Kiválasztott már egy lakást és szeretné megvenni? Vásárlás előtt feltétlenül nézd meg!
Az ügyvédeink ellenőrizze a lakást 48 órával korábban írásos igazolás kiállításával jogi vélemény.
Tekintse meg a jogi vélemény mintáját Minta
Kockázat nélküli lakásvásárlás olyan ingatlan megszerzése, amelyhez semmilyen teher (például kölcsön, tartozás) nem jár, az ingatlan tulajdonjogát igénylő vagy abban lakó harmadik személy. Fizetés ingatlanszolgáltatások ez megkíméli Önt a problémáktól egészen a megvásárolt ingatlan elvesztéséig.
A csekk költsége 25 000 rubel, a futamidő 48 óra Rendeljen csekket
Ha tőlünk rendel, ellenőrizzük a lakást jogi tisztaság Fogsz kapni:
teljes nyugalom a lakásvásárlásban és a kockázatok hiánya
erős érvek az eladóval az árcsökkentésről folytatott vitában
teljes visszatérítés, ha nem tartjuk be a határidőt
A lakás vásárlás előtti ellenőrzési szolgáltatásának megrendeléséhez csak a címre van szüksége.
Tehát mikor merülnek fel a kockázatok? Mit ellenőriznek szakembereink elsősorban?
1. A lakásra vonatkozó dokumentumok hitelessége
Ingatlan jogi tisztaságának ellenőrzése a ezt a szakaszt nemcsak maguknak a tulajdonjog-okiratoknak, hanem a pecsétek és nyomtatványok alapos tanulmányozását is magában foglalja. Népszerű csalási séma, amikor a csalók valamilyen ürüggyel nem az iratok eredeti példányait, hanem azok másodpéldányait adják át. Vannak azonban többen is jó ok, amely szerint a tulajdonos a visszaigazolt másolatokat felhasználhatja a tranzakció regisztrálásához. Ezért a lakás jogi ellenőrzését olyan szakemberekre kell bízni, akik nagy tapasztalattal rendelkeznek ezen a területen.
2. Az eladó családi állapota
Ingatlanosaink biztosan kiderítik, hogy a tulajdonos házas volt-e. A házastársak által házasságban megszerzett minden vagyon (beleértve az ingatlant is) közösnek minősül. Ha az adás-vételi ügylet során nincs házastárs hozzájárulása, fennáll annak a veszélye, hogy a „másik fele” pert indít, és az ügylet érvénytelenné válik.
Ezt az árnyalatot gyakran használják a csalók. Például egy férj a közös lakás eladásából származó pénzzel külföldre megy, majd megjelenik egy „becsapott” feleség, és igazságot követel.
Néha az eladók egyszerűen nem ismerik ezt a törvényt. Ismert eset, amikor egy nő megpróbált eladni egy lakást, amelynek fele valójában az elhunyt férjé volt.
3. Jogképesség
Az ingatlan átvilágítása minden esetben magában foglalja az eladó cselekvőképességének (valamint útlevelének hitelességének) ellenőrzését is. Az ügyletet a tulajdonos gondviselői (halála esetén örökösei) megtámadhatják, ha kiderül, hogy cselekvőképtelen (vagy részben cselekvőképes), alkoholt fogyasztott, kábítószert fogyasztott, egyszóval a tulajdonos aláírásakor. szerződés alapján nem tudta józanul felmérni tetteit... Előfordult, hogy a bíróság utólagos vizsgálatot rendelt el, majd az eladott lakást visszaadták az örökösnőnek.
4. Harmadik felek, akik jogosultak lakni vagy lakást birtokolni
Az ingatlan tisztaságának ellenőrzésének ez a szakasza a gyakorlatban gyakran fontosabb, mint a tulajdonos személyazonosságának kutatása. Az érdeklődő harmadik fél hozzátartozója lehet.
Létezik számos kockázat, és ezért kívánatos, hogy a vevő tudja, hogyan tudja vásárláskor önállóan ellenőrizni a lakás "tisztaságát". A fő dolog az, hogy elkerülje a fő, a legtöbb főbb kockázatok, információk, amelyekről ez a cikk tartalmaz. Mindenekelőtt ki kell zárni az ügylet és a lakáshoz való jog megtámadásának lehetőségét, ezért a lehető legrövidebb időn belül be kell nyújtani az ajánlást arra vonatkozóan, hogyan ellenőrizheti a lakás "tisztaságát" a vásárlás során. részletes módon.
Az első az eladó által felülvizsgálatra biztosított dokumentumok hitelessége. Ezt különösen körültekintően kell ellenőrizni, különben utólag kiderülhet, hogy teljesen harmadik személyek igénye van erre a lakótérre. Itt kell szem előtt tartani, hogy nagyon sok helyzet van a lakásvásárlást kísérő dokumentumokkal, és egyetlen recepttel jogi esetek Nagyon nehéz megmondani, hogyan ellenőrizheti egy lakás "tisztaságát", ha önállóan vásárol. A tranzakciót azonban maximálisan biztosítania kell, ezért jobb, ha elvégzi a dokumentumok ellenőrzéséhez javasolt összes lépést. Természetesen ellenőrizni kell a jogi "tisztaságot" anélkül, hogy az ésszerűség határait túllépnénk, de a maximális információt nemcsak megszerezni, hanem értékelni is kell, és annak magára a lakásra, illetve mindenkire, aki annak tulajdonában, állapotában érintett. .
Persze sokkal kényelmesebb lenne hivatkozni hivatásos ügyvédek, de egy másik kérdés előtt állunk: hogyan ellenőrizhető egy lakás "tisztasága" saját vásárláskor? Elvileg ez ésszerű, bár nagyobb gondot okoz. Ráadásul a szakember segítsége csak növelheti a tranzakció megbízhatóságát, de száz százalékos sikert nem fog tudni garantálni. A extrém eset biztosíthatja a jogcímet, ha aggodalmak továbbra is fennállnak. biztosító társaságokáltalában elég készségesen megy előre.
És ebben az esetben, amikor új épületben vásárolnak lakást, a dokumentumok ellenőrzésének alaposnak kell lennie, még akkor is, ha ez az értékesítés fejlesztőtől származik. A viszonteladóknak természetesen sok erőfeszítésre lesz szükségük, mivel az új épületekben nincs ilyen gazdag történelem regisztrációs nyilatkozatok és tulajdonosváltások. De még itt is, még az ingatlan jogi "tisztaságának" minden szabálynak megfelelő alapos ellenőrzése után is fennáll a megvásárolt lakás megfosztásának valószínűsége. Ha az eladó bizonyítani tudja, hogy a vásárlás során megsértették a jogait pl. De ha második lakást vásárolnak, akkor a leszámolás nemcsak az eladóval, hanem a tulajdonossal is megtörténik, aki előtte volt a lakás tulajdonosa. Valószínűleg egy egész sorozaton kell keresztülmennie pereskedés... Hosszú időt vesz igénybe, és nehéz ellenőrizni a jogi "tisztaságot" lakásvásárláskor másodlagos piac: ez az összes dokumentum hitelessége, ez az ingatlan jogi helyzetének értékelése, ez a vásárláshoz kapcsolódó lehetséges kockázatok elemzése.
Egy lakás jogi "tisztasága" ellenőrizhető, ha bármilyen ingatlan vásárlásakor a tranzakciót a lehető legbiztonságosabbá tesszük. Az alábbi dokumentumokat kell bekérni az eladótól.
Hogyan lehet ellenőrizni, hogy van-e letartóztatás egy lakásban? Az USRR kivonatából. Ott van feltüntetve, ha ez egy egyszerű nyilatkozat, hogy az eladó a tulajdonos. A kivonat bővített változatában pedig ott van ennek a lakásnak a teljes története az USRR első feljegyzésétől kezdve. Azt jelzi, hogy kinek volt korábban a tulajdonosa, és milyen gyakran adták el. Azonban nem korlátozódhatunk erre a kivonatra. Hogyan ellenőrizhető, hogy a lakás vásárláskor jelzálogjoggal terhelt-e? A lakásokat gyakran meghatalmazással értékesítik, ezért a tulajdonos gyakorlatilag nem vesz részt a tranzakcióban. Ez egy nagyon kockázatos helyzet. Gyakran hasonló dokumentumokat tisztességtelen eszközökkel szerezték meg.
Ezért lakásvásárláskor csak az otthon közvetlen tulajdonosának dokumentumait kell különösen alaposan ellenőrizni. Ehhez meg kell kérni az arra jogosult személyt, hogy vegye fel a kapcsolatot és vegye fel a kapcsolatot a tulajdonossal, hogy erősítse meg, hogy a lakás eladó. Ezután ellenőriznie kell az USRR nyilatkozat „Teher” oszlopát, amely információkat tartalmaz a lakás állapotáról, zálogjoggal. Ha az ingatlant az öröklés után azonnal eladják, jobb, ha nem veszi meg. Alatt három évúj örökösök jelenhetnek meg, akik megtámadják ezt az üzletet a bíróságon. Az USRR-tanúsítvány kiterjesztett változata alapján is megállapítható, hogy például ennek a lakásnak a jelzáloghitelét nem fizették ki a végéig.
Az első lépés az ár nézése. Ha a hasonló lakásokat magasabb áron adják el, az különösen riasztó, és csak nagy érdeklődés mellett ezt a tárgyat ingatlanon továbbra is ellenőrizheti a "tisztaságát". legálisan, és sokkal alaposabban csinálni, mint azt korábban gondolták. Az eladót aprólékosan ki kell kérdezni, és részleteket kell keresni: nem csak azt, hogy kié ezt a lakást, hanem azt is, hogy mikor, hogyan és kitől vásárolták, miért adják újra, részt vett-e a lakás pereskedés... Ezután nézze meg, hogy mi szerepel a dokumentumokon. Innentől kiderül, hogy az eladó mennyire igaz, hiszen vele, mint partnerrel kell üzletet kötnie. Hogyan lehet ellenőrizni egy lakás eladóját, ha más módon vásárol?
Mindenképpen ellenőrizze az útlevelét és a lakáshoz kapcsolódó egyéb iratokat: az ingatlan nyilvántartásba vételének alapját, hol, az igazolás átvételekor, az ahhoz való jog bejegyzését. Feltétlenül készítsen másolatot az újratanulmányozáshoz, de ellenőrizze az eredeti példányokon pecséteket, aláírásokat, vízjeleket és minden mást. állami dokumentum... A másolatokat az eredetivel is össze kell hasonlítani. Lehetséges, hogy teljesen eltérő dokumentumokat nyújtanak be. A papíron bemutatott információnak meg kell egyeznie az eladó szóbeli történetével. Hogyan lehet ellenőrizni az örökösöket lakásvásárláskor? Semmiképpen. A legjobb akkor vásárolni, ha a jogot az öröklés dátuma után három évvel jóváhagyták. Hogyan lehet ellenőrizni egy lakást a Rosreestr-en keresztüli vásárlás előtt? A fentiek szerint az MFC-ben minden ingatlanhoz kapcsolódó dokumentumot megrendelhet és fogadhat.
A dokumentumok átvétele és áttanulmányozása előtt sem az előleg, sem a kaució nem utalható át az eladónak, hiszen volt tulajdonosa megőrizheti az igazolás és a szerződés eredeti példányát, még akkor is, ha ezt a lakást már eladta. Feltétlenül szükséges dokumentumokkal kideríteni, hogy az eladónak vannak-e cselekvőképtelen eltartott állampolgárai, kiskorú gyermekek hogy az eladó házas-e, és házas volt-e a lakás megvásárlásakor, és ami a legfontosabb, hogy személyesen jár el, vagy bizalmasa.
Nem köthet üzletet anélkül, hogy személyesen beszélne a tulajdonossal. Jobb, ha szerződést köt a tulajdonossal, nem pedig vagyonkezelővel. A hamis ügyletek jelentős részét a tulajdonos távollétének ürügyén kötik meg: egy másik városban, egy másik országban stb. A meghatalmazás hamis is lehet. Ha a vagyonkezelő nem akarja bemutatni a lakás tulajdonosát a vevőnek, ez gyanút kelt, és az indokok itt teljesen lényegtelenek. Az sem valószínű, hogy a meghatalmazás valódiságát az azt kiállító közjegyzőnél is ellenőrizni fogják, mert a közjegyzők nem válaszolnak az ilyen megkeresésekre.
Ha az eladó lakásba kiskorú gyermekeket regisztráltak, akkor a gyámhatóság írásbeli hozzájárulása szükséges, ellenkező esetben az üzlet nem köthető meg. Ha magát az eladót hivatalosan alkalmatlannak ismerik el, ügyeit gyámra bízzák, és csak arra, akit a gyámhatóság kijelöl. Az iratokból ellenőriznie kell az első kérdésben (cselekvőképtelenség) és a második kérdésben (gondnok kijelölése) hozott bírósági határozatokat. Magához a tranzakcióhoz pedig feltétlenül szükséges a gyámhatóság hozzájárulása. Az ilyen ügylet kockázatai olyan nagyok, hogy a vevő leggyakrabban megtagadja az ilyen lakóterület megvásárlását.
De szintén nagyobb probléma olyan helyzet, amikor az eladót nem ismerik el inkompetensnek, hanem folyamatosan vagy időnként képtelen megérteni saját cselekedeteinek értelmét (ez a definíció a törvényből származik). Ezt az állapotot még ismételt személyes találkozások alkalmával is elég nehéz szemmel kiszámolni. Ezért minden esetre kérnie kell egy pszichiáter igazolást a tranzakció napjával. A megoldás az lehet, ha rokonként vagy barátként meghívjuk a pszichiáter barátját egy üzletre. Egyszerűen irreális azonban egy ilyen üzletet biztosítani minden rossz esettől. Még a közjegyzővel való üzletkötéssel sem lehet teljes sikert elérni ennek a vállalkozásnak. Ezért jobb elhagyni a kétes vállalkozást, mivel ma az ingatlankínálat majdnem háromszorosa a keresletnek.
Meg kell mennie a hivatalos webhelyre kerületi Bíróság, amelyhez ez a lakótér tartozik, és írja be a keresőbe az eladó és elődei - a lakás tulajdonosainak - nevét. Ugyanez az elv érvényesül arra az esetre is, ha ellenőrizni kell, hogy az eladóknak és házastársaiknak volt-e bírósági ügyük, és ha igen, mi. A lényeg az, hogy felbontották-e a házasságot és felosztották-e a vagyont, elismerték-e a tulajdonost alkalmatlannak. Ez utóbbit a regisztráció helyén ellenőrzik, ezért nagyon alaposan meg kell vizsgálni az eladó útlevelét, majd fel kell keresni annak a bíróságnak a honlapját, ahol ezt a személyt bejegyezték vagy nyilvántartásba vették.
Az igazságszolgáltatási rendszer még nincs úgy beállítva, hogy mindezt pár kattintással megtalálja, sajnos. A választottbíróságok hivatalos adatbázissal is rendelkeznek. Itt meg kell állapítania, hogy az eladó csődöt jelent-e. Ha volt, akkor ez szükségszerűen tükröződik benne választottbíróság a város, ahol bejegyezték. Nyitón keresztül hivatalos bázis adatok online végrehajtási eljárás ki kell deríteni, hogy a lakás tulajdonosa vagy házastársa adós-e, és hogy ezekkel az állampolgárokkal szemben indult-e eljárás.
A tulajdonosi igazolvány, vagyis a házkönyvi kivonat alapján meg kell állapítani, hogy ki van bejegyezve ebbe a lakásba, beleértve (és különösen) és azokat is, akik nem laknak ott. Fizetési bizonylatot is be kell nyújtani segédprogramok... Ideális, ha senki sincs regisztrálva a lakásban, de nem mindig ilyen szerencsés. Ha a lakásban regisztráltak vannak, akkor a megállapodásban szükséges feltüntetni azt az időtartamot, amely alatt törlik őket a regisztrációs nyilvántartásból. Aki erre a lakótérre van bejelentve, de nem ott lakik, azoknak közjegyző által hitelesített kijelentkezési kötelezettséget kell bemutatniuk egy bizonyos idő előtt.
Utóbbiakat a legjobb, ha a tranzakció lebonyolítása előtt kiürítik a lakásból, különben "töltelékkel" maradhat a megvásárolt lakásban. A bíróságon a kilakoltatási keresetekkel kapcsolatos ügyek gyakran elvesznek, mivel ez a kérdés sok kellemetlen árnyalatot tartalmaz. Az ügylethez közjegyző által hitelesített hozzájárulásra van szükség a bejegyzett házasságban élő tulajdonosnak is, aki megbizonyosodik arról, hogy a házastárs ne tiltakozzon ennek a lakásnak az eladásával. Ez ben történik kötelező, ha a lakást a házasság ideje alatt vásárolták, és az eladás időpontjára a házasság felbomlott. Nincs szükség további dokumentumokat csak abban az esetben, ha a lakást ajándékba, örökségként kapták (több mint három éve!), privatizálták. Körülbelül ennyi a legalapvetőbb dolog, amit érdemes ellenőrizni lakásvásárláskor. Mindezen terjedelmes információk megszerzése után a dokumentumcsomagot gondosan tanulmányozzák és elemzik.
Először is értékelnie kell jogi státusz ez a lakás: hogyan és milyen alapon szerezték meg jelenlegi tulajdonosai, mikor történt. Ha nem telt el három év a felvásárlás óta, akkor két probléma merül fel. A határidő nem járt le elévülési idő, vagyis a lakásvásárlási ügylet továbbra is megtámadható volt tulajdonosai... Az adók minimalizálása érdekében az eladó kérheti, hogy a dokumentumokban tüntesse fel a lakás alacsonyabb költségét. Jobb, ha nem állapod meg, mert ha ez a tranzakció érvénytelen, az eladó nem téríti vissza teljes összeget, de csak azt adja vissza, amelyik a szerződésben szerepel.
A lakástulajdonos lakásszerzésének legmegbízhatatlanabb alapja az öröklés, különösen akkor, ha még nem járt le a három éves átvételi idő. Ha az új örökös ennél az időszaknál később jelenik meg a bíróságon, a vevő kockázatai jelentősen csökkennek. Ha egy lakást gyakran vettek és adtak el rövid időn belül, ez a csalás legbeszédesebb jele. Jobb, ha azonnal keres egy másik vásárlási lehetőséget, mivel most gyakorlatilag nincs probléma ezzel. Minél több eladást és vásárlást hajtanak végre egy lakáson, annál csúnyabb a jogtörténete. Ha valóban hatalmas a vágy ennek a lakóhelynek a megvásárlására, akkor nemcsak az utolsó eladót, hanem a házastársat és az összes korábbi tulajdonost is ellenőriznie kell legalább az elmúlt öt évben.
Minden ingatlaniroda kínál olyan szolgáltatásokat, mint a lakás jogi tisztaságának vagy a lakás történetének ellenőrzése. Ha azt mondják, hogy a lakás tiszta, akkor azt jelenti, hogy az ügyletnek nincs jogi akadálya, hogy a lakás tulajdonjogát nem korlátozzák tilalmak vagy terhelések, és nincs és a jövőben sem lesz alapja. az ügylet jogszerűségét megtámadni és érvényteleníteni.
Hogyan ellenőrzi az ingatlanos a jogtisztaságot? A legtöbb esetben elég figyelmesen elolvasni az ügylethez készült dokumentumokat, ezek a teljességet tartalmazzák a szükséges információkat... Az ellenőrzés pedig a dokumentumok hitelességének és helyes olvasásának megállapításán múlik. Az ingatlanos előnye, hogy tud helyesen olvasni, vagyis tudja, mire kell pontosan odafigyelni.
A lakás teljes történetét a házkönyv és az Egységes Állami Jogok Nyilvántartása tartalmazza ingatlanés foglalkozik vele. Mára az egyetlen legális és szép megbízható módon csekkeket – kérjen kivonatot az Egyesült Államoktól állami nyilvántartás ingatlanjogok és ügyletek (USRR), vagy - a Városi Ingatlaniroda igazolása. Tőlük megtudhatja a lakás tulajdonosainak összetételét, valamint azt, hogy letartóztatás alatt van-e, vagy záloggal és bérleti díjjal terhelve...
1998. január 31-e óta az ingatlanokhoz fűződő jogokat és egyes ügyleteket egy speciális nyilvántartásban tartják nyilván - az ingatlanjogok és a vele folytatott tranzakciók egységes állami nyilvántartásában. Ezt megelőzően az ingatlanügyletek regisztrációja némileg eltérő módon, a BTI-n, a Városi Ingatlanirodán keresztül történt.
Így az ezen időpont után bejegyzett ingatlanok jogi tisztasága az USRR kivonatával ellenőrizhető. Ha az ingatlanhoz fűződő jogok 1998.01.31. előtt keletkeztek, akkor információszerzés érdekében vegye fel a kapcsolatot
Kivonat az USRR-ből mindenki számára korlátozás nélkül
Tehát, ha ingatlant kíván vásárolni, akkor mindenekelőtt ellenőriznie kell a megszerzett lakás jogi tisztaságát.
Ehhez kérjen kivonatot az eladótól az ingatlanjogok és az azzal történő tranzakciók egységes állami nyilvántartásából.
Az első dolog, amire figyelnie kell, az ilyen kivonat kiadásának dátuma. Az állításnak „frissnek” kell lennie. A legjobb lehetőségígy a nyilatkozat szó szerint „most” kerül kiadásra. Vagyis az eladó megkapta a kivonatot, és azonnal bemutatta a vevőnek felülvizsgálatra. Ne feledje: minél frissebb a kivonat, annál relevánsabb információkat tartalmaz.
Ha az eladó nem tudja vagy nem akarja megmutatni Önnek a nyilatkozatot, akkor Ön is beszerezheti. Ezt meglehetősen egyszerű megtenni, miközben minimális dokumentumokra és dokumentumokra lesz szüksége készpénzes kiadások... Ha nyilatkozatot rendel, mint Egyedi, akkor személyazonosító okmány és fizetési okmány szükséges.
A jogi személynek azonban be kell mutatnia a kivonatot több dokumentumot nevezetesen a charta, alapító okiratot, regisztrációs okiratok, meghatalmazás, képviselő érvényessége esetén ismét fizetést igazoló okmány stb.
Elolvastuk a kivonatot
Az egységes állami nyilvántartás kivonata, amelyet minden jelentkező rendelkezésére bocsátanak, a következő információkat tartalmazza:
a jogok állami nyilvántartását végző szerv neve;
a nyilatkozat aláírásának dátuma, valamint a kimenő szám;
az ingatlan kataszteri (vagy feltételes) száma;
az ingatlan rendeltetése;
cím (helyszín);
a jogosultra vonatkozó adatok (jogtulajdonosok, közös tulajdonjog bejegyzése esetén);
bejegyzett jog típusa;
a jogok bejegyzett korlátozásai (terhelései), beleértve azok dátumát és számát állami regisztráció, a létesítésük feltételei, valamint azon személyek adatai, akiknek javára létesültek;
A kivonatot kérelmező személy teljes neve vagy neve.
Kockázatok az elsődleges piacon lakásvásárláskor.
Ha jönúj épületről, ami azt jelenti, hogy még nincs tulajdoni igazolás, viszont van megállapodás, amit továbbértékesítenek. Ha ez egy szerződés részvényrészesedés, teljes mértékben védi a vevő érdekeit és garantálja, hogy jogait ezt az ingatlant be kell jegyezni az Egységes Állami Nyilvántartásba. Vagyis ha egy lakást a 214-FZ szerint értékesítenek, akkor semmit nem lehet ellenőrizni.
Valójában minden más megállapodás a 214. törvény egyik vagy másik megkerülő konstrukciója, és ebben az esetben nem kell nagyon odafigyelni az ügylet jogi tisztaságára. Bármely "sematikus" lakás megvásárlása a befejezetlen építkezés szakaszában meglehetősen kockázatos.
A tervek szerint a lakásokat általában nem közvetlenül a fejlesztőtől értékesítik, hanem valamilyen közvetítő cégen keresztül. Ez lehet egy, a fejlesztővel kapcsolatban álló cég, vagy egy független jogi személy, amely egykor az építési szakaszban megvásárolta a fejlesztőtől a lakások nagy részét, hogy pénzt keressen, majd eladja azokat a lakosságnak.
Szóval ezzel foglalkozni jogalany kockázatos lehet, mert nem ismerjük a kapcsolatot a fejlesztő és a befektető között – fizette-e teljesen a megvásárolt lakásokat vagy sem?
Ha nem, akkor a fejlesztő felmondhatja köztük a szerződést, ami után jogában áll visszakapni a megmaradt lakásait (azért az összegért, amiért a befektető nem fizetett). Ezeket a lakásokat pedig már el is adhatja a befektető. Így jönnek létre a "kettős" szerződések vagy a "kettős" eladások, amikor ugyanazt a lakást kétszer adják el.
Ilyen rendszerek voltak, vannak és lesznek. Ezért a vevőnek helyre kell állítania a teljes láncot - a fejlesztőtől a lakást értékesítő személyig, és meg kell értenie a fejlesztő és az eladó cég közötti kapcsolat lényegét. Az az ami jogi átvilágítás a lakás tisztasága.
Kockázatok a másodlagos piacon történő lakásvásárláskor.
A másodlagos piacnak megvannak a maga kockázatai, ezek közül az egyik fő a lakásjogok megkérdőjelezése. Ez általában akkor történik, ha:
A lakás örökösei között vagy a házastársak közötti vagyonmegosztás során felmerülő viták;
A lakás eladójának érvénytelenítése, aki lehet drogos, alkoholista vagy nem bejegyzett elmebeteg;
a lakásból a büntetés letöltésének idejére ideiglenesen elbocsátott elítélt megjelenése;
A lakásban nyilvántartott hiányzó (eltűnő) családtag jelenléte.
Senki nem garantálja, hogy ez az eltűnt személy néhány éven belül nem fog megjelenni, és nem vitatja az üzletet. Ez elég rendszeresen megtörténik. Az emberek börtönben vannak, nem akarják elmondani a rokonaiknak, aztán kiszabadulnak a börtönből, és jogaikat követelik. Ezért ha olyan lakást vásárol, amelyben az eltűnt személyt bejegyezték, bizonyos kockázatot vállal.
Veszélyben vannak azok a lakások is, ahol kiskorú gyerekek vannak bejegyezve, akiknek az érdekeit figyelembe kell venni, ill idősek, néha nem értik tetteik értelmét.
Ha tetszett a "másodlagos ház" lakása, akkor a tulajdonjog mellett a tulajdonostól kivonatot kell kérnie az ingatlanjogok és az azzal történő tranzakciók egységes állami nyilvántartásából (USRR) mindenről. ezzel a lakással kapcsolatos tranzakciók.
Ez a nyilatkozat tükrözi a lakás teljes történetét, 1998-tól kezdve, vagyis attól a pillanattól kezdve, amikor az USRR létrejött, és ez elég. A nyilvántartásból kiderül, hogy a lakás vitás volt-e vagy sem, kiszabtak-e letartóztatást és hasonlók. A lakásban zajló minden eljárás rögzítve van a nyilvántartásban. Ha bármilyen vitát talál a lakás történetében, figyeljen arra, hány év telt el az alapításuk óta.
Által Az orosz jogszabályok, maximális futamidő az ügyletek – ideértve az ingatlanügyleteket is – érvénytelenítésének elévülési ideje három év. Ezért ha háromon belül utóbbi években A tervezett vásárlás előtt nem történt tranzakció a lakással, nem kell attól tartani, hogy a korábbi tulajdonosok hirtelen előadják jogaikat.
De ha továbbra is olyan vitákat talál, amelyek az elmúlt három évben merültek fel, kérje meg a tulajdonost, hogy nyújtson be ítélet, amely alapján végleges következtetéseket lehet levonni a lakás birtoklásának jogszerűségéről. Ha a bírósági döntés még nem született meg, azt tanácsoljuk, hogy az üzletkötés előtt mindenképpen várja meg.
Néha ez megtörténik - általában a régi ingatlanokkal lakásállomány- hogy a lakás nem szerepel az Egységes Állami Nyilvántartásban. Ha egy ilyen lakás nincs a nyilvántartásban, az azt jelenti, hogy a privatizációja után nem történt vele tranzakció, vagyis ideális jogi pont kilátás a lakásra, abszolút "tiszta". A vevő kérelmet nyújthat be az osztálynak lakáspolitika hogy ellenőrizze tulajdonosának valódi jogait. Nem kell mást tenned.
Mire lehet és kell figyelmeztetni a vásárlót? Először is, ha úgy találja, hogy a lakást öröklés útján valakire hagyták, vagy adományozták, miközben azt új tulajdonos nem rokona előző tulajdonos, azután új tulajdonos gyorsan elkezdi eladni ezt a lakást. Az ilyen dolgok mindig riasztóak.
Egy másik kockázati tényező lehet az a helyzet, amikor a lakást nagyon gyakran továbbértékesítették és kézről kézre adták (ez kiderül az USRR nyilatkozatából), vagyis valójában senki sem lakott a lakásban hosszú időés nem világos, hogy miért adták el oly gyakran. Valószínű, hogy az ingatlannal kapcsolatos tranzakciók nem voltak "tiszták", és így próbáltak jóhiszemű vásárlót felállítani.
A legnagyobb "meglepetéseket" a tulajdonos esetleges cselekvőképtelensége takarja. Előfordul, hogy az eladót a tranzakció befejezése után egy idő után cselekvőképtelennek nyilvánítják. Ez lehetőséget ad neki, hogy megtámadja korábbi tetteit. Ha bebizonyosodik, hogy a tulajdonos nem értette tettei értelmét, fennáll annak a veszélye, hogy az ügyletet megtámadják. Sok "szakember" van a piacon, aki ezzel pénzt keres. Ugyanakkor még az eladó pszichológiai állapotáról szóló igazolás sem menti meg, megerősítve, hogy a tranzakció időpontjában a személy egészséges volt. A helyzet az, hogy létezik a Ptk. 177. cikke, amely kimondja, hogy „olyan ügylet, amelyet olyan állampolgár hajt végre, bár képes, de aki a megkötésekor olyan állapotban volt, hogy nem tudta megérteni az ügylet jelentését. cselekményét vagy irányítását a bíróság érvénytelennek ismerheti el e polgár vagy más olyan személyek perében, akiknek a törvény által védett jogait vagy érdekeit az elkövetés következtében megsértették."
Valójában ez a cikk minden üzletre kiterjedhet. Ezt használják ki a csalók, akik ellen nehéz elmenni. Szinte lehetetlen átlátni rajtuk, hiszen nagyon alaposan készülnek az üzletre.
Mi a véleménye a "Hogyan ellenőrizhető egy lakás jogi tisztasága tranzakció során" című cikkről? Kérlek kommenteld!
A másodlagos piacon történő lakásvásárlásnak megvannak a maga kockázatai, amelyek közül a fő a lakáshoz való jog megtámadásának lehetősége, ezért az ügylet tisztaságának ellenőrzése érdekében mindenekelőtt meg kell győződni arról, hogy az Önnek bemutatott dokumentumok hitelesek, és a lakással kapcsolatban harmadik félnek nincs igénye.
1. A lakáshoz fűződő jogok megtámadásának indokai
A lakáshoz fűződő jogok megtámadásának indokai lehetnek:
2. Ügyletkötés előtti ellenőrzést igénylő dokumentumok
A kockázatok előfordulásának megelőzése vagy minimalizálása érdekében az alábbi dokumentumokat kell tanulmányozni.
2.1. Az eladó dokumentumai
Ezek a dokumentumok mindenekelőtt a következőket tartalmazzák:
2.2. A lakás tulajdonjogát és a képviselő jogosultságát igazoló dokumentumok
NAK NEK ezeket a dokumentumokat tartalmazza (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 185.1. cikke; az IC RF 35. cikkének 3. szakasza; a 2015.07.13-i N 218-FZ törvény 14. cikkének 2. része, 28. cikkének 1. része; cikk 7. része A 2016. július 3-i N 360-FZ törvény 21. cikke; a közjegyzőkre vonatkozó alapvető jogszabályok 34. cikkének (4) bekezdése):
2.3. Dokumentumok és információk harmadik felek követeléseinek hiányának igazolására
Ilyen dokumentumok különösen a következők (a 218-FZ törvény 62. cikke):
Fontos, hogy az USRN-kivonat naprakész legyen (néhány napon belül elavulttá válhat).
Közjegyző által címre küldött kérésre elektronikus formában v automatizált mód, a kért információkat elektronikus formában haladéktalanul, de legkésőbb a megfelelő kérelem elküldését követő munkanapon (N 218-FZ törvény 62. cikkének 14. része) adják meg.
A kivonatból kiderül, hogy a lakás letartóztatásban volt-e, volt-e egyéb módon megterhelve, hányszor adták el, adományozták, voltak-e polgári viták ezzel a lakással kapcsolatban.
Jegyzet!
Ha kétségei vannak (gyakori lakásértékesítés, meghatalmazott eladás, ideiglenes kijelentkezés lakásból, stb.), ügyeljen ezen ügyletek vagy viták előírására, mivel az érvénytelenítés elévülési ideje egy-három év, attól függően, hogy az ügylet milyen okok miatt érvényteleníthető ( Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 181. cikke).
Ha nincs információ a lakásról az USRN-ben, az azt jelenti, hogy a privatizáció után nem hajtottak végre vele tranzakciókat. Ne feledje azonban, hogy az ingatlantranzakciókra vonatkozó információkat 1998.01.31-től írják be az USRN-be. Információk a tranzakciók előtt a megadott dátumot-ben is beszerezhető helyi közigazgatás(Moszkvában felhatalmazott szerv Moszkva Várostulajdoni Minisztériuma és területi osztályai), vagy az Irodában műszaki leltár, hiszen 1998-ig az ingatlan-nyilvántartás vezetésének feladatát bízták meg ezt a testet(https://notariat.ru/
Anyag alapján készült
ügyvéd Bogatkov S.A.
