OBLIKOVANJE CEN NA TRGU STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN NA PRIMERU MESTA JEKATERINBURG
Leontjev Aleksander Igorevič 1, Ivanova Olga Jurijevna 2
1 Uralska država Ekonomska univerza, študent
2 Uralska državna ekonomska univerza, asistent oddelka za regionalno, komunalno ekonomijo in upravljanje
CENE NA STANOVANJSKEM TRGU KOT PRIMER MESTO EKATERINBURG
Leontjev Aleksandr Igorevič 1 , Ivanova Olga Jurjevna 2
1 Uralska državna ekonomska univerza, študent
2 Uralska državna ekonomska univerza, asistent, Oddelek za regionalno, komunalno gospodarstvo in upravljanje
Bibliografska povezava do članka:
Leontiev A.I., Ivanova O.Yu. Oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin na primeru mesta Jekaterinburg // Sodobne znanstvene raziskave in inovacije. 2017. št. 2 [ Elektronski vir]..02.2019).
Nepremičninski trg je poseben sistem, ki je odvisen od številnih dejavnikov. Številni raziskovalci poskušajo razumeti, kaj določa vrednost posamezne nepremičnine v mestu. Predstavljene so različne klasifikacije dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen na nepremičninskem trgu. Toda vprašanje je: kakšen je vpliv dejavnikov na sam trg, ali jih je smiselno zaznati.
V tej študiji je obravnavan trg stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu in predlagana je avtorjeva klasifikacija cenovnih dejavnikov, ki vplivajo na trg stanovanjskih nepremičnin. Predlagana klasifikacija bo po mnenju avtorja najbolj pomembna za utemeljitev cenovnih trendov na trgu stanovanjskih nepremičnin največjega mesta, analiziranega na primeru Jekaterinburga.
Makro dejavniki vključujejo:
Psihološki dejavnik;
Finančni dejavnik;
Faktor kupne moči;
Posojilni pogoji.
Psihološki (vedenjski) dejavnik neposredno vpliva ne samo na nepremičninski trg, ampak tudi na trge blaga in storitev v Ruska federacija. Sankcije so odličen primer. Uvedba sankcij je prebivalce naše države pahnila v zmedo in aktivirala negativna pričakovanja potrošnikov. Posledice uvedbe sankcij so lastnike kapitala prisilile, da nepremičnine obravnavajo kot enega najbolj vzdržnih naložbenih objektov. To je spodbudilo povpraševanje, zaradi česar je bil od decembra 2013 do aprila 2015 zabeležen trend rasti cen primarnih in sekundarnih nepremičnin (Slika 1).
Slika 1 - Dinamika povprečnih cen ponudb na primarni in sekundarni trg nepremičnine v Jekaterinburgu za obdobje december 2013 - april 2015
Po našem mnenju lahko psihološki dejavnik pripišemo številu temeljnih dejavnikov pri oblikovanju cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. največja mesta, vključno z mestom Jekaterinburg.
Finančni faktor trgu stanovanjskih nepremičnin enako prisiljeni živeti v nova realnost. Spodaj finančni dejavnik razumemo vpliv devizni trg o oblikovanju cen na trgu stanovanjskih nepremičnin.
Od leta 2013 do aprila-julija 2015 je prišlo do spremembe na valutnem trgu (slika 2), posledično je opaziti povečanje povprečne ponudbe na trgu stanovanjskih nepremičnin.
Potem pa je bilo na sekundarnem trgu stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu zabeleženo znižanje cen zaradi zmanjšanja povpraševanja prebivalstva. Čeprav je primarni trg stanovanjskih nepremičnin povečal stroškovno komponento predloga, zaradi podražitve procesa gradnje zaradi rasti tečajev dolarja in evra (slika 3) .
Slika 2 - Dinamika dolarja in evra za obdobje januar 2014 - april 2015
Slika 3 - Dinamika povprečnih ponudbenih cen na primarnem in sekundarnem trgu nepremičnin v Jekaterinburgu za obdobje december 2013 - april 2015
Cena je odvisna tudi od različice kupna moč prebivalstvo. V letu 2016 je opazno znatno zmanjšanje kupoprodajnih poslov stanovanjskih objektov, zaradi zmanjšanja povprečnega denarnega dohodka prebivalstva na prebivalca v Ruski federaciji v letu 2016 (tabela 1). Posledica tega je zmanjšanje obsega vpisanih pravic, poslov, omejitev (obremenitev) pravic do nepremičnina(slika 4)
Tabela 1 - Povprečje na prebivalca denarni dohodek prebivalstva v Ruski federaciji za obdobje 1 četrtletje 2014 - 1 četrtletje 2016
| št četrtina |
Povprečni denarni dohodek prebivalstva na prebivalca, rub./četrt |
V % na prejšnje obdobje |
| 1. četrtletje 2014 |
22 823,3 |
73,3 |
| 2. četrtletje 2014 |
27 347,2 |
119,8 |
| 3. četrtletje 2014 |
28,112,9 |
102,8 |
| 4. četrtletje 2014 |
32 901,2 |
117,0 |
| 1. četrtletje 2015 |
25 391,9 |
77,8 |
| 2. četrtletje 2015 |
29 626,7 |
116,7 |
| 3. četrtletje 2015 |
30 432,5 |
102,7 |
| 4. četrtletje 2015 |
35 561,8 |
116,9 |
| 1. četrtletje 2016 |
26 340,5 |
74,1 |
Slika 4 - Dinamika vpisanih pravic, poslov, omejitev (obremenitev) pravic na nepremičninah za obdobje januar-september 2014 - januar-september 2016
To dejstvo je mogoče pojasniti s tem, da je kupec najprej začel skrbno izbirati svojo potencialno nepremičnino. Drugič, pride do zmanjšanja dohodek na prebivalca prebivalcev v letu 2016. Tako so se povprečne cene ponudb zaradi premajhnega povpraševanja prebivalstva začele zniževati. Tretjič, potencialni kupec si prizadeva ohraniti svoje gotovina v banki, kot da bi vlagali v kakšno vreden projekt.
Posojilni pogoji so ena izmed državnih metod spodbujanja in ogrevanja povpraševanja na trgu stanovanjskih nepremičnin.
Leta 2014 bančni sektor znatno dvignila stopnjo na 16-18% letno. Ta sprememba je paralizirala nepremičninski trg, zato se je vlada Ruske federacije konec leta 2014 lotila razvoja vladni ukrepi podpora nepremičninskemu trgu.
Marca 2015 so banke začele sprejemati vloge za hipotekarna posojila po 13 % in celo 10 % letno. To je postalo mogoče zaradi dodelitve 20 milijard rubljev s strani vlade Ruske federacije v podporo hipotekarnim posojilom. Posledično so ti ukrepi vplivali na oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin: povpraševanje po ponudbah na trgu stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu se je povečalo zaradi razpoložljivosti hipotekarnih posojil.
Vklopljeno ta trenutek subvencionirani program se konča bančna stopnja. Po drugi strani minister za gradnjo in stanovanja Ruske federacije M. Men poroča, da program preferencialne subvencije nadomestiti z drugimi podpornimi ukrepi, zlasti s subvencijami za infrastrukturo.
Poleg omenjenih makro dejavnikov ima jekaterinburški trg stanovanjskih nepremičnin svoje posebne značilnosti (občinski ali mikro dejavniki), ki vplivajo na oblikovanje cen. Avtor meni, da so za jekaterinburški trg stanovanjskih nepremičnin značilni naslednji mikrofaktorji:
Okoljski dejavnik;
Varnostni faktor;
faktor bližine postaje podzemne železnice;
Stanovanjski faktor z vključeno vrsto storitev.
Faktor določanja cen temelji na pasovnem sistemu Jekaterinburga, ki ga priporoča Uralska nepremičninska zbornica (tabela 2).
Tabela 2 - Cenovne cone mesta Jekaterinburg
|
Ime cenovnega območja |
stanovanjska območja |
|
Center |
Meje ulic: Moskovskaya, Chelyuskintsev, Vostochnaya, Decembrists, Belinsky, Bolshakov |
|
1 pas |
Avtobusna postaja, VIZ, Parkovy, Southwestern, Botanical, Zarechny, Vtuzgorodok, Shartashsky market, Pionersky, Vokzalny. |
|
2 pas |
Uralmash, Elmash, Zavokzalny, Nova vrsta, Sibirski, Modri kamni, Uktus, Široka reka, Akademski, betonski izdelki |
|
3 pas |
Chermet, Old Sort, Khimmash, Medical, Compressor, Elizabeth, UC, State Farm |
|
4 pas |
Shartash, Izoplit, Koltsovo, Perutninska farma, Nizhneisetsky, Seven Springs, Rudny, Istok, Verkhnemakarovo, Pyshma, Sadovy, Shabrovsky, Palkino, Shuvakish, Medny, Chusovskoye Lake |
Oblikovanje teh cenovnih con nam pomaga razumeti, na katerih območjih je mogoče locirati enega ali drugega razreda stanovanjskih nepremičnin. Stanovanja ekonomskega razreda so prisotna v vseh cenovnih conah, predvsem pa v conah 3 in 4. Na primer, stanovanjski kompleks "Silver Horseshoe", zgrajen v mikrookrožju Vtorchermet, nove stavbe v mikrookrožju Solnechny. Po drugi strani pa so stanovanja udobnega razreda zastopana predvsem v 1. in 2. cenovni coni. Vidni predstavniki so stanovanjski kompleks "Peremena", stanovanjski kompleks "Michurinsky", stanovanjski kompleks "Moskovsky quarter" in številni drugi. stanovanjski kompleksi. Objekti poslovnega in elitnega razreda se nahajajo predvsem v osrednji coni in 1 pasu. Takšni objekti vključujejo stanovanjski kompleks "Aristocrat", stanovanjski kompleks "De Gennin", "Champion Park", stanovanjski kompleks "Diplomat", stanovanjski kompleks "Garinsky" itd.
Faktor lokacije, ki vključuje značilnosti, kot so:
Prometna dostopnost;
varnost;
Razpoložljivost infrastrukture (nakupovalni centri, trgovine, lekarne);
Socialna infrastruktura (šole, vrtci itd.);
Zelena infrastruktura (parki, zelene površine)
Osupljiv primer s tega vidika je okrožje Akademichesky. To območje je privlačno za potrošnika, ker so gozd in udobne sprehajalne površine postale zaščitni znak Akademichesky mikrodistrikta. Cene stanovanj v Akademichesky (povprečno 3,5-4,0 milijona rubljev), v Zadnja leta lahko primerjate s cenami na območju avtobusne postaje (1 pas).
Varnost vpliva tudi na cene na trgu stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu. IN Zadnje čase vedno bolj ograjena stanovanjskih objektov, z namenom povečanja vrednosti objekta zaradi vključenih storitev varovanja. Tako se je območje Avtobusne postaje v zadnjih petih letih močno spremenilo. Na ulicah Ščorsa in 8. marca je bilo zgrajenih več deset varovanih in dobro vzdrževanih objektov ekonomskega, udobnega in poslovnega razreda. Območje avtobusne postaje je postalo manj kriminalno, naložbeno privlačno za graditelje in zaželeno tudi za potencialne kupce.
Za mesto Jekaterinburg se prisotnost mimoidoče linije podzemne železnice šteje za posebno prednost. Vsaka stanovanjska nepremičnina, ki se nahaja v neposredni bližini katere od postaj podzemne železnice, se samodejno dvigne.
Tabela 3 - Struktura dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen trga stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu
|
Ime skupine dejavnikov |
Dejavniki |
|
makro dejavniki |
Psihološki; Finančni; kupna moč; Posojilni pogoji. |
|
Mikro dejavniki |
faktor coniranja cene; Okoljski dejavnik; |
Segmentacija povpraševanja na podlagi preferenc potrošnikov po razredih in formatih predmetov omogoča optimizacijo višine in strukture prihodkov in odhodkov ob upoštevanju prakse sklepanja pogodb, ki se je razvila na trgu.
Hkrati pa za upravljanje poslovnih nepremičnin ni nič manj pomembno upoštevati vpliv na ciljne kazalnike v segmentih dejavnikov, kot je izbira "sidrnega" najemnika v skladu s konceptom objekta, razdelitev prostorov med naročniki.
Treba se je izogibati napakam pri notranji ureditvi sidra in drugih najemnikov, zlasti lokaciji "sider" v 1. in 2. nadstropju, s čimer bi prikrajšali prodajalce za sorodne izdelke, ki se nahajajo nad dohodkom. Če je načrtovano pritegniti veliko veleblagovnico kot "sidro" nakupovalnega središča, potem je vredno izračunati, ali bo dovolj prostora za druge najemnike, ki ponujajo sorodno in dodatno blago in storitve. Za sidrnega najemnika veljajo relativno nizke stopnje.
Za segmentacijo na trgu stanovanjskih nepremičnin je mogoče uporabiti značilnosti, kot je stopnja zadovoljstva strank z njihovimi Življenjski pogoji in cenovna dostopnost pridobitve (izboljšanja) stanovanja.
Na podlagi tako pridobljenih in obdelanih rezultatov so razvrščena področja, v katerih bo povpraševanje po novih stanovanjih enako, nižje ali višje od tržnega povprečja, ob predpostavki, da anketiranci želijo kupiti stanovanje v istem kraju. kjer trenutno živijo.
Pri ocenjevanju zmogljivosti povpraševanja v ciljnih segmentih in njegove distribucije po okrožjih mora podjetje upoštevati tudi absolutne značilnosti okrožij: število prebivalcev, gostoto prebivalstva, povprečno površino stanovanj itd. Tako bo mogoče natančneje predvideti velikost in strukturo potencialnega povpraševanja na trgu ter določiti perspektive podjetja.
Da bi segmentirali trg glede na značilnosti plačilne sposobnosti kupcev in cenovno dostopnost stanovanja zanje, je mogoče uporabiti prednost pri izbiri oblik plačila: na lastne stroške, s sodelovanjem v skupni gradnji, z pomoč varčevalnih shem v stanovanjske zadruge in partnerstva, pa tudi prek hipotekarnih posojil tako za gradnjo kot za nakup dokončanih stanovanj itd.
2. Upravljanje cen na trgu nepremičnin
2.1. Razvoj in implementacija cenovnih strategij
Strateško oblikovanje cen pri upravljanju nepremičnin. Pri oblikovanju cen se glede na razmerje med uveljavljenim jenom in povprečno tržno vrednostjo razlikujejo naslednje glavne vrste cenovnih strategij:
1) premijske cene ali »snemanje smetane«, ki vključujejo postavljanje visokih cen inovativnih in prestižnih objektov in storitev na nepremičninskem trgu, postopno premijsko strategijo (konsistentno zniževanje cen) in »cenovni dežnik«;
2) nevtralno oblikovanje cen - sledenje vodilnemu, osredotočanje na tržne in konkurenčne cene, diferenciacija produkta (nepremičnine in storitve), strategija segmentacije trga in minimalni zadostni dobiček;
3) strategije cenovnega preboja ali »nizke cene« – stroškovni vodja, izgubno vodstvo.
Za prebojne strategije je značilno določanje cen na ravni, ki jo kupci zaznajo kot nizko ali zmerno glede na ekonomsko vrednost predlagane nepremičnine ali storitve na trgu nepremičnin. Uporabljajo se za povečanje tržnega deleža podjetja in njegove prodaje, kar vodi do povečanja celotnega bruto dobička že pri majhni stopnji cene na enoto.
Za strategijo premium cen je značilno oblikovanje cen, ki so napihnjene glede na vrednost blaga, ki jo oceni kupec. To nesorazmerje zagotavlja dobiček od prodaje po cenah, ki vključujejo premijski pribitek za najbolj popolno zadovoljitev potreb ozke skupine kupcev. Pri nevtralni ceni je cena, ki jo ponuja prodajalec, ustrezna razmerju med ceno in vrednostjo, pričakovano v ciljnem segmentu nepremičninskega trga.
Razlike v cenovnih strategijah ne določajo vrednosti cen za predmet in storitve na nepremičninskem trgu, temveč njihovo dojemanje trenutnih in potencialnih strank v splošni primerjavi s ponudbami drugih udeležencev na trgu. Na primer, najemnine za prime pisarniški prostor na ruskem trgu je lahko velik v absolutnem smislu in hkrati nizek za tuja podjetja glede na mednarodno raven za najem podobnih prostorov. Zato bo postavitev visokih obrestnih mer za te ciljne kupce rezultat strategije cenovnega preboja in ne »snemanja smetane«.
Oblikovanje in izvajanje učinkovite celovite cenovne politike na trgu nepremičnin je treba razdeliti na naslednje sklope.
1. Razvoj nabora cenovnih strategij ob upoštevanju stopnje življenjskega cikla predmeta na trgu nepremičnin, pa tudi:
Rezultat raziskave in analize preferenc ciljnih segmentov, ocena pripravljenosti plačati več (ali manj) za predlagani predmet;
Vrednosti in strukture stroškov, ki jih je treba pokriti z določeno ceno za predmet;
Konkurenčno okolje - možna dejanja tekmecev v smislu cenovne ponudbe na ciljnih nepremičninskih trgih.
2. Upravljanje cen storitev in nepremičnin na podlagi mehanizmov za njihovo določanje in prilagajanje.
Ta pristop vključuje doseganje in razvoj ne le kratkoročnih, ampak tudi dolgoročnih konkurenčnih prednosti. Prav z vidika cenovne strategije se analizira veljavnost uporabljenih cen glede na to, kakšen bo rezultat in kako ta ustreza ciljem. družba za upravljanje(prodajalec nepremičnin). Na primer, če razvijalec zniža cene za svoje nepremičnine, da bi aktivno privabil dodatne stranke, lahko poveča prihodke za kratkoročno. Vendar pa bo morebitna cenovna vojna, ki bi jo izzval ta padec na srednji in dolgi rok, povzročila nedonosnost, če bodo stroški razvijalca višji od povprečja v panogi.
Teh se izogibajte negativne posledice omogoča ovrednotenje konkurenčnih pogojev na ciljnih trgih ter potrošniške vrednosti nepremičnine. V pogojih popolne konkurence, ko delež vsakega od udeležencev ne presega 1-2%, je najbolj primerno določiti stopnjo na podlagi povprečne tržne ravni. Z monopolno konkurenco lahko najemnine maksimizirajo dobiček v že osvojenih segmentih ali pa so v času prodora v nove tržne niše pod ceno.
Za oligopolni nepremičninski trg je značilen največji možni nabor konkurenčnih cenovnih strategij. Če je družba za upravljanje ena od vodilnih, se lahko stopnja določi na ravni, ki zagotavlja največji trenutni dobiček, ob upoštevanju preostalega povpraševanja. Sledilno podjetje pa se mora pri oblikovanju cen osredotočiti na cene vodilnih z njihovo prilagoditvijo kakovosti storitev, tehničnih in operativnih ter potrošniške lastnosti nepremičninski objekt itd.
| Ime parametra | Pomen |
| Zadeva članka: | Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu |
| Rubrika (tematska kategorija) | Hiša |
Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci transakcije v teku. Od tod tudi cene na trgu dragoceni papirji bolj dinamičen od nepremičninskega trga, nihanja cen pa so pogostejša.
Cena katere koli nepremičnine, ne glede na to, ali gre za stanovanje, pisarno ali kočo, je odvisna od vpliva celega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi vplivajo na to, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi na to, da postane nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.
Če analiziramo vzroke za spremembe cen na trgu, je treba ločiti vse zunanji dejavniki v dve glavni kategoriji: lokalno in globalno. Med lokalne dejavnike sodijo znani razlogi za razliko v cenah za različne predmete- ϶ᴛᴏ lega, tip stavbe, stanje objekta͵ nasutja, okolica. Obračunavanje vpliva lokalni dejavniki v teoriji in praksi se presoja izraža v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od podobnega, stanovanje pa z balkonom je cca 2% dražji od enakega, a brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa.
Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti težave pri ocenjevanju posameznega predmeta, ob poznavanju splošne trenutna raven cene nepremičnin. Hkrati upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča predvidevanja razvoja trga kot celote, predvidevanja njegove rasti ali upada. Za soočanje z izzivi tržne dinamike je nujno, da smo pozorni na globalne dejavnike. To je najprej makroekonomske značilnosti: politično in gospodarsko okolje, stopnja razvoja gospodarstva in proizvodnje v to mesto, obseg izvoza in investicij, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v približno enakem razmerju na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.
Delitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so določeni predvsem s parametri določen predmet͵ vendar so slabo odvisni od časa. npr. zidane hiše v določenem deležu dražji od podobnih panelne hiše. Tako je bilo pred petimi, desetimi ali več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Pa tudi stanovanja na obrobju bodo najverjetneje cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijska cona. V prvem približku lahko lokalne dejavnike sploh štejemo za neodvisne od časa. V primeru, da se njihova vloga spreminja, kot je postopno upadanje prestiža stalinističnih hiš ali upadanje vloge telefona v stanovanju zaradi hiter razvoj mobilno komunikacijo, torej ta proces traja več let, otipljive spremembe pa opazimo šele po petih do desetih letih.
Nasprotno, globalni dejavniki imajo nasprotne lastnosti. Οʜᴎ se sčasoma spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarstvu in politično okolje, pa so skupne vsem lastnostim. Na primer z ugodno gospodarsko okolje vsaka nepremičnina se draži približno sorazmerno, medtem ko v času krize vsi tržni segmenti doživljajo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov, ob splošni rasti trga, nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi malo počasneje, a gre za bolj subtilne popravke.
Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra ʼʼIndikatorji trga nepremičninʼʼ. Enostavno ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (prave formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
V tej formuli je Ck(t,pi) cena določene k-te nepremičnine, ki jo sestavlja G(t) - prispevek globalni dejavniki, skupno vsem predmetom, ᴛ.ᴇ. neodvisen od k in pi, Lk(pi) pa je prispevek lokalnih dejavnikov za k-ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pi so niz parametrov, ki opisujejo predmet.
Praktična korist tega pristopa: prvič, bistveno izboljša reševanje problemov vrednotenja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v bazah podatkov prejšnji mesec, katerega obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni panelni stavbi, nedaleč od postaje podzemne železnice, ne v prvem nadstropju, potem morda trenutno takih stanovanj sploh ni, ali pa sta lahko samo dva ali trije. To pomeni, da bo dobljena ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic praznih, ker. premalo statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejši izračun vpliva lokalnih dejavnikov - popravkov vrednotenja z večletno statistiko, saj so ti popravki skoraj neodvisni od časa. Hkrati takšen sistem vrednotenja zahteva resne predhodne izračune. Narediti ta metoda primerno za praktično uporabo, je potrebno organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. To bo omogočilo vsakomur, ki želi uporabiti novo tehniko in jo izkusiti v praksi.
Druga pomembna posledica novega pristopa je nastanek funkcije G(t), skupne celotnemu nepremičninskemu trgu, ki ni odvisna od posameznega objekta in opisuje dinamiko trga kot celote. Lahko se izračuna ob poznavanju trenutne ravni cen Ck in nabora prilagoditev Lk. Ta funkcija se imenuje indeks stroškov ali cena na kvadratni meter. Funkcija G(t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike trga nepremičnin kot celote, tako kot delniški indeksi za razliko od delniških tečajev posameznih podjetij kažejo splošno rast ali padec borza. Ne glede na to, ali nepremičninski trg trenutno pada ali raste, cene za ločeni predmeti spreminjajo sinhrono – v enem samem ʼʼsvežnjuʼʼ, indeks stroškov pa je le pokazatelj smeri tega ʼʼsvežnjaʼʼ.
Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Direkten izračun Povprečna cena nastane zaradi izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec(ali tedne), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi baze podatkov novega obdobja in ni na noben način povezana z bazo podatkov za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagasto krivulje povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. ʼʼDvigʼʼ ali ʼʼneuspehʼʼ trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - ϶ᴛᴏ le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G(t), nasprotno, uporablja vrednosti Lk, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G(t) določena z vsemi prejšnjimi vrednostmi te funkcije. Posledica tega je bolj ali manj gladek graf. In gladka krivulja vrednosti je najhitrejši način, da opazite nove trende naraščanja ali padanja.
Jasna prednost Opisana filozofija je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj vsi trenutni tržni kazalniki so določeni predvsem s podatki za večletno obdobje in se prilagajajo le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov - velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana - na milijone možnosti.
pomembno Spodnja črta videz logično pravilne funkcije G(t) je povezava trga nepremičnin z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine menjalno blago.
Gostuje na ref.rf
Vsi predmeti so unikatni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G(t), skupna celotnemu nepremičninskemu trgu, ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen ʼʼskupni imenovalecʼʼ, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G(t) - indeks stanovanjskih stroškov - lahko obravnavamo kot stopnjo na kvadratni meter - nekakšen analog menjalnega tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, opisana ideologija je pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sektorji gospodarstva.
Metoda oblikovanja cen - metoda izračuna cene blaga ob upoštevanju proizvodnih stroškov, povprečni dobiček, kot tudi ob upoštevanju ponudbe in povpraševanja.
Ločimo lahko naslednje tri skupine metod oblikovanja cen:
1) Cene na podlagi lastnih stroškov temeljijo na določanju cene kot rezultat osnovnih stroškov na enoto proizvodnje plus dobiček, ki ga podjetje namerava prejeti.
Metoda "Stroški + dobiček".
Cena se izračuna po formuli: P = C x (l + R/ 100),
Kjer C - specifični tekoči stroški za proizvodnjo in prodajo blaga,
R - standardna donosnost.
Metoda "ciljni dobiček".
V tem primeru podjetje vnaprej načrtuje želeno stopnjo donosnosti celotnega obsega proizvodnje (v mejah obstoječih proizvodnih zmogljivosti in načrtovanih stroškov proizvodnje) in izračuna po formuli: P = C + E x K,
kjer C - specifični tekoči stroški, povezani s proizvodnjo in prodajo blaga,
K - specifične investicije v osnovna in obratna sredstva, določene s proizvodnjo in prodajo blaga,
E - stopnja donosa kapitala, ki odraža želeni znesek dobička za podjetje pred davki.
2) Cene na podlagi povpraševanja Pri uporabi te metode izhajajo iz kvalitativne in kvantitativne analize potrošniških lastnosti izdelka ali iz velikosti ekonomskega učinka, ki ga kupec pridobi z znojem za čas uporabe blaga. Pomembna elementa, ki ju je treba preučiti, sta uporabnost (zaznana vrednost izdelka) in občutljivost izdelka na ceno.
3) Konkurenčno usmerjeno oblikovanje cen.
Metoda povprečnih tržnih cen. Metoda predvideva prodajo blaga po »povprečni tržni ceni«, izračunani na podlagi konkurenčnih podatkov.
Metoda "dirka za vodjo". S to metodo se določanje cene izdelka izvaja na podlagi cene vodilnega konkurenta, ob upoštevanju konkurenčnih razmer na trgu, diferenciacije izdelka in njegovih prednosti. V bistvu ta metoda predvideva neuspeh pri razvoju lastne cenovne politike s poudarkom na vodilni ceni.
Oblikovanje cene na podlagi odprtih dražb. Metoda uporablja verjetnostne ocene in predpostavlja naslednje zaporedje izračunov:
izračun stroškov, povezanih z izvedbo naročila;
analiza trgovalnih taktik, ki jih uporabljajo potencialni konkurenti;
določitev verjetnosti, da bo cena ponudbe podjetja nižja od cene, ki jo zahtevajo konkurenti;
določitev vrednosti cene, ki bo podjetju prinesla "največji pričakovan dobiček".
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Liberalizacija cen blaga in storitev, izvedena v Rusiji, je povzročila zmanjšanje vpliva države na proces regulacije cen in močno zvišanje cen. Z umetno vzgojenim visoke cene proizvajalci povrnejo morebitne proizvodni stroški, hkrati pa jih ne zanima izboljšanje kakovosti izdelka. Od leta 1992 je sistem oblikovanja cen zreduciran na uporabo prostih, tržnih cen, katerih vrednost določata ponudba in povpraševanje na trgu blaga. Državna regulacija cen se uporablja za ozek nabor blaga, ki ga proizvajajo monopolna državna podjetja.
Oblikovanje cen na trgu nepremičnin - pojem in vrste. Razvrstitev in značilnosti kategorije "Cene na trgu nepremičnin" 2017, 2018.
Cena katere koli nepremičnine, ne glede na to, ali gre za stanovanje, pisarno ali kočo, je odvisna od vpliva celega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi vplivajo na to, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi na to, da postane nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.
Pri analizi vzrokov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razlike v cenah za različne objekte - to je lokacija, vrsta stavbe, stanje predmeta, polnjenje, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov se v teoriji in praksi vrednotenja izraža v obliki uporabe tako imenovanih popravkov, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od podobnega. v povprečju ena, stanovanje z balkonom pa je približno 2% dražje od enakega, a brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa. Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti problem vrednotenja posameznega predmeta, če poznamo splošno trenutno raven cen nepremičnin. Vendar pa upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča predvidevanja razvoja trga kot celote, njegove rasti ali padca. Za reševanje problemov tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in naložb ter raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v približno enakem razmerju na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu. Delitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so določeni predvsem s parametri določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, zidane hiše so v določenem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, desetimi in več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Tako kot stanovanja na obrobju bodo najverjetneje cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa so dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko lokalne dejavnike sploh štejemo za neodvisne od časa. Če se njihova vloga spreminja, kot je postopno zmanjševanje prestiža stalinističnih hiš ali zmanjševanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja celičnih komunikacij, potem ta proces traja leta in otipljive spremembe lahko opaziti šele po 5-10 letih. Nasprotno, globalni dejavniki imajo nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje, odzivajo se na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, kljub temu pa so skupne vsem nepremičninam. V ugodnem gospodarskem okolju se na primer vsaka nepremičnina podraži približno sorazmerno, medtem ko v času krize vsi tržni segmenti občutijo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov, ob splošni rasti trga, nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi - nekoliko počasneje, vendar so to bolj subtilni popravki. Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Kazalniki trga nepremičnin" IRN.RU. Enostavno ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (prave formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(Pi).
V tej formuli je Ck(t,pi) cena določenega k-tega nepremičninskega objekta, ki je sestavljena iz G(t) - prispevka globalnih dejavnikov, skupnih vsem objektom, tj. neodvisnih od k in pj , in LkCpi) - prispevek lokalnih dejavnikov za k-ti objekt, ki niso odvisni od časa t. Vrednosti pj so niz parametrov, ki opisujejo predmet. Zdaj smo pripravljeni preiti na praktične koristi tega pristopa. Prvič, bistveno izboljša reševanje problemov vrednotenja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v bazah zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, na primer, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni panelni stavbi v okrožju Izmailovo, ne v prvem nadstropju, nedaleč od metroja, potem morda v tem trenutku takih stanovanj sploh ni na vsi ali pa sta lahko samo dva ali trije. To pomeni, da bo dobljena ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - četrt), je skoraj polovica celic praznih, ker ni dovolj statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejši izračun vpliva lokalnih dejavnikov - popravkov vrednotenja z večletno statistiko, saj so ti popravki skoraj neodvisni od časa. Vendar pa tak sistem vrednotenja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je bilo načrtovano, da se na spletnem mestu irn.ru organizira brezplačna storitev ocenjevanja stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računskega mehanizma. Tako bodo lahko vsi uporabljali novo tehniko in jo preizkusili v praksi. Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G(t), skupne celotnemu trgu nepremičnin, ki ni odvisna od posameznega objekta in opisuje dinamiko trga kot celote. Izračunati ga je mogoče ob poznavanju trenutne ravni cen Ct in nabora prilagoditev L. Ta funkcija se v terminologiji analitičnega centra IRN.RU imenuje indeks stroškov ali cena na kvadratni meter. Funkcija G(t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike celotnega nepremičninskega trga, tako kot borzni indeksi za razliko od tečajev delnic posameznih podjetij kažejo skupni dvig ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali nepremičninski trg v tem trenutku pada ali raste, se cene posameznih objektov spreminjajo sinhrono – v enem samem »žarku*«, indeks stroškov pa je le pokazatelj smeri tega »nora«.
Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Neposreden izračun povprečne cene nastane zaradi izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi v bazi podatkov novega obdobja in ni v nobeni povezavi z bazo podatkov za preteklo obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagasto krivulje povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. "Dvig" ali "padec" trenutne točke na grafikonu ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - to je le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G(t) nasprotno uporablja vrednosti L, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G(t) določena z vsemi prejšnjimi vrednosti te funkcije. Posledica tega je bolj ali manj gladek graf. In gladka krivulja vrednosti je najhitrejši način, da opazite nove trende naraščanja ali padanja.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj so vsi trenutni tržni indikatorji določeni predvsem s podatki v daljšem obdobju in se popravljajo šele s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov - velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana – na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat pojava logično pravilne funkcije G(t) je povezava trga nepremičnin z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnina ni blago. Vsi predmeti so unikatni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G(t), skupna celotnemu trgu nepremičnin, ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen "skupni imenovalec", ki vam omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G(t) - indeks stanovanjskih stroškov - lahko obravnavamo kot tečaj kvadratnega metra - nekakšen analog tečaja svetovne valute - dolarja ali evra. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sektorji gospodarstva.
Na temo "Cene na trgu nepremičnin"
Uvod
Eden glavnih pokazateljev razvoja normalnih tržnih odnosov v državi je stanje celotnega nepremičninskega trga in njegove posamezne sektorje. Nepremičninski trg je bistvena sestavina katerega koli nacionalno gospodarstvo saj so nepremičnine najpomembnejši del nacionalno bogastvo ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva. Brez trga nepremičnin trga sploh ne more biti, saj morajo imeti trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. potrebne prostore. Pomembnost domači trg Nepremičnine kot sektor gospodarstva potrjujejo njeni visok delež v bruto družbenem proizvodu visoko stopnjo prihodkov v proračun iz primarna prodaja, najem državnih in občinskih nepremičnin (vključno z zemljišči), visoka stopnja zbirk v proračun od davkov na nepremičnine in transakcij z njimi.
V vsaki družbeni strukturi posebno mesto v sistemu odnosi z javnostjo zaseda nepremičnino, katere delovanje je tako ali drugače povezano z življenjem in delovanjem ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije.
Glavne fizične značilnosti nepremičnine kot blaga so:
edinstvenost in izvirnost;
stacionarnost;
trajanje nastanka in trajnost.
V nadaljevanju bom obravnaval posebnosti nepremičnin kot panoge, pa tudi posebnosti nepremičnin v Sankt Peterburgu, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu ter orisal značajske lastnosti gospodarsko, ekološko stanje vsakega od okrožij mesta, saj se lahko prebivalec tega okrožja seznani s prednostmi in slabostmi svojega okrožja.
Preučimo vse podrobno cenovni dejavniki nepremičnine, kar neposredno vpliva na njeno vrednost. Videli bomo tudi, s kakšnimi metodami se izvaja vrednotenje nepremičnin, njihove slabosti in prednosti.
In na koncu bomo analizirali posebne podatke o primarnih in sekundarnih nepremičninah v zvezi s Sankt Peterburgom.
1. Bistvo nepremičninskega trga
"Nepremičninski trg je poseben nabor mehanizmov, prek katerih se prenašajo lastninske pravice in s tem povezani interesi, določajo cene in razporeja prostor med različne konkurenčne rabe zemljišč."
Popolnejša opredelitev nepremičninskega trga kot kompleksa odnosov, povezanih z ustvarjanjem novih in delovanjem obstoječih nepremičninskih objektov. Tako so glavni procesi delovanja trga nepremičnin razvoj (ustvarjanje), upravljanje (delovanje) in promet pravic na nepremičninah.
Nacionalni nepremičninski trg je skupek regionalnih in lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po asinhronem razvoju, stopnjah cen in tveganj, učinkovitosti naložb v nepremičnine, stanju zakonodaje, politični in socialni stabilnosti itd.
Nepremičninski trg, tako kot vsak samoregulativni sistem, zaznamujejo povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije trga nepremičnin vključujejo:
Informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;
Mediacija - vzpostavljanje povezav med potrošniki, ponudbo in povpraševanjem;
Prosto oblikovanje cen nepremičninskih objektov in varstvo lastninskih pravic;
Prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva; učinkovita rešitev socialni programi.
Z vidika podjetniške in komercialne dejavnosti ima trg nepremičnin (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
riž. 1. Prednosti in slabosti trga nepremičnin
Nepremičninski trg je sestavni del tržni prostor. Na njem tako kot na drugih trgih »Razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, vendar višina cene določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če se povpraševanje poveča, potem se cena poveča; če pa cena naraste, povpraševanje upade, in če cena pade, se povpraševanje poveča. Nadalje, če se poveča povpraševanje in s tem cena, se ponudba poveča, ker proizvodnja postane donosna. Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje, povpraševanje določa ponudbo in ponudba določa povpraševanje. Poleg tega vsa ta nihanja težijo k izenačevanju. Če se povpraševanje poveča in cena naraste višje normalno raven, potem se ponudba poveča; to povečanje zlahka preseže tisto, kar je potrebno, in potem cena pade pod normo.
1.1 Stanovanjski trg v Sankt Peterburgu
Trenutno v Sankt Peterburgu živi okoli 4,8 milijona prebivalcev, v skoraj 44 tisoč stanovanjskih stavbah s skupno površino približno 92.000 kvadratnih metrov m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
Približno 20 % stanovanj je v dobrem tehničnem stanju (obraba od 0 do 20 %), 50 % je v zadovoljivem tehničnem stanju (obraba od 21 do 40 %), 30 % je nezadovoljivih (obraba nad 30 %). ), 15 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanjskega sklada potrebuje večja popravila. Skoraj 25% prebivalcev Sankt Peterburga živi v skupnih stanovanjih.
- Trg pisarniških prostorov.
- Trg poslovnih prostorov.
- stanovanjski trg , ki ga predstavljajo naslednji segmenti:
Primarni: – večstanovanjske stavbe v gradnji v mikronaseljih;
- Rekonstruirane večstanovanjske stavbe v središču mesta;
– enodružinske hiše dvojčke v gradnji;
sekundarni:
Nakup in prodaja - stanovanja v centru;
- stanovanja v soseskah.
Najem - navadna stanovanja
- luksuzna stanovanja
- sobe.
Zaradi pomanjkanja inženirskih območij z bolj ali manj razvito storitveno infrastrukturo nizka kupna moč prebivalstva, nerazvitost zemljiškega trga, trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. Predpotopni arhitekturne rešitve stavb, zgrajenih v zadnjih petih letih, izjemno nizka likvidnost in cena izvedbe tovrstnih objektov dokaz o tem.
Okrožja mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vplivajo na ceno nepremičnine, je lokacijo. V Sankt Peterburgu je 13 okrožij, ki se razlikujejo po prestižu, ekologiji, krajinskem oblikovanju, industriji, ravni hrupa, značilnostih stanovanjskega sklada, starosti itd. Za podroben opis vsakega okrožja glej Dodatek 1
V skladu z ekonomskimi, okoljskimi značilnostmi, vplivom ponudbe in povpraševanja bomo okrožja razvrstili od najprestižnejših:
Centralno
Admiraltejski
Vasileostrovskiy
Moskva
morje
Petrogradski
Kalininski
Vyborgsky
Frunzenski
Krasnogvardejski
Nevskega
Krasnoselski
Kirovski
Oddaljenost od metro postaj.
Z razdaljo več kot 3 postajališča je lahko znižanje cene 10-15%
Konkretne primere po okrožjih z opisom si lahko ogledate v prilogi št.1.
2. Metode oblikovanja cen
Cenitev nepremičnine, njena definicija Tržna vrednost kot prevladujoča cena za tovrstne nepremičnine, je kompleksen posel, ki ga izvajajo strokovno usposobljeni ljudje, ki so pridobili državno licenco za tovrstno dejavnost.
Vrednotenje poteka po številnih metodah, katerih rezultati morajo biti med seboj usklajeni. "Postopek usklajevanja" prejet različne metode Rezultati se ne zmanjšajo na izračun aritmetične sredine, temveč zahtevajo tehtanje pomembnosti vsakega pristopa za specifično situacijo, namene vrednotenja, vrsto nepremičnine in druge okoliščine.
Razmislite o nekaterih od njih: primerjalnih, donosnih in dragih.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: ponudba in povpraševanje, odvisnost, sorazmernost in substitucija. Iz naštetih njegovih prednosti lahko izpostavimo: preprostost in jasnost, saj temelji na očitnih primerjavah; omogoča prilagoditve na različnih podlagah; daje statistično veljavne ocene.
Primerjalni pristop k ocenjevanju vrednosti je niz metod ocenjevanja vrednosti, ki temeljijo na primerjavi nepremičninskega predmeta z njegovimi analogi, v zvezi s katerimi obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.
Pogoji prijave primerjalni pristop za cenitev nepremičnine:
1. Objekt ne sme biti edinstven.
2. Informacije morajo biti izčrpne, vključno s pogoji za sklepanje transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerljivih analogij vrednotenega premoženja, morajo biti primerljivi.
zamenjave;
ravnovesje;
ponudba in povpraševanje.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu in transakcije z njimi je treba izvajati pod pogoji, značilnimi za ta segment:
obdobje razstave. Čas izpostavljenosti - čas, ko je predmet na trgu;
Neodvisnost subjektov posla. Neodvisnost pomeni, da transakcije niso tržna cenače prodajalec in kupec:
sta v razmerju;
· so predstavniki holdinga in samostojne hčerinske družbe;
imajo različno soodvisnost in medsebojni interes;
transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi z zastavo ali drugimi obveznostmi;
· se ukvarjajo s prodajo nepremičnin umrlih oseb ipd.;
naložbena motivacija, ki jo določajo:
· podobni motivi investitorjev;
podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba predmetov;
stopnja dotrajanosti stavbe.
