Metode tradisional dapat digunakan untuk menghitung nilai investasi, tetapi tidak menggunakan data pasar. Misalnya, seorang investor dapat menerapkan tingkat pengembalian yang non-pasar dan khusus hanya untuk investor tersebut.
Saat menggunakan metode arus kas yang didiskontokan untuk menentukan nilai, penilai datang ke nilai taksiran nilai investasi, bukan nilai pasar. Dengan demikian, nilai investasi bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai pasar tergantung pada kebutuhan investor.
Nilai bersih sekarang(nilai sekarang bersih, nilai sekarang bersih, singkatan yang diadopsi dalam praktik internasional untuk analisis proyek investasi - NPV atau NPV) adalah jumlah nilai diskon dari aliran pembayaran yang diberikan hingga saat ini.
Indikator NPV adalah perbedaan antara semua arus kas masuk dan arus keluar dikurangi ke titik waktu saat ini (saat ketika proyek investasi dievaluasi). Ini menunjukkan jumlah uang tunai yang diharapkan investor untuk diterima dari proyek, setelah arus kas masuk menutupi biaya investasi awal mereka dan arus kas keluar berkala yang terkait dengan pelaksanaan proyek. Karena pembayaran tunai dinilai dari segi nilai waktu dan risikonya, NPV dapat diartikan sebagai nilai tambah proyek. Bisa juga diartikan sebagai total return investor. Net Present Value NPV dihitung dengan menggunakan rumus:
di mana tingkat diskontonya?
di mana pembayaran dalam tahun () dan investasi awal IC (Modal yang Diinvestasikan) dengan laju
Dalam versi umum, investasi juga harus didiskon, karena dalam proyek nyata mereka tidak dilakukan sekaligus (dalam periode nol), tetapi diperpanjang selama beberapa periode. Perhitungan NPV adalah metode standar untuk menilai efektivitas proyek investasi dan menunjukkan penilaian efek investasi, diberikan pada saat ini dalam waktu, dengan mempertimbangkan nilai waktu uang yang berbeda. Jika NPV lebih besar dari 0, maka investasi tersebut efisien secara ekonomi, dan jika NPV kurang dari 0, maka investasi tersebut tidak menguntungkan secara ekonomi (yaitu, proyek alternatif, yang profitabilitasnya diterima sebagai tingkat diskonto, memerlukan lebih sedikit investasi untuk memperoleh aliran pendapatan yang serupa).
Dengan bantuan NPV, juga dimungkinkan untuk mengevaluasi efisiensi komparatif dari investasi alternatif (dengan investasi awal yang sama, proyek dengan NPV tertinggi lebih menguntungkan). Tapi tetap saja, untuk analisis komparatif, indikator relatif lebih bisa diterapkan. Berkenaan dengan analisis proyek investasi, indikator tersebut adalah tingkat pengembalian internal.
Berbeda dengan nilai diskon, investasi awal diperhitungkan saat menghitung nilai sekarang bersih. Oleh karena itu, rumus nilai sekarang bersih berbeda dengan rumus nilai sekarang dalam hal jumlah investasi awal.
Ketika membuat keputusan untuk berpartisipasi dalam proyek investasi, investor atau bank perlu menilai indikator utama proyek. Indikator tersebut meliputi indikator kinerja proyek investasi (IRR, NPV, PBP, DPBP, PI), serta jumlah pembiayaan yang dibutuhkan dan biaya proyek investasi. Tetapi jika metodologi untuk menentukan indikator efektivitas proyek investasi sudah mapan dan digunakan secara aktif, maka indikator "biaya proyek investasi" paling sering digunakan pada tingkat intuitif. Indikator ini mencerminkan nilai absolut dari biaya yang diperlukan untuk konstruksi, peluncuran dan keluar dari proyek investasi untuk pembiayaan sendiri. Penggunaan indikator seperti itu oleh spesialis di bidang investasi, manajemen perusahaan, pemegang saham dan investor ditentukan sebelumnya oleh kebutuhan untuk mempresentasikan peserta dalam proses investasi tentang kapasitas proyek dalam hal modal. Bank mana pun yang mempertimbangkan proyek investasi untuk kemungkinan meminjamkannya, melalui pembiayaan proyek atau pinjaman investasi, mengajukan prasyarat untuk menginvestasikan ambang batas minimum dari biaya proyek (sebagai aturan, dari 20%) dari pemrakarsa proyek. Pada saat yang sama, apa yang dimaksud dengan biaya proyek dan biaya apa yang termasuk dalam definisi ini tidak sepenuhnya jelas. Penggunaan indikator semacam itu terjadi baik secara intuitif, atau berdasarkan pengembangan metodologi kami sendiri untuk menghitung indikator ini, karena tidak ada metode yang dikembangkan dalam literatur ilmiah domestik tentang investasi.
Pertama-tama, perlu untuk memberikan definisi yang tepat dari indikator ini. Penulis mengusulkan definisi berikut. Biaya proyek investasi adalah perkiraan atau nilai aktual dari agregat investasi, biaya saat ini dan lainnya untuk penelitian, desain, konstruksi, peluncuran dan keluar dari proyek investasi tunggal untuk pembiayaan sendiri.
Berdasarkan definisi ini, kami dapat menyoroti prinsip-prinsip dasar metodologi untuk menilai biaya proyek investasi (selanjutnya disebut CIP atau CIP):
Berdasarkan definisi SIP, prinsip dasar metodologi penilaian SIP dan praktik pengelolaan proyek investasi, penulis artikel mengembangkan metode berikut untuk menilai biaya proyek investasi.
Biaya proyek investasi ditentukan oleh rumus berikut:
CIP = L + M + N + O + P + Q + R, (1)
di mana CIP- biaya proyek investasi;
L- aset tetap, tidak termasuk dana yang diperoleh melalui leasing. Dalam item biaya ini, perlu diperhitungkan:
M- biaya pra-investasi. Dalam item biaya ini, perlu diperhitungkan:
n- pembayaran sewa, dengan mempertimbangkan uang muka (diperhitungkan sebelum proyek masuk ke pembiayaan sendiri);
HAI- biaya yang ditangguhkan (diperhitungkan sebelum proyek masuk ke pembiayaan sendiri);
P- bunga pinjaman (diperhitungkan sebelum proyek masuk ke pembiayaan sendiri);
Q- peningkatan modal kerja bersih (diperhitungkan sebelum proyek masuk ke pembiayaan sendiri);
R- cakupan kesenjangan kas dalam kegiatan operasional (diperhitungkan sebelum proyek masuk ke pembiayaan sendiri). Dalam artikel ini, Anda perlu mempertimbangkan biaya:
Dalam hal ini, perhitungan Q:
Q = S - T, (2)
dimana - D aset lancar standar, T - D kewajiban lancar standar
S = SU + SV + SW + SX + SY + SZ, (3)
dimana SU adalah perubahan stok bahan baku dan bahan; SV - perubahan volume pekerjaan yang sedang berlangsung; SW - perubahan volume stok produk jadi; SX - perubahan volume piutang; SY - perubahan volume uang muka ke pemasok; SZ - perubahan volume PPN sebagai aset;
T = TU + TV + TW + TX, (4)
dimana TU adalah perubahan volume utang usaha; TV - perubahan volume uang muka pembeli; TW - perubahan utang kepada staf; TX - perubahan utang ke anggaran (termasuk PPN (sebagai kewajiban), pajak bea dan cukai, pajak penghasilan dan pembayaran lainnya).
Sementara itu, perhitungan cakupan kesenjangan kas dalam kegiatan operasional:
R = | RS - RT - RU - RV - RW |
Jika RS > RT + RU + RV + RW
Ke - R = 0 (5)
di mana RS - penerimaan tanpa PPN dan pajak cukai; RT - biaya operasional; RU - pembayaran sewa; RV - pengeluaran bisnis; RW - pembayaran pajak.
Akuntansi untuk kelompok biaya metodologi untuk menilai biaya proyek investasi pada berbagai tahap proyek investasi disajikan dalam tabel di bawah ini (Tabel 1).
Perlu dicatat bahwa pembayaran sewa tidak menduplikasi pembayaran untuk peralatan, karena sifat ekonomi dari operasi ini berbeda. Penting juga untuk dicatat bahwa metodologi untuk menilai SIP mencakup indikator arus kas dan perubahan pos neraca sebagai bagian dari penghitungan perubahan modal kerja bersih. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa metodologi ini menghitung total investasi kumulatif dalam modal kerja sebagai jumlah investasi yang diperlukan dalam pembentukannya. Dalam hal menghitung arus kas ke modal kerja dengan menjumlahkan arus, kita akan mendapatkan perkiraan biaya proyek yang terlalu tinggi karena pergerakan siklis modal dalam modal kerja.
Harus diingat bahwa metodologi untuk menilai SIP seperti itu akan benar untuk proyek-proyek investasi industri dan komersial. Untuk proyek-proyek investasi yang tujuan pelaksanaannya adalah pembangunan dan penjualan lebih lanjut atau penerimaan pendapatan sewa dari bangunan dan struktur perumahan, komersial, perkantoran, pertokoan dan hiburan serta pergudangan, penggunaan teknik ini tidak akan sepenuhnya benar karena spesifikasi produk proyek, serta keteguhan ukuran pendapatan yang diterima selama langkah perencanaan.
Penentuan metodologi untuk menilai biaya proyek investasi memberi perusahaan sejumlah peluang di bidang manajemen proyek investasi:
Karena fakta bahwa dalam fase investasi, biaya proyek investasi, bersama dengan waktu fase investasi, merupakan faktor kunci yang menentukan efisiensi proyek investasi di masa depan, alat untuk kontrol keuangan dan ekonomi biaya sebuah proyek investasi dan regulasi faktor negatif yang mempengaruhi kenaikan biaya proyek adalah yang paling penting dalam kegiatan investasi suatu perusahaan pada tahap investasi. Alat semacam itu dapat diimplementasikan berdasarkan laporan tentang struktur biaya investasi dan sumber pembiayaan untuk perkiraan (saat ini) dan direncanakan (berdasarkan rencana bisnis, yang dengannya keputusan dibuat untuk mengimplementasikan proyek investasi) MENYESAP;
kemampuan untuk menilai kelayakan berpartisipasi dalam proyek berdasarkan SIP dan jumlah dana sendiri yang diperlukan;
kemampuan untuk menilai risiko investasi dan keuangan akibat perubahan volume atau struktur sumber pendanaan, volume biaya dan kesenjangan waktu dalam membiayai proyek investasi;
kemampuan untuk mengatur pelaporan manajemen pada proyek-proyek investasi agar dapat dengan cepat dan akurat memberikan informasi kepada lembaga keuangan dan kredit dan lembaga pemerintah, serta untuk menilai dan menganalisis pengembalian yang diprediksi dan aktual dari suatu proyek investasi.
Penting untuk dicatat bahwa metodologi yang dikembangkan untuk menilai biaya proyek investasi telah mengkonfirmasi dalam praktik kegiatan investasi kepatuhannya dengan prinsip-prinsip dasar yang disorot di atas.
Dalam berinvestasi, seperti di cabang-cabang lain dari sektor keuangan, ada terminologi tertentu. Untuk memahami konsep nilai investasi, Anda perlu memahami apa itu investasi secara umum.
Fenomena menginvestasikan uang dalam sesuatu untuk tujuan menghasilkan pendapatan seperti itu muncul dalam perekonomian negara kita relatif baru-baru ini. Dengan bentuk ekonomi terencana, yang berada di bawah Uni Soviet, tidak ada investasi seperti itu. Kepemilikan pribadi tidak disambut, dan subsidi dialokasikan untuk perusahaan yang dinasionalisasi oleh negara.
Oleh karena itu, investasi sebagai jenis kegiatan keuangan muncul di negara kita dengan restrukturisasi ekonomi sesuai dengan cara kapitalis Barat. Dalam perekonomian seperti itu, menginvestasikan tabungan Anda di beberapa objek untuk tujuan menghasilkan keuntungan adalah cara yang baik untuk mendapatkan uang.
Apa itu nilai investasi? Istilah ini harus dibedakan dari harga pasar, karena ini adalah konsep yang sama sekali berbeda.
Nilai pasar suatu barang adalah harga yang dapat dijual, ditukar, atau dibeli. Artinya, ini adalah penilaiannya yang sebenarnya. Nilai investasi adalah masalah lain sama sekali. Istilah ini mencerminkan pendapatan masa depan untuk setiap investor tertentu. Dengan demikian, manfaat masa depan dibawa ke waktu sekarang.
Fakta bahwa harga investasi berbeda untuk investor yang berbeda cukup masuk akal dan mudah dijelaskan. Setiap investor tertentu menginvestasikan sejumlah uang pada objek tersebut. Masing-masing memiliki jumlah simpanan yang berbeda. Juga, untuk setiap entitas keuangan individu akan ada tingkat risiko yang berbeda. Dengan demikian, keuntungan dari objek investasi juga akan berbeda.
Jenis nilai ini bisa melawan pasar. Ini terjadi karena alasan berikut: perkiraan pendapatan dari objek mungkin lebih tinggi dari harga pasar perusahaan atau lebih rendah. Ini adalah ukuran subjektif dari penilaian aset. Ini mencerminkan niat investor, yang tidak terkait dengan jual beli dan aktivitas komersial apa pun yang terkait dengan objek.
Jika kita menilai harga investasi suatu perusahaan, maka faktor ini dapat memberikan informasi yang banyak dan bermanfaat tentang pengembangan dan prospek produksi ini. Ini dapat menunjukkan betapa menariknya investasi, serta membantu dalam mengembangkan rencana pembiayaan.
Untuk memperkirakan biaya, faktor-faktor tersebut digunakan sebagai:
Jika dari hasil penilaian ternyata harga investasi jauh lebih tinggi dari harga pasar, maka ini berarti perusahaan tersebut sangat menarik bagi calon investor.
Jika situasi sebaliknya diamati, maka daya tarik bagi investor rendah. Artinya akan lebih sulit menemukan orang yang mau melakukan investasi uang.
Tugas utama seorang spesialis yang terlibat dalam menarik investor untuk pengembangan suatu perusahaan adalah untuk meningkatkan nilai investasi dengan segala cara yang tersedia. Ini akan menarik sejumlah besar simpanan, yang akan memungkinkan perusahaan untuk berkembang lebih intensif. Tugas ini dilakukan dengan mempelajari kebijakan kontribusi dan memastikan daya saing produksi atau perusahaan.
Faktor ini sangat penting ketika menilai rasionalitas investasi. Dialah yang akan menunjukkan kepada investor masa depan apakah perlu berinvestasi dalam proyek ini atau hanya "boneka" lainnya.
Pada tahap memilih proyek bisnis, penting untuk mengevaluasinya dengan benar. Perlu diingat bahwa ada beberapa variasi biaya untuk tujuan yang berbeda.
Nilai investasi bukan harga pasar yang biasa kita pakai. Kekhususannya terletak pada pendekatan individual untuk setiap investor unik dengan serangkaian tugasnya yang unik untuk menggunakan objek investasi yang dinilai.
Itu tidak dapat dihitung sekali dan kemudian ditempatkan dalam iklan atau disuarakan ke semua pembeli tanpa pandang bulu. Karena untuk masing-masing IP akan berbeda - lagi pula, mereka membuat rencana sendiri, menginvestasikan sejumlah sumber daya, menghadapi tingkat risiko tertentu, dan, karenanya, mendapatkan keuntungan.
Nilai investasi - nilai properti untuk investor tertentu atau kelas investor untuk tujuan investasi tertentu.
Konsep subjektif ini menghubungkan properti tertentu dengan investor tertentu, sekelompok investor atau organisasi dengan tujuan dan/atau kriteria tertentu untuk investasi. Nilai investasi item penilaian mungkin lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai pasar item penilaian tersebut.
Nilai investasi ditentukan dalam kasus berikut:
Nilai likuidasi - harga yang paling mungkin di mana objek yang dinilai dapat diasingkan untuk jangka waktu yang tidak cukup untuk menarik pembeli potensial dalam jumlah yang cukup, atau dalam kondisi ketika penjual terpaksa melakukan transaksi untuk mengasingkan properti.
Nilai likuidasi ditentukan ketika properti perusahaan yang pailit dijual dalam lelang terbuka, properti itu disita karena proses hukum, atau di bea cukai. Nilai likuidasi dapat ditentukan selain nilai pasar ketika meminjamkan terhadap keamanan properti.Nilai guna adalah harga yang paling memungkinkan dimana obyek penilaian dapat diasingkan sebagai suatu kesatuan unsur dan bahan yang terkandung di dalamnya jika tidak mungkin untuk melanjutkan penggunaannya tanpa perbaikan dan peningkatan tambahan.
Nilai pemanfaatan ditentukan pada akhir masa manfaat dari barang yang dinilai, atau dengan adanya kerusakan yang signifikan, jika penggunaan lebih lanjut dari barang yang dinilai untuk tujuan yang dimaksudkan tidak memungkinkan.
Biaya penggantian - (biaya reproduksi dan penggantian) - jumlah biaya dalam harga pasar yang ada pada tanggal penilaian, untuk pembuatan objek yang identik dengan objek penilaian, menggunakan bahan dan teknologi yang identik, atau untuk pembuatan objek yang mirip dengan objek penilaian, menggunakan tanggal penilaian bahan dan teknologi yang sudah ada.
Biaya penggantian ditentukan:
Biaya penggantian dapat ditentukan saat mengasuransikan properti.
Nilai khusus adalah nilai tambahan dalam kaitannya dengan nilai pasar yang mungkin timbul karena hubungan fisik, fungsional atau ekonomi dari suatu objek properti dengan beberapa objek properti lainnya.
Nilai khusus adalah nilai tambahan yang mungkin ada lebih untuk pembeli minat khusus daripada untuk pasar secara keseluruhan.
Secara khusus, biaya khusus dapat dihitung untuk menentukan efek sinergis dari reorganisasi perusahaan.
Sumber: "rrg.ru"
Fenomena menginvestasikan uang dalam sesuatu untuk tujuan menghasilkan pendapatan seperti itu muncul dalam perekonomian negara kita relatif baru-baru ini. Dengan bentuk ekonomi terencana, yang berada di bawah Uni Soviet, tidak ada investasi seperti itu. Kepemilikan pribadi tidak disambut, dan subsidi dialokasikan untuk perusahaan yang dinasionalisasi oleh negara.
Oleh karena itu, investasi sebagai jenis kegiatan keuangan muncul di negara kita dengan restrukturisasi ekonomi di bawah cara kapitalis Barat. Dalam ekonomi seperti itu, menginvestasikan tabungan Anda di beberapa objek untuk tujuan menghasilkan keuntungan adalah cara yang baik untuk mendapatkan uang.
Apa itu nilai investasi? Istilah ini harus dibedakan dari harga pasar, karena ini adalah konsep yang sama sekali berbeda.
Fakta bahwa harga investasi berbeda untuk investor yang berbeda cukup masuk akal dan mudah dijelaskan. Setiap investor tertentu menginvestasikan sejumlah uang pada objek tersebut. Masing-masing memiliki jumlah simpanan yang berbeda.
Juga, untuk setiap entitas keuangan individu akan ada tingkat risiko yang berbeda. Dengan demikian, keuntungan dari objek investasi juga akan berbeda.
Jenis nilai ini bisa melawan pasar. Ini terjadi karena alasan berikut: perkiraan pendapatan dari objek mungkin lebih tinggi dari harga pasar perusahaan atau lebih rendah. Ini adalah ukuran subjektif dari penilaian aset. Ini mencerminkan niat investor, yang tidak terkait dengan jual beli dan aktivitas komersial apa pun yang terkait dengan objek.
Jika kita menilai harga investasi suatu perusahaan, maka faktor ini dapat memberikan informasi yang banyak dan bermanfaat tentang pengembangan dan prospek produksi ini. Ini dapat menunjukkan betapa menariknya investasi, serta membantu dalam mengembangkan rencana pembiayaan.
Untuk memperkirakan biaya, faktor-faktor tersebut digunakan sebagai:
Jika dari hasil penilaian ternyata harga investasi jauh lebih tinggi dari harga pasar, maka ini berarti perusahaan tersebut sangat menarik bagi calon investor. Jika situasi sebaliknya diamati, maka daya tarik bagi investor rendah. Artinya akan lebih sulit menemukan orang yang mau melakukan investasi uang.
Tugas utama seorang spesialis yang terlibat dalam menarik investor untuk pengembangan suatu perusahaan adalah untuk meningkatkan nilai investasi dengan segala cara yang tersedia. Ini akan menarik sejumlah besar simpanan, yang akan memungkinkan perusahaan untuk berkembang lebih intensif.Tugas ini dilakukan dengan mempelajari kebijakan kontribusi dan memastikan daya saing produksi atau perusahaan. Faktor ini sangat penting ketika menilai rasionalitas investasi. Dialah yang akan menunjukkan kepada investor masa depan apakah perlu berinvestasi dalam proyek ini atau hanya "boneka" lainnya.
Sumber: "kudainvestiruem.ru"
Saat menghubungi penilai, pelanggan biasanya meminta untuk memperkirakan nilai pasar tanah atau properti. Dalam pembahasan berikut, seringkali ternyata nasabah tidak membutuhkan penilaian pasar, melainkan nilai investasi. Ini sering terjadi karena fakta bahwa pelanggan (pengguna layanan penilai) tidak tahu tentang keberadaan nilai-nilai lain dan karenanya tidak dapat merumuskan pesanan dengan benar.
Misalnya, sering terjadi bahwa dua pihak - pembeli dan penjual - telah menyetujui transaksi real estat sebagai bagian dari kontrak yang lebih kompleks yang mencakup penjualan sebagian bisnis. Pembeli yang merasa harga kontrak barang tersebut terlalu tinggi, meminta penilai untuk menaksir nilai pasar barang tersebut.
Saat membuat kontrak, penilai yang memenuhi syarat harus mengetahui tujuan penilaian dan menunjukkan kepada pelanggan bahwa persyaratan transaksi tidak memenuhi standar untuk menentukan nilai pasar, karena pembeli dan penjual dalam transaksi ini telah ditentukan. dan terikat oleh kewajiban bersama lainnya.
Jika keadaan eksternal ini tidak khas untuk pasar, penilai harus mengundang pelanggan untuk mempertimbangkan nilai investasi objek, yang dalam hal ini lebih sesuai dengan manfaat transaksi.
Jika pelanggan tidak berencana untuk segera memasang objek secara gratis dan pemahamannya tentang nilai tidak sama dengan pemahaman pelaku pasar pada umumnya, maka nilai pasar mungkin bukan jenis nilai yang diinginkan klien.
Perhatikan bahwa standar Rusia mendefinisikan beberapa kasus penerapan wajib nilai pasar. Salah satunya adalah “penetapan nilai benda yang dijaminkan, termasuk dalam hal hipotek”.
Persyaratan ini konsisten dengan definisi nilai pasar, karena pemberi pinjaman, dan bukan peminjam, akan menuntut properti tersebut untuk dijual bebas jika terjadi gagal bayar atas pinjaman.
Nilai investasi menurut standar Rusia didefinisikan sebagai nilai suatu objek “untuk orang atau sekelompok orang tertentu dengan tujuan investasi yang ditetapkan oleh orang ini (orang) untuk menggunakan objek penilaian. Dalam menentukan nilai investasi, berbeda dengan penentuan nilai pasar, tidak perlu memperhitungkan kemungkinan pemindahtanganan nilai investasi di pasar terbuka.”
Standar penilaian internasional memberikan gambaran yang lebih ringkas: "Nilai investasi adalah nilai suatu objek untuk investor tertentu, atau kelas investor, untuk tujuan investasi tertentu." Nilai investasi tergantung sepenuhnya pada tujuan spesifik investor dan mungkin lebih atau kurang dari nilai pasar.Nilai investasi objek akan lebih tinggi dari nilai pasar jika investor ini memiliki setidaknya salah satu keunggulan berikut dibandingkan pelaku pasar lainnya:
Praktik kami menunjukkan bahwa lebih sering daripada tidak, lebih penting bagi investor Rusia untuk mengetahui investasi daripada nilai pasar real estat dalam kasus berikut:
Penjelasan masing-masing poin di atas menunjukkan kegunaan analisis nilai investasi.
Jika sebidang tanah atau real estat diperoleh untuk tujuan merancang dan membangun objek real estat baru yang menguntungkan, maka sebelum memperoleh objek tersebut, investor perlu menilai kesesuaiannya dengan tujuan investasi.
Jika parameter investasi pembeli kurang ketat dari rata-rata pasar, maka perkiraan nilai investasi akan lebih tinggi dari nilai pasar. Pembeli biasanya tidak mengungkapkan tujuannya dan mulai dengan menawarkan harga di bawah nilai pasar. Biaya investasi adalah batas atas harga yang rata-rata pembeli mampu.
Penilaian semacam itu diperlukan untuk investor, untuk mitra dan krediturnya, dan untuk pembeli potensial saat membuat proyek baru. Proyek investasi yang direncanakan dengan baik dan dilaksanakan dengan baik akan memiliki nilai investasi, biasanya lebih tinggi dari nilai pasar, bahkan setelah konstruksi selesai.
Selama pelaksanaan proyek, pengembang berpengalaman menghilangkan ketidakpastian, mengatasi hambatan administratif, dan memecahkan masalah teknis, yang mengurangi risiko bagi pembeli berikutnya.
Dengan demikian, nilai pasar objek tumbuh, dan dengan itu nilai investasi, oleh karena itu, ketika mengatur pembiayaan ekuitas atau utang, penilaian ulang pasar dan nilai investasi objek secara teratur diperlukan selama pelaksanaan proyek.
Dalam hal ada pembelian atau penjualan real estat "dalam hubungannya" dengan kondisi bisnis lain, pembeli (dan terkadang juga penjual), penting untuk mengetahui investasi (dalam hal ini) dan nilai pasar dari objek tersebut. .
Persyaratan terikat mungkin menarik bagi pembeli dan nilai investasi properti mungkin lebih tinggi dari nilai pasar bagi pembeli, tetapi nilai "premi penjual" harus dibandingkan dengan keuntungan pembeli dari persyaratan "terikat" lainnya.Aktivitas investasi di dunia yang berubah dengan cepat saat ini sangat penting sehingga dua Komisi Standar Pelaporan Keuangan Internasional baru-baru ini merekomendasikan agar proyek investasi yang sedang dibangun harus diperhitungkan pada nilai wajarnya.
Penilai yang melakukan penilaian aset untuk tujuan pelaporan IFRS perlu memberikan perhatian khusus pada panduan dalam dokumen ini - dan untuk membedakan antara elemen utama dari nilai pasar dan atribut nilai investasi yang lebih umum dalam penjualan dan pembelian.
Sumber: "cre.ru"
Berbeda dengan penilaian pasar real estat atau kavling tanah, yang tujuannya adalah untuk menentukan nilai pasar dari objek yang dinilai, nilai investasi dapat didefinisikan sebagai jumlah yang akan dibayarkan investor untuk properti tertentu dengan tujuan investasi tertentu. investor ini, termasuk target profitabilitas, status pajak, dll. ...
Keputusan apakah akan berinvestasi atau tidak berinvestasi dalam proyek bisnis dibuat oleh investor berdasarkan penilaian investasi.
Untuk mendapatkan semua informasi yang diperlukan untuk membuat keputusan yang tepat tentang kelayakan investasi dalam bisnis tertentu, diperlukan analisis menyeluruh terhadap proyek dan menentukan nilai investasinya.
Selama penentuan nilai investasi, laporan penilaian properti menganalisis kondisi penjualan (investasi) dan perbedaannya dari kondisi khas untuk penjualan properti serupa di pasar, pengaruh kondisi yang dicatat pada pembentukan nilainya, termasuk berdasarkan prinsip penggunaan yang paling efisien.
Sumber informasi yang memungkinkan untuk memperhitungkan kondisi yang dicatat dapat berupa rencana bisnis, desain dan estimasi dokumentasi dan dokumen yang mengkonfirmasi kinerja pekerjaan tertentu, hasil analisis pengaruh kondisi investasi tambahan dalam proses penjualan objek yang dinilai, dan sejenisnya.
Menurut Standar Penilaian Nasional:
Nilai investasi objek penilaian digunakan untuk memperhitungkan persyaratan kontrak, sehubungan dengan kesimpulan yang dilakukan penilaian, dalam hal kebutuhan investasi tambahan atau pemenuhan persyaratan lain yang memerlukan bahan tambahan. biaya.
Nilai investasi objek penilaian dalam bentuk kompleks properti integral kepentingan keuangan ditentukan terutama dengan menggunakan pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode diskonto arus kas, dan objek penilaian dalam bentuk material - dengan menggabungkan beberapa pendekatan metodologis.
Menurut paragraf. 20-21 Standar Nasional No. 3 untuk peramalan investasi modal, peningkatan (penurunan) modal kerja dan jumlah kewajiban jangka panjang dilakukan berdasarkan dan bersama dengan indikator perkiraan kinerja perusahaan, kompleks properti integral yang sedang dinilai.Selama peramalan, perlu untuk memperhitungkan hanya investasi tersebut, peningkatan (penurunan) modal kerja dan jumlah kewajiban jangka panjang, yang kelayakannya dibenarkan secara ekonomi, dan biaya yang sesuai disediakan oleh sumber internal atau eksternal yang diproyeksikan. pembiayaan (kemungkinan meminjam dana yang diperlukan).
Jika asumsi tentang kemungkinan memulai atau melanjutkan pelaksanaan kegiatan ekonomi perusahaan yang diperkirakan, tanpa investasi modal awal atau investasi dalam modal kerja, tidak benar, investasi tersebut diperhitungkan selama perhitungan:
Berdasarkan hasil pekerjaan yang dilakukan, disusun laporan penilaian investasi (investment appraisal) yang mempunyai kekuatan hukum penuh bagi para pihak yang bertransaksi dan pengguna laporan penilaian investasi (investment appraisal).
Sumber: "rentagroup.com.ua"
Nilai investasi adalah nilai wajar suatu entitas untuk pemilik tertentu atau yang dimaksudkan. Indikator ini memperhitungkan peningkatan laba dari penggunaan pengetahuan perusahaan, rencana reorganisasi, dan sejenisnya.
Nilai investasi mencerminkan berapa banyak aset atau perusahaan secara keseluruhan membebani pemilik tertentu, atau mungkin membebani pemilik di masa depan. Jenis nilai ini mewakili pengetahuan, kemampuan, harapan pemilik saat ini atau masa depan mengenai risiko, kemungkinan besar profitabilitas, dan banyak faktor lainnya.
Kelayakan penilaian nilai investasi dikaitkan dengan pengambilan keputusan investasi, yaitu membandingkan nilai pasar dari objek yang dinilai dengan nilai investasinya.
Nilai pasar dan nilai investasi berbeda sifatnya, tetapi bisa sama jika keadaan tertentu bertepatan.
Penilaian independen terhadap nilai pasar biasanya dilakukan tanpa mengacu pada nilai nilai investasi, tetapi penilaian nilai investasi hampir selalu disertai dengan penilaian nilai pasar untuk memastikan kemampuan membuat keputusan investasi yang tepat. .
Penilaian pasar tidak memperhitungkan keberadaan penjual atau pembeli tertentu di pasar, penilai ahli melakukan transaksi prospektif yang paling khas antara penjual dan pembeli yang memiliki kualitas dan motivasi yang khas untuk pasar objek. sedang dihargai.
Dalam hal ini, sangat penting untuk dapat membedakan antara kondisi pasar yang khas dan persyaratan khusus individu dari investor tertentu, seperti sinergi dari kombinasi dengan operasi lain yang dilakukan dan perbedaan dalam komponen berikut:
Dengan demikian, jika hasil penilaian nilai investasi melebihi nilai nilai pasar subjek penilaian, maka daya tarik investasi aset yang bersangkutan tinggi. Sebaliknya, jika nilai investasi dari bisnis yang dinilai di bawah nilai pasar, maka calon investor kemungkinan besar akan menolak untuk membiayai proyek investasi ini.
Artinya, tugas utama yang dihadapi oleh spesialis yang menilai nilai pasar suatu bisnis adalah penerapan kebijakan investasi yang ditujukan untuk pertumbuhan nilai investasi yang berkelanjutan untuk memastikan keunggulan kompetitif.
Biasanya, tujuan penilaian adalah untuk menentukan biaya yang dibutuhkan oleh klien untuk membuat keputusan manajemen.
Berbagai pihak mungkin tertarik untuk melakukan pekerjaan penilaian: dari instansi pemerintah hingga individu; badan audit, struktur manajemen, bank, perusahaan asuransi, dan organisasi lain mungkin tertarik dengan penilaian bisnis.
Faktor nilai investasi menentukan metode penilaiannya, dan kriteria utama untuk menentukan metode tersebut adalah kemampuan untuk menilai nilai investasi suatu perusahaan, dengan mempertimbangkan risiko yang paling penting.
Pendekatan pendapatan memperhitungkan faktor-faktor ini secara maksimal dan cocok untuk menilai nilai investasi. Kegunaan organisasi bagi investor atau manajer ditentukan oleh potensi pengembalian investasi, dan pemahaman tentang nilai pasar bisnis ini mencerminkan nilai investasi.
Sumber: ocenka-stoimosti.ru "
Pedoman ini memperhitungkan pengalaman melakukan pekerjaan penilaian sesuai dengan Undang-Undang Federal No. 135 "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia", serta Standar Federal untuk Penilaian FSO 1, FSO 2, FSO 3, wajib untuk subjek dari kegiatan penilaian.
Metodologi ini dimaksudkan untuk menentukan nilai investasi kavling tanah bagi peserta hubungan pertanahan.
Plot tanah - bagian dari permukaan bumi (termasuk lapisan tanah), yang batas-batasnya dijelaskan dan disertifikasi sesuai dengan prosedur yang ditetapkan.
Sebidang tanah dapat dibagi dan tidak dapat dibagi. Yang dapat dibagi adalah sebidang tanah yang dapat dibagi menjadi beberapa bagian, yang masing-masing, setelah pembagian, membentuk sebidang tanah yang berdiri sendiri, yang penggunaan yang diizinkan dapat dilakukan tanpa memindahkannya ke tanah dari kategori yang berbeda, dengan pengecualian kasus. ditetapkan oleh undang-undang federal.
Perbaikan bidang tanah - bangunan, struktur, struktur, fasilitas infrastruktur teknik yang terletak di dalam bidang tanah, serta hasil pekerjaan dan pengaruh lain (perubahan relief, pemupukan, dll.) yang mengubah karakteristik kualitas tanah merencanakan.Nilai pasar dari objek yang dinilai adalah harga yang paling mungkin di mana objek yang dinilai dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan tidak ada keadaan luar biasa yang tercermin. dalam nilai harga transaksi.
Nilai investasi objek penilaian adalah nilai sebidang tanah untuk investor tertentu.
Tidak seperti nilai pasar yang mengasumsikan pembeli “tipikal” atau investor “tipikal”, nilai investasi ditentukan oleh kebutuhan dan karakteristik orang tertentu.
Nilai investasi berkaitan dengan nilai sekarang dari pendapatan masa depan dari penggunaan properti. Bagi seorang investor, faktor-faktor seperti risiko, skala dan biaya pembiayaan, kenaikan atau penurunan nilai objek di masa depan, perubahan undang-undang perpajakan adalah penting.
Metode penilaian - metode untuk menghitung nilai suatu objek penilaian dalam salah satu pendekatan penilaian.
Tanggal penilaian - tanggal kalender, di mana nilai objek penilaian ditentukan.
Harga - jumlah uang yang ditawarkan atau dibayarkan untuk subjek penilaian atau yang setara.
Perumpamaan suatu obyek penilaian adalah obyek lain yang mempunyai sifat ekonomis, material, teknis, dan sifat-sifat lain yang sama dengan obyek penilaian, yang harganya diketahui dari suatu transaksi yang terjadi dalam kondisi yang sama.
Nilai akhir dari nilai objek penilaian adalah nilai objek penilaian, yang diperoleh sebagai hasil generalisasi dari hasil perhitungan nilai objek penilaian, yang didasarkan oleh penilai, dengan menggunakan berbagai pendekatan penilaian dan penilaian. metode.
Tingkat pengembalian bebas risiko - tingkat pengembalian investasi saat menginvestasikan uang di aset yang paling dapat diandalkan.
Pendiskontoan adalah proses menentukan nilai sekarang dari pendapatan dan beban di masa depan. Sewa tanah - pendapatan yang dihasilkan oleh sebidang tanah.
Faktor nilai - faktor yang perubahannya mempengaruhi nilai pasar sebidang tanah.
Penentuan nilai pasar sebidang tanah didasarkan pada prinsip-prinsip berikut:
Rasio penawaran dan permintaan menentukan tingkat harga di pasar keseimbangan.
Ada tiga kemungkinan keadaan hubungan antara penawaran dan permintaan:
Di negara-negara dengan ekonomi pasar ekuilibrium, negara-negara ini secara berkala saling menggantikan tergantung pada faktor-faktor yang terkait dengan keadaan umum ekonomi dan proses sosial, demografis, dan lainnya.
Dalam kondisi non-ekuilibrium ekonomi transisi, tipikal untuk Rusia, prinsip ini sering tidak memiliki dampak yang signifikan, karena penawaran dan permintaan sebagian besar diatur secara administratif, seringkali karena pernyataan yang terlalu rendah dari harga penawaran kavling tanah.
Prinsip ini mengasumsikan ketersediaan opsi bagi pembeli, yaitu biaya objek real estat (petak tanah) tergantung pada apakah ada objek serupa di pasar atau objek yang menggantikan yang satu ini.
Prinsip tersebut menunjukkan bahwa biaya suatu objek tertentu tidak boleh melebihi biaya perolehan objek serupa (petak tanah) di pasar.
Akibatnya, nilai sebidang tanah tertentu ditentukan oleh harga terendah di mana dimungkinkan untuk membeli sebidang tanah serupa dengan indikator dasar yang sama, termasuk potensi utilitas dan profitabilitas.
Di Moskow, terutama di bagian tengah kota, seperti di sebagian besar kota lain dengan penampilan arsitektur yang terbentuk secara historis, hampir tidak mungkin untuk menemukan bidang tanah kosong yang benar-benar identik. Keunikan setiap situs menciptakan kesulitan tertentu untuk penjualan di pasar tanah, pengembangan selanjutnya, tetapi berkontribusi pada pembentukan tingkat harga pasar yang cukup tinggi.
Situasi pasar terlihat berbeda di kota-kota baru, area pengembangan massal baru, di mana tingkat standarisasi solusi perencanaan kota arsitektur lebih tinggi dan, oleh karena itu, ada lebih banyak bidang tanah dengan jenis yang sama. Di sini prinsip substitusi terwujud sepenuhnya, berkontribusi pada stabilisasi harga pasar pada tingkat yang relatif rendah.
Nilai nilai pasar sebidang tanah tergantung pada pendapatan yang tersisa setelah pembayaran untuk faktor-faktor produksi yang terlibat dalam sebidang tanah untuk kegiatan wirausaha.
Prinsip ini menunjukkan bahwa nilai properti - nilai sekarang dari semua pendapatan masa depan yang diterima dari penggunaannya (termasuk penjualan dan nilai real estat, terutama bidang tanah) - terus tumbuh karena meningkatnya permintaan dan kendala pasokan.
Namun, prinsip ini tidak berarti bahwa pemilik real estat (tanah) benar-benar harus menunggu kenaikan harga real estat atau keuntungan dari menyewakannya. Ini hanya mencerminkan fakta bahwa penggunaan properti, tanah, pada dasarnya bersifat jangka panjang.Oleh karena itu, ketika mengevaluasi objek real estat, harus diingat bahwa nilainya tidak selalu sama dengan harga rata-rata yang berkembang di pasar untuk objek serupa pada saat penilaian. Nilai sekarang dari seluruh jumlah pendapatan mungkin jauh lebih tinggi.
Dengan kata lain, jika semua faktor ekonomi yang menentukan utilitas maksimum dan profitabilitas situs tertentu seimbang dengan cara terbaik.
Jadi, untuk sebidang tanah tertentu dan objek real estat yang terletak atau dibuat di atasnya, kondisi untuk mencocokkan biaya perolehan dan pengembangannya dan biaya atau profitabilitas objek real estat yang dibuat di atasnya harus dicapai.
Salah satu kriteria untuk memverifikasi kepatuhan penilaian sebidang tanah dengan prinsip ini adalah bagian dari nilai sebidang tanah itu sendiri dalam nilai total objek real estat yang terletak di atasnya.
Di bagian tengah Moskow, rasio ini mendekati indikator khas kota-kota besar lainnya di dunia.
Oleh karena itu, potensi pertumbuhan lebih lanjut dalam harga kavling tanah di pusat kota relatif kecil (tidak termasuk kavling tanah yang dimaksudkan untuk pembangunan gedung bertingkat), dan mungkin terutama disebabkan oleh kenaikan lebih lanjut dalam biaya konstruksi dan biaya riil. harga real sambil meningkatkan kualitas konsumennya.
Penerapan prinsip ini memungkinkan untuk membedakan nilai kavling itu sendiri dari nilai total objek real estat.
Penggunaan sebidang tanah yang paling efisien adalah penggunaan sebidang tanah yang paling memungkinkan, yang secara fisik memungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, memenuhi persyaratan hukum, layak secara finansial dan sebagai akibatnya nilai bidang tanah akan dimaksimalkan.
Penggunaan sebidang tanah yang paling efektif ditentukan dengan mempertimbangkan kemungkinan pembagian yang dibenarkan menjadi bagian-bagian yang terpisah, berbeda dalam bentuk, jenis dan sifat penggunaan. Penggunaan yang paling efektif mungkin tidak sesuai dengan penggunaan lahan saat ini.Saat menentukan penggunaan yang paling efektif, hal-hal berikut diperhitungkan:
Saat mengevaluasi sebidang tanah, dari semua opsi yang memungkinkan (diizinkan) untuk penggunaannya, yang terbaik dan paling menguntungkan dipilih, dan dialah yang digunakan untuk penilaian.
Namun, seperti yang disebutkan sebelumnya, hanya kasus penggunaan yang dianggap:
Akibatnya, opsi penggunaan dipilih, di mana harga maksimum dapat diperoleh, dengan mempertimbangkan semua hukum, perencanaan kota, lingkungan, dan batasan lainnya.
Jika situs bebas dari bangunan, maka ditentukan objek mana yang dapat dibangun berdasarkan opsi penggunaan situs yang paling efisien, dengan mempertimbangkan semua batasan yang ada.
Jika terdapat bangunan di tapak, maka dilakukan analisis apakah akan menambah biaya tapak dengan nilai biaya bangunan ini atau mengurangi jumlah biaya pembongkaran bangunan ini dengan opsi yang dipilih untuk pemanfaatan sebaik-baiknya kavling tanah ini, tentunya dengan memperhatikan batasan-batasan yang ada.
Prinsip ini paling berlaku untuk penilaian bidang tanah kosong. Untuk penilaian plot tanah yang dibangun, penerapannya jauh lebih rumit, karena memungkinkan seseorang untuk memilih biaya plot tanah itu sendiri dari nilai seluruh kompleks real estat.
Sebuah bangunan atau struktur yang terletak di atas sebidang tanah tidak selalu memiliki nilai tertinggi atau mendatangkan pendapatan terbesar.
Selain itu, seiring waktu, sebagai akibat dari keausan alami bangunan, perubahan kondisi pasar dan faktor lainnya, nilai properti secara keseluruhan dapat menurun secara signifikan, sementara nilai pasar dari sebidang tanah dapat tetap tidak berubah dan bahkan meningkat.
Dengan demikian, prinsip penggunaan yang terbaik dan paling efisien memungkinkan untuk memperkirakan jumlah sewa tanah maksimum yang mungkin dari sebidang tanah tertentu, terlepas dari apakah plot itu dibangun atau tidak dan bangunan atau struktur apa yang terletak di atasnya di waktu penilaian.Perlu juga dicatat bahwa prinsip ini penting ketika menilai tidak hanya plot tanah individu, tetapi juga daerah perkotaan besar.
Penggunaannya memungkinkan untuk mengoptimalkan lahan dan kebijakan perencanaan kota kota berdasarkan perhitungan ekonomi yang ketat. Pertama-tama, ini menyangkut peningkatan tanah perkotaan yang dimiliki kota, yaitu kepemilikan tanahnya.
Nilai nilai pasar sebidang tanah berubah dari waktu ke waktu dan ditentukan untuk tanggal tertentu (tanggal penilaian).
Nilai pasar sebidang tanah tidak hanya bergantung pada kasus penggunaan saat ini, tetapi juga pada kasus penggunaan alternatif yang tersedia. Prinsip ini memungkinkan Anda untuk memperkirakan pendapatan maksimum dari sebidang tanah dan menentukan nilai tertingginya, terlepas dari apakah plot tersebut dibangun atau tidak, dan bangunan apa yang terletak pada tanggal penilaian.
Analisis opsi penggunaan terbaik dan paling efisien dilakukan dalam dua tahap:
Situasi saat ini akan tetap ada sampai biaya tanah melebihi total biaya satu objek yang digunakan saat ini, dengan mempertimbangkan biaya pembongkaran bangunan.
Urutan analisis penggunaan lahan yang terbaik dan paling efisien:
Pemilihan opsi dilakukan atas dasar:
Ini memungkinkan Anda untuk menentukan target pasar, yaitu, mengidentifikasi pembeli dan penyewa potensial.
Contoh. Kavling tanah menurut data zonasi cocok untuk pembangunan gudang, kantor atau bangunan komersial. Luas bangunan 3000 sq.m. Rasio kapitalisasi 20%. Menentukan nilai investasi kavling tanah, dengan mempertimbangkan penggunaan yang terbaik dan paling efisien.
Kesimpulan: Dengan demikian, penggunaan sebidang tanah yang terbaik dan paling efisien adalah pembangunan gedung perkantoran. Nilai investasi sebidang tanah, dengan mempertimbangkan penggunaan terbaik dan paling efisien, adalah $ 787.500.
Dalam menentukan pilihan penggunaan yang terbaik dan paling efisien, berbagai pilihan penggunaan kavling tanah yang diperbaiki dibandingkan dalam hal tingkat pengembalian modal.
Jika opsi ini tidak melibatkan pengeluaran modal untuk rekonstruksi atau modernisasi, maka pendapatan operasional bersih dapat dibandingkan.
Penggunaan khas dari lahan yang diperbaiki adalah:
Untuk menentukan nilai investasi sebidang tanah, metode yang sama digunakan untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah. Metode tambahan termasuk metode berikut: Penilaian tanah perkotaan di bawah persyaratan kontrak investasi standar.
Metode ini muncul sehubungan dengan penyediaan kavling tanah dengan ketentuan pembagian selanjutnya dari suatu objek yang dibangun atas biaya penanam modal antara kota, pemilik tanah dan penanam modal. Kota menyediakan situs perbaikan untuk sebagian kecil dari biaya perbaikan.Bagian Moskow adalah dari 30% hingga 50% dari luas objek yang dibangun. Dengan demikian, pembayaran untuk hak sewa jangka panjang sebidang tanah dilakukan dalam bentuk barang.
Prosedur penilaian dengan metode ini:
Nilai yang diterima adalah nilai investasi dari tanah yang digunakan dalam proyek investasi ini.
Penilaian sebidang tanah tidak boleh bertentangan dengan prinsip dasar penilaian nilai pasar yang disebutkan di atas.
Jika dalam suatu perbuatan hukum pengaturan yang memuat persyaratan wajib penilaian sebidang tanah, atau dalam perjanjian penilaian sebidang tanah (selanjutnya disebut perjanjian), jenis nilai tertentu dari objek penilaian tidak ditentukan. , nilai pasar objek ini tunduk pada penetapan.Penilaian plot tanah adalah wajib jika plot tanah yang dimiliki secara keseluruhan atau sebagian oleh Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya terlibat dalam transaksi, termasuk:
Persyaratan ini tidak berlaku untuk hubungan yang timbul dari pelepasan perusahaan kesatuan negara bagian dan kota dan lembaga properti yang ditugaskan kepada mereka berdasarkan hak manajemen ekonomi atau manajemen operasional, kecuali untuk kasus ketika pelepasan properti sesuai dengan undang-undang. Federasi Rusia diperbolehkan dengan persetujuan dari pemilik properti ini.
Dasar pelaksanaan pekerjaan penilaian nilai tanah adalah kesepakatan antara penilai dan pemesan.
Dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia, penilaian sebidang tanah, termasuk pengulangan, dapat dilakukan oleh penilai berdasarkan keputusan pengadilan, pengadilan arbitrase, pengadilan arbitrase, serta dengan keputusan badan yang berwenang.
Pengadilan, pengadilan arbitrase, pengadilan arbitrase independen dalam memilih penilai.
Biaya yang terkait dengan penilaian objek yang dinilai, serta remunerasi moneter untuk penilai, tunduk pada penggantian (pembayaran) dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia.
Kontrak antara penilai dan pelanggan disimpulkan secara tertulis dan tidak memerlukan notaris. Kontrak harus berisi:
Perjanjian tersebut harus mencantumkan informasi apakah penilai memiliki izin untuk melakukan kegiatan penilaian, yang menunjukkan nomor urut dan tanggal penerbitan izin ini, otoritas yang menerbitkannya, serta jangka waktu dikeluarkannya izin tersebut.
Perjanjian penilaian harus memuat indikasi yang tepat tentang bidang tanah dan uraiannya.
Sehubungan dengan penilaian sebidang tanah milik Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya, kontrak disimpulkan oleh penilai dengan orang yang diberi wewenang oleh pemilik untuk menyelesaikan transaksi dengan objek penilaian, kecuali ditentukan lain. oleh undang-undang Federasi Rusia.
Dalam menilai penilai, penilai wajib menggunakan informasi yang menjamin keandalan laporan penilaian sebagai dokumen yang memuat informasi nilai pembuktian. Jumlah informasi yang digunakan dalam penilaian, pilihan sumber informasi dan prosedur penggunaan informasi ditentukan oleh penilai.
Ketika menilai nilai pasar sebidang tanah, tujuan yang dimaksudkan dan penggunaan yang diizinkan, hak orang lain atas sebidang tanah harus diperhitungkan. Nilai pasar sebidang tanah berubah dengan perubahan salah satu karakteristik hukum yang terdaftar.
Hasil penilaian harus didokumentasikan dalam bentuk laporan penilaian tertulis.
Laporan penilaian tidak boleh ambigu atau menyesatkan. Laporan penilaian harus ditulis dalam bahasa umum, dengan penjelasan istilah-istilah khusus, memuat alasan-alasan yang terperinci dan penjelasan yang diperlukan tentang asumsi, perhitungan, dan kesimpulan penilai.
Jika pada saat menilai sebidang tanah yang ditentukan bukan nilai pasar tetapi jenis nilai lain, laporan harus menunjukkan kriteria dan alasan penyimpangan dari kemungkinan penentuan nilai pasar objek penilaian.Laporan harus selalu menunjukkan:
Laporan penilaian nilai bidang tanah selain data wajib harus memuat:
Laporan penilaian dapat memuat lampiran-lampiran yang susunannya ditentukan oleh penilai dengan memperhatikan syarat-syarat yang diatur dalam syarat-syarat perjanjian penilaian.
Semua bahan laporan penilaian harus ditujukan untuk membenarkan jenis nilai yang ditentukan dari bidang tanah. Bahan dan informasi yang tidak terkait dengan prosedur penetapan biaya harus dihindari dalam laporan penilaian.
Nilai total dari nilai sebidang tanah harus dinyatakan dalam rubel sebagai nilai tunggal, kecuali ditentukan lain dalam perjanjian penilaian.
Kontrak dapat menetapkan bahwa nilai total sebidang tanah ditentukan dalam bentuk kisaran nilai.
Nilai total nilai objek penilaian yang ditunjukkan dalam laporan penilaian yang disusun dengan cara dan berdasarkan persyaratan yang ditetapkan oleh Undang-Undang Federal "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia", dapat diakui sebagai direkomendasikan untuk tujuan melakukan transaksi dengan subjek penilaian, jika tidak lebih dari 6 bulan sejak tanggal laporan penilaian sampai dengan tanggal transaksi dengan subjek penilaian atau tanggal pengajuan penawaran umum.
Dalam hal terjadi perselisihan tentang keandalan nilai pasar atau nilai lain dari bidang tanah yang ditetapkan dalam laporan, termasuk sehubungan dengan laporan lain yang ada tentang penilaian bidang tanah yang sama, maka sengketa tersebut dipertimbangkan. oleh pengadilan, pengadilan arbitrase sesuai dengan yurisdiksi yang ditetapkan, pengadilan arbitrase oleh pengadilan dengan persetujuan para pihak yang bersengketa atau kontrak, atau dengan cara yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia yang mengatur kegiatan penilaian.
Pengadilan, pengadilan arbitrase, pengadilan arbitrase berhak mewajibkan para pihak untuk menyelesaikan suatu transaksi dengan harga yang ditentukan selama pertimbangan perselisihan di sidang pengadilan, hanya dalam hal transaksi itu wajib menurut peraturan perundang-undangan. dari Federasi Rusia.
Harga investasi Adalah nilai kompleks properti atau aset yang menarik bagi investor tertentu yang memiliki tujuan dalam kaitannya dengan objek investasi. Tidak boleh disamakan dengan harga pasar objek investasi. Nilai pasar adalah jumlah uang yang dihitung yang kompleks akan ditukar pada tanggal penilaian antara pembeli dan penjual sebagai hasil dari transaksi.
Harga modal investasi bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari harga pasarnya. Dalam proses kegiatan valuasi, harga ini diidentikkan dengan nilai khusus, yang mengacu pada unsur luar biasa di atas harga pasar. Dengan kata lain, ini mencerminkan harga tambahan yang memainkan peran penting bagi semua pemilik.
Harga modal suatu proyek investasi hanya dapat diterapkan kepada investor dengan kepentingan ekonomi khusus. Ini berkembang karena efek sinergi, sebagai hasil dari proses penggabungan sejumlah lini bisnis, dalam arti luas dan sempit.
Dianggap dalam arti luas, itu dapat dibedakan sebagai sistem hak milik, hak istimewa jangka panjang dan keunggulan kompetitif, properti yang sangat khusus dan universal, teknologi dan perjanjian yang memastikan penerimaan keuntungan stabil tertentu. Juga, lini ini disebut lini produk, dan dalam analisis investasi investasi - proyek investasi yang terletak di semua tahap siklus hidup suatu perusahaan.
Dalam arti sempit, lini bisnis disajikan sebagai sistem perjanjian tertentu dan aset tertentu, yang mencakup izin untuk jenis kegiatan tertentu, yang merupakan sumber utama untuk menghasilkan aliran laba bersih. Proses berinvestasi di pasar yang langka, berisiko, dan tidak dapat diperdagangkan, tidak termasuk pemalsuan dan terkait dengan aktivitas organisasi, aset yang bersifat inovatif, berlangsung dengan tunduk pada perolehan prioritas kompetitif.
Harga investasi bukan nilai pasar. Ditambah dengan harga pakai yang bersifat subyek dan mencerminkan niat pemilik, penanam modal, penyewa, yang tidak ada hubungannya dengan perjanjian jual beli obyek, sewa menyewa dan perbuatan lain yang sejenis.
Undang-undang Federal dengan amandemen dan tambahan "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia" No. 135, diadopsi pada 29 Juli 1998, menyatakan bahwa kegiatan penilaian adalah kegiatan profesional dari semua subjek proses penilaian, yang bertujuan untuk menentukan dalam hal objek pasar atau penilaian lainnya. Selain itu, undang-undang memberikan definisi yang luas tentang nilai pasar. Dalam kerangka dokumen legislatif ini, harga modal investasi diklasifikasikan sebagai harga yang berbeda.
Standar penilaian federal No. 225 "Tujuan penilaian dan jenis nilai (FSO No. 2)", yang disetujui oleh keputusan Kementerian Pembangunan Ekonomi Federasi Rusia pada 20 Juli 2007, mengidentifikasi beberapa jenis nilai dari objek yang dinilai:
1) Nilai pasar.
2) Nilai investasi.
4) Nilai kadaster.
Harga sumber daya investasi objek kegiatan penilaian ditetapkan sebagai harga untuk orang tertentu atau beberapa orang dengan tujuan investasi penggunaan objek yang ditetapkan olehnya. Untuk menentukan harga investasi, sebagai lawan dari penetapan nilai pasar, tidak begitu penting untuk memperhitungkan kasus-kasus keterasingan pada harga di pasar terbuka.
Harga modal suatu proyek investasi memainkan peran penting dalam memilih sistem pembiayaan terbaik. Dalam model data asimetris, dengan asumsi bahwa ada ketidaksetaraan informasi yang signifikan dalam kondisi pasar, dan operator utama yang memiliki akses ke informasi orang dalam adalah manajer puncak.
Berkat posisi resmi mereka yang tinggi, para manajer ini mendapatkan akses ke semua pergerakan informasi tersembunyi di dalam organisasi. Ada dua jenis model kondisional sistem modal terbaik, yang pemisahannya didasarkan pada teori distribusi arus informasi yang asimetris. Ini adalah model investasi dan model sinyal.
Model investasi dicirikan oleh struktur modal seperti itu, yang digunakan oleh manajer untuk dukungan finansial yang efektif dari objek investasi. Untuk pilihan yang tepat dari metode pembiayaan proyek investasi. Mereka sering memperhatikan perkiraan yang terlalu rendah dan terlalu tinggi dari arus pendapatan yang diharapkan yang dibuat oleh investor lain karena informasi asimetris yang ada.
Pemancar informasi unik tertentu digunakan oleh manajer dalam sistem pembiayaan model pensinyalan. Ini mentransmisikan informasi tentang posisi aktual perusahaan dan prospek pertumbuhannya melalui metode pensinyalan kepada investor eksternal. Isu berbagai sekuritas organisasi dapat berfungsi sebagai objek sinyal.
Standar yang banyak digunakan untuk harga pasar, fundamental atau domestik, investasi dan likuidasi adalah standar nilai dasar.
Penggunaan standar harga pasar melibatkan proses penilaian organisasi, yang dilakukan berdasarkan semua informasi yang diperlukan, di mana ada akses gratis ke penjual dan pembeli. Landasan untuk ini terkadang adalah model pasar yang ideal, yang ditandai dengan adanya aktivitas informasi yang komprehensif dan tersedia untuk umum.
Dasar dari standar harga investasi adalah kemampuan investor tertentu untuk menerima harga yang lebih tinggi dari yang ditawarkan oleh penjual. digunakan untuk standar ini, dalam setiap kasus tertentu, dinyatakan dengan aksesibilitas penuh yang tidak memadai bagi investor.
Standar penetapan harga ini memastikan bahwa semua peserta dalam proses investasi menyadari prospek pertumbuhan lebih lanjut dari organisasi. akan terjadi jika investor menilai kemampuannya lebih tinggi dari penjual itu sendiri.
Perlu juga dicatat bahwa selain pendekatan yang berbeda dari kedua belah pihak dalam proses evaluasi organisasi tertentu, sangat penting bahwa investor memiliki peluang khusus untuk memperoleh keuntungan sebesar mungkin dari objek investasi. Perbedaan harga investasi dari sudut pandang calon investor cukup kentara, yang diamati karena berbagai macam cakrawala perkembangan dan tumbuhnya daya tarik investasi untuk suatu bidang usaha tertentu.
Harga sumber daya investasi diatur oleh standar nilai intrinsik, yang melibatkan proses penilaian objek investasi oleh ahli independen dari luar berdasarkan pengalaman dan pengetahuannya, serta menggunakan kuesioner penilai sendiri. Penilaian akhir akan diperoleh dengan menggunakan semua pendekatan dan metode yang mungkin dan tersedia, dengan pertimbangan wajib dari pengalaman ahli dalam bisnis ini dan menggunakan arus informasi yang lengkap dan independen tentang objek yang dinilai.
