التسعير في سوق العقارات السكنية على سبيل المثال مدينة ييكاترينبرج
ليونتييف الكسندر إيغوريفيتش 1 ، إيفانوفا أولغا يوريفنا 2
1 ولاية الأورال جامعة الاقتصاد، طالب
2 جامعة ولاية أورال للاقتصاد ، أستاذ مساعد ، قسم الاقتصاد والإدارة الإقليمية والبلدية
التسعير في سوق الإسكان كمثال لمدينة إيكاترينبرج
ليونتييف ألكسندر إيغوريفيتش 1 إيفانوفا أولغا يوريفنا 2
1 جامعة ولاية أورال للاقتصاد ، طالبة
2 جامعة ولاية أورال للاقتصاد ، مساعد ، قسم الاقتصاد والإدارة الإقليمية والبلدية
رابط ببليوغرافي للمقال:
ليونتييف إيه ، إيفانوفا أو يو. التسعير في سوق العقارات السكنية على غرار مدينة ايكاترينبرج // البحث العلمي الحديث والابتكار. 2017. رقم 2 [ المورد الإلكتروني]..02.2019).
سوق العقارات نظام خاص يعتمد على عوامل كثيرة. يحاول العديد من الباحثين فهم ما الذي يحدد قيمة عقار معين في المدينة. يتم طرح تصنيفات مختلفة للعوامل التي تؤثر على التسعير في سوق العقارات. لكن السؤال هو: ما هو تأثير العوامل على السوق نفسها ، هل من المعقول إدراكها.
في هذه الدراسة ، يتم النظر في سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ ويقترح تصنيف المؤلف لعوامل التسعير التي تؤثر على سوق العقارات السكنية. في رأي المؤلف ، سيكون التصنيف المقترح هو الأكثر إفادة لإثبات اتجاهات تشكيل الأسعار في سوق العقارات السكنية في أكبر مدينة ، وتحليلها في مثال يكاترينبورغ.
تشمل العوامل الكلية ما يلي:
عامل نفسي
عامل مالي
عامل القوة الشرائية
شروط الإقراض.
العامل النفسي (السلوكي)له تأثير مباشر ليس فقط على سوق العقارات ، ولكن أيضًا على أسواق السلع والخدمات في الاتحاد الروسي. والعقوبات خير مثال على ذلك. لقد أدى فرض العقوبات إلى إغراق سكان بلدنا في الحيرة وتفعيل توقعات المستهلكين السلبية. أجبرت عواقب فرض العقوبات أصحاب رأس المال على اعتبار العقارات واحدة من أكثر أهداف الاستثمار استدامة. أدى هذا إلى زيادة الطلب ، ونتيجة لذلك ، تم تسجيل اتجاه لزيادة أسعار العقارات الأولية والثانوية من ديسمبر 2013 إلى أبريل 2015 (الشكل 1).
الشكل 1 - ديناميات متوسط أسعار العروض في المرحلة الابتدائية و سوق ثانويعقارات في ايكاترينبرج للفترة من ديسمبر 2013 - أبريل 2015
في رأينا ، يمكن أن يُعزى العامل النفسي إلى عدد العوامل الأساسية عند النظر في عوامل التسعير في سوق العقارات السكنية. أكبر المدن، بما في ذلك مدينة يكاترينبورغ.
العامل الماليبنفس القدر أجبر سوق العقارات السكنية على العيش فيه حقيقة جديدة. تحت عامل مالينحن نفهم التأثير سوق صرف العملات الأجنبيةعلى تسعير سوق العقارات السكنية.
من 2013 إلى أبريل - يوليو 2015 ، حدث تغيير في سوق العملات (الشكل 2) ، ونتيجة لذلك ، لوحظ زيادة في متوسط العروض في سوق العقارات السكنية.
ولكن بعد ذلك تم تسجيل انخفاض في الأسعار في سوق العقارات السكنية الثانوية في يكاترينبورغ ، بسبب انخفاض الطلب من قبل السكان. على الرغم من أن سوق العقارات السكنية الأولية زاد من عنصر التكلفة في الاقتراح ، وذلك بسبب الزيادة في تكلفة عملية البناء بسبب نمو الدولار واليورو (الشكل 3).
الشكل 2 - ديناميكيات الدولار واليورو للفترة من يناير 2014 - أبريل 2015
الشكل 3 - ديناميكيات متوسط أسعار العرض في سوق العقارات الأولي والثانوي في يكاترينبرج للفترة من ديسمبر 2013 إلى أبريل 2015
التسعير يعتمد أيضا على الاختلاف قوة شرائيةعدد السكان. في عام 2016 ، حدث انخفاض كبير في معاملات البيع والشراء المرافق السكنية، بسبب الانخفاض في متوسط الدخل النقدي للفرد للسكان في الاتحاد الروسي في عام 2016 (الجدول 1). والنتيجة هي انخفاض في حجم الحقوق المسجلة والمعاملات والقيود (الالتزامات) على الحقوق العقارات(الصورة 4)
الجدول 1 - متوسط نصيب الفرد الدخل النقديعدد السكان في الاتحاد الروسي للفترة الربع الأول 2014 - الربع الأول 2016
| № ربع |
متوسط الدخل النقدي للفرد للسكان ، روب. / ربع |
في٪ للفترة السابقة |
| الربع الأول 2014 |
22 823,3 |
73,3 |
| الربع الثاني 2014 |
27 347,2 |
119,8 |
| الربع الثالث 2014 |
28,112,9 |
102,8 |
| الربع الرابع 2014 |
32 901,2 |
117,0 |
| الربع الأول 2015 |
25 391,9 |
77,8 |
| الربع الثاني 2015 |
29 626,7 |
116,7 |
| الربع الثالث 2015 |
30 432,5 |
102,7 |
| الربع الرابع 2015 |
35 561,8 |
116,9 |
| الربع الأول 2016 |
26 340,5 |
74,1 |
الشكل 4 - ديناميات الحقوق المسجلة والمعاملات والقيود (الالتزامات) على الحقوق العقارية للفترة من يناير إلى سبتمبر 2014 - يناير - سبتمبر 2016
يمكن تفسير هذه الحقيقة من خلال حقيقة أن المشتري بدأ أولاً في اختيار ممتلكاته المحتملة بعناية. ثانياً ، هناك انخفاض نصيب الفرد من الدخلمن السكان في عام 2016. وهكذا بدأ متوسط أسعار العروض في الانخفاض بسبب قلة الطلب من السكان. ثالثًا ، يسعى المشتري المحتمل إلى الحفاظ على ملفات السيولة النقديةفي أحد البنوك بدلاً من الاستثمار في البعض مشروع يستحق العناء.
شروط الإقراضهي إحدى وسائل الدولة لتحفيز الطلب وتسخينه في سوق العقارات السكنية.
في 2014 القطاع المصرفيرفع المعدل بشكل ملحوظ إلى 16-18٪ سنويًا. أدى هذا التغيير إلى شل سوق العقارات ، لذلك شرعت حكومة الاتحاد الروسي في نهاية عام 2014 في التطور التدابير الحكوميةدعم سوق العقارات.
في مارس 2015 ، بدأت البنوك في قبول طلبات الحصول على قروض الرهن العقاري بنسبة 13٪ وحتى 10٪ سنويًا. أصبح هذا ممكنا بسبب تخصيص حكومة الاتحاد الروسي 20 مليار روبل لدعم الإقراض العقاري. نتيجة لذلك ، أثرت هذه الإجراءات على أسعار سوق العقارات السكنية: زاد الطلب على العروض في سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ بسبب توفر قروض الرهن العقاري.
على ال هذه اللحظةينتهي البرنامج المدعوم سعر البنك. بدوره ، أفاد وزير البناء والإسكان في الاتحاد الروسي م. مين أن البرنامج الإعانات التفضيليةيمكن الاستعاضة عنها بتدابير دعم أخرى ، ولا سيما دعم البنية التحتية.
بالإضافة إلى هذه العوامل الكلية ، فإن سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ له ميزاته الحصرية (العوامل البلدية أو الصغيرة) التي لها تأثير على تكوين الأسعار. يعتقد المؤلف أن العوامل الدقيقة التالية هي سمة من سمات سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ:
العامل البيئي؛
عامل الأمان؛
عامل القرب من محطة مترو الأنفاق ؛
عامل الإسكان مع مجموعة من الخدمات المدرجة.
يعتمد عامل تقسيم الأسعار على نظام الحزام في يكاترينبورغ الذي أوصت به غرفة أورال العقارية (الجدول 2).
الجدول 2 - مناطق الأسعار لمدينة يكاترينبورغ
|
اسم منطقة السعر |
مناطق سكنية |
|
مركز |
حدود الشوارع: Moskovskaya، Chelyuskintsev، Vostochnaya، Decembrists، Belinsky، Bolshakov |
|
1 حزام |
محطة الحافلات ، VIZ ، باركوفي ، الجنوب الغربي ، نباتي ، زاريكني ، فتوزجورودوك ، سوق شارتاش ، بيونيرسكي ، فوكزالني. |
|
2 حزام |
Uralmash ، Elmash ، Zavokzalny ، New Sort ، سيبيريا ، الحجارة الزرقاء ، Uktus ، نهر واسع ، أكاديمي ، سلع خرسانية |
|
3 حزام |
سرمت ، فرز قديم ، خماش ، طبي ، ضاغط ، إليزابيث ، جامعة كاليفورنيا ، مزرعة الدولة |
|
4 حزام |
Shartash، Izoplit، Koltsovo، Poultry Farm، Nizhneisetsky، Seven Keys، Rudny، Istok، Verkhnemakarovo، Pyshma، Sadovy، Shabrovsky، Palkino، Shuvakish، Medny، Chusovskoye Lake |
يساعدنا تشكيل مناطق الأسعار هذه على فهم المناطق التي يمكن فيها تحديد فئة أو أخرى من العقارات السكنية. توجد مساكن من الدرجة الاقتصادية في جميع مناطق الأسعار ، ولكن بشكل رئيسي في المناطق 3 و 4. على سبيل المثال ، المجمع السكني "Silver Horseshoe" ، الذي تم بناؤه في منطقة Vtorchermet الصغيرة ، مباني جديدة في منطقة Solnechny الصغيرة. في المقابل ، يتم تمثيل الإسكان من الدرجة الممتازة بشكل أساسي في مناطق الأسعار الأولى والثانية. الممثلون البارزون هم مجمع "بريمينا" السكني ، ومجمع "ميتشورينسكي" السكني ، والمجمع السكني "حي موسكوفسكي" وغيرها الكثير مجمعات سكنية. تقع كائنات فئة الأعمال والنخبة بشكل أساسي في منطقة المركز وحزام واحد. وتشمل هذه الأشياء المجمع السكني "Aristocrat" ، والمجمع السكني "De Gennin" ، و "Champion Park" ، والمجمع السكني "Diplomat" ، والمجمع السكني "Garinsky" ، إلخ.
عامل الموقع ، والذي يتضمن خصائص مثل:
إمكانية الوصول إلى وسائل النقل ؛
أمان؛
توافر البنية التحتية (مراكز التسوق والمحلات التجارية والصيدليات) ؛
البنية التحتية الاجتماعية (المدارس ورياض الأطفال وما إلى ذلك) ؛
البنية التحتية الخضراء (الحدائق والمساحات الخضراء)
ومن الأمثلة الصارخة من وجهة النظر هذه حي أكاديميشيسكي. هذه المنطقة جذابة للمستهلك لأن الغابة ومناطق المشي المريحة أصبحت السمة المميزة لمنطقة Akademichesky الصغيرة. أسعار الشقق في Akademichesky (متوسط 3.5-4.0 مليون روبل) ، في السنوات الاخيرةيمكن مقارنتها مع الأسعار في منطقة محطة الحافلات (حزام واحد).
يؤثر الأمن أيضًا على أسعار سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ. الخامس مؤخرامسيجة بشكل متزايد المرافق السكنية، من أجل زيادة قيمة الكائن بسبب خدمات الأمن المضمنة. وهكذا ، تغيرت منطقة محطة الحافلات بشكل كبير في السنوات الخمس الماضية. تم بناء عدة عشرات من المرافق الاقتصادية والراحة ودرجة رجال الأعمال الخاضعة للحراسة والتي تتم صيانتها جيدًا في شورصة وشارع 8 مارس. أصبحت منطقة محطة الحافلات أقل إجرامية وجاذبة للاستثمار للمطورين ومرغوبة أيضًا للمشترين المحتملين.
بالنسبة لمدينة يكاترينبورغ ، يعتبر وجود خط مترو عابر من الأصول الخاصة. يرتفع سعر أي عقار سكني يقع على مقربة من أي من محطات المترو تلقائيًا.
الجدول 3 - هيكل العوامل التي تؤثر على تسعير سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ
|
اسم مجموعة العوامل |
عوامل |
|
عوامل الماكرو |
نفسي؛ مالي؛ قوة شرائية؛ شروط الإقراض. |
|
العوامل الدقيقة |
عامل تقسيم السعر العامل البيئي؛ |
إن تقسيم الطلب على أساس تفضيلات المستهلك حسب فئات وأشكال الأشياء يجعل من الممكن تحسين مقدار وهيكل الإيرادات والمصروفات ، مع مراعاة ممارسة إبرام العقود التي تم تطويرها في السوق.
في الوقت نفسه ، لا تقل أهمية بالنسبة لإدارة العقارات التجارية أن تأخذ في الاعتبار التأثير على المؤشرات المستهدفة في قطاعات مثل اختيار المستأجر "المرساة" وفقًا لمفهوم الكائن ، والتوزيع بين العملاء.
يجب تجنب الأخطاء في الترتيب الداخلي للمرساة والمستأجرين الآخرين ، ولا سيما موقع "المراسي" في الطابقين الأول والثاني ، وبالتالي حرمان البائعين من المنتجات ذات الصلة الموجودة فوق الدخل. إذا كان من المخطط جذب متجر كبير متعدد الأقسام ليكون بمثابة "نقطة ارتكاز" لمركز التسوق ، فمن الجدير حساب ما إذا كانت هناك مساحة كافية للمستأجرين الآخرين الذين يعرضون سلعًا وخدمات ذات صلة وإضافية. تطبق معدلات منخفضة نسبيًا على المستأجر الأساسي.
للتجزئة في سوق العقارات السكنية ، من الممكن استخدام ميزات مثل درجة رضا العملاء عنها الظروف المعيشيةوالقدرة على تحمل تكاليف الحصول على (تحسين) الإسكان.
بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها ومعالجتها بهذه الطريقة ، يتم تجميع المناطق التي يكون فيها الطلب على المساكن الجديدة مساوياً أو أقل أو أعلى من متوسط السوق ، بناءً على افتراض أن المستجيبين يسعون لشراء شقة في نفس المكان أين يعيشون حاليًا.
عند تقييم قدرة الطلب في القطاعات المستهدفة ، وكذلك توزيعها حسب المناطق ، يجب على الشركة أيضًا أن تأخذ في الاعتبار الخصائص المطلقة للمقاطعات: عدد السكان ، الكثافة السكانية ، متوسط مساحة الشقة ، إلخ. هذا سيجعل من الممكن التنبؤ بشكل أكثر دقة بحجم وهيكل الطلب المحتمل في السوق وتحديد آفاق الشركة.
لتقسيم السوق بناءً على خصائص ملاءة العملاء والقدرة على تحمل تكاليف السكن بالنسبة لهم ، من الممكن تطبيق التفضيلات في اختيار أشكال الدفع: على نفقتهم الخاصة ، من خلال المشاركة في البناء المشترك ، بمساعدة المدخرات المخططات في تعاونيات سكنيةوالشراكات ، وكذلك من خلال قروض الرهن العقاري للبناء وشراء المساكن الجاهزة ، إلخ.
2. إدارة الأسعار في سوق العقارات
2.1. تطوير وتنفيذ استراتيجيات التسعير
التسعير الاستراتيجي في إدارة العقارات. في التسعير ، يتم تمييز الأنواع الرئيسية التالية من استراتيجيات التسعير اعتمادًا على نسبة الين المحدد إلى متوسط القيمة السوقية:
1) التسعير المتميز أو "القشط الكريمي" ، والذي يشمل تحديد أسعار عالية للأشياء والخدمات المبتكرة والمرموقة في سوق العقارات ، وإستراتيجية قسط متدرجة (تخفيض ثابت للأسعار) و "مظلة أسعار" ؛
2) التسعير المحايد - اتباع القائد ، مع التركيز على أسعار السوق والمنافسين ، وتمايز المنتجات (العقارات والخدمات) ، واستراتيجية تجزئة السوق والحد الأدنى من الربح الكافي ؛
3) استراتيجيات اختراق السعر أو "السعر المنخفض" - قائد التكلفة ، القيادة الخاسرة.
تتميز استراتيجيات الاختراق بتحديد الأسعار عند مستوى يراه العملاء منخفضًا أو معتدلًا فيما يتعلق بالقيمة الاقتصادية للممتلكات أو الخدمة المقترحة في سوق العقارات. يتم استخدامها لزيادة الحصة السوقية للشركة ومبيعاتها ، مما يؤدي إلى زيادة إجمالي الربح الإجمالي حتى بمعدل ضئيل في سعر الوحدة.
تتميز إستراتيجية التسعير المتميز بتكوين أسعار يتم تضخيمها بالنسبة إلى قيمة البضائع المقدرة من قبل المشتري. يوفر هذا التفاوت ربحًا من المبيعات بالأسعار التي تشتمل على ترميز ممتاز لتلبية احتياجات مجموعة ضيقة من المشترين على أكمل وجه. مع التسعير المحايد ، يكون السعر الذي يقدمه البائع مناسبًا لنسبة "السعر إلى القيمة" المتوقعة في القطاع المستهدف من سوق العقارات.
لا يتم تحديد الاختلافات في استراتيجيات التسعير من خلال قيمة أسعار شيء ما والخدمات في سوق العقارات ، ولكن من خلال تصورهم من قبل العملاء الحاليين والمحتملين بشكل عام مقارنة بعروض المشاركين الآخرين في السوق. على سبيل المثال ، أسعار الإيجار لرئيس الوزراء مساحة المكتبفي السوق الروسية يمكن أن تكون كبيرة من حيث القيمة المطلقة وفي نفس الوقت تكون منخفضة بالنسبة للشركات الأجنبية مقارنة بالمستوى الدولي لتوظيف أماكن عمل مماثلة. لذلك ، فإن تحديد معدلات عالية لهؤلاء العملاء المستهدفين سيكون نتيجة لاستراتيجية اختراق الأسعار ، وليس "قشط كريم".
يجب تقسيم صياغة وتنفيذ سياسة تسعير شاملة وفعالة في سوق العقارات إلى الكتل التالية.
1. وضع مجموعة من استراتيجيات التسعير ، مع مراعاة مرحلة دورة حياة الشيء في سوق العقارات ، وكذلك:
نتيجة البحث وتحليل تفضيلات القطاعات المستهدفة ، وتقييم الرغبة في دفع أكثر (أو أقل) للكائن المقترح ؛
قيم وهياكل التكاليف التي يجب تغطيتها بالسعر المحدد للكائن ؛
بيئة تنافسية - الإجراءات الممكنةالمنافسين من حيث عروض الأسعارفي أسواق العقارات المستهدفة.
2. إدارة أسعار الخدمات والعقارات وفق آليات تحديدها وتكييفها.
يتضمن هذا النهج تحقيق وتطوير ليس فقط مزايا تنافسية على المدى القصير ، ولكن أيضًا على المدى الطويل. من وجهة نظر استراتيجية التسعير ، يتم تحليل صلاحية الأسعار المطبقة من حيث ماهية النتيجة وكيف تتوافق مع الأهداف. شركة إدارة(بائع عقارات). على سبيل المثال ، إذا قام أحد المطورين بتخفيض أسعار كائنات عقاراته من أجل جذب عملاء إضافيين بشكل نشط ، فيمكنه زيادة الإيرادات بمقدار المدى القصير. ومع ذلك ، فإن حرب الأسعار المحتملة الناجمة عن هذا الانخفاض على المدى المتوسط والطويل ستؤدي إلى عدم الربحية إذا كانت تكاليف المطور أعلى من متوسط الصناعة.
تجنب هذه عواقب سلبيةيسمح بتقييم الظروف التنافسية في الأسواق المستهدفة ، وكذلك القيمة الاستهلاكية للعقار. في ظروف المنافسة الكاملة ، عندما لا تتجاوز حصة كل من المشاركين 1-2٪ ، يكون من الأنسب تحديد السعر بناءً على متوسط مستوى السوق. مع المنافسة الاحتكارية ، يمكن أن تزيد الإيجارات من الأرباح إلى أقصى حد في القطاعات التي تم الاستحواذ عليها بالفعل أو تكون أقل من التكلفة خلال فترة الاختراق في منافذ السوق الجديدة.
يتميز سوق العقارات الاحتكارية بأكبر مجموعة من استراتيجيات التسعير التنافسي الممكنة. إذا كانت شركة الإدارة واحدة من الشركات الرائدة ، فيمكن تحديد السعر عند مستوى يضمن أقصى ربح حالي ، مع مراعاة الطلب المتبقي. الشركة التابعة ، بدورها ، في التسعير يجب أن تركز على معدلات القادة مع تعديلهم لجودة الخدمات الفنية والتشغيلية والتشغيلية خصائص المستهلككائن عقاري ، إلخ.
| اسم المعلمة | المعنى |
| موضوع المقال: | التسعير في سوق العقارات |
| قواعد التقييم (فئة مواضيعية) | بيت |
التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين المشاركين في الصفقة الجارية. ومن هنا التسعير في السوق أوراق قيمةأكثر ديناميكية من سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
يتحدد سعر أي عقار ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن أحد العناصر أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات ككل تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب على المرء أن يقسم كل شيء عوامل خارجيةإلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار كائنات مختلفة- الموقع ، نوع المبنى ، حالة الكائن ، ملئه ، المناطق المحيطة. المحاسبة عن النفوذ العوامل المحليةمن الناحية النظرية والتطبيق ، يتم التعبير عن التقييم في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأرضي أرخص بنسبة 15 ٪ من شقة مماثلة في المتوسط ، وشقة مع وجود شرفة أغلى بحوالي 2٪ من نفس الشرفة ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لبعض الوقت.
معرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية ، من الممكن حل مشاكل تقييم الشيء الفردي ، ومعرفة العام. المستوى الحاليأسعار العقارات. في الوقت نفسه ، فإن الأخذ بعين الاعتبار العوامل المحلية لا يجعل من الممكن التنبؤ بتطور السوق ككل ، والتنبؤ بنموه أو انخفاضه. لمواجهة تحديات ديناميكيات السوق ، من الضروري الانتباه إلى العوامل العالمية. هذا أولاً وقبل كل شيء خصائص الاقتصاد الكلي: البيئة السياسية والاقتصادية ، درجة تطور الأعمال والإنتاج فيها هذه المدينة، حجم الصادرات والاستثمارات ، مستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو بنسب متساوية تقريبًا في جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس.
إن تقسيم جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى محلي وعالمي له ميزة أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل رئيسي من خلال المعلمات كائن محدد͵ لكن ضعيف يعتمد على الوقت. فمثلا، منازل من الطوبفي بعض النسب أغلى من نظيره منازل لوحة. كان هذا هو الحال قبل خمس أو عشر سنوات أو أكثر ، من الواضح أن هذا سيكون هو الحال أيضًا في المستقبل. بالإضافة إلى السكن في الضواحي ، على الأرجح ، سيكون أرخص مما هو عليه في المركز ، كما أن السكن بالقرب من المنتزه أغلى من قربه. منطقة صناعية. في التقدير الأول ، يمكننا اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا كان دورهم يخضع لتغييرات ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور امتلاك هاتف في شقة بسبب التطور السريعالاتصال الخلوي ، إذن هذه العمليةيستمر لسنوات ولا يمكن ملاحظة التغييرات الملموسة إلا بعد خمس إلى عشر سنوات.
العوامل العالمية ، على العكس من ذلك ، لها خصائص معاكسة. Οʜᴎ التغيير أسرع بكثير بمرور الوقت ، والاستجابة للتغيرات في المجال الاقتصادي و بيئة سياسية، ومع ذلك ، هي مشتركة لجميع العناصر العقارية. على سبيل المثال ، مع مواتية البيئة الاقتصاديةيصبح أي عقار أكثر تكلفة من حيث النسبة تقريبًا ، بينما خلال الأزمة ، تعاني جميع قطاعات السوق من انخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية ، مع الارتفاع العام في السوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تصحيحات أكثر دقة إلى حد ما.
تشكل الفلسفة الموصوفة أعلاه أساس منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات". من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقية ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):
Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (باي)
في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر خاصية معينة من k ، والتي تتكون من G (t) - المساهمة العوامل العالمية، مشترك لجميع الكائنات ، ᴛ.ᴇ. بغض النظر عن k و pi ، و Lk (pi) هي مساهمة العوامل المحلية للكائن k ، بغض النظر عن الوقت t. قيم pi هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن.
الفائدة العملية من هذا النهج: أولاً ، يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادة ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام نظائرها الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد البيانات الشهر الماضي، الذي يكون حجمه محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في مبنى مكون من 17 طابقًا ، ليس بعيدًا عن محطة المترو ، وليس في الطابق الأرضي ، ففي الوقت الحالي قد لا توجد مثل هذه الشقق على الإطلاق ، أو قد يكون هناك اثنان أو ثلاثة فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط الأسعار لمثل هذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، لأن. لا توجد إحصاءات كافية.
تتيح طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لحقيقة أن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. في الوقت نفسه ، يتطلب نظام التقييم هذا حسابات أولية جادة. لكى يفعل هذه الطريقةمناسب للاستخدام العملي ، من الضروري تنظيم خدمة مجانية لتقييم الشقة باستخدام الآلية الحسابية الموضحة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام التقنية الجديدة واختبارها عمليًا.
النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) المشتركة في سوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ck ومجموعة من التعديلات Lk. تسمى هذه الوظيفة مؤشر التكلفة أو معدل المتر المربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميكيات سوق العقارات ككل ، تمامًا مؤشرات الأسهمعلى عكس أسعار أسهم الشركات الفردية تظهر ارتفاعًا عامًا أو هبوطًا سوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض أو يرتفع في الوقت الحالي ، فإن الأسعار لـ كائنات منفصلةالتغيير بشكل متزامن - في "شعاع" واحد ، ومؤشر التكلفة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذا "الحزمة".
المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة. حساب مباشر متوسط السعريحدث بسبب حساب متوسط قيمة تكلفة العناصر لـ الشهر الحالي(أو أسابيع) ، ثم التالي ، إلخ. نتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط السعر بناءً على قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا ترتبط بأي حال بقاعدة البيانات للفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - منحنى ذو سن المنشار لمتوسط السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. لا يعني "ارتفاع" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني بداية صعود أو هبوط السوق على الإطلاق - ϶ᴛᴏ مجرد ضوضاء إحصائية.
منهجية حساب الوظيفة G (t) ، على العكس من ذلك ، تستخدم قيم Lk المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، والتي بسببها يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من خلال جميع القيم السابقة من هذه الوظيفة. ينتج عن هذا رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. كما أن منحنى التكلفة السلس يجعل من الأسرع ملاحظة الاتجاهات الصعودية أو النزولية الجديدة.
ميزة واضحةالفلسفة الموصوفة هي ضعف اعتماد النتائج على حجم العينة الحالية منذ ذلك الحين يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية ، أولاً وقبل كل شيء ، من خلال البيانات لفترة متعددة السنوات ويتم تعديلها فقط من خلال البيانات الحديثة. معلمة مميزة لعمل المحللين - يفقد حجم العينة معناه ببساطة. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.
الأهمية الحد الأدنىظهور الوظيفة الصحيحة منطقيًا G (t) هو ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، العقارات تبادل السلع.
استضافت في المرجع rf
كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. الوظيفة G (t) ، الشائعة في سوق العقارات بأكمله ، التي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، هي نوع من "القاسم المشترك" ، والذي يسمح لك بمقارنة العقارات بمجالات أخرى من النشاط. على سبيل المثال ، يمكن اعتبار الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة الإسكان - على أنها سعر المتر المربع - وهو نوع من التناظرية لسعر صرف العملات العالمية - الدولار أو اليورو. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ ، الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمةفي خلق جسر بين سوق العقارات وقطاعات الاقتصاد الأخرى.
طريقة التسعير - طريقة لحساب سعر البضائع ، مع مراعاة تكاليف الإنتاج ، متوسط الربحوكذلك مراعاة العرض والطلب.
يمكن التمييز بين المجموعات الثلاث التالية لطرق التسعير:
1) يعتمد التسعير على التكاليف الخاصة على تحديد السعر كنتيجة للتكاليف الأساسية لكل وحدة إنتاج بالإضافة إلى الربح الذي فقدته المؤسسة
طريقة "التكاليف + الربح".
يتم حساب السعر وفقًا للصيغة: P = C x (l + R / 100) ،
حيث ج - التكاليف الحالية المحددة لإنتاج وبيع البضائع ،
ص - الربحية القياسية.
طريقة "الربح المستهدف".
في هذا هناك clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (في ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey and planovoy cebectoimocti obema vypchectop) و ocetysheta
حيث ج - التكاليف الحالية المحددة المرتبطة بإنتاج وبيع السلع ،
ك - استثمارات محددة في رأس المال الثابت والعامل ، والتي تحددها إنتاج وبيع البضائع ،
هـ - معدل العائد على رأس المال الذي يعكس مقدار الربح المرغوب للمنشأة قبل الضرائب.
2) التسعير حسب الطلب المتغيرات icpolzovanii etogo metoda icxodyat من kachectvennogo و kolichectvennogo analiza potpebitelckix xapaktepictik tovapa libo للعملية المتغيرة ekonomicheckogo effekta ، polychaemogo potpebitelem za on Time icpolzovaniya tovapa. العناصر المهمة التي يجب دراستها هنا هي المنفعة (القيمة المتصورة للمنتج) وحساسية المنتج للسعر.
3) التسعير الموجه للمنافسة.
طريقة متوسط أسعار السوق. تفترض الطريقة بيع البضائع "بمتوسط سعر السوق" المحسوب على أساس البيانات التنافسية.
طريقة "السباق على القائد". بهذه الطريقة ، يتم تحديد سعر المنتج على أساس سعر المنافس الرائد ، مع مراعاة الوضع التنافسي في السوق ، وتمايز المنتج وجودته. في جوهرها ، تفترض هذه الطريقة الفشل في تطوير سياسة التسعير الخاصة بها مع التركيز على السعر الرائد.
تحديد السعر على أساس المزادات المفتوحة. تستخدم الطريقة التقديرات الاحتمالية وتفترض التسلسل التالي للحسابات:
حساب التكاليف المرتبطة بتنفيذ العقد ؛
تحليل أساليب التداول المستخدمة من قبل المنافسين المحتملين ؛
تحديد احتمال أن يكون سعر عرض الشركة أقل من السعر الذي يطلبه المنافسون ؛
تحديد قيمة السعر الذي سيجلب للمؤسسة "أقصى ربح متوقع".
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق. أدى تحرير أسعار السلع والخدمات في روسيا إلى انخفاض تأثير الدولة على عملية تنظيم الأسعار وزيادة هائلة في الأسعار. مع مرفوع بشكل مصطنع أسعار عاليةالشركات المصنعة تسدد أي تكاليف الإنتاج، وفي نفس الوقت لا يهتمون بتحسين جودة المنتج. منذ عام 1992 ، تم تقليص نظام التسعير إلى استخدام أسعار السوق المجانية ، والتي يتم تحديد قيمتها من خلال العرض والطلب في سوق السلع. يتم استخدام تنظيم الدولة للأسعار لمجموعة ضيقة من السلع التي تنتجها مؤسسات الدولة الاحتكارية.
التسعير في سوق العقارات - المفهوم والأنواع. تصنيف ومميزات فئة "التسعير في سوق العقارات" 2017 ، 2018.
يتحدد سعر أي عقار ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن أحد العناصر أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات ككل تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
عند تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تتضمن العوامل المحلية أسبابًا معروفة جيدًا للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - هذا هو الموقع ، ونوع المبنى ، وحالة الكائن ، والملء ، والبيئة. يتم التعبير عن حساب تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأرضي أرخص بنسبة 15٪ من شقة مماثلة. في المتوسط ، تكون تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة حوالي 2 ٪ من نفس الشرفة ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لبعض الوقت. بمعرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية ، يمكن حل مشكلة تقييم الشيء الفردي ، مع معرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. ومع ذلك ، فإن أخذ العوامل المحلية بعين الاعتبار لا يجعل من الممكن التنبؤ بتطور السوق ككل ، أو التنبؤ بنموه أو انخفاضه. لحل مشاكل ديناميكيات السوق ، من الضروري الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، أولاً وقبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو بنسب متساوية تقريبًا في جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس. إن تقسيم جميع العوامل المؤثرة في التسعير إلى محلي وعالمي له ميزة أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. لقد مرت خمس ، عشر سنوات ، وأكثر من ذلك ، من الواضح أنها ستكون كذلك في المستقبل. تمامًا مثل السكن في الضواحي ، على الأرجح ، سيكون أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المتنزه أغلى منه بالقرب من المنطقة الصناعية. في التقدير الأول ، يمكننا اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا كان دورهم يخضع لتغييرات ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور امتلاك هاتف في شقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات ويمكن أن تتغير التغييرات الملموسة. يجب ملاحظتها فقط بعد 5-10 سنوات. العوامل العالمية ، على العكس من ذلك ، لها خصائص معاكسة. تتغير بشكل أسرع بمرور الوقت ، وتستجيب للتغيرات في البيئة الاقتصادية والسياسية ، ومع ذلك ، فهي مشتركة في جميع العقارات. على سبيل المثال ، في بيئة اقتصادية مواتية ، تصبح أي عقار أكثر تكلفة بشكل نسبي تقريبًا ، بينما خلال الأزمة ، تعاني جميع قطاعات السوق من انخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية ، مع الارتفاع العام في السوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر - أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تصحيحات أكثر دقة. الفلسفة الموصوفة أعلاه هي أساس منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات" IRN.RU. من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقية ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):
Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (Pi).
في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر كائن عقاري معين من النوع k ، والذي يتكون من G (t) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة لجميع الكائنات ، أي مستقلة عن k و pj ، و LkCpi) - مساهمة العوامل المحلية للكائن k ، والتي لا تعتمد على الوقت t. قيم pj هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن. نحن الآن جاهزون للانتقال إلى الفوائد العملية لهذا النهج. أولاً ، يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادةً ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام نظائرها الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد الشهر الماضي ، والتي يكون حجمها محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في مبنى مكون من 17 طابقًا في حي إزمايلوفو ، ليس بعيدًا عن محطة المترو ، وليس في الطابق الأول ، فقد لا يكون هناك في الوقت الحالي مثل هذا على الإطلاق ، أو قد يكون هناك اثنان أو ثلاثة فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط الأسعار لمثل هذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، بسبب عدم وجود إحصائيات كافية.
تتيح طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لحقيقة أن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. ومع ذلك ، فإن نظام التقييم هذا يتطلب حسابات أولية جادة. من أجل جعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي ، تم التخطيط لتنظيم خدمة مجانية لتقييم الشقة على موقع irn.ru باستخدام الآلية الحسابية الموضحة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام التقنية الجديدة واختبارها عمليًا. النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) المشتركة في سوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ct ومجموعة من التعديلات L. تسمى هذه الوظيفة ، في مصطلحات المركز التحليلي IRN.RU ، مؤشر التكلفة أو المعدل لكل متر مربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميكيات سوق العقارات ككل ، تمامًا كما تظهر مؤشرات الأسهم ، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية ، الارتفاع أو الانخفاض العام لسوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض أو ينمو في الوقت الحالي ، فإن أسعار الأشياء الفردية تتغير بشكل متزامن - في "حزمة *" واحدة ، ومؤشر التكلفة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذا "الحزمة".
المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة. يحدث الحساب المباشر لمتوسط السعر بسبب حساب متوسط قيمة تكلفة العناصر للشهر الحالي (أو الأسبوع) ، ثم التالي ، وما إلى ذلك. ونتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط السعر على أساس في قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا يرتبط بأي شكل من الأشكال بقاعدة البيانات للفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - منحنى ذو سن المنشار لمتوسط السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. "صعود" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني لا يعني بداية صعود أو هبوط السوق - إنه مجرد ضوضاء إحصائية.
منهجية حساب الوظيفة G (t) ، على العكس من ذلك ، تستخدم قيم L المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، ونتيجة لذلك يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من قبل جميع قيم هذه الوظيفة. ينتج عن هذا رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. ومنحنى القيمة السلس هو أسرع طريقة لملاحظة اتجاهات صعودية أو اتجاهات هبوط جديدة.
الميزة الواضحة للفلسفة الموصوفة هي الاعتماد الضعيف للنتائج على حجم العينة الحالية ، حيث يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية بشكل أساسي من خلال البيانات على مدى فترة طويلة ويتم تصحيحها فقط من خلال البيانات الحديثة. معلمة مميزة لعمل المحللين - يفقد حجم العينة معناه ببساطة. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.
النتيجة العملية المهمة لظهور دالة G (t) الصحيحة منطقيًا هي ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، فإن العقارات ليست سلعة. كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. تعتبر الوظيفة G (t) ، الشائعة في سوق العقارات بأكمله ، والتي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، نوعًا من "القاسم المشترك" الذي يسمح لك بمقارنة العقارات بمجالات أخرى من النشاط. على سبيل المثال ، يمكن النظر إلى الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة الإسكان - على أنها معدل متر مربع - نوع من التناظرية لسعر العملة العالمي - الدولار أو اليورو. وبالتالي ، فإن الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات وقطاعات الاقتصاد الأخرى.
حول موضوع "التسعير في سوق العقارات"
مقدمة
من المؤشرات الرئيسية لتطور علاقات السوق الطبيعية في الدولة حالة السوق العقاري ككل و القطاعات الفردية. سوق العقارات هو عنصر أساسي في أي اقتصاد وطنيلأن العقار هو أهم جزء الثروة الوطنيةالتي تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق العقارات ، لا يمكن أن يكون هناك سوق على الإطلاق ، لأن أسواق العمل ورأس المال والسلع والخدمات ، وما إلى ذلك ، يجب أن يكون لها الأماكن اللازمة. أهمية السوق المحليةالعقارات كقطاع من الاقتصاد تؤكده نسبة عاليةفي الناتج القومي الإجمالي ، ارتفاع مستوى الدخل للميزانية من البيع الأولي، وتأجير العقارات الحكومية والبلدية (بما في ذلك الأراضي) ، على مستوى عالٍ من التحصيل للميزانية من الضرائب العقارية والمعاملات معها.
في أي بنية اجتماعية مكانة خاصة في النظام علاقات عامةيشغل العقارات ، التي يرتبط عملها بطريقة أو بأخرى بحياة الناس وأنشطتهم في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم.
السمات المادية الرئيسية للعقار كسلعة هي:
التفرد والأصالة.
الثبات.
مدة الإنشاء والمتانة.
أدناه ، سأفكر في تفاصيل العقارات كصناعة ، بالإضافة إلى تفاصيل العقارات في سانت بطرسبرغ ، وديناميكيات العرض والطلب في هذا السوق ، وسأضع الخطوط العريضة سمات محددةالحالة الاقتصادية والبيئية لكل منطقة من مناطق المدينة ، حيث يمكن للمقيم في هذه المنطقة التعرف على مزايا وعيوب منطقته.
دعونا ندرس كل شيء بالتفصيل عوامل التسعيرالعقارات التي تؤثر بشكل مباشر على قيمتها. سنرى أيضًا ما هي الطرق التي يتم بها تقييم العقارات وعيوبها ومزاياها.
وفي الختام ، سنقوم بتحليل بيانات محددة عن العقارات الأولية والثانوية فيما يتعلق بسانت بطرسبرغ.
1. جوهر السوق العقاري
"سوق العقارات هو مجموعة محددة من الآليات التي يتم من خلالها نقل حقوق الملكية والمصالح ذات الصلة ، وتحديد الأسعار ، وتخصيص المساحة بين مختلف استخدامات الأراضي المتنافسة."
تعريف أكثر اكتمالا لسوق العقارات كمجموعة معقدة من العلاقات المرتبطة بإنشاء كائنات عقارية جديدة وتشغيل كائنات عقارية قائمة. وبالتالي ، فإن العمليات الرئيسية لعمل سوق العقارات هي تطوير (إنشاء) وإدارة (تشغيل) وتداول الحقوق على العقارات.
السوق العقاري الوطني هو مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض من حيث التطور غير المتزامن ، ومستويات الأسعار والمخاطر ، وفعالية الاستثمارات العقارية ، وحالة التشريع ، والاستقرار السياسي والاجتماعي ، إلخ.
يتميز سوق العقارات ، مثل أي نظام ذاتي التنظيم ، بالطلب والعرض والسعر والبنية التحتية. تشمل الوظائف الرئيسية لسوق العقارات ما يلي:
معلومات عن الأسعار والعرض والطلب ؛
الوساطة - إقامة روابط بين المستهلكين والعرض والطلب ؛
حرية تكوين أسعار الأشياء العقارية وحماية حقوق الملكية ؛
إعادة توزيع الاستثمارات في العقارات ؛ ضمان حرية المشروع ؛ حل فعالالبرامج الاجتماعية.
من وجهة نظر ريادة الأعمال والأنشطة التجارية ، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزايا وعيوب.
أرز. 1. مزايا وعيوب سوق العقارات
سوق العقارات جزء لا يتجزأمساحة السوق. وفيه ، كما هو الحال في الأسواق الأخرى ، "تحدد نسبة العرض والطلب السعر ، لكن ارتفاع السعر يحدد نسبة العرض والطلب. إذا زاد الطلب ، يرتفع السعر ؛ ولكن إذا ارتفع السعر ، ينخفض الطلب ، وإذا انخفض السعر ، يرتفع الطلب. علاوة على ذلك ، إذا زاد الطلب ، وبالتالي السعر ، يزداد العرض ، لأن الإنتاج يصبح مربحًا. وبالتالي يحدد السعر العرض والطلب ، ويحدد العرض والطلب السعر ؛ علاوة على ذلك ، يحدد الطلب العرض ، والعرض يحدد الطلب. بالإضافة إلى ذلك ، تميل كل هذه التقلبات إلى التكافؤ. إذا زاد الطلب وارتفع السعر أعلى المستوى العاديثم يزداد العرض ؛ تتجاوز هذه الزيادة بسهولة ما هو ضروري ، ثم ينخفض السعر إلى ما دون المعتاد.
1.1 سوق الإسكان في سان بطرسبرج
حاليًا ، يعيش في سانت بطرسبرغ حوالي 4.8 مليون نسمة ، في حوالي 44 ألف مبنى سكني بمساحة إجماليةما يقرب من 92000 قدم مربع م ، في ما يقرب من 1600000 شقة.
ما يقرب من 20٪ من المساكن في حالة فنية جيدة (اهتراء وتمزق من 0 إلى 20٪) ، 50٪ في حالة فنية مرضية (اهتراء من 21 إلى 40٪) ، 30٪ غير مرض (البلى أكثر من 30٪ ) ، 15 مليون متر مربع. م من المساكن بحاجة إلى إصلاحات كبيرة. يعيش ما يقرب من 25 ٪ من سكان سانت بطرسبرغ في شقق مشتركة.
- سوق المساحات المكتبية.
- سوق الفضاء التجاري.
- سوق الإسكان والتي تمثلها الأقسام التالية:
أساسي: - مباني متعددة الشقق قيد الإنشاء في الأحياء الصغيرة ؛
- مباني متعددة الشقق أعيد بناؤها في وسط المدينة ؛
- منازل شبه منفصلة لعائلة واحدة قيد الإنشاء ؛
ثانوي:
شراء وبيع - شقق في المركز ؛
- شقق في الاحياء.
الإيجار - شقق عادية
- شقق فاخرة
- غرف.
بسبب عدم وجود مناطق هندسية ذات بنية تحتية للخدمة متطورة إلى حد ما ، منخفضة قوة شرائيةالسكان ، وعدم تطوير سوق الأراضي ، وسوق المنازل الخاصة عمليا غير موجود. Antediluvian حلول معماريةالمباني التي بنيت خلال السنوات الخمس الماضية للغاية سيولة منخفضةوسعر تنفيذ مثل هذه المباني دليل على ذلك.
أحياء المدينة.
من العوامل الرئيسية التي تؤثر على سعر العقارات موقعك.هناك 13 منطقة في سانت بطرسبرغ ، والتي تختلف في المكانة ، والبيئة ، والمناظر الطبيعية ، والصناعة ، ومستوى الضوضاء ، وخصائص المساكن ، والعمر ، وما إلى ذلك للحصول على وصف مفصل لكل منطقة ، انظر الملحق 1
وفقًا للخصائص الاقتصادية والبيئية ، وتأثير العرض والطلب ، سنقوم بترتيب المناطق من أكثر المناطق شهرة:
وسط
أميرالتيسكي
فاسيليوستروفسكي
موسكو
شاطئ البحر
بتروغرادسكي
كالينينسكي
فيبورغسكي
Frunzensky
كراسنوجفارديسكي
نيفسكي
كراسنوسيلسكي
كيروفسكي
المسافة من محطات المترو.
بمسافة تزيد عن 3 محطات نقل ، يمكن أن يكون تخفيض السعر 10-15٪
يمكنك رؤية أمثلة محددة حسب المنطقة مع وصف في الملحق رقم 1.
2. طرق التسعير
التثمين العقاري وتعريفه القيمة السوقيةحيث أن السعر السائد لهذا النوع من العقارات ، هو عمل معقد يقوم به أشخاص مدربون تدريباً مهنياً حصلوا على ترخيص من الدولة لهذا النوع من النشاط.
يتم إجراء التقييم من خلال العديد من الطرق ، ويجب تنسيق نتائجها مع بعضها البعض. تلقي "إجراء التنسيق" طرق مختلفةلا يتم اختزال النتائج في حساب المتوسط الحسابي ، ولكنها تتطلب موازنة أهمية كل نهج حالة محددةوأغراض التقييم ونوع العقار والظروف الأخرى.
ضع في اعتبارك بعضًا منها: نسبيًا ومربحًا ومكلفًا.
2.1 طريقة المقارنة
المبادئ الرئيسية التي تقوم عليها هذه الطريقة هي: العرض والطلب والاعتماد والتناسب والاستبدال. من خلال تعداد مزاياها يمكن تمييز: البساطة والوضوح ، لأنها تستند إلى مقارنات واضحة ؛ يسمح بالتعديلات على أسس مختلفة ؛ يعطي تقديرات صحيحة إحصائيًا.
النهج المقارن للتقييم هو مجموعة من طرق التقييم القائمة على مقارنة كائن عقاري مع نظائره ، والتي توجد بشأنها معلومات عن أسعار المعاملات معهم.
شروط التطبيق النهج المقارنللتثمين العقاري:
1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط إجراء المعاملات.
3. العوامل التي تؤثر على قيمة نظائرها للممتلكات التي يجري تقييمها يجب أن تكون قابلة للمقارنة.
بدائل.
الرصيد؛
العرض والطلب.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس المقطع ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا الجزء:
فترة المعرض. فترة العرض - الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق ؛
استقلالية موضوعات الصفقة. الاستقلال يعني أن المعاملات ليست كذلك سعر السوقإذا كان البائع والمشتري:
هم في علاقة؛
· ممثلين عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛
لديهم ترابط ومصالح متبادلة مختلفة ؛
تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛
· يشتغلون ببيع عقارات المتوفين ، وما إلى ذلك ؛
دوافع الاستثمار ، والتي يتم تحديدها من خلال:
· دوافع مماثلة للمستثمرين.
استخدام مماثل أفضل والأكثر كفاءة للأشياء ؛
درجة تدهور المبنى.
