حول موضوع "التسعير في سوق العقارات"
مقدمة
من المؤشرات الرئيسية لتطور علاقات السوق الطبيعية في الدولة حالة سوق العقارات ككل وقطاعاته الفردية. يعتبر سوق العقارات مكوناً أساسياً في أي اقتصاد وطني ، لأن العقارات هي أهم جزء من الثروة الوطنية ، والتي تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق عقارات ، لا يمكن أن يكون هناك سوق على الإطلاق ، لأن أسواق العمل ورأس المال والسلع والخدمات وما إلى ذلك لتنفيذ الأنشطة القانونية يجب أن يكون لديها المباني اللازمة. تتأكد أهمية سوق العقارات المحلي كقطاع من قطاعات الاقتصاد من خلال حصته العالية في الناتج القومي الإجمالي ، وارتفاع مستوى إيرادات الميزانية من البيع الأولي ، وتأجير العقارات الحكومية والبلدية (بما في ذلك الأراضي) ، ارتفاع مستوى تحصيل الضرائب إلى الميزانية من الضرائب العقارية ، والتعامل معها.
في أي هيكل اجتماعي ، تحتل العقارات مكانة خاصة في نظام العلاقات الاجتماعية ، حيث ترتبط حياة وأنشطة الناس في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم بطريقة أو بأخرى.
السمات المادية الرئيسية للعقار كسلعة هي:
التفرد والأصالة.
الثبات.
مدة الإنشاء والمتانة.
أدناه ، سأنظر في تفاصيل العقارات كصناعة ، بالإضافة إلى تفاصيل العقارات في سانت بطرسبرغ ، وديناميكيات العرض والطلب في هذا السوق ، وسأحدد السمات المميزة للحالة الاقتصادية والبيئية لكل من أحياء المدينة ، حيث يستطيع ساكن هذه المنطقة التعرف على مزايا وعيوب منطقته ...
سوف ندرس بالتفصيل جميع عوامل تسعير العقارات التي تؤثر بشكل مباشر على قيمتها. سنرى أيضًا الطرق المستخدمة لتقييم العقارات وعيوبها ومزاياها.
وفي الختام ، سنقوم بتحليل بيانات محددة عن العقارات الأولية والثانوية فيما يتعلق بسانت بطرسبرغ.
1. جوهر السوق العقاري
"سوق العقارات هو مجموعة محددة من الآليات التي يتم من خلالها نقل حقوق الملكية والمصالح ذات الصلة ، وتحديد الأسعار ، وتخصيص المساحة بين مختلف خيارات استخدام الأراضي المتنافسة."
سيكون التعريف الأكثر اكتمالا لسوق العقارات بمثابة مجموعة معقدة من العلاقات المرتبطة بإنشاء كائنات عقارية جديدة وتشغيل كائنات عقارية قائمة. وبالتالي ، فإن العمليات الرئيسية لسوق العقارات هي التطوير (الإنشاء) والإدارة (التشغيل) وتداول الحقوق على العقارات.
السوق العقاري الوطني هو مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض في التطور غير المتزامن ، ومستوى الأسعار والمخاطر ، وكفاءة الاستثمار في العقارات ، وحالة التشريع ، والاستقرار السياسي والاجتماعي ، إلخ. .
يتميز سوق العقارات ، مثل أي نظام ذاتي التنظيم ، بالطلب والعرض والسعر والبنية التحتية. تشمل الوظائف الرئيسية لسوق العقارات ما يلي:
§ معلومات عن الأسعار والعرض والطلب.
§ الوساطة - إقامة روابط بين المستهلكين والطلب والعرض ؛
§ حرية تحديد أسعار العقارات وحماية حقوق الملكية ؛
§ إعادة توزيع الاستثمارات العقارية. ضمان حرية ريادة الأعمال ؛ حل فعال للبرامج الاجتماعية.
من وجهة نظر ريادة الأعمال والنشاط التجاري ، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزايا وعيوب.
أرز. 1. مزايا وعيوب سوق العقارات
يعد سوق العقارات جزءًا لا يتجزأ من مساحة السوق. وفيه ، كما هو الحال في الأسواق الأخرى ، "تحدد العلاقة بين العرض والطلب السعر ، لكن ارتفاع السعر يحدد العلاقة بين العرض والطلب. إذا ارتفع الطلب ، يرتفع السعر ؛ ولكن إذا ارتفع السعر ، ينخفض الطلب ، وإذا انخفض السعر ، يرتفع الطلب. علاوة على ذلك ، إذا زاد الطلب ، وبالتالي السعر ، يزداد العرض ، لأن الإنتاج يصبح مربحًا. وبالتالي ، يحدد السعر العرض والطلب ، ويحدد العرض والطلب السعر ؛ علاوة على ذلك ، يحدد الطلب العرض ، والعرض يحدد الطلب. علاوة على ذلك ، تميل كل هذه التقلبات إلى الاستواء. إذا زاد الطلب وارتفع السعر فوق المستوى الطبيعي ، يزداد العرض ؛ هذه الزيادة تتخطى بسهولة الحدود الضرورية ، ومن ثم ينخفض السعر إلى ما دون المعتاد ".
1.1 سوق الإسكان في سان بطرسبرج
حاليًا ، يعيش في سانت بطرسبرغ حوالي 4.8 مليون نسمة ، في ما يقرب من 44 ألف مبنى سكني بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 92 ألف متر مربع. م ، في ما يقرب من 1600000 شقة.
حوالي 20٪ من المساكن في حالة فنية جيدة (الإهلاك من 0 إلى 20٪) ، في حالة مرضية (الاستهلاك من 21 إلى 40٪) - 50٪ ، غير مرض (الاستهلاك أكثر من 30٪) - 30٪ ، 15 مليون متر مربع. م من المساكن بحاجة إلى إصلاحات كبيرة. يعيش ما يقرب من 25 ٪ من سكان سانت بطرسبرغ في شقق مشتركة.
ü سوق المساحات المكتبية.
ü سوق المحلات التجارية.
ü سوق الإسكان والتي تمثلها الأقسام التالية:
أساسي: - مباني متعددة الشقق قيد الإنشاء في الأحياء الصغيرة ؛
- المباني السكنية التي أعيد بناؤها في وسط المدينة ؛
- منازل عائلة واحدة شبه منفصلة قيد الإنشاء ؛
ثانوي:
شراء وبيع - شقق في المركز ؛
- شقق في الأحياء الدقيقة.
الإيجار: شقق عادية
- شقق فاخرة
- غرف.
نظرًا لعدم وجود مناطق هندسية متطورة مع بنية تحتية للخدمات متطورة إلى حد ما ، وانخفاض القوة الشرائية للسكان ، وسوق الأراضي المتخلفة ، فإن سوق المنازل الخاصة غير موجود عمليًا. إن الحلول المعمارية القديمة للمباني التي تم بناؤها على مدى السنوات الخمس الماضية ، والسيولة المنخفضة للغاية وسعر البيع لهذه المباني دليل على ذلك.
أحياء المدينة.
من أهم العوامل المؤثرة على سعر العقار- موقعك.هناك 13 منطقة في سانت بطرسبرغ ، والتي تختلف في المكانة ، والبيئة ، والمناظر الطبيعية ، والصناعة ، ومستوى الضوضاء ، وخصائص الإسكان ، والعمر ، وما إلى ذلك للحصول على وصف مفصل لكل منطقة ، انظر الملحق 1
وفقًا للخصائص الاقتصادية والبيئية ، وتأثير العرض والطلب ، سنقوم بتصنيف المناطق من أكثر المناطق شهرة:
الخامس المركزي
ضد Admiralteysky
ضد Vasileostrovsky
ضد موسكو
ضد بريمورسكي
ضد بتروغرادسكي
ضد كالينينسكي
ضد فيبورغسكي
v Frunzensky
ضد Krasnogvardeisky
ضد نيفسكي
ضد Krasnoselsky
ضد كيروفسكي
المسافة من محطات المترو.
إذا كانت المسافة أكثر من 3 محطات توقف عن طريق النقل ، فيمكن تخفيض السعر بنسبة 10-15٪
يمكنك رؤية أمثلة محددة حسب المناطق مع وصف في الملحق رقم 1.
2. طرق التسعير
يعتبر تقييم العقارات ، وتحديد قيمتها السوقية على أنها السعر السائد لهذا النوع من العقارات ، مسألة معقدة ، يتم تنفيذها من قبل أشخاص مدربين تدريباً مهنياً ممن حصلوا على ترخيص من الدولة لهذا النوع من النشاط.
يتم التقييم بعدة طرق ، يجب أن تكون نتائجها متسقة مع بعضها البعض. لا يقتصر "إجراء الموافقة" على النتائج التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة على حساب المتوسط الحسابي ، ولكنه يتطلب موازنة أهمية كل نهج لحالة معينة ، وأغراض التقييم ، ونوع الممتلكات والظروف الأخرى.
فكر في بعضها: مقارن ومربح ومكلف.
2.1 طريقة المقارنة
المبادئ الرئيسية التي تقوم عليها هذه الطريقة هي: العرض والطلب والاعتماد والتناسب والاستبدال. من قائمة مزاياها يمكن تمييز: البساطة والوضوح ، لأنها تستند إلى مقارنات واضحة ؛ يسمح بإجراء تعديلات على الخصائص المختلفة ؛ يعطي تقديرات صحيحة إحصائيًا.
النهج المقارن للتقييم هو مجموعة من طرق التقييم القائمة على مقارنة الممتلكات مع نظيراتها التي توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم.
شروط تطبيق المنهج المقارن للتقييم العقاري:
1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة نظائر مقارنة العقارات المقيمة قابلة للمقارنة.
· الاستبدال.
· الرصيد؛
· العرض والطلب.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس المقطع ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا الجزء:
· زمن التعرض. فترة التعرض - الوقت الذي يكون فيه العنصر في السوق ؛
· استقلالية موضوعات الصفقة. الاستقلالية تعني أن المعاملات لا تتم بأسعار السوق إذا كان البائع والمشتري:
- مرتبطون بعلاقة عائلية.
· ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛
· ترابط مختلف ومصلحة متبادلة ؛
· تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛
· يشتغلون ببيع عقارات المتوفين وما إلى ذلك.
دوافع الاستثمار ، والتي يتم تحديدها من خلال:
· دوافع مماثلة للمستثمرين.
· استخدام مماثل أفضل وأكثر كفاءة للمرافق ؛
· درجة تدهور المبنى.
1. التملك العقاري.
تعديل الملكية هو الفرق بين إيجار السوق والإيجار التعاقدي ، حيث يتم تحديد الملكية الكاملة على أساس إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح.
2. شروط تمويل الصفقة.
في حالة وجود شروط تمويل غير نمطية للمعاملة ، يلزم إجراء تحليل شامل ، ونتيجة لذلك يتم إجراء تعديل.
3. شروط البيع ووقت البيع.
4. الموقع.
5. الخصائص الفيزيائية.
لكن أحد العيوب الرئيسية هو حجمها في المعلومات الموثوقة ، والتي لا يمكن الحصول عليها إلا في أسواق العقارات الضخمة ، وبمرور الوقت ، تصبح المعلومات الواردة قديمة ، وتقل موثوقية التقييم ؛ كما أنه يتجاهل التوقعات.
2.2 طريقة تقييم الدخل
تعتمد طريقة التقييم هذه على ملاحظات متكررة باستمرار - فكلما زاد الدخل الذي يجلبه العقار ، زاد سعره.
يقدّر نهج الدخل القيمة الحالية للممتلكات على أنها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية ، أي يعكس:
· نوعية وكمية الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار خلال فترة خدمته ؛
· المخاطر النموذجية لكل من الكائن الذي تم تقييمه والمنطقة.
يستخدم نهج الدخل لتحديد:
· قيمة الاستثمار ، حيث أن المستثمر المحتمل لن يدفع مقابل شيء ما أكثر من القيمة الحالية للدخل المستقبلي من هذا العنصر ؛
· القيمة السوقية.
2.3 طريقة تكلفة التقييم
عند تقييم كائنات جديدة ، يكون نهج التكلفة هو الأكثر موثوقية. يُنصح بهذا النهج أو يكون ممكنًا فقط في الحالات التالية:
· التحليل الفني والاقتصادي لتكلفة البناء الجديد.
· تبرير الحاجة إلى تحديث المرفق الحالي.
· تقييم المباني لأغراض خاصة.
· عند تقييم الأشياء في قطاعات السوق "السلبية" ؛
· تحليل كفاءة استخدام الأراضي.
· حل مشاكل التأمين على الأشياء.
· حل مشاكل الضرائب.
· عند تنسيق قيم العقار التي تم الحصول عليها بطرق أخرى.
1. التكاليف ليست دائما معادلة للقيمة السوقية.
2. تترافق محاولات تحقيق نتيجة تقييم أكثر دقة مع زيادة سريعة في تكاليف العمالة.
3. التضارب بين تكاليف اقتناء العقار الذي يتم تقييمه وتكاليف البناء الجديد لنفس العقار بالضبط ، حيث يتم خصم الاستهلاك المتراكم من تكلفة البناء في عملية التقييم.
4. مشاكل في حساب تكلفة استنساخ المباني القديمة.
5. صعوبة تحديد مقدار الاهتراء المتراكم للمباني والمنشآت القديمة.
6. تثمين منفصل لقطعة الأرض عن المباني.
7. الطبيعة الإشكالية لتقييم قطع الأراضي في روسيا.
وبالتالي ، نتيجة لاستخدام ثلاث طرق لتقييم الممتلكات والاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها ، يتم الحصول على قيمة الممتلكات المقيمة ، والتي سيتم عرضها في تقرير التقييم.
يجب أن يكون اشتقاق القيمة الإجمالية للتكلفة مصحوبًا بمراعاة الافتراضات والشروط المحددة بسبب اكتمال وموثوقية المعلومات المستخدمة.
3. عوامل التسعير والتسعير
نظرًا لخصائص موضوع التداول في سوق العقارات ، فإن السوق نفسه لديه عدد من الميزات ، وقبل كل شيء ، هذا فردية التسعير... يحدد خبراء السوق فئات معينة من العقارات وفقًا لخصائص السعر والجودة. ومع ذلك ، يمكن تسمية هذا التصنيف بأنه مشروط ، حيث يصعب العثور على العديد من المباني أو قطع الأراضي التي تشبه بعضها تمامًا في عدد من الخصائص الأساسية.
غالبًا ما يعتمد بشكل مباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. بالإضافة إلى ذلك ، يتميز السوق بوفرة المخاطر على البائعين والمشترين والمستأجرين. نظرًا لحقيقة أنه غالبًا ما يكون من الصعب على مالكي العقارات بيع أو تأجير ممتلكاتهم (باستثناء قطاعات السوق حيث يتجاوز الطلب العرض بشكل كبير) ، فإن سوق العقارات غير سائلة.
بصرف النظر عما سبق ، هناك مشكلة أخرى. غالبًا ما يكون من الصعب على الخبراء تقييم الوضع الحقيقي في السوق نظرًا لصعوبة الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات ، على عكس سوق الأوراق المالية على سبيل المثال ، حيث يتوفر في أي وقت. أداة التحليل الرئيسية هنا هي التقسيم المشروط للسوق إلى عدة قطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الأشياء ، أو جودتها ، أو الغرض منها ، أو حتى مجموعة كاملة من الميزات.
العقارات هي أكثر السلع المعمرة ، وعادة ما تكون ذات قيمة أعلى بكثير من السلع الأخرى. الأرض بطبيعتها أبدية ، والمباني والهياكل تخدم لعقود ، ويتم إنشاء الشركات لفترة غير محددة. القيمة السوقية للعقار هي السعر الأكثر احتمالاً للبيع أو الشراء في سوق تنافسية. يتم تحديد سعر العقارات ، وكذلك أي منتج ، من خلال نسبة العرض والطلب.
يعتمد العرض العقاري ، بسبب الدورة الطويلة لإنشاء العقارات ، على السعر بشكل ضعيف ، وفي فترة قصيرة لا يعتمد عليه عمليًا. لذلك ، فإن سعر العقارات على المدى القصير يتم تحديده بشكل أساسي من خلال الطلب. هذا واضح بشكل خاص في تحديد أسعار الأراضي.
على ماذا يعتمد الطلب؟ هناك العديد من العوامل المؤثرة ، وهي ليست مجتمعة بنفس الطريقة لمجموعة متنوعة من العقارات ، على الرغم من وجود أنماط عامة. على وجه التحديد ، دعونا نتطرق إلى سوق الإسكان ، حيث يكون المنتج عبارة عن خدمة لتزويد الشخص بالسكن.
في اقتصاد السوق ، يتم التسعير في التجارة الخارجية ، وكذلك في السوق المحلية ، تحت تأثير حالة السوق المحددة.
يحدث تكوين الأسعار في سوق العقارات تحت تأثير العوامل الخارجية والداخلية. هناك ما يلي مجموعات من العوامل الخارجية:
عوامل الاقتصاد الكلي
عوامل الاقتصاد الجزئي
الوضع الاجتماعي في المنطقة.
عوامل الاقتصاد الكلي تميز الظروف الاقتصادية في بلد ما. إلى تشمل عوامل الاقتصاد الكلي:
الناتج المحلي الإجمالي ؛
معدل التضخم؛
معدلات العائد على الأدوات المالية ؛
الأموال في أيدي السكان ؛
دخل السكان ؛
معدل العمالة للسكان القادرين على العمل ؛
حالة الميزان التجاري ؛
الرقم القياسي لأسعار المستهلك للسلع والخدمات.
في سوق التوازن والاقتصاد المستقر ، يكون معدل النمو في أسعار العقارات هو مجموع معدل تضخم العملة الوطنية ومعدل نمو الناتج المحلي الإجمالي (عادة حوالي 1-3٪).
تعتمد حالة الاقتصاد الروسي بشكل كبير على تصدير المنتجات من مجمع الوقود والطاقة. يمثل واحد في المائة من السكان العاملين في صناعة النفط والغاز ربع الناتج القومي الإجمالي. وبالتالي ، أصبح المستوى الحالي لأسعار النفط العالمية أحد عوامل الاقتصاد الكلي التي تساهم في النمو الاقتصادي أو انخفاض الأسعار في سوق العقارات.
إحدى ميزات سوق العقارات في روسيا هي عملتها المزدوجة. يؤدي ربط سعر عقار ما بالعملة الأمريكية إلى تكوين اعتماد للسعر على التغيرات في سعر صرف الدولار ، وقوته الشرائية في روسيا.
تعتبر عوامل الاقتصاد الكلي ذات أهمية حاسمة في تقييم العقارات. إذا كان تأثير عوامل الاقتصاد الكلي مستقرًا نسبيًا ، فإن حالة سوق العقارات تتحدد من خلال عوامل الاقتصاد الجزئي.
عوامل الاقتصاد الجزئيوصف الوضع الاقتصادي في منطقة معينة. من بينها العوامل التالية:
الوضع الاقتصادي العام في المنطقة ؛
معدل تطور المنطقة ؛
تنويع فرص العمل للسكان القادرين على العمل ؛
تدفق الاستثمار.
يتم الاحتفاظ بمعدلات النمو الاقتصادي في سانت بطرسبرغ عند مستوى المؤشرات الروسية.
يتسم الوضع الاجتماعي في المنطقة بالعوامل التالية:
نسبة السكان في سن العمل من مجموع السكان ؛
تدفقات الهجرة ؛
الوضع الديموغرافي
معدل البطالة في المنطقة.
تظهر سانت بطرسبرغ نموًا سكانيًا إيجابيًا. معدل البطالة عند مستوى منخفض نسبيًا للبطالة المسجلة.
تشمل العوامل الداخلية لسوق العقارات:
العوامل المؤسسية
ديناميكية (قصور) السوق ؛
ديناميات الحجم ونسبة العرض والطلب ؛
نسبة أسعار السوق الأولية والثانوية ؛
أمن المعلومات وانفتاح السوق.
العوامل المؤسسيةتشمل العوامل المؤثرة على سوق العقارات ما يلي:
تنظيم الدولة ؛
تنظيم الضرائب العقارية.
تتمثل اللوائح الحكومية في نشر اللوائح التي تشكل الإطار القانوني لسوق العقارات. أحد الأمثلة اللافتة للنظر للتأثير الغامض للقوانين التشريعية على أداء سوق العقارات هو القانون الاتحادي للاتحاد الروسي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في التشييد المشترك للمباني السكنية" ، والذي دخلت حيز التنفيذ في أبريل 2005. من ناحية ، فإنه يحمي حقوق أصحاب الأسهم ، ومن ناحية أخرى ، يضع المطورين في إطار صارم للغاية لا يمكنهم الوفاء به. نتيجة لذلك ، خلال الفترة التي تم فيها تطوير الحلول ، كان هناك انخفاض في العرض في السوق الأولية. إجمالاً ، تسبب اعتماد قانون البناء المشترك في زيادة الأسعار بنحو 20٪ في السوق الأولية التي حدثت في عام 2005.
يمكن للهيئات الإقليمية أيضًا سن لوائح منفصلة تقيد المعاملات العقارية على المستوى الإقليمي.
يتسم سوق العقارات بالقصور الذاتي. هذا يرجع إلى حقيقة أن متوسط فترة التعرض حوالي شهرين إلى ثلاثة أشهر. في هذا الصدد ، تنعكس الاتجاهات في سوق العقارات في التغيير في متوسط السعر ليس قبل شهرين.
يتم تحديد حجم وديناميكيات الطلب في سوق العقارات من خلال العوامل التالية:
القدرة على الدفع للسكان ؛
تغيير في أذواق وتفضيلات السكان.
في روسيا ، يتميز سوق العقارات بحصة عالية من الطلب الكامن (الخفي). أظهرت الأبحاث التي أجريت في إطار أحد مشاريع البنك الدولي أن 77٪ من المستجيبين يرغبون في تغيير ظروفهم المعيشية. ويرجع ذلك إلى قلة توافر المساكن وارتفاع معدلات البلى الجسدي في السوق الثانوية. على الرغم من أنه وفقًا للمعايير ، من الضروري إجراء إصلاحات كبيرة كل 10-15 عامًا ، في الواقع ، لم يتم إجراء إصلاحات في "brezhnevkas" و "Khrushchevkas" الحالية لأكثر من 30 عامًا.
العامل التالي الذي يؤدي إلى زيادة الطلب هو التغيير في تصور السكان للسكن المريح: الممرات الضيقة ، والنوافذ الصغيرة ، والسقوف المنخفضة ، وغياب صناديق المرآب - كل هذه العلامات تترجم الإسكان في حالة بدنية جيدة إلى فئة قديمة.
لذلك ، حتى وقت قريب ، كان العامل الرئيسي الذي يحفز ملاءة الطلب هو الرهن العقاري. على سبيل المثال ، في الربع الأول من عام 2006 ، تضاعف نصيب المعاملات المتعلقة بالرهون العقارية مقارنة بعام 2005.
يتم تحديد حجم العرض في السوق:
وجود احتياطي من الأشياء العقارية ؛
حجم البناء الجديد.
يعد عدم التوازن الحالي بين العرض والطلب في السوق هو السبب الرئيسي لارتفاع الأسعار في سوق العقارات.
المعلمات التي تضبط سعر الشقة الواحدة بالنسبة لمتوسط السعر تنقسم إلى 3 فئات:
دائم؛
دائم بشروط
مثل المتغيرات.
تعكس المعلمات الثابتة للشقة الخصائص التي تنطبق على المنزل ككل.تشمل هذه المعلمات:
نوع البناية.
تشمل المجموعة الثانية العوامل التي ، كقاعدة عامة ، لا يمكن للمالكين تغييرها. بينهم:
المساحة الكلية؛
تخطيط؛
ارتفاع السقف؛
مواد الجدار
الإضاءة الطبيعية للغرفة
اتجاه الشقة
الشرفات والمقطع.
وجود المصعد.
بيئة خارجية.
تتضمن المجموعة الثالثة معلمات متغيرة مشروطًا مرتبطة براحة المنزل:
حالة الأرضيات والسقوف والجدران.
النوافذ والأبواب
اتصالات هندسية؛
وجود هاتف.
تضع المجموعتان الأوليان شقة ، وتحددان الطبقة التي تنتمي إليها (النخبة ، أو درجة رجال الأعمال ، أو الدرجة الاقتصادية). تؤثر خصائص معايير المجموعة الثانية بشكل لا لبس فيه على تكوين الأسعار - زيادة أو نقصان. أما بالنسبة لمعايير المجموعة الثالثة ، فسيتم تحديد تأثيرها من خلال الخصائص الأولية من المجموعتين الأوليين. وبالتالي ، فإن التجديد القياسي لشقة النخبة لا يزيد من تكلفتها ، ويحدث تأثير مماثل في حالة التجديد الأوروبي في منزل متهدم.
يعد تأثير تصنيف المبنى السكني تقريبًا أحد العوامل الرئيسية لقيمته.
أساسا ما يلي ينطبق. تصنيف المباني السكنية:
مشروع خاص؛
تخطيط محسّن ؛
ستالين.
خروتشوف.
بريجنيفكا.
خماسي الاضلاع؛
فيلم كامل؛
عائلة صغيرة.
المعلمة التالية التي تحدد تكلفة الشقة هي المادة التي تم بناء المنزل منها. حسب هذه الخاصية تميز التصنيفات في المنزل:
خشبي؛
كتلة (متجانسة) ،
لوحة؛
قالب طوب.
على الرغم من التطوير النشط للأشكال الجديدة لبناء المساكن من الكتل والألواح ، تظل المنازل المبنية من الطوب هي الأكثر شهرة.
من بين العوامل التي تقلل من سعر الشقة الموقع في الطوابق الخارجية. في المتوسط متر مربع. م الشقق في الطوابق الخارجية 5٪ أقل من الشقق في الطوابق الوسطى.
في الختام يمكننا القول أن أسواق العقارات غير السكنية والسكنية بها مشاكل مشتركة. يعد نقص العرض أحد أكثر المشكلات إلحاحًا. لحل هذه المشكلة ، من الضروري تحفيز بناء كائنات عقارية جديدة. إن الوضع الذي يزداد فيه الطلب الفعال بشكل مصطنع عن طريق إدخال مؤسسة الرهن العقاري يؤدي إلى زيادة الفجوة بين العرض والطلب ، ونتيجة لذلك ، جولة جديدة من الأسعار.
في أكتوبر 2009 ، تذبذبت الأسعار في قطاع المباني الجديدة بشكل طفيف. ارتفعت منطقة فاسيليوستروفسكي بنسبة 3.7٪ ، كيروفسكي - 1.1٪. انخفضت مناطق Kalininsky و Primorsky و Vsevolozhsky بشكل طفيف بنحو 1.5 ٪.
أغلى أحياء المدينة هي بتروغرادسكي ووسط وفاسيليوستروفسكي. أرخص مناطق Krasnoselsky و Pushkinsky و Vsevolozhsky.
على مدار الأسبوع ، بحلول 13 أكتوبر 2009 ، تحركت أسعار المساكن الثانوية في المناطق أيضًا في اتجاهات مختلفة. ارتفعت مناطق فيبورغسكي وكرونستادسكي بنسبة 1.6-1.7 ٪ ، وارتفعت تكلفة منطقة كراسنوسيلسكي ومناطق المركز التاريخي ، باستثناء المنطقة المركزية ، التي انخفضت بنسبة 0.8 ٪ ، في حدود 1 ٪. كما تراجعت مناطق كولبنسكي وكورتني وكيروفسكي قليلاً.
| السوق الرئيسي |
||||
| BSN 06.10.09 | BSN 13.10.09.003 | النمو في أسبوع: | نمو السعر الشهري |
|
| أدميرالتيسكي | | | | |
| فاسيليوستروفسكي | ||||
| فيبورغسكي | ||||
| كالينينسكي | ||||
| كيروفسكي | ||||
| كراسنوجفارديسكي | ||||
| كراسنوسيلسكي | ||||
| موسكوفسكي | ||||
| بتروغرادسكي | ||||
| شاطئ البحر | ||||
| Frunzensky | ||||
| وسط | ||||
| فسيفولوزكي | ||||
| ملتجأ | ||||
| بيترودفورتسوفي | ||||
| بوشكين | ||||
وفقًا لمؤشرات الرسم البياني أعلاه ، يمكن ملاحظة: أسعار المساكن الأولية من أعلى مستوى يتم ملاحظتها في مناطق Central و Petrogradsky و Vasileostrovsky.
ومن أكثر البقايا التي يمكن الوصول إليها: مناطق بوشكين وفسيفولوجسكي وأوبلاست.
في سوق الإسكان الثانوي ، لا يتغير الوضع مع مناطق الأسعار الرائدة. تنتمي النخيل إلى مناطق Central و Petrogradsky و Vasileostrovsky و Admiralteisky و Moskovsky. أرخص المناطق هي فسيفولوزكي وكولبنسكي وكرونشتادسكي ، بالإضافة إلى المساكن الثانوية في المنطقة.
| سوق ثانوي |
||||
| النمو في أسبوع: | نمو السعر الشهري |
|||
| أدميرالتيسكي | ||||
| فاسيليوستروفسكي | ||||
| فيبورغسكي | ||||
| كالينينسكي | ||||
| كيروفسكي | ||||
| كراسنوجفارديسكي | ||||
| كراسنوسيلسكي | ||||
| موسكوفسكي | ||||
| بتروغرادسكي | ||||
| شاطئ البحر | ||||
| Frunzensky | ||||
| وسط | ||||
| فسيفولوزكي | ||||
| كولبينسكي | ||||
| كرونستادت | ||||
| ملتجأ | ||||
| بيترودفورتسوفي | ||||
| بوشكين | ||||
تختلف أسعار المساكن الثانوية حسب الطلب على المناطق الأكثر شعبية.
أغلى المناطق هي Central و Petrogradsky و Vasileostrovsky و Admiralteisky و Moskovsky ، لكن أكثر المناطق التي يمكن الوصول إليها تبقى ، كما كان من قبل ، المنطقة.
في هذه المرحلة من التطور ، يكون سوق العقارات في روسيا في مرحلة التطوير ويتميّز بالخبراء بأنه "متوحش". تكمن الأسباب في النقص في الإطار القانوني ، وعدم وجود معايير مطورة عالميًا لتقييم العقارات ، وعدم اتساق جودة العقارات مع قيمتها ، فضلاً عن انتشار الطلب الكلي على العرض. على وجه الخصوص ، تعاني المدن الكبيرة مثل موسكو وسانت بطرسبرغ من نقص حاد في العقارات السكنية وتجارة التجزئة والمكاتب والمساحات الصناعية ، فضلاً عن قطع الأراضي ذات البنية التحتية المتطورة المخصصة لبنائها. على وجه التحديد ، تحتاج سانت بطرسبرغ الآن إلى زيادة مساحة التخزين وإعادة بناء وإعادة تصميم المباني والهياكل القائمة. آليات الإقراض غير فعالة بما فيه الكفاية ، لا سيما برنامج الإقراض العقاري ، الذي لم يحقق نتائج مهمة خلال فترة وجوده. والآن عانت بالكامل من انهيار مؤقت.
4. تطوير سوق العقاراتوالتنبؤ به
تتميز درجة تطور سوق العقارات ومجالاته الفردية في الدول المختلفة بالظروف المحددة السائدة ، اعتمادًا على حالات القوة القاهرة والوضع السياسي وغيره في كل دولة ، فضلاً عن الاتجاهات الرئيسية لتحديد السعر والقيمة 1 م 2 من هذا النوع أو ذاك من العقارات.
حدد مرسوم لجنة الدولة للبناء في الاتحاد الروسي متوسط القيمة السوقية البالغة 1 متر مربع من إجمالي مساحة الإسكان للربع الرابع من عام 2002 لحساب مبلغ الإعانات والقروض المجانية لشراء المباني السكنية من قبل جميع فئات المواطنين الذين يتم تقديم هذه الإعانات والقروض على حساب الميزانية الاتحادية. في الاتحاد الروسي ، تم تحديد السعر التالي لمساكن 1 متر مربع (في المتوسط 8850 روبل): في المنطقة الشمالية الغربية - 6860 روبل ؛ في منطقة لينينغراد - 7000 روبل ؛ في منطقة موسكو - 11000 روبل ؛ في سانت بطرسبرغ - 10300 روبل ؛ في موسكو - 16000 روبل.
حدد المرسوم نفسه متوسط تكلفة 1 متر مربع من المساحة الإجمالية للإسكان لحساب الإعانات المجانية لبناء المساكن للمواطنين المتضررين من فيضان 2002 في المنطقة الفيدرالية الجنوبية. يتراوح حجم الإعانات من 8020 إلى 8500 روبل. لمساحة 1 متر مربع.
بالإضافة إلى ذلك ، يتم إعادة حسابها على أساس شهري (على النحو المنصوص عليه في مرسوم حكومة موسكو رقم 896 الصادر في 9 أكتوبر 2001) وتتم الموافقة على تكلفة 1 متر مربع عند حساب الإعانات المقدمة لبناء أو شراء المساكن في موسكو. خلال الشهر الماضي ، زادت هذه التكلفة بمقدار 95 روبل. وبلغ 17595 روبل.
تعتمد منهجية الحساب على بيانات من كبار المستثمرين العقاريين وتحليل لسوق الإسكان. يأخذ هذا في الاعتبار سعر 1 متر مربع في منزل لوحة نموذجي في منطقة التنمية الشاملة.
يُنصح بدراسة متوسط سعر العرض السكني باستخدام مثال محدد ، حيث أن تكلفة 1 متر مربع من المساكن تعتمد على عاملين رئيسيين: موقع الكائن ونوع البناء.
أحدث الاتجاهات في سانت بطرسبرغ هي:
1. القادة من حيث التوريد هم مناطق كالينينسكي وبريمورسكي وكراسنوجفارديسكي (بترتيب تنازلي).
2. متوسط أسعار قادة العرض هو 500-550 دولار أمريكي.
3. في منطقة Admiralteisky ، يكون السكن النموذجي أرخص بسبب المكانة المنخفضة للمنطقة وصعوبة وسائل النقل.
في منطقة موسكو يُنصح بدراسة التغير في سعر 1 م 2 من المساكن في المدن المتضمنة فيها.
أظهر تحليل لقطاع العقارات التجارية في بداية عام 2002 أن الطلب الأكبر هو على مباني التجزئة والمكاتب ، والتي يقع معظمها في مناطق ذات نشاط تجاري مرتفع.
في سانت بطرسبرغ ، تشمل هذه المناطق الوسطى وفاسيليوستروفسكي وموسكوفسكي وبتروغرادسكي. 56٪ من مساحات التجزئة المعروضة و 77٪ من المساحات المكتبية تقع في وسط المدينة. ربما في المستقبل القريب Vyborgskaya nab سوف تحتل مكانة مستقرة في هذا القطاع من سوق العقارات. مع تطوير وإعادة فتح مراكز الأعمال هناك.
استنتاج
العقارات أساس الثروة الوطنية للبلاد.
يتميز سوق العقارات ، مثل أي نظام ذاتي التنظيم ، بالطلب والعرض والسعر والبنية التحتية.
مثل أي سوق آخر ، فإن سوق الإسكان له مميزاته وعيوبه. من المزايا الرئيسية: الحصول على ربح أكثر من الأسواق الأخرى خلال فترة التشغيل. والعيب هو: الاعتماد الصارم على الظروف الخارجية للتنظيم ، وطلب المستهلك ، وفرص الاستثمار والبناء في المناطق.
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق. تبعا لذلك ، فإن التغير في الأسعار في هذا السوق يعتمد على العديد من العوامل. التسعير في سوق العقاراتغالبًا ما تعتمد بشكل مباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة ، على تنميتها واستثماراتها. غالبًا ما يكون من الصعب على الخبراء تقييم الوضع الحقيقي في السوق نظرًا لصعوبة الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات. أداة التحليل الرئيسية هنا هي التقسيم المشروط للسوق إلى عدة قطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الأشياء ، أو جودتها ، أو الغرض منها ، أو حتى مجموعة كاملة من الميزات ، والتي درسناها بالتفصيل في عمل الدورة هذا.
يعتبر تقييم العقارات ، وتحديد قيمتها السوقية على أنها السعر السائد لهذا النوع من العقارات ، مسألة معقدة ، تم إنشاء طرق خاصة لها: مقارنة ومربحة ومكلفة ، على سبيل المثال لا الحصر.
يتسم سوق العقارات الروسي بتوافر مساكن منخفضة ومعدلات عالية من البلى الجسدي في السوق الثانوية.
إن الزيادة في حجم البناء الجديد معقدة بسبب حقيقة أن السلطات البلدية لا تسهل الدخول المجاني للمطورين الجدد إلى الصناعة من خلال عدم منحهم الإذن بحيازة الأرض.
في هذه المرحلة من التطور ، يكون سوق العقارات في روسيا في مرحلة التطوير ويتميّز بالخبراء بأنه "متوحش". تكمن الأسباب في النقص في الإطار القانوني ، وعدم وجود معايير مطورة عالميًا لتقييم العقارات ، وعدم اتساق جودة العقارات مع قيمتها ، فضلاً عن انتشار الطلب الكلي على العرض.
بحاجة الى مساعدة في استكشاف موضوع؟
سيقوم خبراؤنا بتقديم المشورة أو تقديم خدمات التدريس حول الموضوعات التي تهمك.
ارسل طلبمع الإشارة إلى الموضوع الآن لمعرفة إمكانية الحصول على استشارة.
ملامح عمل سوق العقارات. أسعار تخدم سوق العقارات.
طرق تحديد أسعار منتجات البناء. تكوين أسعار مجانية (قابلة للتفاوض).
تحديد معدل الإيجار للمباني والمباني المؤجرة.
في سوق العقارات ، الأشياء الصناعية ، البناء قيد التنفيذ ، المساكن المباعة ، المباني مؤجرة. هذا السوق جزء لا يتجزأ من الاقتصاد الوطني.
البنية التحتية لسوق العقارات - المزادات والمزادات والاستشارات وشركات العقارات والوكالات المتخصصة في تجارة العقارات.
ملامح تشكيل السوق العقاري:
سوق العقارات عبارة عن مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض من حيث مستويات الأسعار ومستويات المخاطر وكفاءة الاستثمارات العقارية.
العقار ثابت ولا يمكن نقله من مكان إلى آخر ، وبالتالي يتم نقل كائن العقار من البائع إلى المشتري عن طريق نقل الحقوق إليه.
شراء وبيع العقارات هو حركة رأس المال ، أي. القيمة التي تدر دخلاً ، منذ شراء المنزل أو الشقة ، إلخ. يمكن بيعها بسعر أعلى.
يتكون سوق العقارات من عدد من القطاعات المعزولة نسبيًا (المباني الصناعية ، المساكن ، المباني غير السكنية ، الأراضي ، إلخ). يتطور كل قسم من هذه القطاعات بشكل مستقل وله إطار تشريعي وتنظيمي خاص به.
بالنسبة للجزء الأكبر ، فإن حجم العقارات هو نتاج صناعة البناء.
يتكون سوق العقارات من مكونين:
السوق الرئيسي- هذا هو الوضع الاقتصادي عندما تدخل العقارات كسلعة إلى السوق لأول مرة. البائعون الرئيسيون هم الدولة التي تمثلها السلطات الجمهورية والمحلية وشركات البناء - موردي العقارات السكنية وغير السكنية ؛
سوق ثانوي،حيث تعمل العقارات كسلعة كانت مستخدمة في السابق وتنتمي إلى مالك معين - فرد أو كيان قانوني.
ميزات تسعير العقارات التي هي نتاج صناعة البناءيتم تحديدها مسبقًا من خلال تفاصيل العملية التكنولوجية في الصناعة والتنظيم الاقتصادي والقانوني لهذا السوق. وتشمل هذه:
مجموعة متنوعة من منتجات البناء (المباني والهياكل للأغراض الصناعية ، ومرافق الرعاية الصحية والتعليمية ، والإسكان ، وما إلى ذلك) ؛
الحجم ، أي الكائنات الفردية تكلف مليارات الروبلات ؛
التوحيد الإقليمي للأشياء - استخدامها في مكان الصنع ؛
إنتاج المنتجات وفقًا لمشروع فردي "تحت الطلب" ؛
اعتماد تكاليف البناء على الظروف الطبيعية والمناخية ؛
مدة طويلة لدورة الإنتاج (من عدة أشهر إلى عدة سنوات).
نظرًا لاستمرار بناء العديد من الأشياء لفترة طويلة ، فبالإضافة إلى تكلفة العقارات ، يتم تحديد الأسعار أيضًا لأنواع معينة من العمل والمرحلة والعناصر الهيكلية ، إلخ. في هذا الصدد ، يخدم سوق منتجات البناء أنواعًا مختلفة من الأسعار.
أنواع أسعار الأشياء العقارية.
التكلفة التقديرية لأعمال البناء والتركيب ، والتي تتكون من تكلفة إنشاء المباني والهياكل وتركيب المعدات.
التكلفة التقديرية لأعمال التشييد والتركيب ، والتي تشمل تكلفة شراء المعدات والتكاليف الرأسمالية الأخرى.
الأسعار التعاقدية لمنتجات البناء ، والتي يتم الاتفاق عليها بين العميل والمقاول وتستند إلى التكلفة المقدرة لأعمال البناء والتركيب والضرائب والخصومات الإلزامية.
أسعار العطاءات التعاقدية لمنتجات البناء المحددة في سياق المناقصات الجارية (المناقصات).
أسعار التبادل والمزادات التي يتم تشكيلها في المبادلات العقارية أو أثناء المزادات لبيع الأشياء الإنشائية.
أسعار المساكن ، مع مراعاة صفاتها الاستهلاكية ، وكذلك البيوت ، والمرائب ، والبيوت الصيفية.
إيجار المباني السكنية وغير السكنية المؤجرة مع مراعاة القيمة المتبقية للمبنى والراحة وموقعه واستهلاكه ودفعات الأرض.
أسعار محددة لوحدة استهلاكية أو وحدة طاقة مستخدمة في الحسابات والتحليلات التقريبية (تكلفة 1 م 2 من المنطقة السكنية أو القابلة للاستخدام ، و 1 كم من خط نقل الطاقة ، ومقعد واحد في السينما ، وما إلى ذلك).
يتم تحديد سعر أي غرض عقاري ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن عقارًا ما أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات بشكل عام تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - وهي الموقع ونوع المبنى وحالة الكائن والملء والبيئة. مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم ، يتم التعبير عنه في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأول أرخص بنسبة 15 ٪ من شقة في الطابق الأول. في المتوسط ، فإن تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة تبلغ حوالي 2 ٪ أكثر من نظيرتها ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة. بمعرفة درجة تأثير العوامل المحلية على السعر ، يمكن حل مشاكل تقييم كائن منفصل ، مع معرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. ومع ذلك ، فإن مراعاة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطور السوق ككل والتنبؤ بنموه أو تراجعه. لحل مشاكل ديناميكيات السوق ، من الضروري الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، أولاً وقبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو بنسب متساوية تقريبًا في جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس. فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية له خاصية أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. لذلك كان ذلك قبل خمس إلى عشر سنوات ، وأكثر من ذلك ، من الواضح أنه سيكون كذلك في المستقبل. بالإضافة إلى السكن في الضواحي ، على الأرجح ، سيكون أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المتنزه أغلى منه بالقرب من المنطقة الصناعية. كتقدير تقريبي أول ، يمكن اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا كان دورهم يخضع لتغييرات ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور امتلاك هاتف في شقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات ويمكن أن تتغير التغييرات الملموسة. يتم ملاحظتها فقط في 5-10 سنوات. على العكس من ذلك ، فإن العوامل العالمية لها خصائص معاكسة. تتغير بشكل أسرع بمرور الوقت ، وتستجيب للتغيرات في البيئة الاقتصادية والسياسية ، ومع ذلك ، فهي مشتركة في جميع الممتلكات. على سبيل المثال ، في بيئة اقتصادية مواتية ، يصبح أي عقار أكثر تكلفة من حيث التناسب تقريبًا ، بينما في أي أزمة تعاني جميع قطاعات السوق من انخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية مع الارتفاع العام للسوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر - أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تعديلات أكثر دقة إلى حد ما. تشكل الفلسفة الموصوفة أعلاه أساس منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات" IRN.RU. من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقي ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):
Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (Pi).
في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر كائن عقاري معين من النوع k ، والذي يتكون من G (t) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة لجميع الكائنات ، أي مستقلة عن k و pj و LkCpi ) - مساهمة العوامل المحلية للشيء k ، بغض النظر عن الوقت t. قيم pj هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن. نحن الآن على استعداد للانتقال إلى الفوائد العملية لهذا النهج. أولاً ، يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادة ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام النظائر الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد بيانات الشهر الماضي ، والتي يكون حجمها محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في مبنى مكون من 17 طابقًا في حي إزمايلوفو ، ليس بعيدًا عن محطة المترو ، وليس في الطابق الأرضي ، فقد لا توجد مثل هذه الشقق في الوقت الحالي على الإطلاق ، أو قد يكون هناك اثنان أو ثلاثة فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط الأسعار لهذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، نظرًا لعدم وجود إحصائيات كافية.
إن طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير تجعل من الممكن حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لحقيقة أن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. ومع ذلك ، فإن نظام التصنيف هذا يتطلب حسابات أولية جادة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي ، تم التخطيط لتنظيم خدمة تقييم مجانية للشقق على موقع irn.ru باستخدام آلية الحوسبة الموضحة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام التقنية الجديدة واختبارها عمليًا. النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ct ومجموعة من التعديلات L. تسمى هذه الوظيفة في مصطلحات المركز التحليلي IRN.RU مؤشر القيمة أو المعدل لكل متر مربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميات سوق العقارات ككل ، تمامًا كما تظهر مؤشرات الأسهم ، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية ، الارتفاع أو الانخفاض العام في سوق الأسهم. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض أو ينمو في الوقت الحالي ، فإن أسعار الأشياء الفردية تتغير بشكل متزامن - في "حزمة" واحدة * ، ومؤشر القيمة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذه "الحزمة".
المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة الأخرى. يرجع الحساب المباشر لمتوسط السعر إلى حساب متوسط قيمة تكلفة العناصر للشهر الحالي (أو الأسبوع) ، ثم الشهر التالي ، وما إلى ذلك. ونتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط السعر على أساس قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا علاقة لها بأي شكل من الأشكال بقاعدة الفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - مخطط مسنن لمتوسط السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. لا يعني "صعود" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني على الإطلاق بداية صعود أو هبوط السوق - إنه مجرد ضوضاء إحصائية.
تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (t) ، على العكس من ذلك ، قيم L المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، ونتيجة لذلك يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من قبل جميع قيم هذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. ويسمح لك منحنى التكلفة السلس بملاحظة الاتجاهات الصاعدة أو الهابطة الجديدة بسرعة.
الميزة الواضحة للفلسفة الموصوفة هي الاعتماد الضعيف للنتائج على حجم العينة الحالية ، حيث يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية ، أولاً وقبل كل شيء ، من خلال البيانات لفترة طويلة الأجل ولا يتم تصحيحها إلا ببيانات جديدة. من المعلمات المميزة لعمل المحللين أن حجم العينة يفقد معناه ببساطة. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.
من النتائج العملية المهمة لظهور دالة G (t) الصحيحة منطقيًا ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، فإن العقارات ليست سلعة للتبادل. كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. تعتبر الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، نوعًا من "القاسم المشترك" الذي يجعل من الممكن مقارنة العقارات مع مجالات النشاط الأخرى. على سبيل المثال ، يمكن النظر إلى الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة السكن - على أنها المعدل لكل متر مربع - وهو نوع من التناظرية لمعدل العملات العالمية - الدولار أو اليورو. وبالتالي ، فإن الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات ومجالات الاقتصاد الأخرى.
التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين أطراف الصفقة الجارية. ومن ثم ، فإن التسعير في سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية مما هو عليه في سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
يتم تحديد سعر أي غرض عقاري ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن عقارًا ما أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات بشكل عام تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - وهي الموقع ونوع المبنى وحالة الكائن والملء والبيئة. مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم ، يتم التعبير عنه في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأول أرخص بنسبة 15 ٪ من شقة في الطابق الأول. في المتوسط ، فإن تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة تبلغ حوالي 2 ٪ أكثر من نظيرتها ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة.
بمعرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية ، يمكن حل مشكلة تقييم كائن منفصل ، مع معرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. ومع ذلك ، فإن مراعاة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطور السوق ككل والتنبؤ بنموه أو تراجعه. لحل مشاكل ديناميكيات السوق ، من الضروري الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، أولاً وقبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو بنسب متساوية تقريبًا في جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس.
فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية له خاصية أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. كان هذا هو الحال قبل خمس وعشر سنوات أو أكثر ، من الواضح أنه سيكون كذلك في المستقبل. وبالمثل ، من المرجح أن يكون السكن في الضواحي أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المتنزه أغلى منه بالقرب من المنطقة الصناعية. كتقدير تقريبي أول ، يمكن اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا كان دورهم يخضع لتغييرات ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور امتلاك هاتف في شقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات ويمكن أن تتغير التغييرات الملموسة. يتم ملاحظتها فقط في خمس إلى عشر سنوات.
على العكس من ذلك ، فإن العوامل العالمية لها خصائص معاكسة. إنها تتغير بشكل أسرع بمرور الوقت ، وتستجيب للتغيرات في البيئة الاقتصادية والسياسية ، لكنها مشتركة في جميع الممتلكات. على سبيل المثال ، في بيئة اقتصادية مواتية ، يصبح أي عقار أكثر تكلفة من حيث التناسب تقريبًا ، بينما في أي أزمة تعاني جميع قطاعات السوق من انخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية ، مع الارتفاع العام للسوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر - أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تعديلات أكثر دقة إلى حد ما.
تشكل الفلسفة الموصوفة أعلاه الأساس لمنهجية المركز التحليلي لمؤشرات سوق العقارات. من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقي ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):
Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (باي)
في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر كائن عقاري معين من النوع k ، والذي يتكون من G (t) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة لجميع الكائنات ، أي مستقل عن k و pi ، و Lk (pi) - مساهمة العوامل المحلية للكائن k ، بغض النظر عن الوقت t. قيم pi هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن.
الفائدة العملية من هذا النهج: أولاً ، يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادة ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام نظائرها الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد بيانات الشهر الماضي ، والتي يكون حجمها محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في لوحة مكونة من 17 طابقًا ، ليست بعيدة عن المترو ، وليس في الطابق الأول ، ففي الوقت الحالي قد لا توجد مثل هذه الشقق على الإطلاق ، أو قد يكون هناك أن يكون اثنان أو ثلاثة فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط الأسعار لهذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، لأن لا توجد إحصاءات كافية.
إن طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير تجعل من الممكن حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لحقيقة أن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. ومع ذلك ، فإن نظام التصنيف هذا يتطلب حسابات أولية جادة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي ، من الضروري تنظيم خدمة للتقييم المجاني للشقق باستخدام الآلية الحسابية الموضحة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام التقنية الجديدة واختبارها عمليًا.
النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ck ومجموعة من التعديلات Lk. تسمى هذه الوظيفة مؤشر التكلفة أو المعدل لكل متر مربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميكيات سوق العقارات ككل ، تمامًا كما تظهر مؤشرات الأسهم ، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية ، الارتفاع أو الانخفاض العام في سوق الأسهم. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض أو ينمو في الوقت الحالي ، فإن أسعار الأشياء الفردية تتغير بشكل متزامن - في "حزمة" واحدة ، ومؤشر القيمة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذه "الحزمة".
المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة الأخرى. يرجع الحساب المباشر لمتوسط السعر إلى حساب متوسط قيمة تكلفة العناصر للشهر الحالي (أو الأسبوع) ، ثم الشهر التالي ، إلخ. نتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط السعر بناءً على قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا ترتبط بأي شكل من الأشكال بقاعدة الفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - مخطط مسنن لمتوسط السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. لا يعني "صعود" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني على الإطلاق بداية صعود أو هبوط السوق - إنه مجرد ضوضاء إحصائية.
تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (t) ، على العكس من ذلك ، قيم Lk المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، ونتيجة لذلك يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من قبل جميع قيم هذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. ويسمح لك منحنى التكلفة السلس بملاحظة الاتجاهات الصاعدة أو الهابطة الجديدة بسرعة.
من المزايا الواضحة للفلسفة الموصوفة ضعف اعتماد النتائج على حجم العينة الحالية منذ ذلك الحين يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية ، أولاً وقبل كل شيء ، من خلال البيانات لفترة طويلة الأجل ويتم تصحيحها فقط من خلال البيانات الحديثة. من المعلمات المميزة لعمل المحللين أن حجم العينة يفقد معناه ببساطة. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.
من النتائج العملية المهمة لظهور دالة G (t) الصحيحة منطقيًا ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، فإن العقارات ليست سلعة للتبادل. كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. تعتبر الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، نوعًا من "القاسم المشترك" الذي يجعل من الممكن مقارنة العقارات مع مجالات النشاط الأخرى. على سبيل المثال ، يمكن النظر إلى الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة السكن - على أنها المعدل لكل متر مربع - وهو نوع من التناظرية لمعدل العملات العالمية - الدولار أو اليورو. وبالتالي ، فإن الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات ومجالات الاقتصاد الأخرى.
طريقة التسعير - طريقة لحساب سعر المنتج ، مع مراعاة تكاليف الإنتاج ومتوسط الربح وأيضًا مراعاة العرض والطلب.
يمكنك تحديد المجموعات الثلاث التالية لطرق التسعير:
1) التسعير ، الأمثل للتكاليف الإجمالية.
طريقة "التكلفة + الربح".
يتم احتساب السعر وفقًا للتنسيق: P = C x (l + R / 100) ،
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية لإنتاج وبيع البضائع ،
R هو التسامح الطبيعي.
طريقة الربح المستهدف.
في هذا هناك clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (في ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey and planovoy cebectoimocti obema vypchectop) و ocetysheta
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية المرتبطة بإنتاج وبيع السلع ،
ك - الاستثمارات المنفصلة في رأس المال الثابت والمتداول الناتج عن إنتاج وبيع البضائع ،
هـ- معدل أرباح رأس المال يعكس الرغبة في تحصيل مبلغ الأرباح قبل دفع الضرائب.
2) التسعير على أساس الطلب. عند استخدام هذه الطريقة ، يتم أخذها من جودة وكمية التحليل الجيد لاستهلاك العناصر المهمة المدروسة هنا هي الفائدة (القيمة المتصورة للمنتج) وحساسية المنتج للسعر.
3) التسعير ، الأمثل للمنافسة.
طريقة أسعار منتصف السوق. تفترض الطريقة مسبقًا بيع البضائع وفقًا لـ "متوسط السعر" المحسوب على أساس البيانات التنافسية.
طريقة "السباق على القائد". بهذه الطريقة لتحديد سعر المنتج ، يعتمد السعر على سعر المنافسة الرائدة فيما يتعلق بالقدرة التنافسية للوضع ، وفقًا لمبدأ المنافسة. بالمناسبة ، تفترض هذه الطريقة رفض تطوير سياسة التسعير الخاصة على أساس السعر الرائد.
تحديد السعر على أساس التداولات المفتوحة. تستخدم الطريقة تقديرات موثوقة وتفترض التسلسل التالي للحسابات:
حساب التكاليف المرتبطة بتنفيذ العقد ؛
تحليل تكتيكات التجارة ، باستخدام المنافسة المحتملة ؛
تحديد احتمال أن يكون سعر عرض الشركة أقل من السعر الذي تطلبه المنافسة ؛
تحديد قيمة السعر الذي سيجلب "أقصى ربح متوقع".
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق. أدى تحرير أسعار السلع والخدمات في روسيا إلى انخفاض تأثير الدولة على عملية تنظيم الأسعار وإلى ارتفاع هائل في الأسعار. بمساعدة الأسعار المرتفعة المصطنعة ، يسدد المنتجون أي تكاليف إنتاج ، وفي نفس الوقت لا يهتمون بتحسين جودة البضائع. منذ عام 1992 ، تم تخفيض نظام التسعير إلى استخدام أسعار السوق المجانية ، والتي يتم تحديد قيمتها من خلال العرض والطلب على السلع في السوق. يتم استخدام تنظيم الدولة للأسعار لمجموعة ضيقة من السلع التي تنتجها مؤسسات الدولة الاحتكارية.
الوصف: محتوى الملخص:إن تقسيم الطلب على أساس تفضيلات المستهلك في سياق فئات وأشكال الأشياء يجعل من الممكن تحسين مقدار وهيكل الإيرادات والمصروفات ، مع مراعاة الممارسة الحالية لإبرام العقود في السوق.
في الوقت نفسه ، لا يقل أهمية بالنسبة لإدارة العقارات التجارية أن تأخذ في الاعتبار التأثير على المؤشرات المستهدفة في قطاعات مثل اختيار المستأجر "المرساة" وفقًا لمفهوم الكائن ، توزيع الأماكن بين العملاء.
يجب تجنب الأخطاء في التنسيب الداخلي للمرساة والمستأجرين الآخرين ، على وجه الخصوص ، موقع المراسي في الطابقين الأول والثاني ، وبالتالي حرمان البائعين من السلع ذات الصلة الموجودة فوق دخلهم. إذا كان من المخطط جذب متجر كبير كمرساة لمركز تسوق ، فمن الجدير حساب ما إذا كانت هناك مساحة كافية للمستأجرين الآخرين الذين يقدمون سلعًا وخدمات ذات صلة وإضافية. بالنسبة للمستأجر الأساسي ، يتم تطبيق معدلات منخفضة نسبيًا.
للتجزئة في سوق العقارات السكنية ، من الممكن استخدام علامات مثل درجة رضا العملاء عن ظروفهم المعيشية وتوافر شراء (تحسين) الإسكان.
بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها ومعالجتها بهذه الطريقة ، يتم تجميع المناطق التي يكون فيها الطلب على المساكن الجديدة مساويًا أو أقل أو أعلى من متوسط السوق ، بناءً على افتراض أن المستجيبين يسعون لشراء شقة في نفس المكان الذي يوجد فيه يعيشون حاليا.
عند تقييم قدرة الطلب في القطاعات المستهدفة ، وكذلك توزيعها في سياق مناطق الشركة ، من الضروري مراعاة الخصائص المطلقة للمناطق: عدد السكان ، الكثافة السكانية ، متوسط مساحة الشقة ، إلخ. . هذا سيجعل من الممكن التنبؤ بشكل أكثر دقة بحجم وهيكل الطلب المحتمل في السوق وتحديد آفاق الشركة.
لتقسيم السوق بناءً على علامات ملاءة العملاء وتوافر السكن لهم ، من الممكن استخدام التفضيلات في اختيار أشكال الدفع: على حساب أموالهم الخاصة ، من خلال المشاركة في البناء المشترك ، مع مساعدة برامج الادخار في تعاونيات وشراكات الإسكان ، وكذلك من خلال قروض الرهن العقاري ، سواء للبناء أو لشراء المساكن الجاهزة ، إلخ.
2. إدارة التسعير في سوق العقارات
2.1. تطوير وتنفيذ استراتيجيات التسعير
التسعير الاستراتيجي في إدارة الممتلكات. في التسعير ، يتم تمييز الأنواع الرئيسية التالية من استراتيجيات التسعير ، اعتمادًا على نسبة الين المحدد إلى متوسط القيمة السوقية:
1) التسعير المتميز أو - "القشط" ، والتي تشمل تحديد أسعار عالية للممتلكات والخدمات المبتكرة والمرموقة في سوق العقارات ، واستراتيجية الأقساط المتدرجة (التخفيضات المتتالية للأسعار) و "مظلة الأسعار" ؛
2) التسعير المحايد - اتباع القائد ، مع التركيز على أسعار السوق والمنافسين ، وتمايز المنتجات (العقارات والخدمات) ، واستراتيجية تجزئة السوق والحد الأدنى من الربح الكافي ؛
3) استراتيجيات اختراق السعر أو "السعر المنخفض" - قائد التكلفة ، القيادة غير المربحة.
تتميز استراتيجيات الاختراق بتحديد الأسعار عند مستوى يراه العملاء منخفضًا أو معتدلًا مقارنة بالقيمة الاقتصادية للعقار أو الخدمة المقترحة في سوق العقارات. يتم استخدامها لزيادة الحصة السوقية للشركة ومبيعاتها ، مما يؤدي إلى زيادة إجمالي الربح الإجمالي حتى بمعدل صغير في سعر الوحدة.
تتميز إستراتيجية التسعير المتميز بتكوين أسعار يتم تضخيمها بالنسبة إلى قيمة البضائع المقدرة من قبل المشتري. يوفر هذا الخلل ربحًا من المبيعات بالأسعار التي تشمل علاوة لتلبية احتياجات مجموعة ضيقة من المشترين على أكمل وجه. مع التسعير المحايد ، يكون السعر الذي يقدمه البائع مناسبًا لنسبة السعر إلى القيمة المتوقعة في القطاع المستهدف من سوق العقارات.
لا يتم تحديد الفروق في استراتيجيات التسعير من خلال قيمة تكلفة أسعار شيء ما والخدمات في سوق العقارات ، ولكن من خلال تصورهم من قبل العملاء الحاليين والمحتملين بشكل عام مقارنة بعروض المشاركين الآخرين في السوق. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون معدلات إيجار المساحات المكتبية من الدرجة الأولى في السوق الروسية مرتفعة من حيث القيمة المطلقة وفي نفس الوقت تكون منخفضة بالنسبة للشركات الأجنبية مقارنة بالمستوى الدولي لتأجير أماكن مماثلة. لذلك ، فإن تحديد معدلات عالية لهؤلاء العملاء المستهدفين سيكون نتيجة لاستراتيجية كسر السعر ، وليس قشط الكريم.
يجب تقسيم تشكيل وتنفيذ سياسة تسعير شاملة فعالة في سوق العقارات إلى الكتل التالية.
1. وضع مجموعة من استراتيجيات التسعير ، مع مراعاة مرحلة دورة حياة الشيء في سوق العقارات ، وكذلك:
نتيجة البحث والتحليل لتفضيلات القطاعات المستهدفة ، وتقييم الرغبة في دفع أكثر (أو أقل) للكائن المقترح ؛
مبالغ وهياكل التكاليف التي يجب تغطيتها بسعر ثابت للعنصر ؛
بيئة تنافسية - الإجراءات المحتملة للمنافسين من حيث عروض الأسعار في أسواق العقارات المستهدفة.
2. إدارة أسعار الخدمات والأشياء العقارية بناءً على آليات تحديدها وتكييفها.
يفترض هذا النهج تحقيق وتطوير ليس فقط مزايا تنافسية على المدى القصير ، ولكن أيضًا على المدى الطويل. من وجهة نظر استراتيجية التسعير ، يتم تحليل صلاحية الأسعار المطبقة من حيث ماهية النتيجة ومدى توافقها مع أهداف شركة الإدارة (بائع العقارات). على سبيل المثال ، يقوم أحد المطورين بتخفيض أسعار عقاراتهم بهدف جذب عملاء إضافيين بشكل نشط مما يسمح لهم بزيادة الإيرادات على المدى القصير. ومع ذلك ، فإن حرب الأسعار المحتملة الناجمة عن هذا الانخفاض على المدى المتوسط والطويل ستؤدي إلى عدم الربحية إذا كانت تكاليف المطور أعلى من متوسط الصناعة.
يمكن تجنب مثل هذه النتائج السلبية من خلال تقييم الظروف التنافسية في الأسواق المستهدفة ، فضلا عن قيمة المستهلك للممتلكات. في ظروف المنافسة الكاملة ، عندما لا تتجاوز حصة كل من المشاركين 1-2٪ ، يكون من الأنسب تحديد السعر بناءً على متوسط مستوى السوق. في المنافسة الاحتكارية ، يمكن أن تزيد الإيجارات من الأرباح في القطاعات التي تم الاستحواذ عليها بالفعل ، أو أن تكون أقل من التكلفة خلال فترة الاختراق في منافذ السوق الجديدة.
يتميز سوق العقارات الاحتكارية بأكبر مجموعة من استراتيجيات التسعير الممكنة مع التركيز على المنافسين. إذا كانت شركة الإدارة من بين الشركات الرائدة ، فيمكن تحديد السعر عند المستوى الذي يوفر أقصى ربح حالي ، مع مراعاة الطلب المتبقي. الشركة التابعة ، بدورها ، يجب أن تركز في التسعير على معدلات القادة مع تعديلهم لجودة الخدمات والخصائص التقنية والتشغيلية والاستهلاكية للعقار ، إلخ.
