În ceea ce privește riscurile, achiziția unui apartament care a fost moștenit „de lege” nu are diferențe semnificative din moştenirea testamentară. Cercul moștenitorilor legali este destul de larg și include nu numai rudele în linie dreaptă. Probabilitatea unui solicitant necunoscut pentru o moștenire este extrem de mică, dar cazuri izolate sunt cunoscute de orice agent imobiliar sau avocat specializat în probleme de moștenire.
Ca și în moștenirea testamentară, în speță regula cota obligatorie, iar soțul testatorului deține jumătate din bunul dobândit în comun.
Concluzia poate fi trasă după cum urmează: apartamente ereditare deținut prin testament, nu deseori înșelat. Cu toate acestea, acest lucru este complet compensat de incapacitatea de a verifica și cu o anumită cotă probabilităţi de a contura cercul moştenitorilor.
Un apartament care este în construcție nu poate fi vândut: de fapt, nu există. Cu toate acestea, fiecare a treia tranzacție de achiziție de imobile este în legătură cu locuințe în case care nu au fost date în exploatare. În acest caz, „vânzătorul” cedează drepturile de revendicare „cumpărătorului”.
Aceasta este una dintre cele mai transparente moduri de a cumpăra un apartament: nu are istoric, adică. inițial pură, nu poate fi revendicată de rude a căror existență nu era cunoscută de nimeni.
La ce ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați un apartament prin cesiunea de drepturi:
Achiziția unui apartament donat implică riscurile standard care decurg din tranzacțiile cu un număr nedeterminat de persoane potențial îndreptățite la un apartament. Ce ar trebui să fie îngrijorător:
În aceste cazuri, probabilitatea de a obține apartament cu probleme crește semnificativ.
În general, trebuie să înțelegeți că articolele donate nu trebuie de obicei vândute. De regulă, un apartament este oferit cadou cuiva care are cu adevărat nevoie de el din cauza complexului conditii de viata, are rău starea financiarași nu-și pot permite să cumpere o casă. Astfel de oameni locuiesc ei înșiși în apartamentul donat și nu îl vând.
În plus, regula timpului se aplică acestui tip de apartament: cu cât a trecut mai mult timp de la donație, cu atât riscul cumpărătorului este mai mic.
Pe lângă riscurile asociate cu un număr nedeterminat de persoane care își pot exprima în mod neașteptat drepturile de proprietate asupra unui apartament, este de asemenea necesar să se cunoască subtilități legale unele categorii de apartamente. În ciuda faptului că nu există riscuri de pierdere a apartamentului achiziționat în aceste cazuri, există riscuri care pot complica utilizarea în continuare a apartamentului.
În momentul cumpărării apartament privatizat cumpărătorul trebuie să vadă primul document de titlu - Acordul privind transferul unui apartament din proprietate municipală proprietatea cetățenilor. Sunt adesea momente în care vânzătorul reprezintă totul certificatele necesare, extrase din Registrul Drepturilor Imobiliare (EGRP). Nu vor fi de ajuns.
Trebuie să știți despre toți oamenii care locuiesc în apartament, inclusiv copii minori la momentul privatizării. În acordul privind trecerea apartamentului în proprietatea cetățenilor, toate aceste persoane vor fi indicate, cu alocarea de acțiuni fiecăruia dintre ele, sau cu un proces verbal de refuz de a participa la privatizare în favoarea altei persoane. De fapt, acest dosar de refuz este piatra de poticnire. Cei care au refuzat să participe la privatizare nu sunt proprietari, dar, cu condiția să nu existe un alt loc de reședință, au dreptul la ședere pe viață nedeterminată în această clădire de locuit.
Costul unui apartament cu o astfel de „povara” este redus semnificativ cu aproximativ valoarea cotei din dreptul de proprietate pe care persoana a refuzat-o.
Cumpărarea unui apartament care este gajat la o bancă este cea mai sigură și, în plus, profitabilă. Minusul nu este semnificativ: durata procedurii de înregistrare, care prevede mai întâi retragerea colateralși abia atunci posibilitatea de a efectua cumpărarea și vânzarea.
Vânzarea apartamentelor gajate la bancă este posibilă pe baza unei hotărâri judecătorești. ÎN malul drept o astfel de decizie ar trebui arătată cumpărătorului fără reamintiri.
ai grijă de acest caz merită doar falimentul băncii în sine.
Într-o societate civilizată, se obișnuiește să documenteze contractele, tranzacțiile, precum și procesele care le însoțesc. Apartamentul este transferat in proprietate dupa lucrare plata integrala pe baza certificatului de acceptare. Cheile pot fi transferate după semnarea acestui act, în care trebuie indicat faptul transferului.
Ca alternativă, a act aditional transmiterea și primirea cheilor.
Pe lângă riscurile globale pe care cumpărătorul unui apartament le suportă asociate cu contestarea dreptului de proprietate în viitor, atunci când cumpără o locuință, sunt posibile unele scheme de fraudă și escrocherii, care par să nu fie semnificative, totuși, pot complica viața nu numai moral, dar şi în plan financiar. Acest lucru este valabil și pentru reamenajarea care nu a fost documentată și oficializată în mod corespunzător. Știind cum trișează, nu face greșeli când cumpărați.
Prezența reamenajării ilegale nu împiedică achiziția unui apartament. Mai mult, angajații BTI, din proprie inițiativă, nu merg la fiecare apartament de vânzare pentru a-l inspecta, ci emit standard planuri tehnice. Cu toate acestea, cumpărătorul trebuie să-și amintească că reamenajarea pentru care nu a fost obținută permisiunea va trebui mai devreme sau mai târziu să fie legalizată. Ceea ce va dura mai mult timp și bani. Mai mult, unele tipuri de reamenajări pot fi considerate imposibil de legitimat: instanța are dreptul de a cere restituirea apartamentului. vederea anterioară care poate costa o grămadă de bani.
Apartament cu reamenajare ilegală costa mai putin. În același timp, în 100% din cazuri, proprietarul va încerca să-l vândă și mai sus cost mediu pentru locuințe similare, invocând faptul că apartamentul său este non-standard, semnificativ resurse financiare, forte proprii, aplicat solutii de proiectare etc.
Sfat pentru toți cumpărătorii: comparați planul ITO cu apartament adevarat. Refuzați să cumpărați până când planul este aliniat. Sau cere o reducere semnificativă de preț.
Deci, ceea ce trebuie să știți și să luați în considerare:
Practica arată că, dacă o persoană cel puțin o dată s-a angajat în cumpărarea sau vânzarea independentă a unui apartament, atunci în viitor va putea face oferte similare fără a apela la vreun ajutor. Problematică este prima dată când o persoană nu înțelege pe deplin procesul de vânzare/cumpărare, nu cunoaște complexitatea documentelor și nu poate vedea toate capcanele. Prima dată este întotdeauna mai bine să apelați la specialiști. Acest lucru va scăpa probleme inutileși neliniște.
În societățile civilizate, se obișnuiește să se încredințeze îndeplinirea anumitor funcții unor specialiști. Nu pentru că aceste caracteristici sunt incredibil de complexe. Doar că fiecare ar trebui să-și facă treaba lui și atunci toate lucrurile se vor face la un nivel înalt.
În primul rând, un avocat calificat acordă statut tranzacției. În al doilea rând, înțelege esența a ceea ce se întâmplă la prima vedere și cuvinte. În al treilea rând, este aproape imposibil să înșeli o persoană cu experiență.
Cumpărarea unui apartament este una dintre cele mai multe mari afaceriîn viața unui cetățean. Visele unui nou spațiu de locuit pot tulbura mintea și pot face dificilă evaluarea critică a componentelor situației. Și dacă cealaltă parte a tranzacției sunt escrocii profesioniști, atunci posibilitatea de a vedea probleme este practic exclusă. Verifica puritatea legală apartament, asigurand drepturile inalienabile ale cumparatorului asupra acestei locuinte, doar un avocat cu experienta in acest domeniu este capabil. Specialiștii companiei „Sodeistvie” garantează un control al calității care asigură transparența completă a achiziției.
Procedura de cumpărare a unui apartament presupune furnizarea dobânditorului cu o serie de documente. Evaluează legalitatea facilitate rezidentiala poți pe cont propriu. Dar pentru aceasta va trebui să vă familiarizați cu o serie de lucrări și să vă asigurați că circumstanțele care vă permit să ordin judiciar anulați achiziția, nu. Acestea includ:
Experiența specialiștilor Sodeistvie a făcut posibilă întocmirea unei liste de aspecte care sunt semne ale unei tranzacții „periculoase”. Aceste apartamente necesită o inspecție amănunțită și cuprinzătoare. Căutați o evaluare a curățeniei de la un expert competent cu experiență practică și conexiuni în servicii publice necesare în fiecare dintre aceste cazuri:
În aceste cazuri cumpărătorul se poate aștepta la surprize neplăcute: o încercare și anularea tranzacției, în urma cărora își va pierde atât locuința, cât și Bani.
Experienta specialistilor firmă de avocatură„Asistență” permite chiar și la prima consultare la studierea documentelor să se noteze toate potențialele momente problematiceși să le aducă în atenția cumpărătorului.
stoc//Fotolia
Pentru a vă proteja cât mai mult posibil atunci când cumpărați un imobil, ar trebui să întrebați vânzătorul:
Cu ajutorul unui extras din USRR, cumpărătorul poate afla dacă vânzătorul este cu adevărat proprietarul apartamentului. În același timp, puteți comanda atât o declarație „simplu”, cât și versiunea sa extinsă. În cel de-al doilea caz, pe lângă nume, prenume și patronimic, sunt furnizate informații pe documentele de proprietate sau „istoria” apartamentului din momentul în care a fost înregistrat pentru prima dată în registrul unificat de stat. Relativ vorbind, acest document va face posibil să înțelegem cine era proprietarul acestui apartament înainte, cât de des a fost vândut.
Când verificați un apartament, nu trebuie să vă limitați doar la un extras din USRR. Este imperativ să acordați atenție următoarele puncte. Adesea, apartamentele sunt vândute prin procură, iar proprietarul practic nu ia parte la tranzacție. Astfel de obiecte pot fi clasificate ca categorie de risc, pentru că de foarte multe ori astfel de împuterniciri sunt obținute în mod fraudulos. În acest caz, cumpărătorul poate juca în siguranță luând de la confident contactați proprietarul direct al proprietății, apoi contactați-l pentru a confirma vânzarea apartamentului. Sau, de exemplu, apartamentul este scos la vânzare imediat după moștenire. În acest caz, este mai bine să aveți grijă, deoarece este posibil să apară noi moștenitori, care, potrivit legii, au dreptul de a contesta în instanță vânzarea și cumpărarea imobilului moștenit în termen de trei ani. În plus, apartamentul poate avea chiriași nedescărcați sau locuința este deținută de mai multe persoane. În extrasul din USRR, trebuie să vă întoarceți Atentie speciala pe coloana „povara”. Indică dacă apartamentul este ipotecat. Se întâmplă ca neplatele ipotecare să se ridice la o sumă slabă, iar apoi vânzătorul poate rambursa datoria din depozitul plătit de cumpărător, ceea ce va permite ambelor părți să finalizeze cu calm tranzacția.
Din păcate, chiar dacă ați verificat curățenia legală în conformitate cu toate regulile, există întotdeauna posibilitatea să pierdeți proprietatea. De exemplu, dacă un cetățean poate dovedi că i-au fost încălcate drepturile în timpul vânzării unui apartament, acum al tău. Mai mult, este posibil să aveți de-a face nu cu vânzătorul, ci cu proprietarul căruia i-a aparținut apartamentul înaintea lui.
Este destul de simplu să verifici singur apartamentul înainte de a-l cumpăra. Este necesar, cu ajutorul actualului proprietar al apartamentului, să se obțină documente de bază care să confirme absența riscurilor legale și de altă natură la achiziționarea unui imobil (proprietarul primește personal documentele sau încredințează aceste acțiuni unui reprezentant prin împuternicire).
Lista documentelor necesare pentru verificarea imobilului:
Documentele prevăzute la paragrafele 1-3 pot fi obținute în „ un singur centru servicii publice". Conform paragrafelor 4 și 5, trebuie să contactați centrele de servicii publice, oficiile de pașapoarte sau companie de management la locul imobilului.
A te proteja pe cont propriu fără a implica un avocat este o sarcină care este doar parțial fezabilă dacă obiectul are inițial un istoric bun și contrapartea nu are sarcina de a induce în eroare cealaltă parte. Dar toată lumea poate verifica punctele principale și poate înțelege din timp că obiectul nu merită cumpărat.
Tendințele actuale ale pieței sunt de așa natură încât majoritatea vânzătorilor nu doresc să arate documente pentru un apartament până când nu primesc un avans pentru o tranzacție viitoare. Dar este imposibil să ascundeți adresa exactă a apartamentului, iar atunci când vizualizați obiectul, este suficient să vă amintiți numărul apartamentului. Restul informațiilor se află în anunț. La adresa apartamentului oricine poate comanda un extras din Registrul Unificat de Stat prin intermediul autorităților MFC sau Rosreestr. Acest extract conține majoritatea datele care sunt necesare pentru verificarea inițială a obiectului. Dacă totul este „curat” în declarație, iar proprietarii și-au confirmat identitatea cu un pașaport (pașaportul poate fi verificat și pe site-ul FMS), puteți efectua în siguranță o plată în avans.
După efectuarea unei plăți în avans, primești totul Documente necesare pentru o verificare mai profundă a locuinței achiziționate. Potrivit unui extras din cartea casei și a unui extras din contul financiar și personal, puteți vedea toți chiriașii înscriși în apartament, precum și dacă există datorii la facturile la utilități la unitate. Dacă aveți informații despre proprietar, aveți și dreptul de a verifica disponibilitatea litigiiȘi proceduri de executare silitaîn raport cu proprietatea sau proprietarul însuşi. Acest lucru se face prin guvern resurse informaționale. Dacă după toate verificările nu se găsește nimic suspect, iar istoricul obiectului nu conține transferuri de drepturi îndoielnice, atunci în 99% din cazuri obiectul poate fi cumpărat.
Atunci când vinde un apartament, proprietarul în marea majoritate a cazurilor cunoaște istoricul proprietății sale și cât de curat este legal. Piesa de poticnire este decontarea dintre părțile la tranzacție. Există mai multe modalități de plată: acreditiv, seif bancar individual, decontare în numerar la semnarea contractului de înstrăinare. În ceea ce privește acesta din urmă, nu este sigur pentru cumpărător, deoarece riscul de a da bani și de a nu aștepta dreptul de transfer în favoarea cumpărătorului este extrem de mare. Decontările printr-o bancă sunt mult mai sigure, dar aici este important să fim atenți la care este condiția accesului la bani. Depinde cine deține cheia în cazul decontărilor prin intermediul depozitarului și la ce moment se întocmește chitanța pentru primirea de fonduri în contul vânzării proprietății.
În primul rând, ar trebui să aflați istoricul apartamentului care este selectat pentru cumpărare. Acest lucru se poate face prin solicitarea unui extras de la United registrul de stat drepturi la proprietate imobiliarași tranzacții cu acesta (EGRP). Acest extract indică cazurile de convulsii, restricțiile existenteîn cedarea bunurilor etc. Legislația rusă a stabilit termen general termen de prescripție trei ani, deci este necesar să se urmărească dacă a existat vreunul situatii conflictuale asociat cu această proprietate. Un factor de risc serios este că apartamentul și-a schimbat în mod repetat proprietarii, mai ales dacă tranzacțiile au avut loc prin procură.
În al doilea rând, trebuie să aflați ce document confirmă proprietatea vânzătorului. Există mai multe opțiuni:
Ultimele două documente sunt cele mai puțin comune. Cu toate acestea, oricare dintre cele de mai sus trebuie să fie originală și să nu conțină pete.
De asemenea, este necesar să se studieze cu atenție contractul pe baza căruia înregistrare de stat proprietate. Contractul poate preciza condițiile, în caz de nerespectare a cărora este supus rezilierii. În consecință, este necesar să se verifice dacă aceste condiții au fost îndeplinite. De exemplu, un cumpărător acest moment deja proprietarul care vindea locuinţa) trebuia să plătească cost integral apartamente la ceva timp după cumpărare. În caz de eșec condiție dată, contractul trebuie reziliat și, prin urmare, riscați să fiți atrași într-un litigiu îndelungat cu un rezultat imprevizibil.
De asemenea punct important— data intrării în vigoare a contractului. Vânzarea în grabă a unui apartament care a fost recent moștenit sau donat de o persoană care nu este rudă ridică suspiciuni.
În al treilea rând, ar trebui să acordați atenție documentelor vânzătorului. Vă puteți verifica cartea de identitate contactând biroul de pașapoarte. Dacă vorbim despre un reprezentant care actioneaza in baza unei imputerniciri, este important ca aceasta sa fie legalizata.
În al patrulea rând, este necesar să se urmărească prezența terților care pot revendica bunuri imobiliare, precum și înregistrarea în apartamentul copiilor minori. Acesta din urmă este deosebit de important pentru că această situație este controlată de autoritățile tutelare și dacă interesele copiilor minori nu sunt respectate, tranzacția va fi recunoscută decizie invalidă tribunal. În plus, în cazul în care proprietarul apartamentului era căsătorit la momentul cumpărării, acesta este obligat să ofere acordul soției sau soției sale pentru vânzarea imobilului.
Există multe riscuri asociate cu cumpărarea unui apartament. În fiecare etapă, trebuie să țineți cont de mulți factori, să verificați și să verificați din nou faptele, datele și documentele. Pentru a facilita sarcina și pentru a face achiziția de bunuri imobiliare mai puțin supărătoare, este mai bine să apelați la profesioniști imobiliari. Acest lucru vă va ajuta nu numai să investiți rapid și fiabil în imobiliare, ci și să vă protejați de escroci.
Textul a fost pregătit de Maria Gureeva
