Na temo "Cene na nepremičninskem trgu"
Uvod
Eden glavnih kazalnikov razvoja normalnih tržnih razmerij v državi je stanje nepremičninskega trga kot celote in posameznih sektorjev. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj so nepremičnine najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50% svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj morajo imeti trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. Za izvajanje zakonskih dejavnosti potrebne prostore. Pomen domačega nepremičninskega trga kot gospodarskega sektorja potrjujejo njegov visok delež v bruto nacionalnem proizvodu, visoka raven proračunskih prihodkov od začetne prodaje, dajanje državnih in občinskih nepremičnin v najem (vključno z zemljišči), visoko stopnjo pobiranja davkov v proračun od davkov na nepremičnine in se ukvarja z njo.
V vsaki družbeni strukturi posebno mesto v sistemu družbenih odnosov zasedajo nepremičnine, z delovanjem katerih so življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije tako ali drugače povezani.
Glavne fizikalne značilnosti nepremičnine kot blaga so:
edinstvenost in izvirnost;
stacionarnost;
trajanje izdelave in trajnost.
V nadaljevanju bom obravnaval posebnosti nepremičnin kot panoge, pa tudi posebnosti nepremičnin v Sankt Peterburgu, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu, orisal bom značilnosti gospodarskega, ekološkega stanja vsakega mestnih četrti, saj se lahko prebivalec tega okrožja seznani s prednostmi in slabostmi svojega okrožja ...
Podrobno bomo preučili vse dejavnike oblikovanja cen nepremičnine, ki neposredno vplivajo na njihovo vrednost. Videli bomo tudi, katere metode se uporabljajo za ocenjevanje nepremičnin, njihove slabosti in prednosti.
Za zaključek bomo analizirali posebne podatke o primarnih in sekundarnih nepremičninah v zvezi s Sankt Peterburgom.
1. Bistvo nepremičninskega trga
"Nepremičninski trg je poseben sklop mehanizmov, s katerimi se prenašajo lastninske pravice in z njimi povezani interesi, določajo cene in prostor se razporeja med različne konkurenčne možnosti rabe zemljišč."
Popolnejša bo opredelitev nepremičninskega trga kot kompleksa odnosov, povezanih z ustvarjanjem novih in delovanjem obstoječih nepremičninskih objektov. Tako so glavni procesi nepremičninskega trga razvoj (ustvarjanje), upravljanje (delovanje) in promet pravic do nepremičnin.
Nacionalni trg nepremičnin je skupek regionalnih in lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po asinhronem razvoju, stopnji cen in tveganjih, učinkovitosti naložb v nepremičnine, stanju zakonodaje, politični in socialni stabilnosti itd. .
Za nepremičninski trg, tako kot za vsak samoregulacijski sistem, so značilni povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije nepremičninskega trga vključujejo:
§ informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;
§ posredovanje - vzpostavljanje povezav med potrošniki, povpraševanjem in ponudbo;
§ prosto oblikovanje cen nepremičnin in varstvo lastninskih pravic;
§ prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva; učinkovita rešitev socialnih programov.
Z vidika podjetniške in poslovne dejavnosti ima nepremičninski trg (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
Riž. 1. Prednosti in slabosti nepremičninskega trga
Nepremičninski trg je sestavni del tržnega prostora. V njem, tako kot na drugih trgih, »razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, višina cene pa določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če povpraševanje naraste, potem se cena dvigne; če pa cena naraste, potem povpraševanje pade, če pa cena pade, potem povpraševanje naraste. Nadalje, če se povpraševanje povečuje, s tem pa tudi cena, se povečuje ponudba, ker proizvodnja postane donosna. Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje povpraševanje določa ponudbo, ponudba pa povpraševanje. Poleg tega se vsa ta nihanja ponavadi izravnajo. Če se povpraševanje poveča in cena dvigne nad normalno raven, se ponudba poveča; to zvišanje zlahka prestopi mejo potrebnega, nato pa cena pade pod normo. "
1.1 Stanovanjski trg v Sankt Peterburgu
Trenutno v Sankt Peterburgu živi približno 4,8 milijona prebivalcev, v skoraj 44 tisoč stanovanjskih stavbah s skupno površino približno 92 tisoč kvadratnih metrov. m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
Približno 20%stanovanj je v dobrem tehničnem stanju (amortizacija od 0 do 20%), v zadovoljivem (amortizacija od 21 do 40%) - 50%, nezadovoljivo (amortizacija nad 30%) - 30%, 15 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanjskega sklada potrebuje temeljita popravila. Skoraj 25% prebivalstva Sankt Peterburga živi v skupnih stanovanjih.
ü Trg pisarniških prostorov.
ü Trg poslovnih prostorov.
ü Stanovanjski trg , ki ga predstavljajo naslednji segmenti:
Primarno: - večstanovanjske stavbe v gradnji v mikrookrožjih;
- obnovljene stanovanjske stavbe v središču mesta;
-dvojčke enodružinskih hiš v gradnji;
Sekundarno:
Nakup in prodaja - stanovanja v centru;
- stanovanja v mikrookrožjih.
Najemnina: Navadna stanovanja
- luksuzni apartmaji
- sobe.
Zaradi pomanjkanja dobro razvitih inženirskih področij z bolj ali manj razvito storitveno infrastrukturo, nizke kupne moči prebivalstva, nerazvitega zemljiškega trga trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. To dokazujejo pomožne arhitekturne rešitve stavb, zgrajenih v zadnjih petih letih, izredno nizka likvidnost in prodajna cena takšnih stavb.
Okrožja mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vpliva na ceno nepremičnine - lokacijo. V Sankt Peterburgu je 13 okrožij, ki se razlikujejo po prestižu, ekologiji, krajini, industriji, ravni hrupa, značilnostih stanovanj, starosti itd. Za podroben opis vsakega okrožja glej Dodatek 1
V skladu z gospodarskimi, okoljskimi značilnostmi, vplivom ponudbe in povpraševanja bomo ocenili okrožja med najprestižnejšimi:
v osrednji
v Admiraltejski
v Vasileostrovski
v Moskvi
v Primorskem
v Petrogradsky
v Kalininski
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nevskem
v Krasnoselski
v Kirovsky
Oddaljenost od podzemnih postaj.
Če je razdalja več kot 3 postanki s prevozom, se lahko cena zniža za 10-15%
Konkretne primere po okrožjih z opisom si lahko ogledate v Dodatku št.
2. Metode oblikovanja cen
Ocenjevanje nepremičnine, določitev njene tržne vrednosti kot prevladujoče cene za to vrsto nepremičnine, je zapletena zadeva, ki jo opravljajo strokovno usposobljeni ljudje, ki so za to vrsto dejavnosti prejeli državno licenco.
Vrednotenje se izvaja z mnogimi metodami, katerih rezultati morajo biti med seboj skladni. "Postopek za dogovor" rezultatov, pridobljenih z različnimi metodami, ni omejen na izračun aritmetične sredine, ampak zahteva tehtanje pomena vsakega pristopa za določeno situacijo, namene ocenjevanja, vrsto lastnine in druge okoliščine.
Razmislite o nekaterih izmed njih: primerjalnih, donosnih in dragih.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: ponudba in povpraševanje, odvisnost, sorazmernost in zamenjava. S seznama njegovih prednosti je mogoče izpostaviti: preprostost in jasnost, saj temelji na očitnih primerjavah; omogoča prilagajanje različnih značilnosti; podaja statistično veljavne ocene.
Primerjalni pristop k vrednotenju je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na primerjavi nepremičnine z njenimi nasprotnimi stranmi, za katere obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa pri cenitvi nepremičnin:
1. Predmet ne sme biti edinstven.
2. Podatki morajo biti celoviti, vključno s pogoji transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerjanih analogov ocenjene nepremičnine, morajo biti primerljivi.
· Zamenjava;
· Ravnovesje;
· Ponudba in povpraševanje.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu in transakcije z njimi je treba izvajati pod pogoji, značilnimi za ta segment:
· Čas izpostavljenosti. Obdobje izpostavljenosti - čas, ko je predmet na trgu;
· Neodvisnost subjektov transakcije. Neodvisnost pomeni, da se transakcije ne sklepajo po tržnih cenah, če prodajalec in kupec:
· So v družinskem razmerju;
· Ali so predstavniki holdinga in neodvisnega hčerinskega podjetja;
· Drugačna soodvisnost in vzajemni interes;
· Transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi z zastavo ali drugimi obveznostmi;
· Se ukvarjajo s prodajo nepremičnin umrlih oseb itd .;
Naložbena motivacija, ki jo določajo:
· Podobni motivi vlagateljev;
· Podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba objektov;
· Stopnja propadanja stavbe.
1. Lastništvo nepremičnine.
Prilagoditev naslova je razlika med tržno najemnino in pogodbeno najemnino, saj je polno lastništvo določeno s tržno najemnino in razpoložljivimi sredstvi.
2. Pogoji financiranja transakcije.
V primeru netipičnih pogojev financiranja posla je potrebna temeljita analiza, zaradi česar se izvede sprememba.
3. Pogoji prodaje in čas prodaje.
4. Lokacija.
5. Fizikalne lastnosti.
Toda ena in glavna pomanjkljivost je njen obseg zanesljivih informacij, ki jih je mogoče dobiti le na množičnih nepremičninskih trgih, sčasoma pa prejete informacije postanejo zastarele, zanesljivost ocene pa se zmanjša; zanemarja tudi pričakovanja.
2.2 Metoda vrednotenja dohodka
Ta metoda vrednotenja temelji na nenehno ponavljajočih se opažanjih - višji je dohodek, ki ga prinaša nepremičnina, dražji je.
Dohodkovni pristop ocenjuje trenutno vrednost nepremičnine kot sedanjo vrednost prihodnjih denarnih tokov, tj. odraža:
· Kakovost in količina dohodka, ki ga lahko nepremičnina prinese v svoji življenjski dobi;
· Tveganja, značilna za ocenjeni objekt in regijo.
Pristojni pristop se uporablja za določanje:
· Vrednost naložbe, saj potencialni vlagatelj za predmet ne bo plačal več kot sedanjo vrednost prihodnjih prihodkov od tega predmeta;
· Tržna vrednost.
2.3 Stroškovna metoda vrednotenja
Pri ocenjevanju novih predmetov je stroškovno najbolj zanesljiv pristop. Ta pristop je priporočljiv ali edini možen v naslednjih primerih:
· Tehnično -ekonomska analiza stroškov novogradnje;
· Utemeljitev potrebe po posodobitvi obstoječega objekta;
· Ocenjevanje stavb za posebne namene;
· Pri vrednotenju predmetov v "pasivnih" tržnih sektorjih;
· Analiza učinkovitosti rabe zemljišč;
· Reševanje problemov zavarovanja predmetov;
· Reševanje davčnih težav;
· Pri usklajevanju vrednosti nepremičnine, pridobljene z drugimi metodami.
1. Stroški niso vedno enakovredni tržni vrednosti.
2. Poskusi doseganja natančnejšega rezultata ocenjevanja spremljajo hitro povečanje stroškov dela.
3. Neskladje med stroški nakupa nepremičnine, ki se vrednoti, in stroški nove gradnje popolnoma iste nepremičnine, saj se nabrana amortizacija odšteje od stroškov gradnje med procesom ocenjevanja.
4. Težave pri izračunu stroškov reprodukcije starih stavb.
5. Težave pri določanju količine nakopičene obrabe starih stavb in struktur.
6. Ločena ocena zemljiške parcele od stavb.
7. Problematična narava presoje zemljišč v Rusiji.
Tako je zaradi uporabe treh pristopov pri ocenjevanju nepremičnine in dogovora o doseženih rezultatih pridobljena vrednost ocenjene nepremičnine, ki bo predstavljena v ocenjevalnem poročilu.
Izpeljavo skupne vrednosti stroškov je treba spremljati ob upoštevanju predpostavk in omejevalnih pogojev zaradi popolnosti in zanesljivosti uporabljenih informacij.
3. Cenovni in cenovni dejavniki
Zaradi posebnosti predmeta trgovanja na nepremičninskem trgu ima sam trg številne značilnosti, predvsem pa to individualne cene... Strokovnjaki za trg opredeljujejo določene kategorije nepremičnin v skladu z njihovimi cenovnimi in kakovostnimi značilnostmi. Vendar pa lahko takšno razvrstitev imenujemo pogojna, saj je težko najti več stavb ali zemljišč, ki so si po številnih osnovnih značilnostih popolnoma podobni.
Pogosto je neposredno odvisna od socialno-ekonomskega stanja v regiji. Poleg tega je za trg značilno veliko tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Zaradi dejstva, da je lastnikom nepremičnin pogosto težko prodati ali dati v najem svoje nepremičnine (razen segmentov trga, kjer povpraševanje bistveno presega ponudbo), je trg nepremičnin nelikviden.
Poleg zgoraj navedenega obstaja še en problem. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo dejansko stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko dobiti zanesljive informacije o transakcijah, v nasprotju na primer s trgom vrednostnih papirjev, kjer so na voljo kadar koli. Glavno orodje za analizo je pogojna delitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celoten kompleks lastnosti.
Nepremičnine so najbolj trpežno blago, običajno z bistveno višjo vrednostjo od drugih dobrin. Zemlja je po svoji naravi večna, zgradbe in zgradbe služijo desetletja, podjetja pa nastajajo za nedoločen čas. Tržna vrednost nepremičnine je najverjetnejša cena za prodajo ali nakup na konkurenčnem trgu. Cena nepremičnin, pa tudi za vsak izdelek, je določena z razmerjem ponudbe in povpraševanja.
Ponudba nepremičnin je zaradi dolgega cikla ustvarjanja nepremičnin šibko odvisna od cene in v kratkem obdobju od nje praktično ni odvisna. Zato ceno nepremičnin kratkoročno določa predvsem povpraševanje. To je še posebej očitno pri določanju cen zemljišč.
Od česa je odvisno povpraševanje? Vplivnih dejavnikov je veliko in niso združeni na enak način za različne nepremičnine, čeprav obstajajo splošni vzorci. Natančneje, zadržimo se na stanovanjskem trgu, kjer je izdelek storitev za zagotavljanje stanovanja osebi.
V tržnem gospodarstvu se cene v zunanji trgovini, pa tudi na domačem trgu, izvajajo pod vplivom posebnih tržnih razmer.
Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu poteka pod vplivom zunanjih in notranjih dejavnikov. Obstajajo naslednje skupine zunanjih dejavnikov:
Makroekonomski dejavniki;
Mikroekonomski dejavniki;
Socialni status v regiji.
Makroekonomski dejavniki so značilni za gospodarske razmere v državi. TO makroekonomski dejavniki vključujejo:
Bruto domači proizvod (BDP);
Stopnja inflacije;
Stopnje donosa na finančne instrumente;
Denar v rokah prebivalstva;
Dohodek prebivalstva;
Stopnja zaposlenosti delovno sposobnega prebivalstva;
Stanje trgovinske bilance;
Indeks cen življenjskih potrebščin za blago in storitve.
Na ravnovesnem trgu in stabilnem gospodarstvu je stopnja rasti cen nepremičnin vsota stopnje inflacije nacionalne valute in stopnje rasti BDP (običajno približno 1-3%).
Stanje ruskega gospodarstva je močno odvisno od izvoza proizvodov iz kompleksa goriv in energije. En odstotek prebivalstva, zaposlenega v naftni in plinski industriji, predstavlja četrtino BNP. Tako trenutna raven svetovnih cen nafte postaja eden izmed makroekonomskih dejavnikov, ki prispevajo k gospodarski rasti ali padcu cen na nepremičninskem trgu.
Ena od značilnosti nepremičninskega trga v Rusiji je njegova dvojna valuta. Povezovanje cene nepremičnine z ameriško valuto vodi v oblikovanje odvisnosti cene od sprememb tečaja dolarja, njegove kupne moči v Rusiji.
Makroekonomski dejavniki so odločilnega pomena pri cenitvi nepremičnin. Če je učinek makroekonomskih dejavnikov relativno stabilen, potem stanje na nepremičninskem trgu določajo mikroekonomski dejavniki.
Mikroekonomski dejavniki opiše gospodarske razmere v določeni regiji. Med njimi ločimo naslednje dejavnike:
Splošne gospodarske razmere v regiji;
Stopnja razvoja regije;
Diverzifikacija zaposlovanja delovno sposobnega prebivalstva;
Naložbeni tok.
Stopnje gospodarske rasti v Sankt Peterburgu so na ravni vseslovenskih kazalnikov.
Za socialne razmere v regiji so značilni naslednji dejavniki:
Delež delovno sposobnega prebivalstva v celotnem prebivalstvu;
Migracijski tokovi;
Demografske razmere;
Stopnja brezposelnosti v regiji.
Sankt Peterburg kaže pozitivno rast prebivalstva. Stopnja brezposelnosti je na relativno nizki ravni registrirane brezposelnosti.
Notranji dejavniki nepremičninskega trga vključujejo:
Institucionalni dejavniki;
Dinamika (vztrajnost) trga;
Dinamika obsega in razmerje med ponudbo in povpraševanjem;
Razmerje cen primarnega in sekundarnega trga;
Informacijska varnost in odprtost trga.
Institucionalni dejavniki ki vplivajo na nepremičninski trg:
Državna ureditev;
Ureditev davka na nepremičnine.
Vladna ureditev obsega objavo predpisov, ki tvorijo pravni okvir za trg nepremičnin. Eden od izrazitih primerov dvoumnega vpliva zakonodajnih aktov na delovanje trga nepremičnin je Zvezni zakon Ruske federacije z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ "O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb", ki je bil sprejet veljati aprila 2005. Po eni strani ščiti pravice imetnikov lastniškega kapitala, po drugi strani postavlja razvijalce v zelo strog okvir, ki ga ne morejo izpolniti. Posledično se je v obdobju razvoja zaobljenih rešitev zmanjšala ponudba na primarnem trgu. Na splošno je sprejetje zakona o skupni gradnji povzročilo približno 20% zvišanja cen na primarnem trgu leta 2005.
Regionalni organi lahko sprejmejo tudi ločene predpise, ki omejujejo promet z nepremičninami na regionalni ravni.
Za nepremičninski trg je značilna vztrajnost. To je posledica dejstva, da je povprečno obdobje izpostavljenosti približno dva do tri mesece. V zvezi s tem se trendi na trgu nepremičnin odražajo v spremembi povprečne cene ne prej kot v 2 mesecih.
Obseg in dinamiko povpraševanja na nepremičninskem trgu določajo naslednji dejavniki:
Plačilna sposobnost prebivalstva;
Sprememba okusov in preferenc prebivalstva.
V Rusiji je za nepremičninski trg značilen visok delež latentnega (skritega) povpraševanja. Raziskave, izvedene v okviru enega od projektov Svetovne banke, so pokazale, da bi 77% vprašanih želelo spremeniti svoje življenjske pogoje. To je posledica nizke razpoložljivosti stanovanj in visoke stopnje fizične obrabe na sekundarnem trgu. Čeprav naj bi v skladu s standardi večja popravila izvajali vsakih 10-15 let, v resnici v sedanjih "brežnjevkah" in "hruščkah" nobeno popravilo ni bilo izvedeno več kot 30 let.
Naslednji dejavnik, ki vodi k povečanju povpraševanja, je sprememba dojemanja prebivalstva o udobnih stanovanjih: ozki hodniki, majhna okna, nizki stropi, odsotnost garažnih omar - vsi ti znaki prenašajo stanovanja v dobrem fizičnem stanju v kategorijo zastarelih.
Do nedavnega je bil glavni dejavnik, ki je spodbujal plačilno sposobnost povpraševanja, hipoteka. Na primer, v prvem četrtletju leta 2006 se je delež transakcij s hipotekami podvojil v primerjavi z letom 2005.
Obseg ponudbe na trgu je določen:
Prisotnost rezerve nepremičninskih predmetov;
Obseg novogradnje.
Obstoječe neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na trgu je glavni razlog za dvig cen na nepremičninskem trgu.
Parametri, ki prilagajajo ceno posameznega stanovanja glede na povprečno raven cen, so razdeljeni v 3 kategorije:
Trajno;
Pogojno trajno;
Tako kot spremenljivke.
Stalni parametri stanovanja odražajo značilnosti, ki veljajo za hišo kot celoto. Ti parametri vključujejo:
Vrsta stavbe.
Druga skupina vključuje dejavnike, ki jih lastniki praviloma ne morejo spremeniti. Med njimi:
Celotna površina;
Postavitev;
Višina stropa;
Stenski material;
Naravna osvetlitev prostora;
Orientacija stanovanja;
Balkoni, lože;
Prisotnost dvigala;
Zunanje okolje.
Tretja skupina vključuje pogojno spremenljive parametre, povezane z udobjem doma:
Stanje tal, stropov, sten;
Okna in vrata;
Inženirska komunikacija;
Prisotnost telefona.
Prvi dve skupini umeščata stanovanje in določata, kateremu razredu pripada (elitni, poslovni ali ekonomski razred). Značilnosti parametrov druge skupine nedvoumno vplivajo na oblikovanje cen - povečanje ali znižanje. Kar zadeva parametre tretje skupine, bo njihov vpliv določen z začetnimi značilnostmi prvih dveh skupin. Tako standardna prenova elitnega stanovanja ne povečuje njegove vrednosti, podoben učinek se pojavi v razmerah evropske prenove v dotrajani hiši.
Vpliv razvrstitve stanovanjske stavbe je skoraj eden glavnih parametrov njene vrednosti.
V glavnem velja naslednje. klasifikacija stanovanjskih stavb:
Poseben projekt;
Izboljšana postavitev;
Stalin;
Hruščov;
Brežnjevka;
Pentagon;
Celoten film;
Majhna družina.
Naslednji parameter, ki določa stroške stanovanja, je material, iz katerega je hiša zgrajena. Glede na to funkcijo klasifikacije razlikujejo doma:
Lesena;
Blok (monolitni),
Plošča;
Opeka.
Kljub aktivnemu razvoju novih oblik blokovske in panelne stanovanjske gradnje ostajajo opečne hiše najbolj prestižne.
Med dejavniki, ki znižujejo ceno stanovanja, je lokacija v zunanjih nadstropjih. Povprečno kvadratni meter m. stanovanj v zunanjih nadstropjih je 5% manj kot v stanovanjih v srednjih nadstropjih.
Za zaključek lahko rečemo, da imajo trgi nestanovanjskih in stanovanjskih nepremičnin skupne težave. Nizka ponudba je eno najbolj perečih vprašanj. Za rešitev tega problema je treba spodbuditi gradnjo novih nepremičninskih objektov. Položaj, ko se z uvedbo hipotekarnega instituta umetno poveča učinkovito plačilno povpraševanje, vodi v povečanje vrzeli med povpraševanjem in ponudbo ter posledično v nov krog cen.
Oktobra 2009 so cene v segmentu novogradnje rahlo nihale. Vasileostrovski okrožje se je podražilo za 3,7%, Kirovsky - za 1,1%. Okrožja Kalininsky, Primorsky in Vsevolozhsky so se nekoliko znižala, za približno 1,5%.
Najdražja okrožja mesta so dosledno Petrogradsky, Tsentralny in Vasileostrovsky. Najcenejša so okrožja Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky.
Čez teden, do 13. oktobra 2009, so se tudi cene sekundarnih stanovanj v regijah premikale v različne smeri. Okrožja Vyborgsky, Kronstadsky so se zvišala za 1,6-1,7%, stroški Krasnoselskega okrožja in okrožij zgodovinskega središča so se povečali za 1%, razen osrednjega, ki se je znižalo za 0,8%. Nekoliko so padli tudi okrožja Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky.
| Primarni trg |
||||
| BSN 06.10.09 | BSN 13.10.09 | Rast v enem tednu: | Mesečna rast cen |
|
| Admiraltejski | | | | |
| Vasileostrovski | ||||
| Vyborgsky | ||||
| Kalininski | ||||
| Kirovskega | ||||
| Krasnogvardejski | ||||
| Krasnoselskega | ||||
| Moskovskega | ||||
| Petrogradskiy | ||||
| Ob morju | ||||
| Frunzensky | ||||
| Središče | ||||
| Vsevolozhsky | ||||
| Letovišče | ||||
| Petrodvortsovy | ||||
| Puškin | ||||
Glede na kazalnike zgornjega diagrama je razvidno: cene primarnih stanovanj najvišje ravni opazimo v osrednjem, Petrogradskem in Vasileostrovskem okrožju.
In najbolj dostopni ostanki: okrožja Puškin, Vsevolozhsky in Oblast.
Na sekundarnem stanovanjskem trgu se stanje z vodilnimi cenovnimi regijami ne spremeni. Palma pripada osrednjemu, Petrogradskemu, Vasileostrovskemu, Admiraltejskemu in Moskovskemu okrožju. Najcenejša okrožja so Vsevolozhsky, Kolpinsky in Kronshtadsky ter sekundarna stanovanja v regiji.
| Sekundarni trg |
||||
| Rast v enem tednu: | Mesečna rast cen |
|||
| Admiraltejski | ||||
| Vasileostrovski | ||||
| Vyborgsky | ||||
| Kalininski | ||||
| Kirovskega | ||||
| Krasnogvardejski | ||||
| Krasnoselskega | ||||
| Moskovskega | ||||
| Petrogradskiy | ||||
| Ob morju | ||||
| Frunzensky | ||||
| Središče | ||||
| Vsevolozhsky | ||||
| Kolpinskega | ||||
| Kronštat | ||||
| Letovišče | ||||
| Petrodvortsovy | ||||
| Puškin | ||||
Cene sekundarnih stanovanj se razlikujejo glede na povpraševanje po najbolj priljubljenih območjih.
Najdražji so osrednji, Petrogradskiy, Vasileostrovskiy, Admiralteyskiy in Moskovskiy okrožje, najbolj dostopni pa ostajajo kot prej - regija.
Na tej stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divjega". Razlogi so v nepopolnosti pravnega okvira, pomanjkanju univerzalno razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, neskladnosti kakovosti nepremičnine z njeno vrednostjo, pa tudi v razširjenosti agregatnega povpraševanja nad ponudbo. Zlasti velika mesta, kot sta Moskva in Sankt Peterburg, doživljajo hudo pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin, maloprodajnih, pisarniških in industrijskih površin ter zemljišč z razvito infrastrukturo, namenjeno njihovi gradnji. Sankt Peterburg zdaj potrebuje povečanje prostora za shranjevanje in rekonstrukcijo ter prenovo obstoječih stavb in struktur. Posojilni mehanizmi so premalo učinkoviti, zlasti program hipotekarnih posojil, ki v svojem obstoju ni dosegel pomembnih rezultatov. In zdaj je popolnoma doživel začasen propad.
4. Razvoj nepremičninskega trgain njeno napoved
Za stopnjo razvoja nepremičninskega trga in njegovih posameznih področij v različnih državah so značilni prevladujoči posebni pogoji, odvisni od višje sile, političnih in drugih razmer v posamezni državi, pa tudi glavnih smeri določanja cene in vrednosti 1 m 2 te ali tiste vrste nepremičnine.
Odlok RF Gosstroy je določil povprečno tržno vrednost 1 m2 celotne stanovanjske površine za 4. četrtletje 2002 za izračun zneska brezplačnih subvencij in posojil za nakup stanovanjskih prostorov za vse kategorije državljanov, ki jim te subvencije in posojila dajejo na račun zveznega proračuna. V Ruski federaciji je bila za 1 m² stanovanj določena naslednja cena (v povprečju 8850 rubljev): v severozahodni regiji - 6860 rubljev; v Leningradski regiji - 7000 rubljev; v moskovski regiji - 11.000 rubljev; v Sankt Peterburgu - 10.300 rubljev; v Moskvi - 16.000 rubljev.
Z isto uredbo so bili določeni povprečni stroški 1 m² celotne stanovanjske površine za izračun brezplačnih subvencij za gradnjo stanovanj za državljane, prizadete v poplavah leta 2002 v južnem zveznem okrožju. Znesek subvencij se giblje od 8020 do 8500 rubljev. za 1 m².
Poleg tega se mesečno preračuna (kot je določeno z odlokom moskovske vlade št. 896 z dne 9. oktobra 2001), strošek 1 m² pa se odobri pri izračunu subvencij za gradnjo ali nakup stanovanj v Moskvi. V zadnjem mesecu so se ti stroški povečali za 95 rubljev. in je znašal 17.595 rubljev.
Metodologija izračuna temelji na podatkih večjih investitorjev v nepremičnine in analizi stanovanjskega trga. To upošteva ceno 1 m² v tipični panelni hiši na področju množičnega razvoja.
Povprečno ceno oskrbe s stanovanji je priporočljivo preučiti na posebnem primeru, saj so stroški 1 m² stanovanj odvisni od dveh glavnih dejavnikov: lokacije objekta in vrste gradnje.
V Sankt Peterburgu so najnovejši trendi:
1. Vodilna v ponudbi so okrožja Kalininsky, Primorsky in Krasnogvardeisky (po padajočem vrstnem redu).
2. Povprečne cene voditeljev ponudbe so 500-550 USD.
3. V okrožju Admiralteisky so tipična stanovanja cenejša zaradi nizkega prestiža območja in težkih prometnih povezav.
V moskovski regiji je priporočljivo preučiti spremembo cene 1 m 2 stanovanj v mestih, ki so vanj vključena.
Analiza komercialnega nepremičninskega sektorja v začetku leta 2002 je pokazala, da je največ povpraševanja po maloprodajnih in pisarniških prostorih, ki so večinoma na območjih z visoko poslovno aktivnostjo.
V Sankt Peterburgu ta območja vključujejo Central, Vasileostrovsky, Moskovsky in Petrogradsky. 56% ponujenih prodajnih in 77% pisarniških prostorov se nahaja v središču mesta. Verjetno bo v bližnji prihodnosti Vyborgskaya nab. Zasedla stabilen položaj v tem sektorju nepremičninskega trga. z razvijanjem in ponovnim odpiranjem tamkajšnjih poslovnih centrov.
Zaključek
Nepremičnine so osnova nacionalnega bogastva države.
Za nepremičninski trg, tako kot za vsak samoregulacijski sistem, so značilni povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura.
Kot vsak drug trg ima stanovanjski trg svoje prednosti in slabosti. Od glavnih prednosti: več dobička kot na drugih trgih v času delovanja. In pomanjkljivost je: stroga odvisnost od zunanjih pogojev regulacije, povpraševanja potrošnikov, možnosti za naložbe in gradnjo v regijah.
Problem cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih razmerij. Skladno s tem je sprememba cen na tem trgu odvisna od številnih dejavnikov. Cene na nepremičninskem trgu pogosto neposredno odvisna od družbeno-ekonomskega stanja regije, njenega razvoja in naložb. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo dejansko stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko dobiti zanesljive informacije o transakcijah. Glavno orodje za analizo je pogojna delitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celoten sklop značilnosti, ki smo jih podrobno preučili v tem predmetnem delu.
Ocenjevanje vrednosti nepremičnine, ki tržno vrednost določa kot prevladujočo ceno te vrste nepremičnin, je zapletena zadeva, za katero so bile ustvarjene posebne metode: primerjalne, donosne in drage, če naštejemo le nekatere.
Ruski nepremičninski trg je predstavljen z nizko razpoložljivostjo stanovanj in visoko stopnjo fizične obrabe na sekundarnem trgu.
Povečanje obsega novogradenj je zapleteno zaradi dejstva, da občinske oblasti ne olajšajo prostega vstopa novih razvijalcev v panogo, saj jim ne dajo dovoljenja za odkup zemljišč.
Na tej stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divjega". Razlogi so v nepopolnosti pravnega okvira, pomanjkanju univerzalno razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, neskladnosti kakovosti nepremičnine z njeno vrednostjo, pa tudi v razširjenosti agregatnega povpraševanja nad ponudbo.
Potrebujete pomoč pri raziskovanju teme?
Naši strokovnjaki vam bodo svetovali ali nudili poučevanje o temah, ki vas zanimajo.
Pošljite zahtevo z navedbo teme, da se pozanimate o možnosti pridobitve posveta.
Značilnosti delovanja trga nepremičnin. Cene, ki služijo nepremičninskemu trgu.
Metode za določanje cen gradbenih proizvodov. Oblikovanje prostih (pogajalskih) cen.
Oblikovanje najemnine za najete stavbe in prostore.
Na nepremičninskem trgu se prodajajo industrijski objekti, gradnja, stanovanja, prostori v najemu. Ta trg je sestavni del nacionalnega gospodarstva.
Infrastruktura nepremičninskega trga - dražbe, dražbe, svetovalna in nepremičninska podjetja, agencije, specializirane za trgovanje z nepremičninami.
Značilnosti oblikovanja nepremičninskega trga:
Nepremičninski trg je niz regionalnih, lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo glede na ravni cen, stopnje tveganja in učinkovitost naložb v nepremičnine.
Nepremičnina je nepremična in je ni mogoče premikati iz kraja v kraj, zato prenos nepremičnine od prodajalca do kupca poteka s prenosom pravic do nje.
Nakup in prodaja nepremičnine je gibanje kapitala, t.j. vrednost, ki ustvarja dohodek, saj je kupljena hiša, stanovanje itd. se lahko proda po višji ceni.
Nepremičninski trg je sestavljen iz številnih sorazmerno izoliranih segmentov (industrijske zgradbe, stanovanja, nestanovanjski prostori, zemljišča itd.). Vsak od teh segmentov se razvija neodvisno in ima svoj zakonodajni in regulativni okvir.
Obseg nepremičnin je večinoma produkt gradbene industrije.
Nepremičninski trg ima dve komponenti:
primarni trg- to je gospodarska situacija, ko nepremičnine kot blago prvič vstopijo na trg. Glavni prodajalci so država, ki jo zastopajo republiške in lokalne oblasti, gradbena podjetja - dobavitelji stanovanjskih in nestanovanjskih nepremičnin;
sekundarni trg, kjer nepremičnine delujejo kot izdelek, ki je bil prej v uporabi in je pripadal določenemu lastniku - posamezniku ali pravni osebi.
Značilnosti določanja cen za nepremičnine, ki so proizvod gradbene industrije so vnaprej določene s posebnostmi tehnološkega procesa v industriji, gospodarsko in pravno ureditvijo tega trga. Tej vključujejo:
različni gradbeni proizvodi (zgradbe in konstrukcije za industrijske namene, izobraževalne in zdravstvene ustanove, stanovanja itd.);
obseg, to pomeni, da posamezni predmeti stanejo milijarde rubljev;
ozemeljska konsolidacija predmetov - njihova uporaba na kraju izdelave;
izdelava izdelkov po individualnem projektu "po naročilu";
odvisnost stroškov gradnje od naravnih in podnebnih razmer;
dolgo trajanje proizvodnega cikla (od nekaj mesecev do nekaj let).
Ker se gradnja številnih objektov nadaljuje dlje časa, se zato poleg stroškov nepremičninskih predmetov določajo tudi cene za nekatere vrste del, oder, konstrukcijske elemente itd. V zvezi s tem trg gradbenih proizvodov služi številnim različnim vrstam cen.
Vrste cen nepremičninskih predmetov.
Predvideni stroški gradbenih in inštalacijskih del, ki jih sestavljajo stroški gradnje stavb, objektov in montaže opreme.
Predvideni stroški gradbenih in inštalacijskih del, ki vključujejo stroške nakupa opreme in druge kapitalske stroške.
Pogodbene cene gradbenih proizvodov, ki so dogovorjene med naročnikom in izvajalcem in temeljijo na predvidenih stroških gradbenih in montažnih del ter obveznih davkih in odbitkih.
Pogodbene ponudbene cene za gradbene proizvode, določene med tekočimi razpisi (razpisi).
Menjalne in dražbene cene, ki se oblikujejo na borzah nepremičnin ali med dražbami za prodajo gradbenih objektov.
Cene stanovanj, ob upoštevanju njegovih potrošniških lastnosti, pa tudi za hišice, garaže, poletne koče.
Najemnina za najete stanovanjske in nestanovanjske stavbe ob upoštevanju preostale vrednosti stavbe, udobja, njene lokacije, amortizacije, plačil zemljišč.
Posebne cene za potrošniško enoto ali agregat, uporabljene pri približnih izračunih, analizi (stroški 1 m 2 stanovanjske ali uporabne površine, 1 km daljnovoda, en sedež v kinu itd.).
Cena katerega koli nepremičninskega objekta, pa naj bo to stanovanje, pisarna ali koča, je določena z vplivom celega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je ena nepremičnina dražja od druge in obratno, pa tudi dejstvo, da se nepremičnine na splošno dražje ali cenejše.
Če analiziramo razloge za spremembe cen na trgu, je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalni in globalni. Lokalni dejavniki vključujejo znane razloge za razliko v cenah za različne objekte - to so lokacija, vrsta stavbe, stanje objekta, napolnjenost, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi ocenjevanja je izraženo v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v prvem nadstropju v povprečju 15% cenejše od podobno v povprečju, stanovanje z balkonom pa je približno 2% dražje od istega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje kar dolgo. Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti probleme ocenjevanja ločenega predmeta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Upoštevanje lokalnih dejavnikov pa ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, napovedovanja njegove rasti ali upada. Za reševanje težav tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so najprej makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v danem mestu, obseg izvoza in naložb, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi približno v enakih razmerjih na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu. Ločevanje vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen na lokalno in globalno, ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so v glavnem odvisni od parametrov določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše so v nekem deležu dražje od podobnih hiš iz plošč. Tako je bilo pred petimi, desetimi in več leti, očitno je, da bo tako tudi v prihodnje. Prav tako bodo stanovanja na obrobju verjetno cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa so dražja kot v bližini industrijske cone. Kot prvi približek lahko štejemo, da so lokalni dejavniki sploh neodvisni od časa. Če se njihova vloga spreminja, na primer postopni upad prestiža stalinističnih hiš ali zmanjšanje vloge, da imajo telefon v stanovanju zaradi hitrega razvoja mobilnih komunikacij, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe lahko opaziti šele v 5-10 letih. Nasprotno, globalni dejavniki imajo nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. Na primer, v ugodnem gospodarskem okolju se vsaka nepremičnina v približno sorazmernem obsegu podraži, medtem ko v krizi vsi tržni segmenti doživljajo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov s splošnim dvigom trga nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi - nekoliko počasneje, vendar gre za precej bolj subtilne spremembe. Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Kazalniki trga nepremičnin" IRN.RU. To je enostavno predstaviti v obliki preproste simbolične formule (prave formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
V tej formuli je Ck (t, pi) cena določenega k -tega nepremičninskega objekta, ki je sestavljen iz G (t) - prispevek globalnih dejavnikov, skupnih vsem objektom, tj. Neodvisen od k in pj ter LkCpi ) - prispevek lokalnih dejavnikov za k -ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pj so niz parametrov, ki opisujejo objekt. Zdaj smo pripravljeni preiti na praktične prednosti tega pristopa. Prvič, bistveno izboljša rešitev težav pri ocenjevanju. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v zbirkah podatkov zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v panelni 17-nadstropni stavbi v četrti Izmailovo, nedaleč od postaje podzemne železnice, ne v pritličju, potem takih stanovanj trenutno morda ni sploh, lahko pa sta le dva ali tri. To pomeni, da bo nastala ocena skrajno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic praznih, ker ni dovolj statističnih podatkov.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča, da se učinek lokalnih faktorjev - prilagoditve za vrednotenje - z uporabo statistike za več let precej natančneje izračuna, ker so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Vendar tak sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je bilo načrtovano organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj na spletnem mestu irn.ru z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. Tako bodo lahko vsi uporabili novo tehniko in jo preizkusili v akciji. Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G (t), skupne za celoten trg nepremičnin, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Izračuna se lahko ob upoštevanju trenutne ravni cen Ct in niza prilagoditev L. Ta funkcija se v terminologiji analitičnega centra IRN.RU imenuje indeks stroškov ali stopnja na kvadratni meter. Funkcija G (t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot borzni indeksi v nasprotju s cenami delnic posameznih podjetij kažejo splošni dvig ali padec borze. Ne glede na to, ali nepremičninski trg trenutno pada ali raste, se cene za posamezne objekte spreminjajo sinhrono - v enem samem »svežnju« *, indeks vrednosti pa je le pokazatelj smeri tega »svežnja«.
Nova metodologija ima številne druge pomembne prednosti. Neposreden izračun povprečne cene je posledica izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi zbirko podatkov novega obdobja in nikakor ni povezana z bazo za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagastega grafikona povprečne cene, ki ne omogoča napovedovanja. "Vzpon" ali "neuspeh" trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - to je le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G (t), nasprotno, uporablja vrednosti L, izračunane na podatkovnem nizu za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G (t) določena z vsemi prejšnjimi vrednosti te funkcije. To vodi do bolj ali manj gladkega grafa. Gladka krivulja stroškov vam omogoča, da hitro opazite nove trende navzgor ali navzdol.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj so vsi trenutni tržni kazalniki določeni najprej s podatki za dolgoročno obdobje in so popravljeni le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov je, da velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode je vse stanovanje, ki je bilo kdaj prodano ali prodano - na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat nastanka logično pravilne funkcije G (t) je povezava nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine niso borzno blago. Vsi predmeti so edinstveni in se med seboj razlikujejo. Skupna funkcija celotnega nepremičninskega trga G (t), ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen »skupni imenovalec«, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G (t) - indeks stroškov stanovanja - lahko gledamo kot tečaj na kvadratni meter - nekakšen analog tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sferami gospodarstva.
Cene na nepremičninskem trgu so posledica zadnje prodaje in pogajanj med strankami v tekoči transakciji. Zato so cene na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamične kot na nepremičninskem trgu, nihanja cen pa so pogostejša.
Cena katerega koli nepremičninskega objekta, pa naj bo to stanovanje, pisarna ali koča, je določena z vplivom celega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je ena nepremičnina dražja od druge in obratno, pa tudi dejstvo, da se nepremičnine na splošno dražje ali cenejše.
Če analiziramo razloge za spremembe cen na trgu, je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalni in globalni. Lokalni dejavniki vključujejo znane razloge za razliko v cenah za različne objekte - to so lokacija, vrsta stavbe, stanje objekta, napolnjenost, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi ocenjevanja je izraženo v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v prvem nadstropju v povprečju 15% cenejše od podobno v povprečju, stanovanje z balkonom pa je približno 2% dražje od istega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje kar dolgo.
Če poznamo stopnjo vpliva na ceno lokalnih dejavnikov, je mogoče rešiti problem ocenjevanja ločenega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Upoštevanje lokalnih dejavnikov pa ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, napovedovanja njegove rasti ali upada. Za reševanje težav tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so najprej makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v danem mestu, obseg izvoza in naložb, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi približno v enakih razmerjih na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.
Ločevanje vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen na lokalno in globalno, ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so v glavnem odvisni od parametrov določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše so v nekem deležu dražje od podobnih hiš iz plošč. Tako je bilo pred petimi in desetimi ali več leti, očitno je, da bo tako tudi v prihodnje. Prav tako bodo stanovanja na obrobju verjetno cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa so dražja kot v bližini industrijske cone. Kot prvi približek lahko štejemo, da so lokalni dejavniki sploh neodvisni od časa. Če se njihova vloga spreminja, na primer postopni upad prestiža stalinističnih hiš ali zmanjšanje vloge, da imajo telefon v stanovanju zaradi hitrega razvoja mobilnih komunikacij, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe lahko opaziti šele v petih do desetih letih.
Nasprotno, globalni dejavniki imajo nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje kot odziv na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. Na primer, v ugodnem gospodarskem okolju se vsaka nepremičnina v približno sorazmernem obsegu podraži, medtem ko v krizi vsi tržni segmenti doživljajo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov s splošnim dvigom trga nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi - nekoliko počasneje, vendar gre za precej bolj subtilne spremembe.
Zgoraj opisana filozofija je osnova za metodologijo analitičnega centra za kazalnike trga nepremičnin. To je enostavno predstaviti v obliki preproste simbolične formule (prave formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)
V tej formuli je Ck (t, pi) cena določenega k -tega nepremičninskega objekta, ki je sestavljen iz G (t) - prispevka globalnih dejavnikov, skupnih vsem objektom, tj. neodvisno od k in pi in Lk (pi) - prispevek lokalnih faktorjev za k -ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pi so niz parametrov, ki opisujejo objekt.
Praktična korist tega pristopa: prvič, bistveno izboljša rešitev težav pri ocenjevanju. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v zbirkah podatkov zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni plošči, nedaleč od podzemne železnice, ne v prvem nadstropju, potem takih stanovanj trenutno sploh ni ali pa lahko le dva ali tri. To pomeni, da bo ocena, ki bo nastala, skrajno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic prazna, ker premalo statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča, da se učinek lokalnih faktorjev - prilagoditve za vrednotenje - z uporabo statistike za več let precej natančneje izračuna, saj so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Vendar tak sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je treba organizirati storitev brezplačne ocene stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računskega mehanizma. Tako bodo lahko vsi uporabili novo tehniko in jo preizkusili v akciji.
Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G (t), skupne za celoten trg nepremičnin, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Izračunamo ga lahko ob upoštevanju trenutne ravni cen Ck in nabora prilagoditev Lk. Ta funkcija se imenuje indeks stroškov ali stopnja na kvadratni meter. Funkcija G (t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot borzni indeksi v nasprotju s cenami delnic posameznih podjetij kažejo splošni dvig ali padec borze. Ne glede na to, ali nepremičninski trg trenutno pada ali raste, se cene za posamezne objekte spreminjajo sinhrono - v enem samem »svežnju«, indeks vrednosti pa je le pokazatelj smeri tega »svežnja«.
Nova metodologija ima številne druge pomembne prednosti. Neposreden izračun povprečne cene je posledica izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato za naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi podatkovne baze novega obdobja in nikakor ni povezana z bazo za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagastega grafikona povprečne cene, ki ne omogoča napovedovanja. "Vzpon" ali "neuspeh" trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - to je le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G (t), nasprotno, uporablja vrednosti Lk, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G (t) določena z vsemi prejšnjimi vrednosti te funkcije. To vodi do bolj ali manj gladkega grafa. Gladka krivulja stroškov vam omogoča, da hitro opazite nove trende navzgor ali navzdol.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj vsi trenutni tržni kazalniki so najprej določeni s podatki za dolgoročno obdobje in so popravljeni le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov je, da velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode je vse stanovanje, ki je bilo kdaj prodano ali prodano - na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat nastanka logično pravilne funkcije G (t) je povezava nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine niso borzno blago. Vsi predmeti so edinstveni in se med seboj razlikujejo. Skupna funkcija celotnega nepremičninskega trga G (t), ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen »skupni imenovalec«, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G (t) - indeks stroškov stanovanja - lahko gledamo kot tečaj na kvadratni meter - nekakšen analog tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sferami gospodarstva.
Metoda določanja cen - metoda izračunavanja cene izdelka ob upoštevanju proizvodnih stroškov, povprečnega dobička ter ob upoštevanju ponudbe in povpraševanja.
Izberete lahko naslednje tri skupine metod določanja cen:
1) Cene, optimizirane za skupne stroške.
Metoda "Stroški + dobiček".
Cena je izračunana po formatu: P = C x (l + R / 100),
Kjer so C - posamezne tekoče storitve za proizvodnjo in prodajo blaga,
R je normalna toleranca.
Metoda ciljnega dobička.
V tem je clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (v ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey in planovoy cebectoimocti obema vypycka) in ocyscecty Pmy, Pyechectmy,
kjer C - posamezne tekoče storitve, povezane s proizvodnjo in prodajo blaga,
K - ločene naložbe v osnovni in obratni kapital, ki nastanejo s proizvodnjo in prodajo blaga,
E - stopnja dobička za kapital, ki odraža željo po prejemu zneska dobička pred plačilom davkov.
2) Cene glede na povpraševanje. Pri uporabi te metode izhajajo iz kakovosti in količine dobre analize porabe Tu sta pomembna proučevana elementa uporabnost (zaznana vrednost izdelka) in občutljivost izdelka na ceno.
3) Cene, optimizirane za konkurenco.
Metoda srednjih tržnih cen. Metoda predpostavlja prodajo blaga po "povprečni ceni", izračunani na podlagi podatkov o konkurenci.
Metoda "tekme za vodjo". S tem načinom določanja cene izdelka cena temelji na ceni vodilne konkurence glede na konkurenčnost razmer po načelu konkurence. Mimogrede, ta metoda predpostavlja zavrnitev razvoja lastne cenovne politike, ki temelji na vodilni ceni.
Določanje cene na podlagi odprtih poslov. Metoda uporablja zanesljive ocene in predvideva naslednje zaporedje izračunov:
izračun stroškov, povezanih z izvajanjem pogodbe;
analiza taktike trgovanja z uporabo potencialne konkurence;
določitev verjetnosti, da bo cena ponudbe podjetja nižja od cene, ki jo zahteva konkurenca;
Določitev vrednosti cene, ki bo prinesla "največji pričakovani dobiček".
Problem cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih razmerij. Liberalizacija cen blaga in storitev v Rusiji je privedla do zmanjšanja vpliva države na proces uravnavanja cen in do kolosalnega dviga cen. Proizvajalci s pomočjo umetno dvignjenih visokih cen povrnejo vse stroške proizvodnje, hkrati pa niso zainteresirani za izboljšanje kakovosti blaga. Od leta 1992 se je sistem cen zmanjšal na uporabo prostih tržnih cen, katerih vrednost je določena s ponudbo in povpraševanjem po blagu na trgu. Državno urejanje cen se uporablja za ozek nabor blaga, ki ga proizvajajo monopolistična državna podjetja.
Opis: Vsebina povzetka:Segmentacija povpraševanja na podlagi preferenc potrošnikov v okviru razredov in oblik predmetov omogoča optimizacijo višine in strukture prihodkov in odhodkov ob upoštevanju obstoječe prakse sklepanja pogodb na trgu.
Hkrati pri upravljanju poslovnih nepremičnin ni nič manj pomembno, da upošteva vpliv na ciljne kazalnike v segmentih takšnih dejavnikov, kot je izbira "sidrnega" najemnika v skladu s konceptom objekta, razdelitev prostorov med odjemalci.
Izogniti se je treba napakam pri notranji namestitvi sidra in drugim najemnikom, zlasti pri postavitvi sidra v 1. in 2. nadstropju, s čimer bi prodajalcem odvzeli povezano blago, ki se nahaja nad njihovimi prihodki. Če naj bi velika veleblagovnica pritegnila kot sidro za nakupovalni center, potem je vredno izračunati, ali bo dovolj prostora za druge najemnike, ki ponujajo povezano in dodatno blago in storitve. Za najemnika sidra veljajo relativno nizke stopnje.
Za segmentacijo na trgu stanovanjskih nepremičnin je mogoče uporabiti take lastnosti, kot so stopnja zadovoljstva strank z njihovimi življenjskimi pogoji in razpoložljivost nakupa (izboljšanja) stanovanj.
Na podlagi tako pridobljenih in obdelanih rezultatov so razvrščeni okraji, v katerih bo povpraševanje po novih stanovanjih enako, nižje ali višje od tržnega povprečja, na podlagi predpostavke, da si anketiranci želijo kupiti stanovanje na istem mestu, kjer trenutno živijo.
Pri ocenjevanju zmogljivosti povpraševanja v ciljnih segmentih in njegove porazdelitve v okviru okrajev podjetja je treba upoštevati absolutne značilnosti četrti: število prebivalcev, gostoto prebivalstva, povprečno površino stanovanj itd. . Tako bo mogoče natančneje predvideti velikost in strukturo potencialnega povpraševanja na trgu ter določiti možnosti podjetja.
Za segmentacijo trga na podlagi znakov plačilne sposobnosti strank in razpoložljivosti stanovanj zanje je mogoče pri izbiri oblik plačila uporabiti preferenciale: na račun lastnih sredstev, s sodelovanjem v skupni gradnji, s pomočjo varčevalnih shem v stanovanjskih zadrugah in partnerstvih, pa tudi s hipotekarnimi posojili, gradnjo in za nakup dokončanih stanovanj itd.
2. Upravljanje cen na nepremičninskem trgu
2.1. Razvoj in izvajanje cenovnih strategij
Strateško oblikovanje cen pri upravljanju nepremičnin. Pri določanju cen se razlikujejo naslednje glavne vrste strategij oblikovanja cen, odvisno od razmerja med uveljavljenim jenom in povprečno tržno vrednostjo:
1) premijske cene ali - "posnemanje smetane", ki vključujejo določanje visokih cen za inovativne in prestižne nepremičnine in storitve na nepremičninskem trgu, strategijo višjih premij (zaporedno znižanje cen) in "dežnik cen";
2) nevtralno določanje cen - sledenje vodilnemu, osredotočanje na tržne in konkurenčne cene, diferenciacijo izdelkov (nepremičnine in storitve), strategijo segmentacije trga in minimalni zadosten dobiček;
3) strategije preboja cen ali znižanja cen - vodilni pri stroških, nedonosno vodstvo.
Za strategije preloma je značilno, da cene določajo na ravni, ki jo stranke vidijo kot nizko ali zmerno v primerjavi z ekonomsko vrednostjo predlagane nepremičnine ali storitve na nepremičninskem trgu. Uporabljajo se za povečanje tržnega deleža podjetja in njegove prodaje, kar vodi do povečanja skupnega bruto dobička tudi po majhni stopnji v ceni na enoto.
Za strategijo premijskih cen je značilno oblikovanje cen, ki so napihnjene glede na vrednost blaga, ki jo oceni kupec. To neravnovesje prinaša dobiček od prodaje po cenah, ki vključujejo premijo za najbolj popolno zadovoljevanje potreb ozke skupine kupcev. Pri nevtralnih cenah je cena, ki jo ponuja prodajalec, ustrezna razmerju med ceno in vrednostjo, ki se pričakuje v ciljnem segmentu nepremičninskega trga.
Razlike v cenovnih strategijah ne določajo nabavna vrednost cen za predmet in storitve na nepremičninskem trgu, temveč njihovo dojemanje s strani sedanjih in potencialnih kupcev na splošno v primerjavi s ponudbami drugih udeležencev na trgu. Na primer, najemnine za prvovrstne pisarniške prostore na ruskem trgu so lahko absolutno visoke in hkrati nizke za tuja podjetja glede na mednarodno raven za najem podobnih prostorov. Zato bo določanje visokih stopenj za te ciljne stranke posledica strategije preboja cen in ne posnemanja smetane.
Oblikovanje in izvajanje učinkovite celovite politike cen na nepremičninskem trgu je treba razdeliti na naslednje sklope.
1. Razvoj nabora cenovnih strategij, ob upoštevanju stopnje življenjskega cikla predmeta na nepremičninskem trgu, pa tudi:
Rezultat raziskav in analize preferenc ciljnih segmentov, ocene pripravljenosti plačati več (ali manj) za predlagani objekt;
Zneski in struktura stroškov, ki jih je treba pokriti po fiksni ceni za objekt;
Konkurenčno okolje - možna dejanja konkurentov v smislu cenovnih ponudb na ciljnih nepremičninskih trgih.
2. Upravljanje cen storitev in nepremičnin na podlagi mehanizmov za njegovo določanje in prilagajanje.
Ta pristop predpostavlja doseganje in razvoj ne le kratkoročnih, ampak tudi dolgoročnih konkurenčnih prednosti. S stališča cenovne strategije se veljavnost uporabljenih cen analizira glede na to, kakšen bo rezultat in koliko ustreza ciljem družbe za upravljanje (prodajalec nepremičnin). Na primer, razvijalec, ki znižuje cene svojih nepremičninskih predmetov, da bi aktivno privabil dodatne stranke, lahko kratkoročno poveča prihodke. Vendar pa bo morebitna cenovna vojna, ki jo bo povzročilo to srednjeročno in dolgoročno znižanje, povzročila nerentabilnost, če bodo stroški razvijalca višji od povprečja v industriji.
Takšnim negativnim posledicam se je mogoče izogniti z oceno konkurenčnih pogojev na ciljnih trgih in potrošniške vrednosti nepremičnine. V pogojih popolne konkurence, ko delež vsakega od udeležencev ne presega 1-2%, je najbolj primerno, da se tečaj določi glede na povprečno raven trga. V monopolistični konkurenci lahko najemnine povečajo dobiček v že zajetih segmentih ali pa so v obdobju prodora v nove tržne niše nižje od nabavne cene.
Za oligopolistični nepremičninski trg je značilen največji nabor možnih cenovnih strategij s poudarkom na konkurentih. Če je družba za upravljanje med vodilnimi, je mogoče obrestno mero določiti na ravni, ki zagotavlja največji trenutni dobiček, ob upoštevanju preostalega povpraševanja. Družba spremljevalka se mora pri oblikovanju cen osredotočiti na stopnje vodilnih s prilagajanjem kakovosti storitev, tehničnih, operativnih in potrošniških lastnosti nepremičninskega objekta itd.
