معيار التقييم الاتحادي "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية (FSO رقم 4)"
1. أحكام عامة
1 - تم تطوير معيار التقييم الاتحادي "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية (FSO رقم 4)" (المشار إليه فيما يلي بمعيار التقييم الاتحادي) مع مراعاة معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية "المفاهيم العامة للتقييم ، مناهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) "،" الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2) "،" متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3) "ويحتوي على متطلبات تحديد القيمة المساحية للعقار.
2. يعتبر معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزاميًا للاستخدام في تحديد القيمة المساحية.
عند تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية ، يجب أن يسترشد المقيم بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات لإجراء تقييم تم وضعه بواسطة معيار التقييم الفيدرالي هذا ، فيما يتعلق بالمتطلبات و (أو) الإجراءات التي وضعتها معايير التقييم الفيدرالية.
3 - تُفهم القيمة المساحية على أنها القيمة السوقية للعقار الذي تم تحديده في عملية التقييم المساحي للدولة ، والتي تحددها طرق التقييم الشامل ، أو القيمة السوقية ، إذا كان من المستحيل تحديد القيمة السوقية بواسطة طرق التقييم الشامل يتم تحديدها بشكل فردي لكائن عقاري معين وفقًا للتشريعات الخاصة بأنشطة التقييم.
4. يتم تحديد القيمة المساحية لكل من الأشياء العقارية في السوق المفتوحة ، والأشياء العقارية التي يكون سوقها محدودًا أو غائبًا.
5. عند تحديد القيمة المساحية ، فإن موضوعات التقييم هي أشياء عقارية ، المعلومات المتعلقة بها موجودة في السجل العقاري للدولة اعتبارًا من تاريخ التقييم.
6. لأغراض معيار التقييم الفيدرالي هذا ، يُفهم التقييم الشامل للعقارات على أنه عملية تحديد القيمة عند تجميع كائنات التقييم ذات الخصائص المتشابهة ، والتي يتم من خلالها استخدام الأساليب الرياضية وغيرها من أساليب نمذجة التكلفة بناءً على مناهج التقييم.
7- يشمل تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل الأنشطة التالية:
II. المتطلبات العامة لتحديد القيمة المساحية
8. يتم تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم اعتبارًا من تاريخ تكوين قائمة الأشياء العقارية لغرض التقييم المساحي للدولة.
9. يتم اختيار الأساليب والطرق والنماذج لتقدير القيمة المساحية من قبل المثمن ويجب تبريره. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم باستخدام كل من النمذجة الحاسوبية (النماذج) وبدونها.
10. عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، إذا لم يكن لدى المثمن مثل هذه المعلومات ، فإن أنواع الحقوق والقيود (الالتزامات) على عناصر التقييم لا تؤخذ في الاعتبار ، باستثناء حقوق الارتفاق التي ينص عليها القانون أو أي قانون تنظيمي آخر الاتحاد الروسي ، عمل قانوني تنظيمي لكيان مكوّن للاتحاد الروسي ، عمل قانوني تنظيمي لحكومة محلية.
ثالثا. جمع المعلومات عن قيم عوامل التسعير ومعلومات السوق
11. لبناء نموذج تقييم ، يقوم المثمن بجمع معلومات كافية وموثوقة عن السوق حول كائنات العقارات.
عند إنشاء نموذج تقييم ، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى السائد لأسعار السوق.
12. في حالة عدم كفاية معلومات السوق لبناء نموذج تقييم ، يتم تقييم القيمة السوقية ، وتحديدها بشكل فردي لعقار معين.
13. يقوم المثمن بجمع المعلومات عن قيم عوامل التسعير التي تحدد قيمة أشياء التقييم.
14. عند تحديد القيمة المساحية ، يستخدم المثمن البيانات المدرجة في صندوق البيانات للتقييم المساحي للدولة ، بالإضافة إلى السجل العقاري للدولة ، وصندوق البيانات لوثائق إدارة الأراضي ، وصناديق البيانات وقواعد البيانات الموجودة تحت تصرف المنظمات والمؤسسات التابعة للكيان المكون للاتحاد الروسي والبلديات. يُسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
15. بالنسبة لقطعة الأرض غير المطورة ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به الذي يوفر لهذه الأرض القيمة السوقية القصوى ، مع مراعاة التخطيط الإقليمي وتخطيط المدن.
بالنسبة لقطعة أرض مبنية ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم افتراض نوع الاستخدام المسموح به بناءً على الغرض من الأشياء العقارية (المباني ، الهياكل) الموجودة داخل قطعة الأرض هذه.
رابعا. تجميع كائن التقييم
16. عند تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل ، يتم تقسيم جميع كائنات التقييم الواردة في القائمة لغرض إجراء تقييم مساحي للولاية إلى مجموعات من كائنات التقييم بناءً على تحليل المعلومات حول سوق كائن التقييم ، وإثبات ذلك. نموذج تقييم القيمة المساحية ، وتكوين عوامل التسعير ومعلومات عن قيم عوامل التسعير الخاصة بأشياء التقييم لكل نوع من أهداف التقييم قيد الدراسة. يجب أن تتضمن مجموعة عوامل التسعير فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على قيمة الأشياء التي تم تقييمها ويمكن تحديدها بشكل موثوق وقياسها بشكل موضوعي.
لإجراء التجميع ، يتم إثبات اختيار المؤشرات أو القيم أو مجموعة قيم هذه المؤشرات لتعيين أهداف التقييم للمجموعات المقابلة.
لا يمكن تجميع كائنات العقارات قيد الإنشاء مع العناصر العقارية التي اكتمل بناؤها.
17. لكل مجموعة من كائنات التقييم ، ينبغي للمُثمن أن يختار نموذج تقييم يسمح ، على أساس المعلومات المتعلقة بعوامل التسعير ، بحساب القيمة المساحية لأي عنصر تقييم مدرج في هذه المجموعة.
خامسا - بناء نماذج التقييم
18. لبناء نموذج تقييم ، يمكن استخدام منهجية أي من أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة والربحية. يتم تنفيذ اختيار النهج أو الرفض المبرر لاستخدامه من قبل المثمن ، بناءً على خصائص نوع الاستخدام أو الغرض المسموح به ، فضلاً عن كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاحة.
19 - يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:
20. في ظل وجود معلومات كافية وموثوقة عن أسعار المعاملات وعروض شراء وبيع أشياء للتقييم ، يتم حساب القيمة المساحية لموضوع التقييم بشكل أساسي على أساس نهج مقارن.
السادس. الإجراء الخاص بحساب القيمة المساحية لأشياء التقييم
21 - عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، يتم تحديد القيمة المساحية لشيء التقييم عن طريق استبدال قيم عوامل التسعير المقابلة لموضوع التقييم المعين في نموذج التقييم الذي يمكن من خلاله تقييم موضوع التقييم المعين .
22- إذا استخدم المثمن أكثر من نهج واحد للتقييم ، فينبغي الاتفاق على نتائج تطبيق النهج من أجل تحديد القيمة النهائية لقيمة كائن التقييم.
في حالة وجود تناقض كبير في نتائج حساب القيمة المساحية لكائن التقييم ، التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة ، يجب على المثمن تحليل أسباب التناقض الناتج.
يجب تبرير طريقة المصالحة التي يختارها المثمن ، وكذلك كل ما يقوم به المثمن في تنفيذ التوفيق بين نتائج الأحكام والافتراضات والمعلومات المستخدمة. إذا تم استخدامها للاتفاق على إجراء قياس الوزن ، يجب على المقيم تبرير اختيار الأوزان المستخدمة.
23. بناءً على نتائج تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم ، يتم إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية.
24. يجب إعداد التقرير الخاص بتحديد القيمة المساحية في موعد لا يتجاوز سبعة أشهر من تاريخ إبرام عقد التقييم المساحي.
(FSO N 4) "(المشار إليها فيما يلي - معيار التقييم الفيدرالي) تم تطويره مع مراعاة معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية" المفاهيم العامة للتقييم ، ومقاربات التقييم ومتطلبات التقييم (FSO N 1) "،" الغرض التقييم وأنواع القيمة (FSO N 2) "،" متطلبات تقرير التقييم (FSO N 3) "ويحتوي على متطلبات تحديد القيمة المساحية للعقار.
2. يعتبر معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزاميًا للاستخدام في تحديد القيمة المساحية.
عند تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية ، يجب أن يسترشد المقيم بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات لإجراء تقييم تم وضعه بواسطة معيار التقييم الفيدرالي هذا ، فيما يتعلق بالمتطلبات و (أو) الإجراءات التي وضعتها معايير التقييم الفيدرالية.
3 - تُفهم القيمة المساحية على أنها القيمة السوقية للعقار الذي تم تحديده في عملية التقييم المساحي للدولة ، والتي تحددها طرق التقييم الشامل ، أو القيمة السوقية ، إذا كان من المستحيل تحديد القيمة السوقية بواسطة طرق التقييم الشامل محددة بشكل فردي لكائن عقاري معين وفقًا للتشريعات الخاصة بأنشطة التقييم ...
4. يتم تحديد القيمة المساحية لكل من الأشياء العقارية في السوق المفتوحة ، والأشياء العقارية التي يكون سوقها محدودًا أو غائبًا.
5. عند تحديد القيمة المساحية ، فإن موضوعات التقييم هي أشياء عقارية ، المعلومات المتعلقة بها موجودة في السجل العقاري للدولة اعتبارًا من تاريخ التقييم.
6. لأغراض معيار التقييم الفيدرالي هذا ، يُفهم التقييم الشامل للعقارات على أنه عملية تحديد القيمة عند تجميع كائنات التقييم ذات الخصائص المتشابهة ، والتي يتم من خلالها استخدام الأساليب الرياضية وغيرها من أساليب نمذجة التكلفة بناءً على مناهج التقييم.
7 - يتضمن تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل الخطوات التالية:
إبرام عقد التقييم المساحي ، بما في ذلك مهمة التقييم مع قائمة الأشياء العقارية التي سيتم تقييمها فيه ؛
جمع وتحليل المعلومات حول سوق الأشياء المراد تقييمها وتبرير اختيار نوع النموذج لتقدير القيمة المساحية ؛
تحديد عوامل التسعير لأهداف التقييم ؛
جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير الخاصة بأشياء التقييم ؛
تجميع أشياء التقييم ؛
جمع معلومات السوق ؛
بناء نموذج التقييم.
تحليل جودة نموذج التقييم ؛
حساب القيمة المساحية.
إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم.
II. المتطلبات العامة لتحديد القيمة المساحية
8. يتم تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم اعتبارًا من تاريخ تكوين قائمة الأشياء العقارية لغرض التقييم المساحي للدولة.
9. يتم اختيار الأساليب والطرق والنماذج لتقدير القيمة المساحية من قبل المثمن ويجب تبريره. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم باستخدام النمذجة الحاسوبية (النماذج) و (أو) بدونها.
10. عند تطبيق أساليب التقييم الجماعي ، لا تؤخذ في الاعتبار أنواع الحقوق والقيود (الالتزامات) على أشياء التقييم ، باستثناء حقوق الارتفاق التي ينص عليها القانون أو أي قانون تنظيمي آخر للاتحاد الروسي ، عمل قانوني لكيان مكوّن للاتحاد الروسي ، عمل قانوني تنظيمي لهيئة حكومية محلية (في حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات للمثمن).
ثالثا. جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير
ومعلومات السوق
11. لبناء نموذج تقييم ، يقوم المثمن بجمع معلومات كافية وموثوقة عن السوق حول كائنات العقارات.
عند إنشاء نموذج تقييم ، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى السائد لأسعار السوق.
12. في حالة عدم كفاية معلومات السوق لبناء نموذج تقييم ، يتم تقييم القيمة السوقية ، وتحديدها بشكل فردي لعقار معين.
13. يقوم المثمن بجمع المعلومات عن قيم عوامل التسعير التي تحدد قيمة أشياء التقييم.
14. عند تحديد القيمة المساحية ، يستخدم المثمن البيانات المدرجة في صندوق البيانات للتقييم المساحي للدولة ، بالإضافة إلى السجل العقاري للدولة ، وصندوق البيانات لوثائق إدارة الأراضي ، وصناديق البيانات وقواعد البيانات الموجودة تحت تصرف المنظمات والمؤسسات التابعة للكيان المكون للاتحاد الروسي والبلديات. يُسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
15. بالنسبة لقطعة الأرض غير المطورة ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به الذي يوفر لهذه الأرض القيمة السوقية القصوى ، مع مراعاة التخطيط الإقليمي وتخطيط المدن.
بالنسبة لقطعة أرض مبنية ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم افتراض نوع الاستخدام المسموح به بناءً على الغرض من الأشياء العقارية (المباني ، الهياكل) الموجودة داخل قطعة الأرض هذه.
رابعا. تجميع كائن التقييم
16. عند تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل ، يتم تقسيم جميع كائنات التقييم الواردة في القائمة لغرض إجراء تقييم مساحي للولاية إلى مجموعات من كائنات التقييم بناءً على تحليل المعلومات حول سوق كائن التقييم ، وإثبات ذلك. نموذج تقييم القيمة المساحية ، وتكوين عوامل التسعير ومعلومات عن قيم عوامل التسعير الخاصة بأشياء التقييم لكل نوع من أهداف التقييم قيد الدراسة. يجب أن تتضمن مجموعة عوامل التسعير فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على قيمة الأشياء التي تم تقييمها ويمكن تحديدها بشكل موثوق وقياسها بشكل موضوعي.
لإجراء التجميع ، يتم إثبات اختيار المؤشرات أو القيم أو مجموعة قيم هذه المؤشرات لتعيين أهداف التقييم للمجموعات المقابلة.
لا يمكن تصنيف الكائنات العقارية التي لم يتم الانتهاء من بنائها في نفس المجموعة مع أشياء عقارية تم الانتهاء من بنائها.
17. لكل مجموعة من كائنات التقييم ، ينبغي للمُثمن أن يختار نموذج تقييم يسمح ، على أساس المعلومات المتعلقة بعوامل التسعير ، بحساب القيمة المساحية لأي عنصر تقييم مدرج في هذه المجموعة.
خامسا - بناء نماذج التقييم
18. لبناء نموذج تقييم ، يمكن استخدام منهجية أي من أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة والربحية. يتم تنفيذ اختيار النهج أو الرفض المعقول لاستخدامه من قبل المثمن بناءً على خصائص نوع الاستخدام أو الغرض المسموح به ، فضلاً عن كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاحة.
19 - يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:
اختيار هيكل نماذج التقييم (أشكال الاتصال بين القيمة المساحية وعوامل التسعير) ؛
اختيار النوع النهائي لنموذج التقييم ، بما في ذلك بناءً على تحليل موثوقية المعلومات المستخدمة ودقة نماذج التقييم.
20. في ظل وجود معلومات كافية وموثوقة عن أسعار المعاملات وعروض شراء وبيع أشياء للتقييم ، يتم حساب القيمة المساحية لموضوع التقييم بشكل أساسي على أساس نهج مقارن.
السادس. الإجراء الخاص بحساب القيمة المساحية لأشياء التقييم
21. عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، يتم تحديد القيمة المساحية لكائن التقييم عن طريق استبدال قيم عوامل التسعير المقابلة لعنصر التقييم المحدد في نموذج التقييم الذي اختاره المثمن.
22- إذا استخدم المثمن أكثر من نهج واحد للتقييم ، فينبغي الاتفاق على نتائج تطبيق النهج من أجل تحديد القيمة النهائية لقيمة كائن التقييم.
في حالة وجود تناقض كبير في نتائج حساب القيمة المساحية لكائن التقييم ، التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة ، يجب على المثمن تحليل أسباب التناقض الناتج.
يجب تبرير طريقة المصالحة التي يختارها المثمن ، وكذلك كل ما يقوم به المثمن في تنفيذ التوفيق بين نتائج الأحكام والافتراضات والمعلومات المستخدمة. إذا تم استخدامها للاتفاق على إجراء قياس الوزن ، يجب على المقيم تبرير اختيار الأوزان المستخدمة.
23. بناءً على نتائج تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم ، يتم إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية.
24. يجب إعداد التقرير الخاص بتحديد القيمة المساحية في موعد لا يتجاوز سبعة أشهر من تاريخ إبرام عقد التقييم المساحي.
من أجل تنفيذ أحكام القانون الاتحادي الصادر في 22 يوليو 2010 رقم 167-FZ "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي" بشأن نشاط التقييم في الاتحاد الروسي "وبعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" (التشريعات المجمعة من Russian Federation، 2010، No. 30، Art. 3998) طلبت:
اعتماد معيار التقييم الاتحادي المرفق "تحديد القيمة المساحية (FSO رقم 4)".
1. أحكام عامة
1 - تم تطوير معيار التقييم الاتحادي "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية (FSO رقم 4)" (المشار إليه فيما يلي بمعيار التقييم الاتحادي) مع مراعاة معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية "المفاهيم العامة للتقييم ، مناهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) "،" الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2) "،" متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3) "ويحتوي على المتطلبات لتحديد القيمة المساحية للعقار.
2. يعتبر معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزاميًا للاستخدام في تحديد القيمة المساحية.
عند تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية ، يجب أن يسترشد المقيم بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات لإجراء تقييم تم وضعه بواسطة معيار التقييم الفيدرالي هذا ، فيما يتعلق بالمتطلبات و (أو) الإجراءات التي وضعتها معايير التقييم الفيدرالية.
3 - تُفهم القيمة المساحية على أنها القيمة السوقية للعقار الذي تم تحديده في عملية التقييم المساحي للدولة ، والتي تحددها طرق التقييم الشامل ، أو القيمة السوقية ، إذا كان من المستحيل تحديد القيمة السوقية بواسطة طرق التقييم الشامل يتم تحديدها بشكل فردي لكائن عقاري معين وفقًا للتشريعات الخاصة بأنشطة التقييم.
4. يتم تحديد القيمة المساحية لكل من الأشياء العقارية في السوق المفتوحة ، والأشياء العقارية التي يكون سوقها محدودًا أو غائبًا.
5. عند تحديد القيمة المساحية ، فإن موضوعات التقييم هي أشياء عقارية ، المعلومات المتعلقة بها موجودة في السجل العقاري للدولة اعتبارًا من تاريخ التقييم.
6. لأغراض معيار التقييم الفيدرالي هذا ، يُفهم التقييم الشامل للعقارات على أنه عملية تحديد القيمة عند تجميع كائنات التقييم ذات الخصائص المتشابهة ، والتي يتم من خلالها استخدام الأساليب الرياضية وغيرها من أساليب نمذجة التكلفة بناءً على مناهج التقييم.
7- يشمل تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل الأنشطة التالية:
II. المتطلبات العامة لتحديد القيمة المساحية
8. يتم تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم اعتبارًا من تاريخ تكوين قائمة الأشياء العقارية لغرض التقييم المساحي للدولة.
9. يتم اختيار الأساليب والطرق والنماذج لتقدير القيمة المساحية من قبل المثمن ويجب تبريره. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم باستخدام كل من النمذجة الحاسوبية (النماذج) وبدونها.
10. عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، إذا لم يكن لدى المثمن مثل هذه المعلومات ، فإن أنواع الحقوق والقيود (الالتزامات) على عناصر التقييم لا تؤخذ في الاعتبار ، باستثناء حقوق الارتفاق التي ينص عليها القانون أو أي قانون تنظيمي آخر الاتحاد الروسي ، عمل قانوني تنظيمي لكيان مكوّن للاتحاد الروسي ، عمل قانوني تنظيمي لحكومة محلية.
ثالثا. جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير
ومعلومات السوق
11. لبناء نموذج تقييم ، يقوم المثمن بجمع معلومات كافية وموثوقة عن السوق حول كائنات العقارات.
عند إنشاء نموذج تقييم ، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى السائد لأسعار السوق.
12. في حالة عدم كفاية معلومات السوق لبناء نموذج تقييم ، يتم تقييم القيمة السوقية ، وتحديدها بشكل فردي لعقار معين.
13. يقوم المثمن بجمع المعلومات عن قيم عوامل التسعير التي تحدد قيمة أشياء التقييم.
14. عند تحديد القيمة المساحية ، يستخدم المثمن البيانات المدرجة في صندوق البيانات للتقييم المساحي للدولة ، بالإضافة إلى السجل العقاري للدولة ، وصندوق البيانات لوثائق إدارة الأراضي ، وصناديق البيانات وقواعد البيانات الموجودة تحت تصرف المنظمات والمؤسسات التابعة للكيان المكون للاتحاد الروسي والبلديات. يُسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
15. بالنسبة لقطعة الأرض غير المطورة ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به الذي يوفر لهذه الأرض القيمة السوقية القصوى ، مع مراعاة التخطيط الإقليمي وتخطيط المدن.
بالنسبة لقطعة أرض مبنية ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم افتراض نوع الاستخدام المسموح به بناءً على الغرض من الأشياء العقارية (المباني ، الهياكل) الموجودة داخل قطعة الأرض هذه.
رابعا. تجميع كائن التقييم
16. عند تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل ، يتم تقسيم جميع كائنات التقييم الواردة في القائمة لغرض إجراء تقييم مساحي للولاية إلى مجموعات من كائنات التقييم بناءً على تحليل المعلومات حول سوق كائن التقييم ، وإثبات ذلك. نموذج تقييم القيمة المساحية ، وتكوين عوامل التسعير ومعلومات عن قيم عوامل التسعير الخاصة بأشياء التقييم لكل نوع من أهداف التقييم قيد الدراسة. يجب أن تتضمن مجموعة عوامل التسعير فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على قيمة الأشياء التي تم تقييمها ويمكن تحديدها بشكل موثوق وقياسها بشكل موضوعي.
لإجراء التجميع ، يتم إثبات اختيار المؤشرات أو القيم أو مجموعة قيم هذه المؤشرات لتعيين أهداف التقييم للمجموعات المقابلة.
الأشياء العقارية التي يجري العمل على تشييدها ، لا يمكن تعيينه إلى مجموعات مع كائناتالعقارات التي اكتمل بناؤها.
17. لكل مجموعة من كائنات التقييم ، ينبغي للمُثمن أن يختار نموذج تقييم يسمح ، على أساس المعلومات المتعلقة بعوامل التسعير ، بحساب القيمة المساحية لأي عنصر تقييم مدرج في هذه المجموعة.
خامسا - بناء نماذج التقييم
18. لبناء نموذج تقييم ، يمكن استخدام منهجية أي من أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة والربحية. يتم تنفيذ اختيار النهج أو الرفض المبرر لاستخدامه من قبل المثمن ، بناءً على خصائص نوع الاستخدام أو الغرض المسموح به ، فضلاً عن كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاحة.
19 - يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:
20. في ظل وجود معلومات كافية وموثوقة عن أسعار المعاملات وعروض شراء وبيع أشياء للتقييم ، يتم حساب القيمة المساحية لموضوع التقييم بشكل أساسي على أساس نهج مقارن.
السادس. الإجراء الخاص بحساب القيمة المساحية لأشياء التقييم
21 - عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، يتم تحديد القيمة المساحية لشيء التقييم عن طريق استبدال قيم عوامل التسعير المقابلة لموضوع التقييم المعين في نموذج التقييم الذي يمكن من خلاله تقييم موضوع التقييم المعين .
22- إذا استخدم المثمن أكثر من نهج واحد للتقييم ، فينبغي الاتفاق على نتائج تطبيق النهج من أجل تحديد القيمة النهائية لقيمة كائن التقييم.
في حالة وجود تناقض كبير في نتائج حساب القيمة المساحية لكائن التقييم ، التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة ، يجب على المثمن تحليل أسباب التناقض الناتج.
يجب تبرير طريقة المصالحة التي يختارها المثمن ، وكذلك كل ما يقوم به المثمن في تنفيذ التوفيق بين نتائج الأحكام والافتراضات والمعلومات المستخدمة. إذا تم استخدامها للاتفاق على إجراء قياس الوزن ، يجب على المقيم تبرير اختيار الأوزان المستخدمة.
23. بناءً على نتائج تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم ، يتم إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية.
24. يجب إعداد التقرير الخاص بتحديد القيمة المساحية في موعد لا يتجاوز سبعة أشهر من تاريخ إبرام عقد التقييم المساحي.
قرار وزارة التنمية الاقتصادية للاتحاد الروسي في 22 أكتوبر 2010 N 508
"عند الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي" تحديد القيمة المساحية (FSO N 4) "
وفقًا للمادة 20 من القانون الاتحادي الصادر في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (التشريعات المجمعة للاتحاد الروسي ، 1998 ، العدد 31 ، المادة 3813 ؛ 2006 ، رقم 31 ، المادة 3456؛ 2010، N 30، Art. 3998) طلبت:
الموافقة على معيار التقييم الاتحادي المرفق "تحديد القيمة المساحية (FSO N 4)".
معيار التقييم الفيدرالي
"تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية (FSO N 4)"
(تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي بتاريخ 22 أكتوبر 2010 رقم 508)
1. أحكام عامة
1. تم تطوير معيار التقييم الفيدرالي "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية (FSO N 4)" (المشار إليه فيما يلي - معيار التقييم الفيدرالي) مع مراعاة معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية "المفاهيم العامة للتقييم ، والنهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO N 1) "،" الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO N 2) "،" متطلبات تقرير التقييم (FSO N 3) "ويحتوي على متطلبات تحديد القيمة المساحية من العقارات.
2. يعتبر معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزاميًا للاستخدام في تحديد القيمة المساحية.
عند تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية ، يجب أن يسترشد المقيم بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات لإجراء تقييم تم وضعه بواسطة معيار التقييم الفيدرالي هذا ، فيما يتعلق بالمتطلبات و (أو) الإجراءات التي وضعتها معايير التقييم الفيدرالية.
3. يتم تحديد القيمة المساحية للعقار للأغراض المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي ، بما في ذلك الأغراض الضريبية ، على أساس معلومات السوق وغيرها من المعلومات المتعلقة بالخصائص الاقتصادية لاستخدام العقار الكائن ، دون الأخذ بعين الاعتبار حقوق الملكية بخلاف ملكية العقار.
4. يتم تحديد القيمة المساحية لكل من الأشياء العقارية في السوق المفتوحة ، والأشياء العقارية التي يكون سوقها محدودًا أو غائبًا.
5. عند تحديد القيمة المساحية ، فإن موضوعات التقييم هي أشياء عقارية ، المعلومات المتعلقة بها موجودة في السجل العقاري للدولة اعتبارًا من تاريخ التقييم.
6. لأغراض معيار التقييم الفيدرالي هذا ، يُفهم التقييم الشامل للعقارات على أنه عملية تحديد القيمة عند تجميع كائنات التقييم ذات الخصائص المتشابهة ، والتي يتم من خلالها استخدام الأساليب الرياضية وغيرها من أساليب نمذجة التكلفة بناءً على مناهج التقييم.
7 - يتضمن تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل الخطوات التالية:
إبرام عقد التقييم المساحي ، بما في ذلك مهمة التقييم مع قائمة الأشياء العقارية التي سيتم تقييمها فيه ؛
جمع وتحليل المعلومات حول سوق الأشياء المراد تقييمها وتبرير اختيار نوع النموذج لتقدير القيمة المساحية ؛
تحديد عوامل التسعير لأهداف التقييم ؛
جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير الخاصة بأشياء التقييم ؛
تجميع أشياء التقييم ؛
جمع معلومات السوق ؛
بناء نموذج التقييم.
تحليل جودة نموذج التقييم ؛
حساب القيمة المساحية.
إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم.
II. المتطلبات العامة لتحديد القيمة المساحية
8. يتم تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم اعتبارًا من تاريخ تكوين قائمة الأشياء العقارية لغرض التقييم المساحي للدولة.
9. يتم اختيار الأساليب والطرق والنماذج لتقدير القيمة المساحية من قبل المثمن ويجب تبريره. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم باستخدام النمذجة الحاسوبية (النماذج) و (أو) بدونها.
10. يتم إجراء التقييم المساحي دون مراعاة قيود (أعباء) الكائن العقاري ، باستثناء القيود (الرهونات) الموضوعة في مصالح القانون العام فيما يتعلق بالكائن العقاري المرتبط بتنظيم استخدام (بما في ذلك تقسيم المناطق) ، وحماية الدولة لأشياء التراث الثقافي ، وحماية البيئة ، وضمان سلامة السكان أو الاتحاد الروسي.
ثالثا. جمع المعلومات عن قيم عوامل التسعير ومعلومات السوق
11. لبناء نموذج تقييم ، يقوم المثمن بجمع معلومات كافية وموثوقة عن السوق حول كائنات العقارات.
عند إنشاء نموذج تقييم ، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى السائد لأسعار السوق.
12. في حالة عدم كفاية معلومات السوق لبناء نموذج تقييم ، يتم تقييم القيمة السوقية ، وتحديدها بشكل فردي لعقار معين.
13. يقوم المثمن بجمع المعلومات عن قيم عوامل التسعير التي تحدد قيمة أشياء التقييم.
14. عند تحديد القيمة المساحية ، يستخدم المثمن البيانات المدرجة في صندوق البيانات للتقييم المساحي للدولة ، بالإضافة إلى السجل العقاري للدولة ، وصندوق البيانات لوثائق إدارة الأراضي ، وصناديق البيانات وقواعد البيانات الموجودة تحت تصرف المنظمات والمؤسسات التابعة للكيان المكون للاتحاد الروسي والبلديات. يُسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
15. بالنسبة لقطعة الأرض غير المطورة ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به الذي يوفر لهذه الأرض القيمة السوقية القصوى ، مع مراعاة التخطيط الإقليمي وتخطيط المدن.
بالنسبة لقطعة أرض مبنية ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم افتراض نوع الاستخدام المسموح به بناءً على الغرض من الأشياء العقارية (المباني ، الهياكل) الموجودة داخل قطعة الأرض هذه.
رابعا. تجميع كائن التقييم
16. عند تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل ، يتم تقسيم جميع كائنات التقييم الواردة في القائمة لغرض إجراء تقييم مساحي للولاية إلى مجموعات من كائنات التقييم بناءً على تحليل المعلومات حول سوق كائن التقييم ، وإثبات ذلك. نموذج تقييم القيمة المساحية ، وتكوين عوامل التسعير ومعلومات عن قيم عوامل التسعير الخاصة بأشياء التقييم لكل نوع من أهداف التقييم قيد الدراسة. يجب أن تتضمن مجموعة عوامل التسعير فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على قيمة الأشياء التي تم تقييمها ويمكن تحديدها بشكل موثوق وقياسها بشكل موضوعي.
لإجراء التجميع ، يتم إثبات اختيار المؤشرات أو القيم أو مجموعة قيم هذه المؤشرات لتعيين أهداف التقييم للمجموعات المقابلة.
لا يمكن تصنيف الكائنات العقارية التي لم يتم الانتهاء من بنائها في نفس المجموعة مع أشياء عقارية تم الانتهاء من بنائها.
17. لكل مجموعة من كائنات التقييم ، ينبغي للمُثمن أن يختار نموذج تقييم يسمح ، على أساس المعلومات المتعلقة بعوامل التسعير ، بحساب القيمة المساحية لأي عنصر تقييم مدرج في هذه المجموعة.
خامسا - بناء نماذج التقييم
18. لبناء نموذج تقييم ، يمكن استخدام منهجية أي من أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة والربحية. يتم تنفيذ اختيار النهج أو الرفض المبرر لاستخدامه من قبل المثمن ، بناءً على خصائص نوع الاستخدام أو الغرض المسموح به ، فضلاً عن كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاحة.
19 - يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:
اختيار هيكل نماذج التقييم (أشكال الاتصال بين القيمة المساحية وعوامل التسعير) ؛
اختيار النوع النهائي لنموذج التقييم ، بما في ذلك بناءً على تحليل موثوقية المعلومات المستخدمة ودقة نماذج التقييم.
20. في ظل وجود معلومات كافية وموثوقة عن أسعار المعاملات وعروض شراء وبيع أشياء للتقييم ، يتم حساب القيمة المساحية لموضوع التقييم بشكل أساسي على أساس نهج مقارن.
السادس. الإجراء الخاص بحساب القيمة المساحية لأشياء التقييم
21. عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، يتم تحديد القيمة المساحية لكائن التقييم عن طريق استبدال قيم عوامل التسعير المقابلة لعنصر التقييم المحدد في نموذج التقييم الذي اختاره المثمن.
22- إذا استخدم المثمن أكثر من نهج واحد للتقييم ، فينبغي الاتفاق على نتائج تطبيق النهج من أجل تحديد القيمة النهائية لقيمة كائن التقييم.
في حالة وجود تناقض كبير في نتائج حساب القيمة المساحية لكائن التقييم ، التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة ، يجب على المثمن تحليل أسباب التناقض الناتج.
يجب تبرير طريقة المصالحة التي يختارها المثمن ، وكذلك كل ما يقوم به المثمن في تنفيذ التوفيق بين نتائج الأحكام والافتراضات والمعلومات المستخدمة. إذا تم استخدامها للاتفاق على إجراء قياس الوزن ، يجب على المقيم تبرير اختيار الأوزان المستخدمة.
23. بناءً على نتائج تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم ، يتم إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية.
وفقًا للمادة 20 من القانون الاتحادي المؤرخ 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (التشريعات المجمعة للاتحاد الروسي ، 1998 ، رقم 31 ، المادة 3813 ؛ 2006 ، رقم. 31، Art. 3456؛ 2010، No. 30، Art. 3998) أمرت بما يلي: الموافقة على معيار التقييم الاتحادي المرفق "تحديد القيمة المساحية (FSO رقم 4)".
إس. نابيولينا
تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا
قائمة الوثائق المتغيرة (المعدلة بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية الروسية بتاريخ 22 يونيو 2015 رقم 388)
يتم تحديد القيمة المساحية للعقار للأغراض المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي ، بما في ذلك الأغراض الضريبية ، على أساس معلومات السوق وغيرها من المعلومات المتعلقة بالخصائص الاقتصادية لاستخدام الكائن العقاري ، دون مراعاة حقوق الملكية بخلاف الملكية ، حقوق الملكية لهذا الكائن العقاري. (البند 3 بصيغته المعدلة بأمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 22 يونيو 2015 رقم 388)
يتم إجراء التقييم المساحي دون مراعاة قيود (قيود) الكائن العقاري ، باستثناء القيود (الرهونات) الموضوعة في مصالح القانون العام فيما يتعلق بالكائن العقاري المتعلق بتنظيم الاستخدام (بما في ذلك تقسيم المناطق) ، وحماية الدولة لأشياء التراث الثقافي ، وحماية البيئة ، وضمان سلامة السكان أو الاتحاد الروسي. (البند 10 بصيغته المعدلة بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا بتاريخ 22 يونيو 2015 رقم. 388)
بالنسبة لقطعة أرض غير مطورة في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به الذي يوفر لقطعة الأرض هذه القيمة السوقية القصوى ، مع مراعاة التخطيط الإقليمي وتقسيم المناطق الحضرية.
لا يمكن تصنيف الكائنات العقارية التي لم يتم الانتهاء من بنائها في نفس المجموعة مع أشياء عقارية تم الانتهاء من بنائها.
18. لبناء نموذج تقييم ، يمكن استخدام منهجية أي من أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة والربحية. يتم تنفيذ اختيار النهج أو الرفض المعقول لاستخدامه من قبل المثمن بناءً على خصائص نوع الاستخدام أو الغرض المسموح به ، فضلاً عن كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاحة.
24- حُذفت. - قرار وزارة التنمية الاقتصادية الروسية بتاريخ 22 يونيو 2015 برقم 388.
المصدر: http://www.cityval.ru/federalnye-standarty-otsenki/fso-4.html
من أجل تنفيذ أحكام القانون الاتحادي الصادر في 22 يوليو 2010 رقم 167-FZ "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي" بشأن نشاط التقييم في الاتحاد الروسي "وبعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" (التشريعات المجمعة من Russian Federation، 2010، No. 30، Art. 3998) طلبت:
اعتماد معيار التقييم الاتحادي المرفق "تحديد القيمة المساحية (FSO رقم 4)".
1. أحكام عامة
تم تطوير معيار التقييم الفيدرالي "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية (FSO رقم 4)" (المشار إليه فيما يلي بمعيار التقييم الفيدرالي) مع مراعاة معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية "المفاهيم العامة للتقييم والنهج للتقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) "،" الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2) "،" متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3) "ويحتوي على متطلبات لتحديد القيمة المساحية للعقار.
2. يعتبر معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزاميًا للاستخدام في تحديد القيمة المساحية.
عند تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية ، يجب أن يسترشد المقيم بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات لإجراء تقييم تم وضعه بواسطة معيار التقييم الفيدرالي هذا ، فيما يتعلق بالمتطلبات و (أو) الإجراءات التي وضعتها معايير التقييم الفيدرالية.
4. يتم تحديد القيمة المساحية لكل من الأشياء العقارية في السوق المفتوحة ، والأشياء العقارية التي يكون سوقها محدودًا أو غائبًا.
5. عند تحديد القيمة المساحية ، فإن موضوعات التقييم هي أشياء عقارية ، المعلومات المتعلقة بها موجودة في السجل العقاري للدولة اعتبارًا من تاريخ التقييم.
6. لأغراض معيار التقييم الفيدرالي هذا ، يُفهم التقييم الشامل للعقارات على أنه عملية تحديد القيمة عند تجميع كائنات التقييم ذات الخصائص المتشابهة ، والتي يتم من خلالها استخدام الأساليب الرياضية وغيرها من أساليب نمذجة التكلفة بناءً على مناهج التقييم.
7- يشمل تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل الأنشطة التالية:
II. المتطلبات العامة لتحديد القيمة المساحية
8. يتم تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم اعتبارًا من تاريخ تكوين قائمة الأشياء العقارية لغرض التقييم المساحي للدولة.
9. يتم اختيار الأساليب والطرق والنماذج لتقدير القيمة المساحية من قبل المثمن ويجب تبريره. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم باستخدام كل من النمذجة الحاسوبية (النماذج) وبدونها.
10. عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، إذا لم يكن لدى المثمن مثل هذه المعلومات ، فإن أنواع الحقوق والقيود (الالتزامات) على عناصر التقييم لا تؤخذ في الاعتبار ، باستثناء حقوق الارتفاق التي ينص عليها القانون أو أي قانون تنظيمي آخر الاتحاد الروسي ، عمل قانوني تنظيمي لكيان مكوّن للاتحاد الروسي ، عمل قانوني تنظيمي لحكومة محلية.
ثالثا. جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير
ومعلومات السوق
11. لبناء نموذج تقييم ، يقوم المثمن بجمع معلومات كافية وموثوقة عن السوق حول كائنات العقارات.
عند إنشاء نموذج تقييم ، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى السائد لأسعار السوق.
12. في حالة عدم كفاية معلومات السوق لبناء نموذج تقييم ، يتم تقييم القيمة السوقية ، وتحديدها بشكل فردي لعقار معين.
13. يقوم المثمن بجمع المعلومات عن قيم عوامل التسعير التي تحدد قيمة أشياء التقييم.
عند تحديد القيمة المساحية ، يستخدم المثمن البيانات المدرجة في صندوق البيانات الخاص بالتقييم المساحي للدولة ، بالإضافة إلى السجل العقاري للدولة ، وصندوق البيانات لتوثيق إدارة الأراضي ، وصناديق البيانات وقواعد البيانات الموجودة تحت تصرف المنظمات و المؤسسات التابعة للاتحاد الروسي والبلديات. يُسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
بالنسبة لقطعة أرض مبنية ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم افتراض نوع الاستخدام المسموح به بناءً على الغرض من الأشياء العقارية (المباني ، الهياكل) الموجودة داخل قطعة الأرض هذه.
رابعا. تجميع كائن التقييم
عند تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل ، يتم تقسيم جميع كائنات التقييم الواردة في القائمة لغرض إجراء تقييم مساحي للولاية إلى مجموعات من كائنات التقييم بناءً على تحليل المعلومات حول سوق كائن التقييم ، وإثبات القيمة المساحية نموذج التقييم ، وتكوين عوامل التسعير ومعلومات عن عوامل تسعير القيم لأهداف التقييم لكل نوع من أنواع أهداف التقييم قيد الدراسة. يجب أن تتضمن مجموعة عوامل التسعير فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على قيمة الأشياء التي تم تقييمها ويمكن تحديدها بشكل موثوق وقياسها بشكل موضوعي.
لإجراء التجميع ، يتم إثبات اختيار المؤشرات أو القيم أو مجموعة قيم هذه المؤشرات لتعيين أهداف التقييم للمجموعات المقابلة.
لا يمكن تجميع كائنات العقارات قيد الإنشاء مع العناصر العقارية التي اكتمل بناؤها.
17. لكل مجموعة من كائنات التقييم ، ينبغي للمُثمن أن يختار نموذج تقييم يسمح ، على أساس المعلومات المتعلقة بعوامل التسعير ، بحساب القيمة المساحية لأي عنصر تقييم مدرج في هذه المجموعة.
خامسا - بناء نماذج التقييم
19 - يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:
20. في ظل وجود معلومات كافية وموثوقة عن أسعار المعاملات وعروض شراء وبيع أشياء للتقييم ، يتم حساب القيمة المساحية لموضوع التقييم بشكل أساسي على أساس نهج مقارن.
السادس. الإجراء الخاص بحساب القيمة المساحية لأشياء التقييم
21 - عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، يتم تحديد القيمة المساحية لشيء التقييم عن طريق استبدال قيم عوامل التسعير المقابلة لموضوع التقييم المعين في نموذج التقييم الذي يمكن من خلاله تقييم موضوع التقييم المعين .
22- إذا استخدم المثمن أكثر من نهج واحد للتقييم ، فينبغي الاتفاق على نتائج تطبيق النهج من أجل تحديد القيمة النهائية لقيمة كائن التقييم.
في حالة وجود تناقض كبير في نتائج حساب القيمة المساحية لكائن التقييم ، التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة ، يجب على المثمن تحليل أسباب التناقض الناتج.
يجب تبرير طريقة المصالحة التي يختارها المثمن ، وكذلك كل ما يقوم به المثمن في تنفيذ التوفيق بين نتائج الأحكام والافتراضات والمعلومات المستخدمة. إذا تم استخدامها للاتفاق على إجراء قياس الوزن ، يجب على المقيم تبرير اختيار الأوزان المستخدمة.
23. بناءً على نتائج تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم ، يتم إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية.
المصدر: http://profiocenka.ru/fso-no-4
"بشأن الموافقة على معيار التقييم الاتحادي" تحديد القيمة المساحية (FSO رقم 4) "
وفقًا للمادة 20 من القانون الاتحادي المؤرخ 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (التشريعات المجمعة للاتحاد الروسي ، 1998 ، رقم 31 ، المادة 3813 ؛ 2006 ، رقم. 31 ، مادة 3456 ، 2010 ، رقم 30 ، مادة 3998) طلبت:
اعتماد معيار التقييم الاتحادي المرفق "تحديد القيمة المساحية (FSO رقم 4)".
معيار التقييم الفيدرالي
"تحديد القيمة المساحية للعقار (FSO رقم 4)"
تم تطوير معيار التقييم الفيدرالي "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية (FSO رقم 4)" (من الآن فصاعدًا - معيار التقييم الفيدرالي) مع مراعاة معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية "المفاهيم العامة للتقييم ، ومناهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) "،" الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2) "،" متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3) "ويحتوي على متطلبات تحديد المساحية قيمة العقارات.
2. يعتبر معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزاميًا للاستخدام في تحديد القيمة المساحية.
عند تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية ، يجب أن يسترشد المقيم بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات لإجراء تقييم تم وضعه بواسطة معيار التقييم الفيدرالي هذا ، فيما يتعلق بالمتطلبات و (أو) الإجراءات التي وضعتها معايير التقييم الفيدرالية.
تُفهم القيمة المساحية على أنها القيمة السوقية لشيء عقاري تم إنشاؤه في عملية التقييم المساحي للدولة ، والتي تحددها طرق التقييم الشامل ، أو إذا كان من المستحيل تحديد القيمة السوقية من خلال طرق التقييم الشامل ، يتم تحديد القيمة السوقية بشكل فردي لهدف عقاري معين وفقًا للتشريعات الخاصة بأنشطة التقييم.
4. يتم تحديد القيمة المساحية لكل من الأشياء العقارية في السوق المفتوحة ، والأشياء العقارية التي يكون سوقها محدودًا أو غائبًا.
5. عند تحديد القيمة المساحية ، فإن موضوعات التقييم هي أشياء عقارية ، المعلومات المتعلقة بها موجودة في السجل العقاري للدولة اعتبارًا من تاريخ التقييم.
6. لأغراض معيار التقييم الفيدرالي هذا ، يُفهم التقييم الشامل للعقارات على أنه عملية تحديد القيمة عند تجميع كائنات التقييم ذات الخصائص المتشابهة ، والتي يتم من خلالها استخدام الأساليب الرياضية وغيرها من أساليب نمذجة التكلفة بناءً على مناهج التقييم.
7 - يتضمن تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل الخطوات التالية:
إبرام عقد التقييم المساحي ، بما في ذلك مهمة التقييم مع قائمة الأشياء العقارية التي سيتم تقييمها فيه ؛
جمع وتحليل المعلومات حول سوق الأشياء المراد تقييمها وتبرير اختيار نوع النموذج لتقدير القيمة المساحية ؛
تحديد عوامل التسعير لأهداف التقييم ؛
جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير الخاصة بأشياء التقييم ؛
تجميع أشياء التقييم ؛
جمع معلومات السوق ؛
بناء نموذج التقييم.
تحليل جودة نموذج التقييم ؛
حساب القيمة المساحية.
إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم.
8. يتم تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم اعتبارًا من تاريخ تكوين قائمة الأشياء العقارية لغرض التقييم المساحي للدولة.
9. يتم اختيار الأساليب والطرق والنماذج لتقدير القيمة المساحية من قبل المثمن ويجب تبريره. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم باستخدام النمذجة الحاسوبية (النماذج) و (أو) بدونها.
10. عند تطبيق أساليب التقييم الجماعي ، لا تؤخذ في الاعتبار أنواع الحقوق والقيود (الالتزامات) على أشياء التقييم ، باستثناء حقوق الارتفاق التي ينص عليها القانون أو أي قانون تنظيمي آخر للاتحاد الروسي ، عمل قانوني لكيان مكوّن للاتحاد الروسي ، عمل قانوني تنظيمي لهيئة حكومية محلية (في حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات للمثمن).
11. لبناء نموذج تقييم ، يقوم المثمن بجمع معلومات كافية وموثوقة عن السوق حول كائنات العقارات.
عند إنشاء نموذج تقييم ، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى السائد لأسعار السوق.
12. في حالة عدم كفاية معلومات السوق لبناء نموذج تقييم ، يتم تقييم القيمة السوقية ، وتحديدها بشكل فردي لعقار معين.
13. يقوم المثمن بجمع المعلومات عن قيم عوامل التسعير التي تحدد قيمة أشياء التقييم.
عند تحديد القيمة المساحية ، يستخدم المثمن البيانات المدرجة في صندوق البيانات الخاص بالتقييم المساحي للدولة ، بالإضافة إلى السجل العقاري للدولة ، وصندوق البيانات لتوثيق إدارة الأراضي ، وصناديق البيانات وقواعد البيانات الموجودة تحت تصرف المنظمات و المؤسسات التابعة للاتحاد الروسي والبلديات. يُسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
15. بالنسبة لقطعة الأرض غير المطورة ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به الذي يوفر لهذه الأرض القيمة السوقية القصوى ، مع مراعاة التخطيط الإقليمي وتخطيط المدن.
بالنسبة لقطعة أرض مبنية ، في حالة عدم وجود نوع محدد من الاستخدام المسموح به ، يتم افتراض نوع الاستخدام المسموح به بناءً على الغرض من الأشياء العقارية (المباني ، الهياكل) الموجودة داخل قطعة الأرض هذه.
عند تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل ، يتم تقسيم جميع كائنات التقييم الواردة في القائمة لغرض إجراء تقييم مساحي للولاية إلى مجموعات من كائنات التقييم بناءً على تحليل المعلومات حول سوق كائن التقييم ، وإثبات القيمة المساحية نموذج التقييم ، وتكوين عوامل التسعير ومعلومات عن عوامل تسعير القيم لأهداف التقييم لكل نوع من أنواع أهداف التقييم قيد الدراسة. يجب أن تتضمن مجموعة عوامل التسعير فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على قيمة الأشياء التي تم تقييمها ويمكن تحديدها بشكل موثوق وقياسها بشكل موضوعي.
لإجراء التجميع ، يتم إثبات اختيار المؤشرات أو القيم أو مجموعة قيم هذه المؤشرات لتعيين أهداف التقييم للمجموعات المقابلة.
لا يمكن تصنيف الكائنات العقارية التي لم يتم الانتهاء من بنائها في نفس المجموعة مع أشياء عقارية تم الانتهاء من بنائها.
17. لكل مجموعة من كائنات التقييم ، ينبغي للمُثمن أن يختار نموذج تقييم يسمح ، على أساس المعلومات المتعلقة بعوامل التسعير ، بحساب القيمة المساحية لأي عنصر تقييم مدرج في هذه المجموعة.
18. لبناء نموذج تقييم ، يمكن استخدام منهجية أي من أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة والربحية. يتم تنفيذ اختيار النهج أو الرفض المبرر لاستخدامه من قبل المثمن ، بناءً على خصائص نوع الاستخدام أو الغرض المسموح به ، فضلاً عن كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاحة.
19 - يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:
اختيار هيكل نماذج التقييم (أشكال الاتصال بين القيمة المساحية وعوامل التسعير) ؛
اختيار النوع النهائي لنموذج التقييم ، بما في ذلك بناءً على تحليل موثوقية المعلومات المستخدمة ودقة نماذج التقييم.
20. في ظل وجود معلومات كافية وموثوقة عن أسعار المعاملات وعروض شراء وبيع أشياء للتقييم ، يتم حساب القيمة المساحية لموضوع التقييم بشكل أساسي على أساس نهج مقارن.
21. عند تطبيق طرق التقييم الشامل ، يتم تحديد القيمة المساحية لكائن التقييم عن طريق استبدال قيم عوامل التسعير المقابلة لعنصر التقييم المحدد في نموذج التقييم الذي اختاره المثمن.
22- إذا استخدم المثمن أكثر من نهج واحد للتقييم ، فينبغي الاتفاق على نتائج تطبيق النهج من أجل تحديد القيمة النهائية لقيمة كائن التقييم.
في حالة وجود تناقض كبير في نتائج حساب القيمة المساحية لكائن التقييم ، التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة ، يجب على المثمن تحليل أسباب التناقض الناتج.
يجب تبرير طريقة المصالحة التي يختارها المثمن ، وكذلك كل ما يقوم به المثمن في تنفيذ التوفيق بين نتائج الأحكام والافتراضات والمعلومات المستخدمة. إذا تم استخدامها للاتفاق على إجراء قياس الوزن ، يجب على المقيم تبرير اختيار الأوزان المستخدمة.
23. بناءً على نتائج تحديد القيمة المساحية للأشياء الخاضعة للتقييم ، يتم إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية.
24. يجب إعداد التقرير الخاص بتحديد القيمة المساحية في موعد لا يتجاوز سبعة أشهر من تاريخ إبرام عقد التقييم المساحي.
