معدلات الرهن العقاري في البنوك الروسية انخفض إلى الحد الأدنى التاريخيوبعد فيما يتعلق بهذا الصيف، تم تسجيل ذروة إعادة تمويل القروض المنفذة سابقا. ما يعنيه وما سيحدث بعد ذلك مع الرهانات، حول هذا الموضوع في عنوان "الإجابة السؤال".
لماذا انخفضت معدلات الرهن العقاري؟
وقعت انخفاض معدلات الرهن العقاري في روسيا في عام 2017 بسبب الحد من التضخم، الرهان الرئيسي البنك المركزي الأول سياسة الأسعار غوسبانكوف، الذي خفضت في الأشهر الأخيرة قروض الإسكان عدة مرات. في يونيو من هذا العام المنظمات المالية أصدر رهن عقاري في المتوسط \u200b\u200bأقل من 11.1٪ - هذا هو الحد الأدنى في تاريخ الملاحظة بأكمله في المعدلات الشهرية، وهذا يعلم البنك المركزي.
بفضل هذا التخفيض، بدأ الطلب وإمكانية الوصول إلى الإسكان في الاستعادة. أصدرت البنوك رقم قياسي لمدة سبعة أشهر من عام 2017 قروض الإسكانوبعد لذلك، زاد "Deltacredit" من الإصدار بنسبة 40٪، Sberbank هو 48٪.
ما الذي يجعل المعدلات المصرفية؟
المعدلات المصرفية تعتمد مباشرة على:
سعر المفاتيح البنك المركزي. على ال هذه اللحظة في مستوى 9٪؛
تكلفة جذب الأموال للبنك نفسه؛
مخاطر البنك.
وفقا لذلك، ماذا أقل سعر البنك المركزي، أرخص الرهن العقاري. يعتمد معدل المفاتيح، بدوره، على التضخم، الذي تباطأ ثلاث مرات - من 12.9٪ في عام 2015 إلى 3.9٪ في الوقت الحاضر، وإبلاغ "إيزفستيا". هذا يخلق أيضا شروطا خطيرة لسقوط معدلات الرهن العقاري.
تجدر الإشارة إلى أن انخفاض الأسعار حدث أيضا دون برنامج دولة لدعم الرهن العقاري. كان متصلا، على وجه الخصوص مع زيادة مسابقة بين البنوكوبعد على سبيل المثال، Sberbank في أغسطس خفض معدلات الرهن العقاري بنسبة 0.6-2 نقطة مئوية، ما يصل إلى 7.4-10٪ سنويا، VTB في الصيف خفض الأسعار تصل إلى 9.5-10٪. بعد هذه البنوك، اضطر المشاركون في السوق الأخرى إلى خفض العطاء.
وفقا لتوقعات المصرفيين، في عام 2017 يمكن أن تكون الأسعار أقل. على وجه الخصوص، يلتزم هذا الرأي بمدير الإدارة الإقراض العقاري VTB24 Andrei Osipov، ولكن، وفقا له، فإن الانخفاض سيذهب بعد ذلك بسلاسة.
هناك رأي مفاده أن الأسعار بالفعل هذا العام حققت كميات لا لبس فيها.
بالمناسبة، في وقت سابق، توقع رئيس بنك البنك المركزي الروسي إلفيرا نابيوولين أنه بحلول عام 2020، فإن المعدل الرئيسي قادر على انخفاضه إلى 6.5-7٪ في التضخم مع مؤشر بنسبة 4٪.
ما هو إعادة تمويل الرهن العقاري؟
إعادة تمويل الائتمان الحالي يعني إصدار لسداده قرض جديدولكن مع المزيد الظروف المواتيةوبعد سيكون مفيدا للمقترض إذا كانت مدفوعات الرهن العقاري مكلفة من المقترحات الجديدة للمنظمات المالية الجديدة.
على سبيل المثال، تم تزيين الرهن العقاري خلال الأزمة أقل من 12.5٪ سنويا، لكن البنوك الآن تقدم مثل هذه القروض التي تقل أعمارها عن 11.1٪.
هذا هو السبب في صيف عام 2017 انخفاض ملحوظ في معدلات أدت إلى حقيقة أن جزء كبير تؤخذ القروض الجديدة لإعادة تمويل القديم. بلغ حجم هذه المعاملات وفقا للنصف الأول من النصف الأول من العام حوالي 35 مليار روبل، أو 4.5٪ من المجموع سوق الرهن العقاريوبعد يتوقع المصرفيون أن ذروة الطلب على إعادة التمويل سوف تضطر إلى الخريف. إن إجراء إعادة تمويل قرض الرهن العقاري مجاني تماما بالنسبة للعملاء وهو لا يختلف عن تصميم الرهن العقاري المعتاد.
يمكن أن يكون للتأثير الحقيقي على الرهن العقاري انخفاضا في معدل رئيسي حوالي 1.5٪، ويعتبر اللاعبون العقارييون
الصورة: ميخائيل Japaridze / Tass
يقول البيان الصحفي الرسمي إن بنك روسيا قلل من سعر الفائدة بمقدار 0.5 بر. ما يصل إلى 10.5٪ سنويا. في آخر مرة خفض البنك المركزي العطاء في 31 يوليو 2015. تم شرح قرار بنك روسيا بمثابة استقرار التضخم، وهو انخفاض في توقعات التضخم والمخاطر، وكذلك احتمال الانتعاش الاقتصادي.
يعتبر اللاعبون لسوق العقارات والرهون العقارية التي شملها المحررون من RBC Real Estate، وهي إشارة إيجابية للسوق، ولكن من غير المرجح أن يؤدي هذا القرار، في رأيهم، إلى انخفاض كبير في معدلات الرهن العقاري. "تقليل المعدل الرئيسي للبنك المركزي، هو بالتأكيد إشارة تجارية إيجابية. لسوء الحظ، فإن انخفاض طفيف لن يؤدي إلى تأثير ملحوظ صناعة البناء والتشييد"،" العد المدير التنفيذي OJSC "Glavstroy Development" إيفان روجاتوف. يوافق الشريك الإداري لمجموعة Metricom والشريك الإداري لمجموعات Metrium، ماريا ليثينيتسكايا، معدل برنامج الدولة ". ومع ذلك، قد يؤثر تغيير صغير معدلات الرهن العقاري يقترح خبير شراء الإسكان الثانوي.
يمكن أن يكون له التأثير الحقيقي على الرهن العقاري، وفقا ل Maria Lithinetsky، انخفاض في معدل المفاتيح بنحو 1.5٪. ومع ذلك، فإن قرار اليوم يشير إلى أن السلطات النقدية تحدد بالفعل أول تغييرات إيجابية في حالة الاقتصاد الكلي، تضيف شريك لمجموعة متري. الأسعار في قروض الرهن العقاريوفقا لممثل الخدمة الصحفية لبنك Deltacredit، لا تعتمد بشكل مباشر على المعدلات الرئيسية للبنك المركزي.
المشاركون في السوق الرئيسية قد خفضت بالفعل أسعار منتجات الرهن العقاريوبعد "نتوقع مواصلة هذا الاتجاه خلال العام"، حسبما ذكرت شركة RBC العقارية في الخدمة الصحفية لوكالة الرهن العقاري " الإقراض الإسكان (AHML). في مايو من أجل جديد قروض الرهن العقاري، ذكرت سابقا AHML. نحن نتكلم حول Raiffeisenbank و Gazprombank و Deltacredit Bank. منذ يونيو 2016، خفضت Deltacredit أسعار المعدلات بمقدار 0.5 ص. على الأكثر برامج الرهن العقاريوبعد جميع البنوك الأخرى من قائمة قائمة الأكبر مؤسسات الائتمان أسعار روسيا لم تخفض. صرح ميخائيل Seroshtan من قسم الإقراض في الرهن العقاري VTB24 العقارات RBC، التي لم يتم بعد اتخاذ القرارات للحد من معدلات الرهن العقاري في البنك، لكن VTB24 ستتبع السوق بعناية.
في نهاية مايو، تم تخفيض أسعار المنتجات المتعلقة بمنتجات AHML بشراء السكن النهائي والمدمج بمقدار 0.35-0.85 ص. اعتمادا على الحجم المساهمة الأوليةوبعد أيضا لزيادة توافر الرهن العقاري الائتمان AHML بالإضافة إلى ذلك يقلل من الأسعار في إطار إصدار عن بعد قروض الرهن العقاري. قرض على شراء جاهز والإسكان قيد الإنشاء الخصومات الممكنة يمكن إصدارها من 11.9٪ سنويا. من 1 يوليو، تخطط AHML للحد من متغير الرهان بناء على بيانات التضخم خلال الأشهر الماضية.
معدل الرهن العقاري قروض الإسكان في روبل في أبريل 2016، ارتفع إلى 12.94٪. في مارس، كان هذا المؤشر 12.86٪، ويتم نشر بيانات بنك روسيا، الذي نشر يوم الاثنين، بحلول 6 يونيو. وفقا لإحصاءات البنك المركزي، هذا هو الأكثر يعني عالية متوسط \u200b\u200bمعدل المتوسط بالرهن العقاري في الأشهر السبعة الماضية (13.12٪).
سيرجي فيلشيفيتش
لا ينبغي للمقترضين أن ينتظر التكرار الفوري للقروض بسبب حقيقة أن البنك المركزي في اجتماع لمجلس الإدارة يوم الجمعة خفض معدل رئيسي. كما أظهرت دراسة NRA (الوطنية وكالة التصنيف)، نفذت خصيصا لإيزفستيا، في الشهر الأول على قروض للسكان حل ممكن البنك المركزي لن يؤثر على الإطلاق. التأثير الكامل سوف يتبع العام الجديد. وفي حقيقة أن البنك المركزي اليوم سيقلل من معدل المفاتيح على 50 نقطة أساس، ما يصل إلى 10٪، لم يشك الخبراء في عشية إيزفستيا.
جاء الوقت اللازم للحد من معدل المفاتيح، تحدث الخبراء الذين تحدثوا معهم إزفيستيا. آخر مرة إجراءات مماثلة تعهد البنك المركزي في منتصف يونيو، حيث خفض معدل ما يصل إلى 10.5٪. في قائمة الانتظار الخطوة التالية - 0.5 ص، ما يصل إلى 10٪، لم يشك أي محللون. في الوقت نفسه، فإن حجة الجميع هي نفسها تقريبا. في المقام الأول - التضخم المعتدل وتقليل توقعات التضخم.
يتم تقليل معدل التضخم في روسيا بشكل منهجي خلال الأشهر الأخيرةوبعد خلال فصل الصيف، انخفض الرقم بنسبة 0.6 ص. - من 7.5٪ في يونيو إلى 6.9٪ في أغسطس. التوقعات التضخمية كما تغير السكان. انطلاقا من قبل البيانات المنشورة للبنك المركزي في أغسطس 2016، فإن نسبة الأشخاص الذين شملهم الاستطلاع الذين يتوقعون إبطاء التضخم في العام القادمنمت بنسبة 2 ص، ما يصل إلى 18٪، - تعليقات رئيس إدارة المخاطر المجمعة. بنك أورال إعادة الإعمار والتنمية (Ubrir) Dmitry zavalov.
بالضبط مخاطر التضخم أوقف البنك المركزي من الانخفاض في الرهان في الاجتماع الماضي لمجلس الإدارة. لكن عدم التضخم هو موحد، وسوف يسترشد المحللون الواثقون منظم منظم. محللون sberbank cib الاحتفال: إلى جانب عوامل التضخم، هناك عامل بيانات النشاط الاقتصاديأي بشكل عام لا تزال ضعيفة للغاية. وليس في الدور الأخير التأثير السلبي كان لديهم زيادة في أسعار الفائدة.
كما يشير محلل حجة Raiffeisenbank Stanislav Murashov إلى قرار الحكومة بإلغاء الفهرسة الثانية للمعاشات التقاعدية هذا العام، مما يساعد على تقليل مخاطر التضخم.
ومع ذلك، فإن معدل التقيم نفسه ليس مؤشرا إرشادا للسكان. من الأهم من ذلك أن الأشخاص عندما يستطيعون الاستفادة من ذلك في شكل التكرار. للأسف، لكن الانخفاض في المعدل لن يكون له تأثير فوري للمستهلكين الخدمات الماليةوبعد علاوة على ذلك، فإن خطوة تقليل معدلات القروض تساوي اختياريا انخفاض في معدل المفاتيح. جاء NRR إلى مثل هذه الاستنتاجات، بعد تحليل ديناميات معدلات أكبر 20 بنكا في الحجم الأصول الخالصة (تتراكم حوالي 80٪ من أصول كل شيء القطاع المصرفي). استخدم خبراء الوكالة البيانات من مايو 2016 (قبلت هذه اللحظة من المحللين النقطة المرجعية، والتي سبقت انخفاضا في المعدل في منتصف يونيو لمدة 11 شهرا) حتى سبتمبر من هذا العام، أي في أربعة أشهر.
كما لوحظ في دراسة NRA، حدث أول انخفاض، ولكن غير واضح غير واضح، في يونيو، بالفعل عندما أصبح على دراية بالانخفاض في معدل المفتاح على 50 نقطة أساس. "حسب الرهن العقاري، كان في المتوسط \u200b\u200bأكثر من 0.03٪، إلى 12.98٪، و القروض الاستهلاكية يشير متوسط \u200b\u200bالقيمة إلى زيادة طفيفة بنسبة 0.04٪، إلى 22.33٪، "NRY يشير إلى ذلك.
الانخفاض الرئيسي في معدلات القروض فرادى حدث ذلك في يوليو / تموز: انخفاض الرهن العقاري بنسبة 0.14٪ (ما يصل إلى 12.84٪)، وفي قروض المستهلك بنسبة 0.48٪ (يصل إلى 21.85٪). بحلول أيلول / سبتمبر الأول، تتجلى تأثير كامل من قرار البنك المركزي، الذي اعتمد في يونيو. "إن انخفاض المكثف وفي الواقع في منتصف السوق بلغت 0.45٪ في قطاع الرهن العقاري، وفي القطاع اعتمادات المستهلك 1.86٪ ".
جاءت وكالة المحللين إلى استنتاجات رئيسيتين، وتقييم تأثير خفض المعدل في السوق. أولا، الانخفاض ليس على الفور: في الشهر القادم لخفض المعدلات الرئيسية معدل وسط الرهن العقاري لم يتغير عمليا، وقد زاد متوسط \u200b\u200bقرض المستهلك. بدءا من الشهر الثاني، يكون تأثير الانخفاض في معدل المفاتيح أكثر وضوحا (على الرغم من وجود تأثير عوامل أخرى).
إن الحد من سعر المفاتيح من قبل بنك روسيا هو البنوك التجارية بمبادئ توجيهية استراتيجية للتحرير اللاحق للرهانات - سواء في الودائع وعلى قروضها. معدلات تقلل تدريجية في أكثر من يرجع إلى حقيقة أن البنوك تبني سياساتها وإدارتها مخاطر النسبة المئوية بناء على القيمة الحالية قاعدة الموارد واحتياجات العملاء في الإقراض - يفسر مدير الإدارة التقييمات المالية NRA Karina Artemieva.
كما أشار في NRA إلى أن معدل الاستجابة لا يعتمد على حجم البنك. يتصرف الجميع في نفس الشيء بحذر في مسألة المعدلات.
ثانيا، للفترة التي مرت من خفض معدل المفاتيح بمقدار 0.5 ص، المتوسط أكبر البنوك انخفض معدل القروض الاستهلاكية لمدة عام واحد بحوالي 1 لكل .P. (0.93٪)، ومعدل الرهن العقاري على المباني الجديدة - بمقدار 0.5 ص. (0.51٪).
يجب أن يأخذ المقترضون المصرفون المحتملون في الاعتبار أكثر عرض مربح من البنوك على القروض لا ينبغي توقعها مباشرة بعد انخفاض في معدل المفاتيح. يمكن لبعض البنوك على المنتجات الأكثر مبيعا (والأقل محفوفة بالمخاطر) مراجعة المعدلات بسرعة أكبر، ولكن خطوة الانخفاض تساوي اختياريا انخفاض في معدل المفاتيح ".
اتضح أنه إذا كان البنك المركزي سيخفض معدل المفتاح إلى 10٪، فسيؤدي ذلك بشكل كامل للعملاء للعملاء في السنة الجديدة.
