فيما يتعلق بالمخاطر ، فإن شراء شقة موروثة "بموجب القانون" غير صحيح فروق ذات دلالة إحصائيةمن الوصية الميراث. دائرة الورثة الشرعيين واسعة جدًا ولا تشمل الأقارب فقط في خط مستقيم. إن احتمال وجود مقدم طلب غير معروف للحصول على الميراث ضئيل للغاية ، ولكن الحالات المعزولة معروفة لأي سمسار عقارات أو محام متخصص في قضايا الميراث.
كما في الوصية الميراث ، في هذه الحالة القاعدة حصة إلزامية، ويمتلك زوج الموصي نصف الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك.
يمكن استخلاص الاستنتاج على النحو التالي: شقق وراثيةمملوكة للإرادة ، لا خدع في كثير من الأحيان. ومع ذلك ، يتم تعويض هذا تمامًا من خلال عدم القدرة على التحقق ومع حصة معينةاحتمالات تحديد دائرة الورثة.
لا يمكن بيع شقة قيد الإنشاء: فهي غير موجودة في الواقع. ومع ذلك ، يتم إبرام كل صفقة شراء عقارات ثالثة على وجه التحديد فيما يتعلق بالإسكان في المنازل التي لم يتم تشغيلها. في هذه الحالة ، يتنازل "البائع" عن حقوق المطالبة إلى "المشتري".
هذه إحدى أكثر الطرق شفافية لشراء شقة: ليس لها تاريخ ، أنا. في البداية نقي ، لا يمكن للأقارب الذين لم يعرف أحد بوجودهم.
ما يجب الانتباه إليه عند شراء شقة من خلال التنازل عن الحقوق:
يحمل اقتناء شقة متبرع بها المخاطر المعيارية التي تنشأ في المعاملات مع عدد غير محدد من الأشخاص الذين يحتمل أن يحق لهم الحصول على شقة. ما الذي يجب أن يكون مصدر قلق:
في هذه الحالات ، فإن احتمالية الحصول على شقة مضطربةيزيد بشكل ملحوظ.
بشكل عام ، عليك أن تفهم أنه لا يُفترض عادةً بيع العناصر المتبرع بها. كقاعدة عامة ، تُمنح الشقة كهدية لشخص يحتاجها حقًا بسبب التعقيد الظروف المعيشية، لديه سيئة الوضع الماليولا تستطيع شراء منزل. هؤلاء الناس يعيشون في الشقة المتبرع بها ولا يبيعونها.
بالإضافة إلى ذلك ، تنطبق قاعدة الوقت على هذا النوع من الشقق: فكلما مر الوقت على التبرع ، قلّت مخاطر المشتري.
بالإضافة إلى المخاطر المرتبطة بعدد غير محدد من الأشخاص الذين قد يعبرون بشكل غير متوقع عن ملكيتهم للشقة ، من الضروري أيضًا أن تكون على دراية المجاملات القانونيةبعض فئات الشقق. على الرغم من عدم وجود مخاطر فقدان الشقة المشتراة في هذه الحالات ، إلا أن هناك مخاطر يمكن أن تعقد الاستخدام الإضافي للشقة.
في وقت الشراء شقة مخصخصةيجب على المشتري الاطلاع على مستند الملكية الأول - اتفاقية نقل الشقة من ممتلكات البلديةممتلكات المواطنين. غالبًا ما يكون البائع يمثل كل شيء الشهادات اللازمة، مقتطفات من سجل الحقوق العقارية (EGRP). لن تكون كافية.
تحتاج إلى معرفة كل الأشخاص الذين يعيشون في الشقة ، بما في ذلك الأطفال القصرفي وقت الخصخصة. في الاتفاقية الخاصة بنقل الشقة إلى ملكية المواطنين ، سيتم الإشارة إلى جميع هؤلاء الأشخاص ، مع تخصيص الأسهم لكل منهم ، أو مع سجل رفض المشاركة في الخصخصة لصالح شخص آخر. في الواقع ، سجل الرفض هذا هو حجر العثرة. أولئك الذين رفضوا المشاركة في الخصخصة ليسوا مالكين ، ولكن بشرط عدم وجود مكان إقامة آخر ، لهم الحق في الإقامة مدى الحياة في هذا المبنى السكني.
يتم تخفيض تكلفة الشقة التي تحمل مثل هذا "العبء" بشكل كبير بما يقرب من مبلغ الحصة في حق الملكية التي رفضها الشخص.
شراء شقة مرهونة لبنك هو الأكثر أمانًا والأكثر ربحية. الطرح ليس مهمًا: مدة إجراء التسجيل ، الذي ينص أولاً على الانسحاب جانبيةوعندها فقط فرصة القيام بعمليات الشراء والبيع.
بيع الشقق المرهونة للبنك ممكن بناء على قرار من المحكمة. الخامس البنك الصحيحيجب عرض هذا القرار للمشتري دون تذكير.
كن حذرا من هذه القضيةيستحق فقط إفلاس البنك نفسه.
في المجتمع المتحضر ، من المعتاد توثيق العقود والمعاملات والعمليات المصاحبة لها. يتم نقل الشقة إلى العقار بعد الانتهاء من العمل دفع كاملعلى أساس شهادة القبول. يمكن نقل المفاتيح بعد التوقيع على هذا القانون ، حيث يجب الإشارة إلى حقيقة النقل.
كبديل ، أ عمل إضافيإرسال واستلام المفاتيح.
بالإضافة إلى المخاطر العالمية التي يتحملها مشتري الشقة والمرتبطة بالطعن في الملكية في المستقبل ، عند شراء منزل ، فإن بعض مخططات الاحتيال والاحتيال ممكنة ، والتي تبدو غير مهمة ، ومع ذلك ، يمكن أن تعقد الحياة ليس فقط من الناحية الأخلاقية ، ولكن أيضًا في الشروط المالية. ينطبق هذا أيضًا على إعادة التطوير التي لم يتم توثيقها وإضفاء الطابع الرسمي عليها بشكل صحيح. معرفة كيف يغشون ، لا تخطئ عند الشراء.
لا يمنع وجود إعادة تطوير غير قانونية من الاستحواذ على شقة. علاوة على ذلك ، لا يذهب موظفو BTI ، بمبادرتهم الخاصة ، إلى كل شقة للبيع لفحصها ، بل يصدرون معيارًا الخطط الفنية. ومع ذلك ، يحتاج المشتري أن يتذكر أن إعادة التطوير التي لم يتم الحصول على إذن من أجلها ستحتاج عاجلاً أم آجلاً إلى المصادقة عليها. الأمر الذي سيستغرق المزيد من الوقت والمال. علاوة على ذلك ، قد يُعتبر من المستحيل إضفاء الشرعية على بعض أنواع إعادة التطوير: يحق للمحكمة أن تطلب إعادة الشقة إلى نظرة سابقةوالتي يمكن أن تكلف الكثير من المال.
شقة مع إعادة التطوير غير القانونيتكلف اقل. في نفس الوقت ، في 100٪ من الحالات ، سيحاول المالك بيعها بسعر أعلى متوسط السعرلمساكن مماثلة ، مشيرًا إلى حقيقة أن شقته غير قياسية ، مهمة الموارد المالية, القوات الخاصة، مطبق حلول التصميمإلخ.
نصيحة لجميع المشترين: قارن خطة BTI مع شقة حقيقية. رفض الشراء حتى تتم محاذاة الخطة. أو اطلب تخفيضًا كبيرًا في الأسعار.
إذن ما تحتاج إلى معرفته والتفكير فيه:
تدل الممارسة على أنه إذا شارك شخص مرة واحدة على الأقل في شراء أو بيع شقة بشكل مستقل ، فسيكون قادرًا في المستقبل على القيام بذلك. معاملات مماثلةدون الاستعانة بأي مساعدة. الإشكالية هي المرة الأولى التي لا يفهم فيها الشخص تمامًا عملية البيع / الشراء ، ولا يعرف تعقيدات الأعمال الورقية ولا يمكنه رؤية جميع المزالق. من الأفضل دائمًا اللجوء إلى المتخصصين في المرة الأولى. هذا سوف يتخلص من مشاكل لا داعي لهاوالاضطرابات.
في المجتمعات المتحضرة ، من المعتاد تكليف المتخصصين بأداء وظائف معينة. ليس لأن هذه الميزات معقدة بشكل لا يصدق. كل ما في الأمر أنه يجب على كل شخص أن يفعل ما يريده ، وبعد ذلك سيتم إنجاز كل الأشياء على مستوى عالٍ.
أولاً ، يعطي محام مؤهل مكانة للمعاملة. ثانياً ، يفهم جوهر ما يحدث للوهلة الأولى والكلمات. ثالثًا ، يكاد يكون من المستحيل خداع شخص متمرس ذي خبرة.
شراء شقة هو واحد من أكثر صفقات كبيرةفي حياة المواطن. يمكن للأحلام الخاصة بمساحة معيشة جديدة أن تلقي بظلالها على العقل وتجعل من الصعب إجراء تقييم نقدي لمكونات الموقف. وإذا كان الجانب الآخر من المعاملة عبارة عن محتالين محترفين ، فإن إمكانية رؤية المشاكل مستبعدة عمليًا. التحقق من نقاء قانونيشقة ، مما يضمن حقوق المشتري غير القابلة للتصرف في هذا المسكن ، فقط محام من ذوي الخبرة في هذا المجال قادر على ذلك. يضمن المتخصصون في شركة "Sodeistvie" فحص الجودة الذي يضمن الشفافية الكاملة لعملية الشراء.
يتضمن إجراء شراء شقة تزويد المشتري بعدد من المستندات. تقييم الشرعية منشأة سكنيةيمكنك وحدك. لكن لهذا سيتعين عليك التعرف على عدد من الأوراق والتأكد من الظروف التي تسمح لك بذلك أمر قضائيإلغاء الشراء ، لا. وتشمل هذه:
مكنت خبرة المتخصصين في Sodeistvie من تجميع قائمة بالجوانب التي تعتبر علامات على صفقة "خطيرة". تتطلب هذه الشقق فحصًا دقيقًا وشاملًا. اطلب تقييم النظافة من خبير مختص لديه خبرة عملية وعلاقات في الخدمات العامةمطلوب في كل حالة من هذه الحالات:
في هذه الحالات يمكن للمشتري أن يتوقع مفاجآت غير سارة: المحاكمة وإلغاء الصفقة ، ونتيجة لذلك سيفقد منزله و مال.
خبرة المتخصصين شركة محاماةتسمح "المساعدة" حتى في الاستشارة الأولى عند دراسة المستندات بملاحظة جميع الاحتمالات لحظات إشكاليةولفت انتباه المشتري إليها.
الأسهم // فوتوليا
من أجل حماية نفسك قدر الإمكان عند شراء عقار ، يجب أن تسأل البائع:
بمساعدة مستخرج من USRR ، يمكن للمشتري معرفة ما إذا كان البائع هو مالك الشقة حقًا. في نفس الوقت ، يمكنك طلب إفادة "بسيطة" ونسختها الموسعة. في الحالة الثانية ، بالإضافة إلى الاسم الأخير والاسم الأول واسم العائلة ، يتم توفير المعلومات حول مستندات الملكية أو "تاريخ" الشقة منذ لحظة تسجيلها لأول مرة في سجل الدولة الموحد. نسبيًا ، سيسمح لك هذا المستند بفهم مالك هذه الشقة من قبل ، وكم مرة تم بيعها.
عند التحقق من شقة ، يجب ألا تقتصر على مقتطف من USRR فقط. لا بد من الانتباه إلى النقاط التالية. في كثير من الأحيان ، يتم بيع الشقق بالوكالة ، ولا يشارك المالك عمليًا في الصفقة. يمكن تصنيف هذه الأشياء على أنها درجة الخطوره، لأنه في كثير من الأحيان يتم الحصول على هذه التوكيلات عن طريق الاحتيال. في هذه الحالة ، يمكن للمشتري تشغيلها بأمان من خلال أخذها من المقربين \ كاتم السراتصل بالمالك المباشر للعقار ، ثم اتصل به لتأكيد بيع الشقة. أو ، على سبيل المثال ، الشقة معروضة للبيع بعد الميراث مباشرة. في هذه الحالة ، من الأفضل الحذر ، لأنه من الممكن أن يظهر ورثة جدد ، والذين ، وفقًا للقانون ، لهم الحق في الطعن في بيع وشراء العقارات الموروثة في المحكمة في غضون ثلاث سنوات. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون للشقة مستأجرين لم يتم تسريحهم أو أن يكون السكن مملوكًا لعدة أشخاص. في مقتطف من USRR ، تحتاج إلى تشغيل انتباه خاصعلى العمود "العبء". يشير إلى ما إذا كانت الشقة مرهونة. يحدث أن تصل التخلف عن سداد الرهن العقاري إلى مبلغ ضئيل ، ومن ثم يمكن للبائع سداد الدين من الوديعة التي دفعها المشتري ، مما سيسمح لكلا الطرفين بإتمام الصفقة بهدوء.
لسوء الحظ ، حتى إذا كنت قد تحققت من النظافة القانونية وفقًا لجميع القواعد ، فهناك دائمًا احتمال أن تفقد الممتلكات. على سبيل المثال ، إذا تمكن المواطن من إثبات أن حقوقه أثناء بيع شقة ، الآن ملكك ، قد تم التعدي عليها. علاوة على ذلك ، قد تضطر إلى التعامل ليس مع البائع ، ولكن مع المالك الذي كانت تملكه الشقة قبله.
من السهل جدًا التحقق من الشقة بنفسك قبل شرائها. من الضروري ، بمساعدة المالك الحالي للشقة ، الحصول على المستندات الأساسية التي تؤكد عدم وجود مخاطر قانونية ومخاطر أخرى عند الاستحواذ على العقارات (يتلقى المالك شخصيًا المستندات أو يعهد بهذه الإجراءات إلى ممثل بالوكالة).
قائمة المستندات المطلوبة للتحقق العقاري:
يمكن الحصول على المستندات الواردة في الفقرات من 1 إلى 3 في " مركز واحد الخدمات العامة". وفقًا للفقرتين 4 و 5 ، يجب عليك الاتصال بمراكز الخدمة العامة أو مكاتب الجوازات أو شركة إدارةفي موقع العقار.
تعد حماية نفسك بمفردك دون إشراك محامٍ مهمة مجدية جزئيًا فقط إذا كان للكائن تاريخ جيد في البداية ولم يكن لدى الطرف المقابل مهمة تضليل الجانب الآخر. لكن يمكن للجميع التحقق من النقاط الرئيسية وفهم في الوقت المناسب أن الشيء لا يستحق الشراء.
اتجاهات السوق الحالية هي أن معظم البائعين لا يرغبون في إظهار المستندات الخاصة بشقة حتى يتلقوا دفعة مقدمة مقابل معاملة مستقبلية. لكن من المستحيل إخفاء العنوان الدقيق للشقة ، وعند عرض الكائن ، يكفي تذكر رقم الشقة. بقية المعلومات في الإعلان. في عنوان الشقة ، يمكن لأي شخص طلب مقتطف من سجل الدولة الموحد من خلال MFC أو سلطات Rosreestr. يحتوي هذا المقتطف معظمالبيانات المطلوبة للفحص الأولي للكائن. إذا كان كل شيء "نظيفًا" في البيان ، وأكد المالكون هويتهم بجواز السفر (يمكن أيضًا التحقق من جواز السفر على موقع FMS الإلكتروني) ، فيمكنك إجراء دفعة مقدمة بأمان.
بعد سداد دفعة مقدمة ، تحصل على كل شيء ملفات مطلوبةلفحص أعمق للمساكن المشتراة. وفقًا لمقتطف من دفتر المنزل ومستخرج من الحساب المالي والشخصي ، يمكنك رؤية جميع المستأجرين المسجلين في الشقة ، وكذلك ما إذا كانت هناك ديون على فواتير المرافق في المنشأة. إذا كانت لديك معلومات عن المالك ، فيحق لك أيضًا التحقق من التوافر دعوىو إجراءات الإنفاذفيما يتعلق بالعقار أو المالك نفسه. يتم ذلك من خلال الحكومة موارد إعلامية. إذا لم يتم العثور ، بعد كل عمليات التحقق ، على أي شيء مريب ، ولم يكن سجل الكائن لا يحتوي على عمليات نقل حقوق مشكوك فيها ، فيمكن في 99٪ من الحالات شراء الكائن.
عند بيع شقة ، يعرف المالك في الغالبية العظمى من الحالات تاريخ ممتلكاته ومدى نظافتها من الناحية القانونية. حجر العثرة هو التسوية بين أطراف الصفقة. هناك عدة طرق للدفع: خطاب الاعتماد ، وخزنة بنكية فردية ، وتسوية نقدية عند توقيع اتفاقية نقل ملكية فكرية. أما بالنسبة للأخير ، فهو غير آمن للمشتري ، لأن مخاطر التخلي عن المال وعدم انتظار نقل الحقوق لصالح المشتري عالية للغاية. تعتبر التسويات من خلال البنك أكثر أمانًا ، ولكن من المهم هنا الانتباه إلى شرط الوصول إلى المال. يعتمد ذلك على من لديه المفتاح في حالة التسويات من خلال الوديع ، وفي أي نقطة يتم كتابة إيصال لتلقي الأموال على حساب بيع الممتلكات.
أولاً ، يجب أن تعرف تاريخ الشقة المختارة للشراء. يمكن القيام بذلك عن طريق طلب مقتطف من الولايات المتحدة سجل الدولةحقوق العقاراتوالمعاملات معها (EGRP). يشير هذا المقتطف إلى حالات الضبط ، القيود الحاليةفي التصرف في الممتلكات ، إلخ. التشريع الروسيتعيين مصطلح عام فترة التقادمثلاث سنوات ، لذلك من الضروري تتبع ما إذا كان هناك أي حالات الصراعالمرتبطة بهذه الممتلكات. من عوامل الخطر الجدية أن الشقة قد غيّرت أصحابها مرارًا وتكرارًا ، خاصةً إذا تمت المعاملات بالوكالة.
ثانيًا ، تحتاج إلى معرفة المستند الذي يؤكد ملكية البائع. هناك عدة خيارات:
آخر وثيقتين هما الأقل شيوعًا. ومع ذلك ، يجب أن يكون أي مما سبق أصليًا ولا يحتوي على بقع.
من الضروري أيضًا دراسة العقد بعناية على أساسه تسجيل الدولةملكية. يجوز أن يحدد العقد الشروط ، في حالة عدم الامتثال الذي يخضع للفسخ. وفقًا لذلك ، من الضروري التحقق مما إذا تم استيفاء هذه الشروط. على سبيل المثال ، المشتري هذه اللحظةبالفعل على المالك الذي يبيع المسكن) أن يدفع التكلفة الكاملةبعض الوقت بعد الشراء. في حالة الفشل شرط معين، يجب إنهاء العقد ، وبالتالي ، فإنك تخاطر بالتعرض لدعاوى قضائية مطولة بنتيجة غير متوقعة.
ايضا نقطة مهمة- تاريخ دخول العقد حيز التنفيذ. البيع المتسرع لشقة ورثها أو تبرع بها شخص ليس قريبًا يثير الشكوك.
ثالثًا ، يجب الانتباه إلى مستندات البائع. يمكنك التحقق من بطاقة هويتك عن طريق الاتصال بمكتب الجوازات. إذا نحن نتكلمحول ممثل يعمل بموجب توكيل رسمي ، من المهم أن يتم توثيقه.
رابعًا ، من الضروري تتبع وجود أطراف ثالثة يمكنها المطالبة بالعقارات ، وكذلك التسجيل في شقة الأطفال القصر. هذا الأخير مهم بشكل خاص لأن هذا الوضعتخضع لسيطرة سلطات الوصاية وإذا لم يتم مراعاة مصالح الأطفال القصر ، فسيتم الاعتراف بالمعاملة قرار غير صالحملعب تنس. بالإضافة إلى ذلك ، في حالة زواج مالك الشقة وقت الشراء ، فإنه ملزم بتقديم موافقة زوجته أو زوجته على بيع العقار.
هناك العديد من المخاطر المرتبطة بشراء شقة. في كل مرحلة ، يجب أن تأخذ في الاعتبار العديد من العوامل ، والتحقق من الحقائق والتواريخ والمستندات والتحقق منها مرة أخرى. لتسهيل المهمة وجعل شراء العقارات أقل إزعاجًا ، من الأفضل اللجوء إلى المتخصصين في العقارات. لن يساعد ذلك في الاستثمار بسرعة وبشكل موثوق في العقارات فحسب ، بل سيساعد أيضًا على حماية نفسك من المحتالين.
أعدت النص ماريا جوريفا
