Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу сайт о тонкостях данной схемы и способах минимизации рисков.
Что такое ЖСК
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. При этом ЖСК могут использоваться для управления домом.
Схема ЖСК возникла еще во времена советской власти. В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь.
Тогда служащие и рабочие объединялись по месту работы в ЖСК индивидуальных застройщиков с последующим правом покупки квартир в частную собственность. Также активно применялся «горьковский метод» («самстрой», изобретенный в Горьком, современном Нижнем Новгороде), при котором в строительстве принимали непосредственное участие сами участники кооператива для ускорения и удешевления процесса.
Примечательно, что возведенные посредством ЖСК дома признавались качественнее недвижимости, построенной государством, поскольку проект стройки и место для нового объекта определялись администрацией предприятия, на базе которого организовывалось ЖСК. Конечно, руководители зачастую тоже входили в число участников кооператива, поэтому прикладывали максимум усилий для возведения хорошего жилья.
До распада СССР система ЖСК практически не менялась. А бум строительства по этой схеме пришелся на 80-е годы. Интересно, что и по сей день во многих построенных тогда домах действует ЖСК как форма управления.
В то время выявилась острая необходимость регулирования кооперативов со стороны государства. Это нашло свое отражение в 5 главе Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года (о деятельности ЖСК), а также в принятии Закона 1988 года «О кооперации в СССР».
После прекращения существования СССР в 4 главе Гражданского кодекса РФ о юридических лицах было отведено место ЖСК (статья 116).
Свой нынешний вид правовое регулирование деятельности ЖСК получило в 2004 году с принятием Жилищного кодекса РФ.
Современные ЖСК имеют ряд важных отличий от подобных советских организаций.
В первую очередь необходимо отметить, что принципиально изменилась сама система финансирования таких проектов. Раньше денежные средства на строительство выделялись государством в виде кредита, который участники ЖСК выплачивали примерно в течение 15 лет уже после окончания сооружения дома.
Теперь средства, необходимые для возведения недвижимости, собирают в процессе проведения работ. Иначе говоря, застройка производится на уже имеющиеся деньги пайщиков. Также для этих целей кооператив может брать коммерческие кредиты. Можно сказать, что вступление в ЖСК сегодня — это способ оформления 100% денежного взноса покупателя для последующего получения готовой квартиры.
Другим значительным отличием является то, что в советских кооперативах могли состоять только служащие предприятия, на базе которого создавался ЖСК. Сегодня подобные организации могут включать неограниченное число участников, которыми в праве стать любые физические и юридические лица, и граждане других государств.
Советский кооператив подразумевал строительство определенного (конкретного) дома, причем без предварительного распределения квартир между участниками. Решение о том, кому какая квартира достанется, принималось уже по завершению строительства по итогам жеребьевки.
В наши дни ЖСК имеет расширенные функции: он может подразумевать не только строительство конкретного нового дома, но также покупку квартир участниками объединения в других новостройках и даже приобретение ими по договору купли-продажи вторичного жилья. Квартиры при этом распределяются заранее.
Но для управления домом ЖСК все еще используются.
Примечательно, что большинство застройщиков используют ЖСК для строительства отдельных домов, остальную недвижимость при этом реализовывая по договорам долевого участия. В Подмосковье схемы с ЖСК применяются не только для сооружения многоквартирных домов, но и для строительства коттеджных поселков, таунхаусов.
Одним из наиважнейших преимуществ приобретения недвижимости в новостройках по системе ЖСК является, как правило, более низкая стоимость квартиры.
На самом деле цены на квадратный метр в новостройках могут существенно отличаться, даже если здания имеют одинаковый уровень комфорта, поскольку зависят от многих факторов. К ним относятся: территориальное расположение дома, его транспортная доступность, благоустройство прилегающей территории, деловая репутация застройщика и прочее.
Но реализация недвижимости посредством договоров об участии в долевом строительстве является наименее рискованной, поэтому и стоимость таких квартир обычно выше.
В схемах ЖСК часто применяется уступка пая, что является аналогом уступки прав на квартиру. Так технически можно получить прибыль от роста цен на недвижимость, вступив в кооператив и перепродав затем квартиру. Также можно оформить права собственности на квартиру в уже возведенном ЖСК здании, и потом реализовать ее по договору купли-продажи.
Успех подобных манипуляций зависит от колебаний цен на рынке недвижимости, которые покупателю желательно изучить перед тем, как вкладывать деньги. Также прежде стоит обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту.
Риски при покупке жилья по схеме ЖСК
Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников ЖСК при наступлении таких ситуаций, как долгострой или некачественное строительство, практически не регулируется государством.
Так, согласно статье 124 Жилищного кодекса, при вступлении в ЖСК основанием для приобретения квартиры является само членство в кооперативе. А правовые условия такого участия определяются только Договором о вступлении в ЖСК и его Уставом, содержание которых законодательстве отражены лишь общих чертах.
Более того, как правило, при вступлении нового участника в кооператив, Устав ЖСК уже разработан и принят, а Договор о вступлении не подлежит изменениям, поскольку является вариацией договора о присоединении, т. е. его можно подписать исключительно в предложенной редакции.
В плане безопасности другие формы договоров о совместном строительстве (ДДУ, предварительные договоры) гарантируют гораздо большую уверенность, поскольку регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» и ФЗ «О защите прав потребителей».
Условия ДДУ точно регламентированы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», что является защитой покупателя и предполагает ответственность застройщика при наступлении рисков.
Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» делает недействительным любой пункт договора, если он противоречит этому закону. Даже если согласно ДДУ ответственность застройщика крайне мала или вообще отсутствует, покупатель вправе ссылаться на статьи Закона о выплате неустойки за просрочку сдачи жилья и об ответственности за некачественное строительство.
Участники ЖСК таких прав не имеют, поскольку отношения между ними и кооперативом строятся на основе добровольного объединения. Так участники могут основывать свои требования лишь на Уставе и Договоре о вступлении.
Это подтверждается в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Кроме того, участников кооператива могут обязать вносить дополнительные взносы в случае финансовой несостоятельности проекта. Это обусловлено статьей 16 ГК РФ.
Так можно заключить, что юридические риски строительной компании в схеме ЖСК существенно меньше, чем риски участника кооператива, и обращаться в суд с договором об участии в долевом строительстве несоизмеримо проще и выгоднее для покупателя, чем с договором о вступлении в ЖСК.
Нужно сказать, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.
Покупатель может обратиться в суд. Но суды буквально трактуют положения Устава ЖСК и условия договора о вступлении в ЖСК, которые, как правило, работают в пользу застройщика, а не покупателя.
Поэтому в случае долгостроя или некачественного строительства покупателю ничего не остается, как только выйти из ЖСК, вернув заплаченные денежные средства за вычетом штрафов и членских взносов.
Условия наложения штрафов за выход из ЖСК и их размеры оговариваются в договоре о вступлении в ЖСК и в его Уставе. Даже если участник кооператива вынужден выйти из организации по вине застройщика, из-за неимения статуса потребителя, в суде он не может полностью оспорить эти штрафы. Единственное, что можно попытаться сделать — снизить их размер, доказав вину строительной компании.
Однако несмотря на все эти явные минусы для покупателей, из-за того, что схема ЖСК признается вполне законной, она довольно часто практикуется.
Безусловно, многие люди уже понимают все возможные риски, связанные с вступлением в ЖСК, поэтому для привлечения участников застройщики используют дополнительные преимущества такой недвижимости: например, низкие цены на квартиры, высокую привлекательность и оригинальность архитектурных решений, развитую инфраструктуру на прилегающих территориях (спортивные площадки, детские сады, парки, магазины), свою деловую репутацию и т.д.
Минимизация рисков при вступлении в ЖСК
Приняв решение о покупке недвижимости по схеме ЖСК, необходимо попытаться минимизировать возможные риски в самом начале — на этапе подписания договора о вступлении в кооператив.
Во-первых, покупателю необходимо детально выяснить, с каким фактическим застройщиком он имеет дело и важнейшие данные этой компании — кто является ее владельцем и учредителем.
Затем следует узнать есть ли у застройщика крупные финансовые партнеры (финансовые корпорации, банки, иностранные инвесторы), сколько проектов компания реализовала и какие на них имеются отзывы, найти информацию о руководстве ЖСК и его финансовых партнерах.
Рекомендуется обратить внимание на то, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение этой недвижимости. Этот показатель является довольно значимым, поскольку банки — заинтересованные лица, и при возникновении каких-либо проблем именно им приходится иметь дело с ЖСК. Так банк, профессионально занимающийся кредитованием в сфере недвижимости, с малой вероятностью будет предоставлять ипотеку под заведомо проблемный объект.
Во-вторых, все же можно попробовать включить в договор о вступлении ЖСК дополнение об ответственности ЖСК в случаях низкого качества строительства и просрочки сдачи дома, а также исключить из него штрафы за выход из кооператива.
При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты (их перечень шире, чем зафиксированный в законодательстве):
Условия выхода участника из ЖСК;
Порядок и размер выплаты платежей ЖСК;
Гарантийный срок на покупаемую недвижимость;
Ясно определенный объект недвижимости, на который имеет право покупатель согласно проектной документации;
Требования к качеству возводимой недвижимости и ответственность ЖСК за их нарушение;
Сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.
Если сроки строительства затягиваются, покупатель имеет право запросить у правления ЖСК полную и достоверную информацию о ходе стройки. При этом необходимо отправлять запрос в письменном виде, максимально четко сформулировав в нем вопросы и передав его Председателю ЖСК на подпись или направив его ценным письмом с уведомлением о доставке и описью вложения.
Поскольку права участников ЖСК на недвижимость не регистрируются в Росреестре, значительно повышается риск «двойной продажи» квартиры.
В случае «двойной продажи» покупателю необходимо немедленно официально уведомить об этом руководство ЖСК, затем подать заявление о мошенничестве, которое связано с двойными продажами квартир, в соответствии со статьей 159 Уголовного кодекса РФ, в правоохранительные органы.
В это же время следует подать исковое заявление в суд с целю признания недействительным повторный договор вступления в ЖСК, а также наложить арест на права на недвижимость (чтобы их не перепродали).
Безусловно, при возникновении любых сложностей, прежде всего, покупателю необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Дело в том, что правильно оформить досудебную стадию спора самостоятельно довольно сложно, а от этого во многом зависит решение суда в пользу истца.
Дата публикации 24 июня 2014На первичном рынке жилой недвижимости Петербурга застройщики по-прежнему используют всевозможные схемы продаж, заключая договоры долевого участия или предварительного долевого участия, договоры паевого взноса (вступление в ЖСК), предварительные договоры купли-продажи, договоры о намерениях и т.д. Но не все эти схемы законны и прозрачны.
Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает использование только двух схем: продажи по ДДУ и через вступление в ЖСК. «На первичном рынке 214-ФЗ обеспечивает взаимодействие строительных компаний и дольщиков, которые привлекаются на основании либо договора долевого участия, либо вступления в жилищно-строительный кооператив, – подтверждает Светлана Денисова, начальник отдела продажЗАО «БФА-Девелопмент». – Обе схемы являются законными».
Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках считается заключение договора участия в долевом строительстве. По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, в Северной столице около 65% сделок на первичном рынке недвижимости заключаются по ДДУ, 33% – по ЖСК и 2% – по договору купли-продажи или предварительному договору купли-продажи. Дмитрий Лехмус, партнер ГК Rusland SP, объясняет высокий процент заключенных договоров ЖСК на первичном рынке Петербурга тем, что сегодня ряд крупных девелоперов, таких как «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер», часть своих объектов реализуют с использованием этого механизма продаж.
При этом Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», говорит о вероятности того, что доля заключенных договоров по схеме ЖСК в ближайшие годы может вырасти. «Законодатели здесь сравнительно редко вносят инициативы, которые меняют правила работы, чего нельзя сказать о сфере долевого строительства», – объясняет эксперт.
Что касается других схем, то, по словам Светланы Денисовой, предварительный договор и иные схемы для приобретения строящегося жилья сомнительны. «Предварительный договор слабее регламентирован Гражданским кодексом, чем договор, заключенный в прямом соответствии с федеральным законом, – поясняет эксперт. – По предварительному договору все остается зыбким, спорным, и дольщик слабо защищен законом. В разных субъектах Российской Федерации правоприменительная практика пошла разными путями. В некоторых к предварительному договору относятся весьма лояльно, но в большинстве субъектов РФ предварительный договор считают лишь соглашением о намерениях. По такому договору не должны взиматься деньги. Петербург ближе ко второй позиции, чем к первой».
В целом, предварительный договор может заключаться тогда, когда объект сдан, а непроданные квартиры находятся в стадии оформления в собственность. «В этот момент возможно заключение предварительного договора, но уже купли-продажи, а не долевого участия», – говорит Светлана Денисова.
Также стоит отметить, что на первичном рынке широкое распространение получил договор переуступки права требования по договору долевого участия. Это связано с тем, что в новостройках процент инвестиционных покупок нередко достигает 20%. Такие квартиры выставляются покупателями на перепродажу на поздних стадиях готовности объекта или перед самой сдачей объекта в эксплуатацию с целью получения примерно 10% годовых от своих вложений. Заключение договора переуступки допускается только до момента подписания сторонами акта прямой передачи квартиры.
И договор долевого участия, и договор паенакопления (вступление в ЖСК) соответствуют действующему законодательству, но, конечно, каждый вариант имеет свою специфику, обладает как преимуществами для клиента, так и недостатками.
Договор долевого участия гарантирует наличие у застройщика всей разрешительной документации. «Если строительная компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она имеет проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу и размещена на сайте, подтверждены права собственности или аренды на земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома, получено разрешение на строительство, – говорит Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб». – Выводы о финансовой состоятельности застройщика позволяют сделать данные, указанные в проектной декларации и ежеквартальной отчетности».
Одним из основных преимуществ договора долевого участия является то, что он исключает возможность двойной продажи жилья. Светлана Денисова объясняет: «Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС. Двойные продажи после регистрации уже невозможны, потому что государство, регистрируя сделку, констатирует, что оно видит дольщика в качестве легитимной стороны по договору, и подтверждает права дольщика на определенный объект недвижимости. Застройщик уже не может распорядиться данным объектом без расторжения зарегистрированного договора долевого участия».
Договор ЖСК, согласно законодательству РФ, напротив, не регистрируется в государственных органах. Таким образом, повышается риск двойных-тройных продаж в доме. В то же время Арсений Васильев отмечает, что обязательная регистрация ДДУ затягивает его оформление на 2-3 месяца, любые изменения в договоре также подлежат регистрации, что делает процесс внесения изменений (часто именно дольщики являются их инициаторами) долгой и затруднительной затеей. Стоит отметить, что данная процедура также может потребовать от покупателя жилья дополнительных денежных затрат.
Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака», к преимуществам договора участия в долевом строительстве относит то, что в нем указываются сроки передачи квартиры покупателю, в случае нарушения которых застройщик будет обязан выплатить дольщику неустойку. «Если же квартира будет иметь какие-либо дефекты, клиент вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в фиксированный срок», – добавляет эксперт. В этом отношении договор ЖСК является более рискованным, поскольку, в отличие от ДДУ, не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному.
Стоит отметить, что с 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании застройщиков. «Закон является дополнительным фильтром, отсеивающим недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно (ОВС, страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков), – рассказывает Алексей Гусев. – Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром». Данная инициатива направлена на предоставление потребителю дополнительных гарантий и решение проблемы с обманутыми дольщиками. Если застройщик по какой-то причине не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то наступает страховой случай, и все средства покупателю новостроек возвращаются. Таким образом, риски дольщиков минимизируются, и они получат либо свои квартиры, либо возврат своих средств.
К преимуществам договора ЖСК эксперты относят возможность предоставления покупателю рассрочки от застройщика на относительно долгий период, в том числе после введения дома в эксплуатацию. Валерий Лазугин говорит, что в некоторых случаях срок рассрочки может достигать 10 лет, тогда как в случае с ДДУ рассрочка возможна лишь до окончания строительства.
К плюсам договора паевого взноса Арсений Васильев добавляет тот факт, что члены кооператива могут сами принимать решение о судьбе своего дома – объединившись и набрав более 50% голосов, взять управление ЖСК в свои руки. Но при этом Алексей Гусев отмечает, что, например, в случае недостатка средств для завершения строительства члены ЖСК солидарно несут ответственность по долгам кооператива: «Если дом не будет достроен из-за проблем с финансированием, претензии покупатель сможет предъявить только к ЖСК. Соответственно, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство».
На рынке существует ряд крупных строительных компаний, имеющих за плечами не один десяток реализованных объектов и предпочитающих продавать их по договору ЖСК. Данная схема интересна застройщикам по нескольким причинам. Как рассказывает Алексей Гусев, она предоставляет компании возможность привлечь денежные средства до начала строительных работ и предложить более выгодные цены, поскольку паевые взносы не облагаются налогом.
Немаловажным фактором для застройщика при выборе схемы реализации объекта является и то, что каждый договор долевого участия, в отличие от договора паенакопления, подвергается длительному процессу регистрации, во время которого строительная компания не имеет права получить денежные средства. По словам Дмитрия Лехмуса, в Петербурге срок подобной регистрации может достигать двух месяцев.
Полина Яковлева считает, что указанные преимущества договора ЖСК перед ДДУ предоставляют девелоперам дополнительный инструмент в конкурентной борьбе за покупателя. Поэтому экспансия ДДУ не распространится на весь первичный рынок жилья.
При этом Арсений Васильев замечает, что тенденции к увеличению доли компаний, работающих по ДДУ, не прослеживается: «Постоянные изменения в законодательстве, которые усложняют работу застройщиков, удлиняют сроки оформления договоров и увеличивают затраты, не стимулируют девелоперов переходить на договор долевого участия. Многие процедуры, прописанные в законе, не до конца продуманы, не отработан механизм их выполнения».
Светлана Денисова добавляет, что во время принятия 214-ФЗ застройщики много говорили о том, что позиции рынка участников долевого строительства перестали быть равноправными. «Например, дольщик может свободно выйти из договора, а при недобросовестном исполнении обязательств дольщиком застройщик может расторгнуть договор только после неоднократного нарушения и прохождения определенного срока», – говорит г-жа Денисова.
Эксперт также отмечает, что неправильно делать ДДУ обязательным элементом при покупке квартиры. «Не надо доводить до абсурда хорошие начинания. Во всем мире существует практика создания жилищно-строительных кооперативов. Это законная схема, нет оснований исключать ее из практики. Застройщик – это хозяйствующий субъект, у которого может быть немало причин воспользоваться своим выбором и избрать схему, которая несет в себе какие-либо преимущества», – рассказывает Светлана Денисова.
Стоит отметить, что сегодня ни одна из форм договоров полностью не страхует покупателя от возможных неприятностей, в том числе и от долгостроя. «Первичный рынок несет в себе определенные риски, которые можно подразделить на юридические и общеэкономические, – замечает Светлана Денисова. – Удлинение сроков строительства возможно при возникновении проблем в конкретной компании или при вхождении рынка в кризис».
В любом случае и при любой схеме покупки жилья дополнительной гарантией для будущих новоселов была, есть и остается репутация застройщика. «Если это уверенная компания, представленная на рынке не один год и зарекомендовавшая себя внушительным объемом реализованных объектов, то мошенничества ждать не стоит, так как репутация нарабатывается годами, и в девелопменте она играет одну из самых важных ролей для последующего развития бизнеса. С другой стороны, если застройщик нечист на руку и поставил перед собой цель обмануть покупателей, он сможет сделать это при любой схеме продаж», – говорит Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема».
Алексей Гусев советует: «Главное, что всегда следует сделать перед заключением договора, – познакомиться с документами застройщика, в которых содержится полная информация как о компании, так и об объекте строительства (разрешение на строительство, проектная декларация, права на земельный участок – собственность, аренда или субаренда)». «Не надо стесняться прибегать к услугам консультантов, задавать вопросы и выбирать застройщика, который, на ваш взгляд, своевременно построит объект», – добавляет Светлана Денисова.
В целом же эксперты признают, что с момента введения нового законодательства в сфере долевого строительства рынок стал более цивилизованным, а главным плюсом принятия 214-ФЗ стало появление четкого законодательного регулирования процесса реализации строящихся объектов и, соответственно, повышение доверия покупателей, в том числе частных инвесторов, к первичному рынку жилья.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
На сегодняшний день многие строительные компании работают в соответствии с 214-ФЗ, в большинстве своем заключая с покупателями договор участия в долевом строительстве. Этот договор призван максимально защитить интересы дольщиков. Но надо помнить, что какой бы надежный договор ни был, если у строительной компании нет денег, то она свои обязательства не выполнит и дом не будет построен в срок. Так что, выбирая застройщика, нужно смотреть не только на договор, но и на другие показатели надежности: опыт компании, наличие систематических задержек по предыдущим объектам, статус земли под строительство, наличие технических условий на подключение коммуникаций и пр.
Еще иногда покупателям предлагают заключить договор ЖСК. Хотя он и легальный, но более рискованный для покупателя по сравнению с ДДУ. Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность, то есть, если дом будет построен с нарушением сроков, то привлечь застройщика к ответственности будет невозможно.
Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:
Наша компания работает только по схеме ЖСК. Формат ЖСК более гибкий, он предусматривает возможность получения длительной рассрочки, при ДДУ же рассрочка приемлема только до ввода объекта в эксплуатацию. В нашей практике есть примеры, когда люди уже заселяются, живут в квартирах в построенных домах и продолжают выплачивать рассрочку. А по факту завершения взаиморасчетов они оформляют документы на право собственности.
Для покупки квартиры по ЖСК можно использовать как ипотечный займ, так и финансирование по различным социальным программам. С ГК «ЦДС» работают 19 аккредитованных банков-партнеров, которые выдают ипотеку под договоры паевых взносов. Это крупнейшие банки регионального и федерального значения: Сбербанк, ВТБ24, банк «Санкт-Петербург», «Уралсиб», Абсолют-банк и многие другие. Мы заинтересованы в том, чтобы покупка недвижимости была комфортной для наших клиентов, поэтому постоянно развиваем партнерские отношения с банками, предлагая индивидуальные условия.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»:
Наша компания выбрала для реализации своего первого проекта – жилого комплекса бизнес-класса«5 звезд» – схему продаж по договору долевого участия. 214-ФЗ – предпочтительная форма и для покупателей, и для продавца недвижимости. Основное ее преимущество – это исключение возможности двойных продаж, которые в свое время оставили без квартир многих людей. Эта схема не исключает всех рисков, но благодаря хорошему позиционированию как со стороны Смольного, так и со стороны рынка, приобретая жилье по ДДУ, покупатель чувствует себя спокойнее. При этом нельзя сказать, что другие формы продаж являются априори рискованными и не внушают доверия. По ЖСК работают крупнейшие в Петербурге застройщики, жилищно-строительный кооператив позволяет им предоставлять покупателям более длительные рассрочки, чем, скажем, ДДУ.
Нюанс ЖСК состоит в том, что банки постепенно отказываются выдавать ипотеку по таким договорам, так как не получают внятного обеспечения на период строительства.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Возможность выплачивать деньги за купленную недвижимость посредством паев .
Жилищный кооператив – это организация собственников, функцией которой является удовлетворение жилищной потребности своих членов.
В теории кооператив создается независимым собранием людей, а на практике он чаще учреждается самим застройщиком для финансирования строительных проектов.
Как купить квартиру по ЖСК? Сперва нужно уяснить, что жилищные кооперативы – очень рискованный способ покупки жилья. Первый этап действий посвятите тщательному выбору застройщику.
Обязательным условием является отсутствие судов этого застройщика со своими клиентами.
Также изучите устав, этот документ иногда содержит очень интересные пункты, развязывающие руки нечестным компаниям.
Когда вы выберете застройщика, приезжайте в офис руководства кооператива и пишете типовое заявление на вступление в ЖСК.
Само по себе вступление в кооператив вас ни к чему еще не обязывает, пока не заключен договор о порядке выплаты долга по паю.
Обязательно требуйте от представителей застройщика письменного свидетельства с распиской от должностного лица, что заявление было ими принято и обработано. Это важно для возможного суда с застройщиком.
После этого можно заключать договор о порядке выплат по доле в кооперативе.
Имейте в виду, что подписываться под договором имеет право только член кооператива.
Соответственно, если застройщик в суде докажет, что вы подписали его, не состоя в ЖСК, это избавит его от ответственности перед вами.
Знайте, что подписываясь под договором, вы автоматически соглашаетесь со всеми положениями устава.
СПРАВКА. Не рассчитывайте, что собрания жильцов смогут изменить устав кооператива.
В руководство могут входить юридические лица, подконтрольные застройщики, что сводит шансы жильцов к минимуму.
После подписания договора на вас ложится обязанность по периодическим выплатам долга застройщику. Обязательно документируйте каждый акт выплаты.
После того, как совершите последнюю выплату, поезжайте в офис ЖСК и требуйте справку об этом. Она дает право зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.
Мошенники наживаются исключительно на лени тех, кто не хочет лишний раз читать пункты подписываемого договора. Поэтому обращайте внимание сразу на следующие моменты при заполнении контракта:
При этом должно быть четко указано, на покупку какого объекта претендует пайщик. С указанием цены за квадратный метр и размеров покупаемого имущества.
Требуйте назначения конкретной даты или не связывайтесь с этим кооперативом.
Дополнительные сборы на целевые средства строительства – это коварный пункт договора, который может увеличить ваши выплаты по паю сразу на 20-30%. Следите, чтобы не было никаких пунктов о дополнительных выплатах.
Предусмотрите, чтобы в договоре был прописан пункт об одностороннем разрыве контракта в связи с некачественной работой застройщика. С полным возмещением выплат по вашей доле.
Из-за недостаточной юридической базы отношения между пайщиками и застройщиком часто перерастают в судебный конфликт.
Пайщики в данном случае оказываются в уязвимом положении.
Но в судебной практике российских судов есть конкретные случаи, когда пайщикам удавалось выиграть дело у застройщика.
Формально договоры об участии в жилищном кооперативе не охраняются законом о защите прав потребителей. Но Смольнинский районный суд Петербурга вынес 25 ноября 2015 года определение, в котором впервые условия закона о ЗПП были применены к договору с ЖСК.
Судебной комиссией было выяснено, что ЖСК был создан непосредственно застройщиком, а не группой инициативных граждан, и фактически был частью крупной строительной компании. На этом основании суд постановил, что к заключенному между истцом и ответчиком договору можно применить те же правила урегулирования, что и к конфликту застройщиков с дольщиками.
Суть конфликта была в том, что застройщик значительно просрочил выполнение обязательств по строительству объекта. Суд установил провести выплату неустойки размером в 500 тысяч рублей.
Если возникает конфликт между членами ЖСК и компанией-застройщиком, то самое главное, что должен сделать истец – привести факты, указывающие на фиктивность кооператива.
Если будет установлено, что ЖСК на самом деле был создан другим юридическим лицом, реально осуществлявшим строительство, к договору станет возможно применить общие требования закона.
19 сентября 2016 года Московский районный суд Петербурга вынес решение по спору между застройщиком и членом кооператива, обязав первого признать за вторым право собственности на квартиру и выдать соответствующую справку.
Конфликт возник из-за того, что застройщик не выдавал справку на собственность, ссылаясь на пункт устава ЖСК, в котором указано, что пай выдается только после регистрации собственности в Росреестре.
Одно из положений устава вступило в явный конфликт с жилищным законодательством, согласно которому право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП только по предъявлению справки о полном выкупе пая. О правилах покупки по договору ЖСК поговорили, далее о продаже недвижимости.
На этапе, когда член кооператива еще не выплатил свой долг перед застройщиком, ему принадлежит лишь условное право собственности на свою долю в ЖСК. Но когда он расплачивается за свою долю, перед ним открывается возможность переуступки пая за деньги.
Продажа своего пая другому человеку с его последующим вступлением в кооператив является продажей жилья по ЖСК.
Если вы уже оформили право собственности на квартиру, то схема стандартная с оформлением договора купли-продажи. Если нет, и вас на руках есть только пай, без свидетельства о выплате долга по нему, то действовать надо так:
ВНИМАНИЕ. Сделка пройдет проще, если объект уже достроен.
В ином случае покупателю придется брать на себя материальные обязательства по договору, а в руководствах кооперативов этого не любят.
При выходе пайщика из кооператива порядок возврата денег определяется уставом ЖСК.
Подчиненные застройщику юридические лица могут контролировать устав, голосуя на заседаниях членов кооператива.
Так бывает сложно получать неустойку при недобросовестном строительстве.
Это же правило мешает потребовать от застройщика компенсации из-за некачественного строительства.
Дело зачастую приходится решать через суд, доказывая фиктивность созданного кооператива и его причастность к иному юридическому лицу.
Низкий государственный контроль за исполнением обязательств перед членами кооператива делает эту форму покупки недвижимости крайне рискованной. ЖСК не обязан отчитываться перед государственным органами о качестве и сроках строящегося объекта. Ответственность перед будущими жильцами при этом сильно падает.
Нельзя также застраховать свое будущее жилье.
Подводя итоги, скажем, что ЖСК – это вариант покупки жилья для тех, кто готов идти на серьезный риск. Рынок регулируется буквально двумя ФЗ (214 и ), возможности для суда с безответственными фирмами очень малы.
Только проверенные фирмы не мошенничают с кооперативами. Если не хотите рисковать, выбирайте долевое участие.
). В течение всего того времени, пока пайщик выплачивает эти средства, квартира в доме принадлежит всему ЖСК. Когда все деньги выплачены, квартира переходит в собственность покупателя (как правильно оформить право собственности на квартиру в ЖСК узнаете ).
Справка! Если покупатель по тем или иным причинам покидает кооператив до выплаты всех средств, ему полагается возвращение его части паевого фонда (но не дополнительных средств, внесённых с иными целями!).
О том, каким образом осуществляется выход из ЖСК и какие последствия имеет прекращение членства в кооперативе, мы рассказываем в .
Важно понимать, что договор ЖСК при покупке квартиры – совсем не то же самое, что договор о долевом участии в строительстве. Последний является по сути инвестиционным соглашением, что накладывает на компанию-застройщика ряд определённых обязанностей и предоставляет дольщику множество прав, защищающих его от мошеннических схем, непредвиденных обстоятельств и задержек застройщика по выполнению своих обязательств. В чем заключается разница в покупке квартиры через ДДУ и ЖСК мы подробно рассматриваем .
Договор ЖСК же является всего лишь соглашением между кооперативом и пайщиком, регулирующим их обоюдные отношения. Поскольку ответственность за действия ЖСК лежит на её членах, то и договор этот имеет в основном лишь внутрикооперативное значение.
Однако не стоит полагать, будто договор долевого участия во всём надёжнее договора ЖСК. На сегодняшний день с учётом множества случаев нарушения договора ДДУ со стороны застройщиков, которые проходят без видимых последствий, можно сказать, что риски при заключении договоров обоих типов примерно одинаковы.
Важность представляет не столько тип договора, сколько репутация конкретной компании-застройщика, поэтому именно она должна вас интересовать в первую очередь. Полезные рекомендации, как избежать рисков при покупке квартиры по договору ЖСК, мы предоставили в .
Итак, несмотря на все сопутствующие риски, вы решились на приобретение квартиры в жилищно-строительственном кооперативе. Предположим, что вы уже нашли подходящий . Для того, чтобы вступить в него, необходимо:
К заявлению могут потребовать приложить такие документы, как копия удостоверения личности (паспорта) и выкопировка из проекта строительства, указывающая, на какую именно квартиру вы претендуете. Полный список необходимо уточнять у конкретного ЖСК.
Статья 121 ЖК РФ. Прием в члены жилищного кооператива
Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
ВАЖНО! кроме паевого взноса, вас могут обязать выплачивать средства на дополнительные расходы. Они при уходе из кооператива быть возмещены НЕ ОБЯЗАНЫ.
Следует сразу заметить, что значительное количество банков принципиально не работают с ЖСК. Это связано со всеми рисками, которые возникают из-за недоста
точной урегулированности процесса покупки квартиры по ЖСК и которые несёт на себе покупатель, а следовательно, и банк, с которым он будет работать.
Поэтому те банки, которые согласны на ипотеку по ЖСК, будут, скорее всего, работать только с проверенным надёжным застройщиком. Процентная ставка, как правило, высока; кроме того, банк может потребовать дополнительный предмет залога, поскольку квартира, в которой проживает покупатель по праву частичной выплаты пая, таковой являться не может.
Частичная выплата паевого взноса сама по себе не предоставляет права собственности и права хозяйственного ведения. Только имущество, на которое у вас есть такие права, может становиться предметом залога по ипотечным выплатам.
Тем не менее для каждого банка, разумеется, ситуация индивидуальна. Рекомендуется проконсультироваться в отделении интересующего вас банка по поводу различных ипотечных программ. Вполне возможно, совместно с представителем банка вы сможете подобрать оптимальное решение .
Далее смотрим интересное видео на тему данной статьи:
Заключение всё ещё считается достаточно ненадёжным и плохо проработанным способом приобретения жилья, к которому покупатели, сторонние застройщики и банки относятся настороженно.
Не в последнюю очередь это связано с практикой двойной продажи квартир, которая возникает из-за отсутствия обязательной регистрации договора продажи в реестре. Следует помнить, впрочем, что и договор ДДУ не защищён от подобных инцидентов; известны случаи, когда и в Росреестр просачивались два договора купли-продажи одного и того же объекта недвижимости.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Покупка квартиры в ЖСК риски для покупателя, подробно плюсы и минусы, где можно потерять деньги в ЖСК или не получить квартиру.
Недостатки жилья в жилищно-строительном кооперативе :
Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом. Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства.
Правда, никто из участников радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой. Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.
Резюме : как и по ЖСК, так и по ДДУ могут быть срывы сроков окончания строительства. Ни один из договоров не является панацеей от обмана застройщика. Вопрос в том, кто застройщик, имеет ли авторитет на рынке, портфолио сданных объектов и т.д.
