.jpg)
Depozit v korist tretje osebe je vrsta depozita, katerega bistvo je možnost, da ga v banki položi en državljan (deponent), prejme pa drugi (upravičenec) in na zahtevo. Glede na to, da v operaciji v drugačen čas Vpletene so tri strani, registracija depozitnega računa ima svoje značilnosti.
V življenju obstajajo različne situacije, na primer, posojilojemalec je začasno odsoten, njegovi sorodniki pa potrebujejo denar, v tem primeru bo odprtje depozita v korist tretje osebe zelo dober način za pomoč. Tipična situacija je tudi neveljavnost potnega lista investitorja (začasna), osebne izkaznice pa ni mogoče obnoviti pred iztekom pogodbe.
S pologom na ime druge osebe se lahko zavarujete za primer izgube potnega lista. Pogosto starši svojim otrokom odprejo nekakšen "prašiček" za izobraževanje, nakup stanovanja ali poroko. Prispevek tretji osebi je včasih predstavljen kot izjemno darilo, lahko pa se uporabi tudi v obliki denarna transakcija, plačilo za nakup nepremičnine. To je tudi neke vrste garancija vračila zavarovalnih zneskov.
Pozor! Če se državljan odloči za polog zase, bo v primeru zavarovalnega primera prejel le ½ zneska. Če pa položi eno polovico depozita na sebe, drugo pa na enega od svojih sorodnikov, potem se oba dela vrneta.
Komercialne organizacije imajo svoje zahteve za izvedbo opisane vrste depozita. V enem boste morali navesti podatke o upravičencu, v drugem pa bodo zahtevali dodatne dokumente. Na prvi pogled se zdi to nepotreben zalogaj, vendar banka na ta način le zmanjša verjetnost, da velika vsota soimenjak bo dvignil z depozitnega računa. IN v tem primeru Tudi najmanjše napake so izključene.
Odpiranje depozita za tretjo osebo se ne razlikuje veliko od postopka odprtja klasičnega depozitnega računa.
Pomembno! Bančne depozite za tretje osebe lahko napolnijo tudi osebe, ki niso sodelovale pri podpisovanju dokumentov. Tisti, ki je opravil polog, lahko tudi dvigne denar z računa, a to lahko stori le, dokler ga prejemnik ne kontaktira. Možno je izdati pooblastilo za depozit in oporočno razpolaganje.
Predlaga se odprtje depozita v korist tretje osebe naslednje organizacije, kot so Sberbank, VTB-24, Vozrozhdenie, SMP-Bank, Uralsib, Absolut Bank. Banka ni izjema Projektno financiranje. Tisti, ki tovrstnih depozitov zagotovo ne sprejemata, sta Uniastrum in Raiffeisenbank.
Depoziti, depozit
1. Depozit se lahko položi pri banki v imenu določene tretje osebe. Če ni s pogodbo o bančnem depozitu določeno drugače, pridobi taka oseba pravice vlagatelja od trenutka, ko banki predloži prvo terjatev na podlagi teh pravic ali banki na drug način izrazi svojo namero za uresničevanje teh pravic.
Navedba imena državljana (19. člen) ali imena pravne osebe (54. člen), v korist katere se plačuje prispevek, je bistveni pogoj pogodbo o ustreznem bančnem depozitu.
Pogodba o bančnem depozitu v korist državljana, ki je umrl ob sklenitvi pogodbe, ali pravne osebe, ki takrat ne obstaja, je nična.
2. Preden tretja oseba izrazi namero za uveljavljanje pravic vlagatelja, lahko oseba, ki je sklenila pogodbo o bančnem depozitu, uveljavlja pravice vlagatelja v zvezi s sredstvi, ki jih je položila na depozitni račun.
3. Za pogodbo o bančnem depozitu v korist tretje osebe se uporabljajo pravila o pogodbi v korist tretje osebe (430. člen), razen če je to v nasprotju s pravili. tega člena in bistvo bančnega depozita.
1. Komentirani člen ureja posebno naročilo vložek ne izvede sam vlagatelj, ampak tretja oseba. Tako kot Art. 841 Civilnega zakonika Ruske federacije ureja pravna razmerja, povezana s prispevkom ene osebe v imenu druge osebe. Vendar pa je za uporabo norme komentiranega člena potrebno, prvič (v nasprotju s členom 841 Civilnega zakonika), da prenos zneska depozita na banko spremlja odprtje novega depozitnega računa in drugič, da je depozit registriran. Navedba imena državljana ali imena pravne osebe, v korist katere je prispevek vplačan, je poleg predmeta pogodbe bistveni pogoj pogodbe. Pogodba o bančnem depozitu v korist tretje osebe, ki ne vsebuje imena upravičenca, se šteje za neveljavno.
Smrt upravičenca - državljana (ali prenehanje upravičenca - pravne osebe) pred sklenitvijo pogodbe o bančnem depozitu v njegovo korist je razlog za priznanje takšne pogodbe o bančnem depozitu kot ničnega.
2. Iz 2. odstavka komentiranega člena izhaja, da lahko deponent denarnih sredstev uporablja pravice deponenta, vendar le do trenutka, ko želi upravičenec uveljavljati pravice deponenta, dogovorjene v njegovo korist. To pomeni, da je do trenutka, navedenega v 2. odstavku, deponent deponent denarnih sredstev. Posledično lahko vlagatelj prosto razpolaga z depozitom, pogodba o bančnem depozitu v korist tretje osebe pa se lahko predčasno prekine ali spremeni s sporazumom med banko in vlagateljem. Slednji ima pravico zahtevati prispevek ali njegov del, dopolniti njegov znesek brez soglasja osebe, v korist katere je bil prispevek opravljen. Šteje se, da je soglasje upravičenca za uresničevanje pravic vlagatelja izraženo v trenutku, ko je banki na podlagi teh pravil predložil prvo terjatev ali kako drugače izrazil svojo namero. To je lahko zahteva za izdajo depozita ali njegovega dela, nov depozit na depozitni račun, odprt v njegovo korist, sestava oporoke za depozit, izdaja pooblastila za pravico do razpolaganja z depozitom itd. .
3. Posel za polog denarnih sredstev v imenu druge osebe, ki ga vlagatelj denarnih sredstev sklene z banko, se ne more šteti za navadna pogodba v korist tretje osebe. Zato čl. 430 Civilnega zakonika Ruske federacije se lahko uporablja za urejanje pravnih razmerij na podlagi pogodbe o bančnem depozitu v korist tretje osebe na podlagi neposrednega dovoljenja tretjega odstavka komentiranega člena, če to ni v nasprotju z bistvom pogodbe. zadevna pogodbena struktura.
Konstrukcija pogodbe v korist tretje osebe (430. člen OZ) se resno razlikuje od konstrukcije komentiranega člena, saj ne pomeni spremembe oseb v obveznosti. Nasprotno, iz 2. odstavka komentiranega člena izhaja, da je sprememba obligacijskih oseb ena od običajnih faz v nastanku obveznosti iz pogodbe o bančnem depozitu v korist tretje osebe, ki nastane kot posledica ravnanja upravičenca, ki je izrazil namen uveljavljati pravice vlagatelja. Posledično pride do spremembe oseb v obveznosti: namesto vložnika sredstev postane vložnik tretja oseba, v korist katere je bil vložek vplačan. Ta sprememba pravnega razmerja ni značilna za sporazum v korist tretje osebe v čista oblika(430. člen civilnega zakonika).
4. Dajanje začetnega prispevka na novo odprte vpogledne vloge posameznikov je bilo prej v veliki praksi, ko so ga nakazali delodajalci različna plačila enkratnega značaja delavcem, ki jih najamejo na podlagi gradbenih ali avtorskih pogodb. Kasneje so banke začele onemogočati uporabo čl. 842 Civilnega zakonika Ruske federacije v podobnih primerih zaradi norme 5. odstavka čl. 7. člena zakona o preprečevanju pranja denarja. V skladu s tem pravilom je kreditnim institucijam prepovedano odpirati račune (depozite) za posameznike brez osebne prisotnosti osebe, ki odpira račun (depozit) ali njegovega zastopnika. Očitno je, da navedeni pristop pri razlagi in uporabi 2. čl. 7. člena zakona o preprečevanju pranja denarja v celoti izključuje uporabo konstrukcije 2. čl. 842 Civilnega zakonika Ruske federacije, kar ni povsem upravičeno. Ta problem je postala predmet zahteve Združenja ruskih bank pri Centralni banki Ruske federacije, ki je v svojem odgovoru z dne 24. decembra 2003 št. 12-4-7/4060 navedla naslednje. Člen 842 Civilnega zakonika Ruske federacije določa možnost pologa v banki v imenu tretje osebe brez osebne navzočnosti osebe, v korist katere je polog opravljen, kot tudi brez predložitve ustreznega dokument (pooblastilo, agencijska pogodba), ki potrjuje pooblastilo osebe, ki položi depozit, za opravljanje teh dejanj. Torej primerjava pravne norme iz 5. odstavka čl. 7. člena zakona o preprečevanju pranja denarja in 7. čl. 842 Civilnega zakonika Ruske federacije, nam omogoča sklepati, da je račun (depozit) mogoče odpreti v kreditna organizacija brez osebne navzočnosti posameznika, v korist katerega je račun (depozit) odprt, pod pogojem, da se račun odpre v osebni navzočnosti osebe, ki neposredno odpira račun (depozit) ali njegovega zastopnika, ki sklepa pogodbo. bančni račun(prispevek). S to razlago se zdi mogoče strinjati ob upoštevanju, da preden se tretja oseba pojavi pri banki, v čigar korist prispeval, je vlagatelj vplačnik sredstev, katerega identiteta mora biti identificirana. V skladu s čl. 7. Zakona o preprečevanju pranja denarja, taka identifikacija zahteva njegovo osebno prisotnost pri nakazilu. Po volji tretje osebe, da uveljavlja pravice vlagatelja, jo mora identificirati tudi banka v skladu s 3. čl. 7 navedenega zakona kot novi bančni vlagatelj.
Vloga v korist tretje osebe je vloga, ki jo vlagatelj položi v poslovalnici banke in jo tretja oseba lahko prevzame na zahtevo. Ker vlagatelj in upravičenec nista ista oseba, je pri oblikovanju tega depozita nekaj posebnosti.
Po navedbah veljavna zakonodaja, Bančni depozit se lahko izda le v osebni prisotnosti osebe, ki jo odpira (ali zakonitega zastopnika). To je navedeno v 5. odstavku čl. 7 zakona št. 115-FZ z dne 7. avgusta 2001. Banke to izjavo razlagajo drugače. V nekaterih institucijah zakon razumejo s stališča, da mora biti oseba, na ime katere je depozit odprt (v nadaljevanju prejemnik), prisotna v banki.
Pravzaprav govorimo o o državljanu, ki neposredno odpre depozit. Na primer, če želi Ivanov odpreti depozit v korist Petrova, potem prisotnost vlagatelja (to je državljan Ivanov ali njegov uradni zastopnik). Toda državljan Petrov ni investitor, pogodba je preprosto sestavljena v njegovo korist.
To potrjuje čl. 842 Civilnega zakonika Ruske federacije. Po njem je možno položiti depozit v imenu tretje osebe brez njegove osebne navzočnosti in brez prisotnosti njenega zastopnika. Investitorju tudi ni treba predložiti pooblastila ali pogodbe o pooblastilu za opravljena dejanja.
Prispevek, naslovljen na prejemnika, je lahko koristen pri naslednje primere:
Veliko ljudi nakazuje na imena sorodnikov in znancev, da bi se zaščitili v nujnih primerih. zavarovalni dogodek. Na primer, če skupni znesek depozit je 2.800.000 rubljev, potem ko zavarovalni dogodek stranka prejme le polovico zneska ( največja omejitev je 1.400.000 rubljev). Če polovico zneska nakaže sebi in polovico svojemu zakoncu (mati, sinu ipd.), je predmet povračila celoten znesek.
Nekatere institucije ponujajo možnost polaganja katerega koli depozita iz linije depozitnih produktov na račun tretje osebe. Drugi omejujejo strankino izbiro na eno ali več razpoložljivih možnosti.
V nekaterih bankah boste morali za odprtje depozita preprosto navesti podatke o prejemniku, v drugih pa vas zaposleni prosijo, da predložite dodatne dokumente. To je lahko kopija potnega lista, rojstni list (za mladoletne osebe). Po eni strani se to morda zdi nepotrebna težava. Po drugi strani pa noben soimenjak ne bo mogel dobiti dostopa do financ drugih ljudi, prejemnik bo enolično identificiran in vsaka napaka bo izključena.
Postopek registracije depozita v imenu tretje osebe se praktično ne razlikuje od odprtja standardnega depozita.
Po sklenitvi posla donosne transakcije(polnitev depozita) lahko opravi polog sam, Prejemnik oz outsider. Običajno lahko investitor sproži in odhodkovne transakcije, vendar le do trenutka stika s poslovalnico prejemnika. Na njegovo prvo zahtevo se vlagatelju odvzamejo vse pravice do dviga sredstev. Prejemnik lahko za svoj vložek izda tudi pooblastilo, oporočno razpolaganje (s tem trenutkom preidejo nanj tudi vse pravice do vložka).
Včasih obstajajo pogodbe, kjer pogoji določajo, da se morebitne transakcije na računu lahko izvajajo samo s soglasjem prejemnika. Nato vlagatelj izgubi vse pravice do sredstev od trenutka podpisa pogodbe.
Vsaka banka ima svoje zahteve glede postopka dopolnitve depozitov v korist tretje osebe. Teoretično lahko vlagatelj, prejemnik depozita in celo zunanji uporabnik dopolni depozit. Ampak vsaka banka določa lastna pravila(te podatke je treba pojasniti vnaprej).
Za polnjenje računa potrebujete:
Poleg tega lahko svoj depozit dopolnite medbančno nakazilo ali preko internetne banke.
Če vlagatelj (ali zunanji) namerava dopolniti depozit v tuji valuti, bo pozvan, da predloži pooblastilo prejemnika za opravljanje teh dejanj. Ta točka je določena z zakonom. Pri polnjenju računa v rubljih pooblastilo prejemnika ni potrebno. Šteje se, da če je prejemnik posredoval podatke o svojem depozitu drugi osebi, je s tem potrdil svoje zaupanje (v skladu z 841. členom Civilnega zakonika).
Med bankami, ki ponujajo izdajo depozita v imenu tretje osebe, je treba izpostaviti naslednje:
Raiffeisenbank, Uniastrum Bank in nekatere druge ne sprejemajo takih depozitov.
Pri Sberbank je dovolj, da predložite svoj potni list in navedete podatke o potnem listu prejemnika, da položite depozit v njegovo korist. IN Banka Uralsib Zaposleni prosijo za predložitev originalnega potnega lista prejemnika ali njegove overjene kopije.
Vsaka banka ne ponuja depozita v korist prejemnika v tuja valuta. Na primer, Trust in Absolut Bank izdajata takšne depozite samo v rubljih.
Banka Vozrozhdenie omejuje strankino izbiro: depozit na bankomatu ni na voljo za registracijo na ime prejemnika.
V letu 2017 so bile banke prodane zbirateljske agencije skoraj četrtino manj zapadlih dolgov kot leto prej. Upniki so nove dolgove raje izterjali sami, nakopičene zaostanke pa prodajali izterjevalcem. Hkrati tretjina prodanih dolgov ne presega 20 tisoč rubljev, kar znatno poveča zbiralce in zmanjša marže. Letos zbiratelji ob odmrzovanju pričakujejo povečanje števila in obsega transakcij kreditiranje prebivalstva in povečanje dobičkonosnosti poslovanja.
V petek je potekala redna seja kluba kupcev in prodajalcev zapadlih terjatev, na kateri so strnili rezultate dela izterjevalcev za leto 2017. Glede na združeno podjetje, " Nacionalna služba zbirka / Prv zbirni urad"(NSV/PKB) je v obdobju 2012-2017 skupni obseg dolga, odkupljenega od bank, dosegel 1,5 trilijona rubljev. V letu 2017 se je obseg asignacijskih transakcij v primerjavi z letom 2016 zmanjšal za četrtino in je znašal 360 milijard rubljev. Povprečna cena zaključni posli so se povečali za več kot 1,5-krat, na 1,4 % obsega dolgov. Hkrati je po mnenju analitikov družbe EOS obseg kupljenih portfeljev primarni trg(dolgovi, odkupljeni neposredno od upnika) znašali 280 milijard rubljev, življenski krog Portfelj za prvega kupca deluje približno dve leti.
V letu 2017 je bil trend rasti obsega prodaje v segmentih s majhne količine dolg, do 20 tisoč rubljev, od 24% do 33%. Količine prodaje so se zmanjšale v vseh srednjih segmentih. Med veliki dolgovi, nad 500 tisoč rubljev, prevladujejo hipoteke in posojila malim in srednje velikim podjetjem. Njihov delež se je nekoliko povečal in je znašal približno 6 % celotnega obsega prodanega dolga. »Banke so lani začele aktivno prodajati dolgove po posojilih POS in kreditne kartice", pravi generalni direktor združene družbe NSV/PKB Pavel Mikhmel. "Za izterjevalce je delo s takimi dolgovi bolj delovno intenzivno, še posebej ob upoštevanju naraščajočega deleža. sodna izterjava, poleg tega so stroški izterjave v povprečju enaki, marža pri majhnih dolgovih pa precej nižja.«
Hkrati je lani znašal delež mladih dolgov (zapadlih do dveh let). skupna prostornina prodaja močno upadla, za 15 odstotne točke(odstotnih točk), na 21 %, za dve do tri leta zamude se je nekoliko povečala, za 6 ot, na 29 %, delež starih (tri do štiri leta) se je povečal za 10 ot, na 25 %, za več zapadlih dolgov. kot štiri leta predstavljajo 25 %. "Zmanjšanje števila izdanih posojil je prisililo banke, da samostojno servisirajo nove zapadle dolgove," pojasnjuje gospod Mikhmel. "Stare, nakopičene dolgove so prodali zbiralcem." Po besedah Viktorja Semendujeva, višjega podpredsednika Kreditekspress Finance, je zvišanje odkupne cene zapadlih dolgov omogočilo zmanjšanje obsega prenesenih dolgov, kot tudi zmanjšanje valutno tveganje. "Stabilizacija rublja v srednjeročno vlilo zaupanje vlagateljem, ki so postali bolj pripravljeni vlagati denar v odkup dolga, kar je seveda dvignilo njihovo ceno,« pojasnjuje.
Do konca leta 2018 se bo po napovedih NSV/PKB trg dodelitev vrnil na raven iz leta 2016 in se ustalil na ravni 480 milijard rubljev. Cena bo ostala na ravni iz leta 2017 - približno 1,4%. »Banke so se lani vrnile k aktivnemu kreditiranju državljanov, kar bo seveda pomenilo prodajo večjega obsega zapadlih dolgov,« ugotavlja Anton Dmitrakov, generalni direktor agencije EOS, »Ker bo v portfeljih več svežih dolgov, bo izterjava katerih učinkovitost je večja, bo njihova cena ostala na ravni lanskega leta.«
Tabela: "Best-Novostroy", urad Rosreestra v Moskvi
Najbolj priljubljeni sklopi praviloma niso na voljo za prodajo na začetku prodaje novega projekta - puščeni so za pozneje, je za RBC-Nepremičnine pojasnila Irina Dobrokhotova, predsednica upravnega odbora Best-Novostroy. . Hkrati lahko veleprodajni kupci prek neformalnih odnosov z razvijalcem vnaprej kupijo stanovanja in jih nato dajo v prodajo. V tem primeru je lahko prenos pravic edina možnost za nakup stanovanja želene velikosti in števila sob v določenem stanovanjskem kompleksu.
Oddaja je lahko povpraševana tudi, če si kupec želi stanovanje z ne najbolj običajnimi lastnostmi in je graditelju takšnih parcel že zmanjkalo. Na primer, stanovanjski kompleks ima lahko samo dve ali tri ponudbe ekonomskega razreda. Podobna stanovanja vlagatelji jih lahko kupijo vnaprej in jih nato po višji ceni preprodajo običajnim kupcem.
"Razvijalci sami pogosto neradi dajo soglasje k dodelitvam, da ne bi ustvarili konkurence znotraj projekta," je opozorila Irina Dobrokhotova. — Pri prerazporeditvi bo cena višja, saj se zvišuje gradbena pripravljenost predmet - še posebej, če je bilo stanovanje kupljeno v začetni fazi pripravljenosti in se prodaja z dodelitvijo bližje času, ko je hiša dana v obratovanje. V ceno oddaje je lahko vključena tudi provizija razvijalca (če je predvidena za prijavo oddaje) - še posebej, če se oddaja ponuja objekt z posebne lastnosti, ki jih razvijalec nima več za prodajo.”
»Glavna prednost te sheme je, da je pogodba o odstopu terjatve predmet državna registracija v Rosreestru,« je povedala Natalia Kuznetsova, generalna direktorica nepremičninske agencije Bon Ton. — pridobitelj s tem vpisom postane polnopravni udeleženec skupne gradnje z vsemi pravicami in obveznostmi, ki jih določa sporazum in Zvezni zakonšt. 214."
Kdo prodaja
Prodajalce, ki ponujajo stanovanja v novogradnji po dodelitvi, lahko razdelimo v tri skupine, je dejal Dmitry Panteleimonov, poslovodni partner nepremičninske agencije National Real Estate. »Prva skupina so vlagatelji. Med njimi so zasebniki, ki v povprečju kupijo od enega do deset stanovanj, pravne osebe, katerih obseg naložb se meri v stotinah milijonov rubljev, in zaprti vzajemni skladi (tj. zaprti vzajemni skladi investicijski skladi), specializirano za nepremičnine,« je naštel Panteleimonov.
»Druga skupina so izvajalci,« je nadaljeval strokovnjak. — To so pravne osebe, ki so zagotovile različne storitve- od gradnje do trženja. Najpogostejši med njimi so gradbeni izvajalci, ki jim gradbenik delno ali v celoti plača kvadratnih metrov. Tretja skupina je posamezniki ki kupili nepremičnino zase, za svoje družinske člane ali za najem, ampak različni razlogi ki so se odločili ali so ga prisiljeni prodati.«
Nepremičninska agencija Bon Ton je v letu 2017 zabeležila zmanjšanje deleža fizičnih oseb, ki preprodajo že kupljeno stanovanje. Po mnenju Natalije Kuznetsove je to posledica zmanjšanja donosnosti naložb v nepremičnine.
"Omeniti je treba še eno skupino vlagateljev - to so vlagatelji, ki kupujejo stanovanja za kasnejši najem," je dodal Dmitry Panteleimonov. — Zdaj je delež takih vlagateljev v klasični projekti ekonomski in udobni razred je minimalen (manj kot 3%), saj najemniška dejavnost pri nas prinaša dohodek [samo] na ravni 4-5 % letno.”
Kako preveriti stanovanje
Glavna past, na katero morate biti pozorni, je dejstvo, da se ne prenašajo samo pravice, temveč tudi obveznosti iz pogodb o sodelovanju skupna gradnja , ugotavlja agencija Bon Ton. »Če prejšnji udeleženec (odstopnik) ni plačal celotnega zneska po pogodbi, bo moral novi udeleženec (prejemnik) poravnati svoje dolgove. Zato je treba zahtevati plačilne dokumente, ki potrjujejo dejansko plačilo cene pogodbe o sodelovanju, pa tudi potrdilo razvijalca o opravljenih medsebojnih poravnavah in odsotnosti zaostalih plačil,« je priporočila Natalia Kuznetsova.
"Če je odstop sklenjen med posamezniki, potem zakon dovoljuje plačilo odstopne cene pred državno registracijo pogodbe," je dejal generalni direktor Bon Tona. "To ustvarja možnost večkratne" prodaje "pravic. Zato je za medsebojne obračune priporočljiva uporaba sefa.”
Precej težko, včasih pa celo nemogoče odstopni nakup stanovanja, ki je bilo kupljeno s hipoteko , če kupec tudi hipoteka, zapisano v "Best-Novostroy". "Če pa kupec pride z gotovino, je to mogoče," je pojasnila Irina Dobrokhotova. »Obstajajo odstopni posli, ko se najprej poplača hipoteka, nato pa se sestavi pogodba o odstopu lastninske pravice.«
»V tem primeru se sestavita dve pogodbi: najprej posojilna pogodba med kupcem in prodajalcem. Enostavno je pisni obliki"Dogovor ni predmet registracije, je neke vrste potrdilo," je dodala Dobrohotova. — Kupec denar po posojilni pogodbi najprej nakaže prodajalcu stanovanja, ki poplača hipoteko, odstrani »obremenitve« (pri novogradnjah to ni dejansko breme, ker še ni predmeta, ampak žig na stanovanju). DDU - "Hipoteka po sili zakona"). Tako stanovanje preneha imeti hipoteko in se nato ponovno vknjiži na kupca (prenos pravice). Ko je hiša predana v uporabo, kupec že izda potrdilo o lastništvu.”
Glavni dejavnik tveganja pri nakupu stanovanja z odstopom pravic lahko imenujemo zanesljivost razvijalca , poroča National Real Estate. »Morate biti prepričani, da bo hiša dostavljena v roku, določenem v pogodbi kapitalska udeležba, je dejal Dmitry Panteleimonov. — Prav tako morate preveriti, ali je prodajalec/investitor izpolnil plačilne obveznosti do razvijalca oz prejšnji lastnik. To se praviloma potrdi z izvršilnim aktom finančne obveznosti, ki ga podpišeta izvajalec in investitor. Če je členov v transakcijski verigi več, je treba za vsakega od njih preveriti izpolnjevanje plačilnih obveznosti.”
»Pozornosti velja posvetiti tudi dejstvu, da kako je investitor izpolnil svoje plačilne obveznosti : s plačilom v gotovini, pobota za opravljeno delo, menico ali kako drugače,« je svetoval Panteleimonov. — Če kupujete stanovanje od pravne osebe, zahtevajte dokumente, ki potrjujejo pooblastilo podpisnika za izvedbo tega posla. Včasih v listini organizacije generalni direktor ni pristojnosti za odtujitev premoženja. Pri zaprtih vzajemnih skladih so takšna tveganja minimalna, saj je za vse transakcije najprej potrebno soglasje posebnega depozitarja ali investicijske komisije.«
Ločen dejavnik - vprašanje cene. »Z nakupom stanovanja z odstopom terjatve pridobite terjatev v znesku, določenem v prvi pogodbi o delniški udeležbi. Ponavadi je znatno manj kot to cena, ki jo plačate investitorju. To pomeni, da v primeru zamude pri predaji hiše v obratovanje in pojava pravdanje z razvijalcem osnovna cena da se vse kazni in globe izračunajo v vašo korist, bo cena pogodbe med gradbenikom in prvim lastnikom in ne cena, ki ste jo plačali investitorju,« so sporočili iz Nacionalne nepremičnine.
Kako se je trg spremenil
zadaj Zadnje čase v Moskvi in moskovski regiji se je število prodanih stanovanj z odstopom pravic znatno zmanjšalo, ugotavljajo nepremičninske agencije Est-a-Tet, Best-Novostroy in National Real Estate. »Pred dvema letoma se je število ljudi z brezplačnim denarjem zmanjšalo, kar ni moglo vplivati na povpraševanje in vplivati na vlagatelje. Delež preprodaj se je zmanjšal – do 20 % ljudi je na koncu zapustilo investicijska stanovanja zaradi lastnega prebivališča,” je za RBC Real Estate povedal Valery Ruchiy, direktor prodajnega oddelka agencije Est-a-Tet.
Zasebni investitorji (torej posamezniki in male pravne osebe) od januarja 2015 praktično niso vlagali v novogradnje, je prepričan Dmitrij Pantelejmonov. "Veliki vlagatelji (pravne osebe in zaprti vzajemni skladi) še naprej delujejo na trgu, vendar se je delež naložb v stanovanja opazno zmanjšal," je dejal strokovnjak. — To še posebej velja za ekonomski razred v moskovski regiji. V letu 2017 so se tovrstni posli izvajali le v primerih, ko je bilo razmerje »cena/likvidnost objekta/zanesljivost razvijalca« očitno ugodno. Z naložbami v moskovske projekte je bolje, a ne veliko.”
V številnih pomembnih projektih je donosnost lahko veliko višja od bančni depoziti(približno 11% v nekaterih projektih udobnega razreda in do 17% v premijskem razredu), vendar zasebni investitorji na začetku prodaje težko izračunajo takšen objekt in napovedujejo, kakšno prodajo bo imel, ugotavlja Best-Novostroy . »Veliko ljudi se odloči za nakup novogradnje šele, ko se prepriča, da gradnja poteka dinamično in da je objekt na inštalacijska dela. V tem primeru dodelitev ne bo več tako donosna [za prodajalce],« je pojasnila Irina Dobrokhotova.
"Na splošno lahko od leta 2015 govorimo o dolgotrajnem padcu stanovanjskega trga," je zaključil Dmitry Panteleimonov. — Ta trend se bo nadaljeval v prihodnjih letih. To je posledica več razlogov: ponudba presega povpraševanje, posledice demografska kriza devetdeseta, pa tudi prihajajoča prenova, ki bo zaradi velikih količin stanovanj, ki bodo prišla na trg, tako ali drugače popravila trg navzdol.«
