المعاملات للحصول على اكتساب الكائنات "الانثيث" شائعة بما فيه الكفاية. sugges والنزاعات ذات الصلة. تبدأ الصعوبات بالفعل بحقيقة أن القانون ليس لديه مفهوم "كائن البناء غير المكتمح". كيفية ترتيب بكفاءة حق الملكية واستخدامها لاحقا في الدورة الدموية؟ ما يجب القيام به إذا تم إصدار عقد بناء بالفعل على مثل هذا الكائن؟ كيفية تجنب مؤهلات "Incomplete" كمبني غير مصرح به؟ هل تحافظ حقوقهم على مواضيع مشروع استثماري فيما يتعلق بالبناء غير المكتمل؟ يوصي مؤلف المقال بالنظر في العديد من العوامل المهمة في تقييم مشروعية المعاملة مع "غير مكتملة".
عن الفن. 130 قانون مدني لمرافق الاتحاد الروسي "Incompleteness" الرجوع إلى العقارات. يرتبطون بالأرض ولا يمكن نقلهم من مكان إلى آخر دون المساس بوجهتهم ( قرار من FAS SKH بتاريخ 04/30/2008 N F08-2061 / 2008). إذا لم يستجب الكائن لهذه الخصائص، فمن الممكن الإشارة إلى أنه كائن من إنشاء غير مكتمل.
لجعل المعاملات مع كائن "إدراج"، يجب مراعاة شرطين إلزاميين.
من المستحيل التعرف على ملكية كائن "إدراج"، إذا كان موضوع عقد العقد
أولالا ينبغي أن يكون موضوع العقد الحالي لعقد البناء. خلاف ذلك، وفقا للفن. لا يزال القانون المدني 740 للاتحاد الروسي على المقاول هو الحق في مواصلة العمل، وبالتالي، لن يكون الكائن خاليا من حقوق أطراف ثالثة. لذلك، في الفقرة 16 قرارات عملية سحب المحكمة العليا للاتحاد الروسي 02.25.1998 ن 8 "فيما يتعلق ببعض القضايا بممارسة حل النزاعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وغيرها من الحقوق الحقيقية"، يشار إلى أن المعاملات مع هدف البناء غير المكتملة غير قانوني إذا كان موضوع عقد بناء.
عند النظر في نزاع بشأن الاعتراف بملكية كائن البناء غير المكتملة فاس تسو في قرار 22.02.2005 ن A33-9837 / 04-C2-F02-410 / 05-C2 خلص بشكل معقول إلى أنه حتى تنفيذ العقد، أو إنهاءه، ارتبطت الأطراف بالالتزامات المتبادلة. هذا يلغي إمكانية الاعتراف بملكية الكائن. ويرد استنتاج مماثل في الحكم FAS NOO من 17.03.2005 N A33-16577 / 04-C2-F02-958 / 05-C2.
تسجيل الحقوق في موضوع البناء غير المكتملة
ثانياوفقا للفن. 130 و 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي والفن. 25 من القانون الاتحادي 21.07.1997 N 122-FZ "في تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معه" ( إضافه على - القانون الاتحادي N 122-FZ) الحق في العمل في التقدم ينشأ من تاريخ تسجيل الدولة. وهذا يتطلب تصريح بناء، مشروع، وصف الكائن والوثائق التي تؤكد حقوق المؤامرة الأرضية (المادة 25 من القانون الاتحادي رقم 122-FZ).
الحاجة إلى تسجيل الدولة محددة بوضوح في الفقرة 17 خطاب معلومات بريسيديوم محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي 16.02.2001 ن 59 "نظرة عامة على ممارسة حل النزاعات المتعلقة بتطبيق القانون الاتحادي" بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معه ". لا يمكن أن يكون الهدف من البناء غير المكتمل هو موضوع المعاملات حتى يتم تسجيل ملكية ذلك وبعد
المعاملات مع الكائنات غير المكتملة إلى تسجيل الحالة غير صالحة (ص 21 رسالة معلومات رئاسة محكمة التحكيم الأعلى في الاتحاد الروسي 24.01.2000 ن 51 "مراجعة ممارسة حل النزاعات بموجب عقد البناء"). ل قرار SSO FAS من 03/20/2008 ن F04-1718 / 2008 (1992-A75-9) يتبع أن اتفاق شراكة بسيطة غير حاسمة، لأنها لم تكن ملكية مسجلة لكائن البناء غير المكتملة، والتي تم إجراؤها كمساهمة في الأنشطة المشتركة.
في حالة أخرى، تنطبق لجنة العلاقات بين الأراضي والملكية على دعوى قضائية بشأن الاعتراف بحق الملكية البلدية في مجال كومة تحت الإنشاء تحت الإنشاء. لكن الأدلة المناسبة تؤكد تنفيذ العمل على تسجيل حقل كومة، لم يقدم المدعى عليه المحكمة ( حل برنامج FAS من 11.03.2008 ن A65-12050 / 07).
كيفية تجنب مؤهلات الكائن "غير مكتمل" كمبنى غير مصرح به
اللحظة التالية للانتباه هي التصميم المناسب للحقوق في مؤامرة الأرض تحت "غير مكتملة". وفقا للفن. 222 من القانون المدني للاتحاد الروسي العقاري الذي تم إنشاؤه على مؤامرة الأرض غير المخصصة لهذه الأغراض معترف به باعتباره البناء غير المصرح به. شراء ملكية هذا المبنى والتخلص منه. مرسوم FAS مؤرخة 01.02.2007 N F09-117 / 07-C6). يخضع البناء غير المصرح به للهدم، إلا في الحالات التي يتم فيها تنفيذ ملكية مؤامرة الأرض بشكل صحيح.
في حد ذاته، فإن وجود حقوق قانونية للأرض لا يضمن افتراض شرعية بناء العقارات على ذلك. من الضروري مراعاة الغرض من مؤامرة الأرض المخصصة. تنهد. قرار بريسيديوم محكمة التحكيم الأعلى للاتحاد الروسي 19.09.2000 ن 1288/00 يشار إلى أنه اكتسبت المتجر أيضا في المزاد، حيث تم توفير مؤامرة الأرض بموجب اتفاقية الإيجار. جدا، دون موافقة صاحب الموقع (البلدية)، تم هدم المتجر وبدأ في البناء من الطوب من الجدران والأقسام ومؤسسة التمرير المتبقية. استنادا إلى حقيقة أن الموقع تبرز لأغراض أخرى، أقر الاتحاد الروسي بهدف البناء غير المكتملة للبناء غير المصرح به ورفض الشراكة في الاعتراف بملكية ذلك. إن دعوى الدعوى القادمة للبلدية حول هدم هدف البناء غير المكتملة كانت راضية.
كيفية ضمان شرعية بناء العقار
عند حل نزاع مماثل في الحكم FAS MO من 14.02.2008 N KG-A40 / 67-08 وشددت المحكمة على الحاجة إلى إقامة إرادة صاحب الأرض لتوفير مؤامرة لبناء كائن غير مناسب. في حالة أخرى، رفضت المحكمة شرط الاعتراف بحق ملكية البناء غير المكتملة للكائنات، لأنه لم يتم تقديم دليل على المدعي على مؤامرة الأرض لبناء كائن عقاري ( مرسوم من FAS SKH بتاريخ 27.05.2008 N F08-2726/2008).
أثناء النظر في نزاع آخر، ثبت أن LTO مؤامرة أرضية مؤجرة لبناء مبنى سكني. إنشاء بناء يبلغ طوله 109 متر مربع. م، قام المجتمع بتسجيل ملكيتها للهدف من البناء غير المكتملة. ومع ذلك، وجد المالك (البلدية) أن التسجيل تم إجراء انتهاك للقانون: LLP لم تعلن عن حقوق الأرض. بعد انتهاء اتفاقية الإيجار، استمرت الشراكة في استخدام الموقع في غياب اعتراضات من المالك. في هذا الصدد، استئناف اتفاق الإيجار إلى أجل غير مسمى (الفقرة 2 من الفن. 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي؛ فند 1 من الفن. 46 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي). خلصت المحكمة إلى أن مثل هذه الاتفاقية هي وثيقة نفذت بشكل صحيح. يؤكد حق LLP لاستخدام مؤامرة أرضية تحت منشأة البناء غير المكتملة ( مرسوم FAS نحن من 15.10.2007 N F09-8364 / 07-C6).
يجب أن يكون للمالك المحتمل ل "incompultete" وثائق تصميم وتسهيل
تحليل الفن. 222 من القانون المدني يدل على أن حقوق الأرض، إلى جانب حقوق الأرض، التصميمات ذات الصلة والتصاريح للبناء يجب أن تصدر. من خلال غيابها، لا يسمح بتسجيل ملكية هدف العمل قيد التقدم. هذا الاستنتاج يتبع من قرارات FAS SZO مؤرخة 24.03.2008 ن A44-2785 / 2007.
التسجيل ممكن إذا تم الاعتراف بملكية الكائن في المحكمة. كمثال يمكننا أن نهدية قرار FAS BOJO مؤرخ في 25 يوليو 2006 N A19-38628 / 2005-16-F02-3491 / 06-C2وبعد في هذه الحالة، قدم رائد الأعمال دعوى قضائية ضد البلدية بشأن الاعتراف بملكية المبنى غير المصرح به. اشترى كائن من البناء غير المكتمل ولا بعد تسجيل الحقوق في المؤامرة الأراضي التي أكملت العمل عليها. وأشارت البلدية إلى عدم وجود تقييم للأثر البيئي للدولة، مما سيؤكد السلامة البيئية للكائن. نقل رجل الأعمال المستندات التي لا تخلقها البناء المشاريع تهديدا للحياة وصحة المواطنين. وبالتالي، فإن العقبات المشروعة التي تحول دون الاعتراف بحقوق الملكية في هذه القضية غائبة (المادة 222 من القانون المدني للاتحاد الروسي). كدليل مناسب، أقرت المحكمة باستنتاج السيدة وروستربناادزور، وكذلك أعمال التفتيش التقني لدولة بناء الهياكل. من هذه الوثائق، يتبع أن البناء يلبي متطلبات القصاصات وليس خطرا على البشر. نتيجة لذلك، قضت المحكمة لصالح رواد الأعمال.
في عقد البيع "شامل"، حدد خصائصه الرئيسية والموقع والسعر
وفقا للفن. 549 و 554 من الاتحاد الروسي يجب أن يحتوي عقد مبيعات العقارات على بيانات يمكنها تحديد خصائص الملكية بالتأكيد، بما في ذلك موقعها على مؤامرة الأرض. كما يتم توفير معايير القانون المدني المماثل للمعاملات الأخرى مع مثل هذا الكائن، على سبيل المثال، لعقود التعهد والإيجار (المادة 339 و 606 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إن انتقال الملكية بموجب عقد بيع كائن "إدراج" يخضع للتسجيل، والسعر هو شرط مهم لمثل هذه الصفقة (المادة 555 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
عند إبرام معاملة مع كائن غير مكتمل في نص العقد، يجب صياغة ميزات تحديد الهوية بوضوح. وهكذا، رفضت المحكمة إرضاء المتطلبات المعلنة لتسجيل نقل ملكية الكائن غير المكتملة تحت بيع عقد البيع والمبيعات والاعتراف بالمعاملة غير الحاسمة، لأن الخصائص المحددة للكائن لم يتم تحديدها في عقد بيع، وبالتالي لم يتم الاتفاق على موضوع العقد من قبل الأطراف ( قرار FAS SSO 25.12.2006 ن F04-8409/2006 (29419-A45-21)).
عند النظر في نزاع مماثل فاس فوفو. في قرار 13.10.2006 رقم A39-7781 / 2005-230 / 16 أشار إلى أن الكائن المثير للجدل لا ينطبق على العقارات، حيث يتكون من جمع العناصر المعدنية القابلة للطي. أقرت المحكمة بتسجيل ملكية الملكية المحددة الخاطئة وراضية الدعوى على تفكيكها وتحرير الموقع.
سيساعد قانون الحالة الفنية "غير المخلل" على تنظيم موضوع العقد
كيف يمكنني تفريغ هدف البناء غير المكتملة في نص العقد؟ FAS CSO. في قرار 12 يوليو 2006 ن F04-4280 / 2006 (24387-A45-39) وأوضح أن إثبات الفرد للكائن يمكن أن يكون فعل حالة تقنية أو وثيقة أخرى تحتوي على وصفها. نظرا لأننا نتحدث عن العقارات، فإنه يخضع للمحاسبة في ولاية كاداستري الولاية وفقا لترتيب وزارة العدل في روسيا 20.02.2008 رقم 35 "بشأن الموافقة على إجراءات إجراء عقارية مملوكة للدولة كاداستر. " يشار هنا إلى ما يتم إدخال المعلومات الفردية حول الكائن في المخزون.
تم تعديل القانون الاتحادي 13.05.2008 ن 66-ФЗ القانون الاتحادي رقم 122-FZ. على وجه الخصوص، يرفض تكوين المستندات المطلوبة لتسجيل الحقوق في مجال العقارات، وإجراءات الحفاظ على سجل دولة واحدة للحقوق، وكذلك شروط تقديم معلومات حول تسجيل الدولة للحقوق وحقيقه كائنات العقارات. حدد نفس القانون الإجراء لتوفير قطع الأرض. على وجه الخصوص، من الضروري إجراء وتوافق على حدود المشروع في الموقع، وبعد 01.11.2008 - بدلا من ذلك موقع الموقع على خطة المساحية أو خريطة المساحية للأراضي ذات الصلة.
الأساس الذي يقع فيه المبنى ليس كائن مستقل للحقوق.
ونحن نركز أيضا على النقطة التالية. من الضروري تحديد ما إذا كان هناك كائن من البناء غير المكتمل في طبيعته في وقت انتهاء المعاملة. في دقة FAS MO من 09.10.2006 N KG-A41 / 9253-06 وأشار بشكل معقول إلى إنهاء شرعي من قبل السلطة المسجلة لملكية المدعي للمؤسسة. فيما يتعلق ببناء المباني عليه، لا يستطيع أن يتصرف كجسم مستقل للقانون. في حالة أخرى، خلصت المحاكم القائمة على الأدلة المقدمة من الأطراف إلى أن الكائن المثير للجدل من "عدم التوصل" غير موجود، وبالتالي رفض المطالبة بالاعتراف بالملكية له ( تقدير محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي 21.05.2008 ن 5627/08).
قد تنشأ النزاعات أيضا تسجيل العقد (وليس الحق) على الكائن "غير مكتمل". في إحدى الحالات، تحدى المدعي معاملة شراء وبيع كائن البناء غير المكتملة على أساس أن العقد لم يمر تسجيل الدولة. لكن FAS CSO. في قرار 19.06.2006 ن F04-3633/2006 (23640-A03-22) رفض إرضاء هذا الادعاء، أوضح أن العقد غير صالح إذا تم إنشاء شرط تسجيله بموجب القانون، مثل، على سبيل المثال، عند بيع مشروع (المادة 560 من القانون المدني للاتحاد الروسي) أو المباني السكنية ( فن. 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
يجب على العقد عن بيع وشراء حصة العقار إلى "غير المكتملة" تحديد حجمه بوضوح
لا يمكن أن يكون موضوع عقد البيع هو مجرد كائن من البناء غير المكتمل، ولكن أيضا حصة فيه. الصعوبة الرئيسية في استنتاج وتنفيذ هذه الصفقة هي تحديد حجم مشاركة العقار.
في الممارسة العملية، نشأت حجة عندما اكتسبت LLC كائن البناء غير المكتمل وبيعها لاحقا 2/3 من رجال الأعمالين (1/3 لكل منها) مع تصميم تسجيل الدولة للمعاهدة. تم الانتهاء من المبنى. وفقا ل LLC، حصل رواد الأعمال على أسهم 1/3 من 1/3 من موضوع "غير مكتمل" (مساحة 2398.2 متر مربع)، وليس على مبنى السوبر ماركت ككل (منطقةها 3925.2 قدم مربع).
قاد المدعي بناء بلده، لذلك يحق له المطالبة بحجم حجم أكبر مقارنة ببقية المالكين (المادة 218 والفقرة 3 من الفن. 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي). بحكم الفقرة 3 من الفن. 245 من القانون المدني للمشاركين في الاتحاد الروسي في الممتلكات المشتركة، والتي بمصروفاتها الخاصة وفقا لإجراءات استخدام الممتلكات المشتركة جعلتها تحسينات لا يمكن فصلها، لها الحق في زيادة مناسبة في حصتها. ومع ذلك، يجب عليه إثبات التكاليف التي تكبدها (المادة 65 من APC RF)، والتي لم تتم. تم رفض حجة عدم تناسق مجال كائن البناء غير المكتملة والمحكمة المحدودة. في الواقع، في عقد الشراء والبيع، كان من المتوقع أن توضح الأحزاب مجال الكائن بعد كلفته. في ظل هذه الظروف، اعتبرت متطلبات المحدودة من LLC غير قانونية ( مرسوم FAS نحن من 18.08.2005 N F09-2635 / 05-C3).
في كثير من الأحيان، يتم بناء "أقرب" في إطار عقود الاستثمار التي تنظمها قواعد القانون المدني للقانون المدني والقانون الاتحادي 25.02.1999 ن 39-FZ "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي المنفذ في شكل استثمارات رأس المال ".
"العمالة" ككائن للاستثمارات هي ملكية الأسهم الإجمالية للمشاركين في مشروع الاستثمار
وبالتالي، فاس مو في قرار 04/06/2005 N KG-A40 / 2182-05 أشار إلى أن مرافق الاستثمار، ولا سيما البناء غير المكتملة، هي ملكية الأسهم الإجمالية لموضوعات عملية الاستثمار. التخلص من هذه الكائنات دون موافقة جميع المستثمرين يتعارضون للفن. 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي وغير قانوني.
لا يحتوي التشريع الحالي على إجابة واضحة على مسألة مقبولية تأجير الكائن "غير المكتمظ". يشير عدم وجود قواعد خاصة إلى أن الأحكام العامة للقانون المدني للاتحاد الروسي يجب تطبيقها.
في دقة FAS SZO مؤرخة 17 يوليو 2006 N A56-49787 / 04 وخلص إلى عدم شرعية عقد الإيجار، لأن كائن البناء غير المكتملة لا يمكن استخدامه إلا لإكماله. على ما يبدو، يستند هذا الاستنتاج إلى حقيقة أن "أقرب"، بناء على تعريفه القانوني، يصبح مناسبا للاستخدام إلا بعد البناء والتكليف.
مع هذا النهج، من المستحيل الاتفاق. الموقف أكثر معقولة. فاس تسوالمبينة في قرار 16.05.2006 ن A58-6030 / 2005-F02-2029 / 06-C2وبعد يقال هنا أنه عند النظر في النزاع، من الضروري تحديد إمكانية استخدام هدف البناء غير المكتملة للأغراض المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار. أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي، تنظيم وضع البناء غير المكتملة، لا تحظر أنها مستأجرة. وبالتالي، يجب تأكيد تفسير القانون الذي يقيد بحقوق الممتلكات بالأدلة ذات الصلة.
يمكن أن يكون موضوع البناء غير المكتمل لأن العقارات هو موضوع اتفاق تعهد. لهذه العلاقات القانونية، إلى جانب معايير القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن أحكام القانون الاتحادي البالغ 16.07.1998 ن 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (تعهد الممتلكات) ينطبق". بالإضافة إلى ذلك، يخضع عقد الرهن العقاري للإنشاءات غير المكتملة لتسجيل الدولة، والذي بدونه يعتبر غير صالح بحكم الفن. 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
يمكنك الدخول في وقت واحد في عقود الشراء والبيع والتعهد بنفس الكائن "غير المكتملة"
هل من الممكن الدخول في اتفاق تعهد في وقت واحد مع عقد البيع؟ نعم، إذا كان الهدف من البناء غير المكتمل يضمن إعمال الالتزام بالمعاملة. في الممارسة العملية، نشأت حجة، عند النظر في المحكمة أنشأت أن الالتزامات بموجب اتفاق الرهن العقاري قد أعدمت، ولكن الكيان القانوني - قد تم تصفية الرهن بالفعل. وفقا للفن. 25 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (تعهد الممتلكات)" يتم سداد سجل تسجيل الرهن العقاري على أساس تطبيق صاحب الرهن العقاري والبيان المشترك للإصابة بالجراد والتفاوض أو على أساس قرار المحكمة. ترشد خدمة التسجيل بموجب هذا التسجيل، رفضت خدمة التسجيل الرهن العقاري لتلبية بيان سداد سجل الرهن العقاري، مما كان بمثابة أساس نداءه إلى المحكمة.
أدى القضاء على البليد إلى استحالة التعامل مع بيان بالاشتراك إلى هيئة التسجيل والنظر في القضية في المحكمة وفقا لبيان المطالبة (المادة 150 من APC RF). إن مسألة إنهاء الرهن العقاري لا تتعلق بالنزاعات، تابعة لمحاكم التحكيم في ترتيب الإنتاج الخاص. مع الأخذ في الاعتبار التزامات الوفاء بموجب العقد والأحكام التي تستلزم تصفية الكيان القانوني على إنهاء حقوقها والتزاماتها (المادة 61 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، FAS CSO. في قرار 09/27/2006 ن F04-6214/2006 (26643-A27-22) رفض غير قانوني معترف به لسداد سجلات الرهن العقاري.
وفقا للفن. 340 قانون مدني للاتحاد الروسي والفن. 69 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (التعهد بالممتلكات)" يجب إجراء مفتاح الكائن "غير الكامل" في وقت واحد مع تعهد المؤامرة الأرضية التي يقع عليها. ما لم ينص على خلاف ذلك من قبل العقد، يتم تطبيق حقوق Pledgee على الهياكل التي بنيت في هذه المؤامرة خلال العقد. وبالتالي، يصبح البناء غير المكتمل تلقائيا موضوع التعهد، إذا أقيمت على مؤامرة الأرض المحددة. في الوقت نفسه، كما هو مبين في قرار FAS SZOS من 11.01.2005 رقم A56-21422 / 04لا يهم أنه في وقت انتهاء اتفاقية الرهن العقاري على الموقع، تم بالفعل إجراء بناء هذه الهياكل بالفعل، والتي لم تمنح بعد.
في هذه الحالة، من الضروري أن نضع في الاعتبار الفن. 64 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (تعهد العقارات)": يحق للأطراف في العقد أن تثبت أن المباني قيد الإنشاء غير مثقلة بالمفتاح. خلاف ذلك، قد ترسم الرهن العقاري في حالة عدم الوفاء بالالتزام الرئيسي عقوبة على الهياكل المبثقة.
بيع "Incompleteness" - واحدة من أساليب الخصخصة
إذا كان هناك معاملات مع كائنات "غير مكتملة"، وتقع في الممتلكات الفيدرالية أو البلدية، فمن الضروري أن يسترشد بالقانون الفيدرالي المؤرخ 21 ديسمبر 2001 ن 178-FZ "على خصخصة الدولة والبلدية" ( تقدير محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في 04/14/2008 رقم 4433/08). في إحدى الحالات، رفضت المحكمة الحجة القائلة بأن موافقة الهيئة المعتمدة كانت كافية لتغليف ممتلكات الدولة. بيع الكائنات غير المكتملة هي واحدة من أساليب الخصخصة ويتم تنفيذها في المزادات وفي المسابقة. فيما يتعلق بانتهاك هذا الحكم، كانت معاملة البيع غير صالحة ( مرسوم برامج FAS من 21.06.2005 N A55-9837 / 03-36).
* 1) انظر ترتيب وزارة العدل في روسيا من 18.02.2008 ن 32 "على الموافقة على أشكال جوازات سفر المساحية السكائية للمبنى والمرافق والمرافق من البناء غير المكتملة والمباني ومؤامرة الأرض".
مجلة "عدالة التحكيم في روسيا" N 8/2008، N.N. ميلنيكوف، المستشار العلمي للمؤسسة لدعم الإصلاح الزراعي "Agromyr"، المرشح قرميد. علم
قانون الأراضي للاتحاد الروسي ... المادة 1، المادة 15، المادة 28، الفقرة 4 والمادة 36 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي، وكذلك الفقرة 1 من المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي. إجراء فن. 390 قانون الإجراءات المدنية الاتحاد الروسي، المجلس القضائي في القضايا الإدارية للمحكمة العليا للاتحاد الروسي حدد: قرار محكمة مقاطعة لينينغراد
يمنحك التسجيل مزايتين - أولا، تصبح المالك القانوني للبناء غير المكتمل، ثانيا، يتم التعرف عليه رسميا ككائن العقارات. 3 تسجيل الدولة للممتلكات لقضاء في مكان موقعه في الجسم الإقليمي. للتسجيل، أرسل حزمة كاملة من المستندات وتطبيق التسجيل. 4 بعد تسجيل حقوق الملكية، يمكن بيع العقارات الخاصة بك أو تبادل أو إجراء أي معاملات أخرى بشأنها. 5 للبيع قطاع شامل تنطبق على وسائل الإعلام المحلية أو اتصل بوكالة العقارات. العثور على المشتري، وعقد عقد للبيع في الكتابة معه.
قم بتوصيل قانون الارسال ووثائق الإرسال على كائن البناء غير الكامل (التصميم المقدر وتقدير الوثائق، وثائق BTI، إلخ).
إذا كان الهدف من البناء غير المكتمل في مؤامرة ينتمون إلى مالكه على الحقوق الأخرى، فإن الفقرة 4 من المادة 25 من قانون التسجيل، بدلا من شهادة العقار للتسجيل، يبدو أنها وثيقة أخرى تؤكد حقوق مقدم الطلب استخدم هذه المنطقة، على سبيل المثال، عقد مسجل. استئجار. تشير المادة 222 من القانون المدني للاتحاد الروسي إلى أن المبنى السكني وبناء آخر أو بناء أو غيره من الممتلكات غيره من الممتلكات غير المنقولة هو بناء غير مصرح به، في حالة: - إبداع على مؤامرة الأرض، وليس مخصصة لهذه الأغراض في الطريقة المنصوص عليها في القانون والأعمال القانونية الأخرى؛ - إبداع دون الحصول على تصاريح ضرورية؛ - مع انتهاك كبير للتخطيط الحضري ومعايير البناء والقواعد. سجل ملكية البناء غير المصرح به بالطريقة المعتادة لن يعمل.
يقدم سوق العقارات الحديث العقاري الحديث ليس جاهزا تماما للبيع، ولكن أيضا غير مكتملة في المنزل. ومع ذلك، فإن مسألة كيفية بيع البناء غير المكتملة تتطلب دراسة منفصلة، \u200b\u200bلأن الفروق الدقيقة لها أيضا. ما هو تعقيد مبيعات البناء غير المكتملة من الاسم للغاية، فمن الواضح أن هدف البناء غير المكتمظ، سواء كان منزل سكني أو أي مبنى آخر، وليس بنيت، وأصبح غير مناسب للعمل، وبناءه هو غير مكتمل.
يعني بيع العقارات أن البائع يبيع العقارات التي تنتمي إليه على حق الملكية.
كيف تطلب المساعدة؟)) شقراء تقريبا 23 - 19.03.2013 - 20:45 مقابل المال، وإعداد إيصال) وأمر بنفسك، وهذا هو امتياز قضايا الأسئلة)) ضيف 24 - 19.03.2013 - 21:42 22 - أولية لا، دعني بدأت في تبادل الهواتف، وسوف نتفق على الاجتماع! أفترض أنك تدرب؟ Ave Caesar 25 - 19.03.2013 - 21:51 سوف يرفض! الودية هي على كثافة ملكية الأرض. قطعة. فن. 36 يوفر اكتساب قانون استثنائي بمفرده. أولئك. هذا المشروع الحق على أساسه هناك ... بعض عضادات المسؤولين ... Guest 26 - 03/19/2013 - 21:57 25-Andrey333 قراءة مشاركة رقم 8 Ave Caesar 27 - 19.03.2013 - 22:03 26 - وما هو التالي؟ ليس تنظيميا، ولكن الإدارية! Rosreestr على ذلك موجود من أجل التحقق من الطبيعة القانونية للمعاملات نيابة عن الدولة.
ضيف 20 - 19.03.2013 - 17:37 اقتباس: أرسلت بواسطة Olya La Newcons تنصح بالقيام بذلك فقط لأنه لا يعرف تفاصيل تشكيل ومحاسبة Rosreestra. أنصح به للقيام بذلك لأن: 1. أعرف أن هناك مثل هذا الخصوصية، 2. هناك سوابق تسجيل الحق بعد إعادة تقديمها، 3. تكلفة الحدث ليست سوى 200 ص فقط.، 4. أنت يمكن تطبيق دون انتظار قرار الاستئناف! خمسة.
كنت قد فعلت الكثير! الضيوف 21 - 19.03.2013 - 18:55 19 - أولي لوس أنجلوس ولن تكون قادرا على المساعدة في حل هذه المشكلة؟ ... ليس لشكر؟ الضيوف 22 - 19.03.2013 - 20:42 Quote: رسالة من Slash2009 19-Olya La ولن تكون قادرا على المساعدة في حل هذه المشكلة؟ ...
Guest 5 - 03/18/2013 - 20:10 Quote: رسالة من slash2009 سؤال: هل من الممكن بيع كائن البناء غير المكتملة في مثل هذا الموقف عندما لا تنتمي الأرض إلى أي شكل من أشكال القانون؟ الوضع مثير للاهتمام! أنا اعتقد ذلك. الحق في غير مكتملة هناك، أي يمكنك التخلص منها، يتم تشكيل الموقع - هناك حدود ورقم المساحية، لذلك في رأيي، يمكنك ترجمة عقد لشراء وبيع كائن عقاري يعمل فيه على أن الكائن موجود / ص، الحق الذي لم يتم تسجيله ... الضيوف 6 - 03/18/2013 - 20:17 على الأرض. الممارسة القضائية في هذه المسألة تتعارض مع التزامات شخص ما! ولكن، نظرا لأن الأموال تدفع مقابل المؤامرة، فهناك حاكظ، وخلص DKP، ثم يمكنك بمطالبة الإدارة بالاعتراف بحق الملكية! ضيف 7 - 19.03.2013 - 07:44 1.
lawyer.ru 380 المحامين الآن على الانترنت
هل من الممكن بيع كائن من الإنشاءات غير المكتملة وتحتاج إلى وثائق البائع على ملكية الكائن لتعييم شركة Victoria Dymova Support Employee Lawyer.com قد تم بالفعل النظر فيها، حاول أن ترى هنا:
إجابات للمحامين (1)
مهم
مثل هذا الموقف يلتزم بمحاكم التحكيم، ولا سيما FAS من مقاطعة Volga-Vyatka (مرسوم في القضية رقم A43-29587 / 28-626)، FAS من مقاطعة Volga (مرسوم في القضية N A12-4486 / 05-C47 )، فاس من مقاطعة سيبيريا الغربية (القرار رقم F04-1130 / (20855-A45-5)). يتم بيع كائن من العمل قيد التقدم على أساس عقد البيع في الكتابة. يخضع الانتقال إلى مشتري ملكية كائن البناء غير المكتملة لتسجيل الدولة.
مشاكل كبيرة عند شراء البناء غير المكتملة
اقتناء كائنات البناء غير المكتملة هي ممارسة شائعة للغاية. هذا الشكل من الاستحواذ على الحقوق في المستقبل له مزاياه وعيوب على التوالي. المزايا، تم بالفعل الحصول على جميع الأذونات اللازمة بالفعل على الكائن، تم تطوير المشروع، تم تطوير جزء من العمل، إلخ. كل هذا يقلل من عدم اليقين من حيث الانتهاء من العمل وفي التكلفة النهائية. العيب الرئيسي هو أن المالك الجديد يجب أن يكون في إطار الحجم والتخطيط والتخطيط والمنتجات البناءة وغيرها من الحلول البناءة وغيرها. صحيح، هناك حالات عندما يتم شراء الكائن فقط من أجل مؤامرة الأرض فيما يتعلق به، لكننا لن نفكر في مثل هذه الحالات.
بشكل طبيعي قبل شراء مثل هذا الكائن من البناء غير المكتملة يجب تقييمه. في هذا المفهوم، يستثمر كل مشتر معناها، ولكن يتم تقليل كل شيء عادة إلى الحاجة إلى إعطاء إجابات على سؤال العناء التالي - كم هذا الكائن يستحق كل هذا العناء.
عند الإجابة على هذا السؤال، من الضروري حل المهام الرئيسية الثلاثة التالية:
1. لتحليل الوضع القانوني لهذا الكائن
2. لتحليل الحالة الفنية للكائن، حدد حجم وتكلفة وجودة العمل المنجزة.
3. تحديد تكلفة الانتهاء من البناء.
الوضع القانوني لكائن البناء غير المكتملة.
يتم الاعتراف بتشريع الاتحاد الروسي حاليا ككائن لبناء الممتلكات غير المنقولة. وفقا لذلك، يمكن بيع هذه الخاصية (شراء) بموجب عقود البيع. الحالة العقارية تصبح موضوع العمل قيد التقدم من لحظة تسجيل الدولة. انعكست هذه المعايير:
في المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي. "الأشياء الحقيقية والمحركة"، التي تقول إن "العقارات العقارية (العقارات والعقارات) تشمل قطع الأراضي، أقسام من الباطن، المستحيل المستحيل، بما في ذلك الغابات، المزارع الدائمة، المباني، الهياكل، كائنات البناء غير المكتملة (بصيغته المعدلة بموجب القانون الاتحادي في 30 ديسمبر 2004 رقم 213-FZ) ".
في المادة 25 "تسجيل الدولة لملكية الكائن المنشأ من العقارات" قانون الاتحاد الروسي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق والمعاملات غير المنقولة معها"، وفقا لما
"1. يتم تسجيل ملكية الكائن الذي تم إنشاؤه العقاري على أساس الوثائق التي تؤكد حقيقة خلقها.
2. ملكية كائن البناء غير المكتملة مسجلة على أساس الوثائق المحددة في هذه المقالة.
3. في حالة وجود مؤامرة الأرض المخصصة لإنشاء كائن العقارات ينتمي إلى مقدم الطلب بشأن حق الملكية، يتم تسجيل ملكية مقدم الطلب للهدف في التقدم المحرز على أساس الوثائق التي تؤكد ملكية هذه الأرض مؤامرة، تصاريح البناء، تصميم وتقدير الوثائق والمستندات التي تحتوي على وصف لكائن البناء غير المكتملة.
4. في حالة وجود مؤامرة الأرض المخصصة لإنشاء ممتلكات غير منقولة ينتمي إلى مقدم الطلب على حق مختلف عن ملكية ملكية مقدم الطلب للهدف من البناء غير المكتملة مسجلة على أساس الوثائق التي تؤكد الحق في استخدام هذه الأرض مؤامرة، تصاريح البناء، التصميم الوثائق المقدرة والمستندات التي تحتوي على وصف موضوع البناء غير المكتملة ".
دخلت هذه التحرير من المقالات حيز التنفيذ من 1 يناير 2005، في الواقع، في الواقع، دعوى إنفاذ القانون. يجب التأكيد بشكل منفصل على أنه إذا تم تسجيل كائن البناء غير المكتمظ إلا إذا كان من الضروري إجراء معاملة معها، فيمكن تسجيل مثل هذا الكائن في أي وقت.
علاوة على ذلك، ينبغي التأكيد بشكل خاص على أنه بدون تسجيل الدولة مع موضوع البناء غير المكتملة، من المستحيل إجراء عملية شراء وبيع. بموجب قرار محكمة مقاطعة كراسنويارسك في أكتوبر في 11 أغسطس 2003، وجد أنه "يعد عقد بيع كائن الإنشاء غير المكتملة معاملة ضئيلة، إذا لم يتم تسجيل الحق في الكائن المحدد بالطريقة المنصوص عليها ".
هذا مهم بشكل خاص حيث يتم تقديم مثل هذه الكائنات لشراء وفقا للمخطط وليس شراء وبيع الكائن نفسه، ولكن عن طريق شراء شركة تحمل بناءها. يتم ذلك لأنه لا توجد صعوبات مزعومة في إعادة إصدار تصاريح ووثائق أخرى حول المالك الجديد، إلخ. ومع ذلك، فهو شراء كائن يسمح لك بتحديد جميع المشكلات القانونية (إن وجدت) هناك مرحلتان محتجزتان - تسجيل الدولة للحق في موضوع البناء غير المكتملة من قبل البائع واللجنة بيع المبيعات مع تسجيل الدولة لحق المشتري في هذا الكائن. في الواقع، في عملية تسجيل حق البائع، قد تتحول إلى أنه ليس له الحق في هذا الكائن، لأن وجود الحق سيحدد مجموعة الوثائق كاملة - الحق في الأرض، الأولي و التصاريح وثائق المشروع، وجود أنواع مختلفة من تعويضات ومطالبات الأشخاص الثالث، إلخ. في الوقت نفسه، يجب أن يكون عليه، وهو ما يتفق مع الفقرة 21 من الفن. 51 رمز تخطيط البلدة للاتحاد الروسي "تم الحفاظ على مصطلح تصريح البناء أثناء انتقال الحق في الأراضي وأجوهات بناء رأس المال". لذلك لن يحتاج المالك الجديد إلى تطوير وتنسيق جميع الوثائق التي تمت إعادة تشغيلها. الحقيقة ليست واضحة جدا كيف ستعمل عمليا بسبب في جميع التصاريح، يظهر اسم المالك السابق أيضا ويجب إصلاح هذه الوثائق. وأشار رمز تخطيط البلدة القديم مباشرة.
تنشئ التشريع حاليا حالة واحدة فقط لتسجيل الدولة الإلزامية للهدف الإنجليزي غير المكتملة - في حالة جذب الأموال إلى المنشأة (إنشاء) المرفق، تم تمويلها بمشاركة أموال المشاركين في بناء الأسهم وبعد ينبغي أن يؤخذ في اعتبارها أن تحت شركاء البناء المشترك ينطوي فقط على الكيانات المادية، ولكن أيضا الكيانات القانونية.
المشكلة الرئيسية اليوم يبدو أن ما يلي. قانون "المشاركة في بناء أسهم المباني السكنية وغيرها من الأجسام العقارية والتعديلات على بعض الأفعال التشريعية للاتحاد الروسي" قسم السوق إلى جزأين. الجزء الأول يشمل الكائنات، تصريح البناء الذي يتم الحصول عليه قبل بدء نفاذ هذا القانون. الجزء الثاني يشمل الكائنات، فإن تصريح البناء الذي لم يتم إصداره في وقت بدء نفاذ القانون. بطبيعة الحال، لم يتم تسجيل المجموعة الأولى من الكائنات في معظمها ككائن في العقارات. وفقا لذلك، يتم تسجيل مساهمات حقوق الملكية للمستثمرين في طرف ثالث (إن وجدت). وبالتالي، في المستقبل، قد يواجه المالك الجديد مطالبات الأطراف الثالثة (المستثمرون والمقاولون). علاوة على ذلك، فإن احتمال تطور الأحداث مرتفع للغاية. في شروط البناء "Boom"، يجب أن تجد دائما إجابة على السؤال "لماذا هذا الكائن للبيع في مرحلة البناء؟" والأجوبة هي في الغالب 3:
1. المشروع ليس مربحا.
2. المالك لديه مشاكل مع المشاركين في المشروع الآخر.
3. بيع سعر البيع مرارا وتكرارا.
يمكن أن ينصح لأصحاب المستقبل بالاهتمام بالمعايير الواردة في الجزء 3 من المادة 9 من قانون "تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معه"، والذي يقال إن "اختصاص المؤسسات العدالة تشمل التحقق من حقيقة وثائق مقدم الطلب وتوافر الحقوق ذات الصلة للشخص أو السلطة المقدمة ". المادة 13 يتم استكمال اختصاص المؤسسة العدالة بمثل هذه الوظيفة ك "خبرة قانونية للوثائق والتحقق من شرعية المعاملات". وفقا للممارسة القضائية، بموجب الخبرة القانونية، ينبغي فهمها لدراسة الوثائق المقدمة لتسجيل الدولة من أجل إنشاء حقيقة قانونية، وهي مبرر بلا منازع، على وجه الخصوص، حدوث على الحق في العقارات. لذلك، في حالة عدم تلبية السلطات من أجل تسجيل الحقوق عملها وفقا للقانون، مما سيؤدي إلى الإلغاء القضائي لحقوق المالك الجديد على العقارات، فإن مالك المستقبل يبدو فرصة تقديم سداد الخسائر المتكبدة. ولكن اليوم لا يوجد سابقة.
تقييم الحالة الفنية
يتم تقييم الحالة الفنية للهدف من البناء غير المكتمل من أجل تحديد نوعية العمل التي أجريت وتكلفة القضاء على العيوب والعيوب المحددة، والتي تنعكس بشكل مباشر في تكلفة الانتهاء من البناء (أو تحديد التقنية القدرات الجدوى الاقتصادية لمثل هذا الانتهاء).
المعلمات التي يتم التحكم فيها بالمبنى (يتم إعطاء مسح وهياكل منطقة سمارة حول TSN) هي: الأبعاد الإجمالية والأرضيات والطول للأرض؛ مخطط بناء؛ نوع وعمق الأساس؛ الحمل والتعرض؛ لفة إجمالية، تشوه (هطول الأمطار)، الأبعاد بين محاور العناصر الهيكلية الرئيسية (تمتد، خطوة الأعمدة، الحزم، المزارع)، علامات العقد المميزة، المسافات بين العقد، إلخ؛ أبعاد هندسية للعناصر الهيكلية؛ إنشاء العقد والمفاصل وأنواعها ومواد الناقل وتحفيز الهياكل.
المعلمات التي تسيطر عليها الهياكل الخرسانية هي: أبعاد هندسية؛ تصاميم قوة ملموسة؛ نفاذية الخرسانة؛ القلوية من الخرسانة؛ مقاومة الصقيع من الخرسانة.
المعلمات التي تسيطر عليها الهياكل الخرسانية المسلحة هي:
أبعاد هندسية؛ عرض الكشف عن الشقوق؛ شكل من أشكال التعزيز؛ انحراف؛
سمك الطبقة الواقية من الخرسانة؛ تصاميم قوة ملموسة؛ نفاذية الخرسانة؛ القلوية من الخرسانة؛ مقاومة الصقيع من الخرسانة؛ أقطار وكمية وموقع حديد التسليح؛ قوة التعزيز؛ حالة المفاصل أو العقد من الهياكل الجاهزة.
المعلمات التي تسيطر عليها الهياكل الحجرية هي: نوع وجودة البناء؛ عرض والعلامات التجارية للحجارة وقذائف الهاون؛ أبعاد هندسية (سمك وارتفاع الجدران والأحجام من البساطة)؛ قوة الحجارة وقذائف الهاون؛ مقاومة الصقيع الحجارة؛ سماكة التماس قيمة فارغة عرض وأقطار وكمية وموقع حديد التسليح؛ قوة التعزيز؛ ذوبان الرطوبة.
في عدد المعلمات التي تسيطر عليها، عند فحص الهياكل الخرسانية والخرسانة والحجر المعززة، تشمل:
1 خصائص قوة الخرسانة والحجارة والحلول في الحالات التي:
لا تحتوي الوثائق المتاحة على بيانات المشروع على قوة المواد، وهذه المعلومات ضرورية عند تقييم حالة الهياكل؛
هناك سبب لافتراض أنه عند إعداد ووضع المواد، تم انتهاك المتطلبات التي تعمل في وقت البناء؛
هناك سبب لافتراض أن المواد في سن مبكرة تأثرت بدرجات حرارة سلبية؛
المواد لديها أضرار كبيرة في التآكل، والأضرار الناجمة عن النار أو نتيجة بالتناوب التجمد والذوبان؛
تم إخضاع التصميم لتأثير ديناميكي أو اهتزاز كبير؛
نتيجة لحسابات الاختبار باستخدام قيم التصميم لقوة المواد، وجد أن القدرة الحاملة للهيكل غير كافية، وهناك سبب للاعتقاد بأن القوة الفعلية للخرسانة أعلى من المشروع ؛
عند تغيير الأحمال أو ظروف التشغيل.
2 كمية، قطر وقوة التعزيز في الحالات إذا:
لا توجد بيانات مشروع حول التعزيز، وهذه المعلومات ضرورية عند تقييم حالة الهياكل؛
هناك سبب لافتراض أنه أثناء التصنيع، تم إجراء انتصار من المشروع في التعزيز؛
انحراف وعرض الكشف عن الشقوق يتجاوز تطبيعه؛
تشير طبيعة الشقوق والأضرار إلى تراجع محتمل من متطلبات مشروع التعزيز؛
هناك علامات تشهد تآكل التعزيز؛
تم التعرض للتصميم لإطلاق النار؛
الغرض من الفحص هو العثور على احتياطيات القدرة الحاملة للهياكل.
في حالات أخرى، قد لا يتم تحديد المعلمات التي يتم التحكم فيها المدرجة في هذه الجملة أثناء الاستطلاع، وعند تنفيذ حسابات الاختبار للهياكل، المقبولة وفقا لبيانات المشروع.
المعلمات التي تسيطر عليها الهياكل المعدنية هي: أبعاد هندسية، وتحذير، قوة العائد ومقاومة الوقت؛ التمديد النسبي لزوجة الصدمة في درجات حرارة مختلفة وبعد الشيخوخة الميكانيكية؛ التركيب الكيميائي للفولاذ؛ قوة العائد، المقاومة المؤقتة، الاستطلاعات النسبية , اللزوجة الصدمة والتركيب الكيميائي من طبقات ملحومة، البراغي، المسامير؛ الأحجام (الطول، كاتات) من اللحامات؛ رقم وقطر المسامير والبراغي في العقد؛ فئة الدقة وفئة قوة الترباس.
عند فحص الهياكل المعدنية في عدد المعلمات التي تسيطر عليها (مع اختبارات مخبرية)، فإن خصائص قوة الصلب واللحام والبولت والمسامير، والمواد اللدونة والتركيب الكيميائي والاتجاه إلى التدمير الهش في الحالات التي يوجد فيها:
لا توجد وثائق تنفيذية وشهادات أو غير كافية المعلومات المتاحة فيها؛
المكتشفة في هياكل الضرر المرتبطة بجودة منخفضة الصلب (محلول ملحي، شقوق هشة، إلخ)؛
خضع المعدن تشوهات بلاستيكية أو تعرض لدرجات الحرارة المرتفعة؛
من الممكن تطوير التآكل بين الدرائزين أو تكسير التآكل للمعادن.
المعلمات التي تسيطر عليها الهياكل الخشبية هي: أبعاد هندسية؛ انحراف؛ سلالة الخشب ومتنوعة لها؛ خصائص قوة الخشب؛ رطوبة الخشب عرض الطبقات المقوسة ومحتوى الخشب في وقت متأخر؛ نوع الخشب الرقائقي وخصائص القوة الخاصة به؛ خصائص قوة الصلب أو عناصر الألمنيوم: قوة العائد، ومقاومة الوقت، واستطالة النسبية؛ المواد والكمية والتنسيب وحجم ربط العناصر؛ درجة تشريب الخشب مع مضادات الضغط؛ طول وعمق الزجاج الأمامي؛ طول المنطقة الداعمة وعمق تقليم المنطقة الممتدة من عناصر الانحناء؛ عرض وأبعاد ضعف الأقسام عبر المعصمين، القواطع.
عند فحص الهياكل الخشبية، يجب تضمين خصائص قوة الخشب أو الخشب الرقائقي أو عناصر الصلب أو الألمنيوم في عدد المعلمات التي تسيطر عليها في الحالات التي:
لا توجد رسومات عمل وجوازات جوازات سفر وشهادات على التصميم؛
تم الكشف عنها في تصاميم التعفن والفطريات والسياسية وغيرها من الأضرار التي لحقت الخشب؛
يتم طلب احتياطيات قدرة الناقل على الهياكل؛
تعرض التصاميم لدرجات حرارة عالية أو مبللة للغاية.
في حالات أخرى، قد لا يتم تحديد المعلمات التي يتم التحكم فيها في هذه الشرط أثناء الامتحان، وعند تنفيذ حسابات الاختبار للهياكل، يتم قبولها للتصميم والوثائق التنفيذية.
المعلمات الرئيسية التي تسيطر عليها العيوب والأضرار التي لحقت الهياكل الخرسانية المسلحة هي: عرض الإفصاح وعمق الشقوق وموقعهم وشخصيتهم؛ أحجام وموقع الرقائق مع أوجه القصور وبدون استنفاد التعزيز؛ درجة الأضرار التي لحقت التعزيز وحالة مخلبها بالخرسانة؛ درجة الأضرار التي لحقت بأجزاء الرهن العقاري وحالة المفاصل وعقد الاقتران الهياكل الجاهزة؛ أحجام وعمق التشريب مع المنتجات البترولية؛ عمق الطبقة المحولة من الخرسانة؛ درجة حرارة التدفئة من الخرسانة أثناء النار.
المعلمات الرئيسية التي تسيطر عليها العيوب والأضرار التي لحقت الهياكل الحجرية هي: عرض الإفصاح عن الشقوق وطبيعتهم وموقعهم؛ عمق وحجم تلف البناء المحلي.
المعلمات الرئيسية التي تسيطر عليها العيوب والأضرار التي لحقت الهياكل المعدنية هي: أبعاد المقطع العرضي للعناصر التي لم يقدمها المشروع؛ أحجام الشقوق هي أساسا المعادن واللحام والمنطقة القريبة من اللحامات؛ غير مكتملة، غير مكتملة، وجود الحفرة، رقائق، إلخ. في اللحامات؛ اشتراك المعادن الأساسية؛ الانحناء العام للعنصر أو البناء على طول طول كامل بين نقاط التوحيد؛ الانذار المحلي على طول طول العنصر أو دنت؛ النزوح المتبادل للهياكل؛ المشابك في أماكن الاقتران؛ تحول الترباس والمسامير مع محاور التركيز والتفاف. عمق التآكل للعناصر؛ درجة تدمير الطلاءات الواقية، إلخ.
المعلمات الرئيسية التي تسيطر عليها العيوب والأضرار التي لحقت بالهياكل الخشبية هي: درجة الأضرار الخشبية في الفطريات، الآفات الحشرية، تعفن؛ إضعاف المقطع العرضي للعناصر التي لم تنص عليها المشروع؛ أبعاد وموقع تجفيف الشقوق؛ الانحناء العام للعنصر أو البناء على طول طول كامل بين نقاط التوحيد؛ الإصدار المحلي للعناصر؛ الفجوات بين العناصر؛ غير واهية في هياكل خالية؛ تشوه مواقع الحماصات؛ عمق التآكل عن العناصر المعدنية والأجزاء، إلخ.
يمكن توسيع قائمة المعلمات التي تسيطر عليها أو تقصيرها في برنامج المسح، اعتمادا على نوع الهياكل، وولاياتها، واكتمال الوثائق الفنية، إلخ.
تكلفة الانتهاء من البناء
هذا هو السؤال الأكثر أهمية. تتكون تكلفة المشروع من مكونين - سعر شراء الكائن بالإضافة إلى تكلفة إكمال البناء. اليوم هناك خطأ في السوق أن المشترين البناء غير المكتملة. والحقيقة هي أن تقييم الكائن غير الكامل ينجذب من قبل شركات التقييم البحتة التي تحسب تكلفة إكمال إنشاء كائن مع 2 طرق. نظرا لأن الفرق بين إجمالي التكلفة المقدرة للكائن ينعكس في الوثائق التصميم والتقدير، وتكلفة البناء المكتملة أعمال البناء والتركيب، ينعكس في أعمال النموذج 2 و 3. كما الفرق بين نفس المؤشرات، ولكن بعض في المعايير المتكاملة. يتم تنفيذ هذه الحسابات من قبل ما يسمى ب "بيانات العميل" (إجمالي التكلفة العاملة التقديرية، تكلفة الأعمال التي أجريت فعليا، إلخ).
لكن دقة هذه البيانات لا تحقق من قبل أي شخص. توضح تجربة عمل الخبراء أنه في الحد الأدنى بنسبة 50٪ من الحالات، فإن الحساب الكامل للتكلفة المقدرة لبناء كائن محدد (يؤكد - محددا)، وليس التناظرية، غائبة، وفي 40٪ غير مكتملة بشكل كبير. تكبدت في الواقع التكاليف دائما! مثقلوقليل 15٪، ويلتقي 100٪.
هذا هو السبب في أنه من الضروري إجراء امتحان والقيمة الفعلية للعمل التي أجريت والوثائق المقدرة لدقةها وصلاحيتها، وغالبا ما يكون تقدير مشروع مفصل ضروري لتعويض ببساطة. وهو دائما كبير وأي عمل أرخص.
عند تقييم تكلفة البناء، من الضروري تقليل الأعمال التالية:
لتقييم موثوقية التركيبات ونطاق العمل بشأن أقسام الوثائق المقدرة لبناء الهدف؛
تحديد صحة حساب وتطبيق تكاليف وحدة العمل، والتكاليف العامة، والتكاليف المحدودة، والمدخرات المخططة، وما إلى ذلك، امتثالها للمشروع والوثائق التعاقدية، والظروف الفعلية للبناء؛
3. تحديد دقة التكلفة المنصوص عليها للاستخدام في بناء المواد والمعدات، امتثالها لمتوسط \u200b\u200bالمؤشرات لفترة البناء؛
تحديد دقة القيمة الفعلية لعمل البناء والتركيب، مع مراعاة تكوينها الفعلي وحجمها، وصحة المعدلات التطبيقية، وفهارس إعادة حساب وحسابات القيمة الفعلية، وكذلك مدى كفاية وثائق الإبلاغ الخاصة بهم اعتماد وتكاليف الشطب لإنتاجها؛
تطابق القيمة الفعلية للعمل التي أجريت على الكائن مع التقدير، وتؤسس أسباب الانحرافات (في حالة وجودها)، للتنبؤ بقيم الانحرافات المحتملة للقيمة المقدرة من التنفيذ الفعلي للبناء والتركيب العمل على الكائن؛
تثبيت وتحليل العوامل التي تؤثر على تكوين التكلفة الفعلية للبناء.
جزء لا يتجزأ من كائن البناء غير المكتمل هو التصاريح والتصميم والتقدير والوثائق التعاقدية والتنفيذية. يؤثر وجود هذه الوثائق أو عدم وجود هذه الوثائق على تكلفة الانتهاء من العمل.
العامل الأكثر أهمية هو تحليل العلاقات القانونية للبائع في المنشأة مع المشاركين في البناء الآخرين في مصممي معين والمقاولين والموردين. قد يتم اكتشافه إلى أن العديد من الأعمال التي يتم إجراؤها غير مدفوعة أو العكس بالعمل الفريض - لا يتم الوفاء بالعمل المدفوع. يجب أيضا إجراء تحليل كامل للالتزامات المتبادلة في مرحلة تقدير قيمة الكائن. في كثير من الأحيان أنها ليست مربحة (ومن المستحيل) استبدال كل من تنظيم المشروع والمقاولين والموردين.
أخيرا، فقط بعد وفاء جميع التدابير المذكورة أعلاه، من الممكن تقديم تقييم متكامل نهائي لقيمة الهدف من البناء غير المكتملة. سوف تعمل خارج مؤشرات التكلفة والوقت. الحالة الفنية للكائن، توفر الوثائق، المشاكل القانونية سيكون لها تأثير ليس فقط بتكلفة الانتهاء من البناء، ولكن أيضا في الوقت المحدد. وفقا لذلك، مع الأخذ في الاعتبار هذا المصطلح الإضافي والحجم الفعلي من الانتهاء وغير المستغلي، سيتم العثور على التكلفة النهائية للبناء. والآن يجب ترتبط السعر الذي يقدمه البائع، مع مراعاة التأثير المقصود للاستثمار.
zakharov s.v. ASN فريق الخبراء.©
ما سيتم مناقشته: في بعض الأحيان يجبر المطور على بيع كائن غير مكتمل، الذي بنى للبيع، على سبيل المثال، بسبب نقص الأموال. هل تعتبر هذا الكائن العقاري؟ كيفية ترتيب الوثائق؟ ما هي الدفاعية التي يجب مراعاتها عند حساب الضرائب؟
ميزات بيع غير مكتملة
الكائن غير المكتملة يشير إلى العقارات (الفقرة 1 من الفن. 130 من القانون المدني). المطور لديه الحق في بيعه. ولكن فقط وفقا للشروط التالية:
تم إيقاف أعمال البناء عند التسهيلات (يجب ألا يكون عمال البناء في وقت البيع عقود البناء الحالية)؛
المطور الملكية المسجلة للكائن.
يتبع ذلك من الفقرة 2 من المادة 218، المادتان 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي؛ الفقرة 16 من استعراض ممارسة حل النزاعات المتعلقة بتطبيق القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معه" (مرفق خطاب الإعلام لرئاسة محكمة التحكيم الأعلى الاتحاد الروسي في 16 فبراير 2001 رقم 59).
اتفاقية عقد المبيعات في الكتابة. يجب أيضا تسجيل نقل ملكية المشتري. يدفع الواجب الدولة الممتلكات الاستحواذ، حيث يتم إصدار البائع من هذا الواجب (الفرعية 8.1 ص. 3 من الفن. 333.35 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، خطاب وزارة المالية في 16 يناير 2014 . 03-05-06-03/1011).
النظر في مثل هذه التفاصيل: وفقا للقاعدة العامة، يشمل سعر العقد قيمة مؤامرة الأرض بموجبها. لكن القانون أو الاتفاق قد ينص على آخر (الفقرة 2 من الفن. 552 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
الضرائب
النظر في الضرائب المتعلقة بالبيع: ضريبة القيمة المضافة، ضريبة الدخل ضريبة الممتلكات.
ضريبة القيمة المضافة
هل يعتمد ضريبة القيمة المضافة على بيع غير عادلة من هذا الكائن السكني أو غير السكنية؟
كائن غير سكنيوبعد يجب على البائع تتراكم ضريبة القيمة المضافة بمعدل 18 في المائة. لحساب، تحتاج إلى اتخاذ تكلفة المبيعات الكاملة للكائن دون محاسبة ضريبة القيمة المضافة (الفقرة 1 من المادة 154 من المادة 154، 164 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
بالنسبة لحظة الاتهامات، تكون لحظة الرسوم هي نفسها بالنسبة لأي عقارات أخرى - هذا هو يوم نقل كائن إلى المشتري في قانون النقل أو وثيقة أخرى نقل العقارات (الفقرة 16 من الفن. 167 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
في غضون خمسة أيام تقويمية من تاريخ انتقال الكائن، يجب على البائع وضع فاتورة للمشتري (الفقرة 3 من المادة 168، الفرعية. 1 من الفقرة 3 من الفن. 169 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
كائن سكنيوبعد لفرض ضريبة القيمة المضافة لبيع مبنى سكني غير مكتمل - اليوم السؤال مثير للجدل. القضاة لا يوجد رأي أحادي.
موقف I. يجب أن يكون الضرائب مستحقةوبعد لذلك تعتبر وزارة المالية. الحجج هي كما يلي. المعيار يعفي تنفيذ المباني السكنية من ضريبة القيمة المضافة، عند شراء المباني السكنية غير المكتملة لا ينطبق. نظرا لأن المنزل غير المكتمل لا يمكن اعتباره مباني سكنية، فليس مناسبا حتى الآن للعيش (الفقرة 2 من الفن. 15 من الفنون. 16 LCD RF).
لذلك يجب على البائع تتراكم ضريبة القيمة المضافة. ويكون المشتري يحق له تقديم خصم ضريبي (خطابات 13 أغسطس 2015 No. 03-07-11 / 46755، من 12 مايو 2012 رقم 03-07-10 / 11). في الوقت نفسه، يحق للبائع أن يتخذ لخصم كمية ضريبة القيمة المضافة من تكاليف البناء التي قدمها الموردون والمقاولون (المادة 171، 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
قرارات المحكمة لدعم هذا الموقف - في الجدول أدناه.
الانتباه إلى هذه اللحظة. لنفترض أن المطور بنى مبنى سكني للبيع، وهذا هو، كان من المفترض أنه سيستخدمه في عمليات لا تخضع ل VAT (بيع الإسكان). وخلال البناء لا يعلن ضريبة القيمة المضافة الاقتصادية مع تكاليف البناء. إذا كنت تلتزم بموقف وزارة المالية، فيجب أن يسافر البائع ضريبة القيمة المضافة في تنفيذ المنزل غير المكتمح. في الوقت نفسه، يحصل على الحق في الإعلان عن خصم مقدار ضريبة الدخل على السلع والأعمال والخدمات المستخدمة لبناء المنزل. توصي وزارة المالية، في مثل هذه الحالات، بالإعلانات المحدثة بشأن ضريبة القيمة المضافة، وإذا لزم الأمر، للحصول على ضريبة الدخل (رسالة مؤرخة 13 أغسطس، 2015 رقم 03-07-11 / 46755).
موقف الثاني. الضريبة ليست ضروريةوبعد في الممارسة القضائية، هناك قرارات لا أوافق فيها القضاة مع المسؤولين. أي أن المحكمين يأتون إلى استنتاج أن القاعدة بشأن التحرير في هذه الحالات تعمل وحقيقة عدم اكتمال بناء الأهمية القانونية ليس لديها.
الحلول لدعم وجهة النظر هذه - في الجدول أدناه.
وبالتالي، إذا كانت الشركة لا تتراكم ضريبة القيمة المضافة من بيع مبنى سكني غير مكتمل، فهي لديها فرص لتحقيق الدعم في المحكمة.
لا تنسى: كميات ضريبة القيمة المضافة، المقدمة أثناء بناء مبنى سكني، عند استخدام فوائد الخصم لا تؤخذ. يتم تضمينها في تكلفة CMR على أساس الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 2 من المادة 170 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطاب وزارة المالية في 15 مارس 2012 رقم 03-07-10 / 05) وبعد
كيف يقرر القضاة ضريبة القيمة المضافة للجدل من بيع الإسكان غير المكتملة
ضريبة الأرباح
الإيرادات بمبلغ سعر العقد دون مراعاة ضريبة القيمة المضافة، يتضمن البائع الدخل (الفقرة 1، 2، المادة 249، الفرعية. 1، الفقرة 5 من الفقرة 1 من الفن. 248 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
تعترف الشركة بالدخل في تاريخ نقل المنشأة إلى المشتري بموجب شهادة النقل أو وثيقة أخرى حول نقل العقارات (الفقرة 2 من الفقرة 3 من الفن. 271 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). وفي الوقت نفسه، تأخذ في الاعتبار تكاليف بناء كائن (الفقرة 1، الفرعية. 2، الفقرة 1 من الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). هذا يؤكد تعريف التحكيم الأعلى للاتحاد الروسي في 17 أبريل 2012، رقم YOU-4828/12.
إذا باعت الشركة وظيفة غير مكتملة، فإنها تأخذ في الاعتبار عند حساب ضريبة الدخل (الفقرة 2 من الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
ضريبة الأملاك
مبنى غير مكتمل (البناء) ليس هو الوسيلة الرئيسية، لأنه من المستحيل استغلالها.
لذلك، فإن ضريبة العقارات لا تدفع البائع ولا المشتري حتى يتم إكمال الكائن ولن يكون جاهزا للعمل (الفقرة 1 من الفن. 374 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). تم تأكيد ذلك في WFNS روسيا في موسكو في 6 مايو 2016 رقم 16-15 / 048499.
محاسبة
يأخذ مطور تكاليف البناء في الاعتبار 08 "الاستثمارات في الأصول غير الحالية". لذلك توصي وزارة المالية، حتى لو أن الشركة تبني كائنا للبيع (رسالة مؤرخة 18 مايو 2006 رقم 07-05-03/02).
إن الدخل من تنفيذ كائن غير مكتمل، الذي قامت الشركة ببناءه للبيع، يعترف بالدخل من الأنشطة العادية (الفقرة 5، 12 من PBU 9/99). في الوقت نفسه، تشير تكلفة كائن التخلص أيضا إلى نفقات الأنشطة المعتادة (الفقرة 5، 6 من PBU 10/99).
عند بيع كائن، تم بناؤه لاحتياجاتهم الخاصة، تعكس الإيرادات من المبيعات كيف دخل آخر. ويشار تكلفته إلى النفقات الأخرى (الفقرة 7 من PBU 9/99، الفقرة 11 من PBU 10/99.
يتم إدراج الدخل والمصروفات في المحاسبة في تاريخ انتقال ملكية كائن للمشتري. وهذا هو، في تاريخ تسجيل الدولة لهذا الانتقال (الفقرة 16، Sub. "G" p. 12 pbu 9/99، ص 19 pbu 10/99).
كيف تأخذ في الاعتبار واجب الدولة
يتم تضمين واجب الدولة في القيمة الأولية للأصول الثابتة (الفقرة 8 من PBU 6/01). ولكن ما إذا كان يجب تضمينه بتكلفة كائن مدمج للبيع، لا ينظم بشكل طبيعي. بالنسبة لضريبة الدخل، تعتقد وزارة المالية أنه من الضروري أن تدرج في تكلفة الكائن (خطابات 8 يونيو 2012 رقم 03-03-06/1/2 295 (الفقرة 3)، من 12 أغسطس، 2011 N 03-03-06/1/481، في 4 مارس 2010 رقم 03-03-06/1/113). وفي الوقت نفسه، فإن الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 264 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي تجعل من الممكن تعزيز الواجب في النفقات الأخرى المرتبطة بالتنفيذ.
لذلك يمكن للشركة اختيار ترتيب المحاسبة بشكل مستقل. إذا كانت الشركة ليست مستعدة للتجادل، فمن الأفضل أن تلتزم بموقف وزارة المالية.
مثال 1. كيفية تعكس بيع كائن غير مكتمل
Stroyinvest LLC (Developer) تبيع مبنى غير سكني غير محدد ل 1180،000 روبل. (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 180،000 روبل). بنيت الشركة لها للبيع. تكلفة المنشأة في وقت البيع - 700،000 روبل. دفعت الشركة واجب الدولة لتسجيل ملكية كائن غير مكتمل - 22000 روبل. (فرعية. 22 ص. فنون. 333.33 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
تم نقل الكائن إلى المشتري وسجلت انتقال الملكية في فترة إعداد تقارير واحدة - في يوليو.
المحاسب صنع مثل هذه الأسلاك.
22 000 روبل. - واجب الدولة المستحقة لتسجيل ملكية كائن البناء غير المكتملة؛
Debit 68 الفرعية "الواجب الواجب"
1 180 000 روبل. - الدخل المعترف به من بيع الكائن؛
180 000 فرك. ((1 180 000 روبل. - 180،000 روبل.) × 18٪) - مستحقة ضريبة القيمة المضافة؛
722 000 فرك. (700000 + 22،000) - تم شطب تكلفة الكائن المباع؛
في الممارسة العملية، يمكن للبائع نقل الكائن إلى المشتري بموجب قانون النقل قبل أن ينتقل حق الملكية إلى المشتري (قبل تسجيل الدولة لنقل حقوق الملكية). ثم عليك أن تعكس الاختلافات بين الضرائب والمحاسبة.
مثال 2. كيفية تعكس الاختلافات في المحاسبة
تغيير شروط المثال السابق. لنفترض أن البائع سلم المرفق للمشتري في قانون النقل قبل أن يقوم المشتري بتسجيل نقل ملكية الكائن.
جعل محاسب LLC Stroyinvest الإدخالات التالية.
الخيار الأول - يتم أخذ واجب الدولة في الاعتبار في قيمة الكائن.
في تاريخ دفع الواجب:
الائتمان 68 الفرعية "الواجب الواجب"
Debit 68 الفرعية "الواجب الواجب"
- 22 000 روبل. - الواجب الدولة المدفوعة
722 000 فرك. (700،000 + 22،000) - تعكس تكلفة الكائن المرسلة؛
الائتمان 68 الفرعية "حسابات على ضريبة القيمة المضافة"
144 400 روبل. (722،000 روبل. × 20٪) - تعكس المسؤولية الضريبية المؤجلة - من تكلفة كائن معترف به من خلال تكلفة المحاسبة الضريبية.
722 000 فرك. - تم شطب تكلفة الكائن المباع؛
Debit 68 الفرعية "حسابات ضريبة الدخل"
الائتمان 68 الفرعية "حسابات ضريبة الدخل"
144 400 روبل. - تم إصلاحه.
1 180 000 روبل. - تلقى الدفع من المشتري.
الخيار الثاني - يأخذ واجب الدولة في الاعتبار في نفقات أخرى.
في تاريخ دفع الواجب:
الخصم 45 الفرعية "النفقات المتعلقة ببيع كائن العقارات"
الائتمان 68 الفرعية "الواجب الواجب"
22 000 روبل. - واجب الدولة المستحقة لتسجيل الملكية؛
Debit 68 الفرعية "الواجب الواجب"
- 22 000 روبل. - الواجب الدولة المدفوعة
في تاريخ تحويل الكائن إلى المشتري شهادة القبول والقبول:
Debit 45 الفرعي "كائن البناء غير المكتملة، المنقولة إلى المشتري"
700،000 روبل. - تعكس تكلفة الكائن المنقول؛
الائتمان 68 الفرعية "حسابات على ضريبة القيمة المضافة"
180 000 فرك. ((1 180 000 روبل. - 180،000 روبل .. × 18٪) - مستحقة ضريبة القيمة المضافة من تكلفة الكائن المنقول؛
الائتمان 68 الفرعية "حسابات ضريبة الدخل"
200 000 روبل. - ((1 180،000 روبل. - 180،000 روبل.) × 20٪) - تعكس أصول ضريبية مؤجلة - وهو مع مقدار الدخل المعترف به في المحاسبة الضريبية؛
Debit 68 الفرعية "حسابات ضريبة الدخل"
140 000 فرك. (700000 روبل. × 20٪) - تعكس المسؤولية الضريبية المؤجلة - من تكلفة كائن معترف به من خلال تكلفة المحاسبة الضريبية.
في تاريخ تسجيل نقل الملكية:
1 180 000 روبل. - تمثل الإيرادات من المبيعات؛
180 000 فرك. - تمثل المستحقة أثناء نقل ضريبة القيمة المضافة؛
الائتمان 45 الفرعية "كائن البناء غير المكتملة المنقولة إلى المشتري"
700،000 روبل. - تم شطب تكلفة الكائن المباع؛
الائتمان 45 الفرعية "النفقات المتعلقة ببيع كائن العقارات"
22 000 روبل. - لقد كتبوا واجب الدولة؛
Debit 68 الفرعية "حسابات ضريبة الدخل"
200 000 روبل. - تم إصلاحها.
الائتمان 68 الفرعية "حسابات ضريبة الدخل"
140 000 فرك. - تم إصلاحه.
في تاريخ استلام الأموال من المشتري:
1 180 000 روبل. - تلقى الدفع من المشتري.
لدى المنظمة كائن بناء غير مكتمل. كيف يمكنك نقلها إلى مطور آخر؟ كيفية حساب تكاليف إصدار المستندات؟ قراءة في المقال.
سؤال:كيفية نقل بناء غير مكتمل إلى مطور آخر؟ كيفية حساب النفقات؟ ما هو مدرج في النفقات؟ ما المستندات التي تنقل؟ كيف تنظر؟ كيفية النظر في التكاليف التي موعز ليس فقط على كائن البناء فقط؟ (على سبيل المثال، مكتب الإيجار المكتبي، إلخ)؟
إجابه:كائن غير مكتمل يشير إلى العقارات. يمتلك المطور الحق في بيعه إذا تم إيقاف عمل البناء عند التسهيل، وقد سجل المطور ملكية الكائن. اتفاقية عقد المبيعات في الكتابة. يجب أيضا تسجيل نقل ملكية المشتري. يتم وضع نقل الكائن إلى المشتري بموجب قانون النقل.
تكاليف المطور التي يعاني منها المطور فيما يتعلق بالتحضير للبناء وفي تنفيذ عمل البناء قيمة الميزانية العمومية للهدف من البناء غير المكتملة. يأخذ مطور تكاليف البناء في الاعتبار 08 "الاستثمارات في الأصول غير الحالية".
ينعكس سعر اتفاقية المبيعات كإيرادات من التنفيذ، وتأخذ قيمة الكتاب في الاعتبار في التكاليف المرتبطة ببيع الممتلكات.
تسجيل حقوق الملكية
لتنفيذ (نقل) كائن من البناء غير المكتمل، تلتزم المنظمة بتسجيل ملكية تكنولوجيا المعلومات ككائن في العقارات (المادة، القانون المدني للاتحاد الروسي،). هذا التسجيل ممكن فقط إذا تم إنهاء العقد مع المقاول بالفعل (الفقرة 16 من مرفقات خطاب الاعلام من رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي في 16 فبراير 2001 رقم 59). إذا لم تكن الملكية مسجلة على كائن البناء غير المكتمل، فإن تنفيذ المعاملات معها غير قانوني (انظر، على سبيل المثال، قرار FAS بمقاطعة فولغا بتاريخ 21 مارس 2006 رقم A12-4486 / 05-C47 ، مقاطعة سيبيريا الغربية المؤرخة 20 مارس 2006 رقم F04-1130 / 2006 (20855-A45-5)، مقاطعة فولغا-فياتكا في 23 مايو 2007 رقم A43-29587 / 2006-28-626).
قد تتطلب إدارة التسجيل أيضا شهادة مصادر تمويل البناء. تؤكد هذه الشهادة عدم وجود حقوق أطراف ثالثة كائن البناء (). لا يوجد شكل موحد لهذه المرجع. لذلك، يمكن إجراؤه في شكل تعسفي.
يصدر أخصائي سلطة التسجيل إيصال يؤكد اعتماد وثائق تسجيل الدولة (). لا يتجاوز التسجيل في موعد لا يتجاوز شهر من تاريخ تقديم الوثائق (الفقرة 3 من المادة 13 من قانون 21 يوليو 1997) رقم 122-FZ).
تنشأ الحقوق في هذا الكائن من بناء تمويل الشخص (في المستثمر).
الحقوق في الكائن تنتمي إلى المستثمر
إذا كانت حقوق البناء غير المكتملة تنتمي إلى المستثمر المنجذب، فإن المطور (أو العميل التقني) ينقله أولا في القانون كائن من البناء غير المكتمل. ينعكس نقل الكائن في المحاسبة عن طريق الأسلاك:
Debit 76 الفرعية "حسابات مع المستثمر" الائتمان 08-3
- أرسل كائن من البناء غير المكتملة للمستثمر؛
Debit 76 الفرعية "حسابات مع المستثمر" الائتمان 19
- ضريبة القيمة المضافة المرسلة في مرفق البناء الداخلي للمستثمر.
يأتي المستثمر هذا الكائن، مما يعكس ذلك في حسابه على الحساب 08-3، يمسك حق الملكية ثم تبيعه.
الحق في الكائن ينتمي إلى المطور
إذا كانت الحقوق في الكائن تنتمي إلى المطور (سيستثمر المطور في البناء)، فهو يسجل ملكية نفسه ويبيع الكائن.
تنفيذ ونقل حقوق الملكية
يتم تنفيذ موضوع العمل في التقدم المحرز على أساس اتفاقية الشراء والبيع المبرمة في الكتابة (). يجب تسجيل الانتقال إلى مشتري حقوق الملكية إلى موضوع البناء غير المكتملة ().
جنبا إلى جنب مع حق الملكية للهدف من البناء غير المكتمل، ينقل البائع والحق في مؤامرة الأرض التي اتخذتها هذا الكائن. في الوقت نفسه، قد يكون البائع هو صاحب مؤامرة الأرض، والتي يوجد كائن من البناء غير المكتملة، أو استئجاره. في الحالة الثانية، يكتسب المشتري الحق في استخدام مؤامرة الأرض في ظل نفس الشروط مثل بائع كائن البناء غير المكتملة. علاوة على ذلك، يسمح بتنفيذ الكائن دون موافقة صاحب هذه المنطقة، إذا كان هذا لا يتعارض مع شروط استخدام مؤامرة الأرض التي أنشأها القانون أو العقد. يتبع هذا الطلب من القانون المدني للاتحاد الروسي.
توثيق
يتم وضع نقل الكائن إلى المشتري بواسطة قانون النقل (). الشكل الموحد لهذا الفعل ليس كذلك. لذلك، يمكن للأطراف إجراء عملية نقل في شكل تعسفي. في الوقت نفسه، يجب أن يحتوي القانون على تفاصيل إلزامية تم إنشاؤها بموجب الفقرة 2 من المادة 9 من قانون 6 ديسمبر 2011 رقم 402-FZ.
محاسبة
ينعكس التعرف على حساب الائتمان 91 "دخل ونفقات أخرى". في الوقت نفسه، يتم الاعتراف بتكلفة كائن من البناء غير المكتملة كصرفات أخرى ويتم كتابتها في امتنان الحساب 91 "الإيرادات والنفقات الأخرى" (الفقرة، PBU 10/99).
يعكس تنفيذ موضوع البناء غير المكتمل الأسلاك التالية:
62 الائتمان 62 الائتمان 91-1
-
عكس تنفيذ موضوع البناء غير المكتملة؛
الخصم 91-2 الائتمان 68 الفرعية "حسابات على ضريبة القيمة المضافة"
- مستحقة ضريبة القيمة المضافة.
يتم تضمين مقدار واجب الدولة المدفوع لتسجيل الكائن في تكاليف البيع (الفقرة 12 من PBU 5/01) أو نفقات أخرى (الفقرة 8 من PBU 6/01). هذه العملية تعكس الأسلاك:
الخصم 91-2 الائتمان 68 الفرعية "الواجب الواجب"
- نشرت من قبل واجب الدولة لتسجيل ملكية الهدف من البناء غير المكتملة.
المنظمة التي تنقل كائن العقارات، التي تخضع لملكية تسجيل الدولة، يجب أن تشطبها من المحاسبة في وقت التخلص الفعلي، بغض النظر عن حقيقة تسجيل الدولة لحقوق الملكية (خطاب الوزارة تمويل روسيا في 22 مارس 2011 رقم 07-02-10 / 20).
إذا كان النقل الفعلي للكائن يتزامن مع تاريخ تسجيل الدولة، وجعل الأسلاك:
الخصم 91-2 الائتمان 08-3
- شطب التكلفة الفعلية للهدف من البناء غير المكتملة.
إذا تم نقل الكائن إلى مرحلة انتقال الملكية، فحسبات تسجيل الدخول: الأسلاك:
الخصم 45 الفرعية "نقل الكائنات العقارية المنقولة" الائتمان 08-3
- يتم تشكيل تكلفة الكائن المراد مسجل؛
الخصم 91-2 الائتمان 45 الفرعية "كائنات الملكية المنقولة"
- النفقات المعترف بها حول كائن التخلص من البناء غير المكتملة (بعد تسجيل الدولة لحقوق الملكية).
8.3. استبدال المطور عن طريق بيع "Incomplete"
بالإضافة إلى نقل الحقوق في مؤامرة الأرض، ينبغي للأطراف إصدار عقد لبيع هدف البناء غير المكتملة. يرسم المطور القديم سابقا ملكية هدف البناء غير المكتمل، وهو شرط التشريعات الحالية (المادة المدنية للقانون المدني للاتحاد الروسي).
تكاليف المطور التي يعاني منها المطور فيما يتعلق بالتحضير للبناء وفي تنفيذ عمل البناء قيمة الميزانية العمومية للهدف من البناء غير المكتملة. هذه هي التكاليف المرتبطة بقاء الحق في استئجار مؤامرة أرضية، مع نوع مختلف من التنسيق، مدفوعات الإيجار للأرض، تكلفة الاستطلاعات الهندسية، عمل التصميم، أعمال البناء والتركيب المكتملة، إلخ.
ينعكس سعر اتفاقية المبيعات في المطور القديم كإيرادات من التنفيذ، وتأخذ قيمة الكتاب في الاعتبار في التكاليف المرتبطة ببيع الممتلكات.
تخضع بيع مرافق البناء غير المكتملة ل VAT بغض النظر عما إذا كان الأمر يتعلق ببناء كائن سكني أو غير سكني. في الوقت نفسه، يتم ضريبة القيمة المضافة التي يدفعها المطور في التحضير للبناء وتحمل أعمال البناء إلى خصمها في الطريقة المنصوص عليها.
ما الذي سنتحدث عنه: إذا كان المطور يبيع كائن غير مكتمل، فهل تعتبره العقارات؟ كيفية ترتيب الوثائق؟ هل هناك أي ضرائب معينة؟
ميزات بيع غير مكتملة
الكائن غير المكتملة يشير إلى العقارات (الفقرة 1 من الفن. 130 من القانون المدني). المطور لديه الحق في بيعه. ولكن فقط وفقا للشروط التالية:
تم إيقاف أعمال البناء عند التسهيلات (يجب ألا يكون عمال البناء في وقت البيع عقود البناء الحالية)؛
المطور الملكية المسجلة للكائن.
غير العمل هو العقارات. المعاملات معه تحتاج إلى التسجيل
اتفاقية عقد المبيعات في الكتابة. يجب أيضا تسجيل نقل ملكية المشتري. يتم دفع واجب الدولة من قبل مستحوذ العقار، حيث يتم إصدار البائع من مثل هذا الواجب (الفرعية 8.1 ص. 3 من الفن. 333.35 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، خطاب وزارة المالية مؤرخ في يناير 16، 2014 رقم 03-05-06-03/1011).
النظر في مثل هذه التفاصيل: وفقا للقاعدة العامة، يشمل سعر العقد قيمة مؤامرة الأرض بموجبها. لكن القانون أو الاتفاق قد ينص على آخر (الفقرة 2 من الفن. 552 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
من المهم أن تعرف
يتم تكبد المشتري للمشتري وحق ملكية الموقع بموجبه أو الحق في استخدام الموقع في نفس الشروط مثل البائع
الضرائب
النظر في الضرائب المتعلقة بالبيع: ضريبة القيمة المضافة، ضريبة الدخل ضريبة الممتلكات.
ضريبة القيمة المضافة
هل يعتمد ضريبة القيمة المضافة على بيع غير عادلة من هذا الكائن السكني أو غير السكنية؟
كائن غير سكني. يجب على البائع تتراكم ضريبة القيمة المضافة بمعدل 18 في المائة. لحساب، تحتاج إلى اتخاذ تكلفة المبيعات الكاملة للكائن دون محاسبة ضريبة القيمة المضافة (الفقرة 1 من المادة 154 من المادة 154، 164 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
بالنسبة لحظة الشحن، فإن لحظة الشحن هي نفسها بالنسبة لأي عقارات أخرى هي يوم نقل الكائن إلى المشتري قانون النقل أو وثيقة أخرى حول نقل العقارات (الفقرة 167 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ).
في غضون خمسة أيام تقويمية من تاريخ انتقال الكائن، يجب على البائع وضع فاتورة للمشتري (الفقرة 3 من المادة 168، الفرعية. 1 من الفقرة 3 من الفن. 169 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
كائن سكني. لفرض ضريبة القيمة المضافة لبيع مبنى سكني غير مكتمل - اليوم السؤال مثير للجدل. القضاة لا يوجد رأي أحادي.
موقف I. يجب أن يكون الضرائب مستحقة. لذلك تعتبر وزارة المالية. الحجج هي كما يلي. المعيار يعفي تنفيذ المباني السكنية من ضريبة القيمة المضافة، عند شراء المباني السكنية غير المكتملة لا ينطبق. نظرا لأن المنزل غير المكتمل لا يمكن اعتباره مباني سكنية، لأنه ليس مناسبا حتى الآن للعيش (الفقرة 2 من الفن. 15 من الفنون. 16 LCD RF).
في ملاحظة
بيع الإسكان معفاة من ضريبة القيمة المضافة (Sub. 22 من الفقرة 3 من الفن. 149 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي)
لذلك يجب على البائع تتراكم ضريبة القيمة المضافة. ويكون المشتري يحق له تقديم خصم ضريبي (خطابات 13 أغسطس 2015 No. 03-07-11 / 46755، من 12 مايو 2012 رقم 03-07-10 / 11). في الوقت نفسه، يحق للبائع الحصول على خصم كمية ضريبة القيمة المضافة من تكاليف البناء التي قدمها الموردون والمقاولون (الفنون، قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
قرارات المحكمة لدعم مثل هذا الموقف - في الطاولة.
الانتباه إلى هذه اللحظة. لنفترض أن المطور بنى مبنى سكني للبيع، وهذا هو، كان من المفترض أنه سيستخدمه في عمليات لا تخضع ل VAT (بيع الإسكان). وخلال البناء لا يعلن ضريبة القيمة المضافة الاقتصادية مع تكاليف البناء.
إذا كنت تلتزم بموقف وزارة المالية، فيجب أن يسافر البائع ضريبة القيمة المضافة في تنفيذ المنزل غير المكتمح. في الوقت نفسه، يحصل على الحق في الإعلان عن خصم مقدار ضريبة الدخل على السلع والأعمال والخدمات المستخدمة لبناء المنزل.
توصي وزارة المالية، في مثل هذه الحالات، بالإعلانات المحدثة بشأن ضريبة القيمة المضافة، وإذا لزم الأمر بشأن ضريبة الدخل (رسالة من 13 أغسطس، 2015 رقم 03-07-11 / 46755).
موقف الثاني. الضريبة ليست ضرورية. في الممارسة القضائية، هناك قرارات لا أوافق فيها القضاة مع المسؤولين. أي أن المحكمين يأتون إلى استنتاج أن القاعدة بشأن التحرير في هذه الحالات تعمل وحقيقة عدم اكتمال بناء الأهمية القانونية ليس لديها.
