Az értékelés célja: az OJSC névre szóló törzsrészvényei (az alaptőke 100%-a) piaci értékének meghatározása (Tevékenység típusa - nyomdatermékek gyártása) az alaptőkéhez való hozzájárulás céljából.
A vállalkozás ingatlanegyüttese nem tükrözi a vállalkozás valós jövedelemtermelő képességét, hanem a vállalkozás jelenlegi állapotát, amely eszközeinek és forrásainak állapotán keresztül fejeződik ki. Ebben az esetben nincs szükség a felszámolási érték meghatározására az értékelés időpontjában, mivel nem állnak fenn a sürgős felszámolási vagy üzletelidegenítési tényezők. Jelen értékelés szempontjából Értékbecslőnk szerint a legoptimálisabb módszer a társaság nettó vagyonának korrigált könyv szerinti értéke.
Az ezen iparág vállalkozásairól különféle forrásokból, köztük a Nemzeti Árjegyzési Rendszerből (www.nqs.ru) 2004.10.01-én rendelkezésre bocsátott információk tanulmányozása eredményeként a jelen értékelés céljaira alkalmazandó információk a következők: ezen vállalkozások részvényeinek nincs tőzsdén kívüli piaca. Ezért a vállalkozások-analóg módszerei - a tőkepiaci módszer, a tranzakciók módszere nem használhatók.
Az OJSC KCC törzsrészvényeinek piaci értékének becsléséhez ez a jelentés a következőket használta:
1. a pénzáramlások diszkontálásának módja;
2. korrigált egyenleg módszere nettó eszközök.
Végrehajtó: LLC "Art-expert". Kazan, 2004
2015-02-23 | népszerűség: 10851
Az értékelés célja az értékelt tárgy árképzésének sajátosságainak azonosítása az érintett piaci szegmens jellemzői, jogcíme, az értékelt tárgy mennyiségi és minőségi jellemzői, valamint a jogalkalmazási gyakorlat sajátosságai tekintetében. a javasolt ügyletet. Ez lehetővé teszi az ingatlan- és kötelező jogrendszerben az értékelés tárgyának egyértelmű azonosítását, a meghatározandó érték típusának megfelelő indoklását. A dokumentáció elemzése meghatározza az értékeléshez kapcsolódó kockázatok fő összetevőit, és kiszámítja azok fedezetének mértékét. Ennek eredményeként az objektum meghatározott célú végső értékelésének megfelelő gazdasági és jogi indoklása szükséges.
Az értékbecslés eredményét adásvételi szerződés alapján ingatlanelidegenítés céljára kell felhasználni, a korlátozásokat az értékbecslő önállóan határozza meg.
Kommunikációs iroda. Terület 108,1 nm. emelet egy. Cím: Kirov régió, Oktyabrsky sugárút. Az értékelés tárgyának tulajdonosa a "Kirov város" önkormányzati formáció.
Az értékelés célja: Az értékelés tárgyára értékelendő jogok piaci értékének meghatározása
Az összes alkalmazott megközelítés eredményeinek összegzésének az a célja, hogy meghatározzuk mindegyikük előnyeit és hátrányait, és ezáltal egységes költségbecslést készítsünk. Az egyes megközelítések előnyeit a vizsgált ingatlan értékelése során a következő kritériumok határozzák meg:
Az elemzés alapjául szolgáló információk típusa, minősége és terjedelme.
Az a képesség, hogy figyelembe vegyék az objektum sajátos jellemzőit, amelyek befolyásolják az értékét, mint például a használat, a potenciális jövedelmezőség.
Forrás: Szövetségi Állami Egységes Vállalat "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", Kirov Branch, 2010.
2015-02-23 | népszerűség: 8122
Az értékelő jelentés az értékelés előrehaladásának rögzítésére szolgál, és rögzíti a kezdeti adatokat, az adatelemzést, a következtetéseket és az értékbecslő által meghatározott árat.
A jelentés olyan fényképeket, térképeket és vázlatokat tartalmaz, amelyek nem szerepelnek a jelentés rovataiban.
Néha a jelentéshez egy szószedetet is mellékelnek.
Értékelési jelentés nyomtatvány
A dokumentumot írásban kell benyújtani, egyszerű és hozzáférhető, de a szakmai etika betartásával készült.
A jelentést időben át kell adni az ügyfélnek. Nem tartalmazhat hamis, félrevezető állításokat. Ha az értékbecslés nem határozta meg az objektum piaci árát, az értékbecslő köteles meghatározni az értékelési szempontokat.
Fel kell tüntetni a piaci árhoz képest lehetséges eltérést és az eltérés okait is.
Ezt a dokumentumot az Art. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló törvény 11. cikke.
A jelentésnek tartalmaznia kell:
az értékelő jelentés összeállításának dátuma, valamint a jelentés sorszáma;
a tárgy értékeléséhez vezető okok;
az értékbecslő székhelye, az engedély száma, amely szerint ez a munkavállaló az objektum értékelését végzi;
annak az objektumnak a részletes leírása, amelyre vonatkozóan az értékelést végzik, ha az objektum jogi személyhez tartozik. Meg kell adnia a jogi személy adatait, valamint az objektum könyv szerinti értékét;
értékelési kritériumok az ilyen típusú objektumokhoz. Indokolni kell, hogy az ilyen típusú objektumokkal kapcsolatban miért éppen ezt a fajta kritériumot alkalmazzák, meg kell adni az objektumra vonatkozó adatok listáját, valamint a megszerzésük forrásait. Emlékeztetni kell a tárgy értékelése során tett feltételezésekre is;
fel van tüntetve az objektum értékelésének sorrendje, az objektum végső ára, a megállapított ártól való lehetséges eltérés mértéke, valamint az alkalmazás határai;
az értékelés időpontja;
az értékbecslő által az objektum értékelése során felhasznált dokumentumok, amelyek az objektum minőségi és mennyiségi állapotának felmérésére szolgálnak.
Az értékelő további információkkal szolgálhat, amelyeket fontosnak tart a végső ábra és munkamódszereinek ismertetése során.
A jelentést a munkában részt vevő értékbecslőnek alá kell írnia és le kell pecsételnie.
Ha a tárgy megállapított értékével kapcsolatban vita merül fel, annak mérlegelésében a bíróság vesz részt.
Az értékelő jelentés felépítése
A jelentést kísérő levél
1. Általános információk az objektumról.
1.1. Alapvető tények, valamint ezekből a tényekből levont következtetések.
1.2. Az értékelés tárgya.
1.3. Minőségértékelési tanúsítvány.
1.4. Az értékbecslők képzettségi szintje.
1.5. Az értékelés során megfogalmazott feltételezések és korlátok.
2. Az értékelés során használt kifejezések.
3. A tárgy környezetének és magának a tárgynak az elemzése.
Az értékelés célja: az OJSC névre szóló törzsrészvényei (az alaptőke 100%-a) piaci értékének meghatározása (Tevékenység típusa - nyomdatermékek gyártása) az alaptőkéhez való hozzájárulás céljából.
A vállalkozás ingatlanegyüttese nem tükrözi a vállalkozás valós jövedelemtermelő képességét, hanem a vállalkozás jelenlegi állapotát, amely eszközeinek és forrásainak állapotán keresztül fejeződik ki. Ebben az esetben nincs szükség a felszámolási érték meghatározására az értékelés időpontjában, mivel nem állnak fenn a sürgős felszámolási vagy üzletelidegenítési tényezők. Jelen értékelés szempontjából Értékbecslőnk szerint a legoptimálisabb módszer a társaság nettó vagyonának korrigált könyv szerinti értéke.
Az ezen iparág vállalkozásairól különféle forrásokból, köztük a Nemzeti Árjegyzési Rendszerből (www.nqs.ru) 2004.10.01-én rendelkezésre bocsátott információk tanulmányozása eredményeként a jelen értékelés céljaira alkalmazandó információk a következők: ezen vállalkozások részvényeinek nincs tőzsdén kívüli piaca. Ezért a vállalkozások-analóg módszerei - a tőkepiaci módszer, a tranzakciók módszere nem használhatók.
Az OJSC KCC törzsrészvényeinek piaci értékének becsléséhez ez a jelentés a következőket használta:
1. a pénzáramlások diszkontálásának módja;
2. korrigált egyenleg módszere nettó eszközök.
Végrehajtó: LLC "Art-expert". Kazan, 2004
2015-02-23 | népszerűség: 10851
Az értékelés célja az értékelt tárgy árképzésének sajátosságainak azonosítása az érintett piaci szegmens jellemzői, jogcíme, az értékelt tárgy mennyiségi és minőségi jellemzői, valamint a jogalkalmazási gyakorlat sajátosságai tekintetében. a javasolt ügyletet. Ez lehetővé teszi az ingatlan- és kötelező jogrendszerben az értékelés tárgyának egyértelmű azonosítását, a meghatározandó érték típusának megfelelő indoklását. A dokumentáció elemzése meghatározza az értékeléshez kapcsolódó kockázatok fő összetevőit, és kiszámítja azok fedezetének mértékét. Ennek eredményeként az objektum meghatározott célú végső értékelésének megfelelő gazdasági és jogi indoklása szükséges.
Az értékbecslés eredményét adásvételi szerződés alapján ingatlanelidegenítés céljára kell felhasználni, a korlátozásokat az értékbecslő önállóan határozza meg.
Kommunikációs iroda. Terület 108,1 nm. emelet egy. Cím: Kirov régió, Oktyabrsky sugárút. Az értékelés tárgyának tulajdonosa a "Kirov város" önkormányzati formáció.
Az értékelés célja: Az értékelés tárgyára értékelendő jogok piaci értékének meghatározása
Az összes alkalmazott megközelítés eredményeinek összegzésének az a célja, hogy meghatározzuk mindegyikük előnyeit és hátrányait, és ezáltal egységes költségbecslést készítsünk. Az egyes megközelítések előnyeit a vizsgált ingatlan értékelése során a következő kritériumok határozzák meg:
Az elemzés alapjául szolgáló információk típusa, minősége és terjedelme.
Az a képesség, hogy figyelembe vegyék az objektum sajátos jellemzőit, amelyek befolyásolják az értékét, mint például a használat, a potenciális jövedelmezőség.
Forrás: Szövetségi Állami Egységes Vállalat "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", Kirov Branch, 2010.
2015-02-23 | népszerűség: 8122
Értékelési Jelentés Bank egy egyedülálló platform, amely lehetővé teszi az értékbecslők és szakértők számára, hogy megosszák egymással szakmai tudásukat, tapasztalataikat és legjobb gyakorlataikat, megismerkedjenek a kollégák munkájával, és konkrét gyakorlati példákon keresztül megvitassák a különböző gyakorlati, módszertani és elméleti kérdéseket.
A Jelentések Bankjában jelenleg több mint 1900 különböző értékbecslői és szakértői munka található, a szolgáltatás aktív felhasználóinak száma meghaladja az 500 szakembert.
Az értékelő jelentések bankja egy új eszköz az értékelő és a szakértő munkájában, amely nagyszerű lehetőségeket biztosít a szakemberek számára:
és sokan mások.
Mivel az affiliate program keretében az alkotások cseréje inkognitóban is megtörténhet (a résztvevők nem látnak semmilyen információt a munkájukat közzétevő értékbecslőkkel kapcsolatban), Ön a hírnevét érintő felesleges félelmek nélkül felteheti munkáit szakértői véleményezésre az elbírálás, a bírói és peren kívüli vizsgálat területe országszerte . Az affiliate program tagjai, megtekintve más értékelők és szakértők jelentéseit, véleményét, visszajelzéseket és megjegyzéseket hagyhatnak, rámutatva a munka hibáira, pontatlanságára vagy hiányosságaira, ami lehetővé teszi, hogy felbecsülhetetlen értékű kritikát kapjon, és folyamatosan javítsa munkája minőségét.
Az affiliate programban való részvétellel országszerte cserélhet jelentéseket és véleményeket más értékbecslőkkel és szakértőkkel. Internet szerverünk növekedésével ez valóban korlátlan lehetőségeket kínálhat. Például szüksége van egy olyan jelentésre, amely az egyik SRO szabványai szerint készült. A "jelentésbank" segítségével néhány másodperc alatt megtalálja. Találkozott-e valamilyen új értékelési tárggyal a gyakorlatában, és nem tudja, hogyan végezzen értékelést? - Pár kattintás, és talál egy példát.
A kényelmes jelentéskereső rendszer segítségével számos kritérium alapján gyorsan megtalálhatja a jelentést különböző kritériumok szerint (például az értékelés tárgyának címe alapján). A keresési feltételeket folyamatosan finomítjuk és igazítjuk az értékelők kívánsága szerint.
A Jelentésbank segítségével konkrét művek példáján különféle gyakorlati, módszertani és elméleti kérdéseket vitathat meg azok szerzőivel és más szakemberekkel, kapcsolatba léphet és konzultálhat az értékelő jelentéseket, szakértői véleményeket közzétevő értékbecslőkkel, szakértőkkel. Ön, a teljes szakmai közösségtől visszajelzéseket és észrevételeket kaphat munkájáról.
A „Jelentések Bankja” lehetőségeinek kihasználásához elegendő elolvasni a nyilvános ajánlatot, a „Jelentések bankja” szolgáltatás felhasználói szerződését, és regisztrálni az oldalon. Ehhez ki kell töltenie egy speciális űrlapot, és csatolnia kell az értékelési tevékenység végzésére vonatkozó jogosultságát igazoló dokumentumokat. Regisztráció után egy speciális felület segítségével tudja majd a riportokat feltölteni a szerverre. A jelentések letölthetők személyes használatra, valamint egyszerű és kereskedelmi közzétételre, valamint a Partnerprogramon belüli elhelyezésre. A személyes használatra letöltött jelentések bizalmas információnak minősülnek. Más szerverfelhasználók számára nem érhetők el. Csak az azokat feltöltő felhasználó férhet hozzá ezekhez a jelentésekhez. A jelentések letöltésével a szerver összes funkcióját használhatja, kivéve azokat, amelyeket a Partnerprogramban való részvétel biztosítja.
Az affiliate program segítségével riportokat, gyakorlati tapasztalatokat, ismereteket, tapasztalatokat cserélhet országunk minden részéről érkező kollégákkal, valamint konkrét művek példáján különféle kérdéseket vitathat meg szerzőikkel és más szakemberekkel. A Jelentésbank affiliate programjában való részvétel felbecsülhetetlen segítséget nyújt szakmai fejlődéséhez és fejlődéséhez, bővíti szakmai tudásbázisát, megismerheti és lépést tarthat a legújabb értékelési gyakorlattal, valamint új ismeretségeket köthet legjobb szakértők a független értékbecslés, igazságügyi szakértői és tárgyalás előtti vizsgálat területén Oroszország egész területéről.
1. A Bank of Reports Partnerprogramban (továbbiakban) csak független értékelési, bírói és peren kívüli szakértelemmel foglalkozó szakemberek, értékbecslő cégek és szakértői szervezetek képviselői, valamint az érintett szakterületeken képzésben részt vevők vehetnek részt. Partnerprogramnak, Programnak nevezzük).
2. Az Affiliate Program tagjává váláshoz elegendő egy személytelen művét (értékelő jelentés, szakértői vélemény vagy szakvélemény) annak keretében közzétenni a „Jelentésbankban”. A szerverre való feltöltést és a munka publikálását az „Értékbecslők és Szakértők” szakmai hálózat honlapján regisztrált felhasználó saját kérésére a „Jelentésbank” szolgáltatás felületén keresztül végzi el.
3. A Felhasználó elfogadja, hogy az Affiliate Programban való részvétel a jelen szabályzat feltételeinek teljes körű beleegyezését és elfogadását jelenti.
4. Minden, a felhasználók által a Partnerprogram keretében publikálásra küldött alkotás és anyag (a "Jelentésbank" szolgáltatás felületének "Közzététel" vezérlőlinkjével) előzetes moderáláson (kiválasztáson) esik át az oldal adminisztrátorai által. szakmai hálózat "Becslők és szakértők". Az Adminisztráció fenntartja a jogot, hogy saját belátása szerint és magyarázat nélkül megtagadja a művek és anyagok közzétételét a Partnerprogram keretében.
5. Az Affiliate Program keretében moderált és publikált összes mű és anyag megtekinthető és letölthető az Partnerprogram minden résztvevője számára. Ugyanakkor a felhasználó által a Partnerprogram keretében közzétett minden munka lehetőséget biztosít számára, hogy hozzáférjen (megtekintésre és letöltésre) bármilyen alkotáshoz és anyaghoz (havonta legfeljebb 200 darabot, és legfeljebb 2/3-át). a Partnerprogram keretében megjelent munkák, összesen a szolgáltatás igénybevételének teljes idejére), a Program többi résztvevője által a Jelentések Bankjában közzétett alkotások egy hónapra (a közzétételről szóló döntéstől és a felhasználó értesítésétől számítva) emailben). Ha egy felhasználó egyszerre több művet tesz közzé a Program keretében, a hozzáférési időszak (hónapokban) megegyezik a megjelent művek számával. Az affiliate programban való részvétel szabályai és ennek megfelelően a Jelentésbank szolgáltatás felülete nem enged olyan helyzetet, amelyben a felhasználói Partnerprogramhoz való hozzáférés időtartama (hónapokban) meghaladja az általa közzétett művek és anyagok számát. A program. A Jelentésbank szolgáltatás Partnerprogramjának minden lehetőségének kihasználásához a felhasználónak aktívan részt kell vennie annak fejlesztésében.
6. Azzal, hogy művét a Partnerprogramban való részvétel céljából elhelyezi, a felhasználó, mint szerző, ezzel teljes beleegyezését fejezi ki, hogy munkáját a Partnerprogram más résztvevői felhasználják a Partnerprogramban való részvételi szabályokban meghatározott feltételekkel. Program.
7. A jelentések depersonalizálása során csak az összes személyes adatot, valamint a nyilvánosan nem elérhető adatot kell törölni.
8. Az „Affiliate programban” való részvételhez a szerverre feltöltött műveknek naprakésznek kell lenniük (a szerverre való feltöltés dátuma és az értékelő jelentés, szakértői vélemény vagy szakvélemény dátuma közötti különbség nem lehet több 6 hónapnál). A "Bank of Reports" egy olyan szolgáltatás, amelynek fő funkciója, hogy egy speciális platformot hozzon létre az értékbecslők és igazságügyi szakértők között a legújabb gyakorlati fejlesztéseik és tapasztalataik cseréjéhez.
9. A Társprogram keretében publikálásra szánt mű elhelyezésekor kötelező a „Megjegyzések a Partnerprogramban résztvevőknek” mező kitöltése, amelyben a felhasználónak meg kell jelölnie, hogy a kihelyezett mű mennyire lehet érdekes vagy hasznos más szakemberek számára.
10. A Jelentésbank Partnerprogramja keretében megjelent munkák moderálása csak minden hónap 1. napjától 7. napjáig (beleértve) történik. Azok a munkák, amelyeket a Partnerprogram keretében máskor is moderálásra küldenek be publikálásra, a következő hónap 1. és 7. napjától (beleértve) moderálják.
11. A FÁK országok szakemberei, valamint azon felhasználók számára, akik valamilyen okból nem tudják elhelyezni munkáikat a Partnerprogram keretein belül, fizetős hozzáférés lehetséges. A Partnerprogram keretében közzétett alkotásokhoz való hozzáférés költsége (havi legfeljebb 200, és a Partnerprogram keretében megjelent összes alkotás legfeljebb 2/3-a, a szolgáltatás igénybevételének teljes idejére érvényes összeg ) egy hónapra, a személyi kedvezmények nélkül, 750 rubel magánszemélyeknek, 1125 rubel jogi személyeknek és egyéni vállalkozóknak minden hónap 1. és 8. napjától (beleértve) történő fizetés esetén (van egy hűségprogram is, amely lehetővé teszi a felhalmozást akár 60% kedvezmény, vagy 1500 rubel. magánszemélyek és 2250 rubel. jogi személyek és egyéni vállalkozók számára más időpontban történő fizetés esetén.
12. A Partnerprogram résztvevői feltétel nélkül vállalják, hogy nem replikálják, semmilyen módon nem terjesztik vagy nem adják át senkinek a más felhasználók által a Partnerprogram keretében közzétett műveket, valamint az ezekből a munkákból származó információkat, és kizárólag személyes megismerkedés céljából használják fel tapasztalatok, ismeretek és gyakorlati tapasztalatok cseréje a Partnerprogramban részt vevő szakemberekkel, valamint a művet közzétevő felhasználóknak minden olyan veszteség megtérítése, amely a művek és a tőlük származó információk illegális sokszorosításával, terjesztésével és felhasználásával kapcsolatos. egyéb célokra. Az affiliate program keretében közzétett alkotások nem helyezhetők el egyszerű kiadványban az oldalon.
13. Az „Értékbecslők és Szakértők” szakmai hálózat honlapjának adminisztrációja fenntartja a jogot a Jelentésbank Társprogramjában való részvételi szabályzat módosítására. A Szabályzat aktuális változata a Jelentések Bankja szolgáltatás főoldalán a linken található. Ugyanakkor a felhasználók fenntartják a jogot, hogy részt vegyenek a Partnerprogramban a közzététel időpontjában hatályos Szabályok szerinti feltételekkel, a Partnerprogram munkájának keretében.
Értékelő jelentés a szakmai etika minden követelményének megfelelő, az értékelési folyamat lefolyását egyértelműen és közérthető módon tükröző, az értékelő által felhasznált kiindulási adatokat, azok elemzését, következtetéseit és végső értékét tartalmazó írásos dokumentum.
Az értékelő jelentés melléklete tartalmazza az összes fényképet, vázlatot és térképet, amelyek nem szerepelnek a jelentés fő szakaszaiban. Néha a függelék tartalmaz egy szószedetet.
A jelentésben a korlátozó feltételek mellett feltevések is feltüntethetők - az értékbecslő által az értékelés során, szakmai véleményére alapozott, de tényadatokkal nem alátámasztott állítások.
Fontolja meg az értékbecslési jelentés és az ingatlan értékelésére vonatkozó esettanulmány tartalmára vonatkozó alapvető követelményeket.
Az értékbecslés tárgyáról szóló értékelési jegyzőkönyvet írásban kell elkészíteni, és azt a megrendelőnek kellő időben át kell adni. A jelentés nem lehet félreérthető vagy félrevezető. Ha nem piaci értéket, hanem más típusú értéket határoznak meg, meg kell jelölni az értékelés eredményének megállapításának szempontjait és az értékelési tárgy forgalmi értékének meghatározásának lehetőségétől való eltérés okait.
Az Art. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló törvény 11. cikke szerint az értékelési jelentés a következőket tartalmazza:
a jelentés összeállításának dátuma és sorszáma;
az értékbecslőnek az értékelés tárgyának értékelésének alapja;
az értékbecslő jogi címe, valamint az ilyen típusú ingatlanokra vonatkozó értékbecslési tevékenység végzésére kiadott engedélyre vonatkozó adatok;
a tárgyi ingatlan pontos leírása, valamint a jogi személy tulajdonában lévő tárgyra vonatkozóan,
a jogi személy adatai és ezen értékelési tárgy könyv szerinti értéke;
az értékelési tárgy megfelelő értéktípusának meghatározására szolgáló értékelési szabványok, az értékelési tárgy értékelésénél való felhasználásuk indoklása, az értékelési tárgy értékelése során felhasznált adatok listája, a beérkezésük forrásának megjelölésével, valamint az értékelési tárgy értékelése során tett feltételezések;
az értékelés tárgya értékének és végső értékének meghatározásának sorrendjét, valamint a kapott eredmény alkalmazásának korlátait és korlátait;
az értékelési tárgy értékének meghatározásának dátuma;
az értékbecslő által használt, az értékelés tárgyának mennyiségi és minőségi jellemzőit megállapító dokumentumok listája.
A jelentés tartalmazhat olyan egyéb információkat is, amelyek az értékelő véleménye szerint nagyon fontosak az általa egy adott értékelési tárgy értékének kiszámításához használt módszer teljes tükrözéséhez.
A jelentést az értékbecslő személyesen írja alá és pecséttel hitelesíti.
Ha vita merül fel a piaci érték megbízhatóságával vagy az értékelési tárgy egyéb, a jelentésben megállapított értékével kapcsolatban, ezt a vitát a bíróság elbírálja. Az ingatlanértékelési jelentésre példa a B. mellékletben található.
A földnek, mint termelési eszköznek olyan jellemzői vannak, amelyek közvetlenül befolyásolják az ingatlanok értékelését:
a föld nem korábbi munka eredménye;
térben korlátozott;
más termelési eszközökkel pótolhatatlan;
helystabilitással rendelkezik;
helyes használat esetén elpusztíthatatlan;
területileg sokszínű;
az egyes földterületek konkrét hasznossága jellemzi;
termékeny, és a mezőgazdaságban minden hasznos tulajdonságát a leghatékonyabban használják fel;
az emberi tevékenység szinte minden területén (kivéve a mezőgazdaságot és az erdőgazdálkodást) elsősorban térbeli működési alapként működik, ezért elválaszthatatlanul kapcsolódik a rajta elhelyezkedő objektumokhoz: épületekhez, építményekhez, utakhoz, meliorációs építményekhez, egyéb emberi munkával létrehozott anyagi elemekhez. , úgynevezett fejlesztések.
Az ingatlanértékelés során a földet tekintik értéknek, a többi pedig fejlesztésnek, növeli az értéket.
Telek - a Föld területének egy része, amely különféle célokra felszerelt és használatra kész.
Az oldal létrehozásához végrehajtott fejlesztések:
külső: utcák, járdák, vízelvezető és mérnöki hálózatok rendezése;
belső: tervezés, tereprendezés, aszfaltozás, mérnöki hálózatok összekötésére szolgáló kivezetések beépítése, kommunikációs kommunikáció stb.
Egy jellemző ingatlan egy telekből és épületekből áll, és a telek értékét a rajta elérhető fejlesztésektől elkülönítve kell meghatározni, amit a következők okoznak. okokból:
a föld és az épületek adóztatásának különbsége (ingatlanadó és telekadó);
az ingatlan érték meghatározásánál a bekerülési érték módszerének alkalmazásakor a telek fejlesztésektől elkülönített értékelése szükséges;
döntések meghozatala a meglévő fejlesztések lebontásáról a terület jobb és leghatékonyabb kihasználása érdekében.
A telek értékelésekor figyelembe kell venni a hozzá kapcsolódó jogokat. Felmérést igénylő közös jogok:
1) teljes tulajdonjog - a telek bérlőktől mentes használatának lehetősége bármilyen törvényes módon;
2) bérleti jog - bérleti szerződés alapján földterület birtoklásának lehetősége.
Oroszországban a legtöbb földet nem értékesítik, hanem bérbe adják, így az értékbecslők gyakran nem a telek költségét, hanem a bérleti jogának költségét határozzák meg.
A bérleti jog költsége - Ez az az összeg, amelyet a potenciális vevő hajlandó fizetni a webhely tulajdonjogáért egy bérleti szerződés alapján, hogy hasznot húzzon ebből a tulajdonjogból. A bérleti jog értékelését a földrészlet haszonbérleti jogának eladási árának meghatározásakor, a bérelt földterület részét képező tárgy értékének meghatározásakor, valamint a bérleti szerződés felmondásából eredő kár felmérésekor kell alkalmazni. .
A földtörvény bevezetése a földpiac fejlesztését célozza. Ilyen feltételek mellett a földértékelést a leghatékonyabb felhasználás figyelembevételével kell elvégezni, amely a föld legmagasabb maradványértékét biztosítja.
Egy telek értékelésekor meg kell határozni a legjobb és leghatékonyabb felhasználási lehetőséget (NNEI), amelyet számos tényező kölcsönhatása határoz meg.
Főbb tényezők, az optimális földhasználat meghatározása:
1) elhelyezkedés- egy telek költségét nagymértékben befolyásoló tényező (figyelembe véve a helyszín kilátásait, a közlekedési elérhetőséget, a környezet jellegét);
2) piaci igény- olyan tényező, amely tükrözi a kereslet és a kínálat arányát a piacon. Tanulmányozzák a telek használatának választott lehetőségét (a tervezett használat piaci keresletének állapota és kilátásai, más telephelyek versenye, adónemek és egyéb feltételek). Ki kell választani a piac azon szegmensét, amelyben tevékenységfejlesztésre van szükség;
3) pénzügyi szilárdság- a projekt azon képessége, hogy a földhasználatból olyan bevételt termeljen, amely elegendő lenne a befektetők megtérítéséhez és a várt haszon biztosításához;
4) a helyszín fizikai alkalmassága- a fejlesztések kilátásai - mérete, domborzata, talajminősége, éghajlata, a telephely műszaki-geológiai és hidrogeológiai jellemzői, meglévő övezeti beosztás, környezeti paraméterek stb.;
5) technológiai megvalósíthatóság és fizikai megvalósíthatóság- a projekt minőségének, költségeinek és ütemezésének arányának elemzése, a természeti katasztrófák valószínűsége, a közlekedés elérhetősége, a közszolgáltatásokhoz való csatlakozás képessége, figyelembe véve a helyszín méretét és alakját, például a méretet kicsi lehet ipari létesítmény építéséhez;
6) jogalkotási (jogi) elfogadhatóság- a területhasználati lehetőség megfelelése a hatályos jogszabályoknak. Kiderül az épületek elemzése, a környezetvédelmi előírások, az emeleti korlátozások, az adott helyen ideiglenes építési tilalmak, a történelmi városfejlődés területén tapasztalható nehézségek, a szabályozás esetleges változása, az övezetek betartása. szabályok, a helyi lakosság negatív hangulatai;
7) maximális hozam(maximális ingatlanhozam és telephelyérték), amelyet az alternatív felhasználások jövőbeni hozamainak diszkontálásával határoznak meg, figyelembe véve a beruházás kockázatát.
Külön kategória az városi földek. Értéküket befolyásolják a város mérete és termelési és gazdasági potenciálja, a mérnöki és társadalmi infrastruktúra fejlettségi szintje, a regionális természeti, környezeti és egyéb tényezők.
Ugyanazok a tényezők ellentétes hatással lehetnek egy webhely értékére, például:
intenzív forgalom lakóterületre nem kívánatos, de kereskedelmi célból növeli a telek értékét;
oktatási intézményekhez és bevásárlóközpontokhoz viszonyított elhelyezés, a lakásépítési terület értékelése során figyelembe vett esztétikai érdemek és kényelmi szempontok csekély hatással vannak az ipari fejlesztésre orientált területek értékére; fontos számukra a közlekedési infrastruktúra és a gazdasági övezetek kialakítása.
A legtöbb földterület jelenleg állami és önkormányzati tulajdonban van. A gyakorlat azt mutatja, hogy piaci körülmények között a városi föld értékes erőforrás, és stabil bevételi forrásként szolgálhat a helyi költségvetés számára. A telekadó mértékét, a földbérleti díj mértékét és a telek átvételekor a telek átalányárát a városi hatóságok határozzák meg, így számukra aktuális a területhasználat hatékonyságának növelése.
A földtulajdon hatékonyabb hasznosítása érdekében, pl. a használatból adódó maximális bevételt hozta, és hozzájárult a teljes befektetési környezet javításához, mindenekelőtt a városi földterületek piaci értéken alapuló adóztatási, bérbeadási és megváltási folyamatait kell megvalósítani.
A piaci érték az, amely a felhasználó számára értékmérő, lehetővé teszi a racionális és hatékony felhasználás ösztönzését, és a városi gazdaság fejlesztésének eszközeként szolgál.
A városi terület felmérésének eredményei kiinduló információként szolgálnak az alábbi feladatok megoldásához:
várospolitika és társadalomtervezés fejlesztése;
javaslat megalkotása a terület funkcionális használatának típusairól, figyelembe véve annak minőségét;
gazdasági mechanizmusok kialakítása a földhasználat, valamint a beruházási és építési politika különféle lehetőségeinek befogadására;
a városi környezet fejlesztésére és szerkezetátalakítására vonatkozó opciók következményeinek elemzése;
a városi környezet fenntartására és fejlesztésére irányuló önkormányzati beruházások optimalizálása;
a terület befektetési vonzerejének meghatározása a városi terület értékének függvényében.
A telek vállalkozás általi megváltása lehetővé teszi a telek bankhitel fedezeteként történő felhasználását, a befektetési lehetőségek bővítését, a többletterület értékesítését, a földbérletből származó bevételt, a befektetett eszközök értékének növelését, a részvények piaci értékének növelését. .
A városi területek értékével kapcsolatban két nézet létezik:
várostervező a terület funkcionális övezetesítésének folyamatában, mint a város általános tervének része;
értékbecslő a föld kataszteri értékelésének kidolgozása során.
A földterület kataszteri értékelésének és a terület funkcionális övezetének kialakításának alapja a piaci érték átfogó várostervezési értékelése kell, hogy legyen.
Számos földértékelési módszer létezik.
Normatív módszer a föld standard árának meghatározása. Föld átruházása, tulajdonba váltása, a szabad normát meghaladó közös (közös) vagyon létesítése, öröklés vagy adományozás útján történő átruházás, fedezett kölcsön megszerzése, állami vagy közszükségletre történő kivonás esetén alkalmazzák.
A városi területek értékelése során figyelembe veszik a beépítési sűrűséget, a terület presztízsét, a környező területhasználat jellegét, az ökológiai állapotot, a műszaki és közlekedési adottságokat stb. és a föld szokásos ára (Az Orosz Föderáció törvénye "A földért való fizetésről") . A föld normatív ára a Földkataszterben van rögzítve.
A telek átalányár megállapításának alapja: telekadó kulcsok és szorzótényezők, telekadó kedvezmények nem kerülnek figyelembevételre.
Gyakran kell értékelni egy épületből és telkből álló tárgyat, amikor az utóbbinak csak bérleti joga van. Ebben az esetben az építési célú földkiosztás költsége a telek költségeként vehető figyelembe.
Piaci körülmények között, ha a szükséges információk rendelkezésre állnak, célszerű a piaci adatok elemzésén alapuló módszereket alkalmazni. Az oroszországi vagyonügyi minisztérium 568-r számú, 2002.03.07-i rendelete jóváhagyta a földterületek piaci értékének meghatározására vonatkozó módszertani ajánlásokat. A telkek piaci értékének meghatározásakor általában a következőket használják:
értékesítési összehasonlítási módszer,
extrakciós módszer,
földbérleti díj kapitalizációs módszere,
elosztási mód,
maradék módszer,
particionálási módszer.
Értékesítési összehasonlítási módszer a legegyszerűbb és leghatékonyabb értékelési módszer, mind a ténylegesen üres, mind a feltehetően üres területek értékelésére használható; lehetővé teszi egy telek konkrét árának meghatározását az analógok eladási árának százalékos kiigazításával. A telkekkel lebonyolított ügyletek áraira vonatkozó információk hiányában a keresleti (kínálati) árak alkalmazása megengedett.
A telkek közös összehasonlítási elemei:
tulajdonjog,
finanszírozási feltételek,
különleges értékesítési feltételek,
piaci feltételek (időbeli változás),
elhelyezkedés (a várostól és az utaktól való távolság, a környezet jellemzői),
övezeti feltételek,
fizikai jellemzők (a terület mérete, alakja és mélysége, szögletes elhelyezkedés, talajtípus, domborzat),
megfizethető rezsi,
gazdasági jellemzők,
a legjobb és leghatékonyabb felhasználás.
A föld értékelése során több összehasonlítási egységet használhat, mindegyikük árát módosíthatja, és a végén több értéket kaphat, amelyek meghatározzák az értéktartományt.
A módszer csak fejlett információ-nyitott versenypiacon ad kellően pontos eredményt.
Az orosz földpiac nem felel meg ezeknek a követelményeknek, egy telek költsége nem határozható meg az analóg telkek eladási tranzakcióira vonatkozó információk alapján. Ezért az értékeléshez minden rendelkezésre álló információt össze kell gyűjteni az összes helyszínértékelési módszer alkalmazása érdekében.
A földbérleti díj tőkésítési módja azon a tényen alapul, hogy ha elegendő információ áll rendelkezésre a telkek bérleti díjairól, akkor meg lehet határozni e telkek értékét a vizsgált földterület bérleti díja formájában járó jövőbeni bevétel aktuális értékeként. E módszer keretében a földbérleti díj összege a földpiaci feltételek mellett egy telek bérletéből származó bevételként számítható ki.
A telek költségének kiszámításának képlete a következő:
ahol TÓL TŐL L
én L - földtulajdonból származó jövedelem, dörzsölje.;
R L- kapitalizációs ráta a földre.
A tőkésítés mértékét úgy határozzák meg, hogy a hasonló telkek földbérleti díját elosztják azok eladási árával, vagy növelik a kockázatmentes tőkemegtérülési rátát a vizsgált földterületbe történő tőkebefektetéshez kapcsolódó kockázati prémium összegével.
A telek bérleti díjának értékét befolyásoló fő tényezők: elhelyezkedési jellemzők, méret, forma, környező területhasználat, közlekedési megközelíthetőség, gépészeti felszereltség.
Elosztási módszer (korrelációs módszer, korreláció, kiosztás) - a telek költségkomponensének meghatározása a telekköltség és az ingatlanegyüttes fejlesztéseinek ismert aránya alapján. A módszer azon alapul hozzájárulás elve valamint az az állítás, hogy minden ingatlantípus esetében normális arány van a telek és az épületek értéke között. Ez az arány az új épületeknél a legmegbízhatóbb, közel állnak a legjobb és leghatékonyabb felhasználás lehetőségéhez.
A módszer alkalmazásához megbízható statisztikai adatokra van szükség egy adott piacon egy adott típusú ingatlanhoz tartozó földterület és összes ingatlan értékének arányáról. A módszert azonban még a fejlett piacokon is ritkán alkalmazzák, mivel alacsony a megbízhatósága. A módszer alkalmazása indokolt a telekértékesítésre vonatkozó elégtelen információ körülményei között. A kapott értékek tájékoztató jellegűek.
Kiválasztás módja (kivonás ) A beépített telkek értékelésére szolgál, ha van információ a hasonló ingatlantárgyak tranzakciós áráról. A földjavítások megfelelnek annak leghatékonyabb felhasználásának.
A módszer a következő műveletsort tartalmazza:
tárgyak összehasonlításának elemeinek meghatározása;
az egyes analógok és az értékelés tárgyától való eltérésének meghatározása;
az egyes összehasonlító elemek kiszámítása és módosítása;
egyetlen ingatlantárgy piaci értékének kiszámítása, beleértve a vizsgált telket is, az analógok kiigazított árának ésszerű általánosításával;
az értékelt telek cseréjének vagy felújításának költségének kiszámítása;
az értékelt telek forgalmi értékének kiszámítása egyetlen ingatlantárgy forgalmi értékéből, ideértve a vizsgált telket is, levonva a pótlási költséget vagy a telek fejlesztéseinek újratermelésének költségét.
A kiválasztási módszert akkor alkalmazzuk, ha a fejlesztések hozzájárulása a telek összárához kicsi, külvárosi telkek értékelésére javasolt (amelyeknél a fejlesztések hozzájárulása kicsi és meglehetősen könnyen meghatározható), akkor alkalmazzuk, ha nincs adat a környékbeli telek eladásáról.
A módszer a passzív piacon a leghatékonyabb (nincs adat az üres telkek eladásáról), figyelembe véve a kezdeti információk jellemzőit és a kívánt érték megszerzésének modelljét. A telek költségét általában a következő képlet határozza meg:
,
ahol TÓL TŐL 3 - a telek költsége, dörzsölje;
TÓL TŐL- az objektum költsége, dörzsölje.
Su- a fejlesztések költsége, dörzsölje.
Maradék módszer a fizikai összetevőkre vonatkozó befektetési csoportos technika alapján. A módszert a beépített és beépítetlen telkek értékelésére alkalmazzuk, ha lehetőség van a vizsgált telek bevételtermelő fejlesztésekkel történő beépítésére. A föld értékét a földhöz kapcsolódó jövedelemrész tőkésítése eredményeként határozzák meg.
Egy telek értékének meghatározásához ismerni kell az épület értékét, a teljes ingatlan nettó üzemi bevételét, a telekre és az épületekre vonatkozó kapitalizációs arányokat.
A földmaradék módszer fő lépései a következők:
1) a teljes ingatlan nettó működési bevételét a piaci bérleti díj és a becsült működési költségek alapján határozzák meg;
2) az építményhez (épülethez) kapcsolódó nettó működési bevétel meghatározása;
3) a telekre vonatkozó nettó működési bevétel a telekre vonatkozó aktiválási arányon keresztül aktiválásra kerül az értékmutatóba.
Elégtelen gazdasági stabilitás mellett nehéz megjósolni a jövedelmet.
Plot módszer (fejlesztési megközelítés) az egyedi parcellákra való felosztásra alkalmas földterület felmérésére szolgál. A következő lépésekből áll:
az egyes parcellák méretének és számának meghatározása;
a fejlett területek költségének kiszámítása összehasonlítható értékesítési összehasonlító módszerrel;
költségek kiszámítása és fejlesztési ütemterv, becsült értékesítési időszak és ésszerű üzleti nyereség;
az összes fejlesztési költség és üzleti nyereség levonása a telkek becsült összértékesítési árából az ingatlanértékesítésből származó nettó bevétel megállapításához az egyes telkek fejlesztésének és értékesítésének befejezése után;
olyan diszkontráta kiválasztása, amely tükrözi a várható fejlesztés és értékesítés időszakához kapcsolódó kockázatot.
A telekfejlesztési költségek általában a következőket tartalmazzák:
telkek kialakításának, megtisztításának és tervezésének költségei;
utak, járdák, mérnöki hálózatok, vízelvezetés építésének költségei;
adók, biztosítások, mérnöki díjak;
marketing költségek;
vállalkozó nyeresége és rezsije stb.
A lehetséges bérbeadási bevételek modellezése a különböző típusú földhasználatok esetében a fekvés és az uralkodó árak (eladások és lízingek) bérleti hatásának alakulásán alapul. Tekintettel a város utca- és úthálózatának homlokzata mentén elhelyezkedő, negyeden belüli területeken elhelyezkedő telephelyek költségmutatóiban mutatkozó jelentős különbségekre, ezek a telephelyek az elbírálás során kötelezően megosztandók.
A leghatékonyabb felhasználás elvének érvényesítése a piac különböző funkcionális szegmensei közötti ingatlanhasználati verseny feltételei között történik, figyelembe véve a kereslet volumenének valós korlátait és a terület lehetséges multifunkcionalitását, mivel melynek eredményeként minden telephelyen kialakul egy földhasználói kör.
