1. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo v lasti skupno premoženje v večstanovanjski hiši na podlagi skupne skupne lastnine, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso deli stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi podestami, stopnišči, dvigali, dvigalnimi in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi nadstropji, podstrešji, kleti, v ki obstajajo inženirske komunikacije, drugi služijo več eno sobo v tej hiši opreme
(tehnične kleti);
2) drugi prostori v tej hiši, ki niso v lasti posameznih lastnikov in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in bivalnih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organiziranju njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroškemu ustvarjanju, telesni kulturi in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo, ki se nahaja v tej hiši zunaj ali znotraj prostorov in služi več kot enemu prostoru;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi za urejanje in urejanje okolice, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na določeni zemljiški parceli. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanističnem načrtovanju.
Zbirka zakonodaje Ruske federacije, 2011, št. 23, člen 3263)
2. Lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi imajo v lasti, uporabljajo in v mejah, določenih s tem zakonikom in civilno zakonodajo, razpolagajo s skupno lastnino v večstanovanjski stavbi.
3. Zmanjšanje velikosti skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi je možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej stavbi z njeno rekonstrukcijo.
4. S sklepom lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, sprejetim na skupščini teh lastnikov, se lahko predmeti skupne lastnine v večstanovanjski stavbi prenesejo v uporabo drugim osebam, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi državljani pravnih oseb.
5. Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska hiša, je lahko obremenjena s pravico omejene rabe drugih oseb. Ni dovoljeno prepovedati vzpostavitve obremenitve zemljiške parcele, če je treba drugim osebam omogočiti dostop do predmetov, ki so obstajali pred dnem uveljavitve tega zakonika. Nova obremenitev zemljiške parcele pravno omejene rabe se vzpostavi sporazumno med osebo, ki zahteva takšno obremenitev zemljiške parcele, in lastnikom prostorov v večstanovanjski stavbi. Spori o obremenitvi zemljiške parcele s pravico omejene rabe ali o pogojih takšne obremenitve se rešujejo na sodišču.
6. V primeru uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenjem večstanovanjske stavbe, lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi obdržijo delež v skupni skupni lastnini zemljiške parcele, na kateri je bila ta hiša, z elementi urejanja okolice in drugih objektov, namenjenih vzdrževanju, obratovanju in urejanju te hiše, ki se nahajajo na navedeni zemljiški parceli, v skladu s takratnim deležem v skupni skupni lastnini skupnega premoženja v stanovanjski hiši. uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenje takšne hiše. Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, ki ga predvideva ta del, v skladu s civilnim pravom (6. del je bil uveden z zveznim zakonom z dne 18. decembra 2006 N 232-FZ - Zbirka zakonodaje Ruske federacije, 2006, N 52 , člen 5498).
1. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo v lasti skupno premoženje v večstanovanjski hiši na podlagi skupne skupne lastnine, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi podestami, stopnišči, dvigali, dvigalnimi in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi nadstropji, podstrešji, kleti, v v kateri so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eni sobi v tej hiši (tehnične kleti);
2) drugi prostori v tej hiši, ki niso v lasti posameznih lastnikov in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in vsakdanjih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organizaciji njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroškemu ustvarjanju, telesni kulturi in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo (vključno s konstrukcijami in (ali) drugo opremo, ki zagotavljajo neoviran dostop invalidnih oseb do prostorov v stanovanjski hiši), ki se nahajajo v ta dom zunaj ali znotraj prostorov in oskrbuje več kot en prostor;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi vrtnarjenja in izboljšanja, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na določenem zemljišču. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanističnem načrtovanju.
2. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo v lasti, uporabljajo in v mejah, določenih s tem zakonikom in civilno zakonodajo, razpolagajo s skupno lastnino v večstanovanjski stavbi.
3. Zmanjšanje velikosti skupnega premoženja v stanovanjski hiši je možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej hiši z njeno rekonstrukcijo.
4. S sklepom lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, sprejetim na skupščini teh lastnikov, se lahko predmeti skupne lastnine v večstanovanjski stavbi prenesejo v uporabo drugim osebam, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi državljani in pravne osebe.
4.1. Adaptacija skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi za zagotovitev neoviranega dostopa invalidnih oseb do prostorov v večstanovanjski stavbi v skladu z zahtevami iz tretjega odstavka 15. člena tega zakonika je dovoljena brez samo, če se taka prilagoditev izvede brez vključevanja sredstev. teh lastnikov.
5. Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska hiša, je lahko obremenjena s pravico omejene rabe drugih oseb. Ni dovoljeno prepovedati vzpostavitve obremenitve zemljiške parcele, če je treba zagotoviti dostop drugim osebam do predmetov, ki so obstajali pred dnem uveljavitve tega zakonika. Nova obremenitev zemljiške parcele s pravico omejene uporabe se vzpostavi sporazumno med osebo, ki zahteva takšno obremenitev zemljiške parcele, in lastnikom prostorov v večstanovanjski stavbi. Spori o ugotovitvi obremenitve zemljiške parcele s pravico omejene rabe ali o pogojih takšne obremenitve se rešujejo na sodišču.
6. V primeru uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenjem stanovanjske hiše, lastniki prostorov v večstanovanjski hiši obdržijo delež v skupni skupni lastnini zemljišča, na katerem je bila ta hiša, z urejanjem in urejanjem. elementi in drugi, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše, objekti, ki se nahajajo na določeni zemljiški parceli, v skladu z deležem v skupni lastnini skupnega premoženja v stanovanjski stavbi v času uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenje takšne hiše. Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v tem delu, v skladu s civilnim pravom.
1. Komentirani člen ureja razmerja skupne lastnine v večstanovanjski stavbi, kjer so prostori (stanovanjski in nestanovanjski) v lasti različnih subjektov, tudi javnih. Poleg tega so vprašanja skupne lastnine skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi urejena na enak način v vseh večstanovanjskih stavbah, ne glede na število lastnikov, število prostorov v takšni hiši, pa tudi prisotnost ali odsotnost stanovanja. združenje lastnikov stanovanj ali katera koli druga organizacija.
2. Točka 6 Pravilnika o priznavanju prostorov kot stanovanjskih prostorov, stanovanjskih prostorov, neprimernih za bivanje in stanovanjske hiše kot nujnih in podvrženi rušenju, ki jih je odobrila Uredba Vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47, določa, da agregat dveh ali več stanovanj se prizna kot stanovanjska stavba, ki ima samostojne izhode bodisi na zemljišče, ki meji na stanovanjsko stavbo, bodisi na skupne prostore v takšni hiši. Stanovanjska hiša vsebuje elemente skupne lastnine lastnikov prostorov v takšni hiši v skladu s stanovanjsko zakonodajo.
Tako se stavba, ki vsebuje dve ali več stanovanj, šteje za stanovanjsko stavbo in zanjo veljajo vsa pravila stanovanjske hiše.
Komentirani člen 36 LC RF zagotavlja dokaj popoln seznam predmetov, ki so del skupne lastnine. Skupna lastnina obsega prostore, namenjene servisiranju lastnikov stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov v večstanovanjski stavbi. Pravila za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski stavbi, odobrena z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491, zagotavljajo še podrobnejši seznam predmetov, ki so del skupne lastnine stanovanjske stavbe. (2. člen).
Sestava skupnega premoženja po tem pravilniku vključuje:
a) prostori v večstanovanjski stavbi, ki niso deli stanovanj in so namenjeni za oskrbo več kot enega stanovanjskega in (ali) nestanovanjskega prostora v tej stanovanjski hiši (v nadaljnjem besedilu: skupni prostori), vključno z medstanovanjskimi podestami, stopnicami , dvigala, dvigalni in drugi jaški, hodniki, invalidski vozički, podstrešja, tehnična nadstropja (vključno z vgrajenimi garažami in ploščadmi za motorna vozila, zgrajenimi na stroške lastnikov prostorov, delavnic, tehničnih podstrešij) in tehničnimi kleti, v katerih so inženirske komunikacije, ki sicer oskrbujejo več kot en stanovanjski in (ali) nestanovanjski prostor v opremi večstanovanjske stavbe (vključno s kurilnicami, kotlovnicami, dvigalnimi enotami in drugo inženirsko opremo);
c) ogradne nosilne konstrukcije stanovanjske hiše (vključno s temelji, nosilnimi stenami, talnimi ploščami, balkonskimi in drugimi ploščami, nosilnimi stebri in drugimi nosilnimi konstrukcijami);
d) ograjene nenosilne konstrukcije večstanovanjske stavbe, ki služi več kot enemu stanovanjskim in (ali) nestanovanjskim prostorom (vključno z okni in vrati skupnih prostorov, ograjami, parapeti in drugimi ograjenimi nenosilnimi konstrukcijami);
e) mehanska, električna, sanitarna in druga oprema, ki se nahaja v stanovanjski stavbi zunaj ali znotraj prostorov in služi več kot enemu stanovanjskemu in (ali) nestanovanjskemu prostoru (stanovanju);
f) zemljiško parcelo, na kateri se nahaja večstanovanjski objekt in katere meje so določene na podlagi podatkov državne katastrske evidence, z elementi za urejanje okolice in krajine;
g) drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju večstanovanjske stavbe, vključno s transformatorskimi postajami, toplotnimi točkami za oskrbo ene večstanovanjske stavbe, skupnimi parkirišči, garažami, otroškimi in športnimi igrišči, ki se nahajajo v mejah zemljiške parcele, na kateri je stanovanjska hiša se nahaja.
Skupna lastnina vključuje tudi hišne inženirske sisteme oskrbe s hladno in toplo vodo in plinom, ki jih sestavljajo dvižni vodi, odcepi od dvižnih vodov do prve odklopne naprave, ki se nahajajo na odcepih od dvižnikov, te odklopne naprave, skupne (generalne) merilne naprave za hlad in toplo vodo, prve zaporne in regulacijske ventile na izhodih znotraj stanovanjske napeljave iz dvižnih vodov, pa tudi mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo, ki se nahaja na teh omrežjih, notranji ogrevalni sistem, sestavljen iz dvižnih vodov. , grelnih elementov, regulacijskih in zapornih ventilov, skupnih (skupnih) merilnikov toplotne energije, pa tudi druge opreme, ki se nahaja na teh omrežjih, znotrajhišnega elektroenergetskega sistema, ki ga sestavljajo vhodne omare, vhodne distribucijske naprave, zaščita, nadzor in kontrolna oprema, skupne (skupne) naprave za merjenje električne energije, talni ščitniki zalivi in omare, svetlobne inštalacije v skupnih prostorih, elektro inštalacije sistemov za odvod dima, avtomatski požarni alarmni sistemi za interno požarno oskrbo z vodo, tovorna, potniška in požarna dvigala, avtomatske zaklepne naprave za vhodna vrata stanovanjske hiše, omrežja (kabli) od zunanjo mejo, določeno v skladu z 8. točko tega pravilnika, do posameznih, skupnih (stanovanjskih) števcev električne energije in druge električne opreme, ki se nahaja na teh omrežjih.
3. V 8. točki zgoraj navedene uredbe je določeno, da je zunanja meja elektroenergetskih, toplotnih, vodovodnih in sanitarnih omrežij, informacijskih in telekomunikacijskih omrežij (vključno z omrežji žičnega oddajanja, kabelske televizije, optičnih omrežij, telefonskih vodov in drugih podobnih omrežij), ki so del skupne lastnine, razen če zakonodaja Ruske federacije določa drugače, je zunanja meja stene stanovanjske hiše in meja operativne odgovornosti ob prisotnosti skupne (skupne hiše) merilne naprave. ustrezen komunalni vir, če ni drugače določeno s sporazumom med lastniki prostorov z izvajalcem komunalnih storitev ali organizacijo za oskrbo z viri, je kraj povezave kolektivne (skupne hiše) merilne naprave z ustreznim inženirskim omrežjem, vključenim v stanovanjsko hišo. .
Hkrati je v pod. »g« 2. odstavek iste uredbe določa, da so skupna lastnina večstanovanjske stavbe objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju večstanovanjske stavbe, vključno s transformatorskimi postajami, toplotnimi točkami za oskrbo ene večstanovanjske stavbe, skupnimi parkirišči. , garaže, otroška in športna igrišča, ki se nahajajo v mejah zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša. Ti objekti se nahajajo na lokalnem območju, tj. nekaj oddaljenosti od doma.
Zakonodajalec je ugotovil, da je sosednje ozemlje del skupnega premoženja, zato skupna lastnina vključuje predmete, ki se nahajajo na tem ozemlju in so namenjeni oskrbi hiše. Če pa so transformatorske postaje, ogrevalna mesta, namenjena za oskrbo ene večstanovanjske stavbe, del skupne lastnine, so tudi omrežja za oskrbo z električno energijo in toploto, ki izhajajo iz teh objektov, del skupne lastnine, kljub dejstvu, da se nahajajo na razdalji od zunanja stena Hiše.
Posledično so v skupno lastnina vključena elektroenergetska, toplotna, vodovodna in sanitarna omrežja, informacijska in telekomunikacijska omrežja, ki so v skupni lasti lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši in so oddaljena od zidu hiše. , ne glede na dogovor z izvajalcem komunalnih storitev. In ker je zemljišče v skupni lasti stanovanjske hiše, je treba v skupno lastnino vključiti tudi inženirske komunikacije. Stanovanjski zakonik Ruske federacije ne predvideva drugih možnosti.
4. V sestavo skupnega premoženja v večstanovanjski hiši je vključena tudi zemljiška parcela, na kateri se omenjena hiša nahaja, z elementi za urejanje okolice in krajine. Vendar meje zemljišč, na katerih se nahajajo stanovanjske stavbe, še zdaleč niso določene v vseh primerih.
V odstavku 2 čl. 36 zemljiškega zakonika Ruske federacije določa, da se v obstoječem razvoju zemljišča, na katerih so objekti, ki so del skupne lastnine stanovanjske stavbe, stanovanjskih stavb in drugih objektov, zagotavljajo kot skupna lastnina v skupno skupno lastnino. lastnikov stanovanj na način in pod pogoji, ki jih določa stanovanjska zakonodaja.
Po drugi strani pa v čl. 16 Uvodnega zakona v Stanovanjski zakonik Ruske federacije je določeno, da je v obstoječem razvoju naselij zemljišče, na katerem se nahajajo stanovanjska hiša in drugi nepremičninski objekti, vključeni v takšno hišo, skupna skupna lastnina. lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši.
Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska stavba in drugi nepremičninski objekti, ki so del takšne hiše, ki je bila oblikovana pred začetkom veljavnosti Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in za katero je bila opravljena državna katastrska registracija, se brezplačno prenese v skupno skupno last lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši.
Torej, če se ob uveljavitvi Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določijo meje zemljiške parcele, na kateri se nahajajo stanovanjska stavba in drugi nepremičninski objekti, vključeni v takšno hišo, in je bil opravljen katastrski vpis ven, potem ta zemljiška parcela brezplačno preide v skupno skupno last lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi od trenutka, ko začne veljati Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
V primeru, da meje zemljiške parcele niso določene, ima vsak lastnik prostorov v večstanovanjski hiši pravico, da se obrne na državne organe ali lokalne samouprave z vlogo za določitev mej zemljiške parcele, na kateri je stanovanjska hiša. se nahaja. Zemljiška parcela preide brezplačno v skupno skupno last lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši od trenutka državnega katastrskega vpisa te zemljiške parcele, na kateri so stanovanjska hiša in drugi nepremičninski objekti, ki so vključeni v takšno hišo. nahajajo.
Od trenutka katastrskega vpisa zemljiška parcela nastane kot objekt, je vključena v skupno last stanovanjske hiše in ob nastanku.
Novozgrajene ali rekonstruirane večstanovanjske stavbe in drugi nepremičninski objekti, ki so del takšnih hiš, so po začetku veljavnosti Stanovanjskega zakonika Ruske federacije sprejeti v obratovanje šele, ko so oblikovane zemljiške parcele, na katerih se nahajajo takšne stanovanjske stavbe. . V tem primeru je zemljišče takoj vključeno v skupno lastnino stanovanjske stavbe.
Če se stanovanjska hiša začne obratovati izmenično, se lastništvo zemljiške parcele vključi v stanovanjsko hišo in prenese v skupno deljeno last lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši od trenutka, ko je prva faza stanovanjske stavbe sprejeta v obratovanje, če se zemljišče ne oblikuje med dobavo prve faze le pod obstoječo stavbo. To je posledica dejstva, da v obstoječi stavbi (in prva faza hiše je že obstoječa stavba) zemljišče ob nastanku zemljiške parcele postane last lastnikov prostorov stanovanjske hiše in lastnik prostorov v stanovanjski hiši pridobi delež v lastništvu skupnega premoženja, ki vključuje in zemljiško parcelo.
Zemljiški zakonik Ruske federacije (2. del, člen 36), Stanovanjski zakonik Ruske federacije (člen 36) Uvodni zakon v Stanovanjski zakonik Ruske federacije (člen 16) določa, da lastniki prostorov v stanovanjski hiši ne more imeti drugih pravic na zemljiški parceli, razen lastninske pravice.
5. V odstavku 7 Odloka vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491 "O odobritvi Pravil za vzdrževanje skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi in Pravil za spremembo višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov v primeru opravljanja storitev in izvajanja del upravljanja, vzdrževanja in popravil skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi neustrezne kakovosti in (ali) z prekinitvami, ki presegajo določeno trajanje, določa, da državni organi in lokalne samouprave zagotoviti državni katastrski vpis zemljiških parcel, na katerih se nahajajo večstanovanjske stavbe, brez zaračunavanja plačila od lastnikov prostorov v stanovanjski hiši.
Tako je bila vzpostavljena obveznost organov lokalne samouprave in državnih organov, da oblikujejo zemljišča, na katerih se nahajajo stanovanjske hiše.
6. Zemljiške parcele, na katerih se nahajajo večstanovanjske stavbe, so namenjene ne le za uporabo lastnikov prostorov v teh hišah, temveč tudi za uporabo številnih drugih oseb. V zvezi s tem lahko vsaka ograja ali razvoj zemljiške parcele, ki ovira prehod ali prehod, praviloma povzroči kršitev pravic državljanov in pravnih oseb. Na teh lokacijah se lahko nahajajo dovozi, igrišča, zelenice in drugi objekti, namenjeni uporabi neomejenega kroga ljudi. V takih primerih se lahko te zemljiške parcele obremenijo s pravico omejene rabe drugih oseb (služnost).
Obremenitve, ki so obstajale pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ne prenehajo s prenosom lastništva zemljišča. Če je obremenitev ugotovljena po uveljavitvi tega zakonika, se taka obremenitev zemljiške parcele določi sporazumno med osebo, ki zahteva vzpostavitev takšne obremenitve na zemljiški parceli, in lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi.
Če se stranki ne dogovorita o obremenitvi zemljiške parcele z novo služnostjo, se lahko spor o njeni ustanovitvi oziroma pogojih obremenitve s pravico omejene rabe reši na sodišču.
7. Skupno premoženje v večstanovanjski hiši je v skupni skupni lasti lastnikov stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov (v nadaljnjem besedilu: lastniki prostorov) te hiše, lastnikov stanovanj.
V strukturi stanovanjske hiše ločimo dva dela, od katerih sta eden stanovanjski in nestanovanjski prostor v lasti državljanov, pravnih oseb ali javnih oseb, drugi del stanovanjske stavbe - skupna lastnina pa je v skupni skupni lasti. lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši. Prostori v stanovanjski hiši so predmet lastninske pravice. Lastninska pravica in druge stvarne pravice do prostorov v stanovanjski stavbi so predmet državne registracije v primerih, ki jih določa zvezna zakonodaja. Skupna lastnina v stanovanjski hiši je en sam nedeljiv objekt in je v skupni delniški lasti. Hkrati je treba opozoriti, da lastniki prostorov v večstanovanjski hiši niso lastniki kleti, podstrešja, opreme, zemljišč in drugih predmetov posebej. So lastniki skupnega premoženja kot enotnega nedeljivega premoženja. V tem primeru je predmet lastnine skupna lastnina kot samostojen objekt.
Iz navedenega lahko sklepamo, da stanovanjska hiša kot enoten kompleks nepremičnin ne more biti samostojen predmet lastninske pravice (kot tudi druge lastninske pravice), saj so predmet lastninske pravice stanovanjski prostori v njej, ostalo pa (skupna lastnina) je v skupni lastnini lastnikov stanovanjskih nepremičnin. Delež v skupni lastnini skupnega premoženja med lastniki prostorov v stanovanjski hiši nastane po zakonu ob nastanku lastninske pravice na prostorih, ki so jih pridobili v hiši.
8. Skupno premoženje v stanovanjski hiši ni predmet odtujitve. V civilnem prometu ne sodeluje kot samostojen objekt. Tudi ločeni deli skupnega premoženja niso predmet odtujitve. Niso samostojni predmeti lastninske pravice ali drugih lastninskih pravic.
Nekateri deli skupnega premoženja se lahko zaradi rekonstrukcije pripojijo na prostore. Na primer, del podstrešnega prostora je mogoče pritrditi na bivalni prostor, kar ima za posledico povečanje velikosti bivalnega prostora. Takšna dejanja je mogoče izvesti z rekonstrukcijo prostorov in dela skupnega premoženja. Kot rezultat rekonstrukcije se pojavi nov objekt - stanovanje večje površine, medtem ko se površina podstrešnega prostora zmanjša. Ker se taka rekonstrukcija izvaja v zvezi s skupnim premoženjem v stanovanjski hiši, je potrebno soglasje drugih lastnikov prostorov. Takšno soglasje je mogoče pridobiti na način, določen v čl. — (glej komentar k navedenim členom). Po pridobitvi soglasja lastnikov prostorov se lahko rekonstrukcija izvede v skladu z zahtevami tega zakonika in zakonodaje Ruske federacije o urbanističnem načrtovanju.
9. Po odločitvi lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši je mogoče določene predmete skupne lastnine prenesti v uporabo tretjim osebam. Takšen sklep se praviloma sprejme na skupščini na način, ki ga predpisuje čl. - 48 LC RF (glej komentar k tem člankom). S sklepom skupščine pa je lahko društvo lastnikov stanovanj ali stanovanjska zadruga pooblaščena za prenos dela skupnega premoženja v uporabo.
Zaradi funkcionalnih lastnosti vseh predmetov skupne lastnine ni mogoče prenesti na druge osebe niti za uporabo. Med objekte skupne lastnine sodijo medstanovanjska stopnišča, stopnice, dvigala, dvigalni in drugi jaški, hodniki, nosilne in ogradne nenosilne konstrukcije, strojna, elektro, vodovodna in druga oprema, vsi odseki dovozov, pešpoti in drugi objekti. , prenos v uporabo, ki onemogoča uveljavljanje pravic lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi.
Predmeti skupne lastnine, katerih uporaba ne bo povzročila kršitve pravic lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, se lahko prenesejo v uporabo posameznikom ali pravnim osebam (na primer klet). Vendar kleti, tako kot katerega koli drugega dela skupnega premoženja, ni mogoče izpostaviti kot samostojnega predmeta lastninske pravice.
V zvezi z delom skupne lastnine je nemogoče izvajati tehnično računovodstvo in mu dodeliti katastrsko številko, opraviti državno registracijo lastninskih pravic. Vsa ta dejanja so nemogoča zaradi dejstva, da je skupna lastnina nedeljiv premoženjski kompleks. Posledično transakcija z delom skupne lastnine kot nepremičnine ni mogoča, saj tak samostojni objekt ne obstaja. Prenos v uporabo katerega koli dela skupnega premoženja mora biti izveden v skladu s predpisi za posle s premičninami.
Prenos v uporabo skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi opravijo lastniki prostorov.
Če v večstanovanjski hiši ni združenja lastnikov stanovanj, so stranke pogodbe o prenosu dela skupnega premoženja v uporabo lastniki prostorov v večstanovanjski hiši. Pogodbo lahko podpiše eden od lastnikov, če ga za to pooblasti skupščina lastnikov. Če je v večstanovanjski hiši ustanovljeno združenje lastnikov stanovanj ali stanovanjska zadruga, potem družba oziroma zadruga nastopa kot stranka pogodbe o prenosu dela skupnega premoženja v uporabo. V tem primeru partnerstvo ali zadruga deluje v svojem imenu, vendar v interesu lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi.
10. V primeru uničenja ali rušenja stanovanjske hiše ostane zemljišče v skupni skupni lasti lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, ki se je prej nahajala na tem mestu. Lastniški deleži na zemljiškem zemljišču udeležencev v skupni lasti ostajajo enaki deležu skupnega premoženja v stanovanjski hiši.
Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v 6. delu komentiranega člena 36 LC RF, v skladu s civilnim pravom.
Vendar so lastniki takšne parcele pri razpolaganju s tem zemljiščem bistveno omejeni (glej komentar k temu članku).
Stanovanjski zakonik, N 188-FZ | Umetnost. 36 ZhK RF
1. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo v lasti skupno premoženje v večstanovanjski hiši na podlagi skupne skupne lastnine, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi podestami, stopnišči, dvigali, dvigalnimi in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi nadstropji, podstrešji, kleti, v v kateri so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eni sobi v tej hiši (tehnične kleti);
2) drugi prostori v tej hiši, ki niso v lasti posameznih lastnikov in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in vsakdanjih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organizaciji njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroškemu ustvarjanju, telesni kulturi in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo (vključno s konstrukcijami in (ali) drugo opremo, ki zagotavljajo neoviran dostop invalidnih oseb do prostorov v stanovanjski hiši), ki se nahajajo v ta dom zunaj ali znotraj prostorov in oskrbuje več kot en prostor;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi vrtnarjenja in izboljšanja, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na določenem zemljišču. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanističnem načrtovanju.
2. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo v lasti, uporabljajo in v mejah, določenih s tem zakonikom in civilno zakonodajo, razpolagajo s skupno lastnino v večstanovanjski stavbi.
3. Zmanjšanje velikosti skupnega premoženja v stanovanjski hiši je možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej hiši z njeno rekonstrukcijo.
4. S sklepom lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, sprejetim na skupščini teh lastnikov, se lahko predmeti skupne lastnine v večstanovanjski stavbi prenesejo v uporabo drugim osebam, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi državljani in pravne osebe.
4.1. Adaptacija skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi za zagotavljanje nemotenega dostopa invalidov do prostorov v stanovanjski hiši v skladu z zahtevami iz tretjega odstavka 15. člena tega zakonika je dovoljena brez sklepa skupščine lastnikov prostorov. v stanovanjski hiši le, če se taka prilagoditev izvede brez privabljanja sredstev določenih lastnikov.
5. Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska hiša, je lahko obremenjena s pravico omejene rabe drugih oseb. Ni dovoljeno prepovedati vzpostavitve obremenitve zemljiške parcele, če je treba zagotoviti dostop drugim osebam do predmetov, ki so obstajali pred dnem uveljavitve tega zakonika. Nova obremenitev zemljiške parcele s pravico omejene uporabe se vzpostavi sporazumno med osebo, ki zahteva takšno obremenitev zemljiške parcele, in lastnikom prostorov v večstanovanjski stavbi. Spori o ugotovitvi obremenitve zemljiške parcele s pravico omejene rabe ali o pogojih takšne obremenitve se rešujejo na sodišču. Javna služnost na zemljiški parceli se vzpostavi v skladu z zemljiško zakonodajo.
6. V primeru uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenjem stanovanjske hiše, lastniki prostorov v večstanovanjski hiši obdržijo delež v skupni skupni lastnini zemljišča, na katerem je bila ta hiša, z urejanjem in urejanjem. elementi in drugi, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše, objekti, ki se nahajajo na določeni zemljiški parceli, v skladu z deležem v skupni lastnini skupnega premoženja v stanovanjski stavbi v času uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenje takšne hiše. Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v tem delu, v skladu s civilnim pravom.
Skupno premoženje lastnikov prostorov v stanovanjski hiši je treba vzdrževati in popravljati enako kot stanovanja. Skupno premoženje obsega: stene, temelje, strehe, podstrešja, kleti, stopnišča, inženirske komunikacije in podobno. Večnadstropna stavba je zapletena tehnična struktura, ki zahteva nadzor in upravljanje. Udobne življenjske razmere v hiši, stroški vsakega stanovanja in skupne hišne lastnine so odvisni od kakovosti slednjega.
Sestavo skupne lastnine stanovanjske stavbe določajo zlasti veljavni zakoni 37 členov stanovanjskega zakonika. Hraniti ga je treba v ustreznih pogojih v skladu s standardi in pravili, ki veljajo v državi.
Nekaj besed o tem, kaj je vključeno v skupno lastnino lastnikov prostorov v stanovanjski hiši. Računa se na:
Sestavo skupnega premoženja v MKD ugotavljajo:
Določajo vrstni red vzdrževanja večnadstropne stavbe in skupnega premoženja. Pri odločanju o tem, kaj je vključeno v skupno hišno lastnino, se preverijo glede na enotni državni register nepremičnin in zemljiški kataster. V konfliktnih situacijah imajo prednost informacije iz registra.
Po navedbah LCD delež v skupni hišni lastnini je neposredno odvisen od velikosti posnetka posameznega stanovanja, za katerega ima lastnik lastninske listine. Za izračun deleža določenega lastnika je treba posnetek njegovega stanovanja razdeliti na površino stavbe, razen za skupno hišo.
Stavba je na primer sestavljena iz 10 sob, od tega je pet stanovanjskih, preostalih pet pa ne. So del skupnega premoženja. Površina vsake sobe je izračunana na 30 kvadratnih metrov. Skupna površina je 300 kvadratnih metrov. Za izračun deleža lastnika stanovanjskega stanovanja se posnetek njegovega stanovanja deli z vsoto posnetkov prostorov v stavbi. 30:300=0,1 (10 odstotkov ali 10/100).
Pri izračunu se ne upošteva, kaj sodi v skupno premoženje stanovanjske hiše. Dodatnih koeficientov, ki so določeni v skladu s posnetkom nepremičnine, ki je razvrščena kot skupna hiša, ni:
Poleg tega izračun deleža ne vključuje:
Premoženje stanovanjske hiše upravlja družba za upravljanje. To je eden od načinov upravljanja stanovanjske stavbe, ki ga izvajajo strokovni strokovnjaki. Hkrati pa etažni lastniki ne morejo posegati v dejanja upravljavske organizacije v zvezi s skupno hišno lastnino. V takem primeru lahko hišna družba prekorači svoja pooblastila. V tem primeru je lahko družba za upravljanje ponovno izvoljena ali prednostna na skupščini lastnikov nepremičnin.
Pri drugem načinu upravljanja pa upravljanje hiše izvaja HOA ali LCD. Za izbiro tega obrazca se lastniki zberejo in sprejmejo odločitev, ki bo odgovorna za skupno premoženje. Te prostore lahko vzdržuje tako HOA sama kot vključeni izvajalci, s katerimi bodo sklenili dogovor o zagotavljanju varnosti in ustreznega stanja skupnega premoženja večnadstropne stavbe. S tem načinom upravljanja tudi odsotnost zlorab ni zagotovljena, saj lahko predsednik HOA najame organizacije, ki so zanj donosne z visokimi cenami za opravljanje storitev.
S tretjim načinom upravljanja skupne hišne lastnine jo lastniki stanovanj v večnadstropni stavbi sami upravljajo. Sami sklepajo pogodbe za vsebino. S to metodo se prihranijo sredstva lastnikov nepremičnin v večstanovanjski hiši, v praksi pa je ta oblika upravljanja zaradi neiniciativnosti, podjetnosti in ozaveščenosti med prebivalci nepriljubljena.
Premoženje MKD, ki je del skupnega premoženja, je glavni predmet podpisane pogodbe za upravljanje stavbe. Preprosto je nemogoče upravljati večnadstropno stavbo, ne da bi v pogodbo vključili skupno hišno lastnino. Zato se številne organizacije za upravljanje zmotijo, da v pogodbo ne vključijo skupnega premoženja, saj menijo, da je dovolj seznam, kjer bo vse podrobno opisano.
Na podlagi podobnih pregledov številnih vodstvenih organizacij Pravilnik o vzdrževanju skupnega premoženja z dne 13.08.2006. Ureja največje dimenzije inženirskih omrežij znotraj hiše, zato lahko te sisteme uvrstimo med skupno lastnino stanovalcev večnadstropnih stavb. V upanju, da zakoni določajo celotno sestavo skupne hišne lastnine, večina organizacij za upravljanje zanemarja sestavo seznama za posamezno hišo, ki vključuje prostore skupne rabe.
Osnova pogodbe o upravljanju večnadstropne stanovanjske stavbe določa sestavo skupnega premoženja, in če tega v sporazumu ni, je predmet, ki ga je treba upravljati, v bistvu odsoten. Hkrati družbi za upravljanje grozijo takšne možne posledice odsotnosti skupnega premoženja:
Če obstaja nevarnost nesreč, družba za upravljanje povpraša stanovalce večstanovanjske hiše, kdo bodo servisirali skupne gradbene konstrukcije in opremo ter odpravljali škodo, ko se pojavijo. V drugem primeru bo družba za upravljanje kaznovana v skladu z upravnim zakonikom. V primeru kršitve zahtev bo od 500 do 300 tisoč rubljev. Poleg tega bo obratovalni organizaciji za tri leta odvzeta licenca.
V takih situacijah se začne sodni spor. V praksi se upravljavske organizacije in etažni lastniki prepirajo o tem, ali so prostori v skupni lastnini večnadstropne stanovanjske stavbe. V takšni situaciji bo prišla prav pravilno izvedena pogodba, ki vsebuje točno določeno sestavo skupnega premoženja. Tak dokument bo pomagal rešiti vprašanje v svojo korist in izpodbijati odločitev.
Na primer, ko je državna stanovanjska inšpekcija poslala odredbo, s katero je zahtevala ureditev območja ob hiši, se je na takšno opozorilo mogoče pritožiti, če ta površina ni uvrščena na seznam skupnega premoženja. V praksi se hišno zemljišče nahaja v dolžini največ enega metra, zaradi česar zemljišče, ki je dlje od te razdalje, ne bo hišno zemljišče. Zato družba za upravljanje tega območja ni dolžna vzdrževati v dobrem stanju.
V skladu z navedenim je treba opozoriti, da morajo družbe za upravljanje pri sklenitvi pogodbe s stanovalci večnadstropne stavbe sestaviti seznam skupnega premoženja. Takšen seznam bo pomagal braniti interese vodstvene organizacije v primeru sporov in konfliktov. Odobrena sestava skupnega premoženja je glavni pogoj pogodbe o vzdrževanju in servisiranju večstanovanjske stanovanjske stavbe.
Več podrobnosti o skupnem premoženju najdete v video predavanju:
1. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo v lasti skupno premoženje v večstanovanjski hiši na podlagi skupne skupne lastnine, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi podestami, stopnišči, dvigali, dvigalnimi in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi nadstropji, podstrešji, kleti, v v kateri so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eni sobi v tej hiši (tehnične kleti);
2) drugi prostori v tej hiši, ki niso v lasti posameznih lastnikov in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in vsakdanjih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organizaciji njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroškemu ustvarjanju, telesni kulturi in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo (vključno s konstrukcijami in (ali) drugo opremo, ki zagotavljajo neoviran dostop invalidnih oseb do prostorov v stanovanjski hiši), ki se nahajajo v ta dom zunaj ali znotraj prostorov in oskrbuje več kot en prostor;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi vrtnarjenja in izboljšanja, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na določenem zemljišču. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanističnem načrtovanju.
(glej besedilo v prejšnji izdaji)
2. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo v lasti, uporabljajo in v mejah, določenih s tem zakonikom in civilno zakonodajo, razpolagajo s skupno lastnino v večstanovanjski stavbi.
3. Zmanjšanje velikosti skupnega premoženja v stanovanjski hiši je možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej hiši z njeno rekonstrukcijo.
4. S sklepom lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, sprejetim na skupščini teh lastnikov, se lahko predmeti skupne lastnine v večstanovanjski stavbi prenesejo v uporabo drugim osebam, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi državljani in pravne osebe.
4.1. Adaptacija skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi za zagotavljanje nemotenega dostopa invalidov do prostorov v stanovanjski hiši v skladu z zahtevami iz tretjega odstavka 15. člena tega zakonika je dovoljena brez sklepa skupščine lastnikov prostorov. v stanovanjski hiši le, če se taka prilagoditev izvede brez privabljanja sredstev določenih lastnikov.
5. Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska hiša, je lahko obremenjena s pravico omejene rabe drugih oseb. Ni dovoljeno prepovedati vzpostavitve obremenitve zemljiške parcele, če je treba zagotoviti dostop drugim osebam do predmetov, ki so obstajali pred dnem uveljavitve tega zakonika. Nova obremenitev zemljiške parcele s pravico omejene uporabe se vzpostavi sporazumno med osebo, ki zahteva takšno obremenitev zemljiške parcele, in lastnikom prostorov v večstanovanjski stavbi. Spori o ugotovitvi obremenitve zemljiške parcele s pravico omejene rabe ali o pogojih takšne obremenitve se rešujejo na sodišču. Javna služnost na zemljiški parceli se vzpostavi v skladu z zemljiško zakonodajo.
(glej besedilo v prejšnji izdaji)
6. V primeru uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenjem stanovanjske hiše, lastniki prostorov v večstanovanjski hiši obdržijo delež v skupni skupni lastnini zemljišča, na katerem je bila ta hiša, z urejanjem in urejanjem. elementi in drugi, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše, objekti, ki se nahajajo na določeni zemljiški parceli, v skladu z deležem v skupni lastnini skupnega premoženja v stanovanjski stavbi v času uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenje takšne hiše. Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v tem delu, v skladu s civilnim pravom.
