- قيام المُصدر بإنشاء أداة مالية. كقاعدة عامة ، هذا هو مزيج من الأصول الموجودة بهدف بيعها بشكل مربح. ومن هنا جاءت درجة السيولة المتزايدة.
من بين هذه الأصول: حسابات القبض ، والديون على القروض ، وبطاقات الائتمان ، والرهون العقارية ، وقروض السيارات ، إلخ. والأهم من ذلك أن جسم الدين والفائدة التي تؤمن عليها الأوراق المالية يتم دفعها باستمرار.
مشاركات الأمان من نوعين:
- بضمان متأخرات الرهن العقاري
- مضمونة بأنواع أخرى من الأصول
المصدر لديه أصل. دعنا نقول حسابات القبض. يريد تحويلها إلى أوراق مالية. لهذا ، قام بإنشاء هيكل تابع ونقل هذا الدين إليه. علاوة على ذلك ، تم تنظيم الشركة الجديدة بطريقة تتجنب المخاطر وتقليل احتمالية الإفلاس. يقوم الكيان القانوني الجديد بعد ذلك بإصدار الأسهم المضمونة بالمستحقات ونقل العائدات من البيع إلى المؤسسة الأم.
مزايا. أولا ، تخفيض تكاليف التمويل. النسبة المئوية التي يتعين على المستثمرين دفعها في التوريق أقل مما لو كانت الشركة ، على سبيل المثال ، قد حصلت على قرض أو أصدرت سندات. ثانيًا ، غالبًا ما يتم تصنيف الأوراق المالية المورقة أعلى من أسهم الشركة الرائدة في المجموعة. ومن هنا انخفاض سعر الفائدة. نتيجة لذلك - تمويل الشركات الصغيرة. ببساطة لا توجد طريقة أخرى لدخولهم السوق. ثالثًا ، تقليل تكلفة إدارة الأصول. من الأسهل على المساهمين التحكم في إدارة الشركة عند استلام مبلغ كبير من الهيكل التابع لسداد حسابات القبض. إنه أسرع وأكثر ملاءمة من تتبع العديد من المدفوعات الصغيرة للشركة الأم.
سلبيات. أولاً ، يجادل منتقدو مثل هذا المخطط بأنه من الصعب على المستثمرين تعقب جميع المخاطر. هذا هو الحال بالفعل. ليس من الواضح دائمًا من استلمت الشركة الأصل ومن الذي تحول إليه الربح.
توريق بضمان الممتلكات المرهونة. الأمن المدعوم بالرهن العقاري (MBS). كيف تعمل؟
تصدر المؤسسة المالية المعنية رهنًا مضمونًا بممتلكات المدينين. ثم يتم تحصيل جميع القروض الصادرة في مجمع واحد (مجمع الرهن العقاري) من الممتلكات ، وهو ضمان لإصدار MBS. يتم إصدار الأخيرة إما من قبل طرف ثالث (على سبيل المثال ، بنك استثماري) أو من قبل نفس المنظمة التي أصدرت القروض. مثال رئيسي على فاني ماي وفريدي ماك.
نتيجة. إنشاء أوراق مالية جديدة مدعومة بمطالبة تتعلق بممتلكات المدينين. يمكن بيع هذه الأسهم بسهولة في سوق الرهن العقاري الثانوي. يسمح حجمه لمحمد بن سلمان بأن يصبح سائلاً (وإلا فستظل غير سائلة). أخيرًا ، يمكن للمُصدر تقسيم مجمع الرهن العقاري إلى أجزاء مختلفة (مجموعات ، شرائح). يمكن تنظيمها وفقًا لاحتياجات المُصدر ، وتقليل المخاطر وتقليل التكاليف. على سبيل المثال ، من المرجح أن تستثمر صناديق التقاعد في شركات MBS عالية المخاطر الائتمانية ، بينما تستثمر صناديق التحوط في الأسهم ذات القيمة المنخفضة.
توريق الرهن العقاري يعني في الواقع إجراء إعادة تمويل الرهن العقاري. إذا توقف شكل التعاون عن ملاءمته للمقترض أو المُقرض ، يدخل طرف ثالث إلى المشهد. كقاعدة عامة ، نحن نتحدث عن شراء التزامات ائتمانية بشروط مواتية للجميع. يحق للبنك الذي أصدر الرهن العقاري للمقترض إعادة بيع الالتزامات لطرف ثالث. يتعهد المشارك الجديد في العملية بمصلحته في الصفقة ويتحمل مخاطر الائتمان. من أجل أن يتم نقل الحقوق ، يتم البدء في إصدار الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري. هذه المستندات هي موضوع الصفقة.
ظهر سوق التوريق في الاتحاد الروسي في عام 2004. تم تنفيذ الصفقة الأولى بمبادرة من OAO Gazprom. وأكدت الأوراق المالية التي تم إصدارها حقوق الالتزامات الخاصة بإيصالات التصدير المستقبلية للوقود الأزرق. وبلغت قيمة الصفقة 1.25 مليار دولار. في عام 2005 ، تم تسجيل عمليتي توريق أخريين في السوق الروسية. في عام 2006 ، كان هناك بالفعل 8 معاملات من هذا القبيل ، وما إلى ذلك. في الوقت الحالي ، تتطور عملية التوريق في الاتحاد الروسي بنشاط كبير. تعد إعادة تمويل قروض التجزئة من أكثر المنتجات شيوعًا. الخدمة تجعل الحياة أسهل بكثير بالنسبة للمقترضين والمقترضين.
لجعل قاعدة الموارد أكثر سهولة ، تجري البنوك الروسية صفقات توريق. هذه مؤسسات مالية مصنفة B أو BB. في الوقت نفسه ، من المتوقع أن تحصل الشرائح العليا على تصنيفات من BBB + أو أعلى. توفر مثل هذه الشروط فوائد اقتصادية مباشرة من التوريق. إن ارتفاع تكاليف المعاملات وصغر حجم معاملات التوريق في الاتحاد الروسي يقلل بشكل كبير من صافي الأثر الاقتصادي للمعاملات.
حدث التطور السريع لسوق التوريق في روسيا في عام 2006. منذ ذلك الوقت ، يتزايد باستمرار عدد إصدارات الأوراق المالية في اتجاهات مختلفة. يرجع الطلب على المنتج إلى الحاجة المتزايدة للمنشئين (إصدار وإصدار قروض الرهن العقاري) لتوسيع قاعدة الموارد. هذا يجعل من الممكن تحسين تمويل الأصول سريعة النمو. يتم التوريق على نطاق واسع في قطاع قروض التجزئة من البنوك التجارية. وبالتالي ، يتمكن المقرضون من سد العجز في الموارد المقترضة من أجل زيادة حجم أصول التجزئة.
يعتبر توريق الأصول مصدرًا جذابًا حقًا للتمويل طويل الأجل لمعظم البنوك التجارية في الاتحاد الروسي. لسوء الحظ ، فإن الإطار التشريعي غير الكامل لن يسمح بتعظيم إمكانات الاتجاه الشعبي. يتم التوريق داخل الاتحاد الروسي من أجل تشكيل ضمانات لأصول الرهن العقاري. لهذا ، طورت الدولة إطارًا قانونيًا كافيًا. مع توريق القروض المصرفية أو الاستهلاكية ، تظل المخاطر القانونية المحتملة عالية جدًا.
تتطلب العديد من البنوك التجارية مصادر تمويل طويلة الأجل. لهذا الغرض ، يشرعون في توريق القروض من قطاع الرهن العقاري. يمكن للاعبين الرئيسيين في سوق الائتمان إصدار الأوراق المالية اللازمة على حساب الموارد المتاحة في الميزانية العمومية. تتم مثل هذه العمليات في إطار البرامج التي تم تطويرها في المؤسسات الإنمائية ، وكذلك من خلال SPV (شركة خاصة) بدعم من المنشئ. يبدأ اللاعبون الصغار ومتوسطو المستوى إصدارات مشتركة أو ينظمون عملية بمشاركة العديد من المنشئين.
يتكون توريق المخاطر من تنظيم عملية تحويل المخاطر إلى منطقة السوق المالي. في الوقت نفسه ، يقوم مالك المخاطر بإصدار أوراق مالية مرتبطة بمخاطر التوريق. يتيح الإيداع الأول للأوراق المالية إمكانية تكوين احتياطي يستخدم كضمان لمخاطر التوريق.
انتشر إضفاء الطابع الأمني على المخاطر الكارثية. تستخدم السندات التي تستحق خلال 12 شهرًا كأداة مالية. يتم تخصيص الدخل والقيمة الاسمية للمستثمرين بناءً على ما إذا كانت المخاطر الكارثية قد تحققت.
كان التوريق النشط للغاية للأوراق المالية هو السبب الرئيسي لأزمة الرهن العقاري لعام 2008 في الولايات المتحدة. بعد ذلك ، أدت الأحداث التي وقعت إلى صدمات مالية خطيرة على نطاق عالمي.
تبين أن ما يسمى بالقروض العقارية عالية المخاطر في الولايات المتحدة مجرد فقاعة صابون. تم تسليم العقارات والسيارات للمواطنين المعسرين الذين لم يتمكنوا من سداد أقساطهم الشهرية.
تتضمن عملية توريق الأوراق المالية المنظمة بشكل جيد المراقبة المهنية للوضع من قبل السلطات التنظيمية ، وتقييم موضوعي للموارد المتاحة ، فضلاً عن معايير أكثر صرامة لاختيار المقترضين المحتملين في المرحلة الأولية.
تم اختراع آلية التوريق في نظام إعادة تمويل الرهن العقاري في الولايات المتحدة منذ عدة عقود. في ذلك الوقت ، حدثت ثورة حقيقية في القطاعين المالي والمصرفي لاقتصاد البلاد. على الرغم من جميع أوجه القصور ، لا يزال التوريق يعتبر الدافع الرئيسي الذي أعطى دفعة لتنمية الأسواق المالية في مطلع القرنين العشرين والحادي والعشرين. في الواقع ، تتلخص الآلية في تحويل الأصول إلى تنسيق أكثر سيولة. بمعنى أضيق ، نحن نتحدث عن تحويل الأصول ذات المستوى المنخفض من السيولة إلى أوراق مالية. موضوع الصفقة مضمون في شكل عائدات من الأصول الأصلية. وبالتالي ، من الممكن توزيع المخاطر بشكل أكثر توازناً بين المستثمرين والضامن ومالكي الأصول.
يبدأ توريق محفظة قروض البنك بتحصيل مجموعة من القروض بمبادرة من المنشئ. عند اكتمال العملية ، يبيع المقرض الأساسي محفظة قروض متجانسة إلى شركة ذات أغراض خاصة (SPV) ، وتمول الأداة ذات الأغراض الخاصة بدورها عملية الاستحواذ عن طريق إصدار السندات أو الأوراق المالية الأخرى. المدفوعات على القروض في الفترات المستقبلية بمثابة ضمان. نتيجة لذلك ، يحصل المنشئ على رأس المال ، والذي تمكن من اجتذابه من خلال المستثمرين في سوق الأسهم. يشارك وكيل الخدمة أيضًا في عملية التوريق.
يتم تحديد فعالية تطبيق آلية التوريق في الاتحاد الروسي من خلال أهداف ومزايا العملية نفسها. ظهر التوريق بسبب ارتفاع تكلفة رأس المال المقترض. يعود سبب ارتفاع تكلفة القروض إلى المستوى المنخفض لتطور سوق الأوراق المالية والقطاع المصرفي. نظرًا لوجودها في سوق الأوراق المالية ، تجذب مؤسسات الائتمان أموالًا إضافية بشروط أكثر ملاءمة. نتيجة لذلك ، يبدو أن المؤسسات المالية تقتل عصفورين بحجر واحد: فهي تتلقى أموالًا إضافية لتطوير الأعمال ، وتتخلص أيضًا من الأصول ذات السيولة المنخفضة.
توريق الأصول(توريق الأصول) - طريقة لتحويل التزامات ديون البنك إلى أدوات سوق رأس المال السائل عن طريق إصدارها مدعومة بمجموعة من الأصول المتجانسة. توريق الأصول هو مصدر التكوين المالي خارج الميزانية العمومية. في بعض الأحيان ، يشار إلى توريق الأصول على أنه ضمان للأصول أو شكل من أشكال التمويل عن طريق إصدار أوراق مالية مدعومة بتوليد الأصول.
يكمن جوهر توريق الأصول في حقيقة أن جزءًا معينًا من الأصول المربحة (الرهن العقاري أو القروض الاستهلاكية ، وقروض السيارات ، وأصول التأجير ، والعقارات التجارية ، والضمانات ، وما إلى ذلك) ، يقوم البنك بإخراج ميزانيته العمومية ويقوم بإعادة تمويلها من خلال الانبعاث الذي يباع في السوق المفتوحة. تسمى هذه الأوراق المالية المدعومة من المجمع الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS). عند إجراء معاملة لتوريق الأصول ، يجب أن تكون حقوق المطالبة ، التي هي أهداف التوريق ، متجانسة.
إن شراء المستثمرين للأوراق المالية يمنحهم الحق في الحصول على دخل في شكل فائدة ثابتة ، مصدرها الفوائد والمدفوعات الرئيسية على الأصول المورقة (من التدفقات النقدية لأصول المجمع).
الغرض من توريق الأصول هو إعادة توزيع المخاطر عن طريق تحويل أصول البنك إلى أوراق مالية على أساس إعادة التمويل. يمكن تنفيذ الأصول المصرفية إما عن طريق إصدار أوراق مالية مدعومة بأصول (الأوراق المالية المدعومة بالأصول - ABS) ، أو عن طريق تلقي (قرض مدعوم بالأصول).
عندما يتم توريق الأصول ، يتم خصم الأصول المالية من الميزانية العمومية للبنك ، وفصلها عن الأصول الأخرى وتحويلها إلى وسيط مالي تم إنشاؤه خصيصًا - وسيلة الأغراض الخاصة (SPV) ، ثم إعادة تمويلها في سوق المال أو رأس المال. الغرض من إنشاء وتشغيل شركة ذات أغراض خاصة هو فصل الأصول الخاضعة للتورق عن مخاطرها ، وبالتالي تقليل مخاطرها. في أوكرانيا ، في إطار تنفيذ التوريق "الكلاسيكي" لقروض الرهن العقاري ، يتم تنفيذ وظائف SPV من قبل مؤسسة الرهن العقاري الحكومية (SMI) ، التي تأسست في عام 2004.
اعتمادًا على جهة إصدار الأوراق المالية ، يتم تقسيم توريق الأصول إلى "كلاسيكي" و "تركيبي" ، واعتمادًا على المستوى - إلى أساسي وثانوي. في توريق الأصول "الكلاسيكي" (خارج الميزانية)مُصدر الأوراق المالية هو الشركة ذات الغرض الخاص ، حيث يبيع المنشئ (دائن الالتزام النقدي) حق المطالبة ، وبالتالي شطب الأصول من ميزانيته العمومية (يسحبه من الميزانية العمومية).
يستند التوريق "الكلاسيكي" إلى مبدأ "البيع الحقيقي" - "البيع النهائي" أو "البيع غير القابل للإلغاء". ينص قانون "سندات الرهن العقاري" الأوكراني على أن أصول الرهن العقاري المكتسبة من قبل الشركات الصغيرة والمتوسطة تعتبر مكتسبة بشكل لا رجوع فيه ، أي دون الحق في استبدالها أو إعادة شرائها أو نقلها.
في توريق الأصول "الاصطناعية"المُصدر هو البنك الأصلي ، الذي شكل محفظة من الأصول ذات الصلة ويصدر بشكل مستقل نيابة عنه سندات دين مضمونة بحقوق المطالبة بمحفظة الأصول هذه. على النقيض من الخيار "الكلاسيكي" ، في إطار التوريق "التركيبي" للأصول ، لا يتم بيع مجموعة من الأصول ، ولكن هناك مخاطر معينة مرتبطة بمجموعة الأصول. يبقى مجمع الأصول في ملكية المنشئ. يتم دفع توزيعات الأرباح لأصحاب الأوراق المالية المورقة (المستثمرين) على حساب الأموال التي يتلقاها البنك من المقترضين والمصادر الأخرى (ربح المنشئ ، الأموال المقترضة ، إلخ). ومن الأمثلة على توريق الأصول "التركيبي" إصدار Ukrgasbank في عام 2007 لسندات الرهن العقاري العادية بمبلغ 50 مليون غريفنا. وتتمثل ميزة هذا النوع من التوريق في بساطته النسبية وانخفاض تكلفته مقارنة بالتوريق "الكلاسيكي". في الوقت نفسه ، يتحمل المصدر مخاطر السداد المبكر لقرض الرهن العقاري من قبل المقترضين و.
تم استخدام طريقة توريق الأصول لأول مرة في الولايات المتحدة في عام 1970 من قبل جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية (Ginnie Mae) لتطوير مفهوم لنقل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وبرنامج لضمان سداد مدفوعات الفائدة والأصل في الوقت المحدد لمجموعة محددة كائنات جانبية موحدة. تضمن هذا البرنامج جمع المؤسسات المالية (البنوك وجمعيات الادخار والقروض) لحزمة معينة من الرهون العقارية التي تضمنها GNMA ، وبيع هذه الحزمة لطرف ثالث. عندما قام مصدرو الضمان بدفع مدفوعات لهم إلى مؤسسة مالية ، قام بتحويل الضمان إلى المالك ، وإرسال شيك بالمبلغ الإجمالي لجميع المدفوعات. نظرًا لأن الضامن للمدفوعات كان GNMA ، فإن الأوراق المالية المنقولة كان لديها مستوى منخفض من مخاطر التخلف عن السداد.
أصبح تحويل الأصول إلى أوراق مالية على أساس قروض الرهن العقاري والضمانات منتشرًا بمرور الوقت. منذ منتصف الثمانينيات. في الولايات المتحدة ، بدأ توريق الأصول على أساس قروض السيارات ومستحقات بطاقات الائتمان والإيجارات التجارية وعقود الكمبيوتر وما شابه.
التوريق الأكثر انتشارًا للأصول المكتسبة في الولايات المتحدة. حتى وقت قريب ، كان سوق توريق الأصول يتطور بسرعة. في الولايات المتحدة ، تجاوز تداول ABS 3 تريليون دولار. الدولار الأمريكي يعتبر توريق الأصول من أكبر الفوائد بالنسبة للبنوك ، التي لديها محافظ كبيرة من القروض المتجانسة ، لشركات التأجير ، والصناديق العقارية ، والمطورين.
اعتبارًا من 01.01.2011 ، كانت هناك 4 معاملات توريق للأصول المالية في أوكرانيا. أجرى PrivatBank عمليات توريق عبر الحدود بموجب قانون المملكة المتحدة ، وأصدرت Ukrgasbank ومؤسسة الرهن العقاري الحكومية و Oschadbank سندات الرهن العقاري العادية وفقًا لقانون أوكرانيا "بشأن سندات الرهن العقاري".
الأزمة المالية 2008-2009 أظهر أن قسما كبيرا من الأوراق المالية المصدرة ، وخاصة التوريق الثانوي ، كانت تنطوي على مخاطر كبيرة تم نقلها إلى مشاركين آخرين في السوق ، مما ساهم في تفاقم الأزمة. في محاولة لحماية نفسها ، لجأت البنوك إلى مزيد من الاقتراض من أجل زيادة التوريق. على سبيل المثال ، اشترى بنك الاستثمار الأمريكي Lehman Brothers قروض الرهن العقاري لغرض التوريق وبيعها لاحقًا. بمرور الوقت ، بدأت البنوك الفردية في شراء نفس هذه الأوراق المالية من السوق من البنوك الأخرى. ونتيجة لذلك ، وبسبب تدهور جودة توريق الأصول ، تباطأ تدفق المدفوعات إلى المستثمرين أو توقف تمامًا ، مما قوض الثقة في هذا النوع من المنتجات المالية وأدى إلى انخفاض قيمتها السوقية ، ونتيجة لذلك ، لخسائر المستثمرين. أفلس Lehman Brothers في عام 2008.
لقد تطورت البلاد للغاية الشروط المسبقة المواتية لتطوير سوق التوريق.
في النصف الأول من عام 2007 ، كان نمو الناتج المحلي الإجمالي الروسي ، وفقًا لتوقعات وزارة التنمية الاقتصادية ، رقماً قياسياً بنسبة 7.5٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. تعتزم وزارة التنمية الاقتصادية رفع توقعات النمو الاقتصادي في روسيا لعام 2007 إلى 7.3-7.4٪ من المخطط الأصلي البالغ 6.5٪. وفقًا لتقديرات البنك المركزي للاتحاد الروسي ، فإن اقتصاد البلاد ينمو ليس فقط بسبب قطاع السلع ، ولكن أيضًا بسبب مكون الاستثمار ، الذي بلغ نموه في سبعة أشهر من عام 2007 إلى 22٪ ، متجاوزًا 27٪ في تموز.
إلى جانب تحسين مؤشرات الاقتصاد الكلي عبر الاقتصاد ، يُظهر القطاع المصرفي ديناميكيات إيجابية. بلغت أصول البنوك الروسية اعتبارًا من 1 يوليو 2007 إلى 17.2 تريليون روبل ، وارتفعت نسبة أصول البنوك إلى الناتج المحلي الإجمالي إلى 52.4 ٪. وبلغت الأموال الخاصة للنظام المصرفي 2.33 تريليون روبل وبلغت مستوى 6.5٪.
بلغ حجم القروض المصرفية الصادرة للأفراد اعتبارًا من 1 يوليو 2007 ، 2.56 تريليون روبل ، ووصلت إلى 9 ٪ من الناتج المحلي الإجمالي. وبلغت نسبة القروض الممنوحة إلى إجمالي أصول القطاع المصرفي والدخل النقدي للأسر 14.8٪ و 12.3٪ على التوالي. وبلغت حصة القروض الممنوحة بالروبل 85.6٪. بلغت نسبة القروض الممنوحة للأفراد من إجمالي حجم القروض الممنوحة من الجهاز المصرفي 23.5٪.
اعتبارًا من 1 سبتمبر 2007 ، تم تنفيذ ما مجموعه 23 صفقة توريق بمشاركة منشئين روسيين (منذ عام 2004) ، تم إغلاقها هذا العام 8 صفقات... بلغ الحجم الإجمالي للأصول المورقة في النصف الأول من عام 2007 ما قيمته 2377.9 مليون دولار ، شاركت 7 بنوك ومنظمة متخصصة واحدة (AHML) كمنشئين ، بلغت قيمتهما 2.255.28 مليون دولار و 122.63 مليون دولار على التوالي. وكان الأكبر من حيث الحجم هو الصفقة التي تمت بمشاركة Home Credit and Finance Bank LLC (452.58 مليون دولار). انظر الجدول.
كانت خطط عدد من البنوك الروسية بشأن إجراء معاملات التوريق في النصف الثاني من عام 2007 مهددة بسبب ظاهرة الأزمة التي نشأت في سوق الدين العالمي ، وقبل كل شيء ، في سوق الأوراق المالية المهيكلة. تم تحفيز العمليات السلبية من خلال الزيادة الكبيرة في عدد حالات التخلف عن السداد من قبل المقترضين من الرهن العقاري الثانوي ، مما أدى إلى إفلاس عدد من المشاركين الرئيسيين في هذا السوق في الولايات المتحدة. في نهاية الصيف ، بدأت المؤسسات المالية الأوروبية تواجه صعوبات ، حيث استثمرت الأموال في سوق المنتجات المهيكلة بالولايات المتحدة. أدت الخسائر الكبيرة غير المتوقعة للمستثمرين إلى أزمة ثقة نظامية وتعليق مؤقت للعروض العامة في سوق ABS الأوروبية.
ومع ذلك ، فإن البنوك الروسية لديها خطط طموحة. من المرجح أن تقوض أزمة السيولة في سوق الديون الأوروبية توقعات المحللين الذين توقعوا أن العام المقبل سوف يتسم بطفرة في صفقات التوريق. في النصف الأول من العام ، أعلن MDM-Bank و Sobinbank و International Moscow Bank و Alfa-Bank و Bank of Moscow و Russian Standard و Uralsib و DeltaCredit و Uniastrum Bank و Soyuz Bank عن خططهم لتوريق المحافظ.
وصف العديد من المصرفيين عام 2006 بأنه عام الرهون العقارية: وفقًا لبيانات بنك روسيا ، في عام 2006 ، زاد حجم قروض الرهن العقاري الصادرة من حيث القيمة 4.6 مرة ، كما زاد عدد القروض الصادرة 2.6 مرة مقارنة بعام 2005. هذا العام ، يواجه المصرفيون الذين زادوا من محافظ قروض الرهن العقاري مهمة إعادة تمويل الأموال الصادرة. أعلن كل من City Mortgage Bank ، و Sobinbank ، و DeltaCredit ، و KIT Finance Investment Bank ، و URSA Bank ، وغيرها من مؤسسات الائتمان ، عن خططها لتنفيذ معاملات توريق محافظ الرهن العقاري في عام 2007. وفقًا للخبراء الذين قابلتهم RealEstate.ru ، قد يتراوح الحجم الإجمالي لأصول الرهن العقاري المورقة في السوق الخارجية هذا العام من 1.5 مليار دولار إلى 2.5 مليار دولار.
في أغسطس ، وقع VTB و Unicredit و Deutsche Bank اتفاقية تعاون تحدد العلاقة بين الطرفين في إطار برنامج إعادة تمويل الرهن العقاري والتوريق الروسي. وتنص الاتفاقية على تمويل مشترك للبرنامج بمبلغ يصل إلى 2 مليار دولار على مدى عامين.
وفقًا للمحللين الأوروبيين ، قد يستغرق الأمر ما يصل إلى 6-9 أشهر للتغلب على تداعيات أزمة الديون العالمية. هذا يعني أنه من المحتمل تأجيل معظم صفقات التمويل المهيكل المقرر إجراؤها في نهاية العام حتى ذلك الوقت.
يمكن للمنظمين الروس استخدام الفترة الزمنية الناتجة وركود السوق الناتج عن ذلك من أجل تحسين تنظيم معاملات التوريق
أجراها المنشئون الوطنيون. بافتراض أن هذه المهمة مدرجة في الاستراتيجية طويلة المدى للحكومة وبنك روسيا ، يمكن التمييز بين عدة مراحل من تنفيذها:
- اعتماد اللوائح الداخلية ، على المدى القصير ، التي تحكم معاملات التوريق عبر الحدود التي تنفذها مؤسسات الائتمان الروسية: تحديد متطلبات مثل هذه المعاملات ، وضمان شطب الأصول المورقة من الميزانية العمومية للبنك وزيادة شفافيتها للرقابة المصرفية السلطة،
- تحسين التشريعات المتعلقة بإعسار المؤسسات الائتمانية وإفلاسها ، مما يساهم في زيادة التصنيف الائتماني وموثوقية المعاملات التي تجريها البنوك الروسية المنشأ في كل من السوق المحلية وعبر الحدود ،
- على المدى المتوسط والطويل ، مع ظهور طبقة المستثمرين في الحصول وتقاسم المنافع ونضوجها في روسيا ، يُنصح باعتماد قوانين تشريعية خاصة تحدد قواعد إجراء معاملات التوريق غير العقارية المحلية ،
- إلى جانب الخطوات المذكورة أعلاه ، يُنصح بمراجعة مشروع القانون الاتحادي "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري" ، الذي يبسط ، على وجه الخصوص ، إجراءات إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري من قبل مؤسسات الائتمان (دون إنشاء وكيل رهن عقاري).
في مايو 2007 ، تم إعداد مجموعة عمل من لجنة مجلس الدوما لمؤسسات الائتمان والأسواق المالية مشروع قانون"بشأن التعديلات على القانون الاتحادي" بشأن إفلاس (إفلاس) مؤسسات الائتمان "(فيما يتعلق بإنشاء النظام القانوني لتوريق أصول مؤسسات الائتمان ، والاتفاقيات الإطارية بشأن سوق المشتقات والمعاملات الاستثمارية في صناديق الإدارة المصرفية العامة). يحدد مشروع القانون تفاصيل النظام القانوني لتوريق محافظ القروض في حالة إفلاس (إفلاس) البنك الأصلي ، والذي يقدم خدمات للأصول المحولة إلى الشركة الخاصة. من أجل تقليل المخاطر القانونية (المخاطر القانونية) ، ومخاطر إعادة التأهيل (مخاطر إعادة التوصيف) وخطر الاختلاط (مخاطر مزج) مثل هذه المعاملات ، وكذلك بناء أسس المؤسسة القانونية للبيع الحقيقي (صحيح أوكازيون):
- يقدم مفهوم خدمة المطالبات بموجب اتفاقيات الائتمان والقروض ،
- تم وضع الإجراء لنقل مثل هذه المطالبات في حالة إفلاس مؤسسة ائتمانية كانت قد نقلتها سابقًا إلى كيان قانوني خاص (SPV) أو مؤسسة ائتمانية أخرى وتقدم لها الخدمات ،
- يتم تقليل فترة التقادم للاعتراف بالعقود (المعاملات) المبرمة أثناء توريق الأصول باعتبارها غير صالحة ،
- قائمة أسباب الاعتراف بالعقود (المعاملات) المبرمة في سياق توريق الأصول محدودة باعتبارها غير صالحة بناءً على طلب رئيس الإدارة المؤقتة ، ومطالبة مدير الإفلاس ودائني الإفلاس.
وفقًا للنُهج الدولية ، تُفهم معاملة التوريق (الكلاسيكية) على أنها تقنية (طريقة) مبتكرة للتمويل ، حيث:
في هذه الحالة ، نحن نتحدث عن تحول القليل من الممتلكات السائلة التي لا يتم تداولها في السوق (محفظة القروض) إلى أدوات مالية لسوق المال أو سوق رأس المال. يظهر الرسم البياني الأساسي المبسط لمعاملة التوريق في الشكل التالي.
عند النظر في معاملات التوريق في القانون المدني وقانون الإفلاس والضرائب ، فإن الاستقلال القانوني والاستقلال الاقتصادي للشركة ذات الغرض الخاص عن المنشئ له أهمية حاسمة. نتيجة لتخصيص الأصول لهيكل مالي مستقل قانونيًا ، لم تعد موثوقية الأصول تعتمد على حالة ومستوى مخاطر ريادة الأعمال العامة للبنك الأصلي ، وبالتالي تحقيق تأثير التمويل خارج الميزانية العمومية. بفضل الاستقلال الاقتصادي للشركة ذات الغرض الخاص ، من الممكن تجنب مخاطر أن الأصول المخصصة بسبب التوحيد يجب أن تنعكس مرة أخرى على الميزانية العمومية للمنشئ. هذا مهم ، على وجه الخصوص ، عندما يكون المنشئون هم البنوك التي توريق محافظ القروض الخاصة بها. وبهذه الطريقة ، تمكنوا من تخفيف متطلبات سلطات الرقابة المصرفية على رأس مالهم الخاص. بالإضافة إلى ذلك ، من خلال فصل الأصول ، يقوم المنشئ بتحويل جزء من المخاطر إلى طرف ثالث ، على سبيل المثال ، مخاطر التخلف عن السداد ومخاطر السيولة ، وكذلك مخاطر الصرف الأجنبي ومخاطر التغيرات في أسعار الفائدة المرتبطة بإعادة التمويل.
يمكن للأطراف التي تتحمل هذه المخاطر ، بسبب طبيعة النشاط وهيكل الميزانية العمومية ، والتي تتوافق بشكل أفضل مع جميع المخاطر المدرجة ، تحملها بتكاليف أقل. ومع ذلك ، على عكس ، على سبيل المثال ، العوملة الخالصة ، فإن المنشئ ، كقاعدة عامة ، لا يعفي نفسه من مخاطر عدم الوفاء بالكامل ولا يرفض الوفاء بالتزاماته المتعلقة بخدمة القروض.
يمكن أن يؤدي التحويل الكامل للمخاطر إلى الشركة ذات الغرض الخاص ، وفي النهاية إلى مستثمري الوصول وتقاسم المنافع ، من ناحية ، إلى زيادة التكلفة وتعقيد إعادة التمويل في سوق رأس المال بشكل كبير. من ناحية أخرى ، فإن الاحتفاظ بمخاطر منفصلة مع المنشئ له ما يبرره اقتصاديًا أيضًا ، لأنه يعرف عملائه بشكل أفضل من الآخرين ويمكنه خدمتهم بأكثر الطرق كفاءة وأقل تكلفة. بالإضافة إلى الميزة المعلوماتية ، يتمتع المنشئ على الأقل بميزة نسبية في مراقبة القروض وإدارتها. على وجه الخصوص ، في حالة البنك الأصلي ، فإن هذه الظروف ، فضلاً عن الأسباب الاقتصادية ، تبرر الاحتفاظ بوظائف الخدمة ، مما يضمن ثبات العلاقات مع العملاء. يتم الاحتفاظ بقروض الخدمة للمنشئ من خلال إبرام اتفاقية خاصة (اتفاقية خدمة) بين SPV والمنشئ.
بغض النظر عن القانون المعمول به الذي اختاره الطرفان ، تفرض اتفاقية خدمة القرض عادةً الالتزامات التالية على المؤسسة الائتمانية الأصلية التي تقدم الخدمات:
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الأموال المستلمة في عملية الخدمة لا تنتمي إلى مؤسسة الائتمان التي تقدم الخدمة ، وتخضع للتحويل إلى المقرض بموجب اتفاقيات الائتمان والقرض (الأغراض الخاصة). في الأسواق المتقدمة ، عادةً ما تُستخدم حسابات الضمان (الحسابات المصرفية الاسمية) لتسجيل هذه الأموال. تضمن المحاسبة المنفصلة لمبالغ الأموال المستلمة في عملية الخدمة سلامتها ، وقيدها بالكامل وفي الوقت المناسب لحساب الدائن (حساب تحصيل SPV).
قبل بدء المعاملة ، كقاعدة عامة ، يتم تحديد ما يسمى بوكيل خدمة النسخ الاحتياطي (Backup Servicer) ، والذي يتولى من البنك الأصلي وظائف خدمة الأصول عند حدوث الظروف المنصوص عليها في العقد في تقدم. ومع ذلك ، فإن تحديد وكيل الاستعداد ليس ضروريًا دائمًا ، أو حتى مستحيلًا لأسباب عملية. على وجه الخصوص ، إذا كان المنشئ يتمتع بدرجة تصنيف استثمارية ، فغالبًا ما يتم التخلي عنه لتعيين وكيل خدمة احتياطي مؤقتًا. فيما يتعلق بمؤسسات الائتمان هذه ، من المحتمل جدًا ألا تقع في حالة تعثر خلال فترة المعاملة بأكملها.
في الولايات المتحدة ، كمعيار للسوق ، يتولى الوصي في حالة إفلاس Servicer ويعمل كشركة خدمة الملاذ الأخير. عادة ، يتم منحه الحق في تحديد وكيل خدمة النسخ الاحتياطي بشكل مستقل والذي يفي بمعايير ما قبل التعاقد.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن آلية التمويل المناسبة منصوص عليها أيضًا في القانون الاتحادي "بشأن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري" من حيث إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري من قبل وكيل الرهن العقاري. في هذه الحالة ، بموجب القانون الروسي ، يعمل وكيل الرهن العقاري ككيان قانوني خاص ، وتعمل تغطية الرهن العقاري (مطالبات القروض المضمونة برهن عقاري ورهون عقارية) كمجموعة من الأصول.
ينص مشروع القانون على أن الأموال النقدية والممتلكات الأخرى التي تتلقاها مؤسسة ائتمان لخدمة المطالبات بموجب اتفاقيات الائتمان والقروض لا تنتمي إليها ولا تنتمي إلى ملكية مؤسسة ائتمانية بمعنى تشريع الإعسار (البند 1 من المادة 21 ، البند 1 من المادة 22 ، الفقرة 1 من المادة 50.35). لا يمكن أن تخضع الالتزامات المالية لمؤسسة ائتمانية بموجب اتفاقيات الخدمة للتعليق (البند 4 من المادة 26). يمكن أن يؤدي تمديد الوقف الاختياري لهذه الالتزامات إلى عدم السداد (التقصير) على الأوراق المالية الصادرة عن صاحب الغرض الخاص ، حيث يتم سداد أصل الدين والفائدة على هذه الأوراق المالية على حساب الأموال المتراكمة من قبل مؤسسة الائتمان -وكيل الخدمة.
وفقًا للمادة 26 من القانون الاتحادي "بشأن سوق الأوراق المالية" رقم 39-FZ بتاريخ 22 أبريل 1996 ، فإن فترة التقادم لإبطال القرارات الصادرة عن المُصدر وسلطة التسجيل المتعلقة بإصدار الأوراق المالية ، وإبطال الإصدار الأوراق المالية ، والمعاملات ، التي ارتكبت في عملية طرح الأوراق المالية لحقوق الملكية ، أو تقرير عن نتائج إصدارها ثلاثة أشهرمن لحظة تسجيل التقرير عن نتائج إصدار الأوراق المالية ، وفي الحالات التي لا يتم فيها ، وفقًا للقانون ، تسجيل حالة التقرير عن نتائج إصدار الأوراق المالية - بدءًا من لحظة تسجيل الدولة لإصدار سندات الملكية.
وبالتالي ، ووفقًا للتشريع الحالي ، فإن فترة التقادم لإبطال إصدار السندات المضمونة بالرهن العقاري هي ثلاثة أشهر (المادة 26 رقم 39-FZ). في الوقت نفسه ، إذا كانت هناك أسباب يحددها القانون ، بناءً على طلب رئيس الإدارة المؤقتة ، فإن معاملة تحويل تغطية الرهن العقاري إلى وكيل رهن عقاري قامت بها مؤسسة ائتمانية أثناء ثلاث سنواتالتي سبقت تعيين الإدارة المؤقتة (البند 2 من المادة 28 من القانون الاتحادي "بشأن إفلاس (إفلاس) مؤسسات الائتمان"). في حالة صدور قرار قضائي مناسب ، سيتم حرمان وكيل الرهن العقاري من الأصول ، وسيتم فقدان مصدر المدفوعات على الأوراق المالية الصادرة عن وكيل الرهن العقاري ، وسيتم الاعتراف على الفور بالأوراق المالية نفسها على أنها متخلفة. وبالتالي ، سيتم دحض المعاملة المتعلقة بإصدار سندات الملكية ، على الرغم من انتهاء الصلاحية الرسمي لفترة التقادم لإبطالها.
ينص مشروع القانون على تخفيض قائمة الأسباب وتحديد فترة التقادم لإبطال معاملات نقل المطالبات بموجب اتفاقيات الائتمان والقروض وغيرها من المعاملات التي تُبرم أثناء التسنيد (الفقرة 3 من المادة 28). وهذا يجعل من الممكن مواءمة أحكام تشريعات الإفلاس مع قواعد القانون الخاص بسوق الأوراق المالية ، فضلاً عن زيادة موثوقية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وغيرها من الأوراق المالية الصادرة أثناء توريق محافظ القروض.
يوسع مشروع القانون قائمة مهام الإدارة المؤقتة (الفقرة 1 ، الفقرة 4 من المادة 21 ، الفقرة 1 من المادة 22). تتمثل المهمة العامة للإدارة المؤقتة في نقل (المساعدة في نقل) المطالبات التي تخدمها مؤسسة ائتمانية لتقديمها إلى شخص آخر. في معاملات توريق محافظ القروض ، يتم تحديد هذا الشخص مقدمًا في عملية ما يسمى بهيكلة الصفقة. تحدد اتفاقية الكيان ذو الغرض الخاص ووكيل مؤسسة الائتمان للخدمة الظروف ، عند حدوث مثل هذا التحويل ، مع الإنهاء المتزامن لاتفاقية الخدمة. كقاعدة عامة ، ينص العقد على الأسباب التالية لذلك:
بدأت البنوك الروسية تطبيق توريق قروض الرهن العقاري مؤخرًا نسبيًا. هذه أداة خاصة تستخدمها المؤسسات المالية لتقليل مخاطرها. دعونا نلقي نظرة فاحصة على معنى هذا الإجراء وكيف يتم تطبيقه في الممارسة العملية.
بعبارات بسيطة ، توريق الرهن العقاري هو بيع الديون.عندما يصدر البنك أموالًا لشراء العقارات السكنية أو التجارية ، غالبًا ما يكون هناك خطر ألا يقوم المقترض بسداد الدين أو سداد الدين ، ولكن جزئيًا فقط. للتخفيف من هذه المخاطر ، تصدر الشركات المالية السندات المدعومة بالرهن العقاريوإعادة بيعها للمستثمرين. هذا الأخير يشتريها في كثير من الأحيان بتكلفة أقل ويحصل على دخل في المستقبل.
تتضمن محفظة القروض عادة مجموعة من التزامات الديون ذات الارتباط المنخفض. أي أن كل قرض عقاري لا يعتمد على الآخر ، ولا يؤثر الانخفاض في ربحية أحدهما على ربح القرض "المجاور". وبالتالي ، حتى إذا كانت المحفظة تحتوي على قروض محفوفة بالمخاطر نسبيًا (أو ذات سيولة متوسطة) ، فإن العائد الإجمالي سيكون أعلى من تحقيق جميع الديون بشكل منفصل. في هذه الحالة ، يتم تشكيل سعر البيع مع مراعاة المخاطر المختلفة. كما أن حجم ربح المستثمر قد يتأثر بالوضع الاقتصادي العام في الدولة.
فائدة البنك من توريق الأصول واضحة: فهو يعيد الأموال المحولة إلى العملاء بسرعة ، مما يجعل من الممكن إعادة تمويل المقترضين ، ويحمي نفسه من مخاطر عدم سداد الديون ، أي من الاحتمالات. خسارة الأرباح.
تنقسم التوريق إلى نوعين رئيسيين:
ينص إجراء التوريق على مشاركة:
هذا مخطط كلاسيكي. قد لا يظهر بعض المشاركين في المعاملة ، على سبيل المثال ، عند استخدام نوع مثل التوريق التركيبي... في هذه الحالة ، يتنازل البنك الأصلي عن حقوق المطالبة بالتزامات الدين مباشرة إلى المشتري (المستثمر). وهذا يلغي الحاجة إلى إنشاء شركة استثمارية خاصة ، وهي ، كقاعدة عامة ، شركة مساهمة.
بمعنى بسيط ، تبدو العملية كما يلي:
في البداية ، يقوم البنك المنشئ بتكوين وتجميع مجمع ائتمان لإصدار الأوراق المالية. بالنظر إلى أن التكلفة الفعلية لمثل هذه المعاملة بالنسبة للبنك ملموسة للغاية ، يجب أن تحتوي المحفظة على أكثر من التزام واحد أو اثنين ، ويمكن أن تصل إلى الآلاف. هناك متطلبات معينة للأصول نفسها ، كقاعدة عامة ، هذه قروض عقارية ذات مخاطر وتوقيت وسيولة مماثلة. يمكن أن يكون مخطط التوريق أي.
يتم تراكم الأصول (ديون الرهن العقاري) بطرق مختلفة. يمكن للبنك القيام بذلك داخل مؤسسته ، وهذا ليس مفيدًا دائمًا. خيار بديل - تراكم هذه الأصول خارج الميزانية العمومية - لهذا الغرض ، يتم إنشاء شركات مساهمة (مؤسسات استثمار خاصة - أحد المشاركين في الصفقة).
تقوم شركات الاستثمار الخاصة (المشار إليها في الاختصار SPV) جنبًا إلى جنب مع وكيل الدفع بإصدار الأوراق المالية لبيعها مرة أخرى. بناءً على تحليل وكالة التصنيف ، يتم تقييم سيولة "المنتج". في نفس المرحلة ، يتم إشراك ضامن ووكالة استشارية للتحكم في العملية وتقديم الدعم اللازم من حيث تصحيح الأخطاء المحاسبية ودفع الضرائب والجانب القانوني للمعاملة.
بعد ذلك ، يقوم البنك المنشئ ، الذي أصدر في الأصل قروضًا عقارية للسكان أو الكيانات القانونية ، بخدمة هذه القروض ، أي أنه يقبل مدفوعات من المقترضين مقابلها. إذا فقد رخصته أو قدرته على الاستمرار في أداء وظائف الوكيل ، فسيتم إشراك مركز خدمة النسخ الاحتياطي ، ويستمر في خدمة القروض.
يمكن إعادة رهن السند الذي أصدره البنك لتأكيد التزامات الدين أو بيعه عدة مرات في المستقبل.
يستمر المقترض الذي اشترى العقار في سداد قرض الرهن العقاري بالطريقة المنصوص عليها في العقد. لا يؤثر التوريق على هذه العملية بأي شكل من الأشكال. يمكن أن يكون الاستثناء الوحيد تغيير بيانات المستلمالأموال في حالة إنهاء أنشطة البنك المنشأ الأصلي.
ظهرت إجراءات التوريق في روسيا مؤخرًا نسبيًا. في عملية تطويره ، لعب تشكيل AHML دورًا مهمًا. أصدرت الشركات المصرفية قروضًا ، تم استردادها لاحقًا من قبل هذه الوكالة ، والتي تم إنشاؤها تحت إشراف الدولة.
بدأت مؤسسات الإقراض التجاري عملية التوريق في عام 2005 ، عندما أبرمت هياكل مصرفية مثل Russian Standard و Soyuz و Home Credit صفقات تهدف إلى إعادة تمويل المحافظ ، بما في ذلك القروض الاستهلاكية وقروض السيارات. كان Gazprombank هو الرائد في إجراءات توريق قرض الرهن العقاري في عام 2007 ، ليكون مثالاً يحتذى به للبنوك الأخرى.
على مدى السنوات الثلاث التالية ، بعد إبرام عدد من المعاملات الأولية على أراضي الاتحاد الروسي ، بدأ عددها في النمو بسرعة. لم يقتصر الأمر على محافظ قروض المستهلكين التي بدأت في التصرف كأصول لإصدار الأوراق المالية. وانضم إليهم إقراض السيارات والرهن العقاري ، وكذلك مدفوعات التخصيم. جميع المعاملات المنفذة لديها شكل عبر الحدودأي أن البنوك المحلية باعت محافظها الاستثمارية إلى الشركات الأجنبية.
في عام 2008 ، بسبب الأزمة المالية المتفاقمة ، أصبح من المستحيل إجراء معاملات عبر الحدود. كان من الممكن تجديدها فقط بعد 4 سنوات. في الوقت نفسه ، تلقت الممارسة المصرفية الروسية التجربة الأولى في تنفيذ التوريق في السوق المحلية. كانت هذه هي اللحظة التي ميزت بداية تطوير خطة إعادة تمويل للأصول من مختلف الأشكال باستخدام السندات الصادرة محليًا.
في عام 2017 ، نفذت وكالة الإقراض العقاري للإسكان وسبيربنك صفقة واسعة النطاق لتوريق قروض الإسكان. تم إصدار سندات الرهن العقاري ذات الشريحة الواحدة بمشاركة مصنع IBC ، الذي تم إنشاؤه لجذب الحقن المالي إلى سوق الرهن العقاري الروسي ، وكذلك لزيادة عدد معاملات القروض المكتملة بمعدلات منخفضة.
في عام 2018 ، توجد الأوراق المالية أيضًا في السوق الثانوية ، والتي من المحتمل أن تؤدي في المستقبل إلى تقليل المخاطر وتعبئة الاحتياطيات النقدية المتاحة من خلال إعادة التمويل. إن الكيفية التي ستظهر بها توريق الأصول في القطاع المصرفي في المستقبل تعتمد بشكل مباشر على التغييرات في الإطار القانوني وعلى تطوره في المستقبل. يمكن أن يُعزى عدم كفاية الطلب ، أي عدد المستثمرين الراغبين في الاستثمار في الأوراق المالية ، إلى العوامل المقيدة.
لكن من الجدير بالذكر أن الإجراء نفسه مفيد جدًا لجميع أطراف الصفقة. تشارك العديد من الشركات التي تستفيد من أنشطتها ، فإن عملية الإقراض العقاري تنطوي على مخاطر أقل على الهياكل المصرفية ، مما يزيد من حجم القروض الصادرة. هذا الأخير مفيد للسكان والكيانات القانونية ، لأنه يفتح الفرصة لشراء العقارات الخاصة بهم للعيش أو ممارسة الأعمال التجارية.
