A lakás független mélyellenőrzése a vásárlás előtt meglehetősen nehéz folyamat, amely éberséget és minden árnyalatra való megfelelő figyelmet igényel.
Csak az összes összegyűjtött információ elemzése után kezdheti meg a tranzakció végrehajtását, anélkül, hogy félne attól, hogy a peres eljárás csatornájába kerül. A cikk keretein belül átgondoljuk, hogyan ellenőrizzünk egy lakást önálló vásárlás előtt: mit kell pontosan ellenőrizni, azon kívül, hogy a lakás fizikai állapota és a lakásparaméterek megfelelnek-e az eladó nyilatkozatainak.
A megszerzett lakások fő ellenőrzését az elsődleges ingatlanpiacon jóval a lakás fizikai létezésének pillanata előtt végzik el - nem magát a lakást vásárolják meg, hanem a lakásigénylési jogot. A szerződések többsége a lakóépületek különböző felkészültségi fokán álló fejlesztőkkel jön létre, miközben gondosan ellenőrzik magáról a fejlesztőről szóló információkat, hogy rendelkezik-e megfelelő dokumentációval és engedélyekkel. Ezen túlmenően elemzi a korábban megvalósult projektekkel kapcsolatos tevékenységét - a határidők betartását, a tulajdonosoknak volt-e minőségi igénye, volt-e jogi eljárás.
Ezen információk alapján a potenciális vevő következtetést von le a fejlesztő tisztességére, azokra a tényezőkre, amelyek a projekt sikeres befejezésének nagy valószínűségét jelezhetik. (pl. banki akkreditáció jelezheti a fejlesztő esetleges támogatását, ha pénzügyi nehézségei vannak)... És fordítva – a korábbi projektek folyamatos késése, a részvényesek számos panasza arra utalhat, hogy a fejlesztő csődbe kerülhet a jelenlegi projektben.
Másodlagos piacon történő ingatlanvásárláskor meg kell győződni arról, hogy a lakást kínáló személy (oszd meg benne)és aki tulajdonosnak vallja magát, az valóban az otthon tulajdonosa. Ehhez be kell nézni az útlevelébe, és be kell kérni a tulajdonosváltás alapjául szolgáló dokumentumokat. Az adott helyzettől függően ezek a következők:
állami regisztrációs bizonyítvány;
Adásvételi szerződés;
Adomány;
Öröklési dokumentumok;
Privatizációs megállapodás.
Gondosan tanulmányozni kell az egységes állami nyilvántartás kivonatában szereplő információkat is, ez a dokumentum az ingatlanok tulajdonjogára vonatkozó adatokat, valamint a terhek jelenlétére vonatkozó adatokat tartalmaz. (Ha vannak ilyenek)... A viszontbiztosításnál ne korlátozódjon egy egyszerű nyilatkozatra, hanem kérje annak bővített változatát. Ebben az esetben a tulajdonosok megadása mellett tájékozódhat a tulajdoni okmányokról, valamint megismerkedhet a lakástulajdon történetével attól a pillanattól kezdve, hogy az állami nyilvántartásban megjelent az első bejegyzés a lakásról. Vagyis többek között azt is fontos megérteni, hogy az elmúlt néhány évben hányszor cserélt tulajdonost a lakás. Ha csak az elmúlt néhány évben a lakás többször is gazdát cserélt - ez komoly ok az éberség fokozására.
Nagyon fontos, hogy a nyilatkozatban tanulmányozzuk az ilyen terhek szakaszt, ahol egyértelműen fel van tüntetve, hogy a lakás zálogjogban van-e. A terhek jelenléte nem mindig jelenti azt, hogy azonnal fel kell hagynia a tranzakcióval, előfordul, hogy a fennmaradó jelzáloghitel a minimális összeg, és egyszerűen kifizetheti a kölcsön egyenlegét, hogy azonnal "tisztítsa" a megvásárolt lakást. .
Ha azonban az eladó nem említette a terhek jelenlétét, ez egy nagyon komoly jelzés, amely utalhat a csalás valószínűségére.
Amint az ügyvédek és az ingatlanpiaci szakemberek rámutatnak, csak a kivonat áttekintése nem segít átfogó tájékoztatást szerezni az objektumról és annak tulajdonosairól. Fontos tudni, hogy az elévülési idő a legtöbb esetben három év, ami azt jelenti, hogy ügyelni kell arra, hogy ebben az időszakban ne legyen konfliktus az eladásra kerülő lakással kapcsolatban. Ebben nagy segítséget jelenthet a bíróságok hivatalos adatbázisa.
Például a választottbíróság nyilvános adatbázisában olyan személyekről találhatók információk, akiket valaha csődöt jelentettek, a bírósági archívumban pedig az egyik korábbi tulajdonos bírói tevékenységben való részvételéről is. A szükséges információk az interneten beszerezhetők, a hasonló szolgáltatásokat kínáló oldalakon elegendő megadni a korábbi tulajdonosok nevét és kezdőbetűit (ami az elmúlt három évben volt).
Ahhoz, hogy megbizonyosodjon arról, hogy senki sincs bejegyezve a lakásba, szüksége lesz egy kivonatra a házkönyvből. Természetesen ideális megoldás a következtetés, amelyből az eladás napján minden ki van írva, de a gyakorlatban ez nem minden esetben lehetséges. Ha az egyik korábbi bérlőt most nem lehet törölni, fontos, hogy a szerződésben egyértelmű feltételeket írjon elő a regisztrációból. Ha olyan személyek vannak bejegyezve a lakásba, akik nem tulajdonosok (de lakótér használati joggal rendelkezik), meghatározott időn belüli kijelentkezési kötelezettségüket közjegyzői igazolványnak kell alávetni.
Ezen túlmenően okirati bizonyítékok szükségesek arra vonatkozóan, hogy az ingatlan összes közüzemi számlája, tőkejavítása és egyéb folyamatos karbantartási költsége megtörtént, és az alapkezelő társaságnak nincs követelése az eladóval szemben. Ha előzetes egyeztetés alapján adóssággal rendelkező lakást vásárolnak, akkor hivatalos adatokat kell beszereznie a pontos összegekről. Ismét egy jó eladó azonnal tájékoztatja a vevőt minden fennálló tartozásáról.
A szépen és kényelmesen áttervezett lakások nagyon vonzóak lehetnek a vásárlók számára, de ha ilyen üzlet mellett dönt, meg kell győződnie arról, hogy minden munkát törvényesen hajtanak végre. Ezért érdemes időt szánni az alaprajz, a műszaki és kataszteri útlevelek tanulmányozására, amelyek többek között jelzik a lakás pontos területét, a helyiségek elhelyezkedését és konfigurációját. Abban az esetben, ha az elrendezési elemek vizuálisan eltérnek a műszaki dokumentációtól, külön döntést kell hozni.
Nem szabad elfelejteni, hogy az otthon jelenlegi tulajdonosa a felelős az illegális áttervezésért, és ő viseli az átépítés legalizálásának költségeit. (vagy kénytelen lesz visszaállítani a lakást az eredeti állapotába, ha a vonatkozó dokumentumokat nem lehet elkészíteni).
Ugyanakkor nem biztos, hogy az eladóban van rosszindulatú szándék, megtévesztési vágy, és egy hibásan felújított lakástól megszabadulni, sok tulajdonos őszintén nem tud az eladás pillanatáig végrehajtott változtatások jogellenességéről. Ha nincs tapasztalata vagy vágya a műszaki dokumentáció megértéséhez, érdemes szakemberrel konzultálnia.
A modernizáció legitimizálása időbe telik. Ha ideje engedi, saját maga is kiállíthat új forgalmi engedélyt, regisztrálhatja a változásokat, de először meg kell győződnie arról, hogy az elvégzett munka nem sérti-e a műszaki követelményeket, és új dokumentumok beszerzése elvileg lehetséges.
Nagyon gyakran, és a valódi tulajdonos nem vesz részt a tranzakcióban. A szakértők az ilyen tárgyakat kockázatos szerződéseknek tulajdonítják, mivel a meghatalmazás korántsem minden esetben legális. Nem nehéz minden gyanút eltávolítani - kapcsolatba kell lépnie az ingatlan tulajdonosával (akinek vezetékneve szerepel a Rosreestr adatok között)... Ha a meghatalmazott horoggal vagy csalással megpróbálja elrejteni a tulajdonos kapcsolatait, akkor nem szabad kockáztatnia. Magát a meghatalmazást is alaposan át kell gondolni - az okiratnak aktuálisnak és közjegyzői hitelesítésnek kell lennie.
Ha az okmányok ellenőrzésekor kiderül, hogy a lakás sokszor cserélt gazdát, és az ügyletek többsége meghatalmazás alapján történt, akkor érdemes más megfelelő ingatlan után nézni.
Az öröklés után azonnal eladásra kínált lakások lehetőségei sem egyszerűek. Nem kizárt, hogy más örökösök is megjelenhetnek, akiknek a jogalkotók feljogosították az örökölt ingatlan értékesítésével kapcsolatos ügylet három éven belüli bírósági megtámadására.
Ha az eladó ingatlan a férj és a feleség közös tulajdonában van, akkor az eladáshoz a másik házastárs hozzájárulása szükséges. Ennek írásos dokumentumnak kell lennie, lehetőleg közjegyző által hitelesített.
Különös figyelmet kell fordítani azokra a helyzetekre, amikor kiskorú gyermekeket regisztrálnak a lakásba., még nagyobb éberséget kell tanúsítani, ha birtokolják a ház bármely részét. Fontos a gyámhatóság hozzájárulása, hiszen ha kiderül a gyermeki érdekek figyelmen kívül hagyásának ténye, a bíróság érvénytelennek ismeri el az ügyletet. A hivatalosan cselekvőképtelennek elismert személyek nevében csak törvényes képviselő járhat el, és csak a gyám- és gyámhatóság beleegyezésével.
A korábbi építési évek minden lakásának megvan a maga története, amely általában a privatizáció pillanatától kezdődik. Ettől a dátumtól kezdve el kell kezdenie az ellenőrzést, megbizonyosodva arról, hogy minden regisztrált tulajdonos a tulajdonos, tud-e az eladásról, vagy készen áll a kijelentkezésre. Vannak helyzetek, amikor valaki egyedül privatizált egy lakást, megfeledkezve a többi családtag jogairól, akik például büntetésüket töltik egy javítóintézetben, vagy egyszerűen csak ismeretlen irányba távoznak. Ha ezek az emberek megjelennek és igényt tartanak a jogokra, akkor a privatizáció törvénytelennek nyilvánítható, és emiatt a vevő szenved.
Ha a lakást sürgősen eladják, és a piaci értéknél jóval alacsonyabb áron van kiállítva, ez a tény önmagában is riasztó. Ez nem jelenti azt, hogy ki kell húznia ezt az objektumot a lehetséges lehetőségek listájából, de feltétlenül alaposan tanulmányoznia kell az összes árnyalatot. Amit az eladó szóban közöl, annak meg kell egyeznie a dokumentumokban található információkkal, jelentős eltérések esetén még mindig jobb, ha nem köt üzletet.
Ha az eladó "a dobozon kívül" viselkedik, alkohol- vagy kábítószer-függőség kifejezett jelei vannak, vagy egyszerűen viselkedése gyanút ébreszt, érdemes emlékezni a különféle jogszabályi ütközések valószínűségére. Amint azt a gyakorlat mutatja, rengeteg probléma merül fel olyan esetekben, amikor az eladót hivatalosan nem ismerik el inkompetensnek. (nincs regisztrálva kábítószer- vagy alkoholambulanciában), de állapota olyan, hogy a bíróságon különösebb nehézség nélkül be lehet majd bizonyítani, hogy az üzlet megkötésekor nem lehetett tisztában saját cselekedeteinek jelentőségével.
Ha ilyen lakást szeretne vásárolni (vonzó áron), akkor is nyugodtan kell eljárni, és igazolásokat kérni arról, hogy az eladó narkológusnál van-e regisztrálva, pszichiáter felügyelete alatt áll-e. Még jobb - a szerződés aláírásának napján kérje meg, hogy vegyen részt egy vizsgálaton, amelynek eredményeként igazolást kell kiállítani arról, hogy a személynek joga van dokumentumokat aláírni.
Meg kell jegyezni, hogy nem minden lakástulajdonos áll készen arra, hogy a teljes dokumentumcsomagot minden potenciális vásárlónak megmutassa. Sokan azzal érvelnek, hogy csak azután állnak készen erre, hogy megkapják a közelgő tranzakcióra vonatkozó előleget. Ha azonban ismeri a lakás pontos címét, akkor maga is rendelhet kivonatot az USRR-ből – erről bárki tájékozódhat, még akkor is, ha semmi köze a lakáshoz.
Másrészt a tájékoztatás megtagadása, különösen a nyilvános jellegűek, már rossz gondolatokhoz vezethet.
A tulajdonosváltás bejegyzésének alapjául szolgáló adásvételi szerződés nagyon fontos dokumentum, amelynek rendelkezéseit azonban sok lakásvásárló nem szívesen olvassa el. Ez a dokumentum gyakran tartalmaz olyan feltételeket, amelyek be nem tartása a szerződés felbontását vonja maga után. Ez pedig komoly ok arra, hogy alaposan tanulmányozzuk a feltételeket, hogy megbizonyosodjunk arról, hogy ezek a rendelkezések elvileg teljesíthetők. Ellenkező esetben – a lakhatás mellett – szükségessé válhat a hosszadalmas, nehezen megjósolható kimenetelű peres eljárások kötelező részvétele.
Sok eladó arra kéri a vevőket, hogy a szerződésben jelezzenek csökkentett összeget, hogy utólag megtakarítsák az adót. (ha az ingatlan öt évnél rövidebb ideje van a tulajdonában)... Ez a technika azonban ma nem működik - az adót automatikusan az ingatlan kataszteri értéke alapján számítják ki, nem a szerződésben meghatározott összeg alapján.
A jogászok biztosítják, hogy 100%-ban kockázatmentes ingatlanügyletek nem léteznek, különösen, ha másodpiaci ingatlanokról van szó, ahol fennállása során nem egyszer cserélt gazdát a lakás. Ha azonban mindent alaposan átvizsgál, és vitatható esetekben vagy bármilyen félreérthető körülmény fennállása esetén szakembereket is bevon, a kellemetlen következmények lehetősége minimalizálható.
A lakáspiac folyamatosan változik, a jogszabályi és egyéb körülmények változásával új csaló rendszerek, új törvényi kiskapuk jelennek meg. Azok, akik munkájuk természeténél fogva nem kötődnek az ingatlanpiachoz, általában nem tudják, mire figyeljenek, emiatt megnő a kockázata.
Függetlenül attól, hogy az ügyletet önállóan vagy ingatlanközvetítő bevonásával bonyolítják le, javasolt egy független, polgári és lakásjog területén gyakorló ügyvéd támogatását igénybe venni.
Igor Vaszilenko
A "törvény alapján" örökölt lakás megvásárlása a kockázatokat tekintve nem különbözik lényegesen a végrendelet útján történő örökléstől. A törvényes örökösök köre elég széles, és nem csak a rokonokat foglalja magában. Rendkívül kicsi a valószínűsége annak, hogy egy ismeretlen igénylő az örökségre jut, de egyedi eseteket minden öröklési kérdésekre szakosodott ingatlanos vagy ügyvéd ismer.
Akárcsak a végrendelet alapján történő öröklésnél, ebben az esetben is be kell tartani a kötelező részesedés szabályát, és a közösen szerzett vagyon fele az örökös házastársa.
Következtetést a következőképpen lehet levonni: végrendelet útján tulajdonba került öröklött lakások, gyakran nem csalás célpontjai... Ezt azonban teljesen ellensúlyozza, hogy nem tudjuk ellenőrizni és bizonyos valószínűséggel felvázolni az örökösök körét.
Egy épülő lakást nem lehet eladni: valójában nem is létezik. Azonban minden harmadik ingatlanvásárlási tranzakció pontosan a használatba nem vett házakban való lakhatáshoz kapcsolódik. Ebben az esetben az „eladó” átruházza a követelési jogokat a „vevőre”.
Ez az egyik legátláthatóbb módja a lakásszerzésnek: nincs előzménye, i.e. kezdetben tiszta, rokonok, akiknek létezéséről senki sem tudott, nem hivatkozhatnak.
Mire kell figyelni, ha lakást vásárol a jogok átruházásával:
Az adományozott lakás vásárlása magában hordozza a határozatlan számú, potenciálisan lakásra jogosult személlyel folytatott tranzakciók szokásos kockázatait. Aminek riasztónak kell lennie:
Ezekben az esetekben jelentősen megnő a valószínűsége, hogy problémás lakáshoz jussunk.
Általában meg kell érteni, hogy az adományozott tárgyakat általában nem eladásra szánják. A lakást általában annak adják át ajándékba, akinek a nehéz életkörülmények miatt valóban szüksége van rá, rossz anyagi helyzete van, és nem tud lakást vásárolni. Az ilyen emberek maguk laknak adományozott lakásban, és nem adják el.
Ezen túlmenően az ilyen típusú lakásokra érvényes az időszabály: minél több idő telt el az adományozás óta, annál kisebb a kockázata a vevőnek.
Azon kockázatok mellett, amelyek a személyek határozatlan köréhez fűződnek, akik váratlanul kinyilvánítják tulajdonjogukat egy lakáshoz, szükséges az egyes lakáskategóriák jogi bonyolultságának megértése is. Annak ellenére, hogy ezekben az esetekben nem áll fenn a megvásárolt lakás elvesztésének kockázata, vannak olyan kockázatok, amelyek megnehezíthetik a lakás további használatát.
Privatizált lakás vásárlásakor a vevőnek látnia kell az első tulajdonjogot - a lakás önkormányzati tulajdonból állampolgárságba történő átruházásáról szóló megállapodást. Gyakran előfordul, hogy az eladó benyújtja az összes szükséges igazolást, kivonatot az ingatlanjog-nyilvántartásból (EGRP). Nem lesznek elegen.
Tudnia kell a lakásban élő összes személyről, beleértve a kiskorú gyerekeket is, a privatizáció időpontjában. A lakásnak a polgárok tulajdonába történő átruházásáról szóló megállapodásban mindezeket a személyeket fel kell tüntetni, mindegyikük részvényeinek kiosztásával, vagy egy másik személy javára a privatizációban való részvétel megtagadásáról szóló bejegyzéssel. Valójában ez az elutasítási rekord a buktató. A privatizációban való részvételt megtagadó személyek nem tulajdonosok, de más lakóhely hiányában joguk van határozatlan ideig ebben a lakásban lakni.
Egy ilyen "teherrel" járó lakás költsége jelentősen csökken körülbelül annyival a tulajdonjogból, amelytől a személy megtagadta.
A bank által elzálogosított lakás megvásárlása a legbiztonságosabb és ráadásul jövedelmező. Hátránya elhanyagolható: a regisztrációs eljárás időtartama, amely először a biztosítéki teher megszüntetését, majd csak azután az adás-vétel lebonyolításának lehetőségét biztosítja.
A bank által elzálogosított lakások értékesítése bírósági határozat alapján lehetséges. A jobb parton az ilyen döntést emlékeztető nélkül meg kell mutatni a vevőnek.
A félelem ebben az esetben csak magának a banknak a csődje.
A civilizált társadalomban megszokott a szerződések, tranzakciók, valamint az ezeket kísérő folyamatok dokumentálása. A lakás az átvételi okirat alapján a teljes fizetés után kerül tulajdonba. A kulcsok átadása jelen okirat aláírása után lehetséges, melyben az átadás tényét fel kell tüntetni.
Alternatív megoldásként a kulcsok átvételéről és átadásáról kiegészítő igazolást állítanak ki.
Azon a globális kockázatokon túl, amelyeket a lakásvásárló a jövőben a tulajdonjog megkérdőjelezésével kapcsolatban visel, a lakásvásárlás során bizonyos megtévesztési és átverési sémák is lehetségesek, amelyek jelentéktelennek tűnnek, de nem csak erkölcsileg bonyolíthatják az életet, hanem anyagilag is. Ez vonatkozik többek között a nem megfelelően dokumentált és formalizált átépítésekre is. Tudva, hogyan kell csalni, ne hibázz a vásárlás során.
Az illegális átépítés jelenléte nem zavarja a lakásvásárlást. Ráadásul a BTI alkalmazottai saját kezdeményezésükre nem mennek be minden eladó lakásba, hogy megvizsgálják azt, hanem szabványos műszaki terveket adnak ki. A vevőnek azonban emlékeznie kell arra, hogy az átépítést, amelyre nem kapott engedélyt, előbb-utóbb legalizálni kell. Ami plusz időt és pénzt igényel. Ezenkívül előfordulhat, hogy bizonyos típusú átépítéseket lehetetlen legalizálni: a bíróságnak jogában áll követelni a lakás eredeti formájának visszaállítását, ami sok pénzbe kerülhet.
Az illegális átépítésű lakás olcsóbb. Ugyanakkor az esetek 100%-ában a tulajdonos a hasonló lakások átlagos költségénél is magasabb áron próbálja eladni, arra hivatkozva, hogy lakása nem szabványos, jelentős anyagi források, saját erőt fektettek bele. , tervezési megoldásokat alkalmaztak stb.
Tanács minden vásárlónak: hasonlítsa össze a BTI tervet egy valódi lakással. Addig dobja el a vásárlást, amíg a tervhez nem igazodik. Vagy jelentős árcsökkentést követel.
Tehát, amit meg kell tanulnod és figyelembe kell venni:
A gyakorlat azt mutatja, hogy ha valaki legalább egyszer önállóan vásárolt vagy ad el egy lakást, akkor a jövőben gond nélkül, segítség igénybevétele nélkül képes lesz ilyen tranzakciókat végrehajtani. Probléma az első alkalom, amikor az ember nem érti teljesen az eladás/vásárlás folyamatát, nem ismeri a papírmunka bonyolultságát és nem látja át az összes buktatót. Mindig a legjobb, ha először konzultál egy szakemberrel. Ezzel megkíméli Önt a felesleges problémáktól és aggodalmaktól.
A civilizált társadalmakban az a szokás, hogy bizonyos funkciók ellátását szakemberekre bízzák. Nem azért, mert ezek a funkciók hihetetlenül összetettek. Csak mindenki tegye a saját dolgait, és akkor minden magas színvonalon történik.
Először egy képzett ügyvéd adja meg az ügylet állapotát. Másodszor, első látásra és szavakból megérti a történések lényegét. Harmadszor, szinte lehetetlen megtéveszteni egy hozzáértő, tapasztalt embert.
Sajnos a másodlagos lakáspiac a lakáscsalók legkedveltebb élőhelye. Miután úgy döntött, hogy megvásárol egy ilyen ingatlant, a vevőnek rendkívül ébernek és körültekintőnek kell lennie. Az ügylet jogi tisztaságának ellenőrzésére a legjobb megoldás az adásvételi tárgy dokumentációjának teljes körű figyelemmel kísérése. Ha felveszi a kapcsolatot az ügynökséggel, a szakértők minden bizonnyal ellenőriznek minden dokumentumot a tranzakció megkötése előtt. Kívánatos azonban, hogy a vevőnek világos elképzelése legyen arról, hogyan ellenőrizheti a lakást vásárlás előtt, és miként fizet díjat az ügynököknek.
Ha a megvásárolandó lakás jogilag tiszta, akkor a tranzakció után senki sem vitathatja annak jogszerűségét. Ez a tézis csak akkor igaz, ha pontosan megállapítható: a korábbi tulajdonos teljes mértékben a törvénynek megfelelően kapta meg az ingatlanjogot, és a lakásnak nincs ún.
Az ellenőrzési folyamat során különféle buktatók adódhatnak. Jobb, ha a vevő előre tájékozódik róluk, mert jelentős összegtől fog megválni.
A felesleges aggodalmak és a peres eljárások esetleges költségeinek elkerülése érdekében tanulmányozza át a tárgy jogi tisztaságának ellenőrzéséhez szükséges lépéseket lépésről lépésre. A fő feladat az, hogy világosan megértsük, milyen dokumentumokat kell ellenőrizni egy lakás vásárlása előtt.
Az első ellenőrzési lépés, amelyet a vevőnek vagy az érdekeit képviselő ügynöknek meg kell tennie. Ez lehet adományozási, csere-, adásvételi, bérleti szerződés, vagy öröklési jogot igazoló oklevél.
Víz alatti sziklák: Előfordul, hogy a tulajdonos sürgősen elad egy lakást, amelyet a dokumentumok szerint nemrég hagyott vagy illetéktelen személy adományozott neki - ez komoly ok az óvatosságra. Lehetséges, hogy az eladó érvényes bírósági határozatot mutat fel. Minden esetben vegye a fáradságot, hogy gondosan megvizsgálja az összes papír hitelességét. Javítások, törlések nem megengedettek bennük, a felelősök aláírásának mindkét oldalon jelen kell lennie.
Kérje meg a tulajdonost, hogy mutasson be egy kivonatot az USRR-ből. Ezenkívül vásárlás előtt saját maga ellenőrizheti a lakást a Rosreestr-en keresztül, kérvény írásával, díj fizetésével és személyi igazolvány bemutatásával.
Víz alatti sziklák: Kibővített nyilatkozatot az objektum részletes történetével csak a tulajdonos kaphat, ezért jobb, ha tőle kérünk dokumentumot. Előfordulhat, hogy az 1998-nál régebbi ingatlanokra vonatkozó adatok nem jelennek meg a Rosreestr adatbázisban - ez a lakás jogi tisztaságának közvetlen megerősítése. Ha valamilyen oknál fogva kétségei vannak, küldjön kérelmet a Lakáspolitikai Főosztálynak, ez ingyenes.
Műszaki tervről és kataszteri útlevélről beszélünk, amely tükrözi a lakások paramétereit és jelzi az összes törvényes átépítést.
Víz alatti sziklák: Az átszervezéshez való hozzájárulást az önkormányzati szolgálat adja ki. Ellenkező esetben illegálisnak minősülnek, ami sok problémát okozhat az új tulajdonosoknak.
Vásárláskor nem csak a lakást kell ellenőrizni. Azt is át kell szúrni, aki eladásra adta. Tehát teljesen helyénvaló megkérni az eladót, hogy mutassa be az útlevelét. Az oroszországi FMS hivatalos honlapján átüthet egy személyt az útlevéladataival.
Víz alatti sziklák: Az eladó ellenőrzése során fontos szempont a cselekvőképességére vonatkozó információ. Legalább meghallgathatja szomszédait, bár egy megfelelő személy saját maga készíti el az ilyen dokumentumokat, hogy biztosítsa a tranzakció átláthatóságát.
Kérjen részletes kivonatot a házkönyvből. Például a gyámhatóságok feladata a kiskorúak jogainak védelme. Az idősotthonban vagy javítóintézetben tartósan fekvőbetegek érdekeit is az állam védi. Ha az eladó bejegyzett házasságban él, ügyeljen arra, hogy a másik házastárs ne tiltakozzon az ügylet ellen.
Víz alatti sziklák: Néha az eltűntként bejelentett személyek az eladás után hirtelen követelhetik tulajdonjogukat. Ha ilyen információk merülnek fel, érdemes alaposan utánanézni, vagy akár jogi szempontból is folytatni a tisztább lehetőség keresését.
Bármely tranzakció jogi tisztaságának ellenőrzésekor mindig emlékezzen az egérfogóban lévő ingyenes sajtra. Ha egyértelműen alábecsült költség mellett találkozik egy lehetőséggel, gondolja át többször, hogy megéri-e belekeveredni egy ilyen kalandba. Legyen duplán óvatos, ha az eladóval való kommunikáció során észreveszi, hogyan játszik folyamatosan, kerüli az egyszerű kérdések megválaszolását, és siet az üzlet mielőbbi befejezésére.
Élet történetek
Sokáig kerestek egy "kopeck darabot" gyerekeknek, de most egy jövedelmező lehetőség bukkant fel. A tulajdonos elmondta, hogy hét hónapja temette el édesapját, a lakást pedig a forgalmi értéknél olcsóbban adja el, hogy mielőbb megszabaduljon a szomorú emlékektől. Feleségemmel gyengén jártasak vagyunk a jogi kérdésekben, ezért ingatlanszakértőkhöz fordultunk segítségért. A cég ügyvédje azt tanácsolta, hogy tartsanak szünetet a tárgyalásokon, addig ő egyelőre tesz majd néhány kérést. És nem hiába! Kiderült, hogy korábban egy hozzátartozója volt bejelentkezve a lakásba, aki most börtönben van. A börtönből hazatérve törvényesen jogosult lakhatásra. Még jó, hogy elmentünk a szakemberekhez! Most a lányom és a veje egy gyönyörű, legálisan tiszta lakásban élnek, amit az iroda talált nekünk.
Utolsó frissítés: 2019. január
A lakásvásárlás nagyon komoly dolog. Ez az esemény nem egynapos. A legálisan tiszta lakás megtalálásához és a lakásvásárlás korrekt lebonyolításához ingatlanforgalmazó vagy ügyvéd segítségére van szükség. De nem mindenkinek van ismerős ügyvédje vagy ingatlanos, akiben teljesen megbízhat ebben a kérdésben.
Ha azonban tudja, hogyan kell helyesen megközelíteni a probléma megoldását, akkor nem minden olyan nehéz. Elvileg könnyű mindent saját kezűleg megtenni, vagy egyértelműen és hozzáértően ellenőrizni egy bérelt ingatlanos / ügyvéd munkáját. Tehát egy lakás sikeres megvásárlásához három szakaszon kell keresztülmennie:
A helyes lakásválasztás a sikeres vásárlás kulcsa. Először is el kell döntenie a ház jellemzőit:
A jövőben fel kell kutatni az árpiacot, hogy félresöpörjük a gyanús lakásokat (ha túl alacsonyak az árak), és ne engedjük, hogy egy megalkuvást nem ismerő eladó hozzáférjen (ha túl magasak az árak). Annak érdekében, hogy lépést tartson az aktuális árakkal, nézze meg a helyi újságot hirdetésekkel vagy regionális ingatlanértékesítési oldalakon.
Az értékelés után konkrét lehetőségeket kell mérlegelni. Célszerű saját szemünkkel lakást választani. A hirdetések felhívása nem hozza meg a kívánt eredményt. Nem szabad vakon megbízni egy ingatlanosban sem, aki opciókat kínál. A legjobb eset, ha barátain keresztül találja meg a kívánt lakást. Ez sok aggodalmat eltávolít. A lakás vizsgálatakor ügyeljen a következőkre:
Ha a választása eldöntött, akkor folytassa a lakás jogi tisztaságának ellenőrzését.
Ez az egyik legfontosabb szakasz. Maximális szorgalmat kell fordítania az ellenőrzésre, hogy a jövőben ne legyenek problémák és gondok. Lakásvásárlás előtt feltétlenül ellenőrizze:
Az eladónak kéznél kell lennie jogi és műszaki dokumentumoknak, nevezetesen:
Tanács: Abban az esetben, ha a tulajdonjog bírósági határozaton alapul, akkor egy ilyen lakás megvásárlását rendkívül óvatosan kell kezelni. Hiszen egy ilyen döntés ellen fellebbezni lehet, és a lakás visszakerül az előző tulajdonoshoz. De visszakapod a pénzt?
Kérjen eredeti dokumentumokat, és kérjen lehetőséget azokról másolat készítésére. A dokumentumok önálló vizsgálatakor ügyeljen a következőkre:
Ne feledje, hogy az ilyen dokumentumokban nem megengedett a törlések, foltok, javítások stb. Ha ilyen elemek vannak, legyen óvatos, esetleg hamisítvány van a kezében. Mivel 2015 óta nem adtak ki ingatlanra vonatkozó igazolást, kérje meg az eladót, hogy rendeljen kivonatot az állami ingatlan-nyilvántartásból, vagy kérje saját maga.
Arra is kérheti az eladót, hogy rendelje meg a tulajdonjogot igazoló dokumentumokat a Rosreestr-en keresztül (a Rosreestr pecsétjével). Erre azért van szükség, hogy megerősítsük a kétséges egyedi dokumentum megbízhatóságát.
A tulajdonos vagy képviselője közjegyző által hitelesített meghatalmazás alapján jogosult lakást eladni. Az eladó lehet:
Az eladó adatai a következők:
Ha képviselővel van dolgod, nem érdekel szükséges találkozni a tulajdonos(ok)kal és megbeszélni a lakás eladására vonatkozó elvi megállapodás kérdését, kérje az útlevél bemutatását, írja át az adatokat, vagy készítsen róla másolatot. A technikai problémák egy megbízható személlyel megoldhatók. Ha megtagadják egy ilyen találkozót, akkor ez az üzlet nem sok jót ígér. A meghatalmazás érvényességét is ellenőrizni kell. Keresse fel a meghatalmazást kiállító közjegyzőt, és érdeklődjön a meghatalmazás érvényességéről. Kérdezd meg, hogy válaszolt-e.
Legyen különösen éber, ha a tulajdonos (az egyik tulajdonos) gyermek:
Ügyeljen az eladó házasságára. Kérjen házassági anyakönyvi kivonatot. Ha a lakást a házasság alatt vásárolták. Találkozni kell az eladó feleségével (férjével), mert minden esetben bele kell egyezniük az üzletbe.
Ügyletkötéskor minden esetben kérje ki a házastárs beleegyezését (házasságban vagy előtte vásároltak lakást), így az előbbitől is, mivel a beleegyezés hiánya peres okot adhat.
Miután találkozott az eladóval a rendőrség ismerősein keresztül, a végrehajtókkal privátban ellenőrizték hírnevét. Kérje meg az ingatlanost (ha igénybe veszi a szolgáltatásait), hogy kérdezze meg kollégáit, hallható-e az eladó neve. Így elkerülheti a csalóval kötött üzletet.
Az ügylet megkötése előtt minden személyt el kell hagyni a lakásból (néha megengedett a szerződésben feltüntetni, hogy az eladó köteles a regisztrált személyeket a tranzakciót követő rövid időn belül kilakoltatni, de jobb, ha nem hoz létre ilyen nehézségeket magadnak), különben jogukban áll maradni az eladás után, és a kényszerkilakoltatásuk fejfájást okoz.
Kérjen az eladótól egy új igazolást az útlevélből a regisztrált személyek távollétéről. De ne feledje, hogy egy ilyen tanúsítvány nem tartalmaz információkat az ideiglenesen elbocsátott emberekről. Ez a következőről szól:
Az elbocsátott személyekről a házkönyv bővített (levéltári) kivonatából tájékozódhat. Szerezze be a tulajdonostól, és ne habozzon kérdezni az útlevélkezelőtől az ilyen személyekről. Ha az ilyen állampolgárok magukra találnak, akkor még azután is kinyilváníthatják jogukat, hogy a lakásban éljenek. Az ilyen embereket még a bíróságon is nehéz kiírni.
A lakással kapcsolatos minden jogvitát a lakás címén található területi polgári bíróságon lehet tárgyalni. A lakástulajdonossal szembeni jogi eljárásokról tájékoztatást kaphat:
Ha a lakás öröklés útján került az eladóhoz, nem lesz felesleges felvenni a kapcsolatot az örökség megnyílásának helyén lévő közjegyzővel. Látogasson el a tulajdonossal a közjegyzői irodába, és tájékozódjon ott arról, hogy nincs-e más igénylő az örökségre.
Ha az arénában bérbe adnak egy lakást, bérleti szerződést kötnek, jelzálogjogot vagy letartóztatást alkalmaznak, majd tulajdonosváltáskor az ilyen terhelések és lefoglalások érvényben maradnak (bár általában nem lehet ügyletet/bejegyzést végrehajtani. letartóztatás). Ez korlátozza a vevő jogát a lakás teljes tulajdonjogára. Ezenkívül fennáll a tulajdon elvesztésének veszélye. Ezért egy lakás vásárlásakor ne legyenek ilyen körülmények.
A regisztrációs hivatalban kivonatot kaphat az állami nyilvántartásból (vagy az interneten az úgynevezett "nyilvános kártyán"). Ott, egy külön szakaszban minden teherrel kapcsolatos információ fel van tüntetve. Ha erről vannak feljegyzések, akkor ne hallgasson az eladó kifogásaira. Javasoljuk, hogy tagadja meg az ilyen lakást.
Ha azonban az eladó beleegyezik a probléma megoldásába (például kifizeti a jelzáloghitelt), akkor:
Lakásvásárláskor kiderülhet, hogy eladósodott. Természetesen az ilyen tartozásokat a korábbi tulajdonosoknak kell megfizetniük. A perek azonban az új tulajdonos nevére kerülnek majd. Előfordulhat, hogy az aktuális fizetést beszámítják a tartozásokba, és akkor a vevő lesz az adós. Lehetséges, hogy a közművek kikapcsolják az áramot, a gázt, a vizet stb. A tőkejavítási járuléktartozások tekintetében ezek a tartozások egymást követő hatályúak (azaz átszállnak az új tulajdonosra). Az ilyen következmények elkerülhetők, ha megértjük az ilyen „hozomány” jelenlétét.
Ehhez szükséges:
A lakás áttervezhető vagy átszerelhető (további nagyméretű villany-, gáz-, hidraulikus egységek szerelése vagy mérnöki és kommunikációs hálózatok költöztetése). Az ilyen változtatásokat nem mindig legalizálják. Ezért egy lakás vizsgálatakor ellenőrizze a műszaki tervet a tényleges helyzettel. Jobb, ha felhív egy BTI-alkalmazottat, és vele együtt csinálja meg.
vegye figyelembe, hogy a műszaki útlevélben már lehet bélyegző az átépítés következetlenségéről, ezért tanulmányozza ezt a dokumentumot részletesebben.
Ne feledje, hogy ha a lakást törvényes átépítés nélkül vásárolják meg, akkor bíróságon keresztül kénytelenek visszaállítani a lakás korábbi megjelenését, és ez magas költségekkel járhat.
A lakás ellenőrzése után Ön hozzájárulhat az ügylet megkötéséhez, és felkészülhet a bejegyzésre. Ez az eljárás általában a következő lépésekből áll:
Nem mindig lehet egy nap alatt elkészíteni a dokumentumokat, vagy beszedni a szükséges összeget egy lakásért. Ezért, hogy az eladó ez idő alatt ne kapjon kedvezőbb vételi ajánlatot, és ne hagyja fel Önnel az üzletet, szükséges a megállapodás jogi rögzítése. Ehhez kiválaszthatja az oldalakat:
Mindezeket a műveleteket írásban, lehetőleg tanúk előtt kell végrehajtani. Pedig a leghatékonyabb módja annak, hogy az eladót magához kösse, ha letéti szerződést köt. Ha ugyanis a tulajdonos meggondolja magát a lakás eladása kapcsán, akkor a kaució dupláját kell fizetnie. De hátrányba kerülhet a vevő is, ha tiszteletlen okokból (nem volt ideje pénzt szerezni, jobb lakást talált stb.) feladja az üzletet. Ennek következménye a kaució elvesztése lesz.
Először kötnie kell egy letéti szerződést, amelyben fel kell tüntetnie:
A megadott megállapodást minden oldalon és a szöveg végén alá kell írni. A szerződés két példányban jön létre a vevő és az eladó számára.
Másodszor, a foglaló átutalásának tényéről nyugtát állítanak ki, amelyet az eladó írja, feltüntetve:
A nyugtát egy példányban kézzel állítják ki és adják át a vevőnek. A befizetett kaució összegét a lakás ára tartalmazza.
A lakásvásárláshoz az eladónak kell dokumentumokat készítenie, a vevő csak az államdíjat fizeti. Mérete 2000 rubel (más méretek is lehetségesek, a nem szabványos helyzettől függően). A vevőnek azonban részt kell vennie az adásvételi szerződés feltételeinek kidolgozásában. Az ilyen megállapodást ajánlatos egy független ügyvédhez benyújtani ellenőrzésre az aláírás előtt. Egy ilyen konzultáció nem lesz költséges, de megóvja Önt a dokumentumok regionális irodába történő benyújtásával, valamint a lakás további használatával és tulajdonjogával kapcsolatos problémáktól.
A lakás adásvételi szerződésében a következő információkat kell feltüntetni:
Általában a lakásvásárláshoz szükséges dokumentumok alábbi listáját nyújtják be a regisztrációs hivatalhoz vagy az MFC-hez:
Lakásvásárláskor további dokumentumok benyújtására lehet szükség, ha ez összefügg az ügylet egyediségével. Az ilyen dokumentumokat a dokumentumokat átvevő anyakönyvvezető jelenti.
Jobb, ha a dokumentumokat aláírja és pénzt utal át egy lakásra a regionális irodában az anyakönyvvezető vagy a közjegyző jelenlétében (ha a szerződést ő hitelesíti).
Ne felejtsen el átvételi elismervényt kapni az eladótól a pénz átutalásáról és a fizetési igények hiányáról (maga az eladó egy példányban, szabad formában).
Ha a pénzt az iratok anyakönyvi hivatalhoz történő benyújtása előtt utalják át, az eladó nem jelenhet meg a regisztrációs hivatalban a lakás adásvételének nyilvántartásba vétele céljából, illetve egyéb módon nem késleltetheti vagy akár megtagadhatja a tranzakció teljesítését. És még ha van is pénzátutalási nyugta, akkor is problémás lesz visszaküldeni, és esetleg csak a bíróságon keresztül.
Abban az esetben, ha az átruházásra a regisztrációs okmányok benyújtása után kerül sor, akkor a törvény értelmében a lakás az eladó jelzálogjogában lesz. Ezt követően további nehézségek merülnek fel a visszafizetésben. Igaz, a megállapodás jelezheti, hogy a jelzálogjogot nem a törvény alapján alkalmazzák (de az eladók nem vállalnak egy ilyen feltételt).
Ezért ragaszkodjon az arany középúthoz - utaljon pénzt a dokumentumok benyújtásakor.
Ha hitelpénzért vásárolnak lakást, a bank leggyakrabban az eladóval számol el. A lakást a bank zálogba adja. A bank előzetesen előterjeszti a lakásvásárláshoz szükséges dokumentumok elkészítésére és jegyzékére vonatkozó követelményeit, majd azokat jóváhagyja. A banki képviselők részt vesznek a regisztrációban. A tranzakciót banki ügyvéd fogja felügyelni, így nem lesz gond a lakásvásárlási papírokkal és azok nyilvántartásával.
A dokumentumok átadása után az anyakönyvvezető (MFC szakember) nyugtát állítanak ki. A kész dokumentumok beérkezésének dátumát jelzi.
A megadott időpontig el kell jönnie a regionális irodába, és át kell vennie a lakás igazolását és alapító okmányait. Ettől a pillanattól kezdve teljes értékű lakástulajdonossá válik.
A lakás adásvételi szerződés egyszerű írásos formában készül, amelyet a felek aláírnak. Normál körülmények között ez elegendő a tranzakció sikeres befejezéséhez és a vevő tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételéhez.
A törvény azonban előírja, hogy az adásvételi szerződést kötelezően közjegyzővel kell hitelesíteni az alábbi esetekben:
Ha a kiskorú életkora 14 és 18 év közötti, akkor az ügyletet önállóan bonyolítja le, de ehhez írásbeli hozzájárulása szükséges:
A gyám- és gyámhatóság ügyletéhez minden esetben írásbeli hozzájárulás is szükséges.
Az adásvételt bármely, az értékesített lakás helye szerinti régióban működő közjegyző igazolja.
Célszerű a lakással azonos településen található közjegyzői irodához fordulni.
Ha a közjegyzői hitelesítést a törvény nem is írja elő, akkor is jobb, ha a közjegyző szolgáltatásait veszi igénybe, mivel az sokkal biztonságosabb és biztonságosabb.
A vevőnek és az eladónak együtt kell a közjegyzőhöz jönniük, és be kell mutatniuk neki:
A közjegyző ismerteti az ügylet értelmét és megkötésének következményeit. Ellenőrzi a jogszerűségét. A szerződést pedig törvényi akadály hiányában külön felirattal és a közjegyzői iratokon (lap, névjegyzék, elektronikus adatbázis) jelzéssel igazolja.
A szolgáltatások költsége nem haladhatja meg az 50 ezer rubelt.
A fizetés felső határa 100 000 rubel.
A jegyző a projekt szövegében meghatározott szerződés összegét veszi figyelembe. De ha ez az ár alacsonyabb a kataszteri árnál, akkor a közjegyző a lakás kataszteri értéke alapján számítja ki a szolgáltatást.
Ezenkívül a közjegyző 2500 és 5000 rubel közötti tarifát szed be a műszaki és jogi jellegű szolgáltatásokért.
A regisztrációs dokumentumok benyújthatók:
A dokumentumok benyújtásának menetét és azok listáját fentebb ismertettük. Megkérheti az ügyletet igazoló közjegyzőt is, hogy nyújtsa be a regisztrációhoz szükséges dokumentumokat és vegye át azokat Ön helyett. Ehhez még szüksége van:
Ezt követően a közjegyző önállóan megszervezi a dokumentumok kézbesítését és átvételét a RosReestr-ben.
Ha bármilyen kérdése van a cikk témájával kapcsolatban, ne habozzon feltenni őket a megjegyzésekben. Biztosan válaszolunk minden kérdésére néhány napon belül. Azonban figyelmesen olvassa el a cikk összes kérdését és válaszát, ha egy ilyen kérdésre részletes válasz van, akkor kérdését nem tesszük közzé.
94 hozzászólás
