Tržna vrednost ocenjevalnega predmeta
"... Za namene tega zveznega zakona se tržna vrednost ocenjevalnega predmeta razume kot najverjetnejša cena, po kateri se danega predmeta ocene se lahko odtujijo na odprt trg v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno in imajo vse potrebne informacije, vrednost transakcijske cene pa ne odraža nobenih izrednih okoliščin, to je kadar:
ena od strank v poslu ni dolžna odtujiti predmeta ocene, druga stranka pa ni dolžna sprejeti izpolnitve;
stranke v poslu dobro poznajo predmet posla in delujejo v lastnem interesu;
predmetna nepremičnina je predstavljena na prostem trgu preko javno ponudbo, značilno za podobne predmete ocenjevanja;
(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 143-FZ z dne 14. novembra 2002)
cena posla je razumno nadomestilo za predmet presoje in ni bilo nobene prisile za dokončanje posla v razmerju do strank posla z nobene strani;
plačilo za predmet ocene je izraženo v denarni obliki ..."
vir:
Zvezni zakon št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 (s spremembami 3. decembra 2011, s spremembami 28. julija 2012) "O ocenjevalne dejavnosti v Ruska federacija"
Uradna terminologija. Akademik.ru. 2012 .
Čista tržna vrednost predmetne nepremičnine- (neto tržna vrednost) tržna vrednost prodanega predmeta (posla, nepremičnine ipd.) zmanjšana za stroške njegove izvedbe. Glej tudi Poštena tržna vrednost predmetne nepremičnine…
neto tržno vrednost predmetne nepremičnine- Tržna vrednost prodanega predmeta (posla, nepremičnine ipd.) minus stroški njegove izvedbe. Glej tudi Poštena tržna vrednost predmetne nepremičnine. Teme ekonomija SL neto tržna vrednost … Priročnik tehničnega prevajalca
Tržna vrednost nepremičnine- najverjetnejša cena, ki se oblikuje v času ocenjevanja na kraju njenega izvajanja na podlagi ponudbe in povpraševanja ... Slovar izrazov za krizno upravljanje
Poštena vrednost predmetne nepremičnine- (poštena vrednost) je opredeljen v MSRP (Standard 16) kot znesek, za katerega je mogoče zamenjati sredstvo v transakciji med dobro obveščenimi, voljnimi strankami, ki se izvede pod splošnimi pogoji. običajno … … Ekonomsko-matematični slovar
Tržna cena- (tržna vrednost) najverjetnejša prodajna cena katere koli nepremičnine (lastninske pravice, dedne pravice itd.) pri prosti trg. Tržna vrednost je lahko večja od, enaka ali manjša od vrednosti nepremičnine. Tukaj … Slovar izrazov za pregled in upravljanje nepremičnin
Tržna cena- Za to stran ali razdelek obstaja sum, da krši avtorske pravice. Njegova vsebina je verjetno skoraj nespremenjena. Če menite, da temu ni tako, izrazite svoje mnenje na pogovorni strani tega članka. Če ste avtor, potem ... ... Wikipedia
Tržna cena- (vrednost za obdavčitev glej tržna cena blago) Pod tržno vrednostjo predmeta vrednotenja se razume najverjetnejša cena, po kateri se ta predmet vrednotenja lahko odtuji na prostem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranki posla ... ... Besednjak: računovodstvo, davki, poslovno pravo
Pod trenutno tržno vrednostjo neopredmeteno sredstvo razumeti kot vsoto denar, ki bi ga bilo mogoče pridobiti kot rezultat prodaje predmeta na dan ugotavljanja trenutnega Tržna vrednost. Trenutna tržna vrednost neopredmetenega ... ... Uradna terminologija
STROŠKI V OCENJEVANJU- (angleško appraisal value) - vrednost, ki izraža uporabnost predmeta ocenjevanja za njegove sedanje in prihodnje lastnike, določena ob upoštevanju časovnega obdobja, stroškov in tveganj, povezanih z njegovim prejemom. V procesu ocenjevanja predmetov, odvisno od ... ...
INFORMACIJSKA PODPORA ZA OCENJEVANJE- podatke, na podlagi katerih se določi tržna vrednost predmeta cenitve. Informacije, ki se uporabljajo v procesu ocenjevanja, morajo izpolnjevati zahteve po zanesljivosti, točnosti, kompleksnosti, t.j. natančno odražajo pogoje delovanja objekta ... ... Finančno-kreditni enciklopedični slovar
Študentje, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.
1. Tržna vrednost predmetne nepremičnine
Koncept in pomen tržne vrednosti temeljita na dveh izmed najbolj pomembne dokumente, to je zvezni zakon "O dejavnostih vrednotenja v Ruski federaciji" z dne 29. julija 1998 št. 135 in zvezni standard"Namen ocene in vrste vrednosti (FSO št. 2)", odobren z Odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije št. 255 z dne 20. 7. 2007.
Za namene tega zveznega zakona tržna vrednost ocenjenega predmeta pomeni: najverjetnejšo ceno, po kateri se lahko ocenjeni predmet odtuji na dan ocenjevanja na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko pogodbene stranke ukrepajo. razumno, razpolaga z vsemi potrebnimi informacijami, vrednost transakcijske cene pa se ne odraža nobenih izrednih okoliščin, tj. kdaj:
ena od strank v poslu ni dolžna odtujiti predmeta vrednotenja, druga stranka pa ni dolžna sprejeti izvedbe;
stranke v poslu dobro poznajo predmet posla in delujejo v lastnem interesu;
predmet cenitve je predstavljen na prostem trgu z javno ponudbo, značilno za podobne ocenjevalne predmete;
· cena posla je razumno nadomestilo za predmet vrednotenja in ni bilo nobene prisile k sklenitvi posla v odnosu do strank posla z nobene strani;
· plačilo za predmet ocenjevanja je izraženo v denarni obliki.
V praksi ocenjevanja najpogosteje poskušajo natančno določiti tržno vrednost.
Vendar nekateri predmeti ocenjevanja nimajo zadostne tržnosti, zlasti ne krožijo na odprtem, množičnem in konkurenčni trg, so pod strogim nadzorom in urejene s strani države, informacije so zaprte in omejene. V tem primeru se izračuna delna tržna vrednost.
Delna tržna vrednost je vrednost ocenjenega predmeta z omejen trg, ki se razume kot vrednost predmeta cenitve, katerega prodaja na prostem trgu je nemogoča oziroma zahteva dodatni stroški v primerjavi s stroški, potrebnimi za prodajo blaga, s katerim se prosto trguje na trgu.
Pri določanju vrednosti cenitvenega predmeta cenilci uporabljajo podatke, ki jih posreduje naročnik, pridobljene tudi od zunanji viri, vključno s tistimi, ki se nanašajo na stanje trga kot celote, in segment, v katerem se »trguje« z ocenjenim predmetom.
Potreba po oceni tržne vrednosti se pojavi v naslednjih primerih:
opraviti posel za prodajo in nakup ocenjevalnega predmeta;
določiti začetno izhodiščna cena na dražbi;
pri dajanju posojil, zavarovanih s predmetom ocenjevanja;
· v primeru privatizacije cenitvenega predmeta;
ko se predmet presoje odvzame za potrebe države;
pri zavarovanju predmeta ocenjevanja;
za oddajo cenilnega predmeta v najem;
ob sklenitvi dednih pravic;
za dovoljenje premoženjski spori;
ugotoviti višino škode, povzročene lastniku predmeta ocene;
· da se predmet ocenjevanja uvrsti v bilanco stanja podjetja;
za izdelavo predmeta ocenjevanja kot prispevka k odobreni kapital podjetja;
med prestrukturiranjem podjetja.
Na splošno ugotavljanje tržne vrednosti izvajajo strokovni cenilci, ki imajo posebno izobrazbo s področja vrednotenja, so člani enega od samoregulativne organizacije cenilcev in zavaroval svoje poklicna odgovornost v skladu z določbami zvezni zakon№157-FZ<О внесении изменений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в российской федерации" от 27.07.2001г.
No, na koncu bi rad omenil glavne pristope k ocenjevanju tržne vrednosti.
1) Stroškovni pristop je splošen niz metod za ocenjevanje vrednosti predmeta ocenjevanja, ki temeljijo na ugotavljanju stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo predmeta ocenjevanja, ob upoštevanju njegove obrabe.
2) Primerjalni pristop je splošen niz metod za ocenjevanje vrednosti cenilnega predmeta, ki temeljijo na primerjavi ocenjevalnega predmeta z istimi predmeti, za katere obstajajo podatki o cenah transakcij, opravljenih z njimi.
3) Dohodkovni pristop je splošen niz metod za ocenjevanje vrednosti ocenjevalnega predmeta, ki temeljijo na ugotavljanju pričakovane višine dohodka od ocenjevalnega predmeta.
2. Določanje koeficienta (stopnje) kapitalizacije
Koeficient kapitalizacije je parameter, ki pretvori čisti dohodek v vrednost predmeta. Pri tem se upošteva tako čisti dobiček, prejet iz poslovanja vrednotenega predmeta, kot tudi povračilo stalnega kapitala, porabljenega za pridobitev predmeta. Koeficient kapitalizacije, ki upošteva ti dve komponenti, se imenuje splošni količnik kapitalizacije ali stopnja kapitalizacije čistega dohodka. V tem primeru se čisti dobiček, uporabljen za kapitalizacijo, določi za določeno obdobje, praviloma za leto. Tako splošni količnik kapitalizacije (ali stopnja polne kapitalizacije) izraža razmerje med letnim čistim dohodkom, prejetim kot rezultat delovanja predmeta, in njegovo tržno vrednostjo.
Obstaja več metod za izračun razmerja kapitalizacije. Najpogosteje uporabljeni vključujejo:
metoda neposredne uporabe velikih začetnic (ali metoda neposrednega ujemanja),
način povezanih naložb - dolžniški in lastniški kapital,
način povezanih naložb - zemljišča in zgradbe,
Kumulativna metoda in Ellwoodova metoda.
Obstaja več metod za določanje razmerja kapitalizacije:
· ob upoštevanju povračil kapitalskih stroškov (popravljenih za spremembe vrednosti sredstva);
· način povezanih naložb oziroma tehnika naložbene skupine;
metoda neposredne velike črke.
Določanje količnika kapitalizacije ob upoštevanju povračila stroškov kapitala.
Koeficient kapitalizacije mora upoštevati dve komponenti:
1) donosnost naložbe (kapitala), ki je nadomestilo, ki ga je treba plačati vlagatelju za uporabo sredstev, ob upoštevanju tveganja in drugih dejavnikov, povezanih s pogoji posameznih naložb;
2) stopnja donosa kapitala, t.j. poplačilo začetne naložbe. Poleg tega se ta element količnika kapitalizacije uporablja samo za del sredstev, ki se amortizira.
Stopnja donosa na kapital se oblikuje po metodi kumulativne konstrukcije:
Stopnja donosa brez tveganja + premije za tveganje + naložbe v nepremičnine + premije za nizko likvidnost nepremičnin + premije za upravljanje naložb
Netvegana donosnost - obrestna mera za visoko likvidna sredstva, t.j. je stopnja, ki odraža "dejanske tržne priložnosti za podjetja in posameznike, da vlagajo denar brez kakršnega koli tveganja nevračanja". Donos na OFZ, VEB se pogosto šteje za netvegano obrestno mero.
Pri vrednotenju je treba upoštevati, da so lahko nominalne in realne netvegane obrestne mere tako v nacionalni valuti kot v tuji valuti. Pri preračunavanju nominalne stopnje v realno in obratno je priporočljivo uporabiti formulo ameriškega ekonomista in matematika I. Fisherja, ki jo je izpeljal že v 30. letih 20. stoletja:
R n \u003d R p + I inf + R p * I inf;
R p \u003d (R n - I inf) / (1 + I inf);
R n - nazivna stopnja;
R p - realna stopnja;
I inf - indeks inflacije (letna stopnja inflacije).
Pri izračunu netveganega tečaja valute je priporočljivo prilagoditi s Fisherjevo formulo ob upoštevanju indeksa inflacije dolarja pri določanju netvegane stopnje v nacionalni valuti - indeksa inflacije nacionalne valute.
Pretvorbo stopnje donosa v nacionalni valuti v tečaj dolarja ali obratno je mogoče izvesti z naslednjimi formulami:
D nv =(1+ D v) * (1+ Kurs) - 1;
D v =(1+ D nv) * (1+ Kurs) - 1; kje
D nv , stopnja donosa v nacionalni valuti;
D v - stopnja donosa v tuji valuti;
Kurs - menjalni tečaj, %.
Izračun različnih komponent premije za tveganje:
* premija za nizko likvidnost. Pri izračunu te komponente se upošteva nemožnost takojšnjega povračila naložb, vloženih v nepremičninski objekt, in jo je mogoče upoštevati na ravni dolarske inflacije za tipičen čas izpostavljenosti predmetov, podoben tistemu, ki se ocenjuje na trg;
* premija za tveganje naložbe v nepremičnine. V tem primeru se upošteva možnost naključne izgube potrošniške vrednosti predmeta, premija pa se lahko sprejme v višini zavarovalnih premij v zavarovalnicah najvišje kategorije zanesljivosti;
* premija za upravljanje naložb. Bolj tvegane in zapletene so naložbe, bolj kompetentno upravljanje zahtevajo. Dodatek za upravljanje naložb je priporočljivo izračunati ob upoštevanju razmerja med izgubljenim dobičkom in izgubo pri pobiranju najemnin.
Metoda povezane naložbe ali tehnika naložbene skupine.
Če je nepremičnina pridobljena s pomočjo lastniškega in dolžniškega kapitala, mora koeficient kapitalizacije izpolnjevati zahteve donosnosti vsakega dela naložbe. Vrednost koeficienta se določi z metodo vezanih naložb oziroma tehniko naložbene skupine.
Koeficient kapitalizacije za izposojeni kapital se imenuje hipotekarna konstanta in se izračuna po naslednji formuli:
R m - hipotekarna konstanta;
OD - letna plačila;
K je znesek hipotekarnega posojila.
Hipotekarna konstanta se določi iz tabele šestih funkcij sestavljenih obresti: enaka je vsoti obrestne mere in faktorja odškodninskega sklada ali je enaka faktorju prispevka na enoto amortizacije.
Koeficient kapitalizacije lastniškega kapitala se imenuje hipotekarna konstanta in se izračuna po naslednji formuli:
R c = PTCF / K c
R c - količnik kapitalizacije lastniškega kapitala;
PTCF - letni denarni tok pred davki;
K s - znesek lastniškega kapitala.
Celotno razmerje kapitalizacije je opredeljeno kot tehtano povprečje:
R = M * R m + (1 - M) * R c , kjer je
M - koeficient hipotekarnega dolga.
Če je predvidena sprememba vrednosti sredstva, je treba v količniku kapitalizacije upoštevati donos glavnice kapitala (postopek dokapitalizacije). Stopnja donosa kapitala se v nekaterih virih imenuje količnik dokapitalizacije. Za povrnitev začetne naložbe se del čistega poslovnega dohodka rezervira v izterjevalnem skladu z obrestno mero Yp – obrestno mero za dokapitalizacijo.
Obstajajo trije načini za povrnitev vloženega kapitala:
enakomerni donos kapitala (Ringova metoda);
donos kapitala v odškodninski sklad in stopnja donosnosti naložbe (Inwoodova metoda). Včasih se imenuje metoda rente;
donos kapitala v odškodninski sklad in netvegana obrestna mera (Hoskoldova metoda).
Metoda obroča.
Ta način je primeren, kadar se pričakuje, da bo glavnica odplačana v enakih obrokih. Letna donosnost kapitala se izračuna tako, da se 100 % vrednosti sredstva deli s preostalo dobo koristnosti, t.j. je vzajemna življenjska doba sredstva. Stopnja donosa je letni delež začetnega kapitala, vloženega v brezobrestni nadomestni sklad:
R k = R y + 1 / n, kjer je
n je preostala gospodarska življenjska doba;
R y - donosnost naložbe.
Metoda Inwood se uporablja, če se donosnost kapitala reinvestira po stopnji donosnosti naložbe. V tem primeru je stopnja donosa kot sestavina količnika kapitalizacije enaka faktorju kompenzacijskega sklada po enaki obrestni meri kot pri naložbah:
R k = R y + SFF (n, Y) , kjer
SFF - faktor odškodninskega sklada;
Y = R (stopnja donosnosti naložbe).
Rezultati izračunov donosa na vloženi kapital po tej metodi so prikazani v tabeli. 2
Hoskold metoda. Uporablja se, ko je donosnost začetne naložbe nekoliko visoka, zaradi česar je ponovno vlaganje po enaki stopnji malo verjetno. Za reinvestirana sredstva se pričakuje, da bo prejel dohodek po netvegani obrestni meri:
R k = R y + SFF (n, Yb), kjer
Yb - netvegana obrestna mera.
Prednosti metode kapitalizacije dohodka so v tem, da ta metoda neposredno odraža tržne razmere, saj se ob njeni uporabi praviloma analizira veliko število nepremičninskih poslov glede na razmerje med dohodkom in vrednostjo ter hipotetični izkaz poslovnega izida. se izračuna pri izračunu kapitaliziranega dohodka, katerega osnovno načelo je predpostavka tržne ravni poslovanja z nepremičninami.
Slabosti metode kapitalizacije dohodka so, da: je težka uporaba, če ni podatkov o tržnih transakcijah; metoda ni priporočljiva, če objekt ni dokončan, ni dosegel ravni stabilnega dohodka ali je bil zaradi višje sile resno poškodovan in zahteva resno rekonstrukcijo.
3. Naloga številka 1
Določite znesek letnega plačila posojila v višini 200 tisoč rubljev. s samoamortizacijom, če je stopnja letnih plačil (kompletnih obresti) 8 %, je rok posojila 15 let.
stopnja - 8%
Znesek letnega plačila za posojilo bomo izračunali po formuli za trenutno vrednost posamezne rente:
PVа = __________________
Iz te formule izpeljemo PMT – rento
200.000 x 0,08 16.000
PMT = = = 23 530 rub.
0, 68
Določitev tržne vrednosti predmeta. Faze postopka vrednotenja dohodkovnega pristopa. Metoda neposredne kapitalizacije dohodka. Načini za povrnitev vloženega kapitala. Metoda diskontiranega denarnega toka. Dejavniki, ki povzročajo dvig cen nepremičnin.
seminarska naloga, dodana 06.05.2012
Analiza finančnega stanja podjetja, njegove bilance in finančnih rezultatov. Izračun finančnih količnikov. Stroškovni in dohodkovni pristopi k ocenjevanju tržne vrednosti. Navodila za ocenjevalni postopek. Primerjalni pristop k vrednotenju (metoda transakcij).
seminarska naloga, dodana 19.04.2014
Nepremičnine in pravna podlaga za njeno presojo. Potreba po oceni nepremičnine pri registraciji najemne pravice. Uporaba splošno sprejetih pristopov pri izračunu tržne vrednosti nepremičnine. Stroškovni in dohodkovni pristopi k oceni vrednosti predmeta.
seminarska naloga, dodana 25.11.2014
Določitev glavnih vprašanj cenitve nepremičnin. Zbiranje, preverjanje in analiza informacij. Analiza najučinkovitejše rabe zemljišč. Izračun tržne vrednosti na podlagi treh pristopov k vrednotenju in soglasju dobljenih rezultatov.
seminarska naloga, dodana 30.11.2010
Analiza trga nepremičnin v regiji Tula. Določanje tržne vrednosti nepremičnine. Okolje lokacije predmeta ocenjevanja, opis njegovih glavnih parametrov. Značilnosti pristopov k vrednotenju nepremičnin. Izračun reševalne vrednosti.
seminarska naloga, dodana 14.03.2014
Način kapitalizacije dohodka, njegove prednosti, slabosti, glavne težave, pogoji uporabe. Faze cenitve nepremičnin. Algoritem za izračun metode diskontiranega denarnega toka. Povračilo vloženega kapitala po metodah Ring, Inwood in Hoskold.
test, dodano 27.11.2013
Izračun najvišjega zneska najemnine ob ohranjanju zahtevane stopnje donosa. Ocena stroškov koče z zemljiščem z določitvijo odstotnih prilagoditev. Tržna vrednost ocenjevalnega predmeta. Izračun količnika kapitalizacije kapitala.
test, dodan 30.07.2012
Analiza tveganj pri vrednotenju nepremičnin, zahteve za njeno izvedbo. Izračun stroškov po dohodkovnem pristopu. Določanje stopnje donosa kapitala. Cenitev nepremičnin po metodi kapitalizacije dohodka. Obračunavanje povračil kapitalskih stroškov v količniku kapitalizacije.
seminarska naloga, dodana 17.6.2012
Določanje tržne vrednosti nepremičnine za industrijske namene po nabavni metodi, metodah neposredne kapitalizacije dohodka in diskontiranih denarnih tokov. Fizična obraba gradbenih elementov, osnovni podatki za izračun stroškov.
kontrolno delo, dodano 14.01.2011
Izračun tržne vrednosti nepremičninskega objekta (vgrajenih prostorov) v mestu Novosibirsk in ocena stopnje njegove naložbene privlačnosti. Določanje tržne vrednosti nestanovanjskih prostorov s primerjalnim in dohodkovnim pristopom.
