Ste že izbrali stanovanje in ga želite kupiti? Pred nakupom ga obvezno preverite!
Naši odvetniki preveri stanovanje v 48 urah z izdajo pisnega pravno mnenje.
Oglejte si vzorec vzorca pravnega mnenja
Nakup stanovanja brez tveganja je nakup nepremičnine, ki ni povezana z nobenimi obremenitvami (na primer posojila, dolgovi), tretjimi osebami, ki trdijo, da imajo predmet v lasti ali živijo v njem. Plačilo nepremičninske storitve ta vrsta vas bo rešila pred težavami do izgube kupljenega stanovanja.
Stroški preverjanja znašajo 25.000 rubljev, rok je 48 ur Zahtevajte pregled
Z naročilom na ogled stanovanja pri nas za pravna čistost Dobili boste:
popolna mirnost pri transakciji nakupa stanovanja in brez tveganj
močni argumenti v sporu s prodajalcem o znižanju cene
celotno povračilo denarja, če ne izpolnimo predvidenega časa
Za naročilo storitve pregleda stanovanja pred nakupom potrebujete le njegov naslov.
Kje so torej tveganja? Kaj naši strokovnjaki najprej preverijo?
1. Pristnost dokumentov za stanovanje
Preverjanje pravne čistosti nepremičnine na tej fazi pomeni temeljito študijo ne samo naslovnih dokumentov, temveč tudi pečatov in pisemskih pisem. Priljubljena shema goljufij je, ko prevaranti pod pretvezo ne zagotovijo izvirnih dokumentov, temveč njihove dvojnike. Vendar pa jih je več dobrih razlogov za katere lahko lastnik uporabi overjene kopije za registracijo transakcije. Zato je treba pravno preverjanje stanovanja zaupati strokovnjakom z bogatimi izkušnjami na tem področju.
2. Zakonski status prodajalca
Naši nepremičninski posredniki poskrbijo, da ugotovijo, ali je bil lastnik poročen. Vsako premoženje (vključno z nepremičninami), ki ga zakonca pridobita med zakonsko zvezo, se šteje za skupno. Če pri nakupu in prodaji ni soglasja zakonca, obstaja nevarnost, da bo "druga polovica" tožila in bo transakcija razglašena za neveljavno.
Ta odtenek pogosto uporabljajo prevaranti. Na primer, mož z denarjem od prodaje skupnih stanovanj gre v tujino, nato se na prizorišču pojavi "prevarana" žena in zahteva pravico.
Včasih se prodajalci tega zakona preprosto ne zavedajo. Obstaja primer, ko je ženska poskušala prodati stanovanje, katerega polovica je dejansko pripadala njenemu pokojnemu možu.
3. Pravna sposobnost
Pravni skrbni pregled nepremičnine vedno vključuje preverjanje poslovne sposobnosti prodajalca (pa tudi pristnosti njegovega potnega lista). Transakcijo lahko izpodbijajo skrbniki lastnika (ali dediči v primeru njegove smrti), če se izkaže, da je bil nesposoben (ali delno nesposoben), zlorabljal alkohol, jemal droge - z eno besedo, v času ob podpisu pogodbe ni mogel trezno oceniti svojih dejanj . Prišlo je do situacije, ko je sodišče določilo obdukcijo, nato pa je bilo prodano stanovanje vrnjeno dediči.
4. Tretje osebe, ki imajo pravico do prebivanja ali lastništva stanovanja
Ta faza preverjanja čistosti nepremičnin v praksi je pogosto pomembnejša od raziskovanja identitete lastnika. Zadevna tretja oseba je lahko sorodnik.
Obstajati številna tveganja, zato je zaželeno, da kupec ob nakupu zna sam preveriti »čistočo« stanovanja. Glavna stvar je izogibanje glavnemu, večini velika tveganja, informacije, o katerih ta članek vsebuje. Najprej je treba izključiti možnost izpodbijanja transakcije in pravice do stanovanja, zato bo priporočilo, kako sami preveriti »čistočo« stanovanja pri nakupu, podano najbolj podrobno.
Prva je verodostojnost dokumentov, ki jih prodajalec da v pregled. To je treba še posebej natančno preveriti, sicer se lahko naknadno odkrijejo zahtevki do tega bivalnega prostora povsem tretjih oseb. Pri tem je treba upoštevati, da obstaja veliko situacij z dokumenti, ki spremljajo nakup stanovanja, in en sam recept za pravne težave kako sami preveriti "čistočo" stanovanja pri nakupu, je zelo težko dati. Vendar pa morate transakcijo čim bolj zavarovati, zato je bolje izvesti vse priporočene korake za preverjanje dokumentov. Seveda je treba preveriti pravno "čistost", ne da bi presegli meje razumnosti, vendar je treba največ informacij ne le prejeti, ampak tudi ovrednotiti, zadevati pa naj bi tako stanovanje samo kot vse, ki so vpleteni v njegovo lastnino in stanje.
Seveda bi se bilo veliko bolj priročno obrniti poklicni odvetniki, vendar se soočamo z drugim vprašanjem: kako preveriti "čistočo" stanovanja pri samostojnem nakupu? Načeloma je to razumno, čeprav bolj težavno. Poleg tega lahko pomoč strokovnjaka samo poveča zanesljivost transakcije, ne more pa zagotoviti stoodstotnega uspeha. Na skrajni primer naslov lahko zavarujete, če so še pomisleki. Zavarovalnice ponavadi zelo pripravljeni na srečanje.
In v tem primeru, ko se stanovanje kupi v novi stavbi, mora biti preverjanje dokumentov temeljito, tudi če je ta prodaja od razvijalca. Nadaljnja prodaja stanovanj bo seveda zahtevala več truda, saj nove stavbe tega nimajo bogata zgodovina registracije-izpiski in sprememba lastnikov. A tudi tukaj, tudi po temeljitem preverjanju pravne "čistosti" nepremičnine, ki je narejena v skladu z vsemi pravili, ostaja verjetnost odvzema kupljenega stanovanja. Če lahko prodajalec dokaže, da so bile njegove pravice pri nakupu kršene npr. Če pa se kupi sekundarno stanovanje, bo demontaža potekala ne le pri prodajalcu, ampak tudi pri lastniku, ki je imel to stanovanje v lasti pred njim. Verjetno bo treba iti skozi celo serijo sodni spor. Preverjanje pravne "čistosti" pri nakupu stanovanja traja dolgo in težko sekundarni trg: to je verodostojnost vseh listin, to je ocena pravnega statusa nepremičnine, to je analiza možnih tveganj, ki so povezana s tem nakupom.
Pravno »čistost« stanovanja je mogoče preveriti tako, da ob nakupu katere koli nepremičnine čim bolj zavarujete transakcijo. Od prodajalca je treba zahtevati naslednje dokumente.
Kako preveriti, ali je aretacija za stanovanje? Iz ekstrakta EGRP. Če je to preprosta izjava, piše, ali je prodajalec lastnik. In v razširjeni različici izvlečka je celotna zgodovina tega stanovanja od prvega vpisa v USRR. Prikazuje, kdo je bil prej lastnik in kako pogosto je bila prodana. Vendar se na to izjavo ne moremo omejiti. Kako preveriti, ali je stanovanje ob nakupu pod hipoteko? Pogosto se stanovanja prodajajo po pooblaščencu, zato lastnik praktično ne sodeluje pri transakciji. To je zelo tvegana situacija. pogosto podobni dokumenti pridobljeno na nepošten način.
Zato je treba pri nakupu stanovanja še posebej natančno preveriti le dokumente neposrednega lastnika stanovanja. Če želite to narediti, morate za kontakt prositi zaupanja vredno osebo in stopiti v stik z lastnikom, da potrdi, da je stanovanje naprodaj. Nato morate v izpisku USRR preveriti stolpec "Obremenitev", ki vsebuje podatke o statusu stanovanja - ali je zastavljeno. Če se nepremičnina proda takoj po dedovanju, je bolje, da je ne kupujete. Med tri leta lahko se pojavijo novi dediči, ki bodo ta posel izpodbijali na sodišču. Tudi glede na razširjeno različico potrdila USRR je mogoče ugotoviti, da na primer hipoteka za to stanovanje ni bila plačana do konca.
Prva stvar, na katero je treba pogledati, je cena. Če se podobna stanovanja prodajajo dražje, naj bo to še posebej pozorno in le v primeru velikega zanimanja ta predmet nepremičnine, lahko še naprej preverjate njeno »čistočo« v pravni pogoji in to naredite veliko bolj previdno, kot se je prej mislilo. Prodajalca je treba natančno vprašati in poiskati podrobnosti: ne le komu pripada to stanovanje, pa tudi kdaj, kako in od koga je bilo kupljeno, zakaj se ponovno prodaja, ali je stanovanje sodelovalo pri sodni spor. Nato preverite, kaj piše na dokumentih. Od tu bo jasno, kako resničen je prodajalec, saj se boste morali z njim ukvarjati kot s nasprotno stranko. In kako drugače preveriti prodajalca stanovanja pri nakupu?
Pazljivo preverite njegov potni list in druge dokumente, ki se nanašajo na stanovanje: na podlagi katerega je bila nepremičnina registrirana, kje, kdaj je bilo prejeto potrdilo o registraciji pravice do nje. Obvezno vzemite kopije za ponovni pregled, vendar preverite izvirnike za pečate, podpise, vodne žige in vse ostalo v zvezi vladni dokument. Prav tako se prepričajte, da primerjate kopije z izvirnikom. Lahko predložijo popolnoma drugačne dokumente. Informacije, predstavljene na papirju, se morajo ujemati z ustno zgodbo prodajalca. Kako preveriti dediče pri nakupu stanovanja? Ni šans. Najbolje ga je kupiti, ko je pravica odobrena po treh letih od dneva dedovanja. Kako preveriti stanovanje pred nakupom prek Rosreestra? Zgoraj je navedeno, da lahko pri MFC naročite in prejmete popolnoma vse dokumente, povezane z nepremičninami.
Pred prejemom in pregledom dokumentov niti predujma niti varščine ni mogoče nakazati na prodajalca, saj nekdanji lastnik lahko obdrži izvirnike potrdila in pogodbe, tudi če je to stanovanje že prodalo. Nujno je treba dokumentirano ugotoviti, ali ima prodajalec neodvisne državljane, ki so nesposobni, mladoletnih otrok ali je prodajalec zdaj poročen in ali je bil poročen v času, ko je kupil to stanovanje, in kar je najpomembneje, ali deluje osebno ali preko zaupnik.
Brez osebnega pogovora z lastnikom je nemogoče skleniti posel. Bolje je sestaviti pogodbo z lastnikom in ne s skrbnikom. Veliko ponarejenih poslov se sklene pod pretvezo, da je lastnik odsoten: v drugem mestu, v drugi državi itd. Pooblastilo je lahko ponarejeno. Če skrbnik kupcu ne želi pokazati lastnika stanovanja, bi to moralo biti sumljivo, razlogi pa so tukaj povsem nepomembni. Prav tako je malo verjetno, da bo notar, ki ga je izdal, uspel preveriti pristnost pooblastila, saj se notarji na tovrstne zahteve ne odzivajo.
Če so bili v stanovanju za prodajo prijavljeni mladoletni otroci, je potrebno pisno soglasje organov skrbništva, sicer posla ni mogoče skleniti. Če je prodajalec sam razglašen za uradno nesposobnega, se njegove zadeve zaupajo skrbniku in le tistemu, ki ga določi organ skrbništva. Iz dokumentov morate preveriti sodne odločbe o prvem vprašanju (o nezmožnosti) in o drugi zadevi (o imenovanju skrbnika). In za izvedbo same transakcije je potrebno pridobiti soglasje organov skrbništva. Tveganja takšnega dogovora so tako velika, da kupec najpogosteje zavrne nakup takšnega stanovanja.
Ampak tudi večji problem je situacija, ko prodajalec ni priznan kot nesposoben, ampak je nenehno ali občasno v stanju nezmožnosti razumeti pomen svojih dejanj (ta definicija izhaja iz zakona). To stanje je precej težko izračunati na oko, tudi pri ponavljajočih se osebnih srečanjih. Zato morate za vsak slučaj zaprositi za potrdilo psihiatra z datumom na dan transakcije. Rešitev je lahko tudi, da povabite prijatelja psihiatra k dogovoru kot sorodnika ali prijatelja. Je pa preprosto nerealno zavarovati tak posel pred vsemi slabimi primeri. Celo ob sklenitvi posla pri notarju ne bo mogoče doseči popolnega uspeha tega podjetja. Zato je bolje opustiti dvomljivo podjetje, saj je danes ponudba nepremičnin skoraj trikrat višja od povpraševanja.
Morate iti na uradno spletno stran okrožno sodišče kateremu ta bivalni prostor pripada, in v iskalnik vpišite imena prodajalca in njegovih predhodnikov – lastnikov stanovanja. Enako načelo velja, če morate preveriti, ali so imeli prodajalci in njihovi zakonci kakšne primere na sodišču, in če so, katere. Glavna stvar je, ali je bila zakonska zveza razpuščena in ali je bilo premoženje razdeljeno, ali je bil lastnik priznan kot nesposoben. Slednje se preveri na kraju registracije, zato je treba prodajalčev potni list zelo natančno preučiti in nato iti na spletno stran sodišča, kjer je ta oseba registrirana ali registrirana.
Pravosodni sistem še ni urejen tako, da bi lahko vse to našli v parih klikih, žal. Arbitražna sodišča imajo tudi uradno bazo podatkov. Tam morate ugotoviti, ali je bil prodajalec razglašen v stečaju. Če je tako, se mora to odražati v arbitražno sodišče mesto, kjer je registriran. Skozi odprto uradna baza podatki na spletu izvršilni postopek morate ugotoviti, ali je lastnik stanovanja ali njegov zakonec dolžnik in ali je bil proti tem državljanom sprožen postopek.
Glede na lastniško izkaznico, torej izpisek iz hišne knjige, je treba ugotoviti, kdo je v tem stanovanju prijavljen, vključno (in predvsem) tisti, ki tam ne živijo. Predložiti je treba tudi dokazilo o plačilu. komunalne storitve. Idealna možnost, ko v stanovanju ni prijavljen nihče, vendar to ni vedno tako. Če so v stanovanju vpisane osebe, je treba v pogodbi navesti obdobje, v katerem bodo izbrisane iz registra. Tisti, ki so prijavljeni v tem stanovanju, a tam ne živijo, morajo pred določenim datumom predložiti notarsko overjeno obveznost odjave.
Slednjega je bolje odpisati iz stanovanja, preden je transakcija zaključena, sicer lahko ostanete v kupljenem stanovanju z "nadevom". Na sodišču so primeri, ki vključujejo zahtevke za deložacijo, pogosto izgubljeni, saj to vprašanje vsebuje veliko neprijetnih odtenkov. Notarsko overjeno soglasje k transakciji je potrebno tudi za lastnika, ki je v registrirani zakonski zvezi, ki potrjuje, da zakonec ni proti prodaji tega bivalnega prostora. To se naredi v brez napakče je bilo stanovanje kupljeno v času zakonske zveze in je bila ob prodaji zakonska zveza razpuščena. Ni potrebno dodatni dokumenti le v primerih, ko je bilo stanovanje prejeto v dar, kot dediščina (pred več kot tremi leti!), je bilo privatizirano. To je približno vse najosnovnejše stvari, ki jih morate preveriti pri nakupu stanovanja. Po prejemu vseh teh obsežnih informacij se paket dokumentov natančno preuči in analizira.
Najprej je treba oceniti pravni status tega stanovanja: kako in na podlagi česa je bilo pridobljeno sedanji lastniki, kdaj se je zgodilo. Če od pridobitve niso minila tri leta, se pojavita dve težavi. Ni potekel zastaralni rok, torej posel za nakup stanovanja še vedno lahko izpodbija nekdanji lastniki. Za zmanjšanje davkov vas lahko prodajalec zahteva, da v dokumentih navedete nižjo ceno stanovanja. Bolje je, da se ne strinjate, saj če je ta transakcija razveljavljena, se prodajalec ne bo vrnil polni znesek, in bo vrnil samo tistega, ki je naveden v pogodbi.
Najbolj nezanesljiv razlog za pridobitev stanovanja s strani lastnika je njegovo dedovanje, še posebej, če ni potekel triletni rok za njegovo pridobitev. Če se nov dedič pojavi na sodišču pozneje od tega obdobja, se bodo tveganja kupca znatno zmanjšala. Če je bilo stanovanje pogosto prodano in kupljeno v kratkem času, je to najbolj zgovoren znak goljufije. Bolje je, da takoj poiščete drugo možnost nakupa, saj zdaj s tem praktično ni težav. Več prodaj in nakupov ima stanovanje, grša je njegova pravna zgodovina. Če je želja po nakupu tega bivalnega prostora res ogromna, potem morate preveriti ne le zadnjega prodajalca, ampak tudi zakonca in vse prejšnje lastnike vsaj zadnjih pet let.
Vse nepremičninske agencije ponujajo takšno storitev, kot je preverjanje pravne čistosti stanovanja ali zgodovine stanovanja. Če pravijo, da je stanovanje čisto, pomenijo, da ni pravnih ovir za transakcijo, da lastništvo stanovanja ni omejeno s prepovedmi ali obremenitvami ter da ni in tudi v prihodnje ne bo razlogov za izpodbija zakonitost posla in ga razglasi za neveljavno.
Kako nepremičninski posrednik preveri pravno čistost? V večini primerov je dovolj, da natančno preberete dokumente, pripravljene za transakcijo, vsebujejo vse potrebne informacije. Preverjanje pa se nanaša na ugotavljanje pristnosti dokumentov in njihovo pravilno branje. Prednost nepremičninskega posrednika je, da zna pravilno brati, torej ve, na kaj natančno morate biti pozorni.
Celotna zgodovina stanovanja je vsebovana v hišni knjigi in enotnem državnem registru pravic do nepremičnina in se s tem ukvarja. Do danes edini zakoniti in precej zanesljiv načinčeki - pridobite izpisek iz Unified državni register pravice na nepremičninah in posli z njimi (EGRP), ali - potrdilo mestnega urada za nepremičnine. Od njih lahko izveste o sestavi lastnikov stanovanja, pa tudi o tem, ali je v aretaciji ali obremenjeno s zavarovanjem in najemnino ...
Od 31. januarja 1998 so pravice do nepremičnin in nekatere transakcije z njimi vpisane v poseben register - Enotni državni register pravic do nepremičnin in transakcij z njimi. Pred tem datumom so se promet z nepremičninami obdeloval na nekoliko drugačen način, preko ZTI, Mestne uprave za nepremičnine.
Tako je pravno čistost nepremičnine, katere pravice so vpisane po tem datumu, mogoče preveriti z izpiskom iz USRR. Če so pravice do nepremičnin nastale pred 31. januarjem 1998, se za pridobitev informacij obrnite na
Izvleček iz USRR za vse brez omejitev
Torej, če nameravate kupiti nepremičnino, morate najprej preveriti pravno čistost kupljene nepremičnine.
Če želite to narediti, prosite prodajalca za izpisek iz enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njimi.
Prva stvar, na katero morate biti pozorni, je rok za izdajo takega izpiska. Ekstrakt mora biti "svež". Najboljša možnost tako da je bila izjava izdana dobesedno "pravkar". To pomeni, da je prodajalec prejel izpisek in ga takoj predložil kupcu v pregled. Ne pozabite: bolj kot je izjava sveža, pomembnejše so informacije, ki jih vsebuje.
Če vam prodajalec ne more ali ne želi pokazati izpiska, ga lahko dobite sami. To je precej preprosto narediti in potrebovali boste najmanj dokumentov in denarni stroški. Če naročite izvleček kot posameznik, potrebujete osebni dokument in dokazilo o plačilu.
Toda pravna oseba za pridobitev izpisa bo morala predložiti več dokumentov, namreč statut, ustanovitveni sporazum, potrdila o vpisu, pooblastilo, če nastopa zastopnik, spet dokument, ki potrjuje plačilo itd.
Branje izvlečka
Izvleček iz USRR, ki se zagotovi vsakemu vlagatelju, vsebuje naslednje informacije:
ime organa, ki izvaja državno registracijo pravic;
datum podpisa izpiska in izhodno številko;
katastrska (ali pogojna) številka nepremičnine;
namen nepremičnine;
naslov (lokacija);
podatke o imetniku pravice (imetniki pravice, če je vpisana skupna lastninska pravica);
vrsta vpisane pravice;
registrirane omejitve (obremenitve) pravice, vključno z datumom in številko le-teh državna registracija, roke, za katere so ustanovljene, ter podatke o osebah, v katerih korist so ustanovljene;
Polno ime ali naziv osebe, ki zaprosi za izpisek.
Tveganja pri nakupu stanovanja na primarnem trgu.
Če govorimo o novogradnji, kar pomeni, da lastniškega potrdila še ni, obstaja pa pogodba, ki se preprodaja. Če je to dogovor lastniške udeležbe, v celoti ščiti interese kupca in zagotavlja njegove pravice do to lastnino bo vpisan v Enotni državni register. Se pravi, če se stanovanje prodaja po 214-FZ, potem ne morete ničesar preveriti.
Vsaka druga pogodba je pravzaprav ena ali druga obvodna shema 214. zakona in v tem primeru ne bi smeli posvečati največje pozornosti pravni čistosti posla. Nakup katerega koli "sheme" stanovanja v fazi gradnje v teku je precej tvegano.
Praviloma se po shemah stanovanja ne prodajajo neposredno od razvijalca, ampak prek nekega posredniškega podjetja. To je lahko bodisi podjetje, povezano z razvijalcem, bodisi samostojna pravna oseba, ki je nekoč del stanovanj v razsutem stanju kupila od razvijalca v fazi gradnje, da bi zaslužila denar in jih nato prodala javnosti.
Torej, za spopadanje s takšnimi pravna oseba je lahko tvegano, saj ne poznamo razmerja med investitorjem in tem investitorjem - ali je v celoti plačal kupljena stanovanja ali ne?
V nasprotnem primeru lahko razvijalec odpove pogodbo med njima, nato pa ima pravico do vrnitve svojih preostalih stanovanj (za znesek, ki ga investitor ni plačal). In ta stanovanja lahko investitor že proda. Tako nastanejo »dvojne« pogodbe oziroma »dvojne« prodaje, ko se isto stanovanje proda dvakrat.
Takšne sheme so bile, so in bodo. Zato mora kupec obnoviti celotno verigo - od razvijalca do osebe, ki prodaja stanovanje in razumeti bistvo odnosa med razvijalcem in prodajnim podjetjem. To je tisto, kar je dolžna skrbnostčistoča stanovanja.
Tveganja pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu.
Sekundarni trg ima svoja tveganja, eno glavnih je izpodbijanje pravic do stanovanja. Praviloma se to zgodi, ko:
Pojav sporov med dediči stanovanja ali delitev premoženja med zakoncema;
Priznanje nesposobnega prodajalca stanovanja, za katerega se lahko izkaže, da je odvisnik od drog, alkoholik ali duševno bolan, ki ni registriran;
Videz obsojenca, ki je začasno odpuščen iz stanovanja za čas prestajanja kazni;
Prisotnost pogrešanega (pogrešanega) družinskega člana, prijavljenega v stanovanju.
Nihče ne jamči, da se ta pogrešana oseba ne bo pojavila čez nekaj let in ne bo oporekala dogovoru. To se dogaja precej redno. Ljudje so v zaporu, o tem nočejo obvestiti svojcev, potem pa pridejo iz zapora in razglasijo svoje pravice. Zato z nakupom stanovanja, v katerem je prijavljena pogrešana oseba, tvegate.
Ogrožena so tudi stanovanja, kjer so prijavljeni mladoletni otroci, katerih interese je treba upoštevati, oz starejši ljudje včasih ne razumejo pomena svojih dejanj.
Če vam je bilo stanovanje všeč na "sekundarni", potem morate poleg potrdila o lastništvu lastnika prositi za izpisek iz enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njim (EGRP) o vseh opravljenih transakcijah v zvezi s tem stanovanjem.
Ta izvleček bo odražal celotno zgodovino stanovanja od leta 1998, torej od trenutka, ko je bil USRR ustvarjen, in to je povsem dovolj. Iz registra bo razvidno, ali je bilo stanovanje sporno ali ne, ali so bile na njem aretirane in podobno. Vsi postopki o stanovanju so vpisani v register. Če v zgodovini stanovanja najdete kakršne koli spore, bodite pozorni na to, koliko let je minilo, odkar so nastali.
Avtor ruska zakonodaja, maksimalni rok zastaralni rok za razveljavitev poslov, vključno z nepremičninami, je tri leta. Torej, če v treh V zadnjih letih pred predlaganim nakupom ni bilo nobenih transakcij s stanovanjem, ni vam treba skrbeti, da bodo prejšnji lastniki nenadoma predstavili svoje pravice.
Če pa še vedno najdete spore, ki so se pojavili v zadnjih treh letih, prosite lastnika, naj zagotovi obsodba, na podlagi katerega je mogoče sklepati o zakonitosti lastništva tega stanovanja. Če sodna odločitev še ni sprejeta, vam svetujemo, da nanjo počakate, preden sklenete posel.
Včasih se zgodi - običajno z nepremičninami starih stanovanjski fond- da stanovanje ni vpisano v registru. Če takšnega stanovanja ni v registru, pomeni, da po njegovi privatizaciji z njim ni bilo nobenih poslov, torej je idealno pravna točka pogled na stanovanje, absolutno "čisto". Kupec lahko odda zahtevo na oddelek stanovanjska politika preveriti resnične pravice svojega lastnika. Nič več ni treba storiti.
Kaj lahko in mora opozoriti kupca? Prvič, če ugotovite, da je bilo stanovanje nekomu zapuščeno ali podarjeno, medtem ko ji novi lastnik ni sorodnik prejšnji lastnik, potem novi lastnik začne hitro prodajati to stanovanje. Takšne stvari so vedno moteče.
Drug dejavnik tveganja je lahko situacija, ko je bilo stanovanje zelo pogosto preprodano in prehajalo iz rok v roke (to bo razvidno iz izvlečka USRR), torej v stanovanju pravzaprav nihče ni živel dolgo časa, medtem ko razlog, zakaj se je tako pogosto prodajal, ni jasen. Najverjetneje so bili posli za to nepremičnino "niso čisti" in so na ta način poskušali nadomestiti dobrovernega kupca.
Največja "presenečenja" so polna morebitne nezmožnosti lastnika. Zgodi se, da je prodajalec čez nekaj časa po transakciji priznan kot nesposoben. To mu daje priložnost, da izpodbija svoja pretekla dejanja. Če se dokaže, da lastnik ni razumel pomena svojih dejanj, obstaja tveganje, da bo transakcija izpodbijana. Na trgu je veliko »specialistov«, ki s tem zaslužijo. Hkrati vas ne bo rešilo niti potrdilo o psihološkem stanju prodajalca, ki potrjuje, da je bila oseba v času transakcije zdrava. Dejstvo je, da obstaja člen 177 Civilnega zakonika, ki pravi, da "poslovanje, ki ga je opravil državljan, čeprav je sposoben, vendar v času njegovega zaključka v takem stanju, ko ni mogel razumeti pomena svojih dejanj." ali jih upravlja, lahko sodišče prizna za neveljavno na zahtevo tega državljana ali drugih oseb, katerih pravice ali pravno zaščiteni interesi so bili kršeni zaradi njegovega dejanja.
Pravzaprav lahko ta članek pokriva vsak posel. To uporabljajo goljufi, proti katerim je težko iti. Skoraj nemogoče jih je ugotoviti, saj se na posel zelo skrbno pripravljajo.
Kaj menite o članku "Kako preveriti pravno čistost stanovanja med transakcijo?"? Komentirajte, prosim!
Nakup stanovanja na sekundarnem trgu ima svoja tveganja, med katerimi je glavna možnost izpodbijanja pravice do stanovanja, zato je za preverjanje čistosti transakcije potrebno zlasti preveriti pristnost. dokumentov, ki so vam bili predloženi, in odsotnost zahtevkov tretjih oseb do stanovanja.
1. Razlogi za izpodbijanje stanovanjske pravice
Razlogi za izpodbijanje stanovanjske pravice so lahko:
2. Dokumenti, ki jih je treba preveriti pred sklenitvijo posla
Da bi preprečili ali zmanjšali tveganja, je treba pregledati naslednje dokumente.
2.1. Dokumenti prodajalca
Ti dokumenti vključujejo predvsem:
2.2. Dokumenti, ki potrjujejo lastništvo stanovanja in pooblastila zastopnika
TO določene dokumente vključujejo (člen 185.1 Civilnega zakonika Ruske federacije; člen 3 člena 35 IK RF; del 2 člena 14, del 1 člena 28 zakona z dne 13. julija 2015 N 218-FZ; del 7 člena 21. člen zakona z dne 3. 7. 2016 N 360-FZ, člen 34.4. Osnove zakonodaje o notarjih):
2.3. Dokumenti in informacije za preverjanje odsotnosti zahtevkov tretjih oseb
Takšni dokumenti vključujejo zlasti (člen 62 zakona N 218-FZ):
Pomembno je, da je izpisek iz USRN posodobljen (v nekaj dneh lahko zastari).
Na zahtevo, ki jo pošlje notar na elektronski obliki v avtomatiziran način, se zahtevane informacije v elektronski obliki posredujejo takoj, vendar najkasneje naslednji delovni dan po dnevu, ko je bila poslana zadevna zahteva (14. del 62. člena zakona N 218-FZ).
Iz izpisa je razvidno, ali je bilo stanovanje aretirano, ali je bilo kako drugače obremenjeno, kolikokrat je bilo prodano, podarjeno, ali so bili glede tega stanovanja civilnopravni spori.
Opomba!
Če obstajajo dvomi (pogoste prodaje stanovanja, prodaja po pooblaščencu, začasna izselitev iz stanovanja ipd.), bodite pozorni na zastarelost teh poslov ali sporov, saj je zastaralni rok za neveljavne posle eno ali tri leta, odvisno od razlogov, zaradi katerih se transakcija lahko razglasi za neveljavno ( Umetnost. 181 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Če v USRN ni podatkov o stanovanju, to pomeni, da po privatizaciji z njim niso bili sklenjeni nobeni posli. Vendar je treba upoštevati, da se podatki o prometu z nepremičninami vnesejo v USRN od 31.01.1998. Podrobnosti o transakciji prej določen datum je mogoče dobiti od lokalna uprava(v Moskvi pooblaščeni organ je Oddelek za mestno premoženje Moskve in njegove teritorialne enote) ali v uradu tehnični inventar, saj je bila do leta 1998 dodeljena funkcija vodenja registra nepremičnin to telo(https://notariat.ru/
Pripravljeno na podlagi materiala
odvetnik Bogatkov S.A.
