6. Az objektum területének korrekciója.

Esetünkben 297,3 m 2 és 3806,0 m 2 közötti területtel rendelkezünk. Kutatásunk szerint 1 m 2 területnövekedés 1 m 2 árcsökkenést eredményez:

(S rev.av. - S rev.ots) x K, (3.3)

ahol: S rev.av. az összehasonlító objektum területe;

S vol.ots - az értékelés tárgyának területe;

K - tapasztalati együttható, K = 0,00533

Számítási képlet:

9. táblázat

7. Telek meglétének kiigazítása.

A telek megléte előnynek számít, hiszen ez a létesítmény egyik potenciálja. A tanulmányok azt mutatják, hogy a legtöbb esetben az irodaházak közelében lévő telek meglétét vagy hiányát a piac az objektum értékének 5%-án belülre becsüli (a parkolón kívül).

8. Emeletszám-korrekció.

Esetünkben a 2-től 5-ig terjedő emeletszámú objektumokat vesszük figyelembe. Tanulmányok azt mutatják, hogy 3 emeletnél több nem számít előnynek. Az irodapiac jelenlegi helyzete olyan, hogy a befektetők és bérlők inkább a 2÷3 emeletes épületeket használják irodahelyiségként. Piaci érték (csereérték), és nem befektetés (használati) szempontjából a 3 szintesnél több épület 1 nm költsége alacsonyabb, mint 1 nm. 2÷3 szintes épületek. 5 ÷ 6 emeletig ez a költségcsökkentés 3 ÷ 5%-on belül van. 9, 11 emeletes épületeknél ez az érték 12÷15%.

9. A parkolás elérhetőségéhez és minőségéhez való igazodás.

Növekvő költségtényezőnek tekintik a parkoló meglétét az ingatlannál. Ebben az esetben a parkolás elérhetőségét és minőségét értékelték. A parkolás minőségét három lehetőség közül választották:

· kültéri parkoló - az utca mentén az épület homlokzata előtt 50m-en belül parkolóhely található; az ilyen parkolást szakértői becslések szerint 5%-ra becsülték (közepes minőség);

Szervezett parkolás - egy speciális aszfaltozott parkolóhely van kiosztva az útról - 10%, (jó minőség);

· belső parkoló - gépkocsik parkolása a vállalkozás kapuin kívül (belterületen) - 0%, (rossz).

10. táblázat

Végső kiigazítások

Következtetés: A 3. számú összehasonlítás tárgyánál történt a legkevesebb korrekció, ezért az értékelési tárgy árát egyenlőnek vesszük a 3. számú összehasonlítási tárgy korrigált árával, azaz. 32205 dörzsölje/nm. A talált érték a 18 151 rubel/nm-től 45 235 rubel/nm-ig terjedő ártartományba esik. Az értékesítések közvetlen összehasonlításával kapott értékelési tárgy értéke: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubel.

Így az értékelés tárgyának értéke 44 307 639 rubel. (Negyvennégymillió-háromszázhétezer-hatszázharminckilenc rubel) áfa nélkül.

2.4 Az ingatlan piaci értékének meghatározása jövedelemszemléletben

A munka a közvetlen tőkésítés módszerével értékelte az ingatlan értékét használatra kész állapotként. Ez a módszer meglehetősen pontos becslést ad a jövőbeni jövedelem jelenértékére abban az esetben, ha a várható bevételi áramlás stabil vagy állandó növekedési (esési) ütemű.

Jövedelemelemzés

Az értékelt ingatlan összes bevételét a különböző funkcionális rendeltetésű helyiségek bérleti díja alapján tervezik. Piactanulmányt készítettünk, melynek célja az elbírálás tárgyával összemérhető lakásbérleti díjak megállapítása. A kutatás során több tulajdonossal, lízingügynökkel és fejlesztővel készült interjú, az ajánlatok árai és az aktuális bérlet feltételeinek tanulmányozása.

Az előkészítő munka során megállapították, hogy az objektum elhelyezkedését és profilját figyelembe véve a következő havi bérleti díjat kell számításba venni: 1175 rubel / nm.

Költségelemzés

A működési költségek az ingatlan tulajdonlásával és üzemeltetésével kapcsolatos folyamatos költségek. Állandókra vannak felosztva - amelyek értéke nem függ az épület használói általi kihasználtságának mértékétől (ingatlanadó, biztosítási díj, földbérleti díj), és változókra - az épület foglaltsági fokától függően (elektromos áram fizetése). , víz stb.).

Az ingatlanadók a következők: telekadó, építményadó. Mivel a föld értékét nem ezen értékelés keretein belül határozták meg, annak adóztatási mértékét nem kell meghatározni.

Az ingatlanadó az ingatlan könyv szerinti értékének 2%-a (Könyv szerinti érték = Bekerülési érték - Amortizáció).

Újonnan vásárolt tárgy esetén a kezdeti költség megegyezik a vételárral. Új építésű vagy épülő épületnél a bekerülési érték megegyezik az építési költségekkel, az értékcsökkenés 0. Az épület könyv szerinti értéke az értékelés napján a vételár (vagy a beszerzéskori könyv szerinti érték) összege. épület és a felújítással kapcsolatban felmerült költségek ÁFA nélkül. Az ingatlanadó összegét állandónak tekintjük, mert tőkecsoportba tartozó épületnél az amortizáció mértéke évi 1%, az ingatlanadó értékének változása nyugodtan elhanyagolható.

A biztosítási díj összege a kész tárgy csereköltségének 0,3%-a, ÁFA nélkül.

Ebben az esetben a közüzemi díjak összegét a tényleges bruttó jövedelem (ARI) 7%-ának tekintjük.

A létesítménygazdálkodási költségek beszámítása az üzemeltetési költségekbe az ingatlan, mint bevételi forrás sajátosságából fakad. Az ingatlan birtoklása, ellentétben a banki készpénzbetét birtoklásával, némi erőfeszítést igényel az ingatlan kezelése. Függetlenül attól, hogy ezt a tulajdonos vagy harmadik fél kezeli, beleértve a kezelési költségeket az összes költségbe, tudomásul vesszük, hogy a bruttó bérleti díjból származó bevétel egy része nem közvetlenül az ingatlanból, hanem a kezelő erőfeszítéseiből származik.

Az ilyen típusú létesítményeknél a kezelési költségek a tényleges bruttó bevétel 2,2%-át teszik ki.

Mivel az épület 2002-ben épült és nagyobb javításra nincs szükség, a jelenlegi javítások költségét a KHV 4%-ában határozzák meg.

Az értékelés tárgyához hasonló jellemzőkkel rendelkező, rövid élettartamú épületelemek cseréjének költségére vonatkozóan rendelkezésre álló megbízható adatok alapján az EED 3,6%-át vették figyelembe.

Az egyéb költségek jellemzően a működési költségek 2%-át teszik ki.

A teljes tőkésítési arány meghatározása

A tőkésítési mutató az objektum értékének a működéséből származó várható bevételtől való függését tükrözi. A hasonló ingatlanok értékesítésére vonatkozó kellő adat hiányában az aktiválási ráta csak összegzési módszerrel határozható meg, amely szerint az aktiválási ráta értéke megegyezik a következők összegével:

SC \u003d NP b / r + R + L ± S v.k. , ahol

SC - kapitalizációs ráta;

NP b/r - kockázatmentes megtérülési ráta;

P az ezen eszközbe történő befektetésnek megfelelő kockázati prémium;

L - prémium az objektum alacsony likviditásához;

w.c-ről a tőke megtérülési rátája.

A legmagasabb kategóriájú bankokban a lekötött devizabetétek kockázatmentes kamata 5-9% (7%-ot elfogadunk).

Kockázati prémium (P). A vagyonvesztés valószínűségét a Kaluga városában történt ingatlanvesztési esetek számával kapcsolatos információk alapján becsülték meg, figyelembe véve az összegyűjtött adatokat P = 4%.

További kockázati prémium – 4%.

A likviditási mutatót az ilyen típusú ingatlanok értékesítésének hozzávetőleges ideje határozza meg, amelyet a jelenlegi gazdasági helyzetet figyelembe véve 0,4 évre becsülünk.

A n / folyadék. = K kockázatmentes. × értékesítési idő = 0,07 × 0,4 = 0,028 vagy 2,8%

A befektetéskezelési kockázati prémiumot 4,8%-ban feltételezik.

A teljes tőkésítési mutató második összetevőjét, a tőkemegtérülési rátát vagy az alap értékének növekedését/csökkenését a befektetett tőke megtérüléséhez szükséges évek számához viszonyítva egynek számítják.

A tőke megtérülésének ideje egy tipikus befektető számításai szerint 20 év, ez alapján a tőkemegtérülés mértéke 5% (1/20) lesz.

A kalugai nem lakáscélú helyiségek piacán jelenleg olyan a helyzet, hogy a viszonylag új, csekély természetes elhasználódással (amortizációval) rendelkező ingatlanok esetében nincs ok az értékük belátható jövőbeni csökkenésére számítani. Emellett a költségnövekedést nagyban befolyásolja a létesítmény kedvező elhelyezkedése a városközponthoz és a főbb autópályákhoz közel. Ebben az esetben az értékelési tárgy befektetési vonzereje nyilvánvaló, ezért a tőkehozam rátáját (-) előjellel vesszük.

A teljes tőkésítési arány:

R 0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 \u003d 0,186

Az értékelés tárgya értékének kiszámítása a bérleti díjból származó bevétel közvetlen aktiválásának módszerével

A potenciális bruttó jövedelem (GRP) kiszámításához a rendelkezésre álló havi bérleti díjakat használják évente: 14 100 rubel/nm.

Így az értékelés tárgyát képező területek bérletéből származó PVH: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 rubel;

Az effektív bruttó bevétel (EGI) számítása során figyelembe veszik a teljesített fizetések alulterheléséből és a bérleti díj beszedéséből származó esetleges veszteségeket. A számításokhoz 8%-os értéket vettünk, amelyet a rendelkezésre álló külső forrásokból származó adatok és saját megfigyeléseink alapján határoztunk meg.

Az elvégzett számítások azt mutatták, hogy az értékelés tárgyának EPD-je:

Az idő, akárcsak a kereskedelmi ingatlanok más szegmenseiben, a válság hatalmas árcsökkenést és a kínálat növekedését idézte elő a nyílt piacon. A szentpétervári első osztályú kereskedelmi ingatlanok teljesítményének elemzése azt sugallja, hogy az ilyen ingatlanokba történő befektetés kockázata valószínűleg alacsonyabb, mint a hitelét vesztett pénzügyi eszközökbe történő befektetés kockázata. Ha ezzel...

A létesítményre vonatkozó meglévő bérleti szerződések elérhetősége és feltételei, azok meghosszabbításának lehetőségei, a létesítmény értékesítésére vonatkozó szerződések (opciók). 4.10 Végezze el a különböző értékelési módszerek alkalmazásával kapott ingatlanérték számított becsléseinek ésszerű egyeztetését (hasonló tárgyak piaci adatainak elemzése alapján, olyan objektum létrehozásának költségeinek becslésével, amely képes szolgálni csereként...

A nettó bevétel, ha időben meghatározott tárgyakat beépít az ingatlanba vagy kivon belőle, szem előtt tartva, hogy az ingatlan fejlesztésének akkor van értéke, ha a piaci érték növekedésével jár együtt. A "jövedelem növelése és csökkentése elvének" lényege, hogy amint a tőkéhez és a munkához adják a földet, a hozam egy bizonyos ...

Az export szerkezetében az alapanyagok és anyagok 95,8%-ot, a gépek és berendezések 1,4%-át, a fogyasztási cikkek 2,8%-át teszik ki. 3.2 AZ OBJEKTUM ELHELYEZÉSE A 42 nm összterületű értékelt ingatlan nem lakáscélú objektum - egy kereskedelmi pavilon, amely a következő címen található: Tula régió, Kimovsk, Lenina utca 52a. Az ingatlan a város szívében található...

Az értékelés területén 2015-ben elfogadott jogszabályi keretek ellentétesek az értékelési tevékenység kialakult gyakorlatával és módszertanával.

Irina Vishnevskaya,

ge Vezérigazgató, Berkshire Advisory Group,

uh A Módszertani Támogatás és Szakértő Munkatestület szakértője
az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának Értékelési Tevékenységek Tanácsa keretében,

Az értékbecslők jogait és jogos érdekeit védelmező munkatestület tagja
és az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériuma Értékelési Tevékenységek Tanácsának SROO,

okleveles igazságügyi szakértő, az NP Törvényszéki Szakértői Kamara tagja, a Törvényszéki Tudományos Társaság tagja
Forensic Science Society (Nagy-Britannia), az egyetlen hitelesített nemzetközi igazságügyi szakértő az Orosz Föderációban

Az értékelés területén 2015-ben elfogadott jogszabályi keretek ellentétesek az értékelési tevékenység kialakult gyakorlatával és módszertanával.

A piac makrogazdasági helyzete, amelyet második éve az orosz nemzeti valuta instabilitása, a bank- és pénzügyi szektor súlyosbodó problémái, valamint 2015-ben az olajárak meredeken zuhanása jellemez, a gazdaság minden területén kiigazításokat hajt végre. beleértve az értékelési tevékenységeket is.

Egyes szakértők a 2008-2009-es válság helyzetéhez hasonlítják, ami szerintem nem teljesen helytálló, hiszen amit a 2014-2015-ös gazdaságban tapasztaltunk. - nem válság, hanem rendszerszintű átalakítás, új játékszabályok, amelyekhez alkalmazkodni és gyorsan újjá kell építeni. Illik a klasszikusokat idézni – „Megkülönböztesd vagy meghalj!”.

Mindenesetre a válságot követő években az orosz ingatlanpiac komolyan megváltozott, és ehhez új értékelési megközelítésekre van szükség. Ezt kormányzati szinten is elismerik, ennek egyik eredménye volt az új Szövetségi Értékelési Szabványok idei elfogadása, majd ezek eredményeit követően a Gazdaságfejlesztési és Kereskedelmi Minisztérium döntése, hogy munkatestületeket hoznak létre azok véglegesítésére.

A Gazdasági Kapcsolatok Minisztériuma égisze alatt egy módszertani és szakértelemi munkacsoport megkezdte az egyes értékelési objektumok iránymutatásainak kidolgozását, de ez nem elég. A korrekciós tényezők meghatározására szolgáló, a piacon elfogadott kézikönyvek és módszerek szintén felülvizsgálatra szorulnak.

Vevői piac

A makrogazdasági valóság változásának egyik nyilvánvaló következménye az lett, ahogy nekünk úgy tűnik, hogy a ma az értékbecslői közösség által általánosan elfogadott „Ingatlanbecslő kézikönyv” – szerk. Leifer L.A., legalábbis - anélkül, hogy komolyabb módosításokat végezne rajta. Komoly kérdések merülnek fel a többi általánosan használt kézikönyvvel és a szerzőik által javasolt számítási együtthatókkal kapcsolatban, hiszen mind a megszerzési módszerek (együtthatók), mind maguk a mennyiségek értékei nem is tegnapiak, hanem tegnapelőtt.

Sőt, az értékbecslők által használt címtárak értékeinek helytelensége - az „Ingatlanbecslő kézikönyvéről” beszélünk, szerk. Leifera L.A. és SRD, szerk. Yaskevich E.E. tulajdonképpen az eszközökkel végzett tranzakciók piacának lassulásához vezet.

2015 második felében tehát azt láttuk, hogy óriási a kínált ingatlanok száma, és nagyon kevés a vásárolni tudó befektető. Kialakult a „vásárlói piac”, amely sajátos játékszabályokat diktál, és kialakítja a tárgyak valós piaci árait. A kedvezmények meglehetősen nagyok: egy olyan eszköz, amely 30 millió dollárt ért a növekvő piacon, érthetően cash-flow bevétel, tervezett vagy kezelt kiadások, 2015 második felében 10-12 millió dollárért kelt el.

Az értékbecslők azonban nem gondolták meg magukat az érték meghatározásakor, és továbbra is folyamatosan növekvő „eladói piacot” prognosztizálnak a megszokott együtthatókkal, miközben az alkudozások ma már elérhetik a 65%-ot, esetenként még ennél is többet.

Az elavult megközelítések gyakran rontják a piaci helyzetet: lelassítják a tranzakciókat, és ami még rosszabb, nem teszik lehetővé, hogy a bíróság megállapítsa az ingatlan aktuális értékét.

Mondok egy példát.

A részvénytársaság egy ingatlankomplexumot - egy moszkvai zöldség-gyümölcs bázist - eladását tervezi. A bázis vezetése számos potenciális vevővel tárgyalt (köztük a bázis nagy bérlőivel, akik szintén érdeklődnek a vétel iránt).

Az aukció lebonyolításához független értékbecslő céget vontak be, amely az ingatlankomplexum értékbecslését végezte el, az értékbecslő rendelkezésére álló összes értékelési módszert felhasználva, az értékbecslői útmutatók segítségével a kiigazításokat. Ezek alapján jelentés készült. Megjegyzendő, hogy a három megközelítés szerinti értékelés eredménye közelinek bizonyult. A vevők és maga az eladó cég vezetése azonban úgy nyilatkozott, hogy az elbírálás eredményeit erősen túlbecsülték, és ha 2012-2013-ban a megadott összegért el lehetett adni a bázist, akkor ma ez az ár megduplázódott!

Az értékbecslő alkalmazta a számára elérhető kedvezményeket, de az értékelés eredménye elenyésző mértékben változott . Az eladó a tárgyat árverésre bocsátotta - az árverésre nem került sor, mert a potenciális vevők közül senki sem fejezte ki óhaját, hogy mai mércével mérve ilyen felfújt értéken vásárolja meg az eszközt. Eltelt egy év, és tudomásom szerint a licitálási eljárásokat figyelembe véve a bázist nem értékesítették.

Ez a cikk annak elmagyarázására szolgál, hogy ezek a technikák most miért nem működnek megfelelően. A kiadvány célja nem az, hogy bírálja a megközelítéseket vagy az egyes szerzőket, akik jelentős erőfeszítéseket tettek azok kidolgozásáért, hanem az, hogy vitát indítson új módszertani megközelítések kialakításáról, amelyek relevánsak és lehetőség szerint univerzálisak lennének az ország egész területén. az Orosz Föderáció a jelenlegi helyzetben.

Új megközelítések szükségessége Többek között az ügyfelek egyre fokozódó próbálkozásai arra, hogy az értékbecslőktől – véleményük szerint elveszett – bevételeiket behajtsák, valamint a jegybank gyakorlata, amely az értékbecslő SRO-kat a független értékbecslő cégek jelentései miatti panaszokkal bombázza. értékeli a biztosítékokat, és ma a Központi Bank ellenőrzi a kereskedelmi bankok ellenőrzésekor. Ez azt jelenti, hogy ez a munka a teljes értékelői közösség érdekét szolgálja, és a piaci szakemberek erőfeszítéseinek összefogását igényli.

Alkukedvezmények, gyakorlat 2014-2015

2015 során a Berkshire Advisory Group LLC partnerei és szakértői számos tanulmányt kezdeményeztek és készítettek arról, hogyan alakultak ki a 2014-2015-ös időszak alatti kedvezmények. Ennek érdekében az értékbecslők rendelkezésére álló módszertani útmutatók és gyűjtések tanulmányozását végeztük el, amelyek alapján igazolják és számítják ki az alkukedvezményeket az ingatlan és a vállalkozás piaci értékének két szempontból történő meghatározásakor.

Először is ezeknek az együtthatóknak az érvényességére voltunk kíváncsiak. Másodszor, e címtárak használatának gyakorlata a 2014–2015-ös válság idején. A harmadik nyomon követési kérdés a következő: mennyire életképesek az útmutatók által javasolt együttható kiigazítások 2016-ra?

Vizsgáljuk meg részletesebben az egyes címtárakat és a bennük szereplő referenciaadatok előfordulásának jellegét.

"Ingatlanbecslő kézikönyve". 1. kötet. Korrekciós tényezők az összehasonlító megközelítéshez. Leifer L.A., Sterlin A.M. satöbbi.

A referenciakönyv adatait, és konkrétan az értékbecslők által az objektumok értékének meghatározásakor használt együtthatókról, különösen az „árverésre való kiigazítás” mutatóról beszélünk, a kollektív szakértői értékelés módszere alapján határozzák meg (200 paraméterre). ).

Ezt a módszert a kérdőíveket kitöltő értékelők tudásuk, személyes tapasztalataik és intuícióik alapján készített szakértői értékeléseinek elemzésével valósítottuk meg. Mindez lehetővé tette a matematikai statisztika módszereivel kollektív szakértői értékelések kialakítását.

A kézikönyv 2011 óta jelenik meg. Előszavában aén A 2011-es kiadás jelezte, hogy 50 oroszországi város értékbecslői vettek részt a felmérésben, az ingatlanpiac 65 paraméterét/jellemzőjét figyelembe véve. Az előszóban a III A kézikönyv 2014-es kiadása szerint az információ 52 orosz város 190 vezető értékelőjének felmérésén alapul. Utóbbinál ez városonként 3,64 értékelőt jelent, i.e. Városonként 3-4 kiértékelő (válaszadó) a felmérésből.

Asztal 1

És kik a szakértők?

Itt célszerűnek tűnik kitérnünk arra, hogy a válaszadók mennyire relevánsak a felmérés szükségletei szempontjából. Egyes esetekben alapos kétségeket kelt. Tekintsük a Leifer L.A., Sterlin A.M. által szerkesztett kézikönyv 24. oldalán található kijelentést. satöbbi.: "…a különböző piaci szereplők véleményét olyan értékbecslők képviselik, akik szakmájukból és egyszerű tapasztalatukból adódóan ezt másoknál jobban tudják ... ».

A piaci szakértők biztosan emlékeznek arra, hogy 2015. augusztus 4-én kiadták az Oroszországi Munkaügyi Minisztérium 539n számú „Az „Értékelési tevékenység szakértője” szakmai szabvány jóváhagyásáról szóló rendeletét (az orosz igazságügyi minisztériumban augusztusban jegyezték be). 27, 2015 N38720).

A szakmai színvonal tartalmát röviden átfogalmazva kijelenthetjükmeghatározzák az értékbecslő kompetenciáját számítási módszerek és technikák ismerete (azaz képletek alkalmazása) és ismeretei alapján az értékelendő tárgyak értékének meghatározására szolgáló információs források.

Kritérium vagy helyettesítő?!

A munkaerőpiacon is egyértelmű a felfogás: ki pályázhat értékbecslői állásra. Ezek értékbecslői oklevéllel rendelkező szakemberek. A fennmaradó követelmények főként az értékelési területen szerzett tapasztalatra vonatkoznak.

Sajnos nem zárható ki, hogy szakértő válaszadóként a kézikönyv szerzői, szerk. Leifera L.A. felmérést végzett olyan szakemberek körében, akik nem felelnek meg az Orosz Föderáció kormánya és a piac által meghatározott kritériumoknak, mivel nem ők sem az ingatlanpiaci ismeretek hordozói, sem az ingatlan adás-vételi ügyleteket kísérő piaci szereplők. Valójában csak fogyasztói ennek az információnak, ami azt jelenti, hogy az általuk közölt „szakértői” információk helyettesítik azokat az elsődleges információkat, amelyek valódi szakértőktől származnak, akik közvetlenül az ingatlaneladókkal és -vevőkkel dolgoznak együtt. Ráadásul ez az információ áthaladt egy ilyen értékelő tudásának és elképzeléseinek prizmáján, és valószínűleg eltorzult a folyamat során.

Érdemes megemlíteni, hogy az említett Kézikönyvnek megvannak a maga „feltételezései és korlátai”.

Hogy idézzek néhányat a legvitatottabbak közül:az értékelőt nem szabad szigorúan korlátozni bizonyos paraméterértékek használatában »; «… az értékbecslő szubjektív vélemény és gyakorlati tapasztalat alapján válaszolt az ingatlanpiac legjelentősebb jellemzőinek számszerűsítésére vonatkozó kérdésekre a régiója ingatlanértékelésében. ».

A fentiekre tekintettel kénytelenek vagyunk kijelenteni, hogy jelenleg az értékbecslőket kínálják alap "Ingatlantárgyak jegyzéke"ingatlantranzakciókhoz semmi köze sincs, amelyeket az értékbecslők a számítási módszerekről és alkalmazott képletekről alkotott szubjektív ismereteik és véleményeik alapján állítottak össze.. Rájuk kell építenie a közösségnek a megítélését: milyen kedvezményeket adhat a vevő az eladónak ingatlaneladáskor.

Alternatív források

Tekintsen más példákat az ingatlan piaci értékének kiszámításához használt értékelési referenciairodalomra. Sajnos az ezekben lefektetett alapelvek és a kézikönyv szerzői által javasolt számított értékek 2014-2015 között. szintén nem mindig igaz.

Így, "Kézikönyv a számított adatok értékeléséhez és tanácsadáshoz (a pénzügyi válság vége)” SDDS No. 5-2010, szerk. Yaskevich E.E. Ez a kézikönyv egy alapvetőbb és szisztematikusabb kiadvány, amely részletezi a "hogyan pontosan" elvvel kapcsolatos információkat, vagy vegye figyelembe a különféle tényezőket és problémákat, amelyekkel az értékelő a számítások során szembesül. De vannak árnyalatok ebben a technikában, különösen az adatminta relevanciája nem egészen nyilvánvaló. Tekintsük aaz ajánlati ár és a tranzakciós ár különbözetének kiigazítása, amely továbbra is fennállalkunak vagy alkukiigazításnak nevezik. A legtöbb értékelő jelentésben indokolatlanul az 5…15% tartományba esik, miközben a jelenlegi válság ezekre a számokra is kihatott.

Az ingatlanpiac elemzésekor a névjegyzék összeállítóit elsősorban az eladásra kínált tárgyakra vonatkozó javaslatok vezérlik, mivel az ügyletek feltételeiről nincs adat. Az „alku” együtthatónak az értékelési objektumok költségparamétereire gyakorolt ​​nagy befolyása (0,85-0,95) nem teszi lehetővé, hogy azt állítsuk, hogy csak a fejlett piacokon van feltétel nélküli lehetőség az objektumok (például lakások) értékelésére. összehasonlítva.

Például az SRS No. 17-2015 gyűjteményében a 14. oldalon kedvezményeket kínálnak az orosz városok kereskedelméhez, beleértve a nagyvárosokat (Moszkva, Szentpétervár, Krasznodar, Jekatyerinburg, Rosztov-Don), valamint a közepes méretű városokat. (Vladivosztok, Novoszibirszk, Omszk, Sztavropol, Tambov, Tver) és a moszkvai régió kisvárosaiban és településein, valamint Minszkben.

Az alkukedvezményeket ingatlantípusonként különböztetjük meg : lakó-, kiskereskedelmi-, iroda-, ipari- és raktár- és telkek, valamint különböző kedvezmények eladók és kiadók.

2. táblázat

Ingatlan értékbecslés

teszt

1. Alkukorrekciók számítása különböző típusú (ingók és ingatlanok) vagyontárgyak értékelésekor

Az ajánlatkorrekció figyelembe veszi, hogy az ajánlati ár mennyiben tér el a tényleges ügylet árától. A különbség a vevő és az eladó közötti alkufolyamatban alakul ki, és sok tényezőtől függ. Általában a lakások adásvételének tranzakciós ára alacsonyabb, mint az eredeti ajánlat ára, mivel az induló ár magában foglalja az „alku” lehetőségét.

Általános szabály, hogy 0-10% kerül az aukcióra. Egészen a közelmúltig úgy tartották, hogy az értékbecslők leggyakrabban 2%-os ajánlatkorrekciót alkalmaznak, de ez az érték gyakorlatilag nem volt indokolt, mivel meglehetősen „ingatag” értékről volt szó, ami a tranzakciós árakra vonatkozó általános információk hiányával magyarázható.

Az elemző adatok segítségével azonban igazolható a korrekció mértéke az alkudozáshoz egy lakóingatlan értékelése, majd az ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor.

Tekintsük ezt a folyamatot egy konkrét példán.

Az aukciós korrekció értékének kiszámításához több mint 600 tranzakció adatait dolgozták fel, amelyek mindegyikét a hirdetési adatbázisban szereplő ajánlattal hasonlították össze az ügyletben és a hirdetési paraméterekben megadott lakásparaméterek összehasonlítása alapján.

Az "eladási tárgy - bejelentés az objektum eladásáról" párokat a 2013. március 1. és október 31. közötti időszakra választják ki Moszkva, Szentpétervár, Novoszibirszk, Krasznojarszk, Jekatyerinburg és Perm városokban. Ezekben a párokban csak azokat a hirdetéseket választottuk ki, amelyek olyan kulcsfontosságú jellemzők tekintetében megfelelnek az eladás tárgyának, mint a cím, szintek és emeletek száma, szobák száma. Ugyanakkor figyelembe vették, hogy az objektum teljes területe nem térhet el 5% -nál nagyobb mértékben a hirdetésben feltüntetett objektum teljes területétől. Az objektum értékelésének időpontja és a hirdetmény utolsó közzétételének időpontja viszont nem térhet el 1 hónapnál nagyobb mértékben. A hirdetményben feltüntetett ár magasabb lehet, mint az értékbecslésben meghatározott ügyleti ár, de legfeljebb 7%.

• Az elemzés során valamennyi fent felsorolt ​​városban ugyanaz a tendencia derült ki: annak a valószínűsége, hogy az eladó a kért engedménnyel fordítottan arányos összegű engedményt (alkuzást) ad. Leegyszerűsítve a felek sokkal nagyobb eséllyel egyeznek meg az ajánlati ár 1-3%-os árengedményében, mint 5-10%-os engedményben. Így az egyes vizsgált városokban nyújtott kedvezmények fele nem haladja meg az 1,9%-ot és a -4%-ot.

A fentiek alapján az aukció átlagértékének kiszámításához a tranzakciós ár és az ajánlati ár közötti eltérést 5%-ban határoztuk meg.

A számítások eredményei, valamint a kereskedési kiigazítás elfogadott értékei a táblázatban láthatók:

1. táblázat – Korrekciós értékek a kereskedéshez

Az elemzés eredményei alapján kiderült a kereskedési korrekció átlagos értéke, amely 1,9%-ot tett ki.

• Az OOO "Metallist" versenyképességének elemzése

  A vállalkozás pénzügyi helyzetének stabilitása nagymértékben függ a pénzügyi források eszközökbe történő befektetésének megfelelőségétől és helyességétől. Az eszközök dinamikus természetűek...

  A menedzsmentben használt információs technológiák

  Az információs technológia a szervezetirányítás információs rendszerének fő összetevője, és közvetlenül kapcsolódik egy vállalkozás vagy szervezet működésének jellemzőihez ...

  A stratégiai menedzsment helye a társadalmi rendszerek különböző szintű irányításában

  A „menedzsment” fogalmából az következik, hogy ez egy különféle típusú rendszer...

  Ingatlan értékbecslés

  Tárgyalási folyamat, mint a konfliktusok megoldásának módja

  A pozíciós alku egy olyan tárgyalási stratégia, amelyben a felek konfrontálódnak, és konkrét álláspontok felett vitatkoznak. Fontos különbséget tenni a pozíciók és az érdekek között. Tehát a pozíciók...

  Internetes technológiák alkalmazása a menedzsmentben

  A válságkezelés kérdései

  A fizetésképtelenségi ügy keretében folyó csődeljárás kulcsfontosságú mozzanata az adós ingatlanának értékesítése ...

  A hitelezői kapcsolatok szabályozása. Az adós ingatlana értékesítésének megszervezése

  Az adós ingatlanának értékesítése kulcsfontosságú momentum minden fizetésképtelenségi (csőd) ügy keretében folyó csődeljárásban. Végül is ő...

  Az LLC "Davpon" Ford Center Komi szervizközpont rekonstrukciója az autótulajdonosok kiszolgálására Syktyvkarban

  A technológiai berendezések közé tartoznak a szolgáltató központ gyártási folyamatához szükséges álló és hordozható gépek, állványok, készülékek, berendezési tárgyak és gyártóberendezések (munkapadok, állványok, asztalok, szekrények...

  Kereskedelmi költségek kezelése egy külkereskedelmi vállalatnál a „Trans Footwear Torg” példáján

  A cég neve LLC "Trans Footwear Torg", Ez a cég cipők nagykereskedelmével foglalkozik. A "Trans Footwear Torg" 1998 áprilisában alakult. A cipők gyártására vonatkozó megrendeléseket különböző kínai gyárakban adják le. Tehát a kereskedésen kívül...

  A Puskinsky kerület önkormányzati tulajdonának kezelése

  A moszkvai régió Puskinsky kerületének önkormányzati ingatlanai szabadon álló, fővárosi jellegű épületek és építmények, lakóépületekben beépített - csatolt helyiségek, valamint lakóépületek és helyiségek ...

  "KERESKEDELMI KEDVEZMÉNYEK: A VÁLSÁG VALÓSÁGAI 1. Bevezetés Az értékelési tevékenység az utóbbi időben komoly ..."

  A.A. Marchuk, E.A. Butova (orosz értékbecslési szolgálat)

  KEDVEZMÉNYEK A KERESKEDÉSRE: A VÁLSÁG VALÓSÁGAI

  1. Bemutatkozás

  Az értékelési tevékenységek a közelmúltban jelentős reformon mentek keresztül:

  bevezették az önszabályozást, megjelentek a szövetségi értékelési szabványok, a

  Országos Értékbecslési Tanács, az értékbecslők felelőssége jelentősen megnőtt

  (cm. ). Ám az értékbecslők legnagyobb sajnálatára az egyik fő probléma - az információk elérhetősége - semmiképpen nem oldódik meg.

  Sok országban az értékbecslők hozzáférhetnek például az ingatlanügyleteket nyilvántartó hatóságok adataihoz. Oroszországban ilyen információ nem áll rendelkezésre. Ráadásul az ingatlanpiacok jelentős fejlődése, a megnövekedett verseny és az információs átláthatóság fokozódása ellenére a piaci szereplők az esetek túlnyomó többségében nem adnak ki információkat a lezajlott ügyletekről1. Mindez elkerülhetetlenül az ajánlati árak használatához vezet az értékelési gyakorlatban, pedig az ilyen árakon alapuló számítások sokkal kisebb bizalmat érdemelnek, mint a tranzakciós árakon alapuló számítások.

  A szerzők által 2007-ben készített tanulmány olyan szakértői módszerrel ismerteti az alkukedvezmény értékének kiszámítását, amely az ingatlanpiac szakmai szereplőinek (ingatlanforgalmazók, fejlesztők) interjúk során összegyűjtött véleményét használja fel.

  
  
  

  De az ingatlanpiac változik. Különösen jelentősek az elmúlt időszak változásai: az ingatlanpiac az elsők között került a nemzetközi pénzügyi válság csapásai alá. Az ingatlanárak Oroszország legtöbb régiójában csökkenni kezdtek, az objektumok tulajdonosai, akik kénytelenek voltak fedezetet találni adósságaik törlesztésére, jelentős kedvezményeket kezdtek kínálni a vásárlóknak és a bérlőknek (amit a médiában megjelent adatok is megerősítenek - lásd 1. táblázat). ). Ebből logikus az a következtetés, hogy a korábban számított kedvezmények jelenleg nem vehetőek igénybe. A szerzõk a különbözõ régiókból érkezõ kollégák segítségével megismételt vizsgálatot végeztek az alkukedvezmények elemzésével kapcsolatban. Az elemzés eredményeit az alábbiakban mutatjuk be.

  Tab. 1. Kereskedési engedmények összege Kedvezmény összege Információforrás Szegmens Kereskedési tranzakció típusa, % Vedomosti, 232 (2254) 2008.12.08.

  10-20% Irodai ingatlan Eladó cikk "Ki fog túlélni kit".

  Vedomosti, No. 232 (2254) 2008.12.08.

  10-15% Irodai ingatlan Bérleti cikk "Ki fog túlélni kit".

  AN "Tulajdonos" (RBC-Real Estate, 2008. december 25-én. Cikk "Piac 25-30%

  –  –  –

  2. Elemzési eljárás Különböző ingatlanpiaci tanulmányok elemzése, valamint szakmai piaci szereplőkkel folytatott konzultációk eredményeként megállapították, hogy ebben a kérdésben a leginkább hozzáférhető és legkompetensebb információforrások az ingatlanpiaci szervezetek szakemberei. Az információgyűjtéshez egy speciális kérdőív készült, amelyet szakmai értékbecslők által készített interjú során töltöttek ki.

  A 2009. 01. 01. és 2009. február 20. közötti időszakban az Orosz Föderáció 15 városának 102 ingatlanügynökségének szakembereit kérdezték meg:

  –  –  –

  A felmérés során az alábbi szegmensekben tettek fel kérdéseket az eladók vagy bérbeadók által nyújtott vételi, eladási és lízingügyletek során nyújtott kedvezmények mértékére vonatkozóan:

  lakóépületek: lakások;

  lakóépületek: egyéni házak, nyaralók;

  kereskedelmi ingatlanok;

  irodai ingatlanok;

  ipari és raktári ingatlanok;

  szabad Föld.

  Az összegyűjtött információkat konszolidáltuk és statisztikai feldolgozásnak vetették alá.

  3. Az elemzés eredményei A megfigyelések száma összesen 354 volt. A legtöbb megkérdezett szakértő a kedvezmény értékét 7-20%-os tartományban nevezte meg, míg az egyes szegmensekre ennél jóval magasabb - akár 45%-os - értékeket neveztek meg. .

  A szakértők által bejelentett maximális értékeket a táblázat tartalmazza. 2.

  Tab. 2. A szakértők által feljegyzett maximális értékek, %

  –  –  –

  Nem elegendő számú megfigyelés 2. ábra Szórt hisztogram, bérlet. 3. Scatter hisztogram, eladás 4. "Box" diagram Az alkukedvezmény átlagos értékének jellemzőit a következő táblázat mutatja be.

  –  –  –

  A kapott eredmények egyrészt megerősítik a korábban levont következtetéseket.

  Például a bérleti engedmények valamivel alacsonyabbak, mint az adásvételi tranzakciók megfelelő kedvezményei.

  Hasonló mintát figyeltek meg az előző tanulmányban is.

  Ezzel szemben a kisvárosi kedvezmények kisebbnek bizonyultak, mint a nagytelepülések hasonló kedvezményei, ami ellentmond az előző vizsgálat során levont következtetéseknek.

  Az ingatlanárak jelentős emelkedése az utóbbi időben főleg a nagyvárosokban volt megfigyelhető. Ezért sok tulajdonos jelentős engedményekkel is képes „megjavítani” a pozitív eredményt (ahogy az egyik megkérdezett ingatlanpiaci szereplő megjegyezte: „minél jobban felfújódott a „buborék”, annál jobban leereszt).

  A nagyvárosokban lényegesen magasabb volt a beruházási objektumok aránya, és minden piaci szegmensben. Az ilyen típusú tulajdonosokat jelentős adósságteher jellemzi. Sokan olyan körülmények között, amikor az új kölcsönforrások gyakorlatilag elérhetetlenné váltak, kénytelenek voltak elkezdeni projektjeik megvalósítását. Mindez a kínálat növekedéséhez és jelenleg jelentősebb kedvezményekhez vezetett.

  A kis, inaktív regionális piacokat a külső változásokra adott reakciók némi késése jellemzi.

  Azt is meg kell jegyezni, hogy az egyéni házak és nyaralók szegmensében a kedvezmények mértékére vonatkozóan nem lehetett ésszerű következtetéseket levonni az erre a szegmensre vonatkozó elégtelen információ miatt.

  1. Jelentősen megnőttek a válsághelyzetben történő alkudozások kedvezményei. Ha korábban a 20%-os engedményeket lehetett a "felső határnak" tekinteni, akkor most a 25-30%-os árengedmények elég gyakoriak.

  2. A válság alatti kedvezmények növekedésének fő okának a piaci szereplők jövőbeli bizonytalansága tekinthető. Ingatlanárak, szénhidrogének, árfolyamok – mindezen mutatókon nincs "konszenzusos" vélemény a piacon. Ugyanakkor sok piaci szereplő magasnak értékeli az ingatlanárak további csökkenésének kockázatát. Ezen túlmenően jelentős szerepet játszott a felvett források elérhetetlensége, valamint a felvett források drágulása miatt a hatékony kereslet által nem támogatott jelentős számú javaslat is.

  3. Az épületek és a földterületek összehasonlító és jövedelmi megközelítéssel történő értékelésénél a táblázatban bemutatott engedmények átlagos értékeit használhatja. 4. Meg kell érteni, hogy ezeket az értékeket válsághelyzetben számítják ki, és csak korlátozott ideig alkalmazhatók.

  "Adalin - ingatlanszakértelem" (N. N. Afanasyeva);

  Tudományos Akadémia "Trinity House" (K.V. Dunikov);

  "Az Ön tanácsadója" (V. V. Hljusztov);

  "Memphis" (E.G. Sosnitsky);

  NPV Aprays (Yu.V. Blashenkova).

  Külön köszönet Tatyana Sergeevna Kolyadenko-nak (Belazor cég).

  5. Irodalom

  1. A.N. Giglo "Önszabályozás: Kísérlet értékelőkkel", Vedomosti - 2008, No. 94 (2116), 2008.05.26.

  2. A.A., Marchuk "Szakértői vélemény felhasználása az alkudozási engedmény mértékének meghatározásakor", "Értékelési kérdések" szakmai tudományos és gyakorlati folyóirat - 2007, 1. sz.

  Hasonló munkák:

  „A Kazah Köztársaság Egészségügyi és Szociális Fejlesztési Minisztériumának REM „Republikánus Egészségfejlesztési Központja” szakértői tanácsa ajánlása, 2015. szeptember 30. 10. számú jegyzőkönyv A TRANSPLANTÁCIÓS SEBÉSZET ÉS DIAGNOSZTIKAI BEAVATKOZÁS KLINIKAI PROTOKOLLJA FETAL SEJT MEDIATOROK I. BEVEZETÉS 1. A protokoll neve: Transzplantációs magzati sejt mediátorok 2. Protokoll kód: 3. BNO-10 kód(ok): D65 - Disszeminált intravascularis koaguláció D81 -..."

  Ukrajna 1992. május 15-i, N 2356 XII., 1992. december 9-i N 7-92. Ukrajna 1993. április 22-i ukrán törvénye által kiegészített törvény a nyugdíjakról. N 3128 XII, 1993. június 17. N 3284 XII, 1994. február 4. N 3948 XII, 1995. november 14. N 428/95-VR, 1996. május 16. N 198/96-VR, 1996. május 16. N 198/96-VR, N 519/69/november 21. - VR, 1997. június 4., N 307/97-VR, 1998. február 11., N 112/98-VR, 17. ... "

  „A könyvtárba beérkezett új könyvek listája (2015.09.1.). Ailamazyan, E.K. Sürgősségi ellátás a szülészetben: útmutató az orvosoknak / E.K. Ailamazyan. 5. kiadás, átdolgozva. és további M. : GEOTAR-Média, 2015. 384 p. (618.2-083.98 A-37) A kézikönyv a szülészeti életveszélyes állapotok korszerű diagnosztikájának és sürgősségi terápiájának kérdéskörét tárgyalja. A 11 fejezet mindegyike bemutatja a szóban forgó betegségek etiológiáját, patogenezisét és főbb klinikai megnyilvánulásait, a szövődményeket részletesen leírja..."

  "A CSELJABINSZKI RÉGIÓ PÉNZÜGYMINISZTÉRIUMA 2014. december 10-i, 01/5-164 sz. rendelet a Cseljabinszki Régió Pénzügyminisztériuma által a Cseljabinszki Régió Pénzügyminisztériuma által a Cseljabinszki Régió Pénzügyminisztériuma által a Cseljabinszki Régiótól kapott támogatások fel nem használt egyenlegeinek behajtására vonatkozó igazgatási szabályzatról a területi költségvetést a regionális költségvetési intézményeknek, regionális autonóm intézményeknek, regionális állami egységes vállalkozásoknak A végrehajtási igazgatási szabályzatok kidolgozására és jóváhagyására vonatkozó eljárási rend (10) bekezdése szerint ... "

  Ha nem ért egyet azzal, hogy anyaga felkerüljön erre az oldalra, kérjük, írjon nekünk, 1-2 munkanapon belül eltávolítjuk.

  A fővárosban az elsődleges és a másodlagos piacon a legtöbb lakást kedvezményesen adják el. Az ingatlanosok elmondták, milyen lakásokat árulnak jelentős kedvezménnyel

  Fotó: Svetlana Kholyavchuk/Interpress/TASS

  Az RBC Real Estate szerkesztői által megkérdezett ingatlanosok szerint Moszkvában jelenleg szinte minden lakás vásárlásakor kedvezményt kaphat, mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon.

  A moszkvai másodlagos piacon eladásra kínált lakások mindössze 20%-át adják el a piaci árakhoz közeli áron, a fennmaradó 80%-ot nem lehet jelentős árengedmény nélkül eladni, mondta Sergey Shloma, az Inkom-Nedvizhimost másodpiaci osztályának igazgatója. ingatlaniroda, meg van győződve. Ennek oka szerinte a válság előtti erősen felduzzasztott árak, a lakások átértékelése átlagosan a piaci értékük 20-30 százaléka.

  Ha az elsődleges piacról beszélünk, a kereslet csökkenése oda vezetett, hogy a régi Moszkva tömegszegmensében ma szinte minden új épületben vannak különleges ajánlatok, mondják az ingatlanosok. A Metrium Group szerint csak két új épületben nincs semmilyen formában kedvezmény. A piacon ma megvalósuló fennmaradó 64 projektben a hagyományos nyári kedvezménnyel számolhat a vásárló. Mérete a szimbolikus 1%-tól a meglehetősen kézzelfogható 15%-ig terjed a cég elemzői szerint.

  Kedvezmények a "másodlagos" tulajdonosaitól

  Öt évvel ezelőtt teljesen más volt a piac: a lakásokat kedvezményesen adták el - legtöbbször nagyon jelentéktelenül - a lakások mintegy 50%-át a másodlagos lakásszegmensben adták el - emlékszik vissza Szergej Shloma. Most a kedvezményes eladások aránya az Inkom-Nedvizhimost szerint rekord magas szinten van - 88%, az átlagos júliusi árengedmény pedig 9,1% volt.

  2016-ban az egyik fő trend az volt, hogy a tranzakciók több mint fele olyan árengedménnyel ment, amelyen a lakásokat eredetileg kiállították – állítják az ingatlanosok. Az átlagos árengedmény csaknem megduplázódott 2015-höz képest, és körülbelül 5-10%-ot tett ki a tömegszegmensben (gazdaságos és kényelmi osztályok) – mondja Vladimir Kashirtsev, az Azbuka Zhilya vezérigazgatója.

  Az ingatlanosok megjegyzik, hogy a legköltségvetésesebb objektumok tulajdonosai gyakrabban mennek kedvezményre, mint a magas árszegmensbe tartozó ingatlanok tulajdonosai. Utóbbiak anyagilag sokkal jobban ellátottak, így készen állnak arra, hogy tovább várjanak a vevőre, ráadásul előfordulhat, hogy megtagadják a kedvezményt, ha a lakásban drága javítások történtek – jegyzi meg Sergey Shloma. A legköltségvetésesebb objektumok tulajdonosai között nagyon kiélezett a verseny, ezért ők szívesebben vállalják a kedvezményt – magyarázza.

  Ugyanakkor Vladimir Kashirtsev megjegyzi, hogy az olcsó lakások tulajdonosai kisebb kedvezményt biztosítanak, a legnagyobb - az üzleti és az elit szegmensben. Tehát az "Azbuka Zhilya" szerint az apartmanokhoz legfeljebb 10 millió rubel. akár 5% kedvezmény. Körülbelül 10% kedvezményt kaphat egy tárgyra a 10 millió és 20 millió rubel közötti ártartományban. Ha a lakás költsége több mint 20 millió rubel. a kedvezmény akár 20% is lehet.

  „A komfort osztályban azonban jelentős kedvezmények járnak, különösen, ha a lakóépület hátrányos helyzetű területen, metrómegállótól távol, stb. található. Szintén kedvezmény jár átépítés, új épület sürgős vásárlása esetén, ha nagy adósságok vannak a lakással kapcsolatban (jelzáloghitelek, kölcsönök)” – teszi hozzá Vladimir Kashirtsev.

  
  

  Bejelentés egy moszkvai lakás eladásáról (Fotó: ITAR-TASS / Grigory Sysoev)

  „A piac egészében a kereslethez képest jelentős kínálati többlet esetén (célszerű felidézni a másodlagos szegmensre nehezedő erős nyomást az elsődlegesről), az objektumokat addig nem adják el, amíg a tulajdonosok beleegyeznek egy ilyen engedménybe. ” – jegyzi meg Sergey Shloma. Ugyanakkor az alacsony kereslet és a nagy kínálat mellett felfújt árak már oda vezettek, hogy a lakások legalább 40%-a nem talált vevőre.

  Vlagyimir Kaszircev megfigyelései szerint a másodlagos lakóingatlanpiac tömegszegmensében a piacot egyensúlyi pontba taszító kedvezmény átlagos nagysága a mindenkori bejelentett eladási árak 10%-a. Sergey Shloma reméli, hogy növekedni fog azoknak az eladóknak a száma, akik megfelelően felmérik a piaci helyzetet és készek engedményre. „A tavalyi évhez képest abszolút értékben mintegy 10%-kal nőtt a számuk. Bár néhányan még mindig lassabban csökkentik ingatlanaik eladási vagyonát, mint ahogy a piac zuhan, így ez nem jár nagy tranzakciónövekedéssel” – jósolja.

  Hosszú tárgyalások

  A fejlesztőkkel ellentétben a lakástulajdonosok nem kötődnek semmilyen értékesítési ütemezéshez, amelyet követniük kell, így a másodlagos ingatlanszegmens értéke lassabban csökken, mint az új épületek szegmense – magyarázza Vlagyimir Kasircev. Sergey Shloma megjegyzi, hogy a másodlagos lakáspiac nagyszámú magánszemély piaca, akik nem kezelhetők, és nem számítanak globális árváltozásokra.

  „Az elsődleges lakások szegmensében továbbra is lehetőség van a lakótelepen belüli objektumok azonnali árcsökkentésére, a „másodlagos lakásban” viszont nagyon simán csökken az ajánlat költsége: ha 2016 júliusában 184,2 ezer volt rubel, majd 2017 júliusára ez a szám 179 ezer rubelre esett vissza. A valós tranzakciók eredményei alapján pedig megállapítható, hogy az eladási árak átlagos szintjének csökkenése a tavalyi év azonos időszakához képest mára legalább 15 százalékos” – mondja Sergey Shloma.

  Az ingatlanforgalmazók megjegyzik, hogy az eladók és a vevők hosszú ideig alkudni kezdtek, ami miatt a lakások kiállítási ideje megnőtt. Jelenleg Moszkva másodlagos lakáspiacán az Inkom szerint ez 77 nap (az eladott tárgyakról statisztikát vezetnek). Szergej Shloma szerint azonban a másodlagos lakáspiacon tíz lakásból csak kettőt adnak el, a többi telket a kiállításon ragadják, vagy általában kivonják a tulajdonosok az eladásból. Olyanokról van szó, akik az elmúlt egy-két évben nem tudták a válság előtti áron eladni kiállított lakóterületüket – magyarázza.

  Az elmúlt három-öt évben sokat változott a lakások értékesítésének határideje: ha korábban egy hónap alatt lehetett a piacon eladni, most legalább három hónapot vesz igénybe. Az Azbuka Zhilya statisztikái szerint a folyékony lakások kiállítási ideje egy-két hónap. Egyszobás apartmanok 7 millió rubelig. átlagosan körülbelül három hónapig eladók, kétszobás lakások 8 millió rubeltől. három-öt hónap. Háromszobás apartmanok 10 millió rubeltől. feltételesen legfeljebb hat hónapra értékesítik.