18.12.2017
Ingatlanpiaci szakértők a moszkvai régió elsődleges és másodlagos piacának helyzetére vonatkozóan készítettek előrejelzéseket ben következő év
Az ingatlanközvetítők arra számítanak, hogy 2018-ban is folytatódnak a főbb trendek utóbbi években a moszkvai régió lakáspiacán - a kereslet csökkenése, a kínálat növekedése és az árak csökkenése.
A szakértők 2018-at a bizonytalanság évének is nevezik az új építési piacon a fejlesztőkkel szembeni új követelmények és az olcsó jelzáloghitelek miatt.
„Az új épületek kínálatának volumene továbbra is gyorsabban fog növekedni, mint a kereslet”
Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere, résztvevő affiliate hálózat CBRE:
— 2018-ban kialakulnak azok a főbb trendek, amelyeket legalább 2016 óta figyelünk a piacon. A "régi" Moszkvában a kínálat éves mennyisége 3,7 millió négyzetméterről nő. m (a 2017 végi előrejelzés szerint) 4,25 millió négyzetméterre. m (+15%). Ugyanakkor a kereslet, azaz teljes terület, a lakás éve során szerzett, 2,25 millió négyzetméterről emelkedik. m-ről 2,36 millió négyzetméterre. m (+5%). Más szóval, úgy gondoljuk, hogy a kínálat volumene továbbra is gyorsabban fog növekedni, mint a kereslet, és az ezen értékek közötti különbség a piacon még kissé nőni fog. Ha most a kínálat mintegy 2,6-szorosával haladja meg a keresletet, akkor 2018 végére ez a szám 2,8-ra emelkedhet.
Ennek megfelelően az árak stagnálása valószínűleg folytatódni fog. A 2017-es előzetes eredmények szerint az ár négyzetméter a tömegszegmensben 2,3%-kal nőtt. Jövőre nem valószínű, hogy kirobbanó növekedésre számíthatunk, hiszen a verseny csak erősödni fog, a kereslet növekedése pedig nem elég ahhoz, hogy helyreálljon az egyensúly a lakások száma és a fizetőképes vásárlók között.
2018 azonban valószínűleg a bizonytalanság éve lesz. Egyrészt megvannak az előfeltételei a kereslet kényszerű növekedésének – a további visszaesésnek kulcsárfolyam az Orosz Föderáció Központi Bankja, valamint a bejelentett támogatási programok egyéni csoportok vásárlók. Másrészt a jegybank azt tervezi, hogy némileg szigorítja hitelezési politikáját, ill valódi növekedés a lakosság bevétele még nem kezdődött el. Emellett az ellátási volumen emelkedő tendenciája 2018 közepére megszakadhat a 214-FZ módosításainak hatálybalépése, valamint az átállás előkészületei miatt. projektfinanszírozás, méltányosság helyett. Vagyis a 2018-as piaci trendeket nagymértékben a hatóságok politikai és szabályozási döntései határozzák meg.
"Előre - nehéz idő, és remélem, hogy az állam erőfeszítései segítik az új építési szektort”
Alekszandr Hrusztalev, vezérigazgató"NDV-Real Estate":
— Fordulópontokon megy keresztül az ingatlanpiac: a közös építkezés elutasítása kapcsán várjuk az elkerülhetetlen, ill. sima emelkedésúj épületek árai. A következő másfél évben 15-20%-os vagy még nagyobb növekedést fogunk látni jelenlegi érték ajánlatokat. Az árak emelkedni fognak, különben teljesen nem piaci modell lesz. "A pénz pénzbe kerül" és új rendszer, ellentétben a részvénytulajdonosoktól származó források ingyenes bevonásával, nehezebb a fejlesztők számára.
Moszkva nagymértékben növelte a lakások építésének és üzembe helyezésének volumenét, ami lehetővé teszi, hogy a kereslet egy részét saját maga felé tudja vonni, azonban a moszkvai régió számára a közelgő 2018 még nehezebb lesz. A moszkvai régió piaca az építési engedélyek korábban bekövetkezett rohamos növekedése miatt megdől. Annyit adtak ki, hogy most nem tudják, mit tegyenek. Főleg, ha figyelembe vesszük a nehéz helyzetbe kerülő vásárlók-befektetők számát.
A fejlesztők mindegyike mögött több száz és több ezer ember áll, akik lakást vásároltak. Hogyan fog mindez teljesülni, hogyan teljesülnek a korábban vállalt kötelezettségek? Nehéz időszak áll előttünk, és remélem, hogy az állam erőfeszítései segíteni fogják az ágazatot.
A bejelentett programon kedvezményes áron két- és háromgyermekes családok részére jó kilátások. Jelentős számban vannak ilyen vásárlók, így azok a fiatal családok, akik lakásvásárlásra jelentkeznek, jövőre igazi kereslethajtókká válnak az új építési piacnak. A gazdaságfejlesztés egyik fő ágazata az olaj és a gáz mellett továbbra is a lakásépítés marad.
„Valószínűleg nem fogunk áremelkedést látni a másodlagos piacon”
Oksana Vrazhnova, a Miel cégcsoport igazgatóságának elnöke:
— A 2018-as piac továbbra is vásárlói piac marad, ami továbbra is „megadja az alaphangot”. Ugyanakkor ez is marad a „vásárolj magadnak” piac, vagyis a részesedés befektetési tranzakciók rendkívül kicsi lesz. Valószínűleg nem fogunk áremelkedést látni a másodlagos piacon, inkább folytatódik a lefelé irányuló korrekció. Ez számos tényezőnek köszönhető: széles tárgykínálat a másodlagos piacon, nagy mennyiségű új épület, amely részben levonja a keresletet, és ami a legfontosabb, a hiány. gazdasági előfeltételek a lakosság jólétének javítása érdekében.
Ráadásul, ha a felújítási program végrehajtása során nagy mennyiségű négyzetméter kerül a piacra, az is hozzájárulhat az árak csökkenéséhez. Ma sok eladó megérti ezt a helyzetet, és könnyebben alkudhat. A legolcsóbb szegmensben a vásárlások aránya tovább növekszik - akár 6 millió rubelre, és 2018-ban ez a tendencia nagy részesedés a valószínűségek megmaradnak. Ossza meg jelzáloghitel ügyletek a másodlagos piacon ma már meghaladja a 40%-ot, és a 2018-ban munkába induló új, gyermekes családokat támogató programok kapcsán ez az arány jelentősen növekedhet és elérheti a 60%-ot, esetleg a 70%-ot.
„A másodlagos piacon a tranzakciók mintegy 80%-a jelzáloghitel felhasználásával történik”
Julia Dymova, az értékesítési iroda igazgatója viszonteladó ingatlan Est-a-Tet:
— 2018-ban a másodpiaci árak várhatóan akár 10%-kal csökkennek, miközben a kínálat mennyisége megfelelő szinten marad magas szint nem hivatásos befektetők távozása kapcsán. A kereslet viszont korlátozott marad, így az eladóknak a jövőben még többet kell engedményezniük.
Emellett a jelzáloghitel-kamatok további csökkenésére számítunk, ami a kereslet enyhe élénküléséhez vezethet. Lehetséges, hogy jövőre a tranzakciók mintegy 80%-át jelzáloghitelezés segítségével bonyolítják le.
„2018 a külvárosi ingatlanpiac globális optimalizálásának éve lesz”
Andrey Kroitor, az Inkom-Nedvizhimost külvárosi ingatlanosztályának igazgatója:
— 2018 a külvárosi ingatlanpiac globális optimalizálásának éve lesz. A nagy fejlesztők továbbra is felszívják a kicsiket, azok a vásárlók, akiknek még van pénzük, nagyon megfontoltan költik el, és biztosan nem fizetnek túl a vásárolt árukért. Egyre kevesebb lesz az új település, csak a legszükségesebb infrastruktúrával rendelkeznek majd - például bolttal és játszótérrel, a többiért fel kell venni a kapcsolatot a legközelebbi településsel.
A külvárosi objektumok közül a kicsikre lesz kereslet, 100-120 négyzetméteren belül. m, sorházak és nyaralók, valamint 8-10 hektáros telkek. A kereslettől nem kell csodát várni: 10-15%-on belül tovább csökken, csakúgy, mint az átlagos piaci árak. A piaci szereplők szándékosan csökkentik az esetleges költségeket, mind az építőipar, mind az értékesítés területén. Nem lesz könnyű dolguk az ingatlanosoknak, akiknek a szolgáltatásán igyekeznek spórolni. A pozitív tendenciák közül csökkenést jegyeznék meg kamatok jelzáloghiteleknél, amelyek várakozásaink szerint először az új épületek szegmensében, majd a „kerítésben” válhatnak kereslethajtóerővé.
2019. március: 2019-ben Háztartási bolt ingatlan vár két "fekete hattyúra", globális, de nehezen megjósolható következményekkel. Először is, az Egyesült Államok Kongresszusa a következő hónapokban elfogadhatja a "pokolból származó szankciók" új, még szigorúbb változatát, amely többek között korlátozásokat von maga után orosz államadósság. Másodszor, 2019. július 1-től radikálisan megváltoznak a játékszabályok az elsődleges lakáspiacon (ami ennek következtében elkerülhetetlenül érinti a másodlagost is) a „részrészvény” elutasítása és az értékesítésre való átállás miatt. új épületek a letéti számlarendszeren keresztül. Növekvő szankciós nyomás hazai gazdaságés újraformázás építőipar drasztikusan befolyásolhatja a kínálati mennyiségek dinamikáját, az árakat és jelzáloghitelek kamatai. Olvasson többet az ingatlanpiaci trendekről a cikkekben és az ismertetőkben elemző központ weboldal:
Sokan érdeklődnek a tervezés iránt lakásvásárlás, de egy ilyen határozott lépés megtételéhez elemezni kell a helyzetet ingatlanpiac. És megérteni, hogy ez a felvásárlás nyereséges lesz-e a közeljövőben vagy hamarosan csökkenni fognak a lakásárak. Vagy talán fordítva alá fog menni éles növekedés. De mindezen tényezők ellenére, ingatlan Moszkvában továbbra is népszerű lesz. Ez a főváros! Ez az a város, ahová mennek állandó hely rezidencia nagyszámú emberek, akik kilátásokat, szerelmet és boldogságot keresnek.
A fővárosban évről évre nő a kereslet az ingatlanpiacon, ennek kielégítése érdekében a fejlesztők mindent megtesznek. Ha összehasonlítja az árakat Oroszország egészében és külön-külön Moszkvában, akkor nem teljesen boldog képet láthat.
Moszkva ingatlanvásárlás szempontjából nagyon drága város. A lakhatási költségek folyamatosan nőnek, és nem csak az új épületekben, hanem a másodlagos piacon is.
Fejlesztők javaslatokkal álljon elő a legjobb lehetőségeket ingatlanokat, városrészeket és minivárosokat építsenek. A szakértők elemzése szerint az a következtetés részesedési megállapodásokévente 25%-kal nő. Ezzel a tendenciával együtt az is emelkedő árak tovább építőipari szolgáltatásokés anyagok, és néhány fejlesztő, beleesik hasonló helyzet, fagyassza le az építkezést, hogy ne dolgozzon veszteséggel.
Szakértők adnak tájékoztatást 2018-as áremelés lassíts egy kicsit. Ez elsősorban a Minisztertanács csökkentésére vonatkozó utasításának köszönhető ingatlan értéke a turista osztályú épületek növelésével. Fontos szerepet fog játszani a Sberbank jelzáloghitelek kamata, amely körülbelül 13% lesz.
A kereslet növekszik, a kínálat pedig követi. Van olyan vélemény, hogy magas ár ingatlanon négyzetméterenként tartják köszönhetően magas ajánlat luxuslakás. Mert, tehetős emberek inkább befektetnek költségvetési lehetőségek abból a célból, hogy lízingbe vagy viszonteladás útján további profitot szerezzenek.
A megadott adatok szerint ingatlanosok, ma Moszkvában több mint 100 ezer lakás lakosok nélkül. Nincs értelme a tulajdonosoknak fenntartani a lakásokat, ezért a javaslatok másodlagos piac csak nő, és gyakran kiderül jövedelmezőbb, mint az ajánlatokúj épületekben.
A lakosság többsége az ország minden régiójából Moszkvába költözik, biztosra vehető, hogy ígéretes és felhőtlen élet vár rájuk a fővárosban. Az ilyen állampolgárok jövedelme a statisztikák szerint alacsony szinten van. Így a kereslet az a lakásvásárlások fokozatosan csökkennek.
Az elemzői előrejelzések szerint 2019éles csökkenő ingatlanárak, ami körülbelül 30-40% lesz. Nehéz elhinni egy ilyen előrejelzésben, de az idő eldönti. A megadott adatok szerint sikeres ügynökségek ingatlan, csökkenő árak lesz megfigyelhető, de a pontok magasabbak, mint a csökkenés 7% , nem éri el.
A lakás mindig értékes. Ennek megértéséhez elég egy áttekintést készíteni az elsődleges és másodlagos ingatlanpiacról, nyomon követni a kereslet statisztikáit és dinamikáját Oroszországban, az USA-ban, Európában és számos délkelet-ázsiai országban.
Az ár ingadozhat befektetési vonzerő politikai, gazdasági vagy társadalmi instabilitástól függően. Ettől függetlenül a másodlagos ingatlanpiac elemzése azt mutatja, hogy a valóságban a lakásvásárlás volt és maradt az egyik legmegbízhatóbb, ill. ígéretes utakat tőkemegőrzés.
A moszkvai és a moszkvai régió másodlagos ingatlanpiacának helyzetének elemzése utolsó negyed 2018 egyértelműen bizonyítja ennek a szinte elemi igazságnak a helyességét.
A legtöbb ingatlanos a tranzakciók számának jelentős növekedését és az árak enyhe emelkedését jegyzi meg.
Ezenkívül 2019 júliusától minden fejlesztőnek át kell állnia letéti számlákra az új épületek eladásakor. Ennek fényében a másodlagos lakáspiaci áttekintésekben a szakértők az ingatlanárak enyhe, de folyamatos emelkedését jósolják, beleértve a másodlagos piacon is.
Ezek a körülmények arra ösztönzik a potenciális vásárlókat, hogy mielőbb döntsenek a lakásvásárlás mellett, és „felmelegítik” a piacot. Ennek a négyzetméterár emelkedéséhez kell vezetnie Moszkvában és a moszkvai régióban.
Valójában kétértelmű helyzet alakult ki. A moszkvai másodlagos lakáspiac áttekintése azt mutatja, hogy októberben jelen év az ingatlanköltség kissé meghaladta a 2500 dollárt négyzetméterenként.
Az árak rubelben „négyzetenként” átlagosan 170 000 rubelt tettek ki. Az értéknövekedés a rubel erősödésének hátterében következett be, aminek következtében a dollárindex 2,7%-kal emelkedett. Ugyanakkor a rubel csekély 0,1%-ot tett hozzá.
Még a moszkvai másodlagos ingatlanpiac felületes elemzése és a statisztikai adatok is azt mutatják, hogy az árak főként emelkedtek olcsó apartmanok. A kis egy- és kétszobás lehetőségekre, amelyek általában a régi panelházakban találhatók, nagy a kereslet.
A legolcsóbb lakások elég gyorsan elkelnek, ahogy mondani szokták, „kimosva” a piacról. Az árak emelkedése éppen az olcsóbb ingatlanszegmens miatt következett be, ahol ma a fő fogyasztói kereslet összpontosul.
Az egyetlen kivétel a régi tégla ötemeletes épületek, melynek értéke visszatért az augusztusi adatokhoz. Ennek oka a korábbi hónapokban a felújítási program miatti komoly drágulás, amely nagymértékben érintette ezt a lakásszegmenst.
Ugyanakkor a drága lakások új épületekben, valamint a "Stalinka", "kvázi elit" és nagy méretű lakások - három vagy több szobával - éppen ellenkezőleg, csökkentek az árak.
A másodlagos ingatlanpiac áttekintése azt mutatja, hogy a jelenlegi helyzet határozottan kialakult trendnek nevezhető. Ezt erősíti meg a lakásárak dinamikája három érték összefüggésében:
A legnagyobb áremelkedés egyszobás apartmanok, a második az árnövekedés szempontjából kétszobás lakások. A három-négy vagy több szobás lakások drágultak októberben. Jelenleg ez az állapot fennáll.
Az ingatlanobjektumok elhelyezkedését tekintve a vezető helyet a keleti (+1,2%) és északkeleti (+2,0%) kerületi lakások foglalják el. Maximális negatív dinamika lakásokat mutat be a nyugati (-0,7%) és az északnyugati (-0,7%) kerületben.
A másodlagos ingatlanpiac elemzése szerint manapság a legnépszerűbb és növekvő árú háztípusok a következők:
Nagy méretű apartmanok modern monolit téglaházak(-1,5%) és "Stalinka" (-0,7%).
A fenti adatok alapján összefoglalhatjuk a moszkvai másodlagos lakáspiac 2018. évi áttekintését. Az üzleti osztályú ingatlanok és az úgynevezett "kvázi-elit" költségek csökkenésének tendenciája van, fokozatosan, de fenntartható fejlődés olcsó lakások árai a másodlagos piacon.
Fontos azonban megjegyezni, hogy az egyedi elit ingatlan megtartja annak piaci vonzerőés gyakorlatilag nem befolyásolják az áringadozások.
Ennek a helyzetnek az okai meglehetősen nyilvánvalóak. képviselői társadalmi csoport feltételesen a "középosztállyal" kapcsolatosak, igyekeznek bebiztosítani magukat a gazdasági és pénzügyi turbulencia ellen. És ha korábban a fő "biztosítási" eszköz a dollár és euró vásárlása volt, ma, figyelembe véve az esetleges dollármentesítést, az emberek új megfizethető és egyszerű módokat keresnek befektetéseik és megtakarításaik megtakarításához.
A másodlagos lakáspiacot áttekintő szakértők szerint a társadalmi-gazdasági irányvonal folytatása és a főbb belpolitikai irányzatok megőrzése változatlan marad a moszkvai és a moszkvai régió ingatlanpiacán kialakult jelenlegi képen. Az új 2019-ben az adásvételi tranzakciók számának növekedésére kell számítanunk, általában a beruházások növekedésére az olcsó és kis méretű lakások szegmensében.
Érdekes helyzet alakul ki a piacon, ahol nem először adják el a lakásokat. Az eladók az árak meredek esésétől tartanak. Megpróbálnak gyorsan eladni másodlagos lakást és pénzt kapni. A vásárlók is aggódnak. Hiszen egy nap késés sokkal drágábbá tehet egy lakást.
Józanul gondolkodjunk el azon, hogy emelkedni fognak-e az ingatlanárak 2018-ban Oroszországban vagy sem.
A piaci helyzet nagyon gyorsan változik. Világosan meg kell érteni az árak és az árak közötti közvetlen kapcsolatot külső tényezők. Mint mindig, a költségeket a következők befolyásolják:
Ahhoz, hogy megértsük, mekkora lesz az ingatlan értéke 2018-ban, alaposan mérlegelnie kell a lakóterület összes hátrányát és előnyeit. Ezt követően egyszerű számításokkal meg lehet határozni alapár apartmanok.
Most el kell gondolkodnia azon, hogy az árképzés milyen egyéb elveken alapul. Például a keresletet és kínálatot olyan tényezők befolyásolják, mint a rendelkezésre állás ingyen pénz a polgároknál. Itt minden egyszerű. Az embereknek van pénzük – lakást vásárolnak. Nem – a 2018-as ingatlanárak nem is érdeklik őket.
Fontos megérteni, hogy az árfolyam elsősorban az elsődleges lakáspiacot érinti. Végül építőipari cégek leggyakrabban külföldön vásárolnak új épületek építéséhez szükséges anyagokat és berendezéseket. Az elsődleges lakhatás költségeit a jövedelmezőség is befolyásolja. Kétségtelen, hogy ennek az ingatlannak az árai 2018-ban emelkedni fognak, mert emelkedni fognak a berendezések és az építőanyagok árai.
Érdekes, hogy bár a lakások iránti kereslet már csökkent, az árak ugyanazon a szinten maradtak, amelyen voltak. Új házak épülnek országszerte, nincsenek tárgyak „lefagyása”. Emelkednek az ingatlanárak 2018-ban? Alig. Hiszen Oroszországban is készülnek új létesítmények megvalósítására. Szó sincs az építkezés leállításáról. A lakásokat el kell adni. Ilyen kereslet mellett szó sem lehet költségnövekedésről.
Az ingatlanárak 2018-as csökkenése sokkal engedékenyebbé teszi az eladókat. Most olyan kedvezményeket adnak a lakásokra, amelyekre korábban a vásárlók gondolni sem mertek. A lakások ára még nem esett több okból. Ezért teljesen érthető a tulajdonosok azon vágya, hogy minél előbb eladják a lakásokat.
Megéri ingatlanba fektetni 2018-ban? A szakértők azt tanácsolják, vásároljon lakást, ha nagy megtakarításai vannak. A pénz leértékelődik, az infláció „megeheti” őket. De az ingatlanok nem vezetnek sehova. A válság véget ér, drágábban lehet eladni a lakást. azonban Végső döntés el kell fogadnod magad. Mérje fel az összes előnyét és hátrányát, majd döntse el, hogy megvásárolja-e az életterét vagy sem. Ráadásul már megtanulta, mi lesz az ingatlanárakkal 2018-ban.
Egy lakás árát nagyban befolyásolja a regionális hovatartozás. Egyes területeken globális építési projektek zajlanak. Máshol pedig csak a tévében látják az új házakat. Természetes, hogy a beépített területen a lakhatási költségek alacsonyabbak lesznek.
De például Moszkvában nem várható az éves árak összeomlása. A lakások iránti kereslet olyan magas, mint valaha. A moszkoviták ingatlant vásárolnak, hogy bérbeadásból származó bevételt termeljenek. Köztudott, hogy nagy pénzek „pörögnek” ezen a területen. Bankban tartásuk még kamatra is veszteséges. Hiszen az infláció rohamosan "falja" a megtakarításokat.
Mi vár az ingatlanpiacra 2018-ban Oroszországban? Rendben van. Ha az árak csökkenni kezdenek, az legkorábban hat hónappal később következik be. Valószínű, hogy a lakhatási költségek stabilak maradnak egész évben.
Az ingatlanügyletek története többféleképpen alakulhat. Ismeretes, hogy az oroszok növelik a hitelek kamatlábait. Ennek megfelelően a jelzáloghitel drágulni fog. Természetesen senki nem fogja emelni a polgárok fizetését. Mi vár ebben a forgatókönyvben az ingatlanpiacra 2018-ban? A tavalyi évhez képest az ügyletek mintegy 30%-át fogja elveszíteni. A vállalkozók különféle akciókat és kedvezményeket szerveznek. Ezen a ponton kiélezett verseny lesz.
Drágulnak az ingatlanok 2018-ban Oroszországban, ha erősödik a rubel? Természetesen nem, mert ebben az esetben gazdasági helyzet az országok sokkal jobbak lesznek. Ebben az esetben többletpénzük lesz az embereknek, újra megnő a kereslet a lakások iránt. Az állam ismét jövedelmező jelzáloghitelezést kínál.
Elmondhatjuk, hogy az oroszországi ingatlanárak 2018-ra vonatkozó előrejelzései nem olyan ijesztőek. Lehetséges, hogy a lakhatási költségek kissé emelkednek, de csak néhány hónapig. Jelenleg ne vásároljon elhamarkodottan. Hiszen hamarosan az árak is ugyanazok lesznek.
