لا ينبغي أن يتوقع المقترضون انخفاضًا فوريًا في تكلفة القروض بسبب حقيقة أن البنك المركزي في اجتماع لمجلس الإدارة يوم الجمعة قد خفض سعر الفائدة الرئيسي. البحث الذي أجرته NRA (National وكالة التصنيف) ، الذي تم تنفيذه خصيصًا لـ Izvestia ، في الشهر الأول بقروض للسكان حل ممكنلن ينعكس البنك المركزي على الإطلاق. سيتبع التأثير الكامل في بداية العام الجديد. ولم يكن لدى الخبراء الذين قابلتهم Izvestia في اليوم السابق أي شك في أن البنك المركزي سيخفض اليوم سعر الفائدة الرئيسي بمقدار 50 نقطة أساس ، إلى 10٪.
حان وقت الرفض سعر الفائدة الرئيسيجاء الخبراء على يقين ، الذين تحدثت معهم إزفستيا. في آخر مرة إجراءات مماثلةوتعهد البنك المركزي في منتصف يونيو بخفض المعدل إلى 10.5٪. التالي في الخط الخطوة التالية- 0.5 ص ، تصل إلى 10٪ ، ولم يشك المحللون. في الوقت نفسه ، فإن المنطق بالنسبة للجميع هو نفسه تقريبًا. في المقام الأول - تضخم معتدلوالانحدار توقعات التضخم.
انخفض معدل التضخم في روسيا بشكل مطرد في الأشهر الأخيرة. خلال الصيف ، انخفض المؤشر بمقدار 0.6 نقطة مئوية. - من 7.5٪ في يونيو إلى 6.9٪ في أغسطس. التوقعات التضخمية للسكان تتغير أيضا. إذا حكمنا من خلال البيانات التي نشرها البنك المركزي في أغسطس 2016 ، فإن نسبة الأشخاص الذين شملهم الاستطلاع يتوقعون تباطؤ التضخم العام القادم، نما بنسبة 2 نقطة مئوية ، إلى 18٪ ، - علق رئيس مديرية إدارة المخاطر الإجمالية بنك الأورالإعادة الإعمار والتنمية (UBRD) ديمتري زافيالوف.
بالضبط مخاطر التضخممنع البنك المركزي من خفض أسعار الفائدة في آخر اجتماع لمجلس الإدارة. لكن المحللين على يقين من أن المنظم لن يسترشد بالتضخم وحده. لاحظ محللو سبيربنك CIB: بالإضافة إلى عامل التضخم، هناك أيضًا عامل بيانات النشاط الاقتصاديالتي تبقى بشكل عام ضعيفة نوعًا ما. وأخيرا وليس آخرا التأثير السلبيتأثروا بارتفاع أسعار الفائدة.
أيضًا ، كحجة ، يشير ستانيسلاف موراشوف المحلل في بنك رايفايزن بنك إلى قرار الحكومة بإلغاء المؤشر الثاني للمعاشات التقاعدية هذا العام ، مما يساعد على تقليل مخاطر التضخم.
ومع ذلك ، فإن السعر الرئيسي في حد ذاته ليس مؤشرا إرشاديا للسكان. والأهم بالنسبة للناس عندما يكونون قادرين على الاستفادة من ذلك في شكل قروض أرخص. للأسف ، لن يكون لخفض سعر الفائدة تأثير فوري على المستهلكين. الخدمات المالية... علاوة على ذلك ، فإن خطوة خفض أسعار الفائدة على القروض لا تعني بالضرورة انخفاض سعر الفائدة الرئيسي. توصلت هيئة الموارد الطبيعية إلى مثل هذه الاستنتاجات ، بعد أن قامت بتحليل ديناميكيات معدلات أكبر 20 بنكًا من حيث الحجم صافي الموجودات(تراكم حوالي 80٪ من إجمالي الأصول القطاع المصرفي). استخدم خبراء الوكالة بيانات من مايو 2016 (اتخذ المحللون هذه اللحظة كنقطة انطلاق سبقت أول تخفيض لسعر الفائدة في 11 شهرًا في منتصف يونيو) حتى سبتمبر من هذا العام ، أي أربعة أشهر.
كما لوحظ في دراسة NRA ، حدث الانخفاض الأول ، ولكن غير محسوس تقريبًا ، في يونيو ، عندما أصبح معروفًا بالفعل أن السعر الرئيسي قد تم تخفيضه بمقدار 50 نقطة أساس. “بالنسبة للرهون العقارية ، لم يتجاوز متوسطها 0.03٪ ، حتى 12.98٪ ، ولأجل القروض الاستهلاكيةبل إن متوسط القيمة زاد بشكل طفيف بنسبة 0.04٪ إلى 22.33٪ ".
الانخفاض الرئيسي في أسعار الفائدة على القروض فرادىحدث في يوليو: انخفضت القروض العقارية بنسبة 0.14٪ (إلى 12.84٪) ، وقروض المستهلكين بنسبة 0.48٪ (إلى 21.85٪). بحلول الأول من سبتمبر ، ظهر التأثير الكامل لقرار البنك المركزي ، الذي تم تبنيه في يونيو. "لقد اشتد التراجع ، وفي الواقع ، بلغ متوسط السوق 0.45٪ في قطاع الرهن العقاري ، وفي القروض الاستهلاكية 1.86٪ "، تقول دراسة NRA.
توصل محللو الوكالة إلى نتيجتين رئيسيتين عند تقييم تأثير خفض سعر الفائدة على السوق. أولاً ، لا يحدث التراجع على الفور: في الشهر القادموراء خفض سعر الفائدة الرئيسي المعدل المتوسطعلى الرهون العقارية من الناحية العملية لم يتغير ، بل ارتفع متوسط قروض المستهلكين بشكل طفيف. بدءًا من الشهر الثاني ، يكون تأثير خفض سعر الفائدة أكثر وضوحًا (على الرغم من وجود عوامل أخرى أيضًا).
يعد انخفاض سعر الفائدة الرئيسي من قبل بنك روسيا معيارًا استراتيجيًا للبنوك التجارية من أجل المراجعة اللاحقة للمعدلات - على كل من الودائع وعلى قروضها. انخفاض تدريجي في معدلات إلى حد كبيريحدث بسبب حقيقة أن البنوك تبني سياسة وإدارة أسعار الفائدة الخاصة بها مخاطر معدل الفائدةعلى أساس التكلفة السائدة قاعدة المواردواحتياجات العملاء في الإقراض - يوضح مدير القسم التصنيفات الماليةنرا كارينا أرتيميفا.
كما أشارت هيئة الموارد الطبيعية إلى أن سرعة الاستجابة لا تعتمد على حجم البنك. الجميع حذرين بنفس القدر بشأن تغيير الأسعار.
ثانيًا ، للفترة التي مرت منذ خفض سعر الفائدة الرئيسي بمقدار 0.5 نقطة مئوية ، وهو متوسط أكبر البنوكانخفض معدل القروض الاستهلاكية لمدة عام بحوالي نقطة مئوية واحدة. (0.93٪) ، ومعدل الرهون العقارية للمباني الجديدة - بنسبة 0.5 نقطة مئوية. (0.51٪).
يجب أن يأخذ المقترضون المصرفيون المحتملون في الاعتبار ذلك أكثر من غيرهم عرض مربحمن البنوك على القروض لا ينبغي توقعها مباشرة بعد خفض سعر الفائدة الرئيسي. قد تقوم بعض البنوك الخاصة بالمنتجات الأكثر مبيعًا (والأقل خطورة) بمراجعة الأسعار بسرعة أكبر ، لكن خطوة التخفيض لا تساوي بالضرورة التخفيض في السعر الأساسي ، كما تحذر كارينا أرتيمييفا.
اتضح أنه إذا قام البنك المركزي اليوم بتخفيض سعر الفائدة الرئيسي إلى 10٪ ، فسيؤثر ذلك بشكل كامل على معدلات العملاء بحلول العام الجديد.
خفض بنك روسيا سعر الفائدة الرئيسي بمقدار 0.5 نقطة مئوية إلى 10.5٪ سنويًا ، وفقًا لبيان صحفي رسمي. وكانت آخر مرة خفض فيها البنك المركزي سعر الفائدة في 31 يوليو 2015. وأوضح بنك روسيا قراره من خلال استقرار التضخم ، وانخفاض توقعات ومخاطر التضخم ، فضلا عن احتمالات الانتعاش الاقتصادي.
يعتبر اللاعبون في سوق العقارات والرهن العقاري الذين قابلهم مكتب RBC-Nedvizhimost أن هذا إشارة إيجابية للسوق ، ولكن هذا القرار ، في رأيهم ، من غير المرجح أن يؤدي إلى انخفاض كبير في معدلات الرهن العقاري. إن الانخفاض في سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي هو بلا شك إشارة إيجابية للأعمال التجارية. لسوء الحظ ، لن يؤدي مثل هذا الانخفاض الطفيف إلى تأثير ملحوظ لـ صناعة البناء والتشييد"، - يعتبر المدير التنفيذيشركة OJSC Glavstroy Development Ivan Bogatov. تتفق Maria Litinetskaya ، الشريك الإداري في Metrium Group ، مع هذا الرأي: "تم تخفيض السعر الرئيسي بمقدار 0.5 نقطة مئوية. بالكاد يمكن وصفها بأنها كبيرة ، لذلك ، على الأرجح ، لن تؤثر على معدلات الرهن العقاري لشراء المباني الجديدة ، وكذلك المعدلات في إطار برنامج الدولة ". ومع ذلك ، قد يؤثر تغيير طفيف على معدلات الرهن العقاري لشراء مساكن ثانوية ، يقترح الخبير.
ووفقًا لماريا ليتينتسكايا ، فإن التأثير الحقيقي على الرهون العقارية يمكن أن يؤدي إلى انخفاض في المعدل الرئيسي بنحو 1.5٪. مع ذلك ، يشير قرار اليوم إلى أن السلطات النقدية تسجل بالفعل أول التغييرات الإيجابية في وضع الاقتصاد الكلي ، كما يضيف شريك لمجموعة Metrium. معدلات قروض الرهن العقاري ، وفقًا لممثل الخدمة الصحفية لبنك "دلتا كريديت" ، لا تعتمد بشكل مباشر على السعر الرئيسي للبنك المركزي.
قام المشاركون الرئيسيون في السوق بالفعل بتخفيض أسعار الفائدة على منتجات الرهن العقاري... وقالت الخدمة الصحفية لوكالة الرهن العقاري لـ RBC Real Estate "نتوقع أن يستمر هذا الاتجاه طوال العام". إقراض الإسكان(AHML). في مايو ، خفضت ثلاثة بنوك روسية سعر الفائدةللجديد قروض الرهن العقاري، ذكرت AHML في وقت سابق. أنهحول Raiffeisenbank و Gazprombank و DeltaCredit Bank. منذ يونيو 2016 ، خفضت دلتا كريديت أسعار الفائدة بمقدار 0.5 نقطة مئوية. للأغلبية برامج الرهن العقاريبنك. جميع البنوك الأخرى من قائمة أكبر 15 بنكًا مؤسسات الائتمانروسيا لم تخفض أسعار الفائدة. ميخائيل سيروشتان من القسم الإقراض العقاريقال VTB24 لـ RBC-Real Estate إن البنك لم يتخذ قرارًا بعد بخفض معدلات الرهن العقاري ، لكن VTB24 سيراقب السوق عن كثب.
في نهاية شهر مايو ، تم تخفيض أسعار منتجات AHML لشراء المساكن الجاهزة وقيد البناء بنسبة 0.35-0.85 نقطة مئوية. حسب الحجم الدفعة الأولى... أيضا لزيادة توافر الرهن العقاري إقراض AHMLكما يخفض معدلات إصدار قروض الرهن العقاري عن بعد. قرض لشراء مساكن منتهية وقيد البناء مع مراعاة الخصومات الممكنةيمكن أن تصدر من 11.9٪ سنويا. من 1 يوليو ، AHML تخطط لخفض معدل متغيراستنادًا إلى بيانات التضخم على مدار الأشهر الماضية.
ارتفع معدل قروض الرهن العقاري بالروبل في أبريل 2016 إلى 12.94٪. في مارس ، كان هذا الرقم 12.86٪ ، وفقًا لبيانات بنك روسيا ، المنشور يوم الاثنين 6 يونيو. وفقا لإحصاءات البنك المركزي ، هذا هو الأكثر قيمة عالية معدل المتوسط المرجحعلى الرهون العقارية خلال الأشهر السبعة الماضية (13.12٪).
كما لوحظ في رسالة البنك المركزي ، جاءت الزيادة في المعدل مقارنة بمؤشر مارس على خلفية انخفاض مستوى الأقساط المدعومة في إطار برنامج الدولة لدعم الإقراض العقاري.
بشكل عام ، ووفقًا لملاحظة البنك المركزي ، فإن سوق الإقراض العقاري في الفترة من يناير إلى أبريل 2016 "أظهر ديناميات إيجابية". في المجموع ، خلال هذه الفترة ، قدمت البنوك للمقترضين 261 ألف قرض عقاري قروض المنزلعلى ال المبلغ الإجمالي 446.5 مليار روبل. مقارنة بمؤشرات العام الماضي ، زاد حجم الأموال المقدمة بنسبة 49.8٪.
في رسالة بنك روسيا ، لوحظ أن الجهة التنظيمية ستنظر في إمكانية خفض سعر الفائدة الرئيسي ، وتقييم مخاطر التضخم والامتثال لديناميكيات تباطؤ التضخم مع مسار التوقعات. ومن المقرر عقد الاجتماع المقبل لمجلس إدارة البنك المركزي ، والذي سيتم خلاله مناقشة مسألة مستوى السعر الرئيسي ، في 29 يوليو 2016.
معدلات الرهن العقاري في البنوك الروسيةهوى الى الحد الأدنى التاريخي... في هذا الصدد ، في صيف عام 2017 ، تم تسجيل ذروة في إعادة تمويل القروض الصادرة سابقا. ماذا يعني هذا وماذا سيحدث بعد ذلك مع الأسعار ، حول هذا في قسم "سؤال-إجابة".
لماذا انخفضت معدلات الرهن العقاري؟
السقوط معدلات الرهن العقاريحدث في روسيا في عام 2017 بسبب انخفاض التضخم ، والمعدل الرئيسي للبنك المركزي و سياسة التسعيربنوك الدولة ، والتي في أشهر الماضيةخفض السعر عدة مرات قروض المنزل... هذا يونيو المؤسسات الماليةأصدر رهنًا عقاريًا في المتوسط بنسبة 11.1٪ - وهذا هو الحد الأدنى في كامل تاريخ مراقبة المعدلات الشهرية ، ويبلغ البنك المركزي بذلك.
نتيجة لهذا الانخفاض ، بدأ الطلب والقدرة على تحمل تكاليف المساكن في الانتعاش في روسيا. أصدرت البنوك عددًا قياسيًا من قروض الإسكان في سبعة أشهر من عام 2017. وهكذا ، زادت دلتا كريدت إصدارها بنسبة 40٪ ، سبيربنك - بنسبة 48٪.
مما تتكون معدلات البنك؟
معدلات البنك تتناسب بشكل مباشر مع:
سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي. على ال هذه اللحظةعند مستوى 9٪؛
تكلفة جمع الأموال للبنك نفسه ؛
مخاطر البنك.
وفقا لذلك ، من معدل أقلالبنك المركزي ، أرخص الرهن العقاري. ويعتمد السعر الرئيسي ، بدوره ، على التضخم ، الذي تباطأ ثلاثة أضعاف - من 12.9٪ في 2015 إلى 3.9٪ هذا العام ، حسبما أفادت Izvestia. وهذا أيضا يخلق شروطا مسبقة خطيرة لانخفاض معدلات الرهن العقاري.
وتجدر الإشارة إلى أن خفض الفائدة حدث أيضًا بدون برنامج الدولة لدعم الرهن العقاري. كان هذا بسبب الزيادة المنافسة بين البنوك... على سبيل المثال ، خفض سبيربنك في أغسطس معدلات الرهن العقاري بنسبة 0.6-2 نقطة مئويةإلى 7.4-10٪ سنويًا ، خفض VTB معدلاته في الصيف إلى 9.5-10٪. بعد هذه البنوك ، اضطر المشاركون الآخرون في السوق إلى خفض السعر.
وفقًا لتوقعات المصرفيين ، قد تنخفض المعدلات في عام 2017. على وجه الخصوص ، يشارك Andrei Osipov ، مدير قسم إقراض الرهن العقاري في VTB24 ، هذا الرأي ، ولكن وفقًا له ، سيستمر التراجع في السير بشكل أكثر سلاسة.
هناك رأي مفاده أن المعدلات ستصل إلى قيم مكونة من رقم واحد هذا العام.
بالمناسبة ، توقع رئيس البنك المركزي الروسي إلفيرا نابيولينا في وقت سابق أنه بحلول عام 2020 ، قد ينخفض المعدل الرئيسي إلى 6.5-7٪ مع تضخم عند 4٪.
ما هي إعادة تمويل الرهن العقاري؟
إعادة التمويل الائتمان الحاليوسيلة لإصدار لسدادها قرض جديدولكن مع المزيد الظروف المواتية... سيكون من المفيد للمقترض إذا كانت مدفوعات الرهن العقاري أكثر تكلفة مقارنة بالمقترحات الجديدة للمؤسسات المالية.
على سبيل المثال ، تم إصدار الرهون العقارية خلال الأزمة بنسبة 12.5٪ سنويًا ، لكن البنوك تقدم الآن هذه القروض بنسبة 11.1٪.
لهذا السبب في صيف عام 2017 ، أدى الانخفاض الملحوظ في المعدلات إلى حقيقة ذلك جزء كبيريتم أخذ قروض جديدة لإعادة تمويل القروض القديمة. بلغ حجم هذه المعاملات في النصف الأول من العام حوالي 35 مليار روبل ، أو 4.5 ٪ من سوق الرهن العقاري بأكمله. يتوقع المصرفيون أن يبلغ الطلب على إعادة التمويل ذروته في الخريف. إجراء إعادة التمويل القرض العقاريمجاني تمامًا للعملاء ولا يختلف تقريبًا عن تسجيل الرهن العقاري العادي.
