض (الطلب).
العناصر المشتركة للمقارنة بين قطع الأراضي:
ملكية،
شروط التمويل،
شروط خاصة للبيع،
ظروف السوق (التغير مع مرور الوقت)،
الموقع (المسافة من المدينة والطرق، وخصائص البيئة)،
شروط تقسيم المناطق،
الخصائص الفيزيائية (الحجم والشكل وعمق الموقع، الموقع الزاوي، نوع التربة، التضاريس)،
المرافق التي يمكن الوصول إليها،
الخصائص الاقتصادية،
الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية.
عند تقييم الأرض، يمكنك استخدام وحدات مقارنة متعددة، وتعديل سعر كل منها وينتهي الأمر بقيم متعددة تحدد نطاقًا من القيم.
تعطي الطريقة نتائج دقيقة إلى حد ما فقط في سوق تنافسية مفتوحة للمعلومات.
ولا يفي سوق الأراضي الروسي بهذه المتطلبات، ولا يمكن تحديد قيمة قطعة الأرض بناءً على معلومات حول معاملات بيع قطع الأراضي التماثلية. ولذلك برمته المعلومات المتاحةلتطبيق كافة أساليب تقييم الموقع.
طريقة رسملة إيجار الأرض ويستند هذا إلى أنه إذا كانت هناك معلومات كافية عن معدلات الإيجار لقطع الأراضي، فمن الممكن تحديد قيمة هذه القطع باعتبارها القيمة الحالية للدخل المستقبلي في شكل إيجار لقطعة الأرض التي يتم تقييمها. داخل هذه الطريقةيمكن حساب مبلغ إيجار الأرض كدخل من تأجير قطعة أرض في ظل الظروف السائدة في سوق الأراضي.
صيغة حساب تكلفة قطعة الأرض هي:
أين مع ل
أنا ل - الدخل من ملكية الأراضي، فرك.
ر ل- معدل الرسملة للأراضي.
يتم تحديد معدل الرسملة عن طريق قسمة قيمة الإيجار الأرضي لقطع الأراضي المماثلة على سعر بيعها أو عن طريق زيادة معدل العائد الخالي من المخاطر على رأس المال على مبلغ علاوة المخاطر المرتبطة باستثمار رأس المال في قطعة الأرض التي يتم تقييمها.
العوامل الرئيسية التي تؤثر على سعر إيجار قطعة الأرض: خصائص الموقع، الحجم، الشكل، نوع استخدام الأراضي المحيطة، إمكانية الوصول إلى وسائل النقل، المعدات الهندسية.
طريقة التوزيع (طريقة الارتباط، الارتباط، توزيع) - تحديد عنصر تكلفة قطعة الأرض على أساس نسبة معروفة من تكلفة الأرض والتحسينات في المجمع العقاري. تعتمد الطريقة على مبدأ المساهمةوالتأكيد على أن لكل نوع من العقارات علاقة طبيعية بين قيمة الأرض والمباني. هذه النسبة هي الأكثر موثوقية بالنسبة للمباني الجديدة، فهي قريبة من خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.
ولتطبيق هذه الطريقة، يلزم وجود بيانات إحصائية موثوقة حول العلاقة بين قيم الأراضي وجميع ممتلكات نوع معين من العقارات في سوق معين. ومع ذلك، نادرًا ما يتم استخدام هذه الطريقة حتى في الأسواق المتقدمة، نظرًا لأن موثوقيتها منخفضة. استخدام هذه الطريقة له ما يبرره في حالة عدم كفاية المعلومات عن مبيعات الأراضي. تعتبر القيم الناتجة تقريبية.
طريقة العزل ) يتم استخدامه لتقييم قطع الأراضي المبنية إذا كانت هناك معلومات عن أسعار المعاملات لأشياء عقارية مماثلة. تتوافق التحسينات التي يتم إدخالها على الأرض مع الاستخدام الأكثر كفاءة لها.
تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:
تعريف عناصر مقارنة الكائنات؛
تحديد الاختلافات بين كل نظير وموضوع التقييم؛
الحساب وإجراء التعديلات لكل عنصر من عناصر المقارنة؛
حساب القيمة السوقية كائن واحدالعقارات، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، من خلال تعميم معقول للأسعار المعدلة لنظائرها؛
حساب تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض المقدرة؛
حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة عن طريق طرح القيمة السوقية لكائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، أو تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض.
يتم استخدام طريقة التخصيص عندما تكون مساهمة التحسينات في السعر الإجمالي لقطعة الأرض صغيرة، ويوصى بها لتقييم مناطق الضواحي (التي تكون مساهمة التحسينات فيها صغيرة ويمكن تحديدها بسهولة تامة)، ويتم استخدامها في غياب بيانات عن مبيعات الأراضي في المنطقة المحيطة.
تعتبر هذه الطريقة أكثر فعالية في السوق السلبي (لا توجد بيانات عن بيع قطع الأراضي الشاغرة)، مع مراعاة خصائص المعلومات الأولية ونموذج الحصول على القيمة المطلوبة. يتم تحديد تكلفة قطعة الأرض بشكل عام بواسطة الصيغة:
,
أين مع 3 - تكلفة الأرض، فرك.
مع- تكلفة الكائن، فرك.
سو- تكلفة التحسينات، فرك.
طريقة الباقي على أساس التكنولوجيا مجموعة الاستثمارللمكونات المادية . يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المطورة، إذا كان من الممكن تطوير قطعة الأرض المقدرة مع إدخال تحسينات مدرة للدخل. يتم تحديد قيمة الأرض من خلال رسملة الجزء من الدخل المنسوب إلى الأرض.
لتحديد قيمة قطعة أرض، من الضروري معرفة تكلفة المبنى، وصافي الدخل التشغيلي للعقار بأكمله، ومعدلات الرسملة للأرض والمباني.
الخطوات الرئيسية للطريقة المتبقية للأرض:
1) يتم تحديد صافي الدخل التشغيلي للعقار بالكامل بناءً على إيجار السوق ونفقات التشغيل المقدرة؛
2) تحديد صافي الدخل التشغيلي المتعلق بالهيكل (المبنى).
3) يتم رسملة صافي الدخل التشغيلي العائد لقطعة الأرض إلى مؤشر القيمة من خلال معدل الرسملة للأرض.
من الصعب التنبؤ بالدخل في ظروف عدم الاستقرار الاقتصادي.
طريقة التقسيم يستخدم (نهج التطوير) في تقييم الأراضي المناسبة للتقسيم المؤامرات الفردية. يتكون من الخطوات التالية:
تحديد حجم وعدد قطع الأراضي الفردية؛
حساب قيمة قطع الأراضي المطورة باستخدام طريقة مقارنة المبيعات المماثلة؛
حساب التكاليف والجدول الزمني للتطوير، وفترة البيع المتوقعة والأرباح التجارية المعقولة؛
خصم جميع تكاليف التطوير والأرباح التجارية من إجمالي سعر البيع المقدر لقطع الأراضي لتحديدها صافي الإيراداتمن بيع العقارات بعد الانتهاء من تطوير وبيع قطع الأراضي الفردية؛
اختيار معدل خصم يعكس المخاطر المرتبطة بفترة التطوير والبيع المتوقعة.
تشمل تكاليف تطوير الأراضي عادة ما يلي:
نفقات تخطيط المواقع وتطهيرها وتصنيفها؛
نفقات بناء الطرق والأرصفة وشبكات المرافق والصرف الصحي؛
الضرائب والتأمين والرسوم الهندسية؛
تكاليف التسويق؛
أرباح المقاول والنفقات العامة، الخ.
تعتمد نمذجة إيرادات الإيجار المحتملة لأنواع مختلفة من استخدامات الأراضي على أنماط تكوين تأثيرات الإيجار للموقع والأسعار السائدة (المبيعات والإيجارات). وبالنظر إلى الاختلاف الكبير في مؤشرات التكلفة لقطع الأراضي الواقعة على طول واجهة شبكة الطرق في المدينة والواقعة في مناطق داخل المجمعات، فإن هذه القطع تخضع للتقسيم الإلزامي أثناء التقييم.
يتم تنفيذ مبدأ الاستخدام الأكثر فعالية في ظروف المنافسة على استخدام العقارات بين مختلف القطاعات الوظيفية للسوق، مع الأخذ بعين الاعتبار قيود حقيقيةعلى حجم الطلب والتعددية المحتملة للإقليم، ونتيجة لذلك يتم تشكيل مجموعة من مستخدمي الأراضي في كل موقع.
الغرض والغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية للأسهم العادية المسجلة (100٪ من رأس المال المصرح به) لشركة OJSC (نوع النشاط - إنتاج منتجات الطباعة) لغرض المساهمة في رأس المال المصرح به.
لا يعكس مجمع الممتلكات الخاص بالمؤسسة القدرة الحقيقية للمؤسسة على توليد الدخل، ولكنه يعكس الوضع الحالي للمؤسسة، والذي يتم التعبير عنه من خلال حالة أصولها والتزاماتها. وفي هذه الحالة لا داعي لتحديد قيمة التصفية عند التقييم لعدم وجود عوامل التصفية العاجلة أو بيع الشركة. ولأغراض هذا التقييم، فإن الطريقة الأمثل، وفقًا لمثمننا، هي طريقة القيمة الدفترية المعدلة لصافي أصول المؤسسة.
نتيجة لدراسة المعلومات المقدمة عن المؤسسات في هذه الصناعة في مصادر مختلفة، بما في ذلك نظام عروض الأسعار الوطني (www.nqs.ru) اعتبارًا من 1 أكتوبر 2004، فإن المعلومات المطبقة لأغراض هذا التقييم على سعر سهم الشركة هذه الشركات لا يوجد سوق خارج البورصة. لذلك، لا يمكن استخدام أساليب المؤسسات التناظرية - طريقة سوق رأس المال، وطريقة المعاملة.
من أجل تقييم القيمة السوقية للأسهم العادية لشركة OJSC KKK، استخدم هذا التقرير ما يلي:
1. طريقة خصم التدفقات النقدية.
2. طريقة صافي الأصول في الميزانية العمومية المعدلة.
المؤدي: خبير الفن ذ.م.م. كازان، 2004
2015-02-23 | الشعبية: 10851
الهدف من هذا التقييم هو تحديد خصوصيات تسعير كائن التقييم فيما يتعلق بخصائص قطاع السوق المقابل، والملكية القانونية، والخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم، بالإضافة إلى تفاصيل ممارسة إنفاذ القانون فيما يتعلق بموضوع التقييم. الصفقة المقترحة. وهذا سيجعل من الممكن تحديد موضوع التقييم بشكل لا لبس فيه في نظام الحقوق الحقيقية والإلزامية وتقديم مبرر مناسب لنوع القيمة التي يتم تحديدها. سيسمح لنا تحليل الوثائق بتحديد المكونات الرئيسية للمخاطر المرتبطة بالتقييم وحساب مقدار تغطيتها. ونتيجة لذلك، يجب تقديم مبرر اقتصادي وقانوني مناسب للتقييم النهائي للكائن للغرض المحدد.
من المفترض أن يتم استخدام نتيجة التقييم لغرض التصرف في الممتلكات على أساس اتفاقية الشراء والبيع، ويتم تحديد القيود من قبل المثمن بشكل مستقل.
غرفة مكتب الاتصالات. المساحة 108.1 متر مربع. الطابق الأول. العنوان: منطقة كيروف، احتمال أوكتيابرسكي. مالك العقار الذي يتم تقييمه هو بلدية "مدينة كيروف".
الغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية للحقوق المقدرة على موضوع التقييم
والغرض من الجمع بين نتائج جميع الأساليب المستخدمة هو تحديد مزايا وعيوب كل منها، وبالتالي وضع تقدير واحد للتكلفة. يتم تحديد مزايا كل نهج في تقييم العقار المعني وفقًا للمعايير التالية:
نوع ونوعية واتساع نطاق المعلومات التي يستند إليها التحليل.
القدرة على مراعاة السمات المحددة لكائن ما والتي تؤثر على قيمته، مثل الاستخدام والربحية المحتملة.
المصدر: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI"، فرع كيروف، 2010.
2015-02-23 | الشعبية: 8122
