Majdnem két év telt el azóta, hogy jelentős módosításokat hajtottak végre az érvénytelen ügyletekre vonatkozó orosz jogszabályokban (2013.05.07. 100-FZ). A törvényi előírásokat megsértők korábban jelentéktelennek számítottak, most pedig megtámadhatóak. Változott az elévülési idő is. Annak ellenére, hogy az elmúlt évtizedben visszaesett az illegális és problémás ügyletek száma, a vevő magas színvonalú jogi és pénzügyi védelméről aligha lehet beszélni. Milyen konkrét változások történtek és hogyan érintik a jelenlegi lakóingatlan-piacot?
Majdnem két év telt el azóta, hogy jelentős módosításokat hajtottak végre az érvénytelen ügyletekre vonatkozó orosz jogszabályokban (2013.05.07. 100-FZ). A törvényi előírásokat megsértők korábban jelentéktelennek számítottak, most pedig megtámadhatóak. Változott az elévülési idő is. Annak ellenére, hogy az elmúlt évtizedben visszaesett az illegális és problémás ügyletek száma, a vevő magas színvonalú jogi és pénzügyi védelméről aligha lehet beszélni. Milyen konkrét változások történtek és hogyan érintik a jelenlegi lakóingatlan-piacot?
Segített válaszolni kérdéseinkre Alekszej Komarov szentpétervári közjegyző, Vadim Ljascsenko, az RBNO Tudományos Akadémia menedzsere és Irina Scserbinina ingatlanszakértő.
Mi változott az új jogszabályban? Milyen elévülési idők járnak (tehát milyen idő után lehet teljesen megnyugodva a lakásvásárló, és mentesülhet az ügyletben résztvevők és harmadik felek követelései alól)?
Alekszej Komarov: „2013 májusában módosították az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvét, amely különbséget tett a megtámadható és az érvénytelen ügyletek (érvénytelen ügyletek) fogalma között, és az érvénytelen ügyletek többségét megtámadhatóvá minősítette át (a Polgári Törvénykönyv 168. cikkének (1) bekezdése). Az Orosz Föderáció kódexe).
Az érvénytelen és megtámadható ügyletek közötti fő különbség az érvénytelenség pillanatában, illetve abban rejlik, hogy milyen időkeretben támadhatók meg.
Az ügylet semmissége (más szóval érvénytelensége) nem a bíróság döntésén múlik. Az ügylet a teljesítés kezdetétől semmis, és a felekre nézve semmilyen jogkövetkezményt nem von maga után. A megtámadható ügylet érvénytelennek nyilvánítása csak bírósági határozattal lehetséges, illetve az ilyen döntés előtt a megkötött szerződés jogerős és kötelező érvényű.
A változások idejére az ingatlanpiacon kötött ügyletekkel gond volt: minden olyan ügyletet, amelyet a felek a hatályos jogszabályok megsértésével kötöttek, semmisnek nyilvánítottak. Ezen túlmenően az érvénytelen ügylet elismerése iránti igényt bárki benyújthat. A gyakorlatban ez a lehetőség visszaélésekhez vezetett olyan személyek részéről, akik a megkötött ügyletben nem lévén különösebb érdekeltek, megpróbálták megsemmisíteni azt.
Mostantól mind a megtámadható, mind a semmis ügylet esetében csak a szerződő fél vagy a törvényben közvetlenül megjelölt személy, például vagyonkezelő, vagyis az ügylet megtámadásában érdekelt személy. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 177., 166. cikkének (2) bekezdése.
Az ügyletek semmisség miatti érvénytelenné nyilvánításának fő oka az illetéktelen személy által kötött ügylet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 171. cikke. Vagyis egy lakást értékesítő állampolgárt az adásvételi szerződés megkötése előtt a bíróság megfosztott a cselekvőképességétől. Az ilyen ügylet keretében a bíróság kötelezi a feleket, hogy az adásvételi szerződés alapján kapott mindent visszaadjanak egymásnak. A vevő ebben az ügyletben a gyengébb oldal, hiszen a megvásárolt lakás visszaadása után felmerül a pénz visszaküldésének kérdése, amivel természetesen a cselekvőképtelen személy már nem rendelkezik.
Versenyen kívüli megtámadható ügyletekre Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 177. cikke: olyan személy által kötött üzlet, aki nem képes megérteni tettei értelmét vagy irányítani azokat.
Ha az első esetben elegendő a cselekvőképtelenség igazolásának ténye - bírósági határozat az állampolgár cselekvőképtelenné nyilvánításáról, akkor a 177. sz. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének bírósága vizsgálatot rendel ki, és a felek egyéb bizonyítékait figyelembe véve határozatot hoz az ügylet érvénytelenségének elismeréséről vagy a vonatkozó követelések elutasításáról. A gyakorlatban a szakértői vélemény döntő szerepet játszik, ha a bíróságnak nincs kétsége a szakértői vélemény megbízhatóságában (általában az). Más bizonyítékok, például a tanúk vallomásai nagyon relatív jelentőséggel bírhatnak a bíróság döntése szempontjából.
A lakásvásárlói jog védelmének jogi mechanizmusáról szólva elmondhatjuk, hogy valójában kettő van: az elévülési idő és a Kbt. szerinti minősítés. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. cikke jóhiszemű vásárlóként.
Az első esetben a tranzakciók elévülési ideje megtámadható ügylet esetén egy év, érvénytelen ügylet esetén három év. Semmis ügyleteknél, amikor az ügyletben részt vevő fél igényt támaszt, az elévülési idő a szerződés teljesítésének pillanatától kezdődik, ha a követelést harmadik személy nyújtja be, akkor attól a pillanattól, amikor tudta vagy kellett volna. ismert a szerződéskötés tényéről.
Fontos megjegyezni, hogy a 2013.07.05-i keltezésű 100-FZ módosított 170. cikk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a színlelt ügylet minősítésében. A színlelt ügylet, amelynek semmissége, ma már a szerződésben meghatározottaktól eltérő feltételekkel kötött ügylet is. Ezek a változások következményekkel járhatnak a felek számára abban, hogy az adózás optimalizálása érdekében alulbecsülik a tranzakció értékét. Feltételezhető, hogy például az a házastárs, aki hozzájárult a lakáseladáshoz, képes lesz ezen az alapon érvénytelennek ismerni az ügyletet, ha maga a hozzájárulás nem fejezi ki a közösen szerzett ingatlan értékesítésének értékét.
Melyek ma az érvénytelen (érvénytelen és megtámadható tranzakciók) leggyakoribb okai? Ez gyakori vagy ritka? Volt-e ilyen eset a praxisában (vagy a cég történetében), és ha igen, hogyan végződött a vevő számára?
Vadim Ljascsenko: „A legtöbb esetben az érvénytelen ügylet nyilvánvalóan szabálysértési elemet tartalmaz. Ezért az ingatlanpiac önmagukat tisztelő, hírnevüket értékelő szakmai szereplők igyekeznek távol maradni az ilyen tranzakcióktól. Ugyanez mondható el a jelentéktelen tranzakciókról is.
Egy másik dolog az olyan ügyletek, amelyekben az egyik fél viseli ezt vagy azt a kockázatot, beleértve a tárggyal fennálló vagy korábbi tranzakciók megtámadásának kockázatát is. Az ilyen kockázatok semmilyen módon nem járhatnak bűncselekményekkel, de jelen lehetnek az objektum történetében.
A vevőt kísérő szakember feladata ennek a kockázatnak vagy kockázatoknak időben történő azonosítása, mértékének felmérése, lehetséges minimalizálási módok javaslata és megfelelő ajánlások megfogalmazása az ügyfélnek. Az ilyen ajánlások az adott helyzettől és a vitatás konkrét kockázataitól függően nagyon eltérőek lehetnek - vásárlás megtagadása, megfelelő árengedmény követelése, kiegészítő nyilatkozatok, garanciák biztosítása stb.
Az eladót kísérő szakember feladata, hogy az árusított tárgyra vonatkozó dokumentumok elkészítésének szakaszában feltárja és minimalizálja a tárggyal folytatott korábbi ügyletek megtámadhatóságának kockázatát, motivált kockázatértékelését a szerződő fél (vevő) felé.
Az ügyletek esetleges megtámadhatóságának és várható következményeinek megítélése gyakran heves viták tárgyává válik az eladó és a vevő között, ügyvédeik, ügynökeik és banki szakértőik részvételével. Néha a józan ész győz ezekben a vitákban, néha nem.
A gyakorlatban a vita érdekelt résztvevőinek nagyon eltérő attitűdjeivel kell találkozni a tranzakciók megtámadhatóságának olyan kockázati tényezőihez, mint például:
Kiskorúak privatizációjában való részvétel hiánya (1994 augusztusáig);
Az egyik bérlő távolléte szabadságvesztés miatti tartózkodás miatt;
Ajándék nem rokonok között;
Meghatalmazott útján történő törlés;
Regisztráció törlése regisztráció nélkül máshol;
Tulajdonjog elismerése bírósági határozattal;
Nem piaci ár a szerződésben;
Nem egyenértékű csere felár nélkül;
Friss üzlet egy jóhiszemű vásárlóval.
A lista folytatható, és minden tapasztalt szakembernek lesz mit hozzáfűznie.
De a legemlékezetesebb esetek azok, amikor a kollégák megpróbálják eltitkolni előled a tárgyuk kockázatait. Ritkán fordul elő, de ettől nem lesz kevésbé undorító."
Irina Shcherbinina: „Az érvénytelen tranzakciók ritkábbak lettek, mint a lendületes 90-es években voltak. Először is azért, mert a Rosreestr ellenőrzi a kiskorúak jogait, és a gyámhatóság engedélye nélkül nem bonyolít tranzakciókat a tulajdonukkal. Másodszor, az ingatlanszolgáltatások piaca ma már átláthatóbb, nagy cégek dolgoznak benne. Harmadszor, a "jóhiszemű vásárló" fogalmának bevezetésével a vásárlók fokozott védelmet kaptak, ha a jogok átruházását a Rosreestr szabályai szerint bejegyezték a lakásba, és ha a teljes ár szerepel az adásvételi szerződésben.
Vannak azonban vitatott tranzakciók. És általában a leggyakoribb okok a következők:
Hozzátartozók megjelenése a járadékszerződés végrehajtása után;
- az örökösök megjelenése, amelyekről az eladó nem tudott (vagy hallgatott);
- a 90-es évek privatizációja során a kiskorúak jogainak megsértése;
- ügylet lebonyolítása olyan személlyel, aki az ügylet időpontjában vizsgálat nélkül kábítószer- vagy pszichiátriai rendelőben van nyilvántartva.
Hogyan lehet minimalizálni a kockázatokat lakásvásárláskor?
Irina Shcherbinina: „A lakásvásárlás során a kockázatok minimalizálását attól a pillanattól kell kezdeni, amikor felhívja az opciók listáját. Azt tanácsolom, hogy a friss járadékot, a három évnél fiatalabb örökséget, valamint a mástól (nem rokontól) kapott örökséget és ajándékot azonnal zárja ki a listából. Most nagyon sok lehetőség van a piacon, és nem éri meg a kockázatot. A kiválasztott opciót alaposan meg kell vizsgálni. Jobb szakember segítségével. Hagyja, hogy az ingatlanos vagy ügyvéd gyűjtsön össze egy "dossziét" a vásárolt lakásról, amelyből láthatóak lesznek az esetleges kockázatok.
Alekszej Komarov: „Ha a lakásvásárló jogvédelmének jogi mechanizmusáról beszélünk, akkor azt mondhatjuk, hogy valójában kettő van: az elévülés és a jogosultság a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. cikke jóhiszemű vásárlóként. Hadd emlékeztesselek arra, hogy a jóhiszemű vásárlótól származó ingatlan lefoglalása alóli mentesség nem vonatkozik az ingyenes ügyletekre (adományozásra), valamint arra az esetre, ha a bíróság megállapítja, hogy az ingatlan a tulajdonos akarata ellenére nyugdíjba ment (hamis okmányokkal történő értékesítés) .
Előfordult-e olyan eset a gyakorlatában, hogy a közjegyző által hitelesített lakás adásvételi ügyletet érvénytelennek minősítették? Ha igen, hogyan végződött a vevő számára?
Alekszej Komarov: "Az én gyakorlatomban nem."
Vadim Ljascsenko: „Rendkívül ritka, de vannak „egzotikus” ajánlatok tranzakciók lebonyolítására, amelyek tényleges végrehajtása esetén utólag érvénytelennek minősülhetnek. Az ilyen javaslatok nem eladóktól, hanem vevőktől érkeznek, és például olyan szokatlan formájú elszámolásokra vonatkoznak, amelyek formailag nem kapcsolódnak a megvásárolt ingatlanhoz. Természetesen határozottan ragaszkodunk ahhoz, hogy megtagadjuk az ügyfél bevonását az ilyen „tranzakciókba”.
Irina Shcherbinina: „Igen, volt két ilyen esetem. Elmagyaráztam ügyfeleimnek, ami alapján úgy döntöttem, hogy a jövőben lesznek problémák. Minden csekket átadom.
Hogyan vélekedik az anyagi kárbiztosításról? Javasolja minden ingatlanvásárlásnál ilyen biztosítás megkötését?
Irina Shcherbinina: „A biztosítókat és a biztosítótársaságokat meglehetősen szkepticizmussal kezelem. Nehéz időnkben bármelyik cég könnyen bezárhat vagy csődöt jelenthet. És előfordul, hogy a biztosítási szerződéseket olyan ravaszul kötik meg, hogy bizonyos forgatókönyvek esetén kizárják a kártérítést. Példa erre Csalajevék esete, ahol a bíróságok egy biztosítótársaság és egy jelzálogbank között több éven át folytak. Általában jobb a logikára és az intuícióra hagyatkozni, és bízni a szakemberekben.
Kellően védettek-e ma az ingatlanvásárló jogai, és milyen jogszabályi változtatást javasolna, ha lenne ilyen lehetőség?
Alekszej Komarov: „A megkötött ügyletek megtámadásának mindig lesz törvényi alapja, így az ingatlanvásárló tulajdonára vonatkozó 100%-os garancia mítosz.
Az államnak meg kell oldania a 100%-os kártérítés garantálását azoknak a jóhiszeműeknek, akik az ügyletek érvénytelenné nyilvánítása következtében pénz és lakás nélkül maradnak, amihez alapvető döntés, a törvényesség valódi kezesének meghatározása szükséges. megfelelő jogszabályi változások bevezetésével. Ez pedig elvezeti a másodlagos lakásforgalmi probléma szisztematikus megoldásának kérdését, ahol fontos az ingatlantevékenységről szóló törvény elfogadásának kérdése, és ahol az engedélyezési kérdés megoldása, a lakásforgalom volumene. meg kell jelennie a tevékenységnek és az ügynökök, brókerek felelősségének, amely mindig is fontos volt és lesz is, a lakások civil forgalmának racionalizálásának eleme és az első szakember, akivel találkoznak az ingatlant vásárló vagy eladó polgárok. És mint tudod, csak egyszer kelthetsz első benyomást.”
Az ingatlanügyletek körültekintést és diszkréciót igényelnek. Komolytalanságért és figyelmetlenségért fizethet. Például azt, hogy az Ön által kötött ügylet érvénytelenné nyilvánítható. Az ügylet érvénytelenné nyilvánításának rengeteg oka van a törvényben.
Ingatlanvásárláskor nem csak a megszerzett tárgy jogi tisztaságának alapos ellenőrzése fontos. Ugyanilyen fontos tudni, hogy a tranzakció milyen feltételek mellett érvényteleníthető. Ezen múlik majd a tranzakció és a megszerzett ingatlan további sorsa.
Az érvénytelen tranzakciók érvénytelenek és érvényteleníthetők. Ha az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve értelmében a tranzakciót a bíróság érvénytelennek nyilvánítja, akkor megtámadhatónak nevezik. Ha a Ptk. az ügylet érvénytelenségét bírósági eljárás szükségessége nélkül jelzi, az ügylet semmis.
Az érvénytelen ügylet következményeiről az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 167. cikke rendelkezik. Ennek értelmében az érvénytelen ügyletet úgy kell elismerni, mintha meg sem történt volna, és nem jár jogkövetkezményekkel. Az ügylet érvénytelenné nyilvánítása következtében kétoldalú restitúció következik be, vagyis mindegyik fél köteles a másiknak visszaadni mindazt, amit az ügylet alapján kapott, és ha nem lehetséges visszaküldeni, amit kaptak, akkor annak költségét megtéríteni. - kivéve, ha az ügylet érvénytelenségének egyéb következményeit jogszabály nem írja elő.
Ha az ügylet semmis, akkor az érvénytelenség megállapításához nem kell bírósághoz fordulni, mivel a törvény értelmében az már a megkötésének pillanatától érvénytelen. Semmis ügylet esetén a bíróság csak az ügylet következményeit köteles érvényteleníteni. Ezen túlmenően igényével bármely érdeklődő jelentkezhet.
(1) Semmis az az ügylet, amely nem felel meg a törvény vagy más jogi aktus követelményeinek, kivéve, ha a jogszabály megállapítja, hogy az ügylet megtámadható.
Például: a már befejezett adásvételek hosszú láncolatában van egy lakás, amelyben kiskorú gyermekek jogait sértették a privatizáció során. A gyámhatóság nem adott előzetes engedélyt arra, hogy gyermekeket ne vegyenek részt a privatizációban. Mindez valahogy felbukkan. Érvénytelennek nyilvánítják a privatizációt, és most az egész többrészes üzlet egy szempillantás alatt semmissé válik. Az állampolgároknak vissza kell térniük eredeti helyzetükbe, azaz beköltözniük korábbi lakásaikba, vissza kell adniuk a kapott pénzt és kezdeni elölről.
2. Semmis a rend és az erkölcs alapjaival ellentétes céllal kötött ügylet is.
Ezen az alapon megbukhat a hamisított dokumentumokkal, hamisított aláírásokkal stb.
3. A képzeletbeli és színlelt tranzakciók is érvénytelenek.
Képzelt ügylet az az ügylet, amelyet csak látszat kedvéért kötöttek, anélkül, hogy az ennek megfelelő jogkövetkezményeket akarnának előidézni. Például ingatlan átjegyeztetése egy jelöltre, hogy elkerülje a tulajdon lefoglalását.
A színlelt ügylet egy másik üzlet elfedésére kötött üzlet. Adomány leple alatt ingatlant ad el.
4. A mentális zavar következtében jogképtelennek elismert állampolgár által kötött ügylet semmis.
Ha egy ilyen állampolgár adásvételi szerződést kötött, akkor jogi képviselője pert indíthat a bíróságon az ilyen ügylet következményeinek érvénytelennek elismerése érdekében. Ebben az esetben a vevőnek vissza kell adnia a lakást, az eladónak pedig a pénzt. De egy alkalmatlan állampolgár érdekében a gyám kérésére a bíróság érvényesnek ismerheti el az ügyletet, ha az ennek az állampolgárnak a javára jön létre.
5. A kiskorú állampolgár által kötött ügylet semmis.
Itt kiskorúak alatt 14 év alatti állampolgárokat kell érteni. A gyakorlatban persze nem valószínű, hogy sikerül találkozni egy 10 éves lakáseladóval. De ennek ellenére tudnia kell a tranzakciók semmisségének ilyen alapjáról.
A megtámadható ügylet olyan ügylet, amelyet a bíróság érvénytelennek ismer el, vagy nem. Csak a törvényben meghatározott személyek kérhetik a bíróságtól az ügylet érvénytelenségének megállapítását.
1. Megtévesztés, erőszak, fenyegetés, az egyik fél képviselőjének a másik féllel kötött rosszindulatú megállapodása hatására létrejött ügylet, valamint olyan ügylet, amelyet egy személy nehéz körülmények kombinációja miatt kényszerült végrehajtani. a maga számára rendkívül kedvezőtlen feltételeket (rabszolgaügylet) a sértett keresetére a bíróság semmisnek ismerheti el.
Például a megtévesztés vagy erőszak eredményeként megszerzett ingatlanok nyilvántartásba vétele figuráknak. Ha az ügyletet érvénytelennek ismerik el, akkor az alperesnek vissza kell adnia a sértettnek mindent, amit az ügylet alapján kapott.
A sértett által az ügylet keretében a vádlotttól kapott vagyont az Orosz Föderáció bevételébe kell utalni. Ha az ingatlant nem lehet az állam bevételébe utalni, akkor annak értékét megtérítik.
2. A tévedés hatására létrejött ügyletet a tévedés hatása alatt eljáró fél keresetére a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja. De a téveszmének „lényegesnek” kell lennie.
Az érvénytelen és megtámadható ügyletek közötti fő különbség az érvénytelenség pillanatában, illetve abban rejlik, hogy milyen időkeretben támadhatók meg.
Az ügylet semmissége (más szóval érvénytelensége) nem a bíróság döntésén múlik. Az ügylet a teljesítés kezdetétől semmis, és a felekre nézve semmilyen jogkövetkezményt nem von maga után. A megtámadható ügylet érvénytelennek nyilvánítása csak bírósági határozattal lehetséges, illetve az ilyen döntés előtt a megkötött szerződés jogerős és kötelező érvényű.
A változások idejére az ingatlanpiacon kötött ügyletekkel gond volt: minden olyan ügyletet, amelyet a felek a hatályos jogszabályok megsértésével kötöttek, semmisnek nyilvánítottak. Ezen túlmenően az érvénytelen ügylet elismerése iránti igényt bárki benyújthat. A gyakorlatban ez a lehetőség visszaélésekhez vezetett olyan személyek részéről, akik a megkötött ügyletben nem lévén különösebb érdekeltek, megpróbálták megsemmisíteni azt.
Mostantól mind a megtámadható, mind a semmis ügylet esetében csak a szerződő fél vagy a törvényben közvetlenül megjelölt személy, például vagyonkezelő, vagyis az ügylet megtámadásában érdekelt személy. , 166, 2. bekezdés, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve.
Az ügyletek semmisség miatti érvénytelenné nyilvánításának fő oka az illetéktelen személy által kötött ügylet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 171. cikke. Vagyis egy lakást értékesítő állampolgárt a bíróság az adásvételi szerződés megkötése előtt megfosztott a cselekvőképességétől. Az ilyen ügylet keretében a bíróság kötelezi a feleket, hogy az adásvételi szerződés alapján kapott mindent visszaadjanak egymásnak. A vevő ebben az ügyletben a gyengébb oldal, hiszen a megvásárolt lakás visszaadása után felmerül a pénz visszaküldésének kérdése, amivel természetesen a cselekvőképtelen személy már nem rendelkezik.
Versenyen kívüli megtámadható ügyletekre Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 177. cikke: olyan személy által kötött üzlet, aki nem képes megérteni tettei értelmét vagy irányítani azokat.
Ha az első esetben elegendő a cselekvőképtelenség igazolásának ténye - bírósági határozat az állampolgár cselekvőképtelenné nyilvánításáról, akkor a 177. sz. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének bírósága vizsgálatot rendel ki, és a felek egyéb bizonyítékait figyelembe véve határozatot hoz az ügylet érvénytelenségének elismeréséről vagy a vonatkozó követelések elutasításáról. A gyakorlatban a szakértői vélemény döntő szerepet játszik, ha a bíróságnak nincs kétsége a szakértői vélemény megbízhatóságában (általában az). Más bizonyítékok, például a tanúk vallomásai nagyon relatív jelentőséggel bírhatnak a bíróság döntése szempontjából.
A lakásvásárlói jog védelmének jogi mechanizmusáról szólva elmondhatjuk, hogy valójában kettő van: az elévülési idő és a Kbt. szerinti minősítés. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. cikke jóhiszemű vásárlóként.
Az első esetben a tranzakciók elévülési ideje megtámadható ügylet esetén egy év, érvénytelen ügylet esetén három év. Semmis ügyleteknél, amikor az ügyletben részt vevő fél igényt támaszt, az elévülési idő a szerződés teljesítésének pillanatától kezdődik, ha a követelést harmadik személy nyújtja be, akkor attól a pillanattól, amikor tudta vagy kellett volna. ismert a szerződéskötés tényéről.
Fontos megjegyezni, hogy a 2013.07.05-i keltezésű 100-FZ módosított 170. cikk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a színlelt ügylet minősítésében. A színlelt ügylet, amelynek semmissége, ma már a szerződésben meghatározottaktól eltérő feltételekkel kötött ügylet is. Ezek a változások következményekkel járhatnak a felek számára abban, hogy az adózás optimalizálása érdekében alulbecsülik a tranzakció értékét. Feltételezhető, hogy például az a házastárs, aki hozzájárult a lakáseladáshoz, képes lesz ezen az alapon érvénytelennek ismerni az ügyletet, ha maga a hozzájárulás nem fejezi ki a közösen szerzett ingatlan értékesítésének értékét.
Melyek ma az érvénytelen (érvénytelen és megtámadható tranzakciók) leggyakoribb okai? Ez gyakori vagy ritka? Volt-e ilyen eset a praxisában (vagy a cég történetében), és ha igen, hogyan végződött a vevő számára?
„A legtöbb esetben egy érvénytelen ügylet nyilvánvalóan tartalmaz szabálysértési elemet. Ezért az ingatlanpiac önmagukat tisztelő, hírnevüket értékelő szakmai szereplők igyekeznek távol maradni az ilyen tranzakcióktól. Ugyanez mondható el a jelentéktelen tranzakciókról is.
Egy másik dolog az olyan ügyletek, amelyekben az egyik fél viseli ezt vagy azt a kockázatot, beleértve a tárggyal fennálló vagy korábbi tranzakciók megtámadásának kockázatát is. Az ilyen kockázatok semmilyen módon nem járhatnak bűncselekményekkel, de jelen lehetnek az objektum történetében.
A vevőt kísérő szakember feladata ennek a kockázatnak vagy kockázatoknak időben történő azonosítása, mértékének felmérése, lehetséges minimalizálási módok javaslata és megfelelő ajánlások megfogalmazása az ügyfélnek. Az ilyen ajánlások az adott helyzettől és a vitatás konkrét kockázataitól függően nagyon eltérőek lehetnek - vásárlás megtagadása, megfelelő árengedmény követelése, kiegészítő nyilatkozatok, garanciák biztosítása stb.
Az eladót kísérő szakember feladata, hogy az árusított tárgyra vonatkozó dokumentumok elkészítésének szakaszában feltárja és minimalizálja a tárggyal folytatott korábbi ügyletek megtámadhatóságának kockázatát, motivált kockázatértékelését a szerződő fél (vevő) felé.
Az ügyletek esetleges megtámadhatóságának és várható következményeinek megítélése gyakran heves viták tárgyává válik az eladó és a vevő között, ügyvédeik, ügynökeik és banki szakértőik részvételével. Néha a józan ész győz ezekben a vitákban, néha nem.
A gyakorlatban a vita érdekelt résztvevőinek nagyon eltérő attitűdjeivel kell találkozni az ügyletek megtámadhatóságának olyan kockázati tényezőivel kapcsolatban, mint például a kiskorúak privatizációjában való részvétel hiánya (1994 augusztusáig);
Az egyik bérlő távolléte szabadságvesztés miatti tartózkodás miatt;
Ajándék nem rokonok között;
Meghatalmazott útján történő törlés;
Regisztráció törlése regisztráció nélkül máshol;
Tulajdonjog elismerése bírósági határozattal;
Nem piaci ár a szerződésben;
Nem egyenértékű csere felár nélkül;
Friss üzlet egy jóhiszemű vásárlóval.
A lista folytatható, és minden tapasztalt szakembernek lesz mit hozzáfűznie.
„Az érvénytelen tranzakciók ritkábbak lettek, mint korábban, a lendületes 90-es években. Először is azért, mert a Rosreestr ellenőrzi a kiskorúak jogait, és a gyámhatóság engedélye nélkül nem bonyolít tranzakciókat a tulajdonukkal. Másodszor, az ingatlanszolgáltatások piaca ma már átláthatóbb, nagy cégek dolgoznak benne. Harmadszor, a "jóhiszemű vásárló" fogalmának bevezetésével a vásárlók fokozott védelmet kaptak, ha a jogok átruházását a Rosreestr szabályai szerint bejegyezték a lakásba, és ha a teljes ár szerepel az adásvételi szerződésben.
Vannak azonban vitatott tranzakciók. És általában a leggyakoribb okok a következők:
Hozzátartozók megjelenése a járadékszerződés végrehajtása után;
- az örökösök megjelenése, amelyekről az eladó nem tudott (vagy hallgatott);
- a 90-es évek privatizációja során a kiskorúak jogainak megsértése;
- ügylet lebonyolítása olyan személlyel, aki az ügylet időpontjában vizsgálat nélkül kábítószer- vagy pszichiátriai rendelőben van nyilvántartva.
2013 őszének kezdete sok változást hozott az orosz jogszabályokban. A változtatások érintették az adásvételi ügylet érvénytelenné nyilvánításának kérdését is. A Polgári Törvénykönyvben ezt a 166. cikk tükrözi.
A jogszabály-módosítások következtében megváltozott az ügyletek érvénytelenné nyilvánításának egyes feltétele, valamint számos, az ügyletek megtámadására vonatkozó korlátozás.
Ezeket az ügyleteket magasabb bíróságokon lehet megtámadni.
Milyen tranzakciókat érvénytelenítenek leggyakrabban.
Az ilyen típusú ügyletek valójában érvénytelenek, azaz a bíróság csak megállapíthatja, hogy az ilyen ügylet érvénytelen, és nem rendelheti el az érvénytelenségi státuszt.
Ha a szándék kétoldalú volt, az ilyen ügylet eredményeként kapott minden vagyont és pénzeszközt elkobozzák.
De nem minden olyan egyértelmű. Egyes esetekben az érvénytelen tranzakció érvényesnek tekinthető. A bírósági gyakorlatban ezek közül a leggyakoribb a kiskorú vagy cselekvőképtelen személlyel kötött ügylet érvényesnek való elismerése, ha azt kiskorú vagy cselekvőképtelen személy javára bonyolítják le.
Az ingatlanügyletekkel kapcsolatos több pont megváltozott a Ptk új kiadásában.
1. Rosszhiszeműség. Mivel az érvénytelen ügyletek formai okokból történő megtámadásának gyakorlata meglehetősen gyakori volt, vagyis a gátlástalan szerződő felek igyekeztek elkerülni a felelősséget azért, mert nem vagy egyáltalán nem, vagy nem megfelelően látták el feladatukat, ezért néhány törvénymódosítás történt.
A Polgári Törvénykönyv 166. cikke, különösen annak (5) bekezdése jelzi, hogy a törlés elveszti jogi jelentőségét. De a kérelmező rosszhiszeműségét bizonyítani kell. Ez vonatkozik mind a viszontkeresetekre, mind a közvetlen követelésekre.
2. A beleegyezés hiánya. Ha a törvény harmadik fél vagy kormányzati szerv hozzájárulását írja elő, akkor e nélkül az ügylet érvénytelennek minősül. Ez az érvénytelen tranzakció érvényteleníthető állapotú lesz.
A hozzájárulás azonban nem vitatható, ha az ügylet érvénytelen. Ha egy olyan helyzet, amelyben harmadik fél hozzájárulása szükséges, a törvény értelmében semmisnek minősül, akkor a harmadik félnek nem kell bíróság előtt megtámadnia az ügyletet, mivel az semmis.
Vezetéknév megváltoztatása váláskor Az anyakönyvi hivatalban történő váláskor a válási kérelemben azonnal feltüntethető a kívánt vezetéknév. Egy nő megtarthatja férje vezetéknevét, vagy visszatérhet...
Az ingatlanvásárlás és -eladás ma meglehetősen népszerű tranzakció. Az emberek házakat, telkeket, lakásokat, iroda- és ipari épületeket adnak el és vásárolnak. Ugyanakkor a tranzakcióhoz szükséges dokumentumokat megfelelően kell végrehajtani, ami a gyakorlatban nem mindig lehetséges.
Az érdekelt feleknek tehát lehetőségük van a szerződést érvénytelennek ismerni, majd a feleknek vissza kell térniük az eredeti igazításhoz. Az ingatlan visszaadása egyszerűbb, de a pénzért is meg kell küzdeni.
Éppen ezért ez a cikk nagyon hasznos lesz minden eladónak és ingatlanvásárlónak. A cikkben közölt információk azonban elméletiek, a gyakorlat pedig sok meglepetést hozhat. Ezért, ha lakása adásvételi szerződését tervezi, vagy egy már megkötött szerződést kíván megtámadni, akkor nem véletlenül forduljon szakemberekhez. Segítenek elkerülni sok nehézséget és bajt.
Ha hozzánk fordul segítségért, fontos megérteni, hogyan tud pontosan szakemberünk segíteni. Munkánk célja, hogy segítsünk egy nehéz helyzetbe került személynek, amikor a megkötött szerződés érvénytelenségének elismerése szükséges. Ez a feladat nagyon nehéz, amit elég nehéz egyedül megoldani. Ezért szakembereink az alábbi szolgáltatásokat kínálják:
Az ingatlan adásvételi szerződése kétoldalú ügylet. Két fél vesz részt: az eladó és a vevő. És magának a szerződésnek tartalmaznia kell a tranzakció összes kulcsfontosságú feltételét. A felek többféle feltételt is előírhatnak. Néhányat azonban fel kell tüntetni a szerződésben. Ide tartozik a szerződés tárgya és annak ára.
Ha ezeket a kérdéseket nem rendezik, akkor az ilyen megállapodás kezdetben nem érvényes, azaz meg nem kötöttnek tekintendő. Ami az ingatlanok elidegenítését illeti, az ilyen ügyletek kötelező állami regisztrációhoz kötöttek. Ha ezt az eljárást nem tartják be, a szerződés is érvénytelennek minősül. Ezekben az esetekben nem kell bírósághoz fordulni.
A gyakorlatban azonban leggyakrabban olyan szerződésekkel találkoznak, amelyeket csak megfelelő határozat meghozatalával ismerhet el érvénytelennek a bíróság.
Az általunk felsorolt adásvételi szerződés érvénytelenné nyilvánítási indokait sokszor nehéz megtalálni, bizonyítani pedig még nehezebb. Ez pedig előfeltétel. Ezt pedig csak a bíróságon kell bizonyítani, mivel ez az egyetlen szerv, amely jogosult a szerződések érvénytelenségének elismerésére.
A kérdés bírósági tárgyalása hosszú folyamat, és a felperesnek sietnie kell. Mivel az alperes ebben az időpontban már intézkedhet az ingatlan minőségi jellemzőinek elrejtésére vagy megváltoztatására. A bíróságon pedig a vádlott biztosan talál kifogást. Itt jelenik meg a minőségi jogi segítségnyújtás szerepe. Végül is a folyamat eredménye attól függ, hogy milyen hozzáértően választják ki a támadósort, és milyen gyorsan hajtják végre.
Ezenkívül a felperesnek elkerülhetetlenül számos nehézséggel kell szembenéznie. Ezek közül a legfontosabb a meggyőző és aktív magatartás, a szakértői vizsgálatok kirendelésének, a tanúk behívásának, bizonyos anyagoknak az ügybe való bevonásának követelése. Ezt csak szakemberek segítségével lehet megtenni.
Bármilyen vállalkozás indításakor érdemes átgondolni a lehetséges következményeket. Szakembereink pedig mindig erre összpontosítanak. A szerződés érvénytelenként való elismerésének leggyakoribb következménye, hogy a felek visszatérnek eredeti helyzetükhöz. Ebben az esetben az egyik oldalra a tulajdont, a másikra a pénzt visszaadják. Ez azonban csak akkor történik meg, ha a felek jóhiszeműen tévedtek, vagy nem tudták, hogy a közöttük kötött ügylet jogszabályba ütközik.
Ha az ügylet egyértelműen jogellenes, és az egyik fél jogellenes szándéka nyilvánvaló, akkor egy ilyen szervezettől vagyonelkobzásról beszélünk. Ebben a helyzetben a bűnüldöző szervek képviselői óhatatlanul beavatkoznak az ügybe, és a polgári ügyből zökkenőmentesen büntetőjogi eljárásba kerülhet.
Ezért az ilyen bajok elkerülése érdekében jobb, ha időben segítséget kérünk szakemberünktől. És biztosan megtalálja a módját, hogy segítsen neked.
A vizsgált kérdés összetettségének illusztrálására egy példát mutatunk be gazdag gyakorlatunkból. Egy házaspár úgy döntött, hogy nehezen keresett pénzéből házat vesz. Eladót találtunk, de ő egy idős férfi, így a képviselőjével minden probléma megoldódott. Aláírtuk a szerződést, átestünk minden szükséges eljáráson, és máris új lakásba költöztünk.
Tulajdonjogukat azonban nem tudták bejegyeztetni. Azért, mert a lakásvásárlás idejére a jelenlegi tulajdonos meghalt.
Mivel az ügyfelek elég gyorsan megérkeztek hozzánk, szakembereink azonnal reagáltak és bírósághoz fordultak a szerződés érvénytelenségének elismerése, illetve a kifizetett összeg visszakövetelése érdekében a „szerencsétlen közvetítőtől”. A gyorsaságnak köszönhetően még el nem költött pénzből sikerült megtalálni. Ezért az összeget teljes egészében visszaküldték. A közvetítő pedig jól tudta, hogy nincs joga eladni valaki más lakását, aminek következtében csalás miatt eljárás indult ellene.
Utolsó frissítés: 2018.02.08
Lakásvásárlás, lakásjog bejegyzése, felújítása, kanapé vásárlása, kinyújtóztatás és pihenés – ez egy hétköznapi lakásvásárló álma. De az életben sajnos nem mindig mennek ilyen simán a dolgok. Bármely hordó mézben biztosan lesz valami légy a kenőcsben.
Különféle becslések szerint a megkötött ingatlanügyletek 5-15%-a vitatott majd a bíróságon. Néhányukat pedig elismeri a bíróság érvénytelen(Új lapon nyílik meg."> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. szakasza, 9. fejezet - A tranzakciók érvénytelensége).
Mit jelent?
Lakás adásvételi szerződés érvénytelennek elismerése azt jelenti, hogy a megkötött szerződés nem jár az abban leírt jogkövetkezményekkel, sőt a megkötésének pillanatától kezdve (Új lapon nyílik meg. "> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 167. cikkének 1. pontja). nem számít” - az Eladó nem adott, a Vevő pedig nem vett.
Lakás adásvételi szerződés (DKP) lehet érvénytelen vagy ennek eredményeként kihívást jelentő tranzakciók, vagy ennek eredményeként jelentéktelenség (jogi kifejezés) magát a tranzakciót (Új lapon nyílik meg."> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 166. cikkének 1. szakasza). Röviden magyarázzuk el, mi a különbség vitatható és jelentéktelen tranzakciók.
Megtámadható ügylet
olyan tranzakciónak nevezzük, amely megköveteli annak elismerését érvénytelenség bíróság előtt, ha ennek komoly jogalapja van.
A tranzakció és a lakás adásvételi szerződés megtámadása magában foglalja az érdekelt személyek bírósághoz fordulását azzal a követeléssel, hogy a végén PrEP lakáshoz való jogukat nem vették figyelembe, vagy megsértették. Például egy örökös, akinek a jogait nem vették figyelembe az örökségről való rendelkezéskor ( lakás), elismerésért perelhet érvénytelenügyletek ezen ingatlan elidegenítésére.
NÁL NÉL megtámadható tranzakciók a törvény az egyénre bízza annak eldöntését, hogy igénybe veszi-e a joga védelmének bírósági formáját vagy sem ( például a másik féllel békésen tárgyalni).
eredmény megkérdőjelezi az üzletet ingatlannal bírói döntés születhet arról érvénytelenség(vagy a valóság) az eset körülményei szerint.
érvénytelen üzlet azt az ügyletet hívják le, amelyet kezdettől fogva nyilvánvaló törvénysértéssel kötöttek. Más szóval, ez egy olyan üzlet, amelyet elvileg nem volt joga megkötni. Ő tagadhatatlanul és egyértelműen érvénytelen.
Például ez az eset, amikor a lakás Eladójának nem volt joga eladni ( például hamisított iratok), vagy kiskorúval történt tranzakciót regisztráltak ( valami csoda folytán), amit a törvény kifejezetten tilt. Azok. törvénysértés van, nincs miről vitatkozni - és ezért elismerik az ügyletet jelentéktelen .
érvénytelen ügylet természeténél fogva érvénytelen a jogsértés természete), nem pedig bírósági határozat eredményeként. Azok. ő lesz érvénytelen az ilyen jogsértés tényének megállapításakor. Azonban a tény elismerésének követelménye jelentéktelenség bíróság elé kerülhet.
A lakás adásvétele semmisnek minősül. ha azt bizonyos törvénysértésekkel zárják. Az ilyen jogsértések listáját a Ptk.
A Ptk szerint A következő tranzakciók érvénytelenek:
A különbség köztük vitatható üzlet és jelentéktelen abban is rejlik, hogy mást alkalmaznak rájuk. Nak nek megtámadható tranzakciók - egy évig érvénytelen tranzakciók - három év, ezen időszak 10 évre történő meghosszabbításával (Új lapon nyílik meg."> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 181. cikke).
Így az ügylet előkészítésekor a lakás vevőjének legalább kizárnia kell érvénytelen ügylet jelei (lásd fent), majd próbálja meg elkerülni a komoly az ügylet megtámadásának oka (lásd lentebb). Az eladónak emiatt nem kell nagyon aggódnia – a legrosszabb esetben a lakást egyszerűen visszaadják neki a bíróságon keresztül.
Az ügyletek érvénytelenségének okai sokan lehetnek.
A fenti indokokon kívül jelentéktelenség , az üzlet is lehet megtámadta , és felismerte érvénytelen különféle okok miatt.
Általában, érvénytelen a bíróság minden olyan ügyletet elismerhet, amely nem felel meg a törvény vagy más jogi aktus követelményeinek (Új lapon nyílik meg."> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikkének 1. szakasza). akció érvénytelenítésére , valamint ezen érvénytelenség következményeinek alkalmazásáról. Ilyen igényt mind az ügyletben részt vevő fél, mind más érdekelt felek, valamint a helyi hatóságok benyújthatnak ( például a gyámhatóságok), vagy az ügyészség.
Ennek eredményeként a tranzakció válik vitatható , további sorsa pedig a bíróság döntésétől függ.
A jogszabály ezt írja elő a lakás adásvételére irányuló ügylet megtámadható és érvénytelenné nyilvánítható, ha:
Különösen, egy lakással kötött ügyletet a bíróság akkor is érvénytelennek nyilváníthat, ha:
Mi más lehet az ügylet megtámadásának oka lakás adásvétele, jobb, ha a Vevő tisztázza az adott ügylet feltételeit, miután összegyűjtötte a lakásvásárláshoz szükséges információkat és dokumentumokat ( hogyan kell csinálni – lásd. Előugró ablakban nyílik meg."> LÉPÉSRE LÉPÉSRE VONATKOZÓ UTASÍTÁSOK).
Meg kell azonban érteni, hogy maga a létezés okokból egy lehetséges egy lakással kötött üzletet vitatva , nem jelenti azt, hogy feltétlenül felismerik érvénytelen. A bíróság mérlegeli az eset összes körülményét, figyelembe véve a cselekményeket ( Vevő), és magukat okokból nagyon lényegesnek, jogosan motiváltnak és meggyőzően bizonyítottnak kell lennie.
Ezért a lakás Vásárlójának ajánlott legalább az alapismereteket vitatkozás okai ajánlatok, jelentéktelenség jelei ügyletekre, valamint annak biztosítására tranzakciós következmények mert az eladó ésszerű és kedvező volt. Beleértve, hogy ne sértse meg ( beleértve Az eladó rokonai ) az értékesített lakáshoz kapcsolódóan.
Egyszerűen fogalmazva, a lakás vásárlójának minden intézkedése arra irányul, hogy a tranzakció előkészítésekor ezt biztosítsa semmisségének okait szüntesse meg, és ne hagyjon komoly alapot a megtámadására.
Általában a fentiek többségéből okokból hogy felismerje a tranzakciót érvénytelen megvédheti az előkészítést és a tanúsítást PrEP nál nél .
Jegyző részletesen elmélyül az általa hitelesített szerződés lényegében, további dokumentumokat, igazolásokat igényel az ügyletről szóló információk bővítéséhez, valamint az ügyletben részt vevő egyes felekkel tárgyal, kiderítve az árnyalatokat, elmagyarázva a feleknek az ügylet lényegét és következményeit. a szerződés teljesítése.
A törvény kimondja érvénytelen tranzakció jogkövetkezményt nem von maga után, az azzal kapcsolatosak kivételével érvénytelenség(Új lapon nyílik meg."> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 167. cikke).
Normál nyelvre lefordítva ez azt jelenti, hogy abban az esetben a lakással kötött ügylet érvénytelennek elismerése, a felek szerződésből eredő minden kötelezettsége is érvénytelennek minősül ( végrehajtást nem igényelnek), és ha már végrehajtásra kerültek, akkor a végrehajtás eredménye törlődik.
Ebben az esetben a tranzakcióban részt vevő felek mindegyike köteles visszaadni a másik félnek mindazt, amit a tranzakció keretében kapott, és ha ez fizikailag lehetetlen, akkor pénzben kompenzálni. Egy ilyen visszatérés az eredeti állapothoz ( milyen volt az üzlet előtt) nak, nek hívják " kétoldalú visszaszolgáltatás ».
Lakás esetén a bírósági határozat lesz az alapja annak, hogy a lakás tulajdonjogát visszakapja az Eladó, és a Vevőnek vissza kell kapnia a pénzét, a pontban feltüntetett összegben. Adásvételi szerződés.
Ugyanakkor, ha az Eladó nem tudja egyben visszaküldeni a teljes összeget, a bíróság kötelezi, hogy ezt az összeget fokozatosan fizesse meg a Vevőnek, és az ilyen fizetések évekig elhúzódhatnak. Ez az, amit a Vevő számára a fő veszély- ha az ügyletet érvénytelennek nyilvánítják, azonnal elveszíti a lakást, és a pénzt nagyon hosszú időre visszakaphatja, vagy egyáltalán nem.
Az ügyvédek pontos és lelkiismeretes emberek. Ha egy hétköznapi ember más szavakkal is ki tud fejezni egy gondolatot, akkor a jogtudomány szempontjából a hasonló jelentésű szavak teljesen eltérőek lehetnek. jogi következményei
. Ez vonatkozik például a fogalmakra érvénytelen tranzakció
"és" az ügylet megszüntetése
».
érvénytelen az ügylet bírósági határozat tárgyát képezheti, annak eredményeként kihívást jelentő , vagy ennek következtében jelentéktelenség (lásd fent). Ennek jogkövetkezménye, hogy a felek visszatérnek eredeti állapotukba ( kétoldalú visszaszolgáltatás).
Leállítás ugyanaz az üzlet ( szerződés) tud, mint annak résztvevői maguk ( a felek megállapodása alapján), és a bíróság ( az egyik fél kérésére). Ennek jogkövetkezménye pedig csak a szerződésben vállalt kötelezettségek további teljesítésének megszűnése lesz, kivéve, ha a bíróság vagy maga a szerződés egyéb következményeket állapít meg. Jogszabályi szabályozás a szerződés felmondása az Új lapon nyílik meg.">Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 29. fejezetében leírtak szerint.
A jogszabály szerint ugyanabban a formában kell megtörténnie, mint ahogyan megkötötték, azaz. külön írásbeli megállapodás. Vagy bírósági végzés. Sőt, miután a szerződés felmondása, a felek nem követelhetik vissza azt, amit a megállapodás alapján már teljesítettek (Új lapon nyílik meg. "> 4. o., 453. cikk, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve). kár megtérítése önkéntesként biztosítható felmondási szerződés, valamint benne megszüntető bírósági határozat.
A lakás adásvételi szerződés felbontásának indokai listája Új lapon nyílik meg."> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. cikke.
Általánosságban elmondható, hogy ezek mind arra a tényre vezethetők vissza a szerződést a bíróság felmondhatja az esemény egyik fél kérésére lényeges szerződésszegés a másik oldal. Logikusan hangzik. Például az Eladónak joga van felmondani a szerződést ha a Vevő nem fizette ki a lakás teljes összegét; új épületek esetén pedig - Vevőnek joga van megszüntetni, amit akkor zárt le, ha nem helyezte üzembe időben a házat.
Itt a legfontosabb, amit az Eladónak és a Vevőnek meg kell értenie, az a tény, hogy felmondja a lakás adásvételi szerződését csak akkor tudnak nincs még befejezve az egyik fél, vagy mindkét fél. Például a szerződés szerinti jogok átruházásának bejegyzéséig, vagy amíg a szerződésben foglaltak szerint az összes pénzt ki nem fizetik, vagy amíg az Eladó át nem ruházza a lakást a Vevőnek ig.
Ha a tranzakció regisztrálva van és teljesen befejeződött, akkor megszüntetni már nem fog menni. Csak a bíróság ismerheti el érvénytelen (ha komoly okok és bizonyítékok vannak rá – lásd fent).
Ingatlanügylet szakszerű előkészítése ( olvas), az ilyen ügyletekkel kapcsolatos jogszabályok alapjainak ismerete ( olvas), valamint szakjogász támogatása, és/vagy a szerződés közjegyző általi igazolása - itt fő védelem az ügylet káros következményei ellen.
A védelmet különösen az különleges körülmények ban ben Adásvételi szerződés apartmanok. Például az esetleges követelésekért való felelősség feltétele harmadik felek, az Eladó felelőssége a lakás rejtett hiányosságaiért, minden családtag mentesítési kötelezettsége stb.. Ezért rendkívül fontos, hogy a szerződés megalkotását körültekintően és átgondoltan, a segítségével közelítsék meg.
A szerződésben minden szó és minden kifejezés számít (azok. jogi következményei). A szerződési feltételek megfogalmazott szövegének egyértelműnek, egyértelműen értelmezhetőnek kell lennie, és nem lehet ellentétes a jogszabályi és egyéb szerződési feltételekkel.
sablon minták Adásvételi szerződések csak általános képet tud adni arról, hogyan nézzen ki egy ilyen szerződés, és milyen szakaszokat tartalmazzon. Egy adott tranzakció árnyalatai, és a szerződés „védő” nyelvezete ( ami különösen fontos a vevő számára) csak akkor tudja figyelembe venni és helyesen összeállítani jogász vagy .
"INGATLANOZÓ TITKAI":
A lakás adásvételére vonatkozó tranzakció előkészítésének szabályai és sorrendje - az "Előugró ablakban nyílik meg."> interaktív térképen. ÚTMUTATÓ LÉPÉSRE LÉPÉSRE » (felugró ablakban nyílik meg).
