Risiko, tentu saja, adalah tujuan mulia. Tetapi euforia dari pembelian rumah yang telah lama ditunggu-tunggu bisa sangat singkat jika tiba-tiba ternyata apartemen itu berisiko. Sangat mudah untuk kehilangannya. Pengacara Oleg Sukhov, seorang pengacara terkemuka di First Capital Legal Center, mengatakan apa yang harus diwaspadai saat membeli dan apa yang tidak boleh disimpan.
Jika setidaknya 20% di bawah nilai pasar, maka kesepakatan harus ditanggapi dengan sangat serius. Seperti yang ditunjukkan oleh praktik, untuk menjual perumahan "najis" lebih cepat dan dengan jaminan, penjual yang tidak bermoral mengurangi biayanya. Ini memiliki efek hipnotis pada pembeli, banyak orang lupa di mana mereka biasanya berada. keju gratis... Agar tidak menakut-nakuti pembeli dengan harga murah, scammers (jika apartemen dijual langsung melalui individu) merujuk pada perlunya penjualan mendesak untuk beberapa alasan yang ditemukan. Misalnya, kerabat segera membutuhkan uang untuk berobat, atau sehubungan dengan keberangkatan ke kota lain atau ke luar negeri.
Kebetulan penipu menjual apartemen melalui agen real estat yang diduga besar, mengubah satu huruf dalam namanya. Misalnya, "Incom +" atau "Miel 1". Nama-nama perusahaan ini mirip dengan nama-nama agensi terkenal dengan reputasi yang baik. Perusahaan cadangan terdaftar di kantor Pajak, menyewakan kantor yang bagus di pusat kota selama satu atau dua minggu, mengiklankan di surat kabar dan di Internet tentang penjualan apartemen yang mendesak dengan harga yang lebih murah dari agen real estat "terkenal". Ini adalah trik yang digigit pembeli. Tentu saja, transaksi jual beli seperti itu tidak berakhir dengan pesta pindah rumah.
Sayangnya, tidak semua orang beralih ke spesialis saat membeli perumahan. Banyak orang percaya diri atau nama besar perusahaan yang tidak bisa curang. Keinginan untuk melakukan transaksi yang “baik” dengan harga murah ini dicetuskan oleh para penipu itu sendiri, yang menyarankan kepada pembeli bahwa ada antrian orang yang mau membelinya dan siap untuk melakukan pembayaran di muka.
V praktek hukum lebih dari sekali ada situasi ketika pembeli, melupakan segala sesuatu di dunia, membeli apartemen, dan kemudian ternyata dia ditahan (tidak masalah untuk menghapusnya untuk sementara waktu untuk penipu), atau dokumen palsu yang cepat dikenal penegakan hukum... Ini bisa berupa keputusan pengadilan dan surat wasiat palsu, sertifikat kematian dan kontrak. rekrutmen sosial dan transfer apartemen, serta palsu perjanjian investasi atau dokumen lainnya.
Jika mereka bersembunyi dari pembeli yang merupakan pemilik apartemen, atau menawarkan untuk menjual melalui kuasa, ini adalah alasan serius untuk waspada. Lebih baik menolak transaksi bermasalah seperti itu segera atau melakukan pemeriksaan menyeluruh. Penting untuk memastikan keaslian dan keabsahan surat kuasa, serta mempelajari sejarah apartemen dalam hal pemilik sebelumnya dan nasib mereka (sering terjadi bahwa pemilik sendiri karena alasan tertentu tidak hadir transaksi, tetapi ternyata dia tidak lagi hidup - ini biasanya terjadi ketika apartemen dijual di bawah surat kuasa palsu).
Adapun surat kuasa, itu dapat dibatalkan dalam beberapa menit, tetapi apa yang dapat menyebabkan tindakan seperti itu? Katakanlah pemilik membuat surat kuasa untuk penjualan apartemennya, kesepakatan sedang disiapkan, mereka akan Dokumen yang dibutuhkan, pembayaran untuk apartemen dilakukan di deposito bank, kontrak diajukan untuk pendaftaran. Pada hari ke 13 atau 14, tepat sebelum pendaftaran itu sendiri, pemilik membatalkan surat kuasa, tetapi tidak ada yang menginformasikannya. Transaksi melewati pendaftaran negara, penjual yang curang menerima uangnya, dan keesokan harinya dia pergi ke pengadilan dengan persyaratan untuk pengakuan perjanjian jual beli transaksi tidak valid karena kurangnya keinginan penjual untuk menyelesaikan transaksi, yang dikukuhkan dengan pembatalan surat kuasa untuk penjualan apartemen. Tentu saja, persyaratan ini dapat "ditaklukkan" dengan pengacara yang memenuhi syarat, seperti yang mereka katakan, tetapi pembeli mereka akan merusak saraf mereka secara menyeluruh.
Tidak jarang pemilik apartemen menjadi orang gila, lumpuh, atau cakap sebagian. Ada banyak kasus di pengadilan tentang menantang atau membatalkan transaksi jual beli hanya dengan alasan yang tercantum di atas kegilaan penjual atau kewarasan terbatas.
Jika berdasarkan dokumen-dokumen bahwa penjual sudah lanjut usia, maka kehadirannya pada saat transaksi, serta pemeriksaan neuropsikiatri segera sebelum transaksi, diperlukan.
Jika apartemen "didaftarkan" oleh orang-orang yang menimbulkan kekhawatiran (tidak hanya sehubungan dengan usia lanjut dan kesehatan), dan yang sebelumnya adalah pemilik apartemen dan mentransfernya ke penjual Anda di bawah kesepakatan serampangan, mereka juga harus diperiksa dengan cermat. .
Contoh transaksi gratifikasi adalah donasi. Misalkan seorang wanita tua memberikan sebuah apartemen kepada putrinya, putrinya memutuskan untuk menjualnya, setelah penjualan, nenek pergi ke pengadilan dan menuntut agar apartemen itu dikembalikan kepadanya, dengan alasan kurangnya kemauan dan keinginan ketika membuat perjanjian sumbangan. Jika ketiadaan wasiat, misalnya, karena keadaan mental pada saat transaksi, terbukti, maka pembeli akan dibiarkan tanpa apartemen karena pengakuan pengadilan atas transaksi serampangan itu tidak sah.
Saya akan mengutip salah satu dari contoh terbaru, yang terjadi pada salah satu klien kami yang membeli apartemen dari penjual yang sebagian mampu, tetapi sangat cerdas, dan apa penyebabnya.
Penjual apartemen, terdaftar di apotik neuropsikiatri, memasang apartemennya untuk dijual dengan bonus kecil yang menguntungkan pembeli secara relatif nilai pasar... Pembeli ditemukan dengan sangat cepat, mereka membayar 10 juta rubel untuk pembelian. Segera setelah pendaftaran perjanjian jual beli, penjual pergi ke pengadilan, dan bertindak sangat kompeten dan independen, memiliki praktik jangka panjang dari perselisihan semacam itu, menyita apartemen dan meminta untuk membatalkan transaksi atas dasar bahwa dia, sedang kapasitas hukum yang terbatas, tidak memberikan pertanggungjawaban atas tindakannya pada saat pendaftaran kontrak. Berdasarkan pemeriksaan neuropsikiatri forensik, kapasitas hukum penjual yang terbatas dikonfirmasi, dan pengadilan memenangkannya.
omong-omong
Terlepas dari kenyataan bahwa dalam perselisihan seperti itu, properti didaftarkan kembali ke penjual, tetapi pada kenyataannya tidak ditransfer kepadanya sampai pengembalian yang dibayarkan kepadanya. Uang, - ini tidak mencegah penjual terdaftar di apartemen dan tinggal di dalamnya. Pembeli menemukan diri mereka dalam situasi di mana mereka secara hukum adalah pemegang hak cipta, tetapi bukan pemilik dan tidak dapat melepaskan perumahan yang mereka bayar. sepenuhnya, dan penggunaannya sangat terbatas. Tidak mungkin mendapatkan uang kembali dari penjual untuk perselisihan semacam itu. Juga tidak mungkin untuk merebut apartemen untuk tujuan penjualan, karena properti ini adalah satu-satunya tempat tinggal penjual. Benar, penjual itu sendiri menyarankan agar pembeli "tertinggal di belakang" mereka untuk 5 juta rubel, tetapi hasilnya tetap tidak nyaman, karena ternyata apartemen itu sebenarnya ditransfer dengan harga satu setengah.
Semakin banyak pemilik rumah dalam waktu singkat, semakin mengkhawatirkan.
Dan itulah kenapa. Banyak penipu adalah pengacara yang baik dan cukup berpengalaman baik dalam praktik menyiapkan dokumen maupun secara spesifik melakukan transaksi. Namun tingkat pendidikan hukum mereka tidak begitu tinggi untuk memahami seluk-beluk proses hukum atas transaksi yang tidak sah. Dan, sebagai suatu peraturan, mereka tidak tahu tentang praktik mengklarifikasi ketentuan-ketentuan tertentu dari Yang Mahakuasa atau Mahkamah Konstitusi rf. Oleh karena itu, penipu apartemen percaya bahwa, setelah melakukan satu transaksi ilegal di apartemen, mereka akan melakukan dua atau tiga lagi, dengan demikian "membersihkan" apartemen, dan pelanggan baru akan dianggap itikad baik.
Ini adalah kesalahpahaman yang sangat serius, tidak hanya bagi pembeli, tetapi juga bagi banyak agen penjual. Mengapa ada agen penjual, banyak pengacara tidak mengerti statusnya pembeli jujur... Saya akan menjelaskan secara singkat dan dalam bahasa yang umum: pembeli tidak akan pernah bonafid jika apartemen yang dibelinya pernah diambil dari pemilik sebenarnya di luar kehendaknya (penipuan, pemalsuan, keterbatasan kapasitas hukum, ancaman, banyak alasan lainnya).
Ngomong-ngomong. Lembaga pembeli yang bonafide, seperti yang dijamin oleh hampir semua agen penjual, tidak bertindak untuk kepentingan pembeli, tetapi untuk kepentingan pemilik sebelumnya.
Anda dapat memeriksa detail apartemen dengan memeriksa ekstrak dari United Daftar Negara hak atas real estat dan transaksi dengannya (USRR) pada semua transaksi yang dilakukan sehubungan dengan apartemen ini, serta ekstrak diperpanjang dari buku rumah.
Akan lebih baik untuk meminta dan mempelajari dokumen BTI sendiri, tidak mempercayakan proses ini kepada penjual. Mengapa? Jika apartemen itu dibangun kembali, maka, tanpa dokumen BTI, tanpa mempelajari paspor kadaster dan penjelasannya, pembeli tidak akan pernah mengetahuinya. Selain itu, dokumen-dokumen ini sama sekali tidak wajib untuk perjanjian jual beli. Namun, di masa depan, jika garis merah ditemukan menunjukkan pembangunan kembali ilegal, pembeli tidak akan senang dengan kebutuhan untuk menghabiskan dana yang cukup besar baik untuk perbaikan perumahan dan dokumen untuk membayar denda dan membawa apartemen ke kondisi asli... Pada saat yang sama, pembangunan kembali dan peralatan ulang sering dilakukan sedemikian rupa sehingga mengoordinasikannya dalam sah beberapa puluh ribu dolar akan diperlukan.
Verifikasi dokumen BTI dengan kondisi sebenarnya apartemen akan menjadi penjamin penerimaan informasi yang perlu, mengasuransikan risiko pembangunan kembali atau perbaikan yang ilegal dan tidak terkoordinasi. dokumen BTI di cara biasa tidak mungkin untuk mendapatkan orang yang bukan pemiliknya, atau orang yang "tidak terdaftar" di apartemen (kecuali dengan surat kuasa, tentu saja) dan tanpa dokumen hak atas apartemen. Namun, masalah ini dapat diselesaikan, termasuk dengan mengunjungi BTI dengan perwakilan pembeli atau sendiri secara langsung, dan dengan menghubungi organisasi khusus yang dapat memberikan sertifikat dari BTI bahkan tanpa dokumen yang diperlukan.
Bukan rahasia lagi bahwa untuk menghindari pajak, penjual mengurangi biaya properti yang dijual sepuluh kali lipat. Jadi, jika karena alasan apapun transaksi Anda batal atau dibatalkan, maka Anda hanya bisa mendapatkan kembali jumlah yang ditentukan dalam kontrak. Untuk menghindari risiko tersebut, perlu untuk mentransfer uang dengan benar dari desain yang benar kuitansi.
Mengapa kuitansi perlu dibuat dengan benar? Karena kuitansi adalah dokumen utang, dengan adanya kesalahan di mana atau teks yang tidak mencerminkan keadaan sebenarnya, pengembalian dana yang mungkin tidak mungkin. Misalnya, dalam kebanyakan kasus, ketika menjual apartemen, yang dijual dengan biaya lebih tinggi dari yang ditentukan dalam kontrak, pembeli dan penjual menandatangani dua tanda terima, satu untuk biaya kontrak, yang lain untuk selisih dari biaya dan sebenarnya jumlah yang ditransfer... Sebagian besar, kwitansi kedua dibuat sebagai konfirmasi atas uang yang diterima untuk tersangka perbaikan tak terpisahkan di apartemen. Tetapi perbaikan seperti apa yang tidak dapat dipisahkan jika mereka melebihi biaya tempat tinggal itu sendiri beberapa kali? Dalam hal ini, tanda terima dibuat sebagai dokumen yang ditujukan untuk kewajiban yang mungkin timbul sebagai keuntungan yang hilang, tetapi bukan sebagai kerugian langsung.
Biarkan saya memberi tahu Anda sebuah rahasia kecil: pengadilan Federasi Rusia tidak memenuhi klaim atas keuntungan yang hilang, terlepas dari kenyataan bahwa hak atas klaim tersebut ditetapkan oleh hukum perdata. Sederhananya, sangat sulit untuk mengumpulkan uang pada tanda terima kewajiban untuk mengganti jumlah uang untuk perbaikan yang tidak terpisahkan.
Anda harus memeriksa apakah Anda akan membeli rumah dengan "tak terlihat"? Untuk melakukan ini, perlu mempelajari dengan cermat sejarah apartemen yang diperluas: "pendaftaran" (pendaftaran) di tempat tinggal dan "checkout" (penghapusan dari akuntansi pendaftaran) tunduk pada penyelidikan berdasarkan dokumen dari FMS (kantor paspor) - buku rumah. Menurut itu, dimungkinkan untuk menetapkan ada atau tidak adanya anak-anak kecil yang tinggal di apartemen, kapan dan di mana mereka pergi, serta orang-orang di tempat-tempat kurungan. Jika anak-anak terdaftar di panti sosial, panti asuhan, 100% penjualan apartemen semacam itu akan menjadi transaksi yang tidak signifikan (tidak valid). Kantor kejaksaan, otoritas perwalian dan perwalian memantau tempat tinggal tersebut dan mengembalikannya kepada anak-anak melalui pengadilan.
Hubungan serupa muncul dengan apartemen di mana orang-orang di tempat-tempat perampasan kebebasan dikeluarkan dari daftar pendaftaran. Saat membeli apartemen, memeriksa ekstrak diperpanjang dari daftar rumah, Anda perlu memperhatikan informasi tentang apakah seseorang "dibebaskan" dari apartemen yang dijual setelah 1995 sehubungan dengan menjalani hukuman di penjara. Warga negara tersebut mempertahankan hak untuk perumahan, terlepas dari berapa lama mereka menerima. Jika apartemen tempat orang yang saat ini berada dalam tahanan tinggal diprivatisasi, atau dia adalah salah satu pemilik bersamanya, maka apartemen itu dapat dibuang hanya dengan persetujuannya. Dengan demikian, hukum menjamin hak orang-orang tersebut atas tempat tinggal, dan mereka yang telah kembali dari tempat pemenjaraan dapat pindah, “mendaftar” dan tinggal di sebuah apartemen. Pada saat yang sama, informasi yang ditentukan kadang-kadang dapat diperoleh secara tepat dengan ekstrak yang diperpanjang dari daftar rumah, karena dalam kutipan biasa yang disediakan untuk transaksi, tidak ada catatan tentang pembebanan tempat tinggal dalam hal ketersediaan. ditetapkan oleh undang-undang hak tinggal narapidana yang dibebaskan.
Jika pemiliknya sudah atau sudah menikah, perlu untuk memeriksa tanggal penutupan dan pembubarannya, tanggal dan alasan pembelian apartemen oleh pemiliknya. Jika rumah dibeli selama pernikahan, maka kedua pasangan memiliki hak untuk itu, terlepas dari siapa yang mendaftarkannya. Sangat penting untuk meminta persetujuan dari pasangan kedua untuk menjual apartemen. Jika tidak, mungkin ada risiko mengukir properti dengan separuh penjual lainnya.
Nasib yang sama menanti pembeli jika dia membeli apartemen (dibeli selama pernikahan) dari salah satu pasangan, jika pernikahan itu bubar, tetapi tiga tahun belum berlalu sejak pembubarannya. Mantan suami memiliki hak untuk pergi ke pengadilan dan mengklaim haknya atas bagian dari apartemen yang Anda beli.
Perhatikan poin ini dalam dokumen judul Perhatian khusus... Jika apartemen yang dipilih diwarisi, maka Anda pasti perlu bertanya atas dasar apa - wasiat atau warisan menurut hukum.
Aturan waris menurut hukum dan wasiat berbeda. Di hadapan wasiat, orang yang memiliki hak untuk pembagian wajib warisan dan tanggungan pewaris. Lingkaran orang-orang tersebut harus ditetapkan, jika tidak mereka akan dapat menuntut bagian yang signifikan dari warisan di pengadilan, dan pengadilan akan memberikan bagian ini kepada mereka. Pemilik baru apartemen akan dipaksa untuk berbagi tempat yang dibeli dengan pelamar tersebut. Selain itu, perlu diperhatikan siapa dan kapan surat wasiat itu dibuat, karena dapat ditantang oleh ahli waris yang tidak puas dari urutan pertama bahwa mereka kehilangan warisan dengan wasiat. Selain itu, perlu untuk menetapkan keadaan kesehatan secara umum, dan kondisi mental pewaris yang melaksanakan wasiat. Karena sangat sering dihias Orang tua surat wasiat tersebut dibatalkan oleh pengadilan.
Ketika memutuskan untuk membeli apartemen warisan, Anda harus siap dengan kenyataan bahwa beberapa ahli waris dapat mengajukan permohonan ke pengadilan dengan permintaan untuk mengembalikan tenggat waktu yang terlewat untuk masuk ke dalam warisan. Atau, dalam waktu tiga tahun, seorang penggugat warisan yang "tidak terhitung" mungkin muncul secara tidak terduga, yang akan dapat membuktikan haknya. Maka semua transaksi yang dilakukan dengan apartemen setelah menerima warisan akan batal.
Terserah pembeli untuk memutuskan apakah akan membeli perumahan tersebut atau tidak. Dan jika kurang dari tiga tahun telah berlalu sejak penerimaan warisan, lebih baik untuk menolak transaksi seperti itu.
Pilihan lain: di kasus serupa menandatangani perjanjian dengan penjual rumah susun, di mana ia akan melakukan kewajiban di kemudian hari, dalam hal munculnya ahli waris lain yang mengklaim warisan dan telah mengembalikan haknya padanya, mentransfernya sebagian dari jumlah uang yang diterima untuk real estat.
Informasi tersebut dapat ditemukan dengan mengirimkan aplikasi ke Rosreestr (jawabannya diberikan dalam 5 hari), serta atas permintaan ke kantor untuk urusan sipil ke pengadilan di lokasi properti ini. Jika ada perselisihan atas objek real estat atau jika ada satu atau lain pembebanan, Anda harus menolak transaksi, atau berkonsultasi dengan pengacara yang kompeten tentang konsekuensi dari perselisihan atau pembebanan yang ada. Berdasarkan hasil informasi yang diterima, ada baiknya memutuskan apakah masih layak untuk melakukan kesepakatan di masa depan atau tidak. Dan jika Anda memutuskan apa yang berharga, maka seberapa besar kemungkinan untuk mengurangi nilai properti yang diperoleh.
Pembeli tidak lagi mencari apartemen. Penjual sedang berburu pembeli hari ini. Realitas pasar adalah sebagai berikut: volume pasokan diperbarui setiap minggu catatan sejarah, dan periode paparan mulai melebihi enam bulan. Namun, jika kesalahan dibuat selama penjualan apartemen selama krisis, apartemen dapat "menggantung" penjualan untuk waktu yang lebih lama.
Menjual apartemen dalam krisis, ketika pasar perumahan sekunder "layak", harus terampil. Namun, hampir semua penjual properti sekunder membuat kesalahan, kata agen penjual.
Kesalahan ini sekarang disebut sebagai kesalahan kunci dan fatal. Intinya penjual tidak sempat mengikuti pasar. Pada musim semi 2015, harga rumah sekunder mulai menunjukkan penurunan. Menurut UPN, setiap minggu perumahan sekunder di Yekaterinburg kehilangan harga 0,2%. Ternyata mingguan Apartemen studio menjadi lebih murah 6.000 rubel, tiga rubel - 10.000 rubel. Jadi, dengan periode paparan rata-rata 6,5 bulan, apartemen akan kehilangan harga 250.000 rubel. Dan ini hanya dengan syarat bahwa tingkat penurunan harga tidak mempercepat.
Igor Prakh
Penjual enggan menurunkan harga apartemen. Mereka membuat beberapa konsesi, tetapi tidak dalam jumlah yang dibutuhkan saat ini. Jika Anda mengurangi 50.000 rubel hari ini dan menunggu lebih lama, maka tiga, empat minggu akan berlalu dan Anda harus menurunkan harganya lagi.
Melebihi harga apartemen hari ini dan menyesuaikannya dengan tanggapan pelanggan adalah kesalahan strategis. Dalam kondisi yang berubah itu tidak akan memakan waktu satu atau dua minggu, tetapi satu bulan untuk menunggu tanggapan pertama. Penjual akan dapat memastikan bahwa harganya terlalu mahal hanya jika harga pasar objek akan jatuh lebih dari 40 ribu rubel.
Ada satu keadaan lagi. Pembeli memperhatikan periode penjualan apartemen. Jika apartemen tidak dijual untuk waktu yang lama, maka ada kecurigaan bahwa itu tidak likuid, atau apartemen itu memiliki masalah hukum.
Natalia Devkina
Objek menjadi kabur dari waktu ke waktu. Pembeli lebih memilih barang yang baru saja dijual daripada yang digantung selama enam bulan. Pertanyaan segera muncul: apa alasannya penjualan panjang: kondisi buruk atau masalah rencana hukum? Misalnya, klien baru-baru ini menghubungi kami: mereka secara mandiri memasang apartemen untuk dijual kembali pada bulan Januari dan masih tidak dapat menjualnya.
Beberapa bulan yang lalu, diputuskan untuk menawar paling banyak saat terakhir, setelah itu para pihak siap berjabat tangan dan membuat kesepakatan. Hari ini, pembeli, yang merasa dirinya menguasai situasi, meminta diskon terlebih dahulu panggilan telepon... Jika percakapan tentang diskon tidak berjalan dengan baik, pembeli segera kehilangan minat pada objek dan menolak untuk pergi melihat apartemen. Dan omong-omong, diskon rata-rata telah tumbuh.
Igor Prakh
wakil Direktur Jenderal AN "LiKom"
Langkah tawar-menawar telah meningkat. Sebelumnya, rata-rata, biasanya menghasilkan 50 hingga 80 ribu rubel per apartemen. Dan sekarang - dari 100 ribu rubel atau lebih. Untuk beberapa apartemen, diskonnya bisa mencapai 500 ribu rubel. Misalnya, kami baru-baru ini memiliki kesepakatan seperti itu. Jika berbicara tentang benda mahal, lalu, misalnya, diskon untuk cottage bisa mencapai satu juta, dan hingga dua atau bahkan hingga tiga." Jika penjual bermaksud untuk menjual propertinya, dia akan melakukan segalanya untuk bernegosiasi dengan pembeli yang sebenarnya. Pasar saat ini adalah "pembeli", penjual dibiarkan mengukur situasi ini dan bertemu dengan pembeli sebenarnya.
Pembeli hari ini perlu tertarik pada sesuatu. Pemilik apartemen harus bersaing dengan 11.400 penjual lainnya.
Natalia Devkina
Direktur Eksekutif Biro Real Estat OOO Zyryanova
Baru-baru ini, ada kasus ketika seorang pembeli mengatakan akan membeli apartemen jika unit dapurnya tersisa. Penjual harus memahami bahwa dia tidak memiliki tiga atau empat penawaran seperti itu, dan jika pembeli memiliki minat, maka dia perlu menawarkan semacam bonus. Selain itu, wallpaper yang berguna bukan yang indah, tetapi, misalnya, barang-barang interior - aula masuk, lemari pakaian. Dalam hal ini, objek akan terlihat lebih menarik di sejumlah objek lainnya.
Di pasar penjual, pembeli "memutar tangan", mereka setuju untuk mengambil risiko dan kerugian finansial. Namun, semuanya telah berubah secara fundamental. Dalam situasi memilih apartemen dari 11.400 pilihan, pembeli lebih suka berurusan dengan penjual yang tidak licik dengan otoritas pajak.
Faktanya adalah bahwa jika biaya apartemen melebihi 1 juta rubel, pada saat penjualan, penjual wajib membayar pajak penghasilan sebesar 13% dari biaya apartemen. Saat menjual "odnushka" sederhana, penjual berkewajiban untuk mentransfer sekitar 400.000 rubel dengan biaya negara. Untuk "mengoptimalkan" perpajakan, pemilik sering kali mengecilkan biaya apartemen dalam perjanjian pembelian dan penjualan menjadi 1 juta rubel.
Bagi pembeli, ini adalah risiko. Penjual diberi tiga hingga lima jumlah lebih banyak dari satu juta rubel, tetapi fakta ini hanya tercermin dalam tanda terima. Istilah umum periode pembatasan didirikan oleh Seni. 196 dari KUH Perdata Federasi Rusia dan sama dengan tiga tahun. Selama jangka waktu ini, penjual atau orang lain (kerabat, ahli waris, yang haknya dilanggar selama penjualan) berhak atas prosedur peradilan menantang transaksi atau menyatakan batal demi hukum. Jika mereka memenangkan kasing, penjual dan pembeli akan dipaksa untuk mengembalikan semuanya karena satu sama lain berdasarkan kontrak, yaitu 1 juta rubel. Tidak akan mudah untuk mendapatkan kembali semua uang yang ditransfer. Untuk keadilan, pembeli memiliki hak untuk pergi ke pengadilan. tetapi pertanyaan besar apakah pengadilan akan menerima kuitansi untuk dipertimbangkan atau hanya akan berpedoman pada perjanjian jual beli.
Juga, pembeli tidak akan menerima pengurangan properti sepenuhnya. Dari transaksi ini, negara akan mengembalikan 13% dari hanya satu juta rubel, yaitu 130.000 alih-alih maksimum 260.000 rubel.
Di Yekaterinburg, semuanya dijual dengan syarat "di pagi hari - uang, di malam hari - kursi". Dengan kata lain, uang untuk apartemen segera ditransfer secara penuh, dan hak milik muncul (atau tidak muncul) hanya setelah 10 hari. Pembeli selalu tidak menyukai prosedur seperti itu, tetapi hanya pembeli dari Moskow dan Sankt Peterburg yang dengan tegas menolak transaksi dengan persyaratan tersebut. Hari ini, kekeraskepalaan penjual dapat menyebabkan hilangnya pembeli.
Anna Mikuhina
Praktik pemukiman bersama di Yekaterinburg pada dasarnya berbeda dari yang diadopsi di Moskow, di mana kebanyakan transaksi terjadi dengan bantuan sel bank. Dan ketika pembeli datang dari daerah itu, mereka bertanya-tanya bagaimana semuanya diatur di sini - semua orang membuat kesepakatan dengan sekantong uang. Paling sering, pemilik dapat dibujuk untuk membuat perhitungan setelah pendaftaran. Orang tua biasanya konservatif.
Skema penyelesaian sebelum pergi ke Rosreestr digunakan untuk memaksimalkan perlindungan kepentingan penjual. Namun, setidaknya ada dua skema yang melindungi kedua belah pihak. Yang pertama adalah melakukan penyelesaian bersama melalui kotak penyimpanan aman(Anda dapat membaca lebih lanjut tentang ini).
Cara kedua adalah melakukan transaksi dengan beban. Sebuah hipotek terdaftar pada objek berdasarkan hukum. Namun, pemberi pinjaman bukanlah bank, tetapi penjual. Setelah pendaftaran hak, pembebanan akan dihapus hanya setelah perhitungan dilakukan secara penuh. Apalagi transaksinya tergolong hipotek, masa pendaftarannya dua kali lebih singkat dari biasanya.
Penjual didorong untuk tetap intrik dan tersenyum misterius selama pertunjukan. Aturannya berfungsi di sini: semua yang dikatakan dapat digunakan untuk melawan Anda. Telah dibuktikan secara eksperimental bahwa pembeli ditakuti oleh cerita tentang kerabat yang telah meninggal di apartemen, langit-langit bocor, dan tetangga yang tidak dapat diandalkan.
Alexey Puzyrev
broker real estat AN "Tautan"
Seringkali penjual berpikir bahwa dia memuji apartemen, tetapi sebenarnya, dia mengatakan apa yang seharusnya tidak diketahui pembeli. Misalnya, sebuah kamar dijual di apartemen tiga kamar, dua kamar yang ditempati oleh tetangga - keluarga sejahtera. Semuanya bagus. Anda berbicara tentang apartemen, dan penjual di antara waktu menyisipkan: "Dan para tetangga akan segera mendapatkan apartemen dan pindah." Dan itu saja! Kartunya bingung. Anda dapat meminta penjual untuk tidak membicarakannya lagi, tetapi lain kali dia akan mengatakan sesuatu yang berbeda. Yang terbaik bagi penjual untuk berbicara dengan pembeli sesedikit mungkin.
Seharusnya tidak ada negatif pada pemeriksaan pertama. Oleh karena itu, disarankan untuk melakukan transformasi minimal sebelum menempatkan objek yang dijual di apartemen. Anda bisa mulai dengan menata barang-barang di apartemen Anda. Apartemen harus terlihat rapi dan bersih. Disarankan untuk memindahkan barang-barang pribadi dari tempat yang terlihat dan menutupi jejak kebocoran.
Irina Sangalova
kepala perumahan dan real estat pinggiran kota dari perusahaan "BK_REVENTION"
Perlu berinvestasi dalam perbaikan kosmetik jika sesuatu terjadi di apartemen dan Anda harus menghilangkan konsekuensinya. Misalnya, tetangga menuangkan dari atas - ada jejak kebocoran di langit-langit. Pembeli akan segera memiliki pertanyaan: apakah itu akan terjadi lagi, seberapa andal tetangga ini? Jika wallpaper rusak parah, disarankan untuk "menyegarkan". Tidak masuk akal untuk melakukan perbaikan penuh dan mengganti pipa ledeng.
Apartemen dipilih dengan hati. Untuk "mengikat" pembeli, disarankan untuk menggambarkan apartemen dengan cinta dan keterikatan gambar berkualitas tinggi... Hari ini hampir tidak ada yang pergi "kencan" dengan apartemen buta.
Dmitry Gusev
Direktur Umum Grup Perusahaan "Yarmarka"
Pembeli melihat ratusan iklan sehari. Menurut penelitian kami, objek dengan foto dilihat 60% lebih sering daripada tanpa foto. Idealnya, jika objek memiliki 7 foto: fasad rumah, foto halaman (jika Anda memiliki jendela plastik berlapis ganda, ambil foto dengan tangkapan jendela), foto pintu masuk, koridor, dapur, kamar mandi, kamar ... Jika Anda tidak memiliki foto, dan Detil Deskripsi ke objek, maka Anda akan sangat jarang dipanggil.
Video dapat meningkatkan komponen visual. Anda dapat melepasnya dengan ponsel atau kamera Anda. Sebagian besar papan pesan di internet memungkinkan Anda memposting video di iklan Anda.
Anda tidak dapat menjual hari ini tanpa pendekatan khusus. Terkadang penjual tidak memiliki kemampuan untuk melihat properti mereka dari sudut yang berbeda dan lebih menguntungkan.
Natalia Devkina
Direktur Eksekutif Biro Real Estat OOO Zyryanova
Penjual tidak selalu mengerti bagaimana menghasilkan permintaan untuk properti mereka. Misalnya, menyiapkan apartemen untuk dijual dalam format yang berbeda. Misalnya, apartemen satu kamar sedang dijual, tetapi sebenarnya itu adalah dapur, ruang tamu, dan kamar kecil ("truk", - Kira-kira. ed.), maka dapat ditampilkan sebagai apartemen dua kamar. Dan di segmen dua kamar - ini akan menjadi yang terbanyak pilihan murah, mereka akan segera memperhatikannya.
Pembeli tidak berniat menunggu hari ini. Jika dokumen belum siap, pembeli dapat mulai mencari opsi lain. Realtors merekomendasikan agar Anda terlebih dahulu merapikan semua surat-surat, dan baru kemudian menjual apartemen.
Igor Prakh
Wakil Direktur Jenderal Akademi Ilmu Pengetahuan "LiKom"
Jika pembeli datang, dia tidak akan mau menunggu lama sampai penjual melengkapi semua dokumen. Pilihan objek besar, preferensi untuk objek dapat diberikan kepada yang paling bersih dan dokumen siap. Paspor kadaster lakukan dalam seminggu. Tetapi jika sebuah kamar dijual, maka pelepasan hak memesan kamar oleh tetangga diformalkan terlebih dahulu, jika mereka tidak siap untuk membuat Anda penolakan notaris. Dibutuhkan banyak waktu ketika kamar tetangga adalah milik kota.
Pembangunan kembali yang melanggar hukum, meskipun bukan halangan untuk penjualan apartemen, tetapi mempersempit lingkaran pembeli potensial.
Anna Mikuhina
ahli real estat dari Akademi Ilmu Pengetahuan "Pasar Wilayah"
Banyak tergantung pada sifat pembangunan kembali. Jika transformasi minimal dilakukan di apartemen, maka beberapa bahkan mungkin tidak memperhatikannya. Tapi kita harus siap dengan kenyataan bahwa pembeli mungkin akan marah. Saat ini kita memiliki "pasar pembeli", kita harus menghargai dan menghargai semua orang yang telah menunjukkan minat.
Tidak semua bank setuju untuk meminjamkan apartemen dengan pembangunan kembali ilegal. Dan bahkan jika pinjaman disetujui, peminjam wajib melegalkan transformasi dalam waktu satu tahun. Pembeli harus mengumpulkan dokumen dan berkeliling kantor-kantor pemerintah. Tidak mungkin prospek seperti itu akan menyenangkan siapa pun.
Katalog master, perusahaan konstruksi dan brigade di Divandi:
Jika properti berada, maka sesuai dengan aturan baru kontrak harus diaktakan.
Selanjutnya, dokumen diserahkan ke Rosreestr dengan sisa kertas. Para pihak dalam transaksi dapat melakukan ini secara langsung atau mentransfernya melalui Pusat Multifungsi... Adapun transfer uang, pemilik dan pembeli harus menyepakati hal ini terlebih dahulu. Uang bisa ditransfer ke rekening giro, diserahkan secara langsung atau melalui brankas.
Biaya tambahan para pihak dalam pelaksanaan transaksi berbeda. Jika ada kebutuhan untuk layanan notaris, pembeli membayarnya. Perkiraan biaya adalah sekitar 1% dari harga perumahan. Tugas negara untuk pendaftaran kontrak harus dibayar oleh kedua belah pihak, membagi jumlah di antara mereka sendiri.
Juga, penjual harus membayar dari jumlah yang diterima jika properti telah menjadi miliknya kurang dari 5 tahun.
Kontrak penjualan harus dibuat sesuai dengan aturan yang ditetapkan oleh hukum perdata. Dokumen tersebut harus mencakup kondisi penting:
Hal ini diinginkan untuk melampirkan kontrak.
Untuk menyelesaikan transaksi, para pihak wajib menyediakan:
Dokumen tambahan termasuk persetujuan untuk transaksi pemilik bersama atau otoritas perwalian. Pembeli memiliki hak untuk menuntut dari pemilik ruang tamu:
Untuk informasi Anda: jika pemilik menolak untuk menunjukkan surat-surat ini, ada kemungkinan penipuan dengan apartemen.
Transaksi real estat harus selalu dilakukan secara perlahan, mengingat setiap langkahnya. Ada banyak cara untuk menipu pelanggan, yang pada pandangan pertama tampaknya sepenuhnya legal. Oleh karena itu, membeli apartemen untuk pasar sekunder, Anda harus mematuhi aturan berikut:
Negosiasi dengan penjual harus mencakup tidak hanya transfer uang, tetapi juga solusi dari masalah penting lainnya:
Semua ini dan lainnya pertanyaan penting harus diputuskan oleh para pihak dalam transaksi sebelum kesimpulan dari setiap surat resmi.
Bantuan: ini terutama menyangkut pelepasan penyewa, karena setelah penjualan dan pembelian, prosedur ini mungkin tertunda. Dan pemilik baru harus menulis orang asing sendiri.
Transaksi real estat sering digagalkan oleh kenyataan bahwa pemilik apartemen menaikkan harga. Pembeli memiliki beberapa opsi untuk bertindak:
Sekadar informasi: agen penjual yang tidak bermoral sering terlibat dalam menaikkan harga, sementara pemilik ruang hidup bahkan tidak mengetahuinya. Oleh karena itu, pengacara menyarankan untuk membahas masalah ini hanya dengan penjual.
Kesepakatan semacam itu memiliki beberapa jebakan yang harus diperhatikan pembeli:
Inilah poin utama yang harus diperhatikan pembeli sebelum membeli rumah. Fakta yang mengkhawatirkan harus memaksanya untuk memeriksa ulang dokumen yang diberikan atau terus mencari apartemen lebih jauh.
Bagaimana cara memeriksa sejarah apartemen sebelum membelinya?
Jawaban: Pertama yang Anda butuhkan mengidentifikasi penjual... Untuk ini, paspor sipil dan dokumen untuk apartemen diperiksa. Data paspor dapat diperiksa di situs web layanan migrasi. Bahkan lebih mudah dengan apartemen - Anda perlu memesan ekstrak dari Federal Register.
Bagaimana melindungi diri Anda dalam transaksi surat kuasa?
Jawaban: Pertama, surat kuasa untuk pelaksanaan semacam ini aksi legal harus diaktakan... Keaslian notaris bisa di cek di sistem Spark. Kedua, penting untuk mengetahui alasan pemilik tidak menjual real estat secara pribadi. Pembeli perlu memperhatikan tanggal kesimpulan dokumen. Jika masa berlakunya tidak ditentukan, maka surat kuasa hanya berlaku selama 1 tahun. Jika memungkinkan, disarankan untuk berkomunikasi dengan pemilik apartemen tanpa dia orang kepercayaan.
Mengetahui bagaimana pembelian rumah di pasar sekunder terjadi, mudah untuk melindungi diri Anda dari penipu. Hal utama adalah tidak terburu-buru, mengantisipasi pindah rumah, tetapi untuk hati-hati memeriksa dokumen dan memperhitungkan kemungkinan risiko.
Tentang risiko dan aturan membeli rumah di pasar sekunder - pendapat pribadi di blog Roman Grinev.
Skema penipuan saat membeli apartemen di pasar sekunder setiap tahun mereka hanya meningkat. Bagaimana menghindari kegiatan penipuan saat membeli real estat dalam kepemilikan, kami akan memberi tahu Anda dalam materi ini.
Bagaimana melindungi diri Anda saat membeli apartemen di pasar sekunder? Pasar real estat selalu memiliki banyak penipu, penipu, penjual yang tidak bermoral, serta pembeli. Pasar sekunder adalah indikasi dalam hal ini. Skema penipuan bisa sangat berbeda, dan bahkan orang yang bijaksana dan cerdas secara hukum, ketika melakukan pembelian apartemen, tidak selalu dapat dengan cepat mengetahui bahwa mereka dihadapkan dengan penipuan, dan ketika ini menjadi jelas, hampir tidak mungkin untuk mengubah apa pun.
Kasus penipuan dikaitkan tidak hanya dengan penipuan yang disengaja, kebetulan penjual tidak menyetujui sesuatu, dan kemudian ternyata perumahan itu dijual tidak sepenuhnya secara legal, dan pembeli yang malang berakhir tanpa apartemen dan tanpa uang. Oleh karena itu, Anda tidak boleh mengabaikan aturan pencegahan apa pun, dan khususnya - setuju untuk cara ilegal kesimpulan dari transaksi.
Penipu profesional tahu bagaimana menjalankan bisnis sedemikian rupa sehingga mereka tidak memiliki alasan untuk curiga. calon korban tidak muncul begitu saja. Ini harus diingat untuk dipandu oleh aturan pencegahan, apa pun yang terjadi. Namun, berikut adalah daftar tanda yang paling mencolok bahwa transaksi tersebut mungkin fiktif, dan bahwa Anda mungkin menghadapi scammer atau orang yang tidak selesai berbicara dan menyembunyikan sesuatu:
Kehadiran tanda-tanda ini tidak selalu menunjukkan semacam penipuan. Orang sangat sering menjual apartemen dengan surat kuasa jika pemilik sebenarnya sakit atau tinggal di luar negeri, dan kurangnya dokumen mungkin karena alasan obyektif. Namun, salah satu dari tanda-tanda ini adalah alasan untuk memikirkannya dengan serius.
Pengacara kami tahu Jawaban atas pertanyaan Anda
atau Melalui telepon:
Seperti disebutkan di atas, secara curang tidak hanya penjual yang dapat menyimpulkan transaksi, tetapi juga pembeli. Tetapi yang pertama, mungkin, memiliki lebih banyak peluang. Dan terkadang pembeli sendiri tanpa disadari membantu mereka dalam hal ini.
Skema penipuan apa yang ada:
Ini jauh dari daftar lengkap cara yang dapat digunakan pemilik rumah yang tidak bermoral untuk membuat kesepakatan dengan manfaat maksimal.
Salah satu cara paling kriminal untuk menguangkan pembeli adalah dengan menjual apartemen ke beberapa pembeli sekaligus. Dan ini mungkin. Misalnya, seseorang tinggal di luar negeri atau akan pindah. Dia menemukan beberapa pembeli, menyimpulkan perjanjian pembelian dan penjualan dengan masing-masing sesuai dengan dokumen duplikat untuk apartemen, kemungkinan besar dari notaris yang berbeda, menerima uang dari setiap pembeli dan pergi. Dalam hal ini, pemilik rumah akan menjadi orang yang memiliki waktu untuk mendaftarkan haknya atas apartemen barunya terlebih dahulu, tetapi selebihnya perkiraannya mengecewakan, karena hampir tidak mungkin untuk mendapatkan uang kembali jika tidak mungkin. untuk menemukan dan membawa ke pengadilan penjual yang tinggal di luar negeri. Jika tidak ada pembeli yang lolos pendaftaran negara, orang yang membuat kesepakatan terlebih dahulu akan mendapat keuntungan di pengadilan.
Pertama-tama, ingatlah bahwa terlalu dini untuk mentransfer uang ke penjual sebelum mendaftarkan hak milik. Beri dia jumlah pokok setelah pihak berwenang menyetujui hak Anda atas tempat itu. Satu lagi nasehat penting- jika Anda mengetahui penjualan ganda apartemen, segera pergi ke pengadilan, Anda mungkin yang pertama membuktikan hak Anda atas perumahan yang dibeli.
Misalnya, apartemen sewaan orang lain dapat dijual dengan menggunakan dokumen palsu. Seseorang yang tidak curiga masuk ke dalam perjanjian jual beli, mungkin dari notaris palsu, mentransfer uang ke pemilik rumah yang diduga sebelumnya, dan kemudian mengetahui bahwa apartemen tersebut memiliki pemilik yang sama sekali berbeda, dan bahwa ia telah menandatangani kontrak. kesepakatan dengan orang asing. Harga kertas semacam itu adalah nol.
Agar tidak masuk ke situasi seperti itu, pastikan untuk memeriksa kepemilikan sah apartemen. Ini dikonfirmasi oleh dokumen-dokumen berikut:
Situasinya mungkin sebagai berikut: setelah transaksi selesai, atau mungkin jauh sebelum itu, penjual memutuskan untuk tidak meninggalkan apartemen, menjelaskan bahwa dia tidak punya tempat untuk pindah. Pemilik baru, tentu saja, akan mencoba untuk mengawal mantan pemilik apartemen sesegera mungkin, tetapi dia pergi ke pengadilan dan meminta izin untuk tinggal dan membatalkan kontrak. Dan pengadilan dapat mengizinkannya untuk melakukan ini jika menganggap alasan untuk mengakhiri kontrak dapat dibenarkan, memutuskan untuk mengembalikan uang yang diterima selama penjualan. Persoalannya, penggugat dapat menyatakan bahwa uang itu dicuri atau dihabiskan, misalnya, untuk melunasi sebagian utang, ia tidak akan menolak untuk mengembalikan, tetapi meminta pengadilan untuk penundaan atau menyetujui pengembalian uang secara bertahap, seperti kata mereka, dari gaji... Sekarang Anda bisa membayangkan berapa lama pelunasan utang ini. Selama bertahun-tahun.
Dalam cerita dengan debit yang lama, pada prinsipnya tidak ada yang salah. Bisa jadi kebutuhan vital untuk mantan pemilik objek tersebut. Berdasarkan Kode Perumahan, warga negara berkewajiban untuk mengosongkan tempat dalam kasus penghentian hak untuk menggunakan. Artinya, UU melindungi pembeli dalam hal ini. Kesulitan mungkin timbul jika penjual melalui pengadilan entah bagaimana dapat membatalkan transaksi. Untuk menghindari situasi seperti itu, sertakan dalam kontrak suatu kondisi tentang waktu pelepasan penjual, serta klausul hukuman jika warga negara tidak check out, misalnya, sebelum tanggal tertentu.
Pemilik apartemen, yang membuat kesepakatan dengan pembeli, dapat meminta pembeli untuk menunjukkan dalam kontrak penjualan jumlah yang dikurangi untuk membayar lebih sedikit pajak atau tidak membayarnya sama sekali. Dalam hal ini, penjualan akan dilakukan sebagian dengan kesepakatan lisan, uang melebihi jumlah yang ditentukan ditransfer ke penjual di kasus terbaik pada tanda terima, dan kadang-kadang bahkan tanpa konfirmasi tertulis.
Mungkin, setelah ini, pembeli akan menerima rumah yang tersedia dan tidak akan menghadapi masalah, meskipun ia harus memahami bahwa ia telah menjadi kaki tangan dalam pelanggaran pajak, yang tidak lagi baik. Bisa jadi lebih buruk jika penjual tiba-tiba memutuskan untuk pergi ke pengadilan dan menyatakan transaksi tidak sah. Jika pengadilan memihaknya, dia akan berkewajiban mengembalikan uang yang ditentukan dalam kontrak, segala sesuatu yang dibayarkan kepadanya melebihi jumlah kontrak, jika pembeli berhasil mengembalikannya, maka dengan kesulitan besar.
Jangan menyetujui permintaan dari pemilik untuk menunjukkan nilai yang lebih rendah dalam kontrak. Pajak dari transaksi harus dibayarkan kepadanya, bukan kepada Anda, dan Anda, jika Anda menyetujui persyaratannya, berisiko besar jumlah tertentu Uang. Menuntut bahwa kontrak menentukan biaya penuh tempat tinggal yang dibeli.
Situasi lain yang sering dihadapi pembeli rumah terkait dengan penampilan tak terduga dari kerabat penjual, yang mengklaim hak mereka atas apartemen yang dibeli. Ini tidak selalu curang, kemungkinan besar mantan pemilik hanya tidak ingin memperingatkan tentang kemungkinan kesulitan, karena pengecut atau karena keserakahan. Dalam hal ini, kerabat ini akan memiliki kesempatan untuk memenangkan kasus di pengadilan jika ia benar-benar memiliki hak atas apartemen, dan pembeli mempertaruhkan baik perumahan maupun uang.
Sebelum membuat kesepakatan, pastikan untuk mencari tahu bagaimana apartemen menjadi milik penjual. Jika dengan warisan, untuk dijual, tanda tangan semua ahli waris akan diperlukan, jika berdasarkan perjanjian hadiah, perlu diingat bahwa dalam beberapa kasus properti dapat dialihkan oleh pemberi, tetapi jika berdasarkan perjanjian jual beli, cari tahu apakah properti dibeli dalam pernikahan, karena dalam kasus seperti itu, Anda akan memerlukan persetujuan tertulis dari pasangan Anda untuk menyelesaikan transaksi. Juga sangat penting untuk mengetahui apakah anak-anak pemilik dapat mengajukan permohonan apartemen, terkadang untuk transaksi Anda perlu mendapatkan izin dari otoritas perwalian.
Faktanya, ketika membeli apartemen di pasar sekunder, Anda dapat menghadapi masalah serius lainnya yang muncul dari kenyataan bahwa penjual menyembunyikan sesuatu, tidak memberi tahu. Misalnya, jika apartemen dibangun kembali tanpa izin, pembeli dapat ditolak pendaftarannya, dan terkadang ini dapat mengancam dengan denda serius yang sudah dibayarkan. pemilik baru... Karena itu, selalu periksa tata letak tempat dan rencana teknis apartemen yang disetujui.
Anda juga bisa mendapatkan apartemen dengan hutang sebesar keperluan untuk mencegah hal ini terjadi, mintalah sertifikat dari utilitas sebelum menandatangani kontrak. Situasinya bisa jauh lebih buruk jika apartemen itu dijaminkan atau dijamin, atau menjadi subyek sengketa di pengadilan pihak ketiga. Dalam hal ini, itu bisa diasingkan. Mencari tahu beberapa detail tentang proses semacam itu terkadang tidak realistis, Anda hanya dapat melindungi diri sendiri dengan menambahkan daftar risiko tertentu ke teks perjanjian jual beli.
Penjualan sendiri apartemen memungkinkan penjual untuk secara pribadi mengontrol setiap tahap penjualan, mulai dari menemukan pembeli hingga proses penyelesaian transaksi, dan secara signifikan menghemat layanan makelar.
Namun, pada saat yang sama, penjualan sendiri tempat tinggal adalah proses yang agak memakan waktu yang membutuhkan banyak waktu dan membutuhkan pengetahuan tentang dasar-dasar undang-undang yang berkaitan dengan penjualan dan pembelian real estat, dan kepatuhan terhadap beberapa tindakan pencegahan. .
Jika tidak, penjualan apartemen dapat tertunda atau bahkan menyebabkan konsekuensi yang merugikan bagi pemilik tempat tinggal ini. Oleh karena itu, pada awalnya disarankan untuk mengevaluasi pengetahuan dan kekuatan Anda dan mempertimbangkan semua pro dan kontra dari penjualan mandiri.
Jika Anda tetap memutuskan untuk menjual perumahan sendiri, maka Anda perlu mendekati proses ini dengan tanggung jawab maksimal untuk menghindari masalah di kemudian hari.
Jadi, apa yang perlu Anda lakukan untuk menjual apartemen sendiri?
Sangat sering, persiapan dokumen untuk dijual adalah proses yang paling memakan waktu dan waktu. Namun, pemilik apartemen, yang memiliki seperangkat dokumen yang sudah siap untuk dijual, akan dapat membuat kesepakatan untuk jual beli perumahan sesegera mungkin. Oleh karena itu, pengumpulan dokumen harus dilakukan dengan penuh tanggung jawab.
Tidak hanya kecepatan penjualan dan pendaftaran, tetapi juga kemurnian hukum transaksi, dan bahkan mungkin harga apartemen. Tidak semua pembeli akan setuju untuk menunggu beberapa minggu hingga penjual mengumpulkan semua dokumen yang diperlukan untuk apartemen.
Untuk mengumpulkan set lengkap dokumen, lebih baik untuk menghubungi pengacara atau otoritas pendaftaran. Spesialis yang kompeten akan membantu Anda menyusun daftar lengkap semua dokumen untuk penjualan apartemen, sehingga tidak ada yang terlupakan, dan penjual tidak perlu mengumpulkan dokumen tambahan di masa mendatang.
Kebenaran persiapan semua dokumentasi juga sangat penting, sehingga dokumen yang dieksekusi secara tidak benar dapat menyebabkan penolakan untuk mendaftarkan transaksi pembelian dan penjualan, dan, pada akhirnya, secara signifikan meningkatkan waktu penjualan apartemen. Oleh karena itu, sekali lagi, akan lebih baik untuk terlebih dahulu mengklarifikasi persyaratan otoritas pendaftaran untuk dokumen tertentu.
Selain itu, Anda harus hati-hati memeriksa kebenaran pengisian semua dokumen. Semua data yang ditentukan dalam dokumentasi teknis untuk apartemen dan dokumen lainnya harus sepenuhnya sesuai dengan kenyataan. Dokumen yang selanjutnya akan diserahkan kepada otoritas pendaftaran harus hanya berisi data yang dapat dipercaya, diisi dengan jelas, tanpa koreksi dan coretan.
1. Sertifikat pendaftaran hak atas apartemen yang dijual atau dokumen kepemilikan lainnya yang menegaskan hak pemilik atas perumahan.
2. Paspor atau kartu identitas lainnya semua pemilik apartemen, termasuk akta kelahiran anak di bawah umur yang belum memiliki paspor.
3. Paspor kadaster dari BTI(atau paspor teknis) untuk apartemen.
4. Surat nikah dan persetujuan pasangan(atau pasangan) untuk penjualan apartemen, disertifikasi oleh notaris. Persetujuan ini tidak diperlukan jika apartemen tidak diwajibkan secara hukum kepemilikan bersama pasangan.
5. Izin dari otoritas perwalian dan perwalian jika pemilik apartemen yang dijual masih di bawah umur.
6. Ekstrak dari buku rumah, mencerminkan informasi tentang semua orang yang terdaftar di apartemen. Pernyataan ini berlaku cukup jangka pendek, jadi tidak masuk akal untuk mengambilnya terlebih dahulu. Dokumen ini dapat diperoleh segera sebelum pendaftaran hak pemilik baru, ketika pembeli ditemukan, dan semua dokumen lainnya akan ada di tangan. Hal yang sama berlaku untuk sertifikat tidak adanya utang pada tagihan listrik, yang juga akan diperlukan saat menjual apartemen.
Bergantung pada spesifikasi transaksi pembelian dan penjualan tertentu, dokumen lain mungkin juga diperlukan, yang daftarnya harus diklarifikasi terlebih dahulu.
Mempersiapkan apartemen untuk dijual melibatkan lebih dari sekedar perbaikan presentasi dijual ruang hidup, tetapi juga pelepasannya dari warga. Jauh lebih mudah dan lebih cepat untuk menjual apartemen yang semua penyewanya telah dikeluarkan, karena mereka masih harus dikosongkan sebelum apartemen dijual. Apartemen kosong lebih dihargai di pasar perumahan.
Pada tahap ini pemilik apartemen harus mengevaluasi apartemennya, setelah mempelajari pasar real estat sebelumnya, dan menemukan pembeli.
Kontrak penjualan awal memberi penjual jaminan tertentu bahwa pembeli tidak akan berubah pikiran tentang pembelian apartemen, dan pembeli - bahwa pemiliknya tidak akan menjualnya kepada orang lain. Pada saat yang sama, penjual menerima pembayaran di muka atau deposit untuk apartemen dari pembeli, yang juga ditetapkan dalam perjanjian awal.
Mirip kekuatan hukum juga memiliki perjanjian tentang deposit atau perjanjian di muka, yang dapat disimpulkan sebagai pengganti kontrak penjualan awal, ketika penjual dan pembeli mencapai kesepakatan tentang semua persyaratan transaksi yang mendasarinya.
Saat menyusun dokumen-dokumen ini, penjual harus mengingat bahwa dalam hukum perdata ada perbedaan yang signifikan... Oleh karena itu, sangat penting untuk menggunakan terminologi hukum yang benar dalam kontrak atau perjanjian untuk menghindari kesulitan tertentu di masa depan. Dalam hal penjualan apartemen dibatalkan karena alasan apa pun, uang muka dikembalikan sepenuhnya kepada pembeli.
Jika para pihak telah sepakat untuk membayar deposit, penolakan sepihak untuk menyelesaikan transaksi akan mengakibatkan pembayaran denda oleh pihak yang bersalah. Jika penjual menolak untuk menjual apartemen, maka dia wajib mengembalikan uang jaminan kepada pembeli di ukuran ganda... Jika transaksi jual beli tidak terjadi karena kesalahan pembeli, maka titipan tetap pada penjual.
Kontrak awal untuk penjualan dan pembelian properti dibuat di bebas dari... Kontrak menentukan rincian paspor kedua belah pihak (atau rincian hukum jika kontrak dibuat dengan badan hukum), alamat para pihak, deskripsi dan alamat apartemen yang dijual, jangka waktu kewajiban, jumlah uang muka atau deposit. Kontrak berisi tanggal dan tanda tangan para pihak.
Dalam melakukan transaksi jual beli real estat, pelunasan dapat dilakukan pada saat penutupan transaksi atau pada saat penandatanganan akta penerimaan apartemen, baik secara tunai maupun melalui transfer bank.
Namun, itu jauh lebih aman dan bijaksana, terutama ketika penjualan sendiri apartemen oleh individu, untuk melakukan pembayaran apartemen melalui brankas.
Operasi ini merupakan jaminan bahwa penjual, setelah menyelesaikan transaksi, akan menerima jumlah yang disepakati untuk apartemen, dan pembeli akan dapat menggunakan kepemilikannya atas apartemen yang dibeli setelah transfer dana.
Uang terkendali petugas bank dimasukkan oleh pembeli ke dalam safe deposit box. Sebelum memasukkan uang ke dalam brankas di ruangan khusus, penjual dapat menghitung dan memeriksa uang tersebut. Anda juga dapat memeriksa keaslian uang di bank itu sendiri dengan biaya tertentu.
Setelah diperiksa, uang tersebut dimasukkan ke dalam kantong khusus dan disegel. Di tempat menempel, tanda tangan kedua belah pihak diletakkan. Prosedur ini menjamin terjaganya keutuhan paket selama uang berada di bank.
Setelah menyelesaikan transaksi penjualan rumah dan mendaftarkan kepemilikan pembeli atas apartemen yang menjadi objek transaksi, penjual akan dapat menerima uang dari bank.
Kontrak dibuat secara sederhana menulis atau disahkan oleh notaris. Jika Anda belum pernah berurusan dengan persiapan dokumentasi hukum, maka, tentu saja, akan lebih bijaksana untuk membuat perjanjian dengan notaris, atau setidaknya meminta nasihat dari seorang pengacara profesional.
Bagaimanapun, saat menyusun kontrak, harap perhatikan bahwa selain rincian yang diperlukan para pihak harus ditunjukkan dengan benar:
Setelah menandatangani kontrak oleh kedua belah pihak, Anda perlu menghubungi otoritas pendaftaran di lokasi apartemen dan melalui prosedur wajib Registrasi.
Tahap terakhir dari penjualan apartemen adalah transfernya ke pemilik baru. Pemindahan tersebut harus disertai dengan penandatanganan serah terima apartemen dan sertifikat penerimaan, karena sejak saat penandatanganannya, semua tanggung jawab atas perumahan beralih ke pembeli. Tindakan tersebut harus dibuat setidaknya dalam 2 salinan, jika bank terlibat dalam transaksi (misalnya, dengan hipotek) - dalam rangkap tiga.
Setelah itu, penjual dapat menerima uang untuk apartemen dari brankas.
Penjualan apartemen selesai.
Olga | 2016/06/01
Selamat siang. Artikelnya sangat membantu. Ada pertanyaan: 1) Kami akan menjual apartemen kami dan membeli yang lain, yang lebih luas (tanpa agen) Anak kecil kapan harus check out dari apartemen (dia tidak punya saham)? Dalam tanggapan, Anda menulis bahwa Anda perlu mendaftarkan anak di apartemen baru dalam waktu 3 hari (tanpa izin dari tahanan). Namun pendaftaran transaksi dan perjanjian secara adil akan memakan waktu lebih lama. Bagaimana menjadi?
2) Izin pasangan untuk menjual apartemen selama masih berlaku.
admin | 2016/06/09
Halo Olga! Pertama-tama, Anda perlu mendapatkan izin dari otoritas perwalian untuk menjual apartemen dan menghapus anak di bawah umur dari pendaftaran. Setelah mendapatkan izin, Anda akan dapat mengeluarkan anak dari apartemen kapan saja, dan setelah menyelesaikan transaksi pembelian dan penjualan, daftarkan anak di tempat tinggal yang baru.
Maria | 2016/06/09
Halo! Jika Anda memiliki paspor teknis, Anda masih perlu membuat paspor kadaster untuk apartemen. Dan apakah saya mengerti betul bahwa akta pengalihan, seperti perjanjian jual beli, tidak terdaftar dan tidak disahkan di mana pun, tetapi dibuat dalam bentuk tertulis yang sederhana? Terima kasih sebelumnya!
admin | 2016/06/20
Halo Maria! Anda juga memerlukan paspor kadaster. Anda bisa mendapatkannya di ruang kadaster di tempat tinggal Anda atau di MFC (pusat multifungsi). Kontrak penjualan dibuat dalam bentuk tertulis sederhana. Anda dapat melakukan pra-registrasi kontrak penjualan dengan otoritas Rosreestr. Notaris tidak diperlukan.
Galina | 2016/07/21
Selamat siang, kami menjual apartemen kepada pelanggan kami dalam hipotek militer, dokumen apa yang diperlukan dari kami ke bank sama sekali, dan bagaimana cara mengambil setoran dengan benar (agar tidak ada hal seperti itu, atau kami berubah pikiran, atau mereka)
admin | 2016/07/29
Halo Galina! Saat membeli apartemen dengan hipotek, bank itu sendiri biasanya menawarkan bentuk standar perjanjian jual beli dengan syarat menerima uang muka. Selain itu, kontrak penjualan awal disimpulkan, yang akan memastikan keamanan pembayaran di muka yang Anda terima dari pembeli. Untuk penjualan apartemen Anda hanya memerlukan sertifikat kepemilikan, paspor, dan dokumentasi teknis ke apartemen.
Anna | 2016/07/31
Halo! Terima kasih banyak untuk artikelnya! Izinkan saya mengajukan pertanyaan kepada Anda: setelah kontrak penjualan selesai, Anda perlu menanganinya dan dokumen lain untuk mendaftarkan kepemilikan pembeli. Katakan padaku, apakah kehadiran penjual itu wajib? Jika demikian, dapatkah ia mewakili kepentingannya dengan surat kuasa yang diaktakan? Jika demikian, apakah surat kuasa ini dapat diberikan kepada pembeli? Terima kasih!
admin | 2016/08/10
Halo Anna! Ya, pemilik apartemen dalam transaksi jual beli juga dapat diwakili oleh seseorang berdasarkan surat kuasa yang diaktakan yang memuat kuasa tersebut. Tidak mungkin untuk mengeluarkan surat kuasa seperti itu atas nama pembeli, karena sesuai dengan ayat 3 Seni. 182 dari KUH Perdata Federasi Rusia, seorang perwakilan tidak dapat menyelesaikan transaksi sehubungan dengan orang lain, di mana ia pada saat yang sama adalah perwakilan, dengan pengecualian kasus perwakilan komersial... Dengan demikian, penjual harus mengeluarkan surat kuasa kepada orang lain untuk mewakili kepentingannya.
Olga | 2016/08/09
Halo! Saya mewarisi 1/4 bagian apartemen pada bulan Maret 2014, dan saya membeli 3/4 bagian sisanya pada bulan Oktober 2015. Pertanyaannya adalah dari tanggal berapa dihitung 3 tahun digunakan, sehingga kapan apartemen dijual, saya tidak membayar pajak penjualan -13% ... Terima kasih.
admin | 2016/08/15
Halo Olga! Jangka waktu 3 tahun dihitung sejak tanggal pendaftaran kepemilikan. Artinya, jika Anda ingin menjual seluruh apartemen, jangka waktu 3 tahun dihitung dari saat Anda menerima sertifikat pendaftaran negara kepemilikan sisa saham - yaitu, dari tahun 2015.
Irina | 2017/05/15
Halo! Dari artikel lain, saya mengetahui bahwa mulai 01/01/2016, jangka waktu penggunaan apartemen meningkat menjadi 5 tahun agar tidak membayar pajak 13%. Saya mewarisi apartemen ayah saya. Dia meninggal pada tahun 2016, tetapi saya terdaftar di sana dan tinggal bersama ayah saya. Pasal yang sama menyatakan bahwa tanggal kematian pewaris dianggap sebagai awal dari jangka waktu 5 tahun, dan bukan penerimaan sertifikat pendaftaran kepemilikan negara, meskipun sekarang juga telah dibatalkan, diganti dengan ekstrak. dari register. Apakah itu benar? Terima kasih.
admin | 2017/05/20
Halo Irina! Sejak 1 Januari 2016, pajak penghasilan pribadi tidak dibayarkan jika properti dimiliki minimal 5 tahun sebelum penjualan. Untuk pembebasan dari Minimum pajak penghasilan pribadi jangka waktu kepemilikan real estat tidak boleh lima tahun, tetapi tiga tahun (Pasal 217,1 Kode Pajak Federasi Rusia). Hal ini sah, misalnya, ketika menjual apartemen yang diterima sebagai hadiah dari anggota keluarga, dengan warisan atau dengan cara privatisasi. Jangka waktu kepemilikan apartemen dimulai segera sejak saat pendaftaran pengalihan kepemilikan, karena sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia, hak atas real estat muncul segera sejak saat pendaftaran negara atas hak yang sesuai. Dari 15.07.2016, memang, alih-alih sertifikat pendaftaran hak negara, ekstrak serupa dikeluarkan.
Alexey | 2017/06/02
Halo! Bisakah Anda memberi tahu saya, saya mengambil apartemen dengan hipotek militer, dapatkah saya menggunakan modal bersalin secara penuh? Terima kasih!
admin | 2017/06/14
Halo Alexey! Saat ini, tidak ada batasan dalam undang-undang untuk penggunaan modal bersalin untuk membayar kembali hipotek militer... Dengan cara ini Anda akan dapat menggunakan dana modal bersalin Anda.
Valentine | 2017/07/16
Halo. Kami menjual apartemen, Ada 2 apartemen, lalu kami melakukan merger dan ternyata menjadi satu. Dokumen dari 2012, saya dan dua putri di saham. Pada 2015, putri saya memberi saya bagiannya. Beritahu saya jika Saya akan membayar pajak atas penjualan apartemen.
admin | 2017/07/28
Halo Valentine! Jika kurang dari 3 tahun telah berlalu sejak Anda mendaftarkan kepemilikan Anda, maka Anda harus membayar pajak saat menjual apartemen. Namun, jika nilai properti tidak melebihi 1 juta rubel, Anda tidak perlu membayar pajak.
Svetlana | 2017/08/04
Selamat siang! Saya tidak ingin mengulangi sendiri ... tapi tetap .. Katakan padaku, apakah perlu menyerahkan paspor kadaster untuk apartemen ke otoritas pendaftaran (Rosreestr) saat membeli dan menjual apartemen, karena semua data di apartemen sudah terkandung dalam kadaster real estat ... Terima kasih sebelumnya atas jawaban Anda.
admin | 2017/08/15
Halo Svetlana! Ya, menyediakan dari dokumen ini saat mendaftarkan transaksi, itu masih akan diperlukan. Lagi daftar yang tepat Anda dapat mengklarifikasi dokumen dengan menghubungi Rosreestr atau MFC (pusat multifungsi).
Tatiana | 2017/11/21
Halo! Saya memiliki 2 pertanyaan: apakah kontrak pendahuluan wajib dibuat dan apakah saya perlu mengesahkannya oleh notaris? Dan pertanyaan kedua - saya membeli apartemen pada tahun 1998 dan BTI memberi saya ekstrak dari paspor teknis untuk apartemen, sekarang saya menjual apartemen ini - apakah saya perlu mengeluarkan ekstrak seperti itu lagi atau tidak? Terima kasih sebelumnya atas jawaban Anda!
admin | 2017/11/30
Halo Tatiana! Tidak, kesimpulan dari kontrak penjualan awal adalah opsional dan terjadi secara eksklusif atas permintaan para pihak (penjual dan pembeli). Juga tidak perlu untuk mengesahkan perjanjian yang dibuat dengan notaris. Jika, sejak penerimaan ekstrak dari paspor teknis, karakteristik tempat tinggal tidak berubah (misalnya, karena pembangunan kembali), maka paspor teknis baru tidak perlu diperoleh.
Maryana | 2017/11/25
Dapat dimengerti dan artikel yang bermanfaat, Terima kasih! Saya khawatir sebelum dijual apartemen itu banyak nuansa, semuanya harus diingat ... Selain itu, saya memiliki gedung baru dan area itu juga dalam proses konstruksi ... Alhasil, saya menjualnya tanpa masalah pada interkom bahkan lebih cepat dari yang diharapkan! Saya berharap Anda semua sukses dengan penjualan
Valentine | 2017/12/07
Putri saya masuk ke dalam hak warisan untuk almarhum ayahnya untuk setengah dari apartemen, setengah lainnya diprivatisasi untuk saya. Kami ingin menjual apartemen. Apa cara terbaik untuk melakukannya - menjual saham atau menyumbangkan bagian putri saya kepada saya, dan kemudian menjualnya
admin | 2017/12/18
Halo Valentine! Saat menjual apartemen, ini bukan masalah prinsip. Untuk menghemat waktu dan uang untuk mendaftarkan pengalihan kepemilikan sebagai hadiah, Anda cukup membuat perjanjian dengan pembeli apartemen atas nama Anda dan putri Anda. Artinya, Anda dan putri Anda secara bersamaan akan bertindak sebagai penjual saham Anda di apartemen.
lyudmila | 2018/02/01
Selamat malam! Saya menjual apartemen tempat anak perempuan saya yang sudah dewasa terdaftar, tolong beri tahu saya jika persetujuannya, yang disertifikasi oleh notaris, diperlukan dan berapa tanggal kedaluwarsa dokumen ini. Terima kasih
admin | 2018/02/13
Halo Lyudmila! Untuk menjual apartemen di mana anak di bawah umur memiliki bagian dalam kepemilikan, Anda perlu menghubungi otoritas perwalian untuk mendapatkan izin, karena izin ini tidak dikeluarkan oleh notaris, tetapi secara eksklusif oleh otoritas perwalian dan perwalian.
Olga | 2018/02/13
Selamat siang!
membutuhkan dokumen untuk penjualan apartemen jika pemiliknya adalah satu
1 Sertifikat pendaftaran hak atas apartemen yang dijual
2 paspor
3 Paspor kadaster dari BTI
4 ekstrak dari buku rumah
Saya benar-benar mengerti bahwa tidak ada lagi yang diperlukan + perjanjian pembelian dan penjualan
admin | 2018/02/19
Halo Olga! Juga, untuk penjualan apartemen, Anda memerlukan rencana teknis untuk apartemen dari BTI, kontrak penjualan, dan dokumen yang membuktikan identitas pembeli.
Alina | 2018/05/05
Selamat siang. Ketika saya menjual sebuah apartemen, satu-satunya pemilik yang saya miliki, dan putri saya dan dua anak kecil terdaftar di dalamnya, apakah akan ada kesulitan dengan pelepasan cucu.
admin | 2018/05/16
Halo Alina! Putri Anda dapat secara mandiri membatalkan pendaftaran dirinya dan anak-anaknya yang masih kecil. Dengan demikian, di hadapan persetujuan bersama tidak akan ada masalah bagi Anda. Di samping itu, pemilik baru apartemen selalu dapat menghapus penghuni sebelumnya dari daftar pendaftaran dalam proses peradilan. Selain itu, syarat pembatalan pendaftaran juga tertuang dalam kontrak jual beli apartemen.
Gulnara | 2018/05/23
Halo! Tolong jawab pertanyaannya. Kami menjual kamar, pemiliknya adalah saya, pasangan saya dan dua anak kecil. Dapatkah saya mengajukan permohonan perwalian tanpa kehadiran pasangan saya?
admin | 2018/05/31
Halo Gulnara! Ya, Anda dapat mengajukan permohonan perwalian dengan aplikasi izin untuk menjual saham anak-anak di bawah umur di apartemen tanpa kehadiran pasangan Anda, jika ia juga akan berpartisipasi dalam transaksi akuisisi rumah baru sebagai pihak untuk kesepakatan awal pembelian dan penjualan. Bagaimanapun, Anda sendiri yang memiliki hak untuk mengajukan aplikasi. Dalam praktiknya, izin untuk penjualan saham anak di bawah umur oleh otoritas perwalian dapat dikeluarkan tanpa kehadiran orang tua kedua.
Marina | 2018/06/14
Halo! Apartemen itu dibeli dengan hipotek di gedung yang sedang dibangun. Perjanjian tertanggal Juni 2014. Akta penerimaan dan transfer apartemen pada Desember 2015. Dokumen-dokumen itu didaftarkan di Rosreestr pada Juni 2016. Kami berencana untuk menutup hipotek dan menjual apartemen. Dari jam berapa itu dianggap sebagai periode tempat tinggal properti? Kapan Anda harus membayar pajak?
admin | 2018/06/29
Halo Marina! Hak kepemilikan muncul dari saat pendaftaran negara hak, adanya pembebanan dalam situasi Anda sama sekali tidak mempengaruhi kewajiban untuk membayar pajak. Jadi, agar tidak membayar pajak atas penjualan apartemen, Anda harus menjualnya paling lambat Juni 2019.
Tamara | 2018/06/14
Halo Saya menjual kamar yang hanya dimiliki oleh saya.
tetapi dalam pernikahan. Apakah Anda memerlukan persetujuan dari pasangan yang disahkan oleh notaris atau dia dapat hadir saat transaksi?
admin | 2018/06/29
Halo Tamara! Ya, ketika menjual properti yang dibeli selama pernikahan (terlepas dari siapa itu dikeluarkan), persetujuan notaris dari pasangan diperlukan untuk penjualan.
Marina | 2018/07/18
Halo! Tolong beri tahu saya, rumah itu dijual oleh seorang bibi kepada keponakannya, seorang nenek terdaftar di dalamnya, yang akan terus tinggal di sana. Keponakan (pembeli) tidak keberatan nenek tinggal di dalamnya dan tetap terdaftar di sana, apakah mungkin menjual rumah tanpa izin nenek?
admin | 2018/08/01
Halo Marina! Ya, menjual dengan cara ini adalah mungkin. Dalam kontrak penjualan, perlu untuk menunjukkan adanya sitaan dalam bentuk orang yang terdaftar. Namun, sesuai dengan hukum, pemilik baru, dalam hal apa pun, memiliki hak untuk pergi ke pengadilan dengan klaim untuk mengusir penyewa sebelumnya.
Pavel | 2018/07/22
Halo. Kami menjual rumah. Keponakan dan dua anak kecil dari keponakan terdaftar di sana. Mereka tidak memiliki hak apapun atas rumah tersebut. Mereka tidak tinggal di rumah. Mereka sendiri tidak mau mundur dari pendaftaran. Bagaimana berada dalam situasi seperti itu?
admin | 2018/08/01
Halo Pavel! Sesuai dengan undang-undang, Anda dan pemilik baru rumah dapat menuliskannya. Berdasarkan ketentuan Bagian 2 Seni. 292 KUH Perdata Federasi Rusia, pengalihan kepemilikan rumah tempat tinggal atau apartemen kepada orang lain adalah dasar untuk penghentian hak untuk menggunakan ruang tempat tinggal anggota keluarga mantan pemilik kecuali ditentukan lain oleh undang-undang. Jadi, untuk menghapus data orang dari daftar pendaftaran, Anda atau pembeli baru rumah harus pergi ke pengadilan dengan pernyataan klaim.
Yana | 2018/07/30
Selamat siang Bisakah Anda memberi tahu saya apakah perlu membayar pajak atas penjualan apartemen yang diprivatisasi kurang dari 3 tahun yang lalu jika apartemen dengan nilai yang sama atau lebih tinggi dibeli dalam periode pelaporan yang sama?
admin | 2018/08/03
Halo Yana! Oleh peraturan umum, pajak atas penjualan apartemen yang dimiliki selama lebih dari 3 tahun dan nilainya melebihi 1 juta rubel harus dibayar. Dalam hal selama periode pelaporan yang sama Anda akan membeli apartemen lain, penurunan persentase pajak atau pembebasan pajak penuh. Untuk jawaban yang lebih rinci atas pertanyaan Anda, Anda perlu menghubungi kantor pajak di tempat tinggal dengan informasi tentang biaya apartemen yang dijual dan dibeli.
Vadim | 2018/08/20
Saya membeli perumahan bersama istri saya pada tahun 2008, ketika kami bercerai pada tahun 2016, kami membuat kesepakatan tentang pembagian properti, saya mendapat apartemen, itu dialihkan kepada saya, apakah saya berhak untuk tidak membayar pajak 13% atas penjualannya sekarang?Dia telah memilikinya selama dua tahun, selain itu, saya membeli rumah dengan harga yang hampir sama! Terima kasih!
admin | 2018/08/30
Halo Vadim! Sesuai dengan ketentuan Kode pajak RF, seorang individu memiliki hak untuk mengurangi dasar kena pajak dengan jumlah uang yang dia habiskan untuk membeli tempat tinggal dan memperbaikinya. Artinya, jika Anda termasuk dalam satu periode pelaporan tempat tinggal lain telah dibeli, dan pendapatan sebenarnya akan absen, Pembayaran Pajak akan berkurang atau Anda tidak perlu membayar pajak sama sekali. Anda harus mengisi pengembalian pajak dan memberikan dokumen pendukung pembelian dan penjualan
Victoria | 2018/08/26
Halo! Saya punya pertanyaan berikut .. Dengan keputusan pengadilan pada tahun 2015, saya mendapatkan apartemen dari ayah saya di properti. Tahun 2018, rumah saya dirobohkan dengan tulisan "PENARIKAN UNTUK KEBUTUHAN NEGARA" untuk pembangunan stasiun metro baru. Departemen memberi saya sebuah apartemen di area yang sama di jalan terdekat. Saat menjual apartemen, saya akan dilindungi oleh keputusan pengadilan dari tahun 2015, atau saya akan pergi laporan baru dari 2018? Terima kasih
admin | 2018/09/12
Halo Victoria! Sayangnya, setelah penarikan sebidang tanah, di mana rumah itu berada, untuk kebutuhan negara bagian dan kota dengan penyediaan perumahan baru berikutnya, periode 3 tahun untuk penjualan real estat berikutnya tanpa membayar pajak mulai dihitung sejak saat pendaftaran negara kepemilikan properti. apartemen baru.
Margarita | 2018/09/15
Selamat siang! Saat menjual apartemen, notaris membuat sendiri perjanjian titipan dan perjanjian jual beli? Jika penjualannya saya bagi 3/4 dan pasangan saya 1/4, maka kesepakatannya melalui notaris? Pembeli membeli melalui bank secara KPR, bagaimana prosedurnya dalam hal ini? Setelah notaris, kita kemudian di Rosreestr untuk pendaftaran? Apakah kami mengambil uang itu ketika dokumen diserahkan atau setelah menerima pernyataan sertifikasi tentang pemilik baru?
admin | 2018/10/01
Halo Margarita! Sehubungan dengan perubahan terbaru dalam peraturan perundang-undangan di bidang transaksi untuk kepemilikan bersama tunduk pada notaris wajib. Karena jual beli akan dilakukan dengan partisipasi bank, sebagai aturan, formulir yang dikembangkan oleh bank digunakan perjanjian hipotek dan kontrak penjualan. Ketentuan tentang prosedur pembayaran apartemen dan transfer dana juga secara langsung disediakan oleh perjanjian jual beli yang telah dibuat. Pertama-tama, Anda perlu menghubungi Departemen Hukum bank tempat pembeli Anda akan mengajukan hipotek, dan biasakan diri Anda dengan rancangan perjanjian jual beli untuk apartemen Anda.
Andrei | 2018/10/14
Halo!
1) Dalam korespondensi di situs web Anda, tidak jelas apartemen mana yang dibayar pajak saat dijual. Apartemen kami telah kami miliki sejak tahun 1997. Apakah perlu membayar pajak saat menjualnya?
2) Setelah akuisisi apartemen ini, di sebelahnya di koridor umum ada ruang kecil, yang dibeli ibu istri dari pengembang dan ditambahkan ke apartemen. Namun secara hukum, ruangan ini tidak termasuk dalam rencana perumahan. Bagaimana cara mengaturnya sekarang?
admin | 2018/10/30
Halo Andrey! 1) Sesuai dengan ketentuan pasal 217.1 Kode Pajak Federasi Rusia, mereka dibebaskan dari pembayaran pajak atas penjualan real estat. individu yang memiliki apartemen dalam periode kepemilikan minimum perumahan dan banyak lagi (untuk apartemen yang diprivatisasi- 3 tahun).
2) Untuk memasukkan tempat ke dalam rencana perumahan, Anda harus terlebih dahulu menghubungi BTI (biro inventaris teknis) untuk melakukan pengukuran dan membuat perubahan pada dokumentasi teknis.
Irina) | 2018/10/29
Halo, terima kasih untuk artikelnya!) Bisakah Anda memberi tahu saya. Kami menjual apartemen. Itu dibeli untuk sertifikat yang diberikan di bawah program "bantuan untuk keluarga muda". Kami memiliki tiga pemilik (suami, saya dan seorang putra), kami juga memiliki seorang putri. Kami telah memiliki apartemen selama lebih dari 3 tahun. Selama 2 tahun terakhir kami telah tinggal di kota lain, di rumah orang tua, yang meninggal, dia tidak terdaftar dengan kami. Anak-anak pergi ke taman kanak-kanak dan sekolah di tempat tinggal mereka. Sebuah rumah kecil juga terdaftar untuk saya dan kami sedang membangun yang baru di situs yang sama. Di sini))) jika, sebelumnya, saya menulis sendiri, suami dan anak-anak saya, saya akan menulis ini rumah kecil, apakah kita perlu izin dari kelurahan? Masalah apa yang mungkin muncul, untuk apa kita perlu bersiap. Dan, apakah pembangunan kembali, yang tidak didokumentasikan, mempengaruhi penjualan? Terima kasih sebelumnya!!!
admin | 2018/11/07
Halo Irina! Jika, setelah menerima sertifikat perumahan, Anda tidak memberikan kewajiban notaris untuk mengalokasikan bagian dalam kepemilikan tempat tinggal kepada anak-anak di bawah umur atau anak-anak tidak memiliki bagian dalam kepemilikan, maka, karenanya, Anda tidak perlu memperoleh izin dari otoritas perwalian dan perwalian untuk menjual tempat tinggal, tetapi Anda dapat menjual rumah Anda dengan mendaftarkan anak-anak Anda terlebih dahulu di alamat yang berbeda. Adapun pembangunan kembali, Anda dapat menjual apartemen sesuai dengan dokumen lama, tanpa mencerminkan pembangunan kembali yang ada di dalamnya, namun, pembeli apartemen semacam itu selanjutnya mungkin mengalami kesulitan dengan legalisasi pembangunan kembali yang ada.
Venus | 2018/11/12
Selamat siang! Mohon klarifikasi:
1.Pada akhir tahun 2011, sebuah apartemen dibeli (Apakah Anda harus membayar pajak untuk itu ketika Anda menjualnya?)
2. pemiliknya adalah saya. Itu juga berisi tiga anak perempuan (mayoritas) dan seorang cucu perempuan (kecil - lahir pada tahun 2015). saat ini hanya putri tengah dan cucu perempuan yang tinggal di dalamnya. 2 anak perempuan lain dan saya (kami belajar, bekerja di kota lain). Bagaimana kita semua memeriksa? Kami tidak bisa sekaligus, Anda dapat memberikan salinan paspor alih-alih yang asli (tentu saja, disertifikasi oleh notaris)
3. Dan apakah itu tidak mempengaruhi studi Anda, pekerjaan (kurangnya pendaftaran) sampai saat Anda membeli apartemen baru? Atau mungkin (perlu) untuk mengeluarkan izin tinggal sementara (dengan kerabat, misalnya)? Terima kasih.
admin | 2018/12/01
Halo Venus! Saat menjual apartemen, Anda tidak perlu membayar pajak, karena apartemen ini telah berada di properti Anda selama lebih dari 5 tahun. Berkenaan dengan deregistrasi, Anda dapat mengeluarkan surat kuasa dengan notaris untuk seseorang di lokasi apartemen Anda dengan kewenangan yang sesuai untuk deregister. Dengan demikian, jika Anda memiliki surat kuasa yang diaktakan dan orang yang dipercaya, Anda dapat check out dari apartemen dari jarak jauh. Perlu diingat bahwa kurangnya pendaftaran permanen tidak dapat dijadikan dasar untuk pengurangan dari institusi pendidikan, jika Anda sudah terdaftar di dalamnya, namun, tanpa registrasi, Anda dapat tinggal tidak lebih dari 90 hari. Bagaimanapun, untuk periode transaksi jual beli, Anda dapat mengatur sendiri pendaftaran sementara di tempat tinggal.
Valeria | 2018/12/09
Halo. Ada 2 pemilik di apartemen: 1/2 apartemen diprivatisasi oleh saya, 1/2 dari ibu saya masuk ke hak waris. Kami ingin menjual apartemen, tapi itu di kota lain. Saya baru saja melahirkan seorang anak, saya tidak bisa pergi ke kesepakatan. Bisakah satu pemilik menjual apartemen? Jika ya, surat kuasa seperti apa yang dibutuhkan dan dokumen apa yang dibutuhkan dari pemilik kedua? Terima kasih
admin | 2018/12/20
Halo Valeria! Untuk penjualan seluruh apartemen oleh satu pemilik, pemilik kedua harus mendaftar ke notaris di wilayah tempat tinggalnya sesuai dengan Art. 185.1 Kode sipil RF surat kuasa yang diaktakan, setelah menulis di dalamnya semua kekuatan yang relevan untuk penjualan apartemen tertentu dan pendaftaran transaksi. Pemilik kedua akan diminta untuk memiliki dokumen kepemilikannya untuk berbagi di apartemen dan salinan paspor yang diaktakan (jika yang asli tidak tersedia).
Rustem | 2019/01/10
Halo! Saya punya pertanyaan seperti itu! Dan jika saya dijatuhi hukuman bersyarat, saya bisa menjual apartemen itu, dan putra saya yang masih kecil terdaftar di sana! Tapi wali dari ibu mertua! Dan ada hutang untuk biaya satu liter! Bagaimana Anda bisa melakukan semua ini, dan dokumen apa yang saya butuhkan? Terima kasih sebelumnya!
admin | 2019/01/28
Halo Rustem! Jika Anda adalah pemilik tunggal apartemen, catatan kriminal Anda tidak mempengaruhi hak Anda untuk menjual apartemen ini tanpa adanya larangan pemindahtanganan properti, namun, jika Anda tinggal di apartemen ini, dan dengan putusan pengadilan Anda dilarang mengubah tempat tinggal Anda tanpa persetujuan kriminal inspektorat eksekutif, pertama-tama, Anda perlu menghubungi inspektorat eksekutif kriminal tentang masalah ini.
Svetlana | 2019/02/02
Selamat siang!
Saat menjual apartemen di rumah pribadi, apakah Anda harus membayar pajak penjualan 13%? Dimiliki sejak 2015 berdasarkan perjanjian donasi. Dan bagaimana dengan prosedur ini?
admin | 2019/02/16
Halo Svetlana! Sesuai dengan ketentuan Pasal 217,1 Kode Pajak Federasi Rusia, pemilik dibebaskan dari pajak atas penjualan properti tidak bergerak ketika menghitung batas waktu minimum untuk memiliki tempat tinggal atau saham (saham) di dalamnya. Dalam kasus Anda, periode minimum seperti itu adalah 3 tahun sejak tanggal pendaftaran hak milik negara.
