غالبًا ما يتقدم المواطنون الذين لا يستطيعون شراء شقة بمدخراتهم إلى أحد البنوك للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. في الوقت نفسه ، تطلب معظم المؤسسات دفعة أولى على القرض. إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال حتى لهذا الغرض ، يمكنك الذهاب لخدعة والترتيب رصيد المستهلكلدفع دفعة الرهن العقاري. ولكن ما مدى ربح وأمان العملاء؟
هل يمكنني الحصول على قرض بمقدم؟
قروض ل كمية كبيرة(مثل الرهن العقاري وقرض السيارة) عادة ما يتضمن الدفع لأسفل. هذا هو المبلغ الذي يدفعه العميل من تلقاء نفسه الأموال الشخصية. حجمها 10-90٪ حسب شروط محددةالبنك ، ميزات المنتج. غالبًا ما يتم تعيينه على مستوى 20-30 ٪. مصدر الأموال ل المشاركة الشخصيةعادة ما يكون المقترض:
هناك عيوب معينة للنظام عندما يتم إصدار قرض للدفعة الأولى.
ميزة الحصول على قرض بدفعة مقدمة واحدة: يمكنك شراء منزل بشكل أسرع ، وليس عليك جمع الأموال لسنوات.
إذا كنت بحاجة إلى الكثير من المال لدفع دفعة أولى ، يصبح الموقف أكثر تعقيدًا. من غير المحتمل أنه سيكون من الممكن إصدار مبلغ كبير (أكثر من 500 ألف روبل) بدون ضمانات. لذلك ، لدى العميل طريقتان للخروج من الموقف:
الخيار الثاني هو في الواقع مثل هذا المخطط. يأخذ العميل رهنًا عقاريًا بمثابة دفعة أولى على رهن عقاري آخر.
وبالتالي ، عند الحصول على قرض بدفعة مقدمة ، سيتعين على المقترض التعامل مع عدة بنوك. الأول هو المكان الذي تحتاج فيه إلى توفير مدخرات شخصية للحصول على قرض عقاري. والثاني هو حصول المقترض على قرض للدفعة الأولى. قد لا يكون بنكًا واحدًا ، ولكن مؤسستين أو حتى 3 مؤسسات.
للحصول على قرض استهلاكي ، يجب على المواطن:
إذا كنت لا تخطط لإبلاغ البنك بأن قرضًا من مؤسسة أخرى يعمل كدفعة مقدمة ، فإن مخطط إجراءات المقترض يبدو على هذا النحو.
إذا حصلت على قرض استهلاكي أولاً ، فسيعرف موظفو البنك به عند النظر في طلب الرهن العقاري.
هل يصدر بنك سبيربنك قرضًا للدفعة الأولى
تقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في سبيربنك في حالة الغياب المدخرات الخاصةممكن بالطرق التالية:
يمكن الحصول على قرض للدفعة الأولى على الرهن العقاري في سبيربنك بنسبة 17.5٪ بضمان ، من 18.5٪ بدون ضمانات. يمكنك التقدم بطلب للحصول على قرض بمبلغ يصل إلى 3 ملايين روبل ، لكن المدى الأقصى 5 سنوات فقط. عادةً ما يتم اعتبار الطلب يومين ، ولا يتم توفير عمولة إصدار الأموال.
إذا كان دخل المقترض غير كافٍ ، فقد يؤخذ في الاعتبار راتب الزوج / الزوجة. نسبة مخفضةالمقدمة لكشوف المرتبات و بطاقات التقاعدفي سبيربنك عند إبرام اتفاقية لمدة تصل إلى عامين. للعملاء الجدد ، يتراوح المعدل بين 24.5 و 34.5٪.
من أجل الحصول على قرض ، يجب على العميل تلبية المتطلبات التالية:
من المستندات التي سيحتاج المقترض إلى تقديمها:
8. قد يشير افتقار العميل إلى المدخرات للدفعة الأولى إلى ما يلي:
9. بغض النظر عن سبب افتقار المواطن إلى مدخرات القسط الأول ، فإن إجراءات البنك متوقعة مسبقًا. إذا لم يتمكن المقترض من ادخار المال ، فمن المحتمل أن يواجه صعوبة في سداد القرض. لذلك ، يُحرم هؤلاء العملاء من الائتمان. في بعض الأحيان يتم إصدار رهن عقاري ، ولكن أقل من ذلك نسبة عالية. هذا نوع من التعويض للبنك عن المخاطر المتزايدة.
يمكنك الحصول على رهن عقاري وفي نفس الوقت قرض استهلاكي بنفس طريقة ، على سبيل المثال ، رهن عقاري أو أكثر القروض الاستهلاكية. الشيء الرئيسي هو أن الدخل يجب أن يسمح بخدمة جميع الالتزامات وتجنب التأخير.
من الناحية النظرية ، كل شيء بسيط ، في الممارسة العملية غالبًا ما تكون هناك حالات عندما يكون متاحًا قرض صغيرقد تتدخل في الحصول على المبلغ اللازم للرهن العقاري ، و قرض غير الغرض، التي تم إصدارها من أجل دفعة مقدمة ، تثير التساؤل عن الحجم المعتمد بالفعل لقرض الإسكان.
لذلك ، إذا كانت هناك حاجة للحصول على قرض استهلاكي قبل أو بعد الرهن العقاري ، فمن المفيد إجراء حساب مسبق للملاءة وتقييم القدرة على سداد مبلغ المدفوعات على قرضين.
في حالة عدم كفاية مدخراتك لدفع الدفعة الأولى ، يمكنك الحصول عليها المبلغ المطلوبرصيد المستهلك. يهتم الكثيرون بالتسلسل الذي من الأفضل ملء الطلبات فيه حتى لا يتضح أنه تم إصدار قرض للدفعة المقدمة ، وتم رفض الرهن العقاري بسبب ذلك.
لا يخفى على أحد أنه في تقرير بنك الكويت الوطني ، تظهر البيانات الخاصة بقرض الرهن العقاري الحالي بعد فترة من تسجيله. هناك رأي شائع ، ولكن ليس خاطئًا تمامًا ، وهو أنه عند التقدم بطلب للحصول على قرض استهلاكي ، فقد تمت الموافقة عليك بالفعل من قبل أحد التخصصات القرض العقاري، سيكون من الصعب على البنك معرفة ذلك ، حيث لا توجد مثل هذه البيانات في مكتب السجل الائتماني.
ولكن حتى في معظم استبيانات الرهن العقاري يوجد عمود "مصدر الدفعة المقدمة" ، وفي استبيان قروض المستهلك يوجد عمود "أغراض القرض".
في الحالة الأولى ، يكتبون بشكل أساسي عن المدخرات أو بيع الممتلكات ، في الحالة الثانية - أي شيء من حفل الزفاف إلى شراء الأثاث. القرض غير مستهدف ، لن يتحقق أحد ، إلا عند ظهوره الأنشطة الاحتيالية(يُصدر القرض بنية عدم سداده).
هناك معضلة:
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أيضًا أنه بالإضافة إلى القروض وبطاقات الائتمان الحالية والمسددة ، تعكس تقارير NBKI بيانات حول طلبات NBKI لـ في الآونة الأخيرة. أي أنه سيتبين أن العميل تقدم 4 مرات مقابل 2،000،000 روبل و 8 مرات مقابل 500،000 روبل ، يمكنك تخمين أنه تم تقديم العديد من طلبات الرهن العقاري والعديد من طلبات السلع الاستهلاكية.
الغرض من هذا الاهتمام النشط بالتوازي الإقراض الاستهلاكييمكن توضيح ذلك من قبل ضباط الأمن بالبنك الذين يشاركون في الموافقة على طلب الرهن العقاري.
فلماذا إذن الرأي القائل بأن البنك لا يعرف أن قرض الدفعة الأولى يتم إصداره بالتوازي ليس خاطئًا؟ بنوك مختلفةتنطبق على مكاتب الائتمان المختلفة.
لذلك ، على سبيل المثال ، لن ترى معظم البنوك التي تعمل مع NBKI في التقرير قرضًا من Sberbank ، والذي يستخدم خدمات مكتب آخر (Equifax). كما أن العديد من البنوك ، مثل سبيربنك نفسها ، لا تعرف أن هناك قرضًا استهلاكيًا وفقًا للمعيار الروسي (الذي له مكتب ائتمان شخصي خاص به).
ولكن في مبالغ كبيرةالقروض التي تعتبر نموذجية للرهون العقارية ، يمكن للأمن المصرفي إيجاد طرق لمعرفة ذلك قروض خفيةالتي لا تنعكس في تقرير الائتمان. وهناك أيضًا بنوك (على سبيل المثال ، OTP و Alfabank) يمكنها الوصول إلى اثنين مكتب إئتمان- و NBKI و Equifax.
ويحدث أيضًا أنه في الوقت الذي قرر فيه العميل شراء منزل ، كان يدفع منذ فترة طويلة قرضًا استهلاكيًا كبيرًا. هذه ليست مشكلة إذا زاد الدخل في الآونة الأخيرة والدفع الديون الحاليلا تتدخل في مدفوعات الرهن العقاري. تقريبا غالبية أولئك الذين يتقدمون للحصول على قرض عقاري لديهم قروض التشغيلأو بطاقات الائتمان.
إذا عاد العميل "للخلف" من حيث الدخل ، أي الإجمالي الدفع الشهريعلى الالتزامات الحالية والدفع على الرهن العقاري المحتمليشكلون معًا نصف الدخل ، فمن المنطقي التفكير في سداد الديون القديمة قبل إصدار الرهن العقاري.
بما أن 40٪ من دخل العميل يذهب لسداد أقساط القرض ، فلن يتبقى سوى 10٪ فقط لدفع الرهن العقاري ، على الأرجح إما أن المبلغ الذي يوافق عليه البنك سيكون هزيلاً ، أو سيتم حرمان العميل من الرهن العقاري يُقرض.
بالنسبة للبنك (وكذلك للعميل) ، من المستحسن ألا يزيد عن 30-35٪ من الدخل الشهريتستخدم لسداد القروض. سيسمح هذا في حالة ، على سبيل المثال ، أن يذهب المقترض في إجازة مرضية لمدة أسبوعين ، أو حاجة ماسةفي الخدمات الطبية، لا تسقط في ميؤوس منه الوضع الماليويكون مجانيًا جزئيًا السيولة النقديةللحالات غير المتوقعة.
تنظر البنوك إلى مدى توفر بطاقات الائتمان بشكل مختلف - حيث يطلب البعض إغلاقها الحد الائتمانيلا تؤخذ بعين الاعتبار الحد الأدنى للدفعكمصروف إلزامي عند حساب الملاءة ، ويطلب البعض ذلك بدون فشلأغلق البطاقة وقدم شهادة دفع كاملدَين.
من ناحية أخرى ، فإن البطاقة (إذا كان لها حد صغير) ستمنع التأخر في سداد الرهن العقاري في حالة الصعوبات المؤقتة ، ومن ناحية أخرى ، فإن البطاقة مخاطر إضافيةندخل في الديون. لن يتدخل أي شيء مع العميل بدونه قروض التشغيلالذي أصدر رهنًا عقاريًا بحد أقصى كمية محتملة، يدفع نصف الدخل في سداده ، وإزالة الحد الائتماني بالكامل من البطاقة (200000 - 300000 روبل) للإصلاحات. بعد هذه الإجراءات عبء الديونسيزداد وسيصبح العميل أكثر خطورة.
يمكن أن تساعد بطاقة الائتمان في حالة حالات الطوارئمما يهدد بتعطيل الصفقة وخسارة أموال ضائعة بالفعل. على سبيل المثال ، إذا تبين أن التأمين مكلف للغاية أو إذا وضع البائع شرطًا بأنه سيستمر في المعاملة فقط إذا ارتفع السعر بنسبة 13٪ (تعويض ضريبي).
اذا كان بطاقة الائتمانيتم استخدامه بنشاط ، ولم يُسمح بتأخير واحد عليه ، ثم ، على الأرجح ، سيكون كافياً ببساطة لسداد الحد أو تقليل الدين إلى الحد الأدنى قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، ثم الدفع الإلزاميلن تلعب دورًا مهمًا في حساب الملاءة المالية.
تنشأ الحاجة إلى قرض استهلاكي للإصلاحات للعديد من العملاء الذين يبدأون في الاستقرار في شقة تم شراؤها برهن عقاري. هناك استثناءات سعيدة عندما يتم بالفعل أخذ تكلفة الإصلاحات المستقبلية في الاعتبار عند الشراء. ولكن نظرًا لحقيقة أن الحد الأقصى للاستثمار في المدخرات في الدفعة الأولى يسمح لك بالحصول على رهن عقاري لأكثر من ذلك الظروف المواتية، ولا يمكن توقع جميع التكاليف المرتبطة بالتسجيل مقدمًا ؛ لا يوجد عمليا أي أموال للإصلاحات.
ولكن بالإضافة إلى إصلاحات قرض استهلاكي لمدة 10-20 سنة من الرهن العقاري ، يمكن أن تنشأ العديد من الأسباب. ما يجب الانتباه إليه:
هكذا الوجود الرهن العقاري النشطلا يضر الحصول على قرض استهلاكي إذا كان الدخل يسمح لك بخدمة كليهما. في بعض الحالات ، العملاء الذين شكلوا على المدى الطويل قصة إيجابيةعلى حساب قرض الرهن العقاري ، تصبح الأكثر رغبة (بسبب حسن النية وخالية من المخاطر) للبنوك.
هناك حالات تنشأ فيها الحاجة إلى قرض استهلاكي بالتوازي مع تسجيل الرهن العقاري. في هذه الحالة ، من الأفضل التعامل مع المعاملة ذات الأولوية القصوى. في كثير من الأحيان ، الرهون العقارية هي الأولوية.
نظرًا لحقيقة أن الكثير من الناس يعتقدون أنه سيكون من الممكن الحصول على قرض فقط بينما لا تعرف البنوك الأخرى بعد عن قرض الرهن العقاري المعتمد ، وبعد ذلك سيكون كل شيء مجرد رفض ، لأن الرهن العقاري يزداد بشكل كبير المصاريف الإجباريةوتقليل الملاءة ، يحاولون إصدار قرض استهلاكي بعد الموافقة على طلب الرهن العقاري وحتى لحظة الإصدار. في الواقع ، لا يوجد سبب وجيه للاندفاع. على العكس من ذلك ، قد يكون بمثابة سبب لرفض الرهن العقاري المعتمد مسبقًا.
إذا كانت لا تزال هناك حاجة لإصدار قرضين في وقت واحد ، قرض عقاري وآخر استهلاكي ، فإن أول شيء عليك فعله هو تقييم قدراتك في خدمتهما. إذا كان هناك دخل أكثر من كافٍ ، فيمكن إصدار كلا القرضين في نفس البنك ، في وقت واحد تقريبًا. الشيء الوحيد ل صفقة الرهن العقاريتتميز بفترة أطول.
