Vsi vedo, da od julija 1991, in sicer od prihoda zakona o privatizaciji stanovanjski fond v Ruska federacija» Mnogi Rusi so postopoma začeli postajati lastniki svojih domov.
To je resnično sodelovanje pri urejanju svojega življenja. stanovanjska stavba. In ena od glavnih vrst takšne udeležbe in nadzora nad procesi, ki potekajo v hiši, je, da imajo najemniki pravico izbira načina upravljanja stanovanjske stavbe.
Se pravi, zdaj se lahko kolektivno odločijo, ali želijo, da njihovo hišo še naprej oskrbuje državna stanovanjska služba – ali pa se, če jim taka storitev iz nekega razloga ne ustreza, lahko odločitev kolektiva lastnikov spremeni v korist izbire. kaj privatno podjetje in tako naprej. - in odločitev je sprejeta na skupščini delničarjev.
Toda v tem članku se še ne bomo dotaknili vprašanja organizacije HOA. Najprej se pogovorimo o tem, kako po stanovanjskem zakoniku, tj. v skladu z zakonom, morajo sprejeti lastniki katerega koli kolektivne odločitve v bistvu. Kajti na koncu je odvisno od tega, kako pravilno je vse narejeno in uokvirjeno - ali bo ta ali ona odločitev izvedena in ali jo je mogoče v celoti uresničiti. In prva stvar, ki jo morate vedeti za to:
Postopek za izvedbo takšnega sestanka je strogo urejen z zakonom. (1. del, 44. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Pobudnik sestanka je lahko kateri koli lastnik ali upravljavska organizacija, vendar je, kot kaže praksa, najbolje, če se v hiši pojavi iniciativna skupina lastnikov, ki jo sestavljajo stanovalci večstanovanjske stavbe, ki bo nato usklajevala vse skupno delo doma.
Tako bi morali v hiši najprej sestaviti ekipo podobno mislečih ljudi - iniciativno skupino. Imajo pravico do vstopa samo lastniki bivalne prostore in njeno sestavo je mogoče izračunati s številom najmanj petih ljudi. V takšno skupino je vredno vključiti ljudi, ki imajo zakonite, ekonomsko izobraževanje in vodstvene delovne izkušnje, saj ta dejavnost vključuje pripravo dokumentov, vodenje uradnih zadev v zvezi z dejavnostmi celotnega gospodinjstva in njegovih storitvenih organizacij ter komunikacijo z različnimi vrstami predstavnikov upravni organi upravljanja na različnih ravneh.
tako da lahko dejansko vplivajo na življenje hiše, v kateri živijo, in bi bile njune skupne kolektivne odločitve pravno zavezujoče.
Po zakonu je skupščina lastnikov prostorov v stanovanjska stavba potekalo letno v drugem četrtletju leta po poročanju. Lahko se tudi izvaja izredna seja najemniki - na določeno eno ali drugo pobudo nekoga - kot že omenjeno.
Torej, če ste se odločili, kdo bo vključen v iniciativno skupino lastnikov vaše hiše, morate najprej opraviti sestanek. Določa predlagani dnevni red za to sejo, obravnava pa tudi podrobnosti skupščine lastnikov: njen datum, uro in kraj. Prvi uradni sestanek lastnikov mora biti osebno, t.j. "s skupno prisotnostjo lastnikov prostorov", kot pravi stanovanjski zakonik.
Izid sestanka iniciativne skupine naj bi bil protokol, v katerem naj bi bila oblikovana namero o organizaciji in izvedbi skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši. Ta protokol mora vključevati tudi:
Hkrati je zelo pomembno, da čim bolj natančno oblikujemo seznam vprašanj, ki so načrtovana za obravnavo, saj bo nemogoče spreminjati dnevni red med samim sestankom, torej lastniki ne bodo mogli odločati o vprašanja, ki niso bila načrtovana in določena iniciativno skupino vnaprej.
Torej - odločili ste se, izbrali ste iniciativno skupino, ki zastopa interese hiše,člani skupine zbrani skupaj, prej sprejeti v vodenje organizacije register lastnikov prostorov, v katerega morajo biti vpisani vsi lastniki privatizirana stanovanja hiše z navedbo površine, ki jo zasedajo. Sestavljena obvestila o številu lastnikov, v katerih mora biti navedeno:
Pobudnik seje, iniciativna skupina, mora o sestanku obvestiti lastnike prostorov najkasneje 10 dni pred določenim datumom. In v skladu s tem v določeno obdobje vsakemu lastniku je treba poslati obvestilo o skupščini.
Da bi to naredili, ob upoštevanju določb 4. dela čl. 45 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije lahko ravnate na različne načine:
2) vsakemu lastniku prostora izroči pismo proti podpisu;
3) objavi obvestilo o seji v prostorih te hiše, določeno s sklepom skupščine lastnikov in dostopno vsem lastnikom prostorov.
Kako pravilno voditi sestanek - to vprašanje si ljudje zastavljajo precej pogosto. In še pogosteje potekajo sestanki, ki imajo le videz takega ... Ljudje gredo na dvorišče, na primer, začnejo razpravljati, kričati drug nad drugim, nujna vprašanja, pogosto se hkrati vidijo za prvič ... Kdo govori glasneje - tisti na podzavestni ravni, ki ga drugi zaznavajo kot glavni… In kdo, kdaj in v kakšnih okoliščinah je bil ta načelnik kot tak izvoljen – in ali je bil sploh izvoljen – nihče niti ne razmišlja. Najemniki včasih sploh ne vedo, s kom na splošno komunicirajo na ta način: z lastniki, z najemniki javnih stanovanj ali celo z začasnimi najemniki nekoga ...
In potem, po tem srečanja pojavi se določen papir, ni jasno na podlagi česa in kako je bilo napisano ... In ljudje mislijo, da je to zapisnik njihove seje…
Dobro je, če so takšni dogodki povezani s kakšnimi lokalnimi skupnimi gospodinjskimi potrebami. No, denar so zbrali, no, vgradili, zgradili, popravili ... Praviloma v takih primerih nikogar ne zanimajo takšne kolektivne odločitve.
In če je treba na primer sprejeti odločitve, ki resnično spremenijo življenje- in za vsakega lastnika in za hišo kot celoto? Ali - nenadoma se eden od ljudi, ki sploh ne razume, kaj se dogaja in zakaj se imenuje sestanek lastnikov - izkaže, da se v teh odločitvah z nečim ne strinja? ..
In potem se izkaže, da so takšna zbiranja javnosti in njenih kolektivnih del preprosto zaman: nimajo pravni učinek in pustijo ljudi le v iluziji, da so se nekaj kolektivno uradno odločili in zdaj lahko mirno spijo... In to je globoka zabloda.
Če je sklepčnost, torej če so po vseh zgoraj navedenih postopkih, ki jih je izvedla iniciativna skupina lastnikov, na sestanek prišli tudi preostali lastniki svojih stanovanj oz. njihovi zakoniti zastopniki in izkazalo se je, da je udeležencev sestanka nič manj kot 51 odstotkov celotnega števila lastnikov, ki živijo v hiši - sestanek se lahko začne. In da bi ugotovili, ali je na sestanku iz oči v oči sklepčnost, t.i. varnostno preverjanje.
tj. vsak lastnik, ki je prišel na sestanek, mora organizatorjem predložiti svoj dokument, ki dokazuje svojo identiteto, ter dokument, ki potrjuje lastništvo bivalnega prostora, ki ga zaseda. Če se na sestanku udeleži predstavnik lastnika, mora imeti pri sebi tudi uradni dokument, ki potrjuje to pravico. Običajno je to uradno pooblastilo, overjeno pri notarju.
Takšno pooblastilo za glasovanje mora vsebovati podatke o zastopanem lastniku prostorov in njegovem zastopniku (ime, kraj prebivališča ali lokacija, podatki o potnem listu). Ta dokument mora biti sestavljen v skladu z zahtevami 4. in 5. odstavka čl. 185 Civilni zakonik Ruska federacija ali notarsko overjeno (del 2 člena 48 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Vsi ti podatki se vpišejo v odločni list, kamor se mora podpisati vsak lastnik, ki pride.
Pred sestankom njegovi organizatorji štejejo, koliko lastnikov se je prijavilo in kateri delež v pravici skupna lastnina imajo. Hkrati se število glasov, ki jih ima vsak lastnik na skupščini, sorazmerno z njegovim deležem v skupni lastnini skupne hišne lastnine. Tako se ta enak delež določi za vsakega lastnika tako, da se površina prostora (na podlagi njegovega lastniškega potrdila) deli z vsoto površin stanovanjskih in nestanovanjskih prostorih v hiši po hišnem tehničnem potnem listu.
Ne smemo pozabiti, da je za upoštevanje realne površine stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov vaše hiše potrebno uporabiti podatke samo o tistih prostorih, za katere so lastninske pravice vpisane v državni register. Prav njegove informacije veljajo za prednostne, če pride do neskladja v dokumentih stanovalcev.
Predstavljajmo si, da je v hiši na primer deset stanovanj s površino 30 m2. Se pravi, skupna površina teh stanovanj je 300 m2. V tem primeru bo delež vsakega stanovanja v lasti skupnega premoženja:
Poleg tega se delež, kot ste opazili, ne šteje kot odstotek, ampak v delnicah. (Vendar je jasno, da delež, na primer 0,1 ustreza 10%).
Da bi odločitev skupščine kasneje veljala za zakonito, je pomembno, da je zbranih več kot polovica - in še bolje dve tretjini glasov vseh lastnikov stanovanjskih prostorov glede na bivalni prostor, ki ga zasedajo. To pomeni, da se v tem primeru ne upošteva samo število ljudi, ki so glasovali, temveč število kvadratnih metrov bivalni prostor.
To pomeni, da je za pravilno štetje glasov pomembno vedeti celotna površina vseh bivalnih prostorov v hiši, pa tudi kolikšen odstotek skupna številka je en kvadratni meter. In prejel odstotek pomnoženo s posnetkom stanovanja v lasti lastnika. Po tem morate izračunati, kolikšen odstotek kvadratnih metrov je sodeloval pri glasovanju in kako so bili glasovi posledično porazdeljeni, izračun pa se naredi posebej za vsako vprašanje na dnevnem redu seje. Tako gostitelj trisobno stanovanje, na primer, ima veliko odstotek kot lastnik enosobnega stanovanja.
Zato glavni dokument vsakega lastnika, določanje površine prostorov, ki jih zaseda, je njegovega Potrdilo o lastništvu prostorov.
Najprej izbere: predsednika seje, njegovega tajnika za vodenje zapisnika, provizija za štetje za seštevanje rezultatov glasovanja (določi se njegovo število in osebna sestava). To so obvezni postopkovni standardi. Nato se opravi le še razprava o preostalih vprašanjih dnevnega reda, ki se zaključi z glasovanjem.
Zapisniki sej lastnikov in njihove odločitve se morajo hraniti na naslovu, ki mora biti tudi določen s sklepom take skupščine. In v vsaki odločitvi lastnika, ki je pravzaprav rezultat celotnega zgoraj opisanega postopka, je treba navesti naslednje podatke:
In na koncu je treba v skladu s Stanovanjskim zakonikom Ruske federacije kopije sklepa sestanka in njegovega zapisnika posredovati družbi za upravljanje, ki je prav tako dolžna v petih dneh po prejemu teh dokumente, da jih pošljejo državi stanovanjska inšpekcija tam shranjena za obdobje treh let.
Zdaj upamo, da po branju tega članka ne boste naredili več napak v tej ne tako preprosti zadevi - organiziranju legitimno sestanki lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši. In če imate kakršna koli vprašanja - napišite jih v komentarje in odgovorili vam bomo.
vprašanja Upravljanje MKD obravnavajo na rednih skupščinah lastnikov. Te dejavnosti se izvajajo po strogih predpisih in jih spremlja izdelava določene dokumentacije. Skladnost z zahtevami za postopek sestanka, zapisanimi v zakonu, zagotavlja legitimnost sprejetih odločitev. V gradivu bomo obravnavali glavna vprašanja izvajanja OSS. Vodstvenim organizacijam bo koristno preučiti napake, ki jih naredijo pobudniki srečanj.
skupščina lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi po Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije je zanj najvišji organ upravljanja. Na OSS je določeno, kako se bo hiša vzdrževala in popravljala, izboljšalo sosednje ozemlje in opravila večja popravila.
Skupščina lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši naj se izvede tako, da:
Če želite to narediti, je dovolj, da se izpolnite sedanji zakonodajalec. Ključne točke– obveščanje lastnikov prostorov o prihajajočem dogodku in priprava protokolov na podlagi rezultatov njegove izvedbe.
Pri izpeljanju sestanka bo pomagalo tudi priporočilo "Kako se pogovarjati s stanovalci, da vas bodo pravilno razumeli. Stop besede in že pripravljene razlage".
Postopek obveščanja lastnikov o prihajajočem sestanku je predpisan v Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije in se strogo spoštuje. Njena kršitev daje razlog za izpodbijanje celotnega postopka OCC.
Priprava na sestanek se začne z razdeljevanjem obvestil. Pobudnik mora o načrtovanem dogodku obvestiti vsakega od lastnikov prostorov. To se naredi vnaprej - 10 dni ali več.
Pri pripravi obvestila se upošteva oblika, določena v Stanovanjskem zakoniku (5. del 45. člena). Tukaj morate vnesti naslednje podatke:
Pri zagonu skupščine je pomembno, da ne kršite pravil za njihovo obveščanje. Pogosta napaka postane izbira napačnega načina obveščanja. Privzeto je treba stanovalce obvestiti s priporočeno pošto ali predajo papir vsakemu od njih osebno proti podpisu.
Obveščajte občane z obvestili na vhodih in na vhodna vrata možno je tudi, vendar le, če bo takšen vrstni red potrjen na enem od prejšnjih sej. Če takih načinov obveščanja stanovalci predhodno niso odobrili, obstaja velika nevarnost izpodbijanja sprejetih odločitev.
Dnevni red OSS je pripravljen vnaprej, tako da ga lastniki stanovanj lahko preučijo in se sami odločijo za udeležbo na dogodku. Vprašanja, ki so mu predložena, so kratka in jasna. Tisti, ki jih berejo, ne bi smeli imeti dvoumnih sodb.
Prva točka vsakega dnevnega reda je izbira predsedujočega seje, osebe, ki jo vodi, in sekretarja, ki sodeluje pri pripravi in nadaljnjem vodenju zapisnika. Po tem lahko glasujete za člane komisije za štetje, vendar to vprašanje ni več obvezno.
Naslednje točke se nanašajo na probleme, zaradi katerih je bilo srečanje organizirano. Dnevni red se zaključi z vprašanjem, kako bodo etažni lastniki obveščeni o rezultatih seje in o kraju hrambe njenega zapisnika.
Na dnevni red ni dovoljeno uvrstiti točke »Razno«. Vključuje lahko samo tista vprašanja, ki bodo dejansko obravnavana. To pravilo je zapisano v odredbi Ministrstva za gradbeništvo Ruske federacije št. 937 / pr z dne 25. decembra 2015. Dnevni red podpišejo pobudniki seje.
Na dnevnem redu so točke, ki so v pristojnosti skupščine. Lahko jih razdelimo v več skupin:
Med sestankom se pogosto pojavijo vprašanja, o katerih želijo lastniki prostorov takoj razpravljati. Poleg tega jih je prepovedano vključiti na dnevni red že med dogodkom. Upoštevajo se lahko le vnaprej določene in določene v obvestilu vprašanja. Če med sestankom kateri pomembne točke, potem se njihova obravnava prestavi na naslednjo sejo.
Za veljavnost sklepov skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši je potrebna sklepčnost. OSS je veljaven, če je pri odločanju sodelovalo več kot 50 odstotkov glasov vseh lastnikov prostorov.
Glasovi se ne štejejo po številu ljudi, ki so prišli na sestanek, temveč po številu kvadratnih metrov, ki jih imajo v lasti. To pomeni, da ima edini lastnik 3-sobnega stanovanja več glasov kot štirje lastniki 1-sobnega stanovanja.
Če je skupščina sklepčna, se šteje za veljavno. Začne se z razglasitvijo prve točke dnevnega reda – izvolita se predsednik in tajnik prireditve. Izvoljeni predsednik prejme pooblastilo za vodenje OSS.
Za osebna srečanja poteka razprava o vsaki zadevi z dnevnega reda, ki ji sledi glasovanje. Glasove šteje štetna komisija, če se ne sestane, pa sekretar. Ko je glasovanje o vseh točkah dnevnega reda zaključeno, sekretar sestavi zapisnik OSS.
Večino odločitev na skupščini resda sprejme 50 odstotkov plus en glas. Vendar pa jih je več resne težave zahtevajo več odobreni lastniki. To vključuje na primer porabo sredstev, zbranih za večja popravila. Odločitev je tukaj priznana kot sprejeta le v primeru, ko zanjo glasuje več kot 2/3 lastnikov stanovanj.
Obstajajo vprašanja, ki so rešena po prejemu 100 odstotkov glasov. Na primer, to je edini način za dogovor o zmanjšanju površine skupnega premoženja.
Pri zagonu skupščine lastnikov se morate odločiti, v kakšni obliki bo potekala. Danes obstajajo tri možnosti:
OSS je najtežje izvesti osebno, saj stanovalci običajno ne izkazujejo aktivnosti in je problematično zbrati sklepčnost. Najpogosteje je mogoče osebno sestanek organizirati v hišah z največ 20 stanovanji.
obiti iz oči v oči OSS je nemogoč, zato bo morala družba za upravljanje dosledno iti skozi celoten postopek:
Če je sklepčnost, se šteje, da je seja potekala, njen pobudnik pa bo organiziral obravnavo vseh vprašanj, navedenih na dnevnem redu. Lastniki prostorov glasujejo z dvigom rok. Če lastnik sam ni prisoten na dogodku, potem lahko zanj glasuje predstavnik. Za to se izda pooblastilo. Sekretar prešteje glasove, predsednik pa razglasi sklepe.
Če poskus organiziranja sestanka lastnikov v splošna oblika ne doseže sklepčnosti, se dogodek razglasi za neveljaven. V tem primeru lahko uporabite obrazec za odsotnost. Prav tako je treba o OSS obvestiti tukaj 10 dni od obvezna navedba format, v katerem se bodo glasovi zbirali. Lastnikom prostorov se razdelijo vprašalniki. V obvestilu je navedeno, kje in kdaj jih je treba oddati po izpolnitvi. Organizatorji srečanja preštejejo glasove, ugotovijo, ali so bile odločitve sprejete, in najkasneje v 10 dneh po dogodku sestavijo protokol.
Najpreprostejša in najbolj priročna je izredni obrazec vodenje OSS, ki ga je uvedel FZ-176 z dne 29. junija 2015. Ta način vodenja sej poenostavlja postopek glasovanja in odločanja o vprašanjih, ki so objavljena na dnevnem redu. Obvestila so poslana na standarden način- 10 dni pred dogodkom. Na določen dan, tudi če ni sklepčnosti, lastniki obravnavajo vprašanja dnevnega reda. Naslednji dan je sestanek ob v odsotnosti. Ta oblika se razlikuje po tem, da vam ni treba čakati 10 dni, da nadaljujete z distribucijo vprašalnikov tistim stanovalcem, ki se dogodka niso mogli udeležiti neposredno.
Skupščine lastnikov danes lahko potekajo ob uporabi elektronski sistemi. To je obetaven mehanizem, o uvedbi katerega se še razpravlja.
Rezultat dogodka postane protokol skupščine. Za njegovo zasnovo so predstavljeni stroge zahteve. Dokument mora vsebovati naslednje podatke:
Zapisnik podpišeta predsednik skupščine lastnikov in njegov tajnik.
Da bi se izognili ponarejanju protokolov, je treba njihove izvirnike v skladu z odredbo Ministrstva za gradbeništvo Ruske federacije št. 937 / pr z dne 25. decembra 2015 prenesti na Državni stanovanjski inšpektorat. Družba za upravljanje to stori v 5 dneh po prejemu dokumentov od pobudnika dogodka.
GZhI spremlja vprašanja, o katerih potekajo sestanki. Če v 3 mesecih preideta v MKD dve ali več OSS ob upoštevanju podobnih vprašanj, potem to postane razlog za revizijo.
Do leta 2015 nihče ni bil kaznovan zaradi ponarejanja protokolov OSS – niso bili uradni dokumenti. To ni omogočilo sprožitve zadeve po členu 327 Kazenskega zakonika Ruske federacije.
Leta 2015 so bile sprejete spremembe Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ki je pripravila protokole in liste odločitev. uradnih dokumentov. Za njihovo ponarejanje je zagrožena kazen do 2 leti zapora.
1. Sklepi skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši o vprašanjih, danih na glasovanje, se sprejemajo z večino glasov od skupno število glasov udeležencev tega zbora lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši, z izjemo predvideno v odstavkih 1 - 3.1 2. dela 44. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije o odločitvah, ki se sprejmejo z večino vsaj dveh tretjin skupnega števila glasov lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi. Sklepi skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi se sestavijo v zapisniku na način, ki ga določi skupščina lastnikov prostorov v tej stavbi. 2. Skupščina lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši ni upravičena odločati o vprašanjih, ki niso vključena v dnevni red te seje, kot tudi spreminjati dnevni red te seje. 3. S sklepi skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši in z izidom glasovanja lastnike prostorov v tej hiši seznanja lastnik, na pobudo katerega je bil tak zbor sklican. , z namestitvijo ustreznega obvestila o tem v prostorih te hiše, določenega s sklepom skupščine lastnikov prostorov v tej hiši in dostopnega vsem lastnikom prostorov v tej hiši, najkasneje v desetih dneh od dneva sprejetja. teh odločitev. 4. Zapisniki skupščin lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi in odločitve teh lastnikov o vprašanjih, o katerih se glasuje, se hranijo na kraju oziroma naslovu, določenem s sklepom te skupščine. 5. Odločitev skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši, sprejeta po postopku, določenem s tem zakonikom, o zadevah, ki so v pristojnosti take seje, je zavezujoča za vse lastnike prostorov v večstanovanjski hiši, vključno s tistimi lastniki, ki niso sodelovali pri glasovanju. 6. Lastnik prostorov v večstanovanjski hiši ima pravico pritožiti pri sodišču odločitev, ki jo je sprejela skupščina lastnikov prostorov v tej hiši v nasprotju z zahtevami tega zakonika, če se na tem sestanku ni udeležil oz. glasoval proti takšni odločitvi in če so bile s takšno odločitvijo kršene njegove pravice in zakoniti interesi. Predlog za tako pritožbo se lahko vloži pri sodišču v šestih mesecih od dneva, ko je lastnik izvedel ali bi moral vedeti za odločitev. Sodišče ima ob upoštevanju vseh okoliščin primera pravico, da izpodbijano odločbo potrdi, če glas omenjenega lastnika ne bi mogel vplivati na izid glasovanja, storjene kršitve niso bistvene in odločitev ni povzročilo škode navedenemu lastniku. 7. V večstanovanjski stavbi, v kateri so vsi prostori v lasti enega lastnika, odloča o zadevah, ki so v pristojnosti skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši, ki jih ta lastnik sprejema sam in se sestavi v pisanje. Hkrati se ne uporabljajo določbe tega poglavja, ki določajo postopek in roke za pripravo, sklic in izvedbo skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, razen določb, ki se nanašajo na čas letnega skupščina lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši.
