datum in kraj podpisa
___(polno ime organizacije) ___, v nadaljnjem besedilu "prodajalec", ki ga zastopa ___ (položaj, polno ime) ___, ki deluje na podlagi _________________, na eni strani, in ___ (Listina, pooblastilo) (polno ime organizacije) ___, v nadaljnjem besedilu "kupec", ki ga zastopa ___ (položaj, polno ime) ___, ki deluje na podlagi ___ (Statut, pooblastilo) ___, ki se skupaj imenujejo "pogodbenici", sta sklenili ta sporazum na naslednji način:
1.1. V skladu s pogoji te pogodbe se prodajalec zavezuje, da bo lastništvo prenesel na kupca, kupec pa se zavezuje, da bo v skladu s pogoji te pogodbe sprejel in plačal za nepremičnine s skupno površino ___ kvadratnih metrov. m v naslednji sestavi:
— ___________________________;
— ___________________________.
Navedena nepremičnina se nahaja na naslovu: ____.
(Nepremičnina se nahaja na zemljiški parceli v velikosti ___ hektarjev, ki pripada Prodajalcu na podlagi ______________ na podlagi __________ (navedite dokument) N ___ iz "___" _______ ___, izdano __________. Katastrska številka ___________)<1>.
———————————
<1>Če predmet prodaje in nakupa ni zemljiška parcela.
1.2. Nepremičnina pripada prodajalcu na podlagi lastništva, kar potrjuje sporazum ___________________ z dne "___" _______ ___, sklenjen med _____________ in _________________, prenos lastništva nepremičnine
registrirano __________ "___" _______ ___
(ime državnega organa)
v USRP za N _________________.
1.3. Prodajalec jamči, da se v času sklenitve te pogodbe nepremičnine, navedene v točkah 1.1 - 1.2, ne prodajo, niso zastavljene, niso sporne, aretirane ali prepovedane in nimajo pravic tretjih oseb.
1.4. Hkrati z nepremičnino se prenesejo ustrezni dokumenti: __________________ (tehnični potni list objekta itd .; potrdilo ZTI; načrt zemljišča itd.).
2.1. Cena prostorov, ki jih je kupil kupec, določenih v točki 1.1 te pogodbe, je _______ (_____________) rubljev. Navedena cena, določena s sporazumom pogodbenic po tem sporazumu, je dokončna in je ni mogoče spremeniti.
2.2. Kupec nosi vse stroške, povezane z državno registracijo prenosa lastništva nad prostorom, v skladu z veljavno zakonodajo Ruske federacije<2>.
———————————
<2>Prenos lastništva nepremičnine na podlagi pogodbe o prodaji nepremičnine na kupca je predmet državne registracije (člen 551 Civilnega zakonika Ruske federacije).
2.3. Znesek, določen v klavzuli 2.1, je treba nakazati na tekoči račun prodajalca v _____ (__________) bančnih dneh po podpisu te pogodbe.
3.1. Ta sporazum začne veljati od trenutka, ko ga pogodbenici podpišeta, in velja, dokler v celoti ne izpolnita svojih obveznosti iz tega sporazuma.
4.1. Prodajalec je dolžan v roku ____ dni od datuma podpisa te pogodbe v skladu s potrdilom o prevzemu (priloženem), ki ga podpišejo pooblaščeni zastopniki pogodbenic in podpisan s pečati, prenesti prostore, navedene v točki 1.1 te pogodbe. prodajalca in kupca.
4.2. Zakon določa stanje nepremičnine in njeno primernost za namensko rabo.
Lastnosti objekta:
5.1. Lastništvo prostora, ki je predmet te pogodbe in je določeno v točki 1.1, izvira iz Kupca od trenutka državne registracije prenosa lastništva od Prodajalca na Kupca v Enotnem državnem registru pravic in izpolnitve s strani kupca. obveznosti prenosa sredstev za pridobljene prostore.
5.2. Tveganje nenamerne izgube ali materialne škode do časa, določenega v oddelku 5.1 te pogodbe, je v prodaji.
6.1. Prodajalec je dolžan:
6.1.1. Prenesti kupcu v njegovo lastništvo brez izjeme nepremičnine, ki so predmet te pogodbe in so navedene v točki 1.1 te pogodbe, skupaj z vsemi dokumenti, povezanimi z njo.
6.1.2. Zagotovite prisotnost njegovega pooblaščenega zastopnika za podpis potrdila o prevzemu ter kupcu posredujte vse potrebne dokumente za državno registracijo prenosa lastništva nepremičnine in registracijo pravic uporabe zemljišč.
6.1.3. Nosite vse stroške, povezane z državno registracijo, vključno z nepredvidenimi stroški.
6.1.4. Predložite vse potrebne dokumente za sklenitev tega sporazuma in prevzemite polno odgovornost za njihovo točnost. Predložite vse potrebne dokumente za državno registracijo kupčevega lastništva nepremičnine v Enotnem državnem registru pravic.
6.2. Kupec je dolžan:
6.2.1. V celoti plačajte kupljeno nepremičnino (klavzula 2.1 te pogodbe) z nakazilom na TRR prodajalca v ____ (_____) bančnih dneh od datuma te pogodbe.
6.2.2. Prevzem nepremičnine pod pogoji, določenimi v tej pogodbi.
6.2.3. Predložite vse potrebne dokumente za državno registracijo prenosa lastništva.
7.1. Za neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje obveznosti po tem sporazumu pogodbenici odgovarjata v skladu z normami veljavne zakonodaje Ruske federacije in drugi stranki povrneta izgubo, povzročeno v višini neposredne dejanske škode.
7.2. Pri vsem, kar ni določeno s tem sporazumom, se pogodbenice ravnajo po veljavni zakonodaji Ruske federacije.
8.1. Spori, ki izhajajo iz te pogodbe, so predmet arbitraže na način, ki ga določa veljavna zakonodaja Ruske federacije.
9.1. Spremembe pogojev te pogodbe, njen odpoved in odpoved so možne le s pisnim soglasjem pogodbenic.
9.2. Vse dopolnitve in spremembe te pogodbe morajo biti sestavljene v pisni obliki in podpisane s strani obeh pogodbenic (registrirane na način, ki ga določa zakon, če je pogodba predmet državne registracije).
9.3. Ta pogodba je sestavljena v _______ izvodih, po ena za vsako od pogodbenic (pa tudi za organ za registracijo, če je za pogodbo potrebna državna registracija), vse kopije pa imajo enako pravno veljavo.
Za zagotovitev zakonitosti transakcij, povezanih s finančnimi vprašanji, je treba sestaviti posebno dokumentacijo. Eden izmed njih je. Nakup in prodaja premoženja (premičnega in nepremičnega) je ena najpogostejših vrst transakcij v pravni praksi. V primeru, da so izpolnjene vse zahteve, imajo stranke, ki se zanimajo za njeno izvajanje, obojestransko korist. Obstoj pogodbe potrjuje zakonitost poslovanja in lastninske pravice za stranko, ki pridobiva premičnine. Potreba po sklenitvi pogodbe je ta, da navaja: točen znesek transakcije, predmet, ki ga je treba prodati / kupiti, in obdobje, v katerem se novi lastnik zaveže, da bo v celoti plačal.
V tem članku
Dokument o nakupu premičnine vsebuje glavne pravno pomembne podatke, pa tudi glavno vsebino pogodbe, ki navaja stroške in opis predmeta, ki ga je treba prodati.
Kupoprodajna pogodba je lahko sklenjena:
Prodajalci premičnin so lahko tudi državna in občinska podjetja, ne da bi kršili veljavno zakonodajo. V slednjem primeru je treba upoštevati, da zakoni določajo nekatere omejitve in prepovedi glede vrste nepremičnine in pravil za njeno prodajo / nakup - nepremičnine ni mogoče prodati ali prenesti v uporabo na drugo osebo (kupec ), če ni ustreznega soglasja lastnika.
Pogodba je vedno sklenjena v pisni obliki, da se izključijo sporna vprašanja in enostranske spremembe v njej. Poleg tega je potrjen s podpisi vsake od strank. Pomembna točka: če gre za dokument o posebnem znesku (velikem), potem je dodatno varnostno jamstvo overitev dokumenta v notarski pisarni. Obrazci in vzorci za izpolnitev kupoprodajne pogodbe so na voljo za prenos ali seznanitev s strani strank, ki jih zanima transakcija.
Da bi bili v dokumentu navedeni vsi podatki, morate vnesti naslednje podatke (standard za vse vrste pogodb o prodaji in nakupu premičnin / nepremičnin).
Poleg tega morate registrirati možne okoliščine višje sile, ki lahko vplivajo na spremembo zneska ali datuma celotnega plačila transakcije. Predpisane so tudi točke, kot so pristojnost, postopek reševanja morebitnih nesoglasij in sporov v zvezi s postopkom transakcije. Navesti je treba rekvizite (za pravne osebe) in naslove, podpise strank in morebitne pečate. Šteje se, da pogodba ni sklenjena, če ni podpisa, prav tako pa ni navedbe vrednosti predmeta.
Ne samo uporaba posebnih obrazcev kaže, da je pogodba resnična, ampak tudi prisotnost vseh obveznih elementov (podatki o potnem listu, podpisi). Pomembno je upoštevati, da je za začetek veljavnosti dokumenta treba iti skozi postopek registracije. Če je premičnina (avto ali priklopnik, priklopnik) predmet prodaje, morate najprej oceniti predmet. Postopek se izvaja tako v javnih kot zasebnih podjetjih. Na podlagi prejete ocene ima lastnik pravico ugotoviti primerno vrednost zase. Za lastništvo nepremičnine je značilno, da jo pred prodajo opravijo v ZTI.
Predmet prodaje je treba čim bolj podrobno opisati, pri tem pa ne pozabiti navesti vseh tehničnih značilnosti in dimenzij. Prav tako je treba navesti njegovo lokacijo ob nakupu.
Prenos prodanega predmeta se formalizira z aktom o prevzemu in prevzemu. To mora zagotoviti vsaka stranka, vključena v transakcijo.
Včasih v določenem času ni mogoče skleniti posla, zato je potreben dokument, ki potrjuje resnost namenov. To je pogodba o prodaji premičnine. Upoštevati je treba, da je lahko nedenarne narave, če ne določa vrednosti predmeta ali podatkov o izdaji določenega dela celotnega zneska (depozita).
Glavni namen predhodnega dokumenta (o aktu o nakupu in prodaji premičnine) je potrditi obveznost strank, da sklenejo to prodajno pogodbo v določenem (dogovorjenem in vključenem v dokumentu) roku. Če v besedilu dokumenta tega obdobja ni, se pravno šteje, da je enako enemu letu, torej v 365 dneh od datuma začetka veljavnosti dokumenta morajo biti v celoti izpolnjene vse njegove obveznosti vsaka stranka, ki jo zanima transakcija. V tem ali dogovorjenem roku morajo podpisati glavno pogodbo, sicer bodo vse njihove obveznosti samodejno prenehale.
Pravno kompetentno sestavljeno je neke vrste jamstvo in zaščita strank pred goljufijami med transakcijo. Dokument vsebuje osnovne podatke o osebah in predmetu samem, kar jamči za izpolnitev finančnih obveznosti. Sklenejo ga lahko posameznik, podjetnik, zvezne organizacije. Enotno podjetje ima tudi pravico izvajati transakcijo. Za začetek veljavnosti pogodbe morate plačati državno pristojbino. Pomembno je, da bodite pozorni na podrobnosti in čim bolj podrobno izpolnite obrazec, da se zaščitite pred napakami ali prevaro. Za proračunsko institucijo v primeru takšnih transakcij veljajo podobna pravila.
1. Pogodba o prodaji nepremičnine se razume kot pogodba, po kateri se prodajalec zaveže, da bo kupcu prenesel zemljiško parcelo, stavbo, zgradbo, stanovanje ali drugo nepremičnino (člen 130 Civilnega zakonika), kupec pa - sprejeti to nepremičnino in plačati zanjo, določeno v znesku denarja v pogodbi.
Razporeditev kupoprodajne pogodbe za nepremičnino v ločeno vrsto kupoprodajne pogodbe je posledica posebnosti njenega predmeta. Prvič, nepremične stvari tvorijo enoten sistem stvari, v središču katerega so zemljiške parcele. Zato so delovanje nepremičnin, ki niso zemljiške parcele, njihov nakup in prodaja vedno v takšni ali drugačni meri povezani z določenimi dejanji, povezanimi z zemljišči. To ne velja samo za nepremičnine, ki so trdno povezane z zemljiščem (stavbe, objekti itd.), Ampak tudi za tako imenovane nepremičnine po zakonu. Namerno premikanje letal in morskih plovil, plovil za celinsko plovbo, vesoljskih objektov, ki jih je naredil človek, se izvaja pod nadzorom Zemlje. Njihova osnova, razen vesoljskih objektov, ki se ne vrnejo na Zemljo, je kopenske narave. Pravice do nepremičnin in v nekaterih primerih transakcije, povezane z odtujitvijo določenih vrst nepremičnin, so predmet državne registracije. To ustvarja poseben pravni režim za nepremične stvari v zvezi s prenosom lastništva z ene osebe na drugo, izvajanjem pooblastil za lastništvo, uporabo in razpolaganje s takšnimi stvarmi.
Pogodba o prodaji nepremičnine je sporazumna, povračljiva in dvostranska.
2. Stranke pogodbe o prodaji nepremičnine so lahko fizične in pravne osebe, Ruska federacija, subjekti federacije in občine, tuje države in mednarodne organizacije. V primerih, določenih z zakonom, so lahko kupci določenih vrst nepremičnih stvari, na primer satelitov, ki se uporabljajo v televizijskem sistemu, posamezniki in pravne osebe, ki imajo posebna dovoljenja pooblaščenih državnih organov.
Lastnik nepremičnine v pogodbi praviloma nastopa kot prodajalec. Nelastniki nepremičnin, prodanih po prodajni pogodbi, so državna in občinska podjetja in organizacije, ki imajo pravico do gospodarskega upravljanja ali pravico do operativnega upravljanja tega premoženja (pravica do brezplačne uporabe zemljišč). Njihova prodaja nepremičnin v tem primeru poteka s soglasjem lastnika (Ruske federacije, sestavnega dela Ruske federacije ali občinske sestave), ki ga zastopa pooblaščeni državni ali občinski organ (2. člen 295 in prvi odstavek 297. člena Civilnega zakonika). V skladu s tem se ob prodaji omenjenih pravnih subjektov nepremičnina odstrani iz njihovega gospodarskega ali operativnega upravljanja, hkrati pa iz lastnine Ruske federacije, subjekta Ruske federacije ali občine, če so kupci posamezniki ali komercialne organizacije, z izjemo enotnih podjetij. Ko se državna in občinska podjetja in organizacije nepremičnin prodajo drugim državnim in občinskim podjetjem in organizacijam, lastništvo te nepremičnine seveda ne preide na kupca. Ostaja Ruska federacija, sestavni del Ruske federacije ali občinska sestava.
Dovoljenje za prodajo nepremičnine s strani lastnika od njenega lastnika ni potrebno, če je nepremičnino zavod pridobil na lastne dohodke in je z odrazom te nepremičnine na ločenem saldu vstopil v samostojno razpolaganje list (klavzula 2 člena 298 Civilnega zakonika).
Kot prodajalec nepremičnine lahko delujejo tudi druge osebe, določene v zakonu, vključno z upraviteljem na podlagi pogodbe o zaupanju (1. člen 1020. člena Civilnega zakonika), enega od zakoncev, če ima soglasje drugega zakonca za prodajo določene nepremičnine.
Pooblastila lastnika (drugega prodajalca) za prodajo nepremičnine morajo biti potrjena s potrdilom ali posebnim registracijskim napisom na dokumentu iz Enotnega državnega registra pravic, ki ga izda pravosodni inštitut za državno registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njim na ozemlju registracijskega okrožja na lokaciji nepremičnine.
Pogodba o nakupu in prodaji nepremičnine je sklenjena v pisni obliki s sestavo enega dokumenta, ki sta ga podpisala stranki. Neupoštevanje te zahteve pomeni neveljavnost pogodbe (člen 550 Civilnega zakonika) v obliki njene ničnosti.
3. Predmet pogodbe o prodaji nepremičnine so nepremične stvari, katerih seznam je v čl. 130 GK Obstajata dve skupini nepremičnin.
Prva vključuje zemljiške parcele in vse, kar je trdno povezano z zemljo, vključno s stvarmi, katerih premikanje je nemogoče brez nesorazmerne škode njihovemu namenu. To so območja podzemlja, izolirana vodna telesa, gozdovi, trajnice, zgradbe, strukture.
V drugo skupino spadajo letala in morska plovila, ki so predmet državne registracije, plovila za celinsko plovbo, vesoljski objekti, t.j. predmete, ki jih zakon običajno imenuje nepremične stvari.
Zgornji seznam nepremičnin se ne šteje za izčrpnega. Kot je navedeno v čl. 130 Civilnega zakonika, drugo premoženje, zlasti podjetje kot premoženjski kompleks (člen 132 Civilnega zakonika), stanovanjski prostori v stanovanjski hiši (členi 288, 289 Civilnega zakonika), nestanovanjski prostori v stavbe (1. člen Zveznega zakona z dne 21. julija 1997 "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi", etažne lastnine, objekti v izgradnji v teku (člen 219 Civilnega zakonika)).
Zakon ne rešuje glavnega vprašanja, kaj je treba razumeti kot nedokončan gradbeni objekt. Glede na pomenski pomen te besede lahko govorimo o končnih, ne pa tudi začetnih fazah (fazah) gradnje, ko je izvajalec že zaključil večji del del na objektu, na primer zunanje stene stavba je postavljena.
Pri opredelitvi predmeta pogodbe o prodaji nepremičnin, ki so trdno povezane z zemljišči, zakonodajalec poveže ustrezno nepremičnino in zemljišče, na katerem se ta stvar nahaja. Najprej govorimo o povezavi z deželo takšnih nepremičnih stvari, kot so zgradbe in objekti.
V prvem odstavku čl. 552 Civilnega zakonika razglaša splošno pravilo za tovrstno komunikacijo, po katerem se po pogodbi o prodaji stavbe, objekta ali druge nepremičnine kupec hkrati s prenosom lastništva takšne nepremičnine prenese na pravice do tistega dela zemljišča, ki je zaseden s to nepremičnino in je potreben za njegovo uporabo. O vprašanju, katere pravice so v tem primeru mišljene, se odloča na podlagi norm ZK, ki ima v tem primeru prednost pri uporabi pred Civilnim zakonikom. V skladu z odstavkom 1 čl. 35 ZK s prenosom lastništva stavbe, objekta, zgradbe, ki se nahaja na zemljišču nekoga drugega, na drugo osebo, pridobi pravico do uporabe ustreznega dela zemljiške parcele, ki jo zaseda stavba, zgradba, struktura in potrebna za njihovo uporabo pod enakimi pogoji in v enakem obsegu kot prejšnji lastnik.
Odtujitev stavbe, zgradbe, zgradbe, ki se nahaja na zemljiški parceli in pripada eni osebi, se izvede skupaj z zemljiško parcelo, razen v primerih, ki so določeni v zakonu, tudi če se zemljišče umakne iz prometa.
V četrtem odstavku čl. 35 ZK, v nasprotju s čl. 553 Civilnega zakonika razglaša tudi pravilo, da odtujitev zemljiške parcele brez zgradb, objektov, objektov na njej ni dovoljena, če pripadajo eni osebi. Ko prodajalec proda zemljišče, na katerem se nahaja stavba, zgradba, zgradba, ki pripada drugi osebi, si slednji pridržuje pravico do uporabe dela zemljišča, ki je zaseden z nepremičninami in je potreben za njegovo uporabo.
V čl. 554 Civilnega zakonika določa pomembno pravilo pri določanju predmeta pogodbe o prodaji nepremičnine na njeni lokaciji na ustrezni zemljiški parceli ali kot del druge nepremičnine. Pogodba mora vsebovati podatke, ki vam omogočajo, da dokončno določite nepremičnine, ki jih želite prenesti po pogodbi, vključno z njihovo lokacijo. Če ta zahteva ni izpolnjena, se šteje, da pogodba ni sklenjena.
4. Izvedba kupoprodajne pogodbe o nepremičnini je povezana s tremi lastnostmi, ki so značilne za to vrsto kupoprodajne pogodbe: način prenosa nepremičnine, zahteva zakona o državni registraciji pravic do pridobljene nepremičnine in določitev pogodbene cene.
Prenos nepremičnine s strani prodajalca in prevzem s strani kupca se izvedeta na podlagi prenosnega lista, ki sta ga podpisala stranki, ali drugega prenosnega dokumenta (1. člen 556. člena Civilnega zakonika). V skladu s tem se šteje, da je prodajalčeva obveznost prenosa nepremičnine na kupca izpolnjena, če je bila ta lastnina izročena kupcu in strankam, ki podpisujejo ustrezen prenosni dokument, razen če zakon ali pogodba določata drugače.
Ko prodajalec proda nepremičnino kupcu v nasprotju s pogoji pogodbe o njeni kakovosti, veljajo pravila čl. 475 Civilnega zakonika z eno izjemo. Kupec je prikrajšan za pravico, da zahteva zamenjavo blaga neustrezne kakovosti za blago, ki je v skladu s pogodbo. To pojasnjujejo posamezne lastnosti nepremičnin, ki so predmet pogodbe. Hkrati sprejem nepremičnine, ki ni v skladu s pogoji pogodbe, s strani kupca, tudi kadar je to odstopanje določeno v dokumentu o prenosu nepremičnine, prodajalca ne osvobodi odgovornosti za nepravilno izvajanje pogodbe.
Zahteva za državno registracijo prenosa lastništva od prodajalca na kupca za nepremičnine je zapisana v 1. odst. 551 KZ. V skladu z odstavkom 1 čl. 4 zveznega zakona "O državni registraciji pravic na nepremičninah in transakcijah s tem" je obvezna državna registracija v pravosodnih institucijah za registracijo pravic na ozemlju registracijskega okrožja na lokaciji nepremičnine predmet lastništva in drugih lastninskih pravic. do premoženja v Enotnem državnem registru pravic na nepremičninah in transakcij z njim, razen pravic do letal in morskih plovil, plovil za celinsko plovbo in vesoljskih objektov. Poleg državne registracije stvarnih pravic na nepremičninah so omejitve predmet državne registracije (obremenitve pravic do nje, vključno s služnostjo, hipoteko, skrbniškim upravljanjem, najemom). V skladu s civilnim zakonikom je državna registracija pravic na nepremičnini pravni akt, s katerim država prizna in potrdi nastanek, omejitev (obremenitev), prenos in prenehanje pravic na nepremičninah. Posledično kupčeva pravica do lastnine nepremičnine, ki jo je pridobil, izhaja iz trenutka njene državne registracije (klavzula 2 člena 223 Civilnega zakonika). Ta določba je zavezujoča (obvezna) v zvezi s kupoprodajno pogodbo.
V času trajanja pogodbe do državne registracije prenosa lastništva prodajalec nima pravice razpolagati s prodano nepremičnino. Zato so določbe čl. 398 Civilnega zakonika o posledicah neizpolnitve obveznosti prenosa posamezno opredeljene stvari.
Državna registracija letal se izvaja v državnem registru civilnih zrakoplovov Ruske federacije (klavzula 1 člena 33 VK), ladje - v državnem registru ladij Ruske federacije, ladijski knjigi ali registru čarterskih čolnov (klavzula 1 33. člena KTM), ladje za notranjo plovbo - v državnem ladijskem registru Ruske federacije ali ladijski knjigi (1. člen 16. člena KVVT).
Registracija lastninskih in drugih lastninskih pravic na morskih plovilih in plovilih za celinski vodni promet se izvaja v istih državnih registrih in ladijskih knjigah kot registracija ladij samih.
Državna registracija lastninskih pravic in drugih lastninskih pravic do letal je ločena, kar po 9. členu čl. 33 VK, izvedeno v skladu s čl. 131 Civilnega zakonika, vendar v katerem državnem organu in v katerem registru ni navedeno.
Cena nepremičnine je bistveni pogoj pogodbe o prodaji in nakupu take nepremičnine. Odsotnost cene v pogodbi vodi do priznavanja prodajne pogodbe kot sklenjene. Hkrati veljajo pravila za določanje cene iz tretjega odstavka 3. člena. 424 Civilnega zakonika, se ne uporabljajo.
Če je cena nepremičnine v pogodbi določena na podlagi cene enote njene površine ali drugega kazalnika velikosti, potem je skupna cena nepremičnine, ki jo je treba plačati, določena z dejansko velikostjo nepremičnine, prenesene na kupec.
Pomembno je tudi omeniti, da cena stavbe, objekta ali drugega nepremičnine, ki se nahaja na zemljiški parceli, vključuje ceno dela zemljišča, prenesenega s to nepremičnino, ali pripadajočo pravico do nje. Vendar je to pravilo dispozitivne narave, zato pogodbene stranke pogosto določajo ločene cene za stavbe, objekte, druge nepremičnine in zemljišča ali pravico do njih.
5. Značilnosti pogodbe o prodaji in nakupu stanovanjskih prostorov so določene z namenom uporabe predmeta take pogodbe. Bivalni prostori se lahko uporabljajo samo za državljane (posameznike). V čl. 558 Civilnega zakonika se imenujeta dve taki značilnosti: pravica osebe do uporabe stanovanja v prodanem stanovanju in državna registracija pogodbe o prodaji stanovanja.
Po tej pravici osebe, ki živijo v stanovanjski stavbi, stanovanju, delu stanovanjske stavbe ali stanovanja, ki imajo v skladu z zakonodajo pravico do uporabe stanovanjskih prostorov, ki jih zasedajo, to pravico ohranijo tudi, ko kupec te prostore pridobi po pogodbi. Ti vključujejo: družinske člane prejšnjega lastnika, ki so ostali bivati v prostorih (člen 292 civilnega zakonika); najemnik stanovanja in državljani, ki pri njem stalno prebivajo (člen 677 Civilnega zakonika), in državljan - podnajemnik stanovanja v času najemne pogodbe (člen 685 Civilnega zakonika).
Državna registracija pogodbe o prodaji in nakupu stanovanjske stavbe, stanovanja, dela stanovanjske stavbe ali stanovanja (ločena soba ali več sob v stanovanju) je izjema od splošnega pravila glede nepremičnin. Pogodba je predmet državne registracije, skupaj z državno registracijo lastništva in drugih lastninskih pravic do stanovanja. To je razloženo z družbenim pomenom tega premoženja za vse državljane Rusije in potrebo po okrepitvi zaščite njihovih stanovanjskih pravic in interesov.
Obe strani);
Koncept predmeta pogodbe
Predmet prodajne pogodbe - predmet materialnega (stvari, lastnine) ali nematerialnega (informacijskega) sveta, na katerega je neposredno usmerjena ali neposredno povezana volja pogodbenic in ki je dovolj individualiziran, da ga loči od drugih predmetov.
Ker lahko kot predmet pogodbe deluje ne samo individualno opredeljena stvar, ampak tudi generična stvar, bi morala v tem primeru stopnja individualizacije predmeta omogočiti njegovo ločitev od stvari druge generične pripadnosti.
Vendar pa je prenos lastništva nepremičnine od prodajalca na kupca v skladu z odstavkom 1 čl. 551 Civilni zakonik je predmet državne registracije. Zato lastništvo nepremičnine izvira iz kupca na podlagi zapletene pravne strukture, in sicer:
Pri prodaji stanovanjskih prostorov pravna struktura vključuje tudi registracijo same kupoprodajne pogodbe, ki se šteje za sklenjeno od trenutka take registracije (2. člen 558. člena Civilnega zakonika) (pravilo o državni registraciji transakcij z premoženje iz 558. člena, ne velja za pogodbe, sklenjene po 1. marcu 2013 leto (Zvezni zakon z dne 30.12.2012 N 302-FZ).
Več o registraciji pogodbe in lastništvu
Čeprav pogodba o prodaji nepremičnine sama po sebi ne daje kupčeve lastninske pravice, je kot del zapletene pravne strukture pogodba pravno zavezujoča za prodajalca in kupca od trenutka njene sklenitve. Ker je pogodba o prodaji nepremičnine soglasna, v kolikor se prodajalec in kupec strinjata, da morata biti obveznost prenosa nepremičnine in njenega plačila izpolnjena pred državno registracijo prenosa lastništva, je vsaka od zainteresiranih strani ima pravico zahtevati njihovo izpolnitev.
Vendar pa v skladu z odstavkom 2 čl. 551 Civilnega zakonika izvedba pogodbe o prodaji nepremičnine s strani strank pred državno registracijo prenosa lastništva ni podlaga za spremembo njunih odnosov s tretjimi osebami. To pomeni, da sklenjena in izvršena pogodba o prodaji nepremičnine zavira prodajalčevo pravico, da v prihodnje razpolaga s prodanim nepremičninskim predmetom, saj s sklenitvijo pogodbe o njegovi odtujitvi in prenosu te nepremičnine na kupca prodajalec izčrpa avtoriteto reda, ki je pripadal njemu kot lastniku. Zato vsaka naknadna transakcija, ki jo je prodajalec opravil po prenosu nepremičnine na kupca v skladu s predhodno sklenjeno prodajno pogodbo, vendar pred državno registracijo prenosa lastništva kupca, neveljaven, kot ga stori nepooblaščena oseba... Sodna praksa izhaja tudi iz dejstva, da po prenosu nepremičnine do kupca prodajalec nima pravice z njimi razpolagati, saj je za navedeno nepremičnino predmet obveznosti, ki jo prodajalec izpolni iz prodajne pogodbe, kupec pa je njen zakoniti lastnik.
Do državne registracije prenosa lastništva si prodajalec, ki je izpolnil obveznost prenosa nepremičnine v last kupca, pridržuje pravico do zaščite svoje lastninske pravice. Zato lahko vloži dokaze in negativne zahtevke. Kupec, ki mu je bil nepremičnina v skladu s pogodbo o prodaji nepremičnine prenesena v posest pred državno registracijo prenosa lastništva, postane njen lastnik in ima tudi pravico do obrambe lastništva lastninskih terjatev. Ker pa nima lastninskega naslova, za razliko od prodajalca ne more odtujiti nepremičnine, prejete v posest.
Pogodba o prodaji nepremičnine kot sestavine zapletene pravne strukture povzroča civilno obveznost strank, da registrirajo prenos lastništva. Vsebina te obveznosti vključuje pravico zahtevati registracijo prenosa lastništva. Ta obveznost je podprta z ustrezno sankcijo. V skladu z odstavkom 3 čl. 551 Civilnega zakonika, v primeru, da se ena od strank izogne državni registraciji prenosa lastništva nepremičnine, ima sodišče pravico na zahtevo druge stranke in v primerih, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije. Zveze o izvršilnem postopku, tudi na zahtevo izvršitelja izvršitelja za izdajo odločbe o državni registraciji prenosa lastništva. Stranka, ki se neupravičeno izogiba državni registraciji prenosa lastništva, mora drugi stranki povrniti izgube, ki so nastale zaradi zamude pri registraciji.
Zahteva po državni registraciji prenosa lastništva nepremičnine po sporazumu o prodaji nepremičnine zadeva primere prodaje nestanovanjskih in stanovanjskih nepremičnin. Zato državna registracija pogodbe o prodaji stanovanjskih nepremičnin ne izključuje potrebe po ločeni državni registraciji prenosa lastništva po takem sporazumu.
Če je kupoprodajna pogodba sklenjena in izvedena pred državno registracijo prenosa lastništva, potem je prodajalec prikrajšan za pravno možnost opravljanja kakršnih koli transakcij v zvezi s takšnimi prostori, prenesenimi po pogodbi; zato so vse poznejše transakcije s takimi stanovanjskimi prostori neveljavne.
Zakon zahteva, da morajo biti v pogodbi o prodaji nepremičnine natančno določeni podatki, ki omogočajo definitivno določitev nepremičnine, ki se po pogodbi prenese na kupca, vključno s podatki, ki določajo lokacijo nepremičnine na ustrezni zemljiški parceli oz. kot del drugih nepremičnin ... Če v pogodbi ni navedenih podatkov, se šteje, da je pogoj o prodani in preneseni nepremičnini neskladen, pogodba pa ni sklenjena (člen 554 Civilnega zakonika).
Več podrobnosti
Podatki, ki jih zahteva zakon o nepremičninah za prodajo, so v posebnih dokumentih. Med obveznimi dokumenti, ki identificirajo zemljiške parcele, so njihovi katastrski načrti, ki jih izdajo organi, ki izvajajo katastrsko registracijo zemljišč. Dokumenti, ki vsebujejo podatke, ki omogočajo individualizacijo samostojne stavbe (strukture), vključujejo:
Za razliko od pogodbe o prodaji premičnine je pogodba o prodaji nepremičnine mora vsebovati stranki pisno dogovorili klavzula o ceni nepremičnine... Če ni pogoja o ceni, se šteje, da je pogodba o prodaji nepremičnine nezaključena (1. člen 555. člena Civilnega zakonika). Ocenjevanje nepremičnin izvajajo strokovni cenilci.
Na splošno velja, da cena nepremičnine na zemljišču, o katerem sta se dogovorili stranki, vključuje ceno ustreznega dela zemljišča, prenesenega s to nepremičnino, ali pravico do nje (2. člen 555. člena Civilnega zakonika) ). Vendar je to pravilo dispozitivno. Poleg tega lahko zakon določi druga pravila o razmerju med ceno nepremičnine in ceno ustreznega dela zemljišča, prenesenega z nepremičnino, in pravicami do nje.
Cena nepremičnine v pogodbi o prodaji nepremičnine stranke lahko določijo na različne načine. V primerih, ko je cena nepremičnine določena na enoto njene površine ali drug kazalnik njene velikosti, se skupna cena takšne nepremičnine, ki jo je treba plačati, določi glede na dejansko velikost nepremičnine, prenesene na kupca (klavzula 3 člena 555 Civilnega zakonika). Glavna obveznost, ki jo morata izpolniti prodajalec in kupec, je pri prenosu nepremičnine s strani prodajalca in sprejetje s strani kupca na podlagi prenosnega lista ali drugega prenosnega dokumenta (1. člen 556. člena Civilnega zakonika). Zgornja obvezujoča norma določa pravno zavezujoč postopek prenosa nepremičnine... Izogibanje ene od strank podpisu dokumenta o prenosu nepremičnine pod pogoji, določenimi v pogodbi, se šteje za zavrnitev prodajalca izpolnitve obveznosti prenosa nepremičnine in kupca od obveznosti sprejeti lastnino.
Podpis strank prenosnega lista ali drugega prenosnega dokumenta skupaj z dejanskim prenosom nepremičnine je predpogoj za govor o izpolnjevanju obveznosti prenosa in prejema nepremičnine. Hkrati se bo v primerih, ki jih določa zakon ali sporazum, ta obveznost prenosa nepremičnine izpolnjena ob nastanku dodatnih pravnih dejstev (drugi odstavek prvega odstavka 556. člena Civilnega zakonika). Stranke lahko na primer v pogodbo vključijo klavzulo, po kateri se bo prodajalčeva obveznost prenosa premoženja štela za izpolnjeno le, če:
Pri prenosu inženirsko kompleksnih stavb (struktur) ali stanovanj se lahko pogodbenici dogovorita, da je predpogoj za pravilno izpolnitev obveznosti prenosa prodajalec na lastne stroške s strani specializirane organizacije nadzornih in preverjevalnih ukrepov za določitev kakovostnega stanja nepremičninskega objekta, javnih služb, informacijskih omrežij, ki strežejo temu objektu itd.
Poleg obveznosti prevzema kupljene nepremičnine je glavna obveznost kupca po pogodbi o prodaji nepremičnine obveznost njenega plačila. Obliko, postopek in način plačila določijo pogodbenice neodvisno. Zakon dopušča plačilo kupljenih nepremičnin v obrokih in na kredit ter predplačilo. Pri prodaji nepremičnine na kredit v skladu z odstavkom 5 čl. 488 Civilnega zakonika se za take nepremičnine priznava, da jih je zastavil prodajalec, da zagotovi, da kupec izpolnjuje svoje plačilne obveznosti. V skladu s čl. 20. zakona o hipotekah hipoteka, ki izhaja na podlagi 5. odstavka 5. člena. 488 Civilnega zakonika, je registrirano brez vložitve ločene vloge hkrati z državno registracijo lastništva osebe, katere pravice so obremenjene s hipoteko.
Stranke pogodbe o prodaji nepremičnine nosijo enako medsebojno premoženjsko odgovornost kot stranke pogodbe o prodaji premičnine, z naslednjimi izjemami:
POMEMBNO! Pogodba o prodaji nepremičnine se lahko odpove tako pred trenutkom državne registracije prenosa lastništva, kot tudi po takšni registraciji, pod pogojem, da je stranki ne izvršita v celoti. Državna registracija prenosa lastništva ni ovira za odpoved sklenjene pogodbe o prodaji nepremičnine v primerih, ko zakon ali pogodba predvideva možnost odpovedi pogodbe z vračilom tistega, kar sta stranki prejeli dne razloge iz čl. 450 Civilnega zakonika, tudi v zvezi s tem, da kupec nepremičnine ne plača.
Za odpoved kupoprodajne pogodbe nepremičnine dejstvo, da je prodajalec ali kupec zavrnil pogodbo, ni dovolj, saj takšno dejstvo samo po sebi ne more biti podlaga za registracijo povratnega prenosa lastništva na prodajalca. Pritožiti se je treba na sodišče, ki mora izdati odločbo, ki vsebuje odredbo registrskemu organu, naj zaradi prekinitve pogodbe registrira prenos lastništva s kupca na prodajalca. Sodišče se lahko tako odloči le v primeru, ko sta se stranki v pogodbi o prodaji nepremičnine dogovorili o možnosti vračila izpolnjenega pred prekinitvijo pogodbe(4. člen 453. člena Civilnega zakonika).
Zelo zanimiva sodna praksa o neplačilih
Prazni dokument "Pogodba o nakupu in prodaji nepremičnine" se nanaša na naslov "Pogodba o nakupu in prodaji, pogodba o pogodbi". Povezavo do dokumenta shranite v družabnih omrežjih ali jo naložite v računalnik.
POGODBA
nakup in prodaja nepremičnine
_________________ "____" _________________ ____
______________________________________________________________________________,
(ime podjetja)
v nadaljnjem besedilu "prodajalec", ki ga zastopa __________________________________________________________,
delujejo na podlagi ____________________________________________________,
in _____________________________________________________________________,
(ime podjetja)
v nadaljnjem besedilu "kupec", ki ga zastopa _________________________________________,
(priimek, začetnice, položaj)
deluje na podlagi _________________________________________________,
(listina, predpisi, pooblastilo)
so sklenili to pogodbo na naslednji način:
1. PREDMET SPORAZUMA
1.1. V skladu s pogoji te pogodbe prodajalec prodaja, kupec pa kupuje nepremičnine s skupno površino ______________ kvadratnih metrov. m v naslednji sestavi: _____________________.
Navedena nepremičnina se nahaja na naslovu: __________________________________________________________________.
Nepremičnina se nahaja na zemljiški parceli v velikosti ______ hektarjev, katere večna uporaba se izvaja na podlagi Potrdila o pravici za nedoločeno (trajno) rabo zemljišča št. ____ z dne "___" _______________ ___, ki ga je izdal uprava ____________________ okrožja __________________ regije.
1.2. Prostori pripadajo prodajalcu po lastninski pravici, kar potrjuje pogodba z dne "___" _________________ ____, sklenjena med _____________________ in __________________, ki jo je Meddržavni ____________________________ Urad za tehnični popis "___" __________________ ____ vpisal v register pod št. __________ (spis potnega lista št. _____________).
1.3. Prodajalec to jamči pred sklenitvijo te pogodbe, določene v klavzulah. 1.1-1.3 stavba ni prodana nikomur drugemu, ni zastavljena, ni sporna, aretirana in prepovedana in je brez kakršnih koli pravic tretjih oseb.
2. CENA IN PLAČILNI POSTOPEK
2.1. Cena, ki jo je kupec plačal prodajalcu za kupljeno nepremičnino iz točke 1.1 te pogodbe, je __________________________________________ rubljev.
(Suma v cuirsivu)
Določena cena je določena s sporazumom strank te pogodbe, je dokončna in je ni mogoče spremeniti.
2.2. Prodajalec nosi vse stroške, povezane z izvajanjem te pogodbe, v skladu z veljavno zakonodajo. Ti stroški niso vključeni v znesek, določen v oddelku 2.1 te pogodbe, in se plačajo po potrebi in pravočasno.
3.1. Ta sporazum začne veljati z dnem registracije pri Uradu za tehnični popis in velja, dokler pogodbenici v celoti ne izpolnita svojih obveznosti iz tega sporazuma.
4. PRENOS NEPREMIČNINE
4.1. Prodajalec je dolžan v roku ___________________________________________ od trenutka
(z besedami)
ob podpisu in registraciji te pogodbe pri uradu za tehnično popisovanje se nepremičnine, navedene v odstavku 1.1, prenesejo na kupca v skladu s potrdilom o prevzemu.
4.2. Potrdilo o prevzemu osnovnih sredstev podpišejo pooblaščeni predstavniki strank.
5. VZPOSTAVITEV LASTNIČKE PRAVICE
5.1. Lastništvo nepremičnine, ki je predmet te pogodbe in je določeno v klavzuli 1.1, izhaja od kupca od trenutka, ko je pogodba registrirana pri uradu za tehnično popis.
5.2. Nevarnost nenamerne izgube ali materialne škode do trenutka, določenega v oddelku 5.1 te pogodbe
narečje, pri prodajalcu.
6. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK
6.1. Prodajalec je dolžan:
6.1.1. Prenesite kupcu v njegovo lastništvo brez izjeme nepremičnine, ki so predmet te pogodbe in so navedene v točki 1.1 te pogodbe.
6.1.2. Zagotovite prisotnost njegovega pooblaščenega zastopnika za podpis, kupcu pa posredujte vse potrebne dokumente za državno registracijo te pogodbe in registracijo pravic uporabe zemljišč.
6.1.3. Nosite vse stroške, povezane z državno registracijo, vključno z nepredvidenimi stroški.
6.2. Kupec je dolžan:
6.2.1. V celoti plačajte odkupljeno nepremičnino (klavzula 2.1 te pogodbe) z nakazilom na tekoči račun prodajalca ali s prenosom (po dogovoru s prodajalcem) prodajalcu drugega premoženja, vrednostnih papirjev ali na drug zakonit način v roku __________________________________
(z besedami)
bančnih dni od datuma državne registracije te pogodbe.
6.2.2. Sprejmite lastnino pod pogoji, določenimi v tej pogodbi.
7. ODGOVORNOST
7.1. Za neizpolnjevanje ali neustrezno izvajanje te pogodbe, njeno spremembo ali enostransko odpoved bo kriva stranka drugi stranki povrnila izgube v višini ____% cene te pogodbe (klavzula 2.1 pogodbe).
7.2. Pri vsem drugem, kar ni določeno s tem sporazumom, se stranke ravnajo po veljavni zakonodaji Ruske federacije.
8. SPORI
8.1. Spori, ki izhajajo iz te pogodbe, so predmet arbitraže na način, ki ga določa veljavna zakonodaja Ruske federacije.
9. DRUGI POGOJI
9.1. Spremembe pogojev te pogodbe, njen odpoved in odpoved so možne le s pisnim soglasjem strank.
9.2. Vse dopolnitve in spremembe te pogodbe morajo biti sestavljene v pisni obliki in jih podpisati obe strani.
Ta pogodba je sestavljena v dveh izvodih, po ena za vsako stranko.
PODROBNOSTI IN PODPISI:
Prodajalec ____________________________________________
Stranka __________________________________________
