Несмотря на падение экономики обновление жилищного фонда в столице происходит с такой же интенсивностью, как и в докризисные времена. Недвижимость по-прежнему остается надежным способом диверсификации инвестиционного портфеля и сохранения финансовых активов. Современные архитектурные проекты по качеству выполнения и продуманности мельчайших деталей значительно превосходят жилой фонд старого образца. Поэтому новостройки Москвы 2018 год привлекают внимание клиентов, прежде всего, ценящих комфорт.
Сегодня строительные компании постепенно отказываются от популярной раньше точечной застройки. Смена приоритетов деятельности имеет несколько причин. Во-первых, постепенный рост благополучия столичных жителей естественным образом привел к повышению требований к уровню комфорта и качества жизни.
Эпоха сносных условий существования для жителей столицы осталась далеко позади. Во-вторых, экономическая рентабельность масштабных проектов значительно выше. В-третьих, сегодня бизнес тяготеет не к продаже товаров, или услуг, а к созданию брендов, или, проще говоря, привлекательного образа жизни. Современные строительные компании ориентированы не столько на возведение зданий, сколько на реализацию проектов, воплощающих некие идеи. И, в-четвертых, зачастую получить разрешение на точечную застройку сегодня совсем непросто. В первую очередь это связывают с трудностями соответствия дизайна интерьера окружающему архитектурному ландшафту.
Кроме того, события недавних дней вокруг закона о реновации жилищного фонда стали ясным сигналом правительства об изменении политики в отношении градостроительства.
Таким образом, в последние годы становится все популярней крупная застройка жилых кварталов, микрорайонов и целых городков. В 2018 году строительные компании, учитывая последние тенденции, продолжают движение в обозначенном направлении.
По прогнозам S&P, в 2018 году цены на жилье будут расти медленнее инфляции, поэтому в абсолютном выражении ожидается снижение стоимости жилья. Такая ситуация на рынке недвижимости связана с макроэкономической динамикой и подписанием президентом РФ Владимиром Путиным указа «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». В частности, правительство получило распоряжение снизить реальную стоимость жилья до 20% за счет увеличения доли вводимого в эксплуатацию жилья экономкласса. Кроме того, Сбербанк России начал выдавать кредиты со ставкой 11,5-13% годовых до конца февраля 2018 года.
Анализ последних архитектурных проектов позволяет отметить популярность следующих типов застройки:
Периметральные застройки окружают пространство по периметру полностью, или частично, образуя внутреннее пространство с учетом требований к освещению и скорости проветривания.
Групповая застройка предполагает размещение зданий небольшими группами, связанными между собой общим внутренним пространством. В таком случае удается избежать однообразия архитектурного ландшафта. Строчная застройка образует стройные ряды зданий вдоль узких участков.
Свободная и комбинированная типы застройки позволяют использовать разные планировочные приемы в условиях ограниченного пространства, или необходимости сохранения уже построенных ранее зданий.
Таким образом, в процессе возведения новостроек 2018 года применяется широкий спектр разнообразных планировочных решений, что значительно увеличивает разнообразие предложений на рынке жилья.
Архитектурные проекты данного типа используют большие территории для изоляции от устаревшей жилищной инфраструктуры и организации внутреннего пространства согласно определенным идеям.
Комплекс тушинского аэрополя расположен в десяти километрах, в северо-западном направлении от центра города на берегу Москвы-реки. Проект ориентирован на клиентов, для которых основными ценностями стали семья и здоровый образ жизни. Экологически чистый район с развитой рекреационной инфраструктурой пользуется популярностью среди покупателей благодаря наличию фитнес-центров, SPA-салонов, бассейнов, спортивных комплексов и стадиона. Застройщик утверждает, что отделочные работы производятся с применением новейших технологий обеспечения микроклимата здания, а также теплосбережения. Внутренне пространство городка изолировано зеленым массивом от транспортных магистралей. Цена на квартиры начинается от 6,8 млн. рублей.
Территория комплекса занимает 0,14 кв. км, и располагается на Шелепихинской набережной. Общая площадь жилых помещений городка составляет 63,5 га. Диапазон цен на квартиры находится в пределах 8–49 млн. рублей. Вниманию клиентов предлагается 9 зданий высотой от 19 до 37 этажей. В первую очередь городок привлекает внимание семейных людей, поскольку здесь строятся дошкольные и школьные учреждения. Для любителей спорта здесь выделены территории под спортивные площадки, ролледромы и велотреки. Рестораны, кафе и бары в шаговой доступности позволят экономить время на поездках.
Отличительными чертами комплекса является строгость и лаконичность фасадов зданий, а также застекленные лоджии. Городок имеет транспортную и социальную инфраструктуру, полностью обеспечивающую потребности жильцов. Близкое расположение Минского и Боровского шоссе позволяет использовать любой вид транспорта. В трех километрах от ЖК Внуково находится железнодорожная ветка пригородного сообщения. В шаговой доступности от комплекса располагается лесной массив и Пыхтинский пруд. Приятной неожиданностью для потенциальных покупателей станет наличие неподалеку исторически значимых памятников – церкви Илии Пророка и старинной усадьбы Бараново-Акатово. Среди недостатков Внуково отмечают загруженность транспортных магистралей, отсутствие крупных торговых центров и удаленность от центра Москвы.
Среди новостроек Москвы, старт продажи которых запланирован на 2018 год, чаще всего встречаются квартиры в жилых кварталах. Для ЖК значительно проще найти подходящую территорию, чем для целого городка. К тому же реализация таких проектов требует значительно меньше инвестиций и сложности работ, связанных с разработкой бренда.
Своим названием жилой комплекс обязан бывшему заводу ЗИЛ, на территории которого появится большой парк и комплекс зданий с квартирами площадью от 34 до 136 м. кв. Рядом с детскими садами и школами планируется строительство бизнес-центров и культурных учреждений. Планировку квартир осуществляли архитекторы с мировым именем, поэтому цена отдельных квартир доходит до 900 тыс.$. Близость к набережной дополнительно повышает комфорт жителей ЖК.
Комплекс состоит из трех монолитных зданий, расположенных в Пресненском районе Москвы на пересечении улиц Пресненский Вал и Ходынской. Район известен хорошо развитой социальной инфраструктурой и близостью к Садовому кольцу. Недалеко от комплекса располагается ипподром, зоопарк и парки. Стоимость квартир в ЖК площадью от 42 до 85 м. кв. находится в диапазоне от 8 до 22 млн. рублей.
В 2018 году планируется сдача новостройки в северной части города Люберцы. Вниманию покупателей представлено 16 зданий высотой в 17 этажей. Квартиры на последних этажах снабжены панорамными окнами. В подъездах располагаются колясочные зоны и пост консьержа. Здания будут построены с применением экологически чистых и безопасных материалов, которые противостоят агрессивным веществам и длительное время сохраняют первоначальный вид.
Комплексный тип застройки создает уютное пространство внутри дворов. В ближайшем будущем планируется разбить парк площадью 60 га и построить всю необходимую рекреационную инфраструктуру, включая спортзалы, бассейны, спортивные комплексы и зоны отдыха. Уже сейчас жильцы имеют возможность посещать парк площадью 17 га с дорожками и местами для отдыха. Комплекс будет снабжен развитой транспортной инфраструктурой, и находится всего в трех километров от МКАД. До ближайшей станции метро можно добраться на автобусе за 5 минут.
Жилой комплекс располагается на территории реорганизуемой промзоны «Грайвороново». Монолитные здания комфорт класса будут иметь высоту до 44 этажей. В планах создание парковой зоны, мест отдыха молодежи, а также развитие социальной инфраструктуры. Ближайшая станция метро располагается на расстоянии чуть более одного километра. Кроме того, неподалеку будет находиться станция московской кольцевой железной дороги. Отличительной чертой ЖК Sereda является выполнение проектировочных работ испанскими архитекторами, что обеспечит действительно оригинальный дизайн интерьеров и экстерьеров зданий. Стоимость квартиры находится в пределах от 4,5 до 12,5 млн. руб.
Вот далеко не полный перечень новостроек Москвы, частичная или же полная сдача которых запланирована на 2018 год. Активное заимствование иностранного опыта выполнения строительных работ позитивно влияет на качество новостроек последних лет. Информация, представленная в обзорах и пресс-релизах строительных компаний, подтверждает, что 2018 год не станет исключением.
Цены на недвижимость с каждым годом стремительно растут. На 2019 год даже однокомнатная квартира в неблагоприятном районе Москвы может стать неподъемной тратой для большинства российский семей.
Каждый находит свой выход из ситуации: много лет откладывать деньги в надежде когда-нибудь приобрести свою квартиру (этот способ экономически неэффективен, так как цена на валюту может за несколько лет увеличиться или уменьшиться в несколько раз), взять нужную для покупки сумму в кредит под большой процент.
Наиболее рациональным решением будет принятие участие в долевом строительстве. Физическое лицо заключает договор сотрудничества с застройщиком и может получить квартиру по благоприятной цене.
В 2019 году в силу вступил новый законопроект, согласно которому долевое строительство может распространяться не только на многоквартирные дома, но и таунхаусы. Также изменились требования к застройщикам, порядок формирования стоимости договора и его расторжение.
Истоки долевого строительства идут еще из СССР. Чтобы получить собственную недвижимость, гражданин Советского Союза должен быть отстоять огромную очередь. Довольно часто люди ждали своей очереди несколько лет.
Некоторые граждане, чтобы существенно сократить срок ожидания, стали объединяться в жилищные кооперативы. Члены таких объединений могли получить квартиру в сокращенные сроки. Кроме того, при строительстве недвижимости для подобных лиц учитывались их индивидуальные особенности.
Похожий принцип действует и сейчас. Дольщики оформляют договор с застройщиком. Первая сторона получает жилье в сжатые сроки и по очень выгодной цене, вторая же сторона проводит строительство за счет денежных средств дольщиков и освобождается от необходимости в оформлении кредита.
Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия приобретения недвижимости:
Эти преимущества и «заманивают» граждан подписать договор с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Она имеет множество подводных камней.
Каждый, кто хочет приобрести квартиру таким путем, должен быть осведомлен о возможных рисках:
Выше были перечислены только самые распространенные трудности, с которыми могут столкнуться дольщики. В действительности их может быть гораздо больше.
Самый важный момент в данной сделке — заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При составлении документа необходимо соблюдение следующих условий:
Не стоит заключать сотрудничество с теми партнерами, которые:
Как уже было сказано выше, в 2019 году в законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, которые касаются долевого строительства. Во-первых, теперь сделки оформляются не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на таунхаусы.
Таунхаус представляет собой небольшой дом, который состоит из нескольких многоуровневых квартир. Каждая из них имеет отдельный вход, то есть общего подъезда, как в привычных многоэтажных домах, нет. Жильцы таких домов, как правило, имеют свой гараж, небольшой внутренний дворик. Такой тип застроек получил большую популярность в Европе, в России долгое время он был мало распространен.
Кроме того, был изменен порядок определения точной цены недвижимости при участии в долевом строительстве. Ранее в договоре должна быть указана точная стоимость, которую дольщик платит застройщику для строительства жилого объекта. Она могла включать в себя стоимость строительных работ и индивидуальных услуг партнера.
Согласно новой редакции закона, теперь точная цена зависит и от количества дополнительных единиц нежилой площади (балкон, веранда и т. д.). Кроме того, цена договора вносится только после того, как документ будет официально зарегистрирован.
Ранее дольщик мог свободно расторгнуть договор, если застройщик не соблюдает основные условия договора. Теперь процедура отмены соглашения несколько усложнена. Она возможна только после судебного разбирательства. Если суд признает, что застройщик действует против установленного соглашения, оно может быть расторгнуто.
Выставлены и новые требования к самим застройщикам. Они должны получить заключение от Министерства строительства на участие в сделках долевого строительства. Этот документ фактически является разрешением на ведение такого рода деятельности. Для получения заключения необходимо обратиться в Министерство строительства с соответствующим пакетом документов. Срок рассмотрения заявки составляет не более 30 календарных дней.
Если застройщики не удовлетворяют представленные к ним требования, они лишаются заключения, все дольщики информируются об этом через письменное отправление или электронную почту.
Долевое строительство — выгодная, но довольно рискованная сделка. Прежде чем принимать какие-либо решения о сотрудничестве с застройщиками, обязательно изучите базовую информацию, взвесьте все «за» и «против». Более подробно о долевом строительстве, нововведениях в эту процедуру за 2019 год можно узнать в следующем видеоролике:
Итак, долевое строительство — сделка, которая позволяет физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на этапе ее строительства, а застройщику — минимизировать или полностью сократить собственные затраты на возведение многоквартирного дома или таунхауса за счет денежных вложений дольщиков.
Развивающееся долевое строительство в условиях новой экономики часто сопровождается большим количеством судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков и невыполнения строительными организациями условий договора. К сожалению, ранее в законодательстве отсутствовало регламентирование договоров об инвестиционной деятельности и судовые разбирательства основывались на их содержании, судом двусмысленно оценивались правовые основания заключаемых сделок. Федеральным Законом от 30. 12. 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других строений недвижимости, внесение изменений в некоторые акты РФ», частично разрешена эта проблема.
С 1 июля 2017 года обрели силу дополнительные поправки к существующему закону 214-ФЗ. Державными органами приняты меры для обеспечения инвесторов дополнительными гарантиями, защищающими от недобросовестных строительных компаний.
Теперь у строительных организаций уставной капитал обязан соответствовать максимальной площади объекта на которой планируется вестись строительство. На пример, у застройщика в планах возведение строения площадью 20 тыс. кв. м., то в уставной капитал должен содержать около 40 мил., руб. Иначе у него нет шансов получить заключение о соответствии на объект. Органы, выдающие такие документы, строго проверяют указанные площади, наличие уставного капитала, который оплачивается в полном объеме в уставной фонд. Иначе у компании теряется основание на привлечение наличных средств инвесторов. Бывает, что у застройщика нет собственных наличных тогда им заключается поручительство в лице одного или нескольких юридических лиц, имеющих необходимую сумму. В ситуациях не доведения строительной компанией дела до конца, перед инвесторами дальнейшие обязательства выполняются поручителями.
Законом с 2018 года предусмотрено создать сайт единого реестра застройщиков в сети интернета. Здесь каждому интересующемуся, предоставляются сведения о действующих на данный момент строительных фирмах и информация о проекте строительства. Данный сайт уже действует.
Строительная организация, заключая ДДУ обязана оповестить покупателей о поручившихся лицах и условии поручительства. Срок поручительства должен быть на два года больше, срока даты передачи жилплощади инвестору по заключенному ДДУ.
Если строительной фирмой и поручителем решается вопрос о досрочном прерывании договора между собой, они обязаны за месяц предупредить об этом дольщиков.
Это нововведение хорошая гарантия инвесторам. Эскроу-счет до определенного момента или выполнения оговоренных обязательств хранит наличные средства. Застройщиком они получатся после подписания с инвестором акта приема-передачи жилплощади. Открывается данный счет строительной фирмой, закрывается автоматически. Если строительство не завершится, дольщики в банке получают свои средства обратно без судейских разбирательств со строительной организацией.
Покупатель может продать не достроенную квартиру по договору переуступки прав, тогда все в таком же порядке переходит новому инвестору. При выполнении застройщиком всех обязательств по ДДУ, у дольщика нет законных оснований отказываться в одностороннем порядке от исполнений данного договора. Данный спорный вопрос разрешается судебным разбирательством.
Президентом Российской Федерации 29. 07. 2017 г. утвержден Закон «О публично-правовой организации защищающей гражданские права – участвующих в долевом строительстве, при несостоятельности обанкротившихся застройщиков». Благодаря данному вердикту тем, кто берет участие в долевом строительстве, по договору предоставляются новые гарантии.
Специально для инвесторов сформировали компенсационный фонд, куда строительными фирмами согласно установленному порядку отчисляются 1,2% от сумм, заключенных сделок. Данные средства планируется отдать в распоряжение инвесторам. Им решать, будут ли они потрачены на достраивание дома или на выплаты компенсаций. Первые месяцы работы фонда показали неплохие результаты, произведены перечисления от 118 строительных компаний из 46 областей государства. Законом о защите прав дольщиков с четкостью прописано требование к данной системе, согласно постановлению, заработать она должна в январе 2018 года.
Госдумой принят закон о получении налоговых льгот при долевом строительстве. Соответствуя ему:
Законодательство возлагает надежду на эффективное функционирование фонда, который должен защищать правовые нормы участвующих в долевом строительстве.
Внесенные изменения в Налоговом кодексе предусматривают сокращение убытков строительными компаниями и улучшение условий в развитии первичных рынков жилья. Согласно законодательству, на сегодняшний день строительные организации освобождаются от налогообложений в границах ДДУ.
Как указано в законодательстве 2018 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:
По новому закону долевого строительства застройщикам указывается направление, по которому следует расходовать средства. Строительным фирмам разрешается тратить 10% от суммы проектного строительства.
Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.
Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:
Когда строительная фирма вовремя не устраняет неполадки строительного характера, то инвестор имеет право на получении неустоек в размере 1% от цены жилплощади. В случае обнаружения дефектов, делающих невозможным проживание в квартире, компанией-застройщиком компенсируется сумма в размере 1%, которая нужна для ликвидации недоделок. Это предусмотрено законом о защите прав потребителей.
Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.
Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.
Фото с сайта sofiadrobotova.ru
Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции , организованной "Право.ru".
Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие - один из самых востребованных механизмов строительства жилья. В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит , однако те 2-3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.
В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.
Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других - в особенности меньших по размеру региональных компаний.
Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них - правило "1 дом - 1 застройщик", в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов. Также поправки вносят "требование об идеальном застройщике", который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона. Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками. Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.
Всё это вряд ли повлияет на недобросовестных застройщиков. Если цель - обмануть, то и ужесточения не позволят этого избежать. А для добросовестных застройщиков, работающих с многими крупными объектами, это дополнительные затраты, административная нагрузка. В итоге все это ляжет на потребителя.
Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»
Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia . Например, правило "1 дом - 1 застройщик" обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов. Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.
Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. "Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах - они не строят нужные объёмы", - признал Пискунов.
Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил , сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.
При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп» , и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб. при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии - там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов. Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.
О том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ . Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка "Российский Капитал", "Внешэкономбанка". Как рассказал Владимир Гамза, "Внешэкономбанк" планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам - на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов , юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.
под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% - обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.
Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования. Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать "по запросу" - если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза. За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.
Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора - и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.
Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, - в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.
С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена. Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области .
Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.
Иван Коршунов, юрист К А «Ковалев, Тугуши и партнеры» ,обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты. Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.
Обсудили и то, что делать с правом залога, - формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро .
Дольщики бывают не только обманутыми: термин "потребительский терроризм" стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства. Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе "О защите прав потребителей", напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal : в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.
2 442 691 924 руб.
взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.
По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. - солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше - удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.
Основные злоупотребления правом - заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора.
Порекомендовала Сорокина, как защититься от "террористов". Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.
Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики , рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года. По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости - 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков - 49%, 7% - не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.
Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?
«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г.
Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.
Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.
Кто такие обманутые дольщики
Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях:
– в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.
Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.
В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.
«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.
Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.
В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.
Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.
Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.
В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.
В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.
При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.
У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».
В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.
Дольщикам помогут землей
«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.
Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».
Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.
По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».
Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.
Те же компании, у кого оборот больше 10 млрд руб., откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 3–5%, уверен он. Именно во столько обойдется застройщику привлечение и обслуживание финансирования, которое потребуется, чтобы компенсировать замороженные 10% стоимости проекта, делится подсчетами Брызгалов.
«При таком сценарии на рынке останется в конечном счете 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», – комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья.
Опасения преувеличены, считает депутат Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.
«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.
Среди строителей есть и сторонники закона. «Новеллы нацелены на повышение прозрачности и ответственности на рынке строительства. Снижается риск возникновения токсичных застройщиков, созданных как пирамида, когда за счет привлечения денег одного проекта фактически закрываются обязательства по другим проектам», – комментирует Николай Булычев из MR Group. Крупные застройщики, по его мнению, не должны испытать сложностей, но застройщики, для которых строительство не было профильной деятельностью, будут вынуждены искать партнерства с состоявшимися девелоперами. А так как нет предпосылок к росту рыночных цен, рентабельность строительного рынка в целом снизится, прогнозирует Булычев.
«Мы в первую очередь заботимся о безопасности привлечения средств дольщиков», – говорит Стасишин. «Застройщики опасаются, что все обрушится. Ничего подобного», – уверен Николаев. Застройщики, по его словам, сейчас, по сути, финансовые структуры – ими за время действия закона о долевом строительстве привлечено 3,3 трлн руб., которые не подвергались финансовому надзору. «На руках у граждан сегодня около 20 трлн руб. Но они 10 раз подумают, чтобы купить квартиру у застройщика по договору долевого строительства», – уверяет Николаев. По его мнению, после введения новых требований постепенно будет восстанавливаться доверие граждан к отрасли. «Новые поправки недостаточно жесткие. Мы сейчас работаем над законопроектом, который введет субсидиарную ответственность бенефициаров компаний-застройщиков», – обещает он. По экспертным оценкам, из общего объема проектов, начатых в 2013–2014 гг., около 7% перешло в категорию проблемных – речь идет о сотнях домов, говорит представитель АИЖК. По его словам, изменения закона полностью обеспечат финансовую устойчивость и прозрачность застройщиков, контроль целевого использования средств участников долевого строительства, а главное – исключат из системы гарантирования заведомо несостоятельные или недобросовестные компании. Их убытки или хищения не будут перекладываться на отрасль, а в конечном счете – на покупателя, резюмирует близкий к правительству человек.
