В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.
Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». .
Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.
Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.
Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.
Предметом залога могут быть не только вещи, ной имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.
Особенности ипотечного кредитования:
■ ипотечный кредит - ссуда под строго определенный залог;
■ большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;
■ ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов. .
Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса двумя путями:
Развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;
Развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.
Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.
Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике.
Объем ипотечного кредитования в целом по стране обычно сравнивается с ВВП. В странах европейского сообщества этот показатель составляет около 50%. В США – свыше 70%. В Голландии
– почти 90%. В Колумбии – 12%. В Южной Корее – 14%. В России этот показатель находится на уровне 2%.
Под ипотечным кредитованием понимается система отношений по предоставлению кредита на решение жилищных проблем населения под залог недвижимого имущества, зарегистрированного в государственном реестре, а так же рефинансирование кредитов кредитно-финансовыми институтами, выдавшими ипотечные кредиты в целях привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.
1. Непосредственное предоставление ипотечных кредитов. Этим направлением занимаются в основном кредитные структуры. Их много: в германии-только ипотечный банк, в США – любая организация, имеющая лицензию.
2. Привлечение финансовых ресурсов посредством продажи ипотечных кредитов, либо выпуска ипотечных ценных бумаг и размещения их на фондовом рынке (рынке ценных бумаг). Направлением занимаются финансовые компании, ипотечные фонды (областной фонд жилья и ипотеки) как операторы вторичного рынка, скупающие ипотечные активы банков и от своего имени выпускающие ценные бумаги. При одноуровневой модели данные операции осуществляются самим банком-кредитором.
Процесс кредитования осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, назначением которых является сохранение ссуженной стоимости.
Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (к самостоятельной работе) или в классификации кредитов (в лекциях по ДКБ должно быть).
Базовым критерием классификации кредитов является целевое использование ссуженной стоимости. Отсюда, кредиты носят производительную (кредит предприятию, на производственные цели) или непроизводительную (потребительскую) форму. Производительная форма кредита характеризуется движением кредита как капитала (как самовозрастающей стоимости). Источником погашения кредита в этом случае является выручка. Таким образом, эта форма кредитных отношений сама формирует источник его погашения. Потребительский кредит погашается за счет совокупных доходов населения. Это позволит определить, где место ипотечного кредита. Сделать разные критерии классификации и найти, где же место ипотечного кредита.
b.i.1. Распределительную
Из этих функций отобрать те, которые свойственны ИК. К числу общих функций кредита добавить функции, специфичные для ипотечного жилищного кредита.
Найти риски в теории кредита, переложить их на систему ипотечного кредитования. Посмотреть специфику рисков кредитных операций по ИК.
Процесс ипотечного кредитования сопровождается обязательным использованием принципов кредитования. К этим принципам относится:
Целевой характер предоставления ссуды
Срочность
Платность
Обеспеченность
Дифференцированный характер
Возвратность – обязательно присущее, внутреннее свойство кредита
Принять собственно решение, как рассматривать принципы. Раскрыть каждый из них. Найти особенности этих принципов для ипотечного кредитования.
Можно добавить факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования. Не обязательно
Система ипотечного жилищного кредитования – это совокупность взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения, взаимодействующих на единой организационно-экономической основе. Одним из основных элементов этой системы являются субъекты кредитования, к которым относится заемщик, кредитор, оператор вторичного рынка, риэлтерские и страховые компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвесторы, государство. Без этой системы ипотечное кредитование работать не может.
Стандарты – совокупность единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, к содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования.
Стандарты разработаны в следующих целях:
Обеспечение единообразия и законности применяемых форм и методов правоотношений участников ипотечного жилищного кредитования, сделок, работ, услуг, а так же технической и информационной совместимости документации.
Внедрение надежных процедур предоставления и сопровождения ипотечных кредитов (удостоверенных закладными)
ипотека кредитование риск
Ипотека -- это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит -- одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.
Цель данной работы - раскрытие смысла ипотечного кредитования
Задачами данной курсовой работы являются:
· раскрытие сущности ипотечного кредитования;
· увидеть преимущества и недостатки кредитования;
Предметом исследования является процесс ипотечного кредитования, возникший в условиях современного периода, как в России, так и за рубежом.
Ипотека - это кредит под залог недвижимого имущества, также ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. Ипотечным является кредит, предоставленный в денежной форме или в форме ипотечных ценных бумаг под залог объекта недвижимости, направленный на покупку или строительство данной недвижимости. Ипотечный кредит, являясь одной из форм кредитных отношений и разновидностью кредита, обладает всеми присущими ему признаками и является выразителем определенных отношений между экономическими субъектами, являющимися участниками процесса предоставления ипотеки, т.е. частными лицами, финансовыми институтами, фирмами, государственными учреждениями, строительными компаниями .
При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.
Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит .
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца - эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком. Кредит является «погашенным» полностью, когда на счет кредитора зачислена полностью сумма кредита и проценты. Так как суммы ипотечных кредитов довольно велики, и сам проект является долгосрочным, то кредит погашается частями. Погашать кредит можно несколькими способами, чтобы банк и заемщик могли выбрать наиболее оптимальный вариант погашения.
Заемщику также необходимо помнить о том, что существуют возможности сократить затраты и на этапе погашения кредита: возможно погасить кредит досрочно или воспользоваться перекредитованием (это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. На сегодняшний день появляется достаточно большое количество ипотечных программ с более низкими процентными ставками. Воспользовавшись перекредитованием, заемщик может значительно сократить пере плату по приобретаемому жилью) .
Способы погашения кредитов зависят от следующих факторов: с какой периодичностью осуществляется платеж, каковы сроки и размеры платежей, в какой форме осуществляется платеж.
Банк-кредитор обычно определяет платежный период: например, с 5 по 10 число каждого месяца. В том случае, когда заемщиком взнос своевременно не совершен, кредитор может применить штрафные санкции. Как только заемщиком и кредитором подписывается договор, заемщик получает на руки график платежей с указанием их размеров. Зачастую банком выставляются очень строгие требования по погашению кредита - соответствие перечисляемых и указанных сумм должно соблюдаться до копеек. Любое отклонение (недоплата или переплата) от обозначенной суммы может рассматриваться банком как нарушение обязательств по договору. Это может быть вызвать применение штрафных санкций .
Если выбрана наличная форма внесения платежа, то это значит, что необходимо вносить деньги на ссудный счет через кассу банка. Заемщику, выбравшему такую форму платежа, стоит не забывать о том, что платеж не всегда возможно осуществить в вечернее время, а в выходные и праздничные дни банки не работают.
Если же заемщиком выбран метод безналичных платежей, то ему необходимо переводить своевременно указанные суммы со своего счета, на счет банка-кредитора. В этом случае необходимо учитывать факт, что сам межбанковский перевод является так же платной услугой и на него выполнение требуется 1-3 рабочих дня. Для того, чтобы избавиться от этих затрат (как временных, так и финансовых), можно открыть счет в банке, где был взят ипотечный кредит.
Также существует еще один способ оплачивать кредит безналичными платежами: переводить часть зарплаты на счет банка-кредитора до ее получения. Заемщику в этом случае необходимо написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором работает заемщик, а так же обсудить и согласовать все детали с бухгалтерией .
На сегодняшний день большая часть программ ипотечного кредитования предоставляет заемщику возможность досрочно погасить кредит, минимальный мораторий составляет, как правило, 6 месяцев. Погасить досрочно можно как весь кредит, так и его часть. Для этого необходимо написать заявление в форме, установленной кредитором.
Если заемщик погашает часть кредита досрочно, то он имеет право уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период, или сохранить размер платежей, но сократить срок выплат. Если же заемщик выбирает сокращение срока кредитования, то сумма переплаты за жилье значительно снижается. Какой вариант выбрать - решает сам заемщик. После того, как произошло досрочное погашение части кредита, заемщику выдается новый график внесения платежей.
Если заемщик полностью досрочно погашает кредит, то у кредитора необходимо запросить точную сумму кредита и процентов на предполагаемую дату полного погашения кредита. Как только все необходимые платежи будут внесены, заемщику необходимо совершить еще две процедуры: зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки. Это необходимо для того, чтобы снять залоговое обременение с жилья; уведомить о досрочном погашении кредита страховую компанию, что позволит вернуть часть денег за неиспользованный страховой период .
На текущий момент ипотека - самый надежный способ приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Деньги передаются непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
1. земельные участки, находящиеся в частной собственности;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:
1. одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
2. двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров между заемщиком и кредитором :
1. договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор, и договор об ипотеке;
2. между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;
3. между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.
В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:
1. кредитный договор;
2. договор об ипотеке
3. договор страхования заложенного жилья;
4. договор купли-продажи жилья;
5. генеральное соглашение;
7. договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам;
8. договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства;
9. договор страхования предпринимательского риска;
10. договор купли-продажи ценных бумаг.
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора. После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья .
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдачи ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть представлены следующие документы:
· свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;
· документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
· справка из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое залогодателем имущество;
· заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;
· договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости;
· проект договора ипотеки;
· другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.
В России посредником является ипотечное агентство. Ипотечными агентствами являются организации, которые созданы государством для развития ипотеки. В России сейчас работает федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, и региональные агентства, которые зависят от федерального .
Работа ипотечных агентств с банками строится следующим образом:
· агентство определяет условия кредитования, предварительно консультирует заемщика;
· банк-партнер выдает кредит на заданных агентством условиях;
· после агентство выкупает у банка права требования кредита, соответственно становится кредитором заемщика на весь срок кредитования.
В итоге заемщик, чтобы решить жилищные проблемы, получает кредит как бы у государства. Как правило, условия кредита, которые предлагаются агентством (срок, ставка, размер первоначального взноса) являются соответствующими средне рыночным.
Но важным является то, что банком в программу могут быть внесены уточнения в части дополнительных расходов. Положительным аспектом в сотрудничестве с агентством является то, что оно имеет большой опыт работы на этом рынке и представляет государство. Заемщик должен сам решать - что ему выбрать: сотрудничество с агентством, или непосредственно с банком.
Купить квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через ипотечного брокера.
Процедура получения ипотечного кредита через агентство ипотечного кредитования сводится к следующему: первым делом заемщик приходит в агентство на консультацию, где оцениваются возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит .
Затем заемщик подает собранные документы в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка - подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования.
В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также он должен пройти две обязательные процедуры - оценку недвижимости и страхование.
В процедуру страхования входят: страхование квартиры - объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения страны и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.
С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование (ипотека) или ссуда под залог покупаемой недвижимости. Ипотечный кредит позволяет приобрести жилье уже сегодня, жить в нём, а погашать его полную стоимость в течение многих лет. Ипотечный кредит или ипотека — это долгосрочная денежная ссуда, выдаваемая для покупки недвижимости, под залог этой недвижимости.
Ипотечное кредитование сводит на нет степень инфляционных рисков
Оплата стоимости недвижимости, в соответствие с условиями ипотеки, происходит не единовременно, а растянута на долгий срок, что финансово значительно выгоднее одномоментной оплаты
Суммы выплат, связанные с погашением ипотечного кредита, фиксируются в момент получения кредита
Возможность регистрации (прописки) в приобретенной по ипотеке квартире
Ипотека сегодня — выгодное капиталовложение (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем от 14,5 до 30% в год).
Первые упоминания об ипотечном кредите встречаются еще в древнегреческих документах, датируемых VI в. до н.э. Историки считают, что ипотечный кредит появился благодаря архонту Солону, который обязывал кредитора в качестве гарантии возврата долга обеспечивать его землей. Подтверждением сделки, именуемой ныне ипотекой, служил столб, который ставился на границе земельного участка заемщика, на который наносились отметки о всех долгах кредитора. Собственно говоря, ипотека (от греч. Hypotheka) переводится на русский, как подпорка. Принцип ипотечного кредита не изменился до сих пор — он выдается под материальное обеспечение, в качестве которого может выступать квартира, машина или земля. На сегодняшний день ипотечный кредит — наиболее востребованная финансовая услуга как за рубежом, так и в России. Ипотека — это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение недвижимости.
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
земельные участки, находящиеся в частной собственности;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:
одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:
между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.
В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.
При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.
После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
Основное отличие ипотечного кредита от других кредитов — наличие недвижимости, находящейся в залоге у банка для обеспечения кредита.
Условия предоставления ипотечного кредита физическим и юридическим лицам различными банками России, в основном, очень схожи. В разных банках, в незначительной степени, отличаются сроки предоставления кредита, кредитная процентная ставка, минимальная и максимальная суммы кредита, срок оформления и т.д.
В 2006 году рынок ипотечного жилищного кредитования России и, в частности, Московского региона продолжал активно развиваться. По данным Ассоциации российских банков объем выданных ипотечных кредитов в России составил на конец года: 2001 – $56 млн., $2002 — 260 млн., 2003 – $500 млн., $2004 – 1 млрд., 2005 – $2,6 млрд., 2006 – около $6 млрд.
Объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей, при этом доля Москвы составила порядка 20%, доля Московского региона – 26,5% в общем денежном объеме выданных ипотечных кредитов. По данным оценки Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», по сравнению с концом 2001 года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 году – в 4,6 раз, в 2003. – в 8,9 раз, в 2004 – в 17,9 раз, в 2005 – в 46,4 раза, в 2006 – превысило уровень конца 2001 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах составил 160% и порядка 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом.
Изучение проблемы жилищного кредитования в России становится все более актуальным на современном этапе в связи с тем, что наблюдается перепроизводство жилья по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается сеть организаций и совокупность отработанных механизмов, которые обеспечили бы эффективное ипотечное кредитование. Эффективность функционирования системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки его стоимости, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд, а также другие элементы.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения таких схем жилищного финансирования, которые направлены на использование местных ресурсов и учитывают специфику отдельных регионов.
В этом вопросе отдельное место отводится государству, роль которого в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка; нередко данная система используется в качестве проводника государственной социальной политики.
Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования позволяет выделить ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки.
1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10 – 15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством
отечественных банков составляют 3 – 4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов.
3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т. п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т. п.). Однако подтвердить величину зарплаты, основного источника доходов, могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа, сотрудники российских коммерческих структур, получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную ее величину.
4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.
5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе следующих основополагающих принципов. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт.
Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологию населения России. Одно из ключевых требований – необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения.
Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком конфликте между различными ипотечными схемами не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.
Для развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:
1. Устранить имеющиеся недостатки в законодательстве, прежде всего, в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (прежде всего, жилье), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, регистрации (прописки) жильцов по адресу заложенной квартиры и др.
2. Обеспечить развитие и повысить эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции для этой цели созданных, в том числе во взаимосвязи с государственной регистрацией ипотеки.
3. Снизить расходы на нотариальное удостоверение сделок.
4. Обеспечить развитие оценочного и страхового дела для целей качественного обслуживания ипотечных жилищных кредитов.
5. Снизить стоимость кредитных ресурсов у коммерческих банков, которые необходимы для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.
6. Развивать вторичный рынок закладных (ипотечных кредитов).
7. Снизить риски процентных ставок при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании.
8. Понижать издержки и риски банков, проистекающие из того, что отсутствуют общепризнанные каноны и стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов па процедуры последующей продажи закладных (ипотечных кредитов).
9. Исключить дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков ввиду отсутствия прежней практики ипотечного кредитования.
10. Ограничить высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления.
11. Снизить стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной и нестабильной инфляции, состояния постоянной занятости населения и выплаты заработной платы.
12. Повысить низкие доходы преобладающей части населения, сделать для него стоимость жилья более приемлемой.
13. Увеличить бюджетные средства для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, для снижения кредитной нагрузки при приобретении жилья.
14. Тормозить рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества.
15. Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье.
Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:
Придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
Приоритетное выделение площадок под застройку;
Снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
Предоставление гражданам льготных условий кредитования.
Вышеперечисленные направления и формы развития ипотечного кредитования будут способствовать, с одной стороны, качественному росту ссудной задолженности банка, диверсификации его кредитного портфеля, а с другой – обеспечению населения жильем как на федеральном, так и на региональном уровне.
Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество: земельные участки, находящиеся в частной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и т.д.; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.
Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.
Жилищная экономика /Под ред. Г. Поляковского. — М.: Дело, 2006.
Лазарова Л.Б. Ипотека как рыночный инструмент обеспечения жильем населения// Научная мысль Кавказа. 2006. Приложение № 3 /Ростов-на-Дону. С. 106 – 111.
Лазарова Л.Б. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Глобализация и проблемы экономического развития России: Сб. докладов науч.-практ. конф. Ч. 2. / Материалы XXIII Всероссийской научной конференции по экономике. – Краснодар, 2003. С. 242–245.
Серебрякова Е.А. , Куянцева Е.С. Система ипотечного жилищного кредитования: сущность, проблемы, решения // Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия «Экономика», 2005, №2
Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов. Л.А. Дробозина, Л.П. Окунева, Л.Д. Андросова и др.; Под ред. проф. Л.А. Дробозиной. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 20057
Финансы / Под ред. В.М.Родионовой. - М.: Финансы и статистика, 2007.
Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник / Под ред. В. К. Сенчагова, А. И.Архипова. - М.: Проспект, 2005.
Глава 5. Ипотечное кредитование
5.1 Сущность ипотечного кредитования
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):
Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.
Рис. 5. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования
В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.
При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.6).
Рис. 6. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования
После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
