Lakásvásárlás az egyik legfontosabb jelentős tranzakciókállampolgár életében. Az új élettérről szóló álmok elhomályosíthatják az elmédet, és megnehezíthetik a helyzet összetevőinek kritikus értékelését. És ha a tranzakció másik oldala professzionális csalók, akkor a problémák látásának lehetősége gyakorlatilag kizárt. Csak ezen a területen gyakorlattal rendelkező ügyvéd képes ellenőrizni a lakás jogi tisztaságát, amely biztosítja a vevő elidegeníthetetlen jogait ehhez a házhoz. A "Assistance" cég szakemberei garantálják a kiváló minőségű ellenőrzést, amely biztosítja a vásárlás teljes átláthatóságát.
A lakásvásárlási eljárás során számos dokumentumot kell a vevő rendelkezésére bocsátani. Értékelje a jogi tisztaságot lakóépület meg tudod csinálni magad. Ehhez azonban meg kell ismernie számos dokumentumot, és meg kell győződnie arról, hogy a körülmények lehetővé teszik bírósági eljárás törli a vásárlást, nem. Ezek tartalmazzák:
A "Assistance" cég szakembereinek tapasztalatai lehetővé tették azoknak a szempontoknak a listájának összeállítását, amelyek "veszélyes" tranzakció jelei. Ezek az apartmanok gondos és átfogó ellenőrzést igényelnek. Jelentkezzen tisztasági értékelésre egy hozzáértő szakértőhöz, aki gyakorlati tapasztalattal és kapcsolatokkal rendelkezik közszolgáltatások ezekre az esetekre mindegyikre szüksége van:
Ezekben az esetekben várhat a vevő kellemetlen meglepetésekre: a bíróságra és a tranzakció törlésére, aminek következtében elveszíti otthonát és pénzét.
Szakemberek munkatapasztalata ügyvédi Iroda A "segítségnyújtás" még az első konzultáció során is lehetővé teszi a dokumentumok tanulmányozása során az összes lehetséges jelzést problémás pillanatokatés felhívni rájuk a vevő figyelmét.
Utasítás
Első ellenőrzés a dokumentumok az eladó, hogy valóban az -e, aki. Az útlevelek hamisíthatók, ezért kérjen meg másokat, hogy mutassák meg a dokumentumok azonosítás, például egészségbiztosítási kötvény vagy jogsi.
Ha valaki regisztrált ebben a lakásban, akkor nézze meg az oldalt. Más dokumentumokban is fel kell tüntetni a regisztráció címét. Az ideális megoldás az lenne, ha elmész az útlevél -irodába, és személyesen meggyőződsz róla. Feltétlenül beszéljen a szomszédokkal.
Ha egy személy nem kelt önbizalmat benned, vagy úgy néz ki, mint egy alkoholfogyasztó, ne félj tőle igazolást kérni arról, hogy nincs regisztrálva egy neuropszichiátriai ambulancián. Ez segít elkerülni a lehetséges pereskedés vitatja az adásvételi szerződést, mivel a szerződés megkötésekor a személy cselekvőképtelen volt.
Jelölje be a dokumentumok a tulajdonjog esetében: privatizációs aktus, adásvételi szerződés, tulajdonosi igazolás. Semmilyen esetben ne lépjen kapcsolatba a másolatokkal, és még a közjegyző által hitelesített másolatokkal sem. Minden a dokumentumok azokat, amelyek részt vesznek az adásvételi műveletekben, eredeti formájában kell bemutatni.
Ha nem egy személy az egyetlen vagy a tulajdonos a lakásban, akkor minden tulajdonostárs beleegyezése szükséges, amely közjegyző által hitelesített. Ha gyermeket regisztráltak a lakásban, akkor a kuratórium eladási engedélye szükséges. Ha a lakást megszerezte, akkor derítse ki, vannak -e még örökösök, akik erre jelentkeztek. Ha a lakás értékesítését végzi, feltétlenül találkozzon a tulajdonossal. Menjen a lakáshivatalhoz, hirtelen valaki más van regisztrálva a lakásban az eladáskor.
Kérést tegyen ehhez egyetlen nyilvántartásés megtudja, hogy ez a lakás jogi eljárás tárgyát képezte -e. Ha az eset megerősítést nyer, akkor forduljon szakemberhez, ha fennáll annak a veszélye, hogy az ügyet újból felfedik a tények alapján. Tekintse meg a lakáshoz kapcsolódó korábbi ajánlatokat. A szakértők azon a véleményen vannak, hogy ha az elmúlt három évben először adnak el lakást, akkor ez a tranzakció biztonságos, de a kockázat százalékos értéke megmarad.
jegyzet
Ha egy lakás több évig tulajdonosról tulajdonosra ment, akkor jobb, ha nem vesz részt ilyen lakásban. Gondosan olvassa el a szerződésben szereplő összes pontot, semmilyen esetben ne írja alá az ismeretlen papírokat, különben félrevezethet.
Gondosan tanulmányozza az adásvétel minden részletét. Ne féljen feltenni az Önt érdeklő kérdéseket.
Források:
Alapos elemzés jogi tisztaság lakás megvásárlása előtt a jövőben megvédi az ingatlan tulajdonosát a lehetséges bajoktól, amelyek a másodlagos ház megszerzésével kapcsolatosak. Ezenkívül egy ilyen elemzés nemcsak jogász, hanem rendes vásárló hatáskörébe is tartozik.
Utasítás
Miután az ingatlanpiaci javaslatok többsége közül kiválasztotta azt a lakást, amelyet meg fog vásárolni, először ellenőrizze a tulajdoni lapokat. Kérje meg a bérbeadókat, hogy mutassák meg a kezükben lévő dokumentumokat: adásvételi szerződések, barter, adományozás, bérleti szerződés (ha van), az úgynevezett "zöld" és így tovább.
Gondosan nézzen át mindent. Figyelmeztetni kell, ha a dokumentumok olyan módosításokat, javításokat, törléseket tartalmaznak, amelyeket közjegyző nem hitelesített, vagy a szerződésekben részt vevő valamennyi személy aláírását. Legyen különösen óvatos, ha az ingatlan tulajdonosa sürgősen elad valamit, amit éppen adományoztak vagy hagytak neki négyzetméter olyan személytől, aki nem a rokona. Ez a helyzet különös gondosságot igényel a dokumentumok ellenőrzéséhez bármilyen típusú ingatlan esetében.
Ellenőrizze a megvásárolt lakás történetét. Az ilyen adatok megjelennek az Ingatlanjogok Egységes Állami Nyilvántartásában (Egységes Állami Nyilvántartás az ingatlanjogokról). Megjeleníti az összes tranzakciót, a tulajdonjog átruházását, az ingatlan lefoglalását stb. Kérje meg a tulajdonosokat, hogy mutassanak egy kivonatot az egységes állami nyilvántartásból, hogy biztosak lehessenek a lakás jogi tisztaságában az elmúlt 10-15 évben. Ha a nyilatkozatban észreveszi gyakori viszonteladását, és a következő bérlők lakóhelyét rövid ideig, akkor jobb, ha figyeli más ingatlanokat. Teljesen lehetséges, hogy az itteni dokumentációval nincs minden rendben.
Ma elmondjuk, mire kell figyelni lakásvásárláskor másodlagos piacon hogyan lehet ellenőrizni a tranzakció tisztaságát és időben felismerni csalárd séma... A cikk különösen azok számára releváns, akik maguk vásárolnak lakást ügynök nélkül, valamint azok számára, akik kételkednek ingatlanosuk lelkiismeretességében.
A legelső lépés önellenőrzés apartmanok - rendeljen friss kivonatot az USRN -től(Egy állami nyilvántartás ingatlan). Az ilyen kivonat teljes neve az USRN kivonata az ingatlan objektum fő jellemzőiről és regisztrált jogairól (más néven USRN-1, amelyet korábban az USRR kivonatának neveztek). Néha a lakáshoz való jogátruházás történetének nyomon követéséhez "kiterjesztett" nyilatkozat szükséges - az USRN-4 kivonata a tulajdonjog átruházásáról.
Ezt a két kivonatot bárki megkaphatja. A USRN -ből származó kivonatok beszerzésének legnépszerűbb módja az MFC, a Rosreestr bármelyik fiókjában vagy kataszteri kamara, ban ben elektronikus formátumban a Rosreestr hivatalos honlapján keresztül. A kivonatok árai és a Rosreestr honlapján történő beszerzési eljárás.
Ha rendelkezik regisztrációval az Állami Szolgálatnál, és több kivonatra van szüksége, akkor a Rosreestr weboldalán hozzáférési kulcsokat szerezhet az USRN FGIS -hez, és 100 kivonatból álló csomagot rendelhet csak 400 rubelért (azaz 4 rubel kivonatonként). Ennyibe kerül egy papír alapú nyilatkozat kézhezvétele a Rosreestr fiókban.
A legfontosabb dolog, amit megtudhat a kivonatból: ki a lakás tulajdonosa. Ezzel a személlyel adásvételi szerződést köt, és odaadja neki a pénzét, ezért fontos meggyőződnie arról, hogy az irataival minden rendben van -e. Ha a lakás több személy tulajdonában van, akkor a tranzakció előtt mindegyiket ellenőrizni kell.
Az USRN -lelet kapott kivonatában dokumentumok, amelyek alapján a jogot regisztrálták(szerződések), és ellenőrizze a jogok nyilvántartásba vételének korlátozása. Nézd meg magad cím dokumentumok. A legnagyobb figyelmet az örökölt lakásokra és a privatizált lakásokra kell fordítani.
A nyilatkozat másik fontos része az korlátozások és terhek. Leggyakrabban ezek zálogjogok (jelzáloghitelek), valamint letartóztatások és a regisztrációs intézkedések megtiltása. Felhívjuk figyelmét, hogy a jelzáloggal terhelt lakás eladása írásos zálogjogosult hozzájárulása- a jelzálogjogot birtokló bank vagy más szervezet. A tiltások vagy letartóztatások jelenléte lesz az oka a regisztráció felfüggesztésének.
Annak érdekében, hogy ne vesztegesse az időt, feltétlenül kérje meg az eladót, hogy még a tranzakcióra vonatkozó dokumentumok benyújtása előtt engedje el a letartóztatásokat és a regisztrációs műveletek tilalmát.
Letartóztatásokat és eltiltásokat a bíróság ideiglenes intézkedésként vagy a végrehajtók végrehajtási eljárások keretében rendelhetnek el.
Tanács: Az USRN kivonatának kézhezvételétől a tranzakcióig gyakran eltart egy ideig. Még akkor is, ha a kivonatban nincsenek adatok a letartóztatásokról, ne legyen lusta új kivonatot beszerezni a regisztráció előtt, vagy legalább ellenőrizze az információkat a Rosreestr weboldalán. Ez segít elkerülni a kellemetlen meglepetéseket a dokumentumok regisztrációhoz való benyújtásakor.
A bírósági döntésekből megtudhatja például:
Nagyon gyakran az eladó érdekeit egy lakás eladásában ingatlanirodák vagy rokonok képviselik. Ebben az esetben a képviselő nevét adják ki közjegyző által hitelesített meghatalmazás. A meghatalmazások érvényességét a szövetségi közjegyzői kamara honlapján található meghatalmazási nyilvántartásban szereplő adatok alapján ellenőrizheti. Ellenőrizze a meghatalmazást is a képviselő érvényességi ideje és jogosultsága. Az adásvételi szerződés aláírásának, a Rosreestr -nél történő állami regisztráció iránti kérelem, a pénz átvételének jogait közvetlenül fel kell írni a meghatalmazásban.
A gyermekek tulajdonával folytatott tranzakciók esetén ne felejtse el megkapni a gyám- és gondnoki hatóságok hozzájárulása!
A legfontosabb, hogy tudd, milyen 5 lépést kell megtenned, hogy a tranzakció során kimaradt apróság ne váljon komoly kellemetlenséggé a jövőben. Mire kell figyelni, ha lakást vásárol a másodlagos piacon?
Ha tetszett egy lakás a másodlagos piacon, akkor el kell kezdenie tanulmányozni a probléma történetét, ellenőrizve azokat a dokumentumokat, amelyek alapján az eladó tulajdonjoga keletkezett. A leggyakoribb lehetőségek az adásvételi, csere-, adományozási szerződések; ritkábban - azok, akik beléptek jogi erő bírósági határozatok, igazolások az öröklési jogról, bérleti szerződés. Nyilvánvaló, hogy ezek a dokumentumok semmiképpen sem tartalmazhatnak hamisítás, törlés stb. Jeleit. Ha a szerződést közjegyző hitelesíti, akkor a javításokat lezárja és aláírja a közjegyző - írja Tulajdonos.
„Ellenőrizze a tényt állami regisztráció szerződések, - tanácsolja a Penny Lane Realty ügyvédje, Sergey Módosítás. - Ha a dokumentumokban, amelyek alapján a tulajdonosi jog keletkezett, olyan feltételek vannak megfogalmazva, amelyek be nem tartása az ügylet megszüntetésének alapja, győződjön meg arról, hogy ezek a feltételek teljesülnek. Ilyen feltétel lehet például a vevő kötelezettsége (aki veled kölcsönhatásban már eladóként jár el), hogy a szerződés megkötése után egy idő után fizesse meg a lakás költségét. E kötelezettség elmulasztása esetén a szerződés felmondható. "
Fontos árnyalat: ha úgy találja, hogy a lakást valakinek bemutatták, vagy öröklés útján hagyták el (miközben új tulajdonosa nem rokona), és nem sokkal ezután új tulajdonos gyorsan elkezdi eladni ezt a lakást, akkor ennek a ténynek figyelmeztetnie kell.
Kérje a tulajdonostól az Egyesült Államokból származó kivonatot
jogok állami nyilvántartása ingatlanés a vele végzett tranzakciók (EGRP). Ez a nyilatkozat tükrözi az objektum teljes történetét (a tulajdonjog átruházása, valamint a lakás letartóztatásainak jelenléte, a tranzakciók betiltása), 1998 -tól, vagyis az USRR létrehozásának pillanatától kezdődően, ami elég a lelki békéért.
„Ha ebből a kivonatból látja, hogy a lakás arra való mostanában nagyon gyakran viszonteladták és kézről kézre adták, és valójában senki sem élt benne sokáig, valószínű, hogy az ingatlanon végzett ügyletek „nem voltak tiszták”, és ily módon valaki megpróbálta „helyettesíteni” a jóhiszemű vásárló ” - figyelmeztet Olga Rykova, a Panorama Estate jogi osztályának igazgatója. Ebben az esetben a szakértők azt tanácsolják, hogy legyen óvatos és jobb - keressen egy megbízhatóbb tárgyat.
A kivonatból az is kiderül, hogy a lakás egy vita epicentrumában volt -e, vagy sem, letartóztattak -e vele szemben, stb. És ha ezen információk tanulmányozása során vitákat talál, figyeljen arra, hogyan sok év telt el a megjelenésük óta.
Által Orosz jogszabályok, maximális futamidő az érvénytelenítő ügyletek - ideértve az ingatlanügyleteket is - elévülési ideje 3 év. Ezért ha háromon belül utóbbi években a tervezett vásárlás előtt nem volt vita a lakással, akkor nem kell attól tartania, hogy az előző tulajdonosok hirtelen bemutatják jogaikat. De ha megérti, hogy voltak viták az elmúlt 3 évben, akkor kérje meg a tulajdonost ítélet, amely alapján végső következtetéseket lehet levonni a lakástulajdon jogszerűségéről. Ha még nem született bírósági döntés, akkor érdemes megvárni, mielőtt üzletet köt.
Igaz, előfordul, hogy a lakás nem szerepel az egységes állami nyilvántartásban. Ez általában a régi ingatlanokkal történik lakásállomány... Ha egy ilyen lakás nem szerepel a nyilvántartásban, az azt jelenti, hogy privatizációja után nem kötöttek vele tranzakciót, vagyis ideális jogi pont A lakás szempontjából abszolút "tiszta". A száz százalékos bizonyosság érdekében a vevő kérelmet nyújthat be az osztályhoz lakáspolitika hogy ellenőrizze tulajdonosának valódi jogait. Nem kell mást tennie.
Kérje a tulajdonostól a lakásról szóló KTF -dokumentumokat. Szükséges annak ellenőrzése, hogy a lakás minősége megfelel -e a dokumentumoknak: vannak -e következetlenségek jogilagátépítése vagy rekonstrukciója. Az Orosz Föderáció Lakásügyi Kódexének 26. cikke szerint szinte minden átszervezéshez és átalakításhoz megállapodás szükséges a testülettel. önkormányzat, és ha "spontán" előadják, akkor a kategóriába tartoznak közigazgatási szabálysértések amiért felelősség biztosított. A lakás bármely olyan felszerelése, amelyet az illetékes hatóságok nem hagytak jóvá, jogellenesnek minősül.
Magát a tulajdonost nem kevésbé figyelmesen kell ellenőrizni. Először is ellenőrizze az útlevél hitelességét. Ezt megteheti egy speciális szolgáltatás használatával, amely az Orosz Föderáció Szövetségi Migrációs Szolgálatának hivatalos honlapján található. Az így kapott információk természetesen inkább referencia jellegűek. Jogilag jelentős szerezni hivatalos információk az oldal készítői azt javasolják, hogy lépjenek kapcsolatba az FMS területi részlegével (egyszerűen fogalmazva: a helyi útlevélhivatallal).
„Rendkívül óvatosnak kell lennie, ha a szerződést az eladó képviselője írja alá meghatalmazással” - jegyzi meg Szergej Módosítás. - Tudnia kell, hogy a meghatalmazást kiállították természetes személy, hitelesíteni kell. Győződjön meg arról, hogy a meghatalmazást nem vonták vissza, és tisztában kell lennie a felhatalmazott személy hatásköreinek listájával is: vajon csak bérleti szerződés aláírására jogosult -e, vagy például a megállapodás alapján fizetést kaphat. Általában meg kell értenie, hogy a szerződés aláírása bizalmas további kockázatokat okoz. "
Sokkal nehezebb lesz megérteni az eladó jogképességét. Ezt azonban meg kell tenni (függetlenül attól, hogy mekkora bizalmat kelt az illető) annak biztosítása érdekében, hogy a szerződés megkötésekor a tulajdonos ne legyen havi tervezett harapásban, kábító hatású állapotban, és lelkileg egészséges. Ne lusta, az eladóval együtt látogasson el a narkológiai és neuropszichiátriai ambulanciákra, hogy megfelelő igazolásokat szerezzen.
Kérje meg a tulajdonost, hogy biztosítsa Önt
bővített kivonat a házkönyvből. Lehetővé teszi annak ellenőrzését, hogy ki van bejegyezve a lakásban a lakásban, és hogy ezek az emberek a jogszabályoknak megfelelően megtartják -e a lakásban való lakáshoz való jogot az eladáskor.
Az a tény, hogy a lakásvásárlás egyik jelentős kockázata a lakáshoz fűződő jogok harmadik felek általi esetleges vitatása. Viták merülhetnek fel például, ha egy hiányzó családtag van regisztrálva a lakásban. „Senki sem garantálja, hogy ez az eltűnt személy néhány év múlva nem jelenik meg, és nem támadja meg az üzletet. Vannak ilyen esetek - mondja Olga Rykova. "Az emberek börtönben vannak, nem akarják erről értesíteni a hozzátartozóikat, majd elengedik őket, és igénylik jogaikat." Ezért olyan lakás vásárlása, amelyben egy ismeretlen családtagot regisztráltak, ideiglenesen hosszú távú sarkvidéki üzleti útra hagytak, hosszú távú kezelésre (például neuropszichiátriai vagy Kábítószer -rendelő) vagy a börtönbe, elmegy bizonyos kockázatot... Szerintetek érdemes lehet másik lehetőséget keresni?
Veszélyben vannak olyan lakások is, ahol kiskorú gyermekek akinek érdekeit tiszteletben kell tartani. És ha a tranzakció során a kiskorúak jogai sérültek, győződjön meg arról, hogy rendelkezik a megfelelő engedéllyel a gyámhatóságoktól.
„Ezenkívül figyelni kell az eladó házastársainak jogaira: ha az eladó házas vagy a lakást házasságban vásárolták, akkor a megállapodásnak tartalmaznia kell a házastárs hozzájárulását az eladáshoz” - mondja Irina Shugurova, helyettes főigazgatója MIEL-Közvetítés jogi kérdésekben.
A lakásvásárlási és eladási üzletágban természetesen minden árnyalat fontos: az adásvételi szerződés tartalma, a lakásért történő pénzátutalás folyamata, az eladó helyes nyugtaírása, az ingatlan tényleges átruházásának ellenőrzése a lakás - mindezek az "üzlet" egész koncepciójának összetevői. A legfontosabb dolog az, hogy ne feledje, hogy lakásvásárláskor nem szabad hinni (a szóra), félni (a megtévesztéstől), kérni (dokumentumokat).
