دورة العمل على الانضباط
حول موضوع "التسعير في سوق العقارات"
مقدمة
إحدى المؤشرات الرئيسية للتنمية في بلد العلاقات التطبيع هي حالة سوق العقارات ككل قطاعات الاستوديو. يعد سوق العقارات مكونا كبيرا في الاقتصاد الوطني، بالنسبة للممتلكات هو الجزء الأكثر أهمية في العمل الوطني، الذي يمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون قوانين السوق، لا يمكن أن يكون هناك سوق بشكل عام، لأن أسواق العمل، رأس المال، منتجات الخدمة، وما إلى ذلك لتنفيذ الأنشطة القانونية يجب أن يكون للمغامرات اللازمة. تؤكد أهمية سوق العقارات المحلية كقطاعات من الاقتصاد من خلال حصةها عالية في المنتج الوطني العماني، الدخل الرفيع المستوى للميزانية من عملية البيع الأولية، وتأجير عقارات حكومية البلدية (بما في ذلك الأرض) ارتفاع مستويات الضرائب في ميزانية الضرائب والمعاملات العقارية معها.
مع وجود أي جهاز عام، تحتل مكان خاص في العلاقات العامة للنظام عقارات وحياة وأنشطة الأشخاص في جميع sipherachbusiness والإدارة والتنظيم مرتبطة بأداء العلاقة العامة.
العلامات البدنية الرئيسية للعقارات حسب تطبيقها:
التفرد والتفرد؛
قرطنة؛
مدة الإبداع والمتانة.
وسوف تنظر التالية في خصوصية العقارات كفرع، وهي أيضا تفاصيل العقارات في سان بطرسبرج، وديناميات العرض والطلب في هذا السوق، توضح ميزات الدقة للحالة الاقتصادية والإيكولوجية لكل مدينة من المدينة ، لأن أحد المقيم في هذا المجال يمكن أن تعرفه بمزايا التجارة الخارجية في المنطقة.
تفاصيل جميع العوامل العقارية التسعير تتأثر مباشرة بتكلفةها. سنرى أيضا ما هي طرق التقييم العقاري، أوجه القصور ومزاياها.
IV ID نحن نحلل بيانات محددة عن المساعدة الابتدائية والثانوية فيما يتعلق بسانت بطرسبرغ.
1. جوهر سوق العقارات
"سوق العقارات هو مجموعة معينة من الآليات التي يتم من خلالها نقل الحقوق في الممتلكات وترتبط التعشيد، يتم إنشاء الأسعار والمسافة بين مختلف خيارات استخدام الأراضي المعين."
إن تحديد سوق العقارات في Ascomplexes المرتبط بإنشاء جديد واستغلال منشآت العقارات المبتدئين سيكون أكثر اكتمالا. وبالتالي، فإن العمليات المعالجة الرئيسية لسوق العقارات هي التطوير (الإنشاء)، الإدارة (العملية) ومنعوبة حقوق العقارات.
سوق العقارات الوطنية بديلا عن الأسواق الإقليمية والمحلية، مختلفة بشكل ملحوظ عن تطوير التنمية غير المتزامنة ومستويات الأسعار والمخاطر، فعالية الاستثمار العقاري، حالة التشريعات، السياسية والاجتماعية، إلخ.
يتميز سوق العقارات، مثل أي نظام تنظيم ذاتي، حسب العرض، الاقتراح والسعر والبنية التحتية. تشمل أساسيات سوق العقارات ما يلي:
§ أسعار المعلومات والطلب والاقتراحات؛
§ الوساطة - إنشاء اتصالات بين المستهلكين والطلب والاقتراح؛
§ تشكيل مجاني لأسعار الكائنات العقارية وحماية حقوق الملكية؛
§ إعادة توزيع الاستثمارات في الأجسام العقارية؛ توفير حرية ريادة الأعمال؛ حل البرامج الاجتماعية الفعالة.
من وجهة نظر ريادة الأعمال والتسويق، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزاياها الخاصة للتشكيل.
تين. 1. موضوعات وعيوب سوق العقارات
سوق العقارات جزء لا يتجزأ من مجتمع السوق. على ذلك، كما هو الحال في الأسواق الأخرى، يتم تحديد نسبة العرض والطلب حسب السعر، ولكن ارتفاع السعر يحدد نسبة العرض والطلب. الطلب المستخدم، يزيد السعر؛ ولكن إذا كان الزيادات في الأسعار، يسقط الطلب، وإذا يقع السعر، ثم يزيد الطلب. علاوة على ذلك، إذا كان الطلب يتزايد، ولكن نظرا لأن الزيادات في الأسعار، فإن الاقتراح يزداد، لأن الإنتاج يصبح مربحا. في الطريق، يحدد السعر الطلب وتزويد السعر والطلب وتوريده؛ علاوة على ذلك، يحدد الطلب الاقتراح، ويتم تحديد الاقتراح. بالإضافة إلى ذلك، تميل كل هذه التذبذبات إلى محاذاة. إذا كان السعر في وارتفع السعر فوق المستوى الطبيعي، ثم يزيد من ذلك؛ تنقل هذه الزيادة بسهولة حدود المطلوبة، ثم السعر أقل من القاعدة ".
1.1 سوق الإسكان سانت بطرسبرغ
في وقت ما في سان بطرسبرغ، يعيش حوالي 4.8 مليون نسمة في سانت بطرسبرغ، في ما يقرب من 44 ألف مبنى عزيزي بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 92000 ألف متر مربع. م.، في حوالي 1600 000 شقة.
إنها حالة تقنية جيدة (ارتداء من 0 إلى 20٪) حوالي 20٪ من الإسكان، في مرضية (ارتداء من 21 إلى 40٪) - 50٪، غير مرضية (بنسبة 30٪) - 30٪، 15 مليون متر مربع وبعد تحتاج المؤسسة السكنية إلى إصلاحات كبيرة. أول 25٪ من سكان سانت بطرسبرغ يعيشون في الشقق المشتركة.
ü سوق المشاريع الاستثمارية والمباني المنفصلة.ü مباني ماريه.
ü مطعم مطعم.
ü سوق الإنتاج والمستودعات.ü ماريجيلا يمثلها القطاعات التالية:
الابتدائي: - المباني السكنية في Microdistrict؛
- المباني إعادة الكتابة في الغرفة في وسط المدينة؛
- المنازل العائلية المحظورة؛
ثانوي:
شراء شقق للبيع في المركز؛
- شقة مع Microdistricts.
تأجير - شقق عادية
- مساعد الراحة
- غرف.
المرتبطة بنقص الأراضي المستعدة من الناحية الهندسية ذات البنية التحتية الإنمائية أكثر، وقوة شراء منخفضة للسكان، وسوق الأراضي المتخلفة، وسوق المنازل الخاصة غير موجودة عمليا. الحلول المعمارية الواجب المبنية على مدى السنوات الخمس الماضية، منخفضة للغاية السيولة وسعر المباني هذه، دليل على مثل هذه الشهادة.
مناطق المدينة.
أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على سعر العقارات - موقع. SNCT-PETERSBURG 13 مقاطعة تختلف في مكانة، البيئة، المناظر الطبيعية، الصناعة، مستوى الضوضاء، ميزة مخزون الإسكان، العمر، إلخ. ميزات مفصلة لكل منطقة، انظر الملحق 1
وفقا للخصائص الاقتصادية والبيئية، فإن تأثير العرض والطلب سيكون تصنيف من المناطق من المرموقة:
v central.
v admiraltyysky
v vasileostrovsky.
الخامس موسكو
الخامس Primorsky.
v petrogradsky.
v kalininsky.
v vyborgsky.
v frunzensky.
v krasnogvardeysky.
v nevsky.
v krasnoselsky.
v kirovsky.
المسافة من محطات المترو.
مع وجود أكثر من 3 توقف عن طريق النقل، فإن الانخفاض هو قيمة لتعويض 10-15٪
أمثلة محددة في المناطق التي يمكن أن توفرها في الملحق رقم 1.
2. طرق التسعير
يعد تقييم العقارات، تقدير قيمة السوق السوقية كأفضل خاص بهذا النوع من الأسعار العقارية، حالة صعبة، والتي تدربها الأشخاص الذين تلقوا أشخاصا تلقوا مؤقتا في هذا النوع من النشاط.
يتم التقييم من قبل العديد من الطرق التي يجب تنسيق نتائجها مع بعضها البعض. لا يقلل "إجراء التنسيق" من قبل أساليب مختلفة من حساب متوسط \u200b\u200bالمقعد، ويتطلب وزنه أهمية كل نهج في الوضع القوي، وأهداف التقييم، ونوع الممتلكات وغيرها من الظروف.
النظر في بعض منهم: الاستدثال النسباعي المربح.
2.1 طريقة مقارنة
المبادئ الرئيسية الأساسية etogiomethod هي: العرض والتوزيع، الاعتماد، التناسب هو الإخطار. من قائمة مزاياه، يمكنك تخصيص: بساطة الرؤية T. K. بناء على مقارنات واضحة؛ يعترف التعديل حسب الميزات المميزة؛ يعطي التقييمات المثيرة للإحصاء.
تعد القدرة النسبية على التقييم مجموعة من أساليب تقييم القيمة بناء على كائن عقاري مكافئ مع نظائرها فيما يتعلق بالمعلومات المتاحة للمعاملات معها.
شروط نهج مقارن للتقييم العقاري:
1. يجب أن يكون الكائن فريدا.
2. معلومات إلهية أن تكون شاملة، بما في ذلك شروط إجراء المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على تكلفة نظائرها المقارنة في العقارات المقدرة قابلة للمقارنة.
يستند النهج المقارن إلى المبادئ:
استبدال؛
· توازن؛
مقترحات مشارك.
يجب أن تتعلق الكائنات القابلة للمقارنة بجزء واحد والمعاملة معها مطلقة لهذا القطاع:
· تعرض. مصطلح التعرض هو الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق؛
· Independendensubjects من المعاملة. الاستقلال يعني أن المعاملات قد انتهت في سعر السوق إذا كان البائع والمشتري:
· العلاقات ذات الصلة؛
· ممثلون عن عقد وشركة فرعية مستقلة؛
مضيف الترابط والاستمتاع؛
يتم استخراجها بالأشياء أو التعهد المثقلة أو التزامات أخرى؛
تقديم الأجسام العقارية للأشخاص الميت، إلخ؛
· الإيجاد، الذي يتم تحديده من قبل:
مستثمرين مماثل
· على غرار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأشياء؛
درجة البناء.
المعايير الرئيسية لاختيار المرافق التناظرية عند تقييم العقارات:
1. موثوقية العقارات.
التعديل على حقوق الملكية هو خيوط بين السوق والإيجار التعاقدي، حيث يتم تحديد التأثير الكامل في إيجار السوق وزيادة بأسعار معقولة.
2. ملاحظة المعاملة.
مع الشروط غير التقليدية لتمويل المعاملة، التحليل اللازم، نتيجة لذلك يتم التعديل.
3. بيع الشروط ووقت المبيعات.
4. الموقع.
5. التصوير البدني.
لكن إحدى العيوب الرئيسية، التي تعد حجم معلومات موثوقة، والتي يمكن الحصول عليها فقط أسواق العقارات الشاملة، ومع الوقت الذي تم الحصول عليه هو الدمار ودقة الانخفاضات في التقييم؛ كما أنه لا يأخذ في الاعتبار التوقعات.
2.2 طريقة التقييم المربحة
تستند طريقة التقييم هذه إلى إعادة الاتصال بالملاحظات، كلما ارتفع الدخل الذي يتمتع به القمع، كلما كان ذلك أكثر تكلفة يستحق كل هذا العناء.
تقيم قيمة الإيرادات تكلفة العقارات في الوقت الحالي مثل التدفقات النقدية الحالية للتكلفة الحالية، I.E. يعكس:
· جودة عدد الدخل الذي يمكن أن يحقق كائن العقار في الحياة الزمنية؛
· مخاطر مميزة لكل من الكائن الذي يجري قياسه والمنطقة.
يتم استخدام قيمة الدخل في تحديد:
· الاستثمار، لأن المستثمر المحتمل لن يدفع مبلغا كبيرا للكائن من القيمة الحالية للدخل في المستقبل من هذا الكائن؛
السوق والتردد.
2.3 طرق التكلفة
نهج التكلفة هو مجموعة من أساليب التقييم بناء على تكاليف التكاليف اللازمة لاستعادة أو استبدال الموضوع النهائي مع الأخذ في الاعتبار التآكل المتراكم. يعتمد على الافتراض، لن تدفع السيارة لكائن النهائي أكثر من إنشاء أداة مساعدة Officealogical. خاصية نهج التكلفة:
تعزيز الكائنات الجديدة هو نهج التكلفة هو الأكثر موثوقية. هذا الدخول مناسب أو ممكن فقط في الحالات التالية:
التحليلات الفنية والاقتصادية لقيمة البناء الجديد؛
· أهمية تحديث الكائن الحالي؛
· تقييمات الأغراض الخاصة؛
· اختصاصات الأشياء في قطاعي السوق "السلبي"؛
· تحليل استخدام الأرض؛
حل كائن التأمين؛
· فرض الضرائب على الضرائب؛
· عند تنسيق كائن العقارات التي تم الحصول عليها بواسطة طرق أخرى.
عيوب نهج التكلفة:
1. الاستهلاك يعادل دائما القيمة السوقية.
2. محاولة نتيجة تقييس أكثر دقة مصحوبة بزيادة سريعة في التكاليف.
3. الحمولة في الاستحواذ على الهدف المقدر للعقارات، وتكاليف التقدم المحرز في أولوية نفس الكائن، حيث يتم خصم التآكل المتراكم في عملية تقييم مستوى البناء.
4. مشكلة تكلفة الاستيلاء للمباني القديمة.
5. تعقيد تحديد الأنباف المتراكمة للمباني والهياكل القديمة.
6. فرق الأرض من الهياكل.
7. المشاكل من مؤامرات الأراضي في روسيا.
مثل، نتيجة لاستخدام ثلاث نهج لتقييم الموافقة العقارية على النتائج التي تم الحصول عليها، يتم الحصول على تكلفة الكائن المقدر، والتي سيتم تقديمها في تقرير التقييم.
يجب أن تكون قيمة الإخراج من التكلفة مصحوبة بفاة الافتراضات والحد من الظروف الناجمة عن اكتمال وموثوقية المعلومات المستخدمة.
3. عوامل التسعير والتسعير
معلق مع خصوصيات موضوع التداول في سوق العقارات، السوق نفسه مجموعة كاملة من الميزات، وقبل كل شيء، ذلك التواصل الفرديةوبعد خبراء السوق تخصيص فئات معينة من وسائل الإعلام، وفقا لسعرها وخصائص عالية الجودة. ومع ذلك، يمكن استدعاء مثل هذا التصنيف الشرطي، لأنه من الصعب العثور على مباني كافية، أو قطع الأرض، مماثلة لبعضها البعض في الأساسي مميزات.
التسعير العقاري في كثير من الأحيان، يعتمد بشكل مباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. بالإضافة إلى ذلك، يتميز السوق بوفرة من مخاطر البائعين والمشترين والمستأجرين. التوصيل في معظم الأحيان أصحاب العقارات ليس من السهل بيع أو تسليم الممتلكات الخاصة بهم (باستثناء قطاعات السوق، حيث يعاني الطلب بشكل كبير من الجملة)، سوق العقارات غير سائلة.
بالإضافة إلى ما تقدم، هناك مشكلة أخرى. غالبا ما يكتشف الخبراء الوضع الحقيقي في السوق بسبب حقيقة أنه من الصعب الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات، على النقيض من ذلك، من سوق الأوراق المالية، حيث يتوفر في أي وقت. أداة التحليل الرئيسية هنا هي تقسيم معين للسوق في العديد من القطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الكائنات أو الجودة أو الغرض منه أو حتى سلامة كاملة من العلامات.
العقارات هي المنتج الأكثر دواما، كقاعدة عامة، بتكلفة أعلى بكثير من السلع الأخرى. الأرض الموجودة على سرانج من الأبدية والمباني والهياكل تخدم عشرات السنوات، ويتم إنشاء الشركات من قبل فترة غير محددة. القيمة السوقية للعقارات هي الأكثر احتمالا بيعها - شراء في سوق تنافسي. يتم تحديد سعر العقارات، كأي منتج، من خلال نسبة العرض والطلب.
يعتمد اقتراح العقارات، بسبب الدورات الطويلة من اقتراح الخلق، ضعيفا من السعر، وفي الفترة القصيرة تقريبا لا يعتمد ذلك. لذلك، يتم تحديد سعر العقارات في المدى القصير من قبل الابتدائي، الطلب. هذا يمكن أن ينظر إليه خاصة عند تحديد أسعار الأرض.
ماذا يعتمد الطلب على؟ هناك العديد من العوامل المؤثرة، والجمعات ليست هي نفسها لمجموعة متنوعة من العقارات، على الرغم من وجود شحميات. بالنسبة للقش، سوف نتوقف عند سوق الإسكان، حيث يتم كومشانغ خدمة تقديم شخص في الإسكان.
في اقتصاد السوق، يتم التسعير في التجارة الخارجية، وكذلك في السوق المحلية، تحت تأثير وضع السوق التنافسي.
يحدث تشكيل سوق العقارات تحت تأثير الخارجيين والاتصالات الداخلية. تخصيص ما يلي مجموعة العوامل الخارجية:
آثار الاقتصاد الكلي؛
آثار الاقتصاد الجزئي؛
الناقل الاجتماعي في المنطقة.
تقوم أجهزة إنشفاء الاقتصاد الكلي بتمييز الظروف الاقتصادية في البلاد. ل عوامل الاقتصاد الكلي تشمل ذلك:
الناتج المحلي الإجمالي (GDP)؛
معدل التضخم؛
معدلات العودة على الأدوات المالية؛
المال على أيدي السكان؛
دخل السكان؛
معدل عمل السكان في سن العمل؛
الوضع التجاري
أسعار مفهرسة للسلع والخدمات.
شروط سوق التوازن والاقتصاد المستقر يتكون معدل النمو السريع للسعر من مجموع معدل نمو التضخم في العملة الوطنية لنمو IPP (عادة حوالي 1-3٪).
يعتمد اقتصاد الدولة بقوة على تصدير مجمع البقالة النيتي. واحد في المئة من السكان الذين يشاركون في صناعة النفط يجلب الجزء الرابع من الناتج القومي الإجمالي. وبالتالي، فإن المستوى الحالي لأسعار النفط العالمية يصبح عوامل أسماء معينة، مما يسهم في النمو الاقتصادي في سوق العقارات في سوق العقارات.
أسماء ميزات سوق العقارات في روسيا هي ثنائيتها اثنين. يؤدي سعر سعر كائن العقارات إلى العملة الأمريكية إلى تكوين سعر السعر من التغييرات في معدل الدولار، وقوتها الشرائية لاعتمادها وبعد
المعرفة في التقييم العقاري لها عوامل الاقتصاد الكلي. إذا كانت النفايات لعوامل الاقتصاد الكلي مستقرة نسبيا، فيتم تحديد حالة السوق من خلال عوامل الاقتصاد الجزئي.
آثار الاقتصاد الجزئيوصف الوضع الاقتصادي في منطقة منفصلة. من بينها تتميز بالزجاعة التالية:
الوضع الاقتصادي العام في المنطقة؛
وتيرة تطوير المنطقة؛
تنويع توظيف السكان القابل للتطبيق؛
تدفق الاستثمار.
يقام النمو الاقتصادي في سانت بطرسبرغ على مستوى المستويات الروسية.
تتميز الناقل الاجتماعي في المنطقة بالعوامل التالية:
نسبة السكان في سن العمل في مجموع السكان؛
تدفقات الهجرة.
الوضع الديموغرافي
معدل البطالة في المنطقة.
توضح سانت بطرسبرغ زيادة إيجابية في عدد السكان. يقع التوظيف على مستوى منخفض نسبيا من المستهلكين المسجلين.
العوامل العقارية الفكانسة تشمل:
العوامل المؤسسية؛
سوق الديناميكية (الجمود)؛
الديناميات ونسبة العرض والإمدادات؛
نسبة أسعار السوق الابتدائية والثانوية؛
أمن المعلومات والانفتاح في السوق.
العوامل المؤسسيةتؤثر في سوق العقارات على ما يلي:
تنظيم الدولة؛
اللائحة الضريبية المتعلقة بالمعاملات العقارية.
الإملاء الحكومي هو نشر الأعمال التنظيمية لأغضاب سوق العقارات. واحدة من الأمثلة المشرقة للأعمال العاطسة الغامضة بشأن أداء سوق العقارات هي FIR-FZ من الاتحاد الروسي في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "التعليم في مجال بناء البيوت الساحلية"، التي دخلت في قوة Waprele 2005. من ناحية، فإنه يحمي حقوق المساهمين، من ناحية أخرى - أصحاب المصلحة في إطار جامد للغاية، لا يستطيعون ذلك. على النحو التالي، لوحظ انخفاض فترة إنتاج آليات الالتفافية، وقد لوحظ انخفاض في السوق الأولية. بشكل عام، يعتمد اعتماد قانون المساهمين حوالي 20٪ في زيادة الأسعار المتزايدة في سعر السوق الداخلي في عام 2005.
يمكن للأفعال الحقيقية الإقليمية أيضا أن تأخذ اللوائح الفردية التي تحد من المعاملات العقارية على المستوى الإقليمي.
الجبال يختلف في الجمود. هذا يرجع إلى تعرض الوقت المتوسط \u200b\u200bحوالي شهرين أو ثلاثة أشهر. في هذا الصدد، تتلقى اتجاهات العقارات Narynka انعكاسها في التغيير في متوسط \u200b\u200bالسعر ليس في وقت سابق من شهرين.
يتم تحديد ديناميات الطلب في سوق العقارات من قبل العوامل التالية:
الملاءة السكانية؛
التغيير في الأذواق وتفضيلات السكان.
يتميز سوق العقارات بحضور الفص الأكبر من الطلب الكامن (المخفي). أظهرت الدراسات التي أجريت في إطار أحد مشاريع البنك المختصر أننا سيتعين علينا تغيير ظروف معيشتهم، وسوف ترغب 77٪ من المجيبين. يرتبط هذا بمنخفض الأمن الإسكان ومؤشرات كبيرة للتأثير في السوق الثانوية. على الرغم من أنه وفقا للمعايير، فمن الضروري إجراء إصلاح شاغر كل 10-15 عاما، في الواقع، لم يتم إجراء الإصلاح لأكثر من 30 عاما في "المؤخرات" الحالية و "Khrushchev".
الاكتاذ، مما يؤدي إلى زيادة الطلب، هو التغيير في الأفكار حول الإسكان المريح: التلال الضيقة، النوافذ الصغيرة، السقوف المنخفضة، لا مربعات المرآب - يتم نقل جميع هذه العلامات إلى السكن في حالة مدروسة في فئة عفا عليها الزمن الأخلاقي.
لذلك، حتى وقت قريب، كان العامل الرئيسي في تحفيز الملاءة الرهن العقاري. على سبيل المثال، في الربع الأول من عام 2006، ارتفعت حصة المعاملات باستخدام الرهن العقاري بنسبة 2 مرات فيما يتعلق بعام 2005.
يتم تحديد مستوى الصوت في السوق:
وجود احتياطي لكائنات العقارات؛
كميات بناء جديدة.
السائق الحالي بين العرض والطلب في السوق هو السبب الرئيسي ل Rostation في سوق العقارات.
يتم تقسيم المعلمات ضبط سعر الشقة الفردية فيما يتعلق بمتوسط \u200b\u200bالمستويات إلى 3 فئات:
ثابت؛
ثابت بشرط
متغيرات صالحة.
الشقق الدائمة تعكس الخصائص التي تنتمي إلى المنزل ككل. هذه هي المعلمات الخاصة ب:
تيتش.
تتضمن المجموعة الغريبة عوامل، كقاعدة عامة، لا يمكن تغييرها من قبل المالكين. يشمل:
المساحة الكلية؛
تخطيط؛
ارتفاع السقف؛
مواد الجدار
إضاءة الضوء الطبيعي.
توجيه الشقة؛
شرفات، غيغياس؛
وجود مصعد.
بيئة خارجية.
تتضمن مجموعة ذوي الياقات البيضاء معلمات متغيرة مشروطة مرتبطة بترتيب المساكن:
حالة الأرضيات، السقف، الجدران؛
النوافذ والأبواب؛
التواصل الهندسي
توافر الهاتف.
يتم وضع مجموعة المجموعة من قبل شقة، وتحديد فئة، فهي تنتمي (النخبة أو الطبقة التجارية أو الطبقة الاقتصادية). تؤثر خصائص معلمات المجموعة الثانية بشكل لا لبس فيه على تكوين السعر - زيادة أو نقصان. يتعلق الأمر بمعايير المجموعة الثالثة، يتم تحديد آثارها من خلال الخصائص الأولية للفريقين الأولين. لذا فإن الإصلاح القياسي لشقة النخبة يزيد من تكلفته، يحدث تأثير مماثل في وضع الإصلاح الأوروبي لمنزل مقدمة.
تأثير المبنى السكني هو تقريبا أحد المعايين الرئيسيين للفنانين الرئيسيين.
ينطبق التالي ما يلي تصنيف المباني السكنية:
مشروع خاص؛
تحسين التخطيط؛
ستالينكا؛
Khrushchev؛
brezhnevka.
خماسي الاضلاع؛
مكتمل الطول؛
مالوسيما.
Parametromer التالي، الذي يحدد تكلفة الشقة، هو المواد التي تم تجهيزها المنزل. وفقا لهذه الميزة التصنيفات تخصص في المنزل:
خشبي؛
كتلة (مونجة)،
لوجة؛
قالب طوب.
على الرغم من التطوير النشط لأشكال جديدة من كتلة وبناء المنزل، فإن الطوب يبقى الأكثر مرموع.
تسمى العوامل التي تخفض سعر الشقة يدخل الموقع في الأرضيات القصوى. في متوسط \u200b\u200bالربع. م. الشقق على الطوابق القاسية تكلف 5٪ أقل مما كانت عليه في الأراضي الوسطى الشقة.
بما في ذلك أنه يمكن أن يقال إن أسواق العقارات غير السكنية والسكنية لها اكتاسيات. واحدة من الأكثر أهمية هو انخفاض حجم العرض. لهذه المشكلة، من الضروري تحفيز بناء كائنات جديدة. الوضع عند زيادة وضع معهد المذيبات المطل على المذيبات يؤدي إلى زيادة الفجوة بين الطلب والعرض، ونتيجة لذلك، الدور الجديد للسعر.
المراجعة قيمة من قبل سوق العقارات السكنية لسانت بطرسبرغ في مجالات المدينة اعتبارا من 12 ديسمبر 2009
في أكتوبر 2009، في قطاع المباني الجديدة، كان يتقلب كثيرا. بنسبة 3.7٪، ارتفعت منطقة فاسيلوستروفسكي في السعر، 1.1٪ - كيروفسكي. انخفضت Kalininsky، Primorsky، vsevolozhskiyoniy، بنحو 1.5٪.
تكون المناطق الأكثر تكلفة في المدينة باستمرار في Treogradsky ووسط و Vasileostrovsky. أرخص Krasnoselsky، Pushkinsky، مناطق Vsevolozhsky.
بالنسبة للأسبوع، بحلول 13 أكتوبر 2009، تم نقل أسعار القوانين الثانوية أيضا في متعدد الاتجاهات. بنسبة 1.6-1.7٪، فيبورغ، ارتفعت مناطق كرونستادسكي في السعر، زادت تكلفة إقليم كراسنوسلسكي من حيث 1٪، باستثناء المركز المركزي، الذي انخفض بنسبة 0.8٪. أيضا سقطت قليلا من كولبنسكي، منتجع، كيروف منطقة.
السوق الرئيسي
يصرف:
BSN 06.10.09.
BSN 13.10.09.
ارتفع في الأسبوع: زيادة الأسعار في الشهر Admiraltei Vasileostrovsky 87456،91 87423.01
فيسبورج 64719،16 67117،18.
Kalininsky 73650،23،72494،39.
كيروفسكي 76655،7 77529،52.
Krasnogvardeysky 66380،46 66380،46.
Krasnoselsky 62394،3 63172.25.
موسكو 75307،33 74818،77.
NEVSKY 70186،81 70072.63.
Petrogradsky 95780.2 95780.2.
Primorsky 70612.3 69611،52.
Frunzensky 78338،78 78338،78.
المركزية 111607،78 111607،78.
vsevolozhsky 51063.96 50473،17.
منتجع 66924،91 66924،91.
Petrodvortsovsky 68231،9 68231.9.
Pushkinsky 59879،04 59060،49.
57434،53 47434،53.
وفقا لمؤشرات الرسم البياني أعلاه، فإنه ينظر إليه: لوحظت أسعار أعلى مستوى في المركزي، بتروغرادسكومي فازيلوستروفسكي منطقة.
ومن أكثر البقايا التي يمكن الوصول إليها: pushkinsky، vsevolozhskiyone والمنطقة.
في سوق الإسكان الثانوي، فإن الوضع مع القادة الإقليميين ليس ضروريا. تنتمي بطولة النخيل إلى وسط وبتروجرادسكي ومقاطعة فاسيلوستروفسكي وأمام الأدميرالية وموسكو. أرخص المناطق هي Vsevolozhsky، Kolpinsky و Kronstadsky، بالإضافة إلى ثانوي في المنطقة.
مقاطعة السوق الثانوية: BSN 06.10.09 BSN 13.10.09 وردة في الأسبوع: زيادة الأسعار في الشهر Admiralteysky 88247.62 88877،88 0.7٪ -0.9٪ VasileoStrovsky 90004.88 90580.95 0.6٪ -0 8٪ Vyborg 75573،26 76870.02 1.7٪ -0.6٪ Kalininsky 76988،66 77305.36 0.4٪ -5.8٪ Kirovsky 74569،59 74218.10.5٪ -16٪ Krasnogvardeisky 76294،78 76582.73 0.4٪ -2.3٪ Krasnoselsky 67962.91 68544،16 0.9٪ -1.8٪ موسكو 86699.28 86429.26 -0.3٪ 0.0٪ NEVSKY 75989 ، 36 75930،78 -0.1٪ -2.4٪ بتروغرادسكي 88958،62 89828.75 1.0٪ -0.5٪ Primorsky 77878.05 77659،23 -0.3٪ -28٪ Frunzen 75009،45 74914،66 -0.1٪ -1.1٪ Central 92307.34 91610.1 -0.8 ٪ -1.6٪ vsevolozhsky 57825.61 57427.06 -0.7٪ -1.8٪ KOLPINSKY 64403،89 63614،55 -1.2٪ -3.3٪ كرونستادت 63868،68 64919،23 1.6٪ -1.2٪ Resort 72031.32 71572.05 -0.6٪ -0.5٪ Petrodvortsovsky 65000، 87 65333،81 0.5٪ -7.4٪ بوشكين 75826،88 75612،84 -0.3٪ -3.9٪ مساحة 44296 44296 0.0٪ -5.5٪
يتراوح التسعير لسوق الإسكان الثانوي مع الطلب على المناطق الأكثر شعبية.
SamemDorogs هي المركزية والبتروغرادسكي، VasileoStrovsky، الأدميرالية، مناطق موسكو، حسنا، أكثر ما تبقى ممكنة كما كان من قبل - المنطقة.
مرحلة التطوير، سوق العقارات في روسيا في مرحلة التطوير تتميز الخبراء بأنها "البرية". الأسباب هي في قاعدة غير عضوية، وعدم وجود معايير تقييم عالمية للتقييم، وعدم امتثال لجودة العقارات لقيمتها، وكذلك إجمالي الطلب على الاقتراح. على وجه الخصوص، يكون للأمراض الكبيرة، مثل موسكو وسانت بطرسبرغ، نقص حاد في المركبات المسكن، والتسوق، ومناطق الإنتاج، كما أن مؤامرات الأراضي التي تستند إليها أيضا براعة التنموية. على وجه التحديد، يحتاج سانت بطرسبرغ إلى زيادة في مرافق التخزين وإعادة بناء وإعادة بناء المباني والهياكل المبتدئين. لا توجد آليات فعالة كافية، على وجه الخصوص، برنامج إقراض الرهن العقاري، الذي لم يصل فيه الوجود في الوقت إلى النتائج الأساسية. والآن، كان الانهيار المؤقت يلوح.
4. تطوير سوق العقاراتوالتنبؤ به
تتميز درجة تطوير سوق العقارات ومجالاتها الفردية بالظروف المحددة المحددة، اعتمادا على مواقف القوة القاهرة والموقف السياسي وغيرها من الموقع، وكذلك الاتجاهات الرئيسية لتحديد السعر وقيمة 1 م 2 أو نوع آخر من العقارات.
حدد قرار غوستروا الاتحاد الروسي متوسط \u200b\u200bطاقة السوق والتردد البالغة 1 متر مربع من إجمالي مساحة الإسكان في الربع الرابع من عام 2002. حجم حجم الإعانات والقروض غير المترانية لشراء المباني السكنية فئات المواطنين الذين يعانون من هذه الإعانات والقروض لموارد الميزانية الفيدرالية. وفقا للاتحاد الروسي، تم تأسيس تكلفة 1 متر مربع من السكن (في المتوسط \u200b\u200b8850 ص.): في الشمال الغربي العام - 6860 ص؛ في منطقة لينينغراد - 7000 ص؛ في منطقة موسكو - 11 000 ص؛ في سانت بطرسبرغ - 10 300 ص؛ في موسكو - 16000 ص.
يحدد نفس القرار حجم متوسط \u200b\u200bتكلفة مساحة 1 م م.احيات الإسكان لحساب إعانات مبررية لبناء المواطنين المتضررين من الفيضان لعام 2002 في المنطقة الفيدرالية الجنوبية. تختلف الإعانات من 8020 إلى 8500 ص. لمدة 1 متر مربع.
بالإضافة إلى ذلك، يتم إعادة حسابه شهريا (ينص على استعادة حكومة موسكو رقم 896 المؤرخ 9 أكتوبر 2001)، تكلفة 1 متر مربع عند حساب الإعانات لبناء عمليات الاستحواذ السكنية في موسكو نهائي. خلال الشهر الماضي، زادت هذه التكلفة بنسبة 95 ص. وبلغ 17،595 ص.
تستند طريقة الحساب إلى البيانات القادمة من المطورين على نطاق واسع، وتحليل سوق الإسكان. يأخذ في الاعتبار سعر 1 متر مربع مع منزل لوحة نموذجي في مجال بناء الجماعي.
ينصح سعر عرض الإسكان المتوسطة الحجم بإنتاج مثال محدد، لأن تكلفة 1 متر مربع غير مألوفة من عاملين رئيسيين: موقع الكائن ونوع البناء.
في سانت بطرسبرغ، أحدث الاتجاهات هي:
1. اقتراحات Lideramipo للمقترح هي Kalininsky و Primorsky و Krasnogvardeysky. (بدرجة من النقص).
2. مورزات قادة الاقتراح هي 500-550 دولار.
3. مقاطعة Vadmiraltesky في الإسكان النموذجي أرخص بسبب انخفاض التماثل ومراسلة النقل الصعبة.
في منطقة موسكو، من المستحسن استكشاف التغيير في سعر السكن 1 M2 في المدن التي تدخلها.
أظهر تحليل قطاع الكائنات التجارية العقارية في بداية عام 2002 أن تعويض التجارة والمكاتب تستخدم مع أكبر طلب، معظمها في مجالات كفاءة الأعمال العالية.
في سانت بطرسبرغ، تشمل هذه المناطق المركزي و Vasileostrovsky وموسكو وبتروجرادسكي. في وسط المدينة هناك 56٪ من التداول المقترح و 77٪ من مساحة المكتب. ربما في وضع المستقبل القريب في هذا القطاع العقاري سيأخذ فيبورغ NAB. مرضية مرضية وأعمال افتتاح حديثا هناك.
استنتاج
العقارات - أساس الثروة الوطنية للبلاد.
يتميز سوق العقارات، مثل أي نظام تنظيم ذاتي، حسب العرض، الاقتراح والسعر والبنية التحتية.
مثل أي سوق آخر، يكون سوق الإسكان أفكاره الخاصة من idosthere. من المزايا الرئيسية: الحصول على أرباح أكبر مما كانت عليه في الآخرة، لفترة التشغيل. والعيوب هو: الاعتماد الصارم على الظروف التنظيمية الدائرية، الطلب على المستهلك، إمكانيات مجمع البناء في المناطق.
تحتل مشكلة المشكلة مكانا خاصا في نظام علاقات السوق. يعتمد تغير السعر في هذا السوق على مجموعة العوامل. التسعير لقيبيافي كثير من الأحيان هو في الاعتماد المباشر لفصل المنطقة والاقتصادية للمنطقة، من تنميتها وإعادة الاستثمار. غالبا ما يكون من الصعب تقييم الخبراء الوضع الحقيقي على Rynkevision لحقيقة أنه من الصعب الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات. التحليل الرئيسي للتحليل هنا هو الفصل الشرطي للسوق في العديد من السلطات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الكائنات أو تزوير أو غرض أو حتى مجمع كامل من العلامات، والتي ناقشت بالتفصيل في هذه الدورة التدريبية العمل.
هناك تقدير، وهو تعريف قيمته السوقية حيث أن السعر السائد للمشروع العقاري، هي حالة صعبة يتم إنشاء الأساليب المتزايدة: مقارنة ومربح ومكلفة، وهذا ليس سوى Suppm.
يتم تقديم السيد العقارات مع انخفاض الأمان مع الإسكان والأجهزة المتزلجين الكبيرة من الملابس البدنية في السوق الثانوية.
إن الزيادة في حجم البناء الجديد معقد بسبب حقيقة أن السلطات البلدية غير قدرة على الدخول المجاني في صناعة المطورين الجدد، وليس إعطاء إصابة في فرع الأرض.
مرحلة التطوير، سوق العقارات في روسيا في مرحلة التطوير تتميز الخبراء بأنها "البرية". الأسباب هي في قاعدة غير عضوية، وعدم وجود معايير تقييم عالمية للتقييم، وعدم امتثال لجودة العقارات لقيمتها، وكذلك إجمالي الطلب على الاقتراح.
يتم تحديد سعر أي كائن عقاري، سواء كانت شقة أو مكتب أو كوخ، بمجموعة من تأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. تحدد الأسباب المختلفة أن كائن واحد أكثر تكلفة من الآخر والعكس صحيح، وكذلك حقيقة أن العقارات بشكل عام أصبحت أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغييرات الأسعار في السوق، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: محلي وعالمي. تتضمن العوامل المحلية أسباب مشهورة للاختلافات في الأسعار لأشياء مختلفة - هذا موقع، نوع المبنى، حالة الكائن، التعبئة والبيئة. يتم التعبير عن تأثير العوامل المحلية من الناحية النظرية وممارسة التقييم كاستخدام ما يسمى التعديلات، وفقا لما، على سبيل المثال، شقة في الطابق الأول، بمعدل 15٪ أقل من ما شابه ذلك في المتوسط ، والشقة مع شرفة حوالي 2٪ أكثر تكلفة من نفسه، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة. معرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية، يمكنك حل مهام تقييم كائن منفصل، مع العلم إجمالي المستوى الحالي من أسعار العقارات. ومع ذلك، فإن محاسبة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطوير السوق ككل، لتوقع نموها أو رفضها. لحل مشكلة ديناميات السوق، تحتاج إلى الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي، بادئ ذي بدء، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي، درجة تطوير الأعمال والإنتاج في مدينة معينة، تصدير واستثمار، مستوى دخل السكان. هذه العوامل التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو على قدم المساواة في موسكو في جميع شرائح السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوجراد، ولكن أقل مما كانت عليه في لندن أو باريس. إن فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية لديها ممتلكات أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من قبل معايير كائن معين، ولكن تعتمد ضعيف في الوقت المحدد. على سبيل المثال، تكون منازل الطوب في نسبة معينة أكثر تكلفة من منازل اللوحات المماثلة. لذلك كان خمسة، بموجب عشرة، وقبل سنوات، من الواضح أنه سيكون في المستقبل. تماما مثل السكن في الضواحي، على الأرجح سيكون أرخص من في الوسط، ويسكن بالقرب من الحديقة أغلى من بالقرب من المنطقة الصناعية. في التقريب الأول، يمكن النظر في العوامل المحلية على الإطلاق في الوقت المناسب. إذا كان دورهم ويخضعون للتغييرات، مثل انخفاض تدريجي في مهمة منازل ستالين أو انخفاض في دور توافر هاتف من وراء التطور السريع للتواصل الخلوي، فإن هذه العملية تستمر لسنوات ويمكن أن تكون التغييرات الملموسة لاحظ فقط بعد 5-10 سنوات. العوامل العالمية، على العكس من ذلك، لديها خصائص معاكسة. إنهم يتغيرون بشكل أسرع بكثير مع مرور الوقت، والاستجابة للتغيرات في الوضع الاقتصادي والسياسي، إلا أن الشائعة في جميع الممتلكات. على سبيل المثال، مع وجود وضع اقتصادي مواتي، فإن أي عقارات يتناسب تقريبا معها، في حين أن جميع أزمة جميع شرائح السوق تعاني من انخفاض مماثل. بالطبع، بسبب الأسباب الإضافية، مع ارتفاع السوق العام، يمكن أن تكون بعض فئات الكائنات العقارية أكثر أسرعا، والبعض الآخر أبطأ قليلا، لكنه أكثر دقة إلى حد ما. تستند الفلسفة المذكورة أعلاه إلى منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات" Irn.ru. من السهل تخيله في شكل صيغة رمزية بسيطة (الصيغ الحقيقية المقدرة، بالطبع، أكثر تعقيدا بشكل ملحوظ):
ck (t، pi) \u003d g (t) + lk (pi).
في هذه الصيغة، CK (T، PI) هو سعر خاصية K للعقارات المعينة، التي تتكون من G (T) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة بين جميع الأشياء، أي إما تعتمد على كل من PJ، و LKCPI) - إيداع العوامل المحلية لكائن K-OB الذي لا يعتمد في الوقت المحدد ر. قيم PJ هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن. الآن نحن مستعدون للمتابعة إلى الاستفادة العملية لهذا النهج. أولا، ستحسن بشكل كبير قرار مهام التقييم. عادة، عند تقييم شقة معينة، توجد نظائرها في الوقت الحالي في السوق، على سبيل المثال، في قواعد الشهر الماضي، والحجم محدود. إذا كنت بحاجة إلى إيجاد نظائرنا، فقلت شقة من غرفتي نوم في مبنى من 17 طابقا في منطقة Izmailovo، وليس بعيدا عن المترو في الطابق الأول، ثم في الوقت الحالي، قد لا تكون هذه الشقق على الإطلاق، أو ل يكون فقط اثنين أو ثلاثة. لذلك، سيكون التقدير الناتج غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تمثل متوسط \u200b\u200bأسعار فرعية الإسكان الضيقة (على سبيل المثال، نوع المنزل - المنطقة)، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة، نظرا لعدم إحصائيات كافية.
تتيح لك طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير بحساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات للتقييم - أكثر دقة باستخدام إحصائيات لسنوات عديدة، بسبب حقيقة أن هذه التعديلات مستقلة تقريبا عن الوقت. ومع ذلك، فإن هذا نظام التقييم يتطلب حسابات أولية خطيرة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي على موقع IRN.RU، تم التخطيط لتنظيم خدمة تقييم مجاني للشقق باستخدام آلية الحوسبة الموضحة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام تقنية جديدة واختبرها في العمل. النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور سوق العقارات المشتركة G (T)، مستقلة عن كائن معين ووصف ديناميات السوق ككل. يمكن حسابها، ومعرفة مستوى السعر الحالي من CT ومجموعة من التعديلات L. هذه الوظيفة في مصطلحات مركز التحليلي Irn.ru تلقى اسم مؤشر القيمة أو العداد المربع. وظيفة G (T) ليست متوسط \u200b\u200bالسعر، لأنها قد تبدو في النظرة الأولى، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط \u200b\u200bالسعر. هذه الميزة هي مؤشر صحيح رياضيا لديناميات سوق العقارات ككل، مثل مؤشرات الأوراق المالية، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية، تظهر الارتفاع الكلي أو الانخفاض في سوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات يسقط أو ينمو، فإن أسعار الكائنات الفردية تتغير بشكل متزامن - عبارة عن "شعاع *، ومؤشر التكلفة هو مجرد مؤشر اتجاه هذا" شعاع ".
المنهجية الجديدة لديها عدد من المزايا الكبيرة. يحسب مباشرة متوسط \u200b\u200bالسعر يحدث بسبب حساب متوسط \u200b\u200bقيمة قيمة الكائنات للشهر الحالي (أو الأسبوع)، ثم التالي، وما إلى ذلك نتيجة لذلك، يتم احتساب كل قيمة جديدة من متوسط \u200b\u200bالسعر على أساس قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا تتعلق بالقاعدة للفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزة إحصائية مميزة - رسومات ذات شكل منشار من متوسط \u200b\u200bالسعر، والتي لا تسمح بإجراء أي توقعات. "تقلع" أو "فشل" النقطة الحالية في الجدول لا يعني بداية ارتفاع أو ركود السوق - إنها مجرد ضجيج إحصائي.
تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (T)، على العكس من ذلك، أن قيم L المحسوبة على مجموعة البيانات طوال السنوات الماضية، مما يؤدي إلى تحديد القيمة الجديدة G (T) من خلال جميع القيم السابقة من هذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى جدول أكثر سلاسة أكثر أو أقل. يسمح لك منحنى سلس للتكلفة لاحظت اتجاهات جديدة سريعة نحو النمو أو الانخفاض.
الميزة الصريحة للفلسفة الموصوفة هي اعتماد ضعيف للنتائج من حجم العينة الحالية، لأن جميع مؤشرات السوق الحالية مصممة، أولا وقبل كل شيء، البيانات لفترة طويلة ويتم تصحيحها فقط بواسطة بيانات جديدة. المعلمة المميزة لأعمال المحللين هي حجم العينة ببساطة يفقد المعنى. يتم بيع جميع عينة حجم الطريقة الموصوفة أو تباع الشقق - ملايين الخيارات.
نتيجة عملية مهمة لمظهر الوظيفة المنطقية الصحيحة G (T) هي اتصال سوق العقارات مع معلمات الاقتصاد الكلي الأخرى. كما هو معروف العقارات - وليس المنتج الأسهم. جميع الكائنات فريدة ومختلفة فيما بينها. سوق العقارات العامة G (T)، معربا عن ديناميات هذا السوق، هو نوع من "قاسم مشترك"، مما يسمح بمقارنة العقارات مع مجالات نشاط أخرى. على سبيل المثال، فإن وظيفة G (T) هي مؤشر التكلفة للإسكان - يمكن اعتبارها معدل متر مربع - تناظرية معينة من مسار العملات العالمية - الدولار أو اليورو. وبالتالي، فإن الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات وغيرها من مجالات الاقتصاد.
ميزات عمل سوق العقارات. الأسعار تقدم سوق العقارات.
طرق لتحديد أسعار منتجات البناء. تشكيل الأسعار المجانية (التعاقدية).
تشكيل معدلات استئجار استئجار المباني والمباني.
في سوق العقارات، يتم تنفيذ المرافق الصناعية، البناء غير المكتملة، الإسكان، أماكن تأجير. هذا السوق جزء لا يتجزأ من الاقتصاد الوطني.
البنية التحتية لسوق العقارات - العطاءات والمزادات والاستشارات والشركات العقارية والوكالات المتخصصة في التجارة العقارية.
ملامح تشكيل سوق العقارات:
سوق العقارات هو مزيج من الأسواق المحلية والمحلية، يختلف بشكل كبير عن مستوى الأسعار، ومستوى المخاطر، وكفاءة الاستثمار العقاري.
خاصية ثابتة ولا يمكن نقلها من مكان إلى آخر، لذلك يحدث تحويل العقار من البائع إلى المشتري عن طريق نقل الحقوق إليها.
شراء وبيع العقارات هي حركة رأس المال، أي إيرادات توليد التكلفة، منذ منزل اشترى، شقة، إلخ. يمكنك البيع بسعر أعلى.
يتكون سوق العقارات من عدد من القطاعات المنفصلة نسبيا (المباني الصناعية والإسكان والأماكن غير السكنية والأراضي وما إلى ذلك). كل من هذه القطاعات تتطور بشكل مستقل ولديه إطار تشريعي وتنظيمي.
في معظمها، العقارات هي منتجات إنتاج البناء.
يسلط سوق العقارات الضوء على مكونين لها:
السوق الرئيسي- هذا هو الوضع الاقتصادي عندما يدخل العقارات كمنتج لأول مرة السوق. البائعون الرئيسيون هم الدولة التي يمثلها السلطات الجمهورية والمحلية، وشركات البناء - موردي العقارات السكنية وغير السكنية؛
سوق ثانوي،حيث يعمل العقارات كمنتج يستخدم سابقا وتتمكن من مالك معين - كيان مادي أو قانوني.
ميزات التسعير للعقارات، والتي هي منتجات إنتاج البناءنحن محددة سلفا من خلال تفاصيل العملية التكنولوجية في الصناعة والتنظيم الاقتصادي والقانوني لهذا السوق. وتشمل هذه:
تنوع منتجات البناء (المباني والمرافق للأغراض الصناعية، كائنات التعليم والرعاية الصحية، الإسكان، إلخ)؛
مقياس، وهذا هو، الكائنات الفردية هي مليارات روبل؛
توحيد الكائنات الإقليمية - استخدامها في مكان التصنيع؛
إنتاج المنتجات وفقا للمشروع الفردي "بموجب النظام"؛
الاعتماد على تكلفة البناء من الظروف الطبيعية والمناخية؛
مدة كبيرة من دورة الإنتاج (من عدة أشهر إلى عدة سنوات).
نظرا لاستمرار بناء العديد من الأشياء لفترة طويلة، وبالتالي، بالإضافة إلى قيمة الأجسام العقارية، فإن أسعار أنواع معينة من العمل والمرحلة والمعتاد الهيكلية، إلخ. في هذا الصدد، يتم تقديم سوق البناء العديد من أنواع مختلفة من الأسعار.
أنواع الأسعار للعقارات.
التكلفة المقدرة للعمل والتركيب، والتي تتكون من تكلفة بناء المباني والهياكل وتركيب المعدات.
التكلفة المقدرة للعمل والتركيب، والتي تشمل تكلفة الحصول على المعدات والتكاليف الرأسمالية الأخرى.
الأسعار التعاقيط لمنتجات البناء التي تتوافق بين العميل والمقاول ويواجه التكلفة المقدرة للبناء والضرائب والخصومات الإلزامية.
عقود التسعير لمنتجات البناء، المحددة خلال المسابقات (المناقصات).
أسعار الصرف والتزامن التي تشكلت في التبادلات العقارية أو أثناء المزادات المتعلقة ببيع مرافق البناء.
أسعار السكن، مع مراعاة صفاتها الاستهلاكية، وكذلك على المنازل الريفية والكراجات والمنازل الريفية.
تأجير لكل مباني سكنية وغير سكنية، مع مراعاة التكلفة المتبقية للمبنى والراحة وموقعها، الاستهلاك، رسوم الأرض.
أسعار محددة لوحدة المستهلك أو وحدة الطاقة المستخدمة في الحسابات الإرشادية، والتحليل (تكلفة 1 م 2 منطقة سكنية أو مفيدة، 1 كم من خط الطاقة، مكان واحد في السينما، إلخ).
إذا نظرت إلى عالميا، يتم تحديد سعر الشقة من قبل "الموقع المرموق" و "راحة المعيشة في المنزل". علاوة على ذلك، تتضمن المعلمة الثانية العديد من الخصائص - من تشكيل الجيران إلى جودة الدعم الهندسي في المنزل.
يمكن أن يطلق على تكلفة السكن واحدة من أكثر الموضوعات المحترقة التي يثيرها سكان أي مدينة روسيا. يتم مناقشة أسعار الشقق بانتظام من قبل كل من المشاركين المحترفين في سوق العقارات في المكاتب والإنسان - يجلسون مع الأصدقاء أو الزملاء فوق كوب من القهوة. وهذا السؤال لا يفقد الأهمية، بغض النظر عن الوضع المحدد في السوق: شخص ما يرغب في استثمار الأموال بنجاح في مبنى جديد، شخص يحلم بشراء مساكنا لمنطقة أكبر، واتبع آخرون الشراء غير مكلفة، ولكن شقة تملك. النظر في ما يؤثر على التسعير، وكيف يتم تشكيل أسعار الشقق.
بالنظر إلى الوضع في جميع أنحاء البلاد، يمكن القول أن الموقع الجغرافي هو عامل أساسي يؤثر على التكلفة الإجمالية للسكن في مدينة معينة. في العواصم الإقليمية والحافة، يكون سعر الشقق أعلى بكثير من الأطراف، لكن القادة غير المشروطين هم موسكو وسانت بطرسبرغ. على الرغم من أن العدالة من أجل القول إن اثنين من العواصم الروسية هي أيضا في نوعية الإسكان الذي أقامت أيضا في القادة.
هناك عوامل أخرى مرتبطة الجغرافيا ويمكن أن تؤثر بشكل كبير على أسعار الشقق. على سبيل المثال، فإن الوجود قريب من مناطق السياح أو مناطق المصاور والمنتجعات. كمثال، يمكن إحضار مدينة ساحل البحر الأسود، حيث تكون العقارات مطلوبة للغاية ولا تختلف بأسعار منخفضة. بالطبع، إنها صفحة رئيسية للسكن في سوتشي: بعد اتخاذ قرار عقد الألعاب الأولمبية، نمت تكلفة العقارات في سوتشي والأراضي إلى السماء.
قد يكون معيار السعر الأساسي إلى حد ما بالنسبة لسوق العقارات هو مستوى المعيشة الذي يحدد قوة الشراء والنشاط التجاري للمواطنين. وجود في مدينة الهياكل التجارية المتقدمة والمؤسسات المربحة، وكذلك عددا من العوامل الاقتصادية الأخرى، يثير دائما أسعار الشقق. كقاعدة عامة، تشبه المدن الكبيرة هذه المزايا، وعادة ما يكون الوضع كما يلي: كلما زادت المدينة، فإن السكن الأكثر تكلفة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن الضمانات لديها فرص أكبر بكثير: والرواتب أعلى، وأوسع إمكانات النمو الوظيفي، والمزيد من الفرص التجارية. تدرج العوامل المدرجة باستمرار تدفق كبير للأشخاص الذين يتطلعون إلى حظ سعيد في المدن الكبيرة. وكل هذا يؤدي إلى ارتفاع الطلب على الإسكان، مما تسبب في رد فعل سوق مناسب: أسعار الشقق أعلى في بعض الأحيان من المدن التي لديها 100-300 ألف شخص.
لا تنطبق الاتجاهات العامة في سوق العقارات في البلاد عند تحليل تكلفة الشقق في مدينة معينة. في حين أن تكلفة الخدمات والسلع والأطعمة في معظم المناطق ليست مختلفة جدا، يمكن أن تختلف الشقق بطريقة جذرية. لذلك، من المنطقي التحدث عن العوامل التي تؤثر على التكلفة النسبية للعقارات السكنية داخل مدينة منفصلة. هذا هو الموقع (المنطقة)، وخصائص وسنة بناء المنازل والأرضيات وجودة البنية التحتية وراحة النقل.
تقليديا، تقع المناطق المرموقة والمكلفة بالقرب من وسط المدينة. في الوقت نفسه، لا يتعلق الأمر دائما بالمركز الجغرافي، بل يتعلق بالاقتصادي، حيث توجد مراكز الحياة التجارية للمواطنين. على الرغم من أن بعض مناطق النوم، إلا أنها تتميز ببيئة ممتازة وبنية تحتية عالية الجودة، يمكن أن تفتخر أيضا بالشقق. كقاعدة عامة، نحن نتحدث عن مجمعات سكنية جديدة، حيث يتم إنشاء الراحة الحديثة وسكان الطبقة التجارية.
خصائص المبنى وسنة بناءها لها تأثير كبير على تكلفة العقارات. عادة، يعمل المبدأ هنا: الأكبر سنا، أرخص، على الرغم من وجود استثناءات - جيدة وواسعة "Stalinkins". يمكن استدعاء الطبقة الأكثر اقتصادا من العقارات السكنية "Khrushchevki"، وهي منخفضة التكلفة للإسكان والتي من المقرر أن يكون من المقرر أن "سن" التبجيل "من المنازل والتخطيطات غير المريحة. مثيرة للاهتمام هي حقيقة أنه، وفقا لبيانات مسوحات المسكرات، معظم سكان رأس المال لحقيقة أن شقق أكثر بأسعار معقولة ومع ذلك، فإن الشيء نفسه هو غالبية بناء سكن مدمج جديد مع تخطيط غير مريح ل "خروتشوف". والأقصى السخط يسبب مطبخا صغيرا، لأن الروس لديهم مكان يقوم فيه الناس في كثير من الأحيان بجمع الأسرة بأكملها، والتواصل مع الأصدقاء.
أغلى هي الجزء من النخبة العقارية، حيث تنمو تكاليف الإسكان من سنة إلى أخرى. وفقا لبعض الخبراء، فإن الإسكان الفاخر هو القطاع الأكثر استقرارا في سوق العقارات، والذي في الدرجة الصغيرة من الأزمة الأخيرة. علاوة على ذلك، يمكن أن تختلف المعايير المحددة التي تشير إليها الشقق إلى فئة النخبة بشكل كبير في مدن مختلفة. لكنه دائما أماكن إقامة فسيحة ومريحة تقع في المناطق المرموقة.
تكلفة شقق المستوى النخبة هي موضوع معقد إلى حد ما: غالبا ما نتحدث عن عقارات فريدة من نوعها، ومبدأ التحليل المقارن لا يصلح هنا. في كثير من الأحيان، مطلوب نهج مهني لتحديد سعر شقة من الدرجة النخبة، كمجموعة متنوعة من المعلمات المتنوعة مطلوبة. بمعنى ما، فإن الجزء من حياة النخبة العقارية ويتطور في قوانينها: يتم تحديد تكلفة الإسكان ليس فقط عن طريق الظروف الموضوعية، ولكن أيضا كم من الشخص الأثرياء جاهز لدفع ثمن شراء هذه الشقة.
إذا تحدثنا عن متوسط \u200b\u200bسعر سعر السوق في السوق العقارية، وعادة ما يكون كل فئة رجال الأعمال وشقق بغرفة نوم واحدة في الطلب، على الرغم من أن القيادة كانت وراء الأزمة. بالطبع، لا تناسب أسعار الشقق ذات الدرجة العلمية في إطار "الإسكان بأسعار معقولة"، وفي معظم ميغالوليات الروسية هذا قطاع السوق ليس كبيرا جدا. الاستثناءات هي موسكو وبيتر: على سبيل المثال، في سوق العقارات الأولية للعاصمة، فإن أكبر عدد من المقترحات هي الطبقة التجارية. هنا، مساحة الموقع، خصائص المنزل والشقة، وكذلك وجود خيارات إضافية (مواقف السيارات تحت الأرض، أنظمة المناخ، أنظمة التحكم في الوصول، والبنية التحتية الخاصة، يتم توفيرها هنا.
في معظم المدن، لا يزال قطاع الطبقة الاقتصادية هو الأكثر شمولا، على الرغم من أن الأسعار تسمى فقط "متاح". ومع ذلك، نظرا لتطوير إقراض الرهن العقاري، فإن تكلفة الإسكان الاقتصادي متاحة بالفعل لجزء كبير من السكان. علاوة على ذلك، غالبا ما يتم تمييز المباني الجديدة بمباني جديدة: في مرحلة البناء يمكنك شراء الإسكان بنسبة 10-20٪ أرخص. في سوق الإسكان الثانوي، وفقا للخبراء، فإن أفضل مزيج من "جودة السعر" لديها منازل من الطوب لبناء 80s المتأخر في أواخر القرن الماضي. يحتوي التأثير الحاسم على تكلفة الشقق في قطاع الدرجة الاقتصادية على مجمع المعلمات بأكمله (المنطقة، نوع المنزل، خصائص الشقة، إمكانية الوصول إلى النقل، البنية التحتية)، ولكن يمكن استدعاء الموقع الأكثر أهمية.
جميع العوامل المذكورة أعلاه التي تؤثر على أسعار الشقق، في المبلغ، يمكن الإشادة بالتعبير "راحة المعيشة". وهذا لهذا، أولا وقبل كل شيء، نحن ندفع المال عند شراء الإسكان. إنه موقع المنطقة، وراحة تقاطعات النقل، وخصائص المنزل، والتخطيط للشقة، والبنية التحتية الاجتماعية، والبيئة، وأكثر من ذلك بكثير. في الوقت نفسه، تتمتع كل معلمة بتأثير معين على تكلفة الإسكان، وأحيانا يكون المتخصصون ليس من السهل التنقل في مدى وجود أسعار واقعية في حالة معينة. حتى المثمنين المهنيين يطلقون أحيانا أرقاما مختلفة دون إخفاء أن هذا التقييم قريب.
ومع ذلك، فإن معظم الناس في أسعار الشقق لديهم مصلحة خاملة فقط، في حين أن الخبراء يحللون باستمرار الاتجاهات في سوق العقارات. لهذا السبب، إذا كنت تنوي شراء أو بيع شقة، دون وجود تجربة مناسبة، فمن الأفضل أن تتحول إلى المهنيين. من وجهة نظر عملية، سيكون رأيهم دائما أكثر قيمة من رأي معارف أعرب عنه بعد فنجان قهوة.
مقدمة 3.
1. التسعير في سوق العقارات 5
2. العوامل التي تؤثر على تكلفة الأجسام العقارية 7
3. النهج لتقدير قيمة الأجسام العقارية 11
3.1. النهج المربح للتقييم. 12.
3.2. نهج التقييم المقارن. أربعة عشرة
3.3. نهج المضيف لتقييم كائن العقارات. السادس عشر
4. تحديد المنطقة القيمة 18
الخلاصة 23.
المراجع 24.
مقدمة
السعر هو تعبير نقدية عن تكلفة البضائع. ومع ذلك، فإن السعر هو أكثر جوالا من التكلفة، لأنه يعكس شروط تبادل البضائع والطلب والتوريد، ودرجة التنظيم الحكومي، وتوزيع تكلفة التشبعية والاستهلاك. وبالتالي، فإن السعر هو مقدار الأموال المدفوعة لوحدة هذا المنتج مخصص للبيع إلى الجانب.
إنه بمثابة مؤشر حالة السوق الاقتصادية والمخاطر والمنافسة، كعامل يعكس الأرباح والضرائب. باستخدام السعر، يتم قياس القوة الشرائية للأموال، وينعكس مستوى الحياة.
كأداة اقتصادية مهمة، تعكس جميع العمليات التي تحدث في الإنتاج والتبادل والتوزيع والاستهلاك، فإن السعر يحدد الدخل الإجمالي والأرباح والربحية وغيرها من مؤشرات المؤسسات. الأسعار هي الرافعة الإدارة الاقتصادية والنضال التنافسي.
استلزم إدخال الاتحاد الروسي في الفترة الانتقالية إلى السوق زيادة الأسعار والتسعير في تطوير اقتصاد البلاد. من الواضح أن الأسعار والتسعير تلعب دورا رئيسيا في آلية السوق، لكنهم بحاجة إلى أن يكونوا قادرين على إدارة ما بمهارة، ومنع انتخاب عملية التسعير وديناميات الأسعار.
العقارات - منتج نوع خاص. البضاعة في سوق العقارات هي قطعة أرض مع موارد طبيعية مملوكة للموارد الطبيعية (التربة والمياه والموارد المعدنية والخضروات)، وكذلك: المباني الموجودة عليه وهياكلها.
هناك بعض ميزات التسعير في سوق العقارات مقارنة بسوق الأصول المالية. الأسعار في سوق الأوراق المالية هي نتيجة مباشرة لاتفاقيات الأوراق المالية الحديثة، الشركات في المقام الأول. التسعير في سوق العقارات - نتيجة أحدث المبيعات والمفاوضات بين المشاركين في العملية، وبالتالي فإن التسعير على سوق الأوراق المالية هو أكثر ديناميكية مما كانت عليه في سوق العقارات، وتقلبات الأسعار في كثير من الأحيان.
توفير الأموال التي استثمرت. الأرض هي كائن، لخفض قيمة المستحيل عمليا (إن لم يكن مراعاة التدهور المحتمل لصفاتها) والمباني والهياكل - الهياكل الدائمة، ولكن ضمان الحفاظ على العقارات يمكن أن تتطلب جهود إضافية (على سبيل المثال، التأمين ).
إن وجود عدد من الاختلافات من الأصول المالية، يمكن اعتبار العقارات كجزء من محفظة استثمارية مشتركة تقلل من المخاطر الشاملة، وكأصل مستقل.
وبالتالي، فإن شراء وبيع الأجسام العقارية ليست مجرد شراء وبيع البضائع، ولكن حركة رأس المال، أي القيم التي تربح. في الوقت نفسه، يمكن أيضا شراء العقارات كمنتج مطلوب للإنتاج أو الاستهلاك الشخصي.
1. التسعير في سوق العقارات
سوق العقارات هو مواقف تقود آلية وتنظيمها لشراء وبيع، استئجار العقارات بناء على طلب الممتلكات.
في الممارسة المحلية الحديثة، يمكن تمييز الأنواع التالية من أسواق العقارات:
- سوق العقارات السكنية
- سوق التجاري أو المربح والعقارات التي تجعل مالكها (مكتب، تجارة ومرافق صناعية وتخزين)؛
- سوق الأراضي، والتي، وفقا للقانون ...
