Posojilojemalci ne bi smeli pričakovati takojšnjega znižanja stroškov posojil zaradi dejstva, da je Centralna banka na petkovi seji upravnega odbora znižala ključno obrestno mero. Glede na študijo NRA (National bonitetna agencija), izvedeno posebej za Izvestia, v prvem mesecu za posojila za prebivalstvo Možna rešitev Centralna banka sploh ne bo prizadeta. Celoten učinek bo sledil okoli novega leta. In da bo Centralna banka danes znižala ključno obrestno mero za 50 bazičnih točk, na 10%, strokovnjaki, ki so jih prejšnji dan intervjuvali Izvestia, niso dvomili.
Čas za zavrnitev ključna stopnja prišel, so prepričani strokovnjaki, s katerimi so se pogovarjali Izvestia. V prejšnjič podobnih dejanj Centralna banka se je zavezala sredi junija in znižala obrestno mero na 10,5 %. naslednji na vrsti naslednji korak- 0,5 odstotne točke, do 10%, analitiki niso dvomili. V tem primeru je argument za vse približno enak. Na prvem mestu - zmerna inflacija in upadati inflacijska pričakovanja.
Stopnja inflacije v Rusiji se je v zadnjih mesecih sistematično zniževala. Poleti se je kazalnik znižal za 0,6 odstotne točke. - s 7,5 % junija na 6,9 % avgusta. Spreminjajo se tudi inflacijska pričakovanja prebivalstva. Sodeč po objavljenih podatkih Centralne banke avgusta 2016, je delež anketiranih, ki pričakujejo upočasnitev inflacije v naslednje leto, povečala za 2 ot na 18 % - komentira vodja Direktorata za upravljanje agregatnih tveganj Ural banka Rekonstrukcija in razvoj (UBRD) Dmitrij Zavjalov.
Točno tako inflacijskih tveganj na zadnji seji upravnega odbora centralno banko preprečil znižanje obrestne mere. Toda analitiki so prepričani, da regulatorja ne bo vodila samo inflacija. Analitiki Sberbank CIB ugotavljajo: poleg faktor inflacije, obstaja tudi podatkovni faktor gospodarska dejavnost, ki na splošno ostajajo precej šibki. In ne v zadnji vlogi Negativni vpliv nanje je vplivalo dvigovanje obrestnih mer.
Kot argument tudi analitik Raiffeisenbank Stanislav Murašov navaja odločitev vlade, da odpove drugo letos indeksacijo pokojnin, ki pripomore k zmanjšanju inflacijskih tveganj.
Vendar ključna obrestna mera sama po sebi ni okvirni kazalnik za prebivalstvo. Za ljudi je bolj pomembno, kdaj lahko od tega koristijo v obliki cenejših posojil. Žal znižanje obrestne mere ne bo imelo takojšnjega učinka na potrošnike. finančne storitve. Poleg tega korak zniževanja obrestnih mer za posojila ni nujno enak znižanju ključne mere. NRA je do takšnih zaključkov prišel po analizi dinamike obrestnih mer 20 največjih bank po velikosti čistih sredstev(akumulirajo približno 80 % vseh sredstev bančni sektor). Strokovnjaki agencije so uporabili podatke od maja 2016 (analitiki so ta trenutek vzeli za izhodišče pred prvim znižanjem obrestne mere v 11 mesecih sredi junija) do septembra letos, torej štiri mesece.
Kot so zapisali v študiji NRA, se je prvo znižanje, a skoraj neopazno, zgodilo junija, že takrat, ko je postalo znano, da je ključna obrestna mera znižana za 50 bazičnih točk. »Pri hipotekah je v povprečju znašal največ 0,03 %, do 12,98 %, za potrošniška posojila povprečje se je celo nekoliko povečalo za 0,04 % na 22,33 %,« poudarjajo v NRA.
Glavno znižanje obrestnih mer za posojila posamezniki julija: pri hipotekah so se znižale za 0,14 % (do 12,84 %), pri potrošniških posojilih pa za 0,48 % (do 21,85 %). S prvim septembrom se je v celoti pokazala odločitev Centralne banke, ki je bila sprejeta junija. »Padec se je okrepil in dejansko je tržno povprečje v hipotekarnem segmentu znašalo 0,45 %, v potrošniška posojila 1,86 %,« pravi študija NRA.
Analitiki agencije so prišli do dveh glavnih ugotovitev, ko so ocenili učinek znižanja obrestne mere na trg. Prvič, upad ne nastopi takoj: v naslednji mesec za znižanjem ključne obrestne mere povprečna stopnja na hipotekah je ostalo praktično nespremenjeno, povprečje potrošniških posojil pa se je celo nekoliko povečalo. Od drugega meseca dalje je vpliv znižanja ključne obrestne mere bolj očiten (čeprav obstaja tudi vpliv drugih dejavnikov).
Znižanje ključne obrestne mere s strani Banke Rusije je strateško merilo za poslovne banke za kasnejšo revizijo obrestnih mer - tako za vloge kot za njihova posojila. Postopno znižanje stopnje več je posledica dejstva, da banke gradijo svojo obrestno politiko in upravljanje obrestno tveganje na podlagi sedanje vrednosti bazo virov in potrebe strank pri kreditiranju, - pojasnjuje direktor oddelka finančne ocene NRA Karina Artemyeva.
NRA je tudi navedel, da hitrost odziva ni odvisna od velikosti banke. Pri spreminjanju tečajev se vsi obnašajo približno enako previdno.
Drugič, za obdobje, ki je minilo od znižanja ključne obrestne mere za 0,5 odstotne točke, povprečje največje banke obrestna mera za enoletna potrošniška posojila se je znižala za približno 1 p.p. (0,93%), hipotekarna obrestna mera za novogradnje pa za 0,5 p.p. (0,51 %).
Potencialni posojilojemalci bank bi morali upoštevati, da večina donosna ponudba od bank na posojila ne bi smeli pričakovati takoj po znižanju ključne obrestne mere. Nekatere banke za najbolj prodajane produkte (in najmanj tvegane) lahko hitreje revidirajo obrestne mere, vendar ni nujno, da je korak znižanja enak znižanju ključne obrestne mere, opozarja Karina Artemyeva.
Izkazalo se je, da če Centralna banka danes zniža ključno obrestno mero na 10%, bo to v celoti vplivalo na stopnje za stranke do novega leta.
Banka Rusije je svojo ključno obrestno mero znižala za 0,5 odstotne točke na 10,5 % na leto, je zapisano v uradnem sporočilu za javnost. Centralna banka je nazadnje znižala obrestno mero 31. julija 2015. Banka Rusije je svojo odločitev pojasnila s stabilizacijo inflacije, zmanjšanjem inflacijskih pričakovanj in tveganj ter možnostjo okrevanja gospodarstva.
Udeleženci na nepremičninskem in hipotekarnem trgu, s katerimi se je pogovarjal RBC-Nedvizhimost, menijo, da je to pozitiven signal za trg, vendar ta odločitev po njihovem mnenju verjetno ne bo povzročila znatnega znižanja hipotekarne stopnje. »Znižanje ključne obrestne mere Centralne banke je zagotovo pozitiven signal za poslovanje. Na žalost tako rahlo zmanjšanje ne bo povzročilo opaznega učinka za gradbena industrija«, - meni generalni direktor OAO Glavstroy Development Ivan Bogatov. Maria Litinetskaya, poslovodna partnerica skupine Metrium, se strinja s tem mnenjem: »Znižanje ključne obrestne mere za 0,5 p.p. težko je imenovati pomembno, zato najverjetneje ne bo vplivalo na hipotekarne stopnje za nakup novih stavb, pa tudi na stopnje v okviru državnega programa. Vendar pa lahko rahla sprememba vpliva hipotekarne stopnje za nakup sekundarnega stanovanja, predlaga strokovnjak.
Dejanski vpliv na hipoteko, po mnenju Maria Litinetskaya, bi lahko znižala ključno obrestno mero za približno 1,5%. Kljub temu današnja odločitev nakazuje, da denarne oblasti že beležijo prve pozitivne spremembe v makroekonomskih razmerah, dodaja partner skupine Metrium. Stave na hipotekarna posojila, v skladu s predstavnikom tiskovne službe banke "DeltaCredit", niso neposredno odvisni od ključne stopnje Centralne banke.
Glavni udeleženci na trgu so že znižali svoje obrestne mere hipotekarni izdelki. "Pričakujemo, da se bo ta trend nadaljeval skozi vse leto," so za RBC-Nedvizhimost povedali v tiskovni službi hipotekarne agencije. stanovanjska posojila(AHML). Maja so se zmanjšale tri ruske banke obrestna mera za novo hipotekarna posojila, je prej poročal AHML. To je približno o Raiffeisenbank, Gazprombank in DeltaCredit Bank. Od junija 2016 je DeltaCredit znižal obrestne mere za 0,5 p.p. večinoma hipotekarni programi kozarec. Vse druge banke s seznama 15 največjih kreditne institucije Rusija ni znižala stopenj. Mikhail Seroshtan z oddelka hipotekarno posojilo VTB24 je za RBC-Nedvizhimost povedal, da banka še ni sprejela odločitve za znižanje hipotekarne obrestne mere, vendar bo VTB24 pozorno spremljal trg.
Konec maja so se cene za izdelke AHML za nakup že izdelanih in stanovanj v gradnji znižale za 0,35-0,85 odstotne točke. odvisno od velikosti polog. Tudi za povečanje razpoložljivosti hipoteke AHML posojila dodatno zniža obrestne mere v okviru izdajanja hipotekarnih posojil na daljavo. Posojilo za nakup dokončanih in v gradnji stanovanj ob upoštevanju možni odbitki se lahko izda od 11,9% letno. Od 1. julija namerava AHML zmanjšati spremenljiva stopnja na podlagi podatkov o inflaciji za pretekle mesece.
Hipotekarna obrestna mera stanovanjska posojila v rubljih se je aprila 2016 povečala na 12,94 %. Marca je ta številka znašala 12,86 %, kažejo podatki Banke Rusije, objavljeni v ponedeljek, 6. junija. Po statističnih podatkih Centralne banke je to največ visoka vrednost tehtana povprečna stopnja na hipotekarne kredite v zadnjih sedmih mesecih (13,12 %).
Kot je navedeno v sporočilu Centralne banke, se je zvišanje obrestne mere v primerjavi z marčevskim kazalnikom pojavilo v ozadju znižanja ravni subvencioniranih dodatkov v okviru državnega programa za podporo hipotekarnim posojilom.
Na splošno je po podatkih Centralne banke trg hipotekarnih posojil v obdobju januar-april 2016 »pokazal pozitivna dinamika". Skupno so banke v tem obdobju posojilojemalcem zagotovile 261 tisoč hipotek stanovanjska posojila na skupni znesek 446,5 milijarde rubljev Višina zagotovljenih sredstev se je glede na lani povečala za 49,8 %.
Sporočilo Banke Rusije ugotavlja, da bo regulator preučil možnost nadaljnjega znižanja ključne obrestne mere, ocenil inflacijska tveganja in skladnost dinamike upočasnitve inflacije z napovedano potjo. Naslednja seja upravnega odbora Centralne banke, ki bo obravnavala vprašanje višine ključne obrestne mere, je predvidena za 29. julij 2016.
hipotekarne obrestne mere v ruske banke padla na zgodovinsko nizko. V zvezi s tem je bil poleti 2017 zabeležen vrhunec refinanciranja predhodno izdanih posojil. Kaj to pomeni in kaj se bo zgodilo s cenami, o tem v razdelku »Vprašanja in odgovori«.
Zakaj so se hipotekarne obrestne mere znižale?
V Rusiji se je leta 2017 znižala hipotekarna obrestna mera zaradi nižje inflacije, ključne obrestne mere Centralne banke in cenovna politika državne banke, ki zadnjih mesecih večkrat znižal stroške stanovanjskih posojil. junija letos finančne ustanove izdanih hipotek v povprečju 11,1 % - to je minimum v celotni zgodovini spremljanja mesečnih obrestnih mer, o tem obvešča Centralna banka.
Posledično sta se povpraševanje in cenovna dostopnost stanovanj zaradi tega upada v Rusiji začela okrevati. Banke so v sedmih mesecih 2017 izdale rekordno število stanovanjskih posojil. Tako je "DeltaCredit" povečal izdajo za 40%, Sberbank - za 48%.
Kakšne so bančne stopnje?
Obrestne mere banke so neposredno odvisne od:
Ključna obrestna mera centralne banke. Na ta trenutek je na ravni 9 %;
Stroški zbiranja sredstev za samo banko;
Bančno tveganje.
V skladu s tem, kot manjša stopnja Centralna banka, cenejša je hipoteka. Ključna obrestna mera pa je odvisna od inflacije, ki se je trikrat upočasnila – z 12,9 % v letu 2015 na 3,9 % letos, poročajo Izvestia. To ustvarja tudi resne predpogoje za znižanje hipotekarnih obrestnih mer.
Omeniti velja, da je znižanje stopenj prišlo tudi brez državnega programa za subvencioniranje hipotek. To je bilo predvsem posledica povečanja medbančno konkurenco. Na primer, Sberbank je avgusta znižala hipotekarne obrestne mere za 0,6–2 odstotnih točk, na 7,4–10 % na leto, VTB poleti zniža obrestne mere na 9,5–10 %. Po tem bankam so bili drugi udeleženci na trgu prisiljeni znižati obrestno mero.
Po napovedih bankirjev se lahko v letu 2017 obrestne mere še znižajo. Zlasti Andrej Osipov, direktor oddelka za hipotekarna posojila pri VTB24, se strinja s tem mnenjem, vendar bo po njegovem mnenju upad še naprej potekal bolj gladko.
Obstaja mnenje, da bodo stopnje letos celo dosegle enomestno.
Mimogrede, prej je vodja Centralne banke Rusije Elvira Nabiullina napovedala, da bi do leta 2020 ključna obrestna mera lahko padla na 6,5-7% z inflacijo pri 4%.
Kaj je refinanciranje hipoteke?
Refinanciranje obstoječe posojilo pomeni izdati za njeno poplačilo novo posojilo, vendar z več ugodnih razmerah. To bo posojilojemalcu koristilo, če so hipotekarna plačila dražja v primerjavi z novimi ponudbami finančnih institucij.
Na primer, hipoteke so bile med krizo izdane po 12,5% letno, zdaj pa banke ponujajo taka posojila že po 11,1%.
Zato je poleti 2017 opazno znižanje stopenj privedlo do tega Bistveni del nova posojila se vzamejo za refinanciranje starih. Obseg takšnih transakcij je v prvi polovici leta znašal približno 35 milijard rubljev ali 4,5% celotnega hipotekarni trg. Bankirji pričakujejo, da bo povpraševanje po refinanciranju doseglo vrhunec jeseni. Postopek refinanciranja hipotekarnega posojila je za stranke popolnoma brezplačen in se skoraj ne razlikuje od vloge za običajno hipoteko.
Po mnenju akterjev na nepremičninskem trgu bi lahko znižanje ključne obrestne mere za približno 1,5 % resno vplivalo na hipoteke.
Foto: Mikhail Japaridze/TASS
Banka Rusije je svojo ključno obrestno mero znižala za 0,5 odstotne točke na 10,5 % na leto, je zapisano v uradnem sporočilu za javnost. Centralna banka je nazadnje znižala obrestno mero 31. julija 2015. Banka Rusije je svojo odločitev pojasnila s stabilizacijo inflacije, zmanjšanjem inflacijskih pričakovanj in tveganj ter možnostjo okrevanja gospodarstva.
Igralci na nepremičninskem in hipotekarnem trgu, ki so jih intervjuvali uredniki RBC-Nedvizhimost, menijo, da je to pozitiven signal za trg, vendar taka odločitev po njihovem mnenju verjetno ne bo privedla do znatnega znižanja hipotekarnih obrestnih mer. »Znižanje ključne obrestne mere Centralne banke je zagotovo pozitiven signal za poslovanje. Žal tako rahlo zmanjšanje ne bo privedlo do opaznega učinka za gradbeno industrijo,« pravi Ivan Bogatov, generalni direktor Glavstroy Development OJSC. Maria Litinetskaya, poslovodna partnerica skupine Metrium, se strinja s tem mnenjem: »Znižanje ključne obrestne mere za 0,5 odstotne točke težko imenujemo občutno, zato najverjetneje ne bo vplivalo na hipotekarne obrestne mere za nakup novih stavb, saj kot tudi stopnje po državnem programu. Vendar pa lahko majhna sprememba vpliva na hipotekarne stopnje za nakup sekundarnega stanovanja, predlaga strokovnjak.
Dejanski vpliv na hipoteko, po mnenju Maria Litinetskaya, bi lahko znižala ključno obrestno mero za približno 1,5%. Kljub temu današnja odločitev nakazuje, da denarne oblasti že beležijo prve pozitivne spremembe v makroekonomskih razmerah, dodaja partner skupine Metrium. Hipotekarne obrestne mere po besedah tiskovnega predstavnika DeltaCredit Bank niso neposredno odvisne od ključne obrestne mere Centralne banke.
Glavni udeleženci na trgu so že znižali obrestne mere za svoje hipotekarne produkte. "Pričakujemo, da se bo ta trend nadaljeval skozi vse leto," so za RBC-Nedvizhimost povedali v tiskovni službi Agencije za stanovanjska hipotekarna posojila (AHML). Maja za nova hipotekarna posojila, je prej poročal AHML. Govorimo o Raiffeisenbank, Gazprombank in DeltaCredit Bank. DeltaCredit je od junija 2016 znižal obrestne mere za 0,5 odstotne točke na večino hipotekarnih programov. Vse druge banke s seznama 15 največjih kreditnih institucij v Rusiji niso znižale obrestnih mer. Mikhail Seroshtan iz oddelka za hipotekarna posojila pri VTB24 je za RBC-Nedvizhimost povedal, da banka še ni sprejela odločitve za znižanje hipotekarne obrestne mere, vendar bo VTB24 pozorno spremljal trg.
Konec maja so bile stopnje za izdelke AHML za nakup že izdelanih in stanovanj v gradnji znižane za 0,35-0,85 odstotne točke, odvisno od višine akontacije. Da bi povečali razpoložljivost hipotekarnih posojil, AHML dodatno zniža stopnje za izdajanje hipotekarnih posojil na daljavo. Posojilo za nakup dokončanih in v gradnji stanovanj, ob upoštevanju možnih odbitkov, se lahko izda od 11,9% letno. AHML od 1. julija načrtuje znižanje variabilne stopnje na podlagi podatkov o inflaciji za pretekle mesece.
Obrestna mera za hipotekarna stanovanjska posojila v rubljih se je aprila 2016 povečala na 12,94%. Marca je ta številka znašala 12,86 %, kažejo podatki Banke Rusije, objavljeni v ponedeljek, 6. junija. Po statističnih podatkih Centralne banke je to najvišja tehtana povprečna hipotekarna obrestna mera v zadnjih sedmih mesecih (13,12 %).
Sergej Velesevič
