С нового года с 01.01.2017 г. вступят в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214-фз).
Вкратце остановлюсь на основных изменениях, которые коснутся граждан — дольщиков.
Новые требования для уставного (складочного) капитала застройщика ч. 2 ст. 3 214-фз. Требования к уставному капиталу вводятся на дату направления проектной декларации в орган исполнительной власти, то есть до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 19 214-фз). Соответственно, строящиеся объекты не подпадают под требования об увеличении уставного капитала, а вот новые объекты, должны быть обеспечены увеличенным уставным капиталом застройщика.
Размеры уставного фонда зависят от суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Размеры уставного капитала застройщика
Теперь фирма-прокладка с уставником 10 000 руб. не сможет строить дома, наконец-то, браво! Для предпринимателя усложнится доступ на рынок строительства жилья, но при желании все возможно. С ростом уставного капитала, возрастают возможности граждан получить свои деньги за счет активов застройщика, если у него не пойдет бизнес. А так же личная ответственность учредителей юридического лица — застройщика равна размеру уставного капитала.
Законом вводятся еще дополнительные требования:
Что касается процедур ликвидации и банкротства, это правильные изменения, застройщик, который ликвидируется не должен продавать «воздух» дольщикам.
Реестры недобросовестных поставщиков и недоимки по налогам, это страховка для государства и одновременно задел для коррупционной и иной недобросовестной составляющей строительного бизнеса и власти.
Судимости у директора и бухгалтера застройщика не должно быть, это плюс. Не должны уголовники заниматься рискованным бизнесом, связанным с личными сбережениями граждан.
У застройщика должен быть сайт, который принадлежит ему (доменное имя), на котором размещается информация об объектах. Это скорее констатация факта, все застройщики уже имеют сайты, где все размещают и рекламируют квартиры.
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Получите бесплатную консультацию юриста!
Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.
Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.
Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.
Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.
Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.
Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;
Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.
Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.
Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.
Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.
Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.
– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.
Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.
По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству .
Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.
Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.
Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.
Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.
Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.
– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.
Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.
Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?
Главное достоинство ДДУ – защита от двойных продаж
Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке. Полное название закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор долевого участия (ДДУ) защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям. Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре , поэтому с ними такая махинация не пройдет.Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство . Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.
При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.
В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома . Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).
Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика
Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок
.
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку
, чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации
, выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.
Обязательные пункты ДДУ:
Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту . Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость . Договор без этого пункта считается недействительным.
В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату . Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.
По закону гарантийный срок на построенный дом , в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.
Оплачивать квартиру в новостройке нужно только после регистрации договора в Росреестре
Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации. Но застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.
Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд - см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.
ДДУ 2017 - поправки в 214-ФЗ
Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки с 2016 и 2017 года.Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года
Минимальный размер уставного капитала
Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании. Минимальная сумма капитала – 2,5 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – до 1,5 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.
Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже , а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства , содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку
Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:
– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. Изменение площади квартиры в виде 5% от площади являться существенным.Счета эскроу - простая и безопасная для дольщика система расчетов
Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства дольщику. Использование счетов экскроу застройщиком осуществляется по желанию. Для застройщиков предусмотрены льготы: в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
ННовая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д. Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности . Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.
Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.Ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры
Новая редакция в ст. 6 сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры. Такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики.Изменения по государственному регулированию
Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Правительство РФ обязуется издавать правила по ДДУ
В настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию. И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.Государственный компенсационный фонд дольщиков
С 1 января 2017 года будет действовать требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в компенсационный фонд. И с 1 января 2017 года отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.
Вступившие в силу поправки касаются :
Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .
Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.
Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .
Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):
В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:
В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.
Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.
Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):
На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.
Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.
Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.
Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта
Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?
С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:
К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.
