Če je kupcu stanovanje všeč in je očitno odločen, da ga kupi, vendar potrebuje nekaj časa za reševanje težav, potem je najbolje uporabiti pogodbo o rezervaciji. Na primer, lahko rezervirate stanovanje, če morate najeti hipotekarni kredit, kar lahko traja od nekaj dni do nekaj tednov.
Če želi kupiti stanovanje v novogradnji, mora kupec pregledati veliko informacij, potovati na oglede, in ko se najde ustrezna možnost, se pojavi še ena težava - obdržati stanovanje do sklenitve posla in denarnih obračunov. Ta problem je zelo preprosto rešen s pomočjo pogodbe o rezervaciji.
Rezervacijske pogodbe lahko s strankami sklenejo nepremičninske družbe, ki imajo pravico do prodaje stanovanj v novogradnjah. Razvijalci se poskušajo ne zateči k takšnim pogodbam. Pogosto je možno rezervirati stanovanje pri razvijalcih, vendar ne pisno in za zelo kratek čas (ne več kot 1 - 2 dni).
V praksi primarnega trga, pod pogojem visoke konkurence med razvijalci, se pogodba o rezervaciji sklene precej redko. To stanje se je razvijalo v letih 2008-2010, letos pa se je začelo spreminjati v smeri usklajenega trga prodajalcev in kupcev, čeprav se zdaj kupci že vrstijo za nekatere posebej priljubljene nepremičnine. Zato je povsem naravno, da je treba stanovanje rezervirati za določeno obdobje. Rezervacijske pogodbe se praviloma sklepajo za krajša obdobja (1 - 2 tedna).
Trenutno se veliko poslov na primarnem trgu sklepa s hipotekami. Za zbiranje dokumentov, upoštevanje primera hipotekarnega posojilojemalca v banki in odprtje financiranja bo potrebno veliko časa. Strokovnjaki ugotavljajo, da se pogodbe o rezervaciji sklepajo predvsem za hipotekarne primere.
V pogodbi o rezervaciji, ki jo sklene hipotekarni posojilojemalec, je treba predpisati vračilo akontacije v celoti, če do posla ne pride zaradi dejstva, da banka zavrne izdajo posojila. Poleg tega je treba opozoriti, da je od banke skoraj nemogoče pridobiti pisno zavrnitev.
Upoštevati je treba tudi, da banke pogosto podcenjujejo znesek, zagotovljen posojilojemalcu. Zato, če je stanovanje vezano na devizni tečaj, boste morali z njegovo rastjo iskati možnosti za rešitev tega problema. Če se želite zavarovati pred takšno situacijo, morate v pogodbi o rezervaciji določiti najvišji tečaj poravnalne valute.
Seveda bo veliko bolje, če najamete hipotekarni kredit pri banki, ki je v objektu, kjer kupujete stanovanje, skrbela za financiranje projektov. Potem bo dovolj, da stranka pravilno izračuna pogoje, ki jih mora upoštevati pri podpisu pogodbe o rezervaciji.
Strokovnjaki menijo, da je najbolje vzeti posojilo v valuti, v kateri so izraženi stroški stanovanj v novogradnji. Če stranka vzame posojilo v dolarjih in plača stanovanje v rubljih, bo banka posojilojemalca pretvorila po lastnem internem tečaju na dan izdaje posojila.
V pogodbi o rezervaciji morate navesti točne podatke o rezerviranem apartmaju (nadstropje, odsek, številka na spletnem mestu, skupna površina). Kot strošek apartmaja morate navesti tudi znesek rezervacije in pogoje za vračilo ali pobot. Pomembno je navesti pogoje rezervacije in predpisati odgovornost strank v primeru neizpolnjevanja svojih obveznosti. Strokovnjaki dodajajo, da je treba v pogodbi navesti tudi podrobnosti prodajalca in kupca ter čas transakcije. Po mnenju strokovnjakov je besedilo sporazumov sestavljeno na strokovni ravni in upošteva pravice obeh strani.
Pomembna klavzula pogodbe je znesek, ki ga kupec plača na račun prodajalca, da se stanovanje za določen čas umakne iz prodaje. Najpogosteje se to vprašanje reši sporazumno obeh strank in ni vezano na skupne stroške stanovanja ali hiše. Kot kaže praksa, je v Moskvi predplačilo 40.000 rubljev, v moskovski regiji pa 35.000 rubljev. Poleg tega, če kupec ne kupi stanovanja v roku, določenem v pogodbi, se znesek ne vrača.
Vendar ima pogodba o rezervaciji tudi svoje pomanjkljivosti - ni predmet državne registracije. Pomanjkljivost pogodbe o rezervaciji je, da ni predmet državne registracije. Torej, če je prodajalec brezvesten, lahko sklene več pogodb o rezervaciji za eno stanovanje hkrati. V primeru spora med kupcem in prodajalcem se lahko obravnava tega vprašanja na sodišču nadaljuje po naslednjih scenarijih: pogodba je priznana kot predhodna ali se transakcija razglasi za neveljavno.
Strokovnjaki vas pozivajo, da k sklenitvi rezervacijske pogodbe pristopite čim bolj odgovorno, saj lahko napake privedejo do izgube avansa ali celo do zloma transakcije.
Vsak kupec stanovanja potrebuje čas, da zbere veliko vsoto denarja. Medtem ko se ukvarja s prodajo lastnega stanovanja in se začne pogajati z banko, lahko možnost, ki mu je všeč, zapusti trg. Da do tega ne bi prišlo, ima nepremičninski trg storitev rezervacije (rezervacije) stanovanj.
Postopek rezervacije stanovanj se uporablja tako na primarnem kot na sekundarnem trgu. Pozorni morate biti na prisotnost pogodbe o rezervaciji, ki zagotavlja, da stanovanje ne bo prodano drugim kupcem, je s pomočjo strokovnjakov rešila revija za nepremičnine "MetrInfo.Ru".
Rezervirajte stanovanje pri razvijalcu
Bistvo postopka je, da naročnik s plačilom rezervacije potrdi resnost svojih namer, pojasnjuje Alexander Engel, vodja oddelka za novogradnje v MIC Group. Po besedah Nikolaja Čitiašvilija, vodje oddelka za podporo prodaji v skupini podjetij Pioneer, na primarnem trgu pogodbo o rezervaciji običajno sklenejo zastopniki, ki "popravijo" stranko in določen del njihove provizije. Razvijalci, ki prodajajo stanovanja po zakonu o sodelovanju v skupni gradnji 214-FZ (obvezuje jih, da sprejmejo plačilo po pogodbi šele po njeni državni registraciji), se poskušajo zavarovati tudi, če ne z akreditivom, pa s podobno rezervacijo. dogovor.
Večina podjetij je pripravljena strankam ponuditi različne možnosti za rezervacijo stanovanj v svojih prostorih. Kot je povedal namestnik generalnega direktorja Morton-Investa Igor Sibrenkov, podjetje svojim strankam ponuja prilagodljiv sistem rezervacij, ko lahko vsaka stranka glede na situacijo izbere najboljšo možnost izmed štirih ponujenih. Najlažji način za rezervacijo stanovanja v eni izmed novih zgradb Morton Group of Companies je, da pokličete eno od prodajnih pisarn. Če pustite svoje kontaktne podatke, lahko rezervirate svojo najljubšo možnost za en dan. Ta storitev je na voljo popolnoma brezplačno. Če se kupec v 24 urah odloči za nakup, je treba do konca tega obdobja skleniti izbirno pogodbo in plačati akontacijo v višini 2,5% cene stanovanja. Ob plačilu akontacije se rezervacija izvede samodejno za obdobje, potrebno za pripravo in izvedbo vseh dokumentov. Običajno traja do 7 dni. Pri sklenitvi takšne pogodbe je cena stanovanja fiksna za celotno obdobje njegove veljavnosti. Če je pogodba odpovedana na pobudo kupca, se opravljeno plačilo ne vrača.
Če kupec potrebuje dalj časa, da se odloči za nakup, potem Morton-Invest ponuja plačljive vrste rezervacij. Višina plačila je lahko odvisna od dolžine obdobja rezervacije in števila sob v apartmaju. Torej, odvisno od zgornjih parametrov, podjetje ponuja naslednje možnosti: za en mesec je mogoče rezervirati 1-sobno stanovanje za 10 tisoč rubljev, 2-sobno stanovanje za 15 tisoč rubljev in 3-sobno stanovanje za 20. tisoč rubljev.
Druga vrsta rezervacije, ki jo ponuja razvijalec, se uporablja v alternativni transakciji, ko kupec proda svoje staro stanovanje prek oddelka za sekundarno stanovanje Morton Group in kupi stanovanje v eni od novih zgradb podjetja. V tem primeru stroški rezervacije niso odvisni od števila sob v apartmaju in znašajo 50 tisoč rubljev.
Najdaljše obdobje za takšno rezervacijo je 3 mesece. V podjetju menijo, da je običajno ta čas dovolj, da naročnik dobičkonosno proda stari bivalni prostor. Če pa prodaja starega stanovanja zamuja, potem je mogoče ta znesek upoštevati pri stroških stanovanja v skladu s pogoji predhodno sklenjenega sporazuma. Pri tej vrsti rezervacije cena apartmaja ni fiksna. Če kupec zavrne transakcijo za prodajo svojega stanovanja, se plačilo za storitev ne vrača, rezervacija pa se samodejno prekliče ob prekinitvi pogodbe.
Za kupce, ki kupujejo stanovanje pod vojaško hipoteko, skupina podjetij Morton ponuja ločeno vrsto rezervacije. Stroški takšne rezervacije za dvotedensko obdobje znašajo 5 tisoč rubljev. Cena apartmaja je fiksna ob rezervaciji in se lahko spremeni šele po poteku obdobja rezervacije.
Podjetje "NDV-Nedvizhimost" ima tudi različne možnosti za "preložitev" stanovanja v novogradnji. Prvi, pravi Anton Konobeevsky, namestnik vodje oddelka za novogradnje pri NDV-Nedvizhimost, je rezervacija za več dni za pripravo posla. Praviloma pri takšni shemi stranka ne povzroča dodatnih stroškov, cena je fiksna. Mehanizem je najenostavnejši in najbolj razumljiv za vsako od strank. Če stranka proda stanovanje prek podjetja za kasnejši nakup novogradnje (vzajemni pobot), se uporablja, da stanovanje rezervira za 1-2 meseca. In v praksi je ta čas več kot dovolj za prodajo nepremičnin na sekundarnem trgu. Res je, obstaja ena pomembna podrobnost, strokovnjak opozarja, da praviloma, če je stanovanje rezervirano za podobno obdobje, cene v novogradnji niso fiksne.
Druga možnost je, da ob prejemu hipoteke rezervirate stanovanje, pravi Christina Shulgina, vodja oddelka za hipoteke in posojila pri NDV-Nepremičnine. Takšna transakcija zahteva časovne stroške, povezane z zbiranjem potrebnih dokumentov in njihovo organizacijo. Zato NDV-Nedvizhimost stanovanje odstrani iz prodaje za 10 dni. V teh pogojih morajo strokovnjaki podjetja bankam zagotoviti potrebne dokumente za stranke in prejeti odločitve o vlogah za posojila. "Ob tem se cena določi šele po tem, ko stranka prejme soglasje banke," pojasnjuje strokovnjak.
V praksi so stroški storitev po pogodbi o storitvah (DOE, podjetje uporablja to posebno obliko pogodbe) vezani na ceno stanovanja, pravi Filip Tretjakov, izvršni direktor družbe Galaxy Realty. V vsakem podjetju se višina plačila določi individualno. "Na primer, v naših projektih v najbližjih predmestjih, v stanovanjskem kompleksu Butovo Park-2 in stanovanjskem kompleksu Alpha Centauri, je ta znesek enak 2,5% cene stanovanja," pojasnjuje strokovnjak.
Po besedah Vasilija Sharapova, odvetnika v razvojnem podjetju City-XXI Century, se velikost predplačila za rezervacijo običajno določi po presoji razvijalca. To je lahko fiksni znesek denarja, ne glede na ceno pogodbe, ali kakšen odstotek te cene. Običajno ne več kot 10%. "V našem podjetju je plačilo rezervacije 25.000 rubljev," pravi Alexander Engel (skupina podjetij MITs).
Pogodbene obveznosti
Pri sklepanju pogodbe o rezervaciji je treba upoštevati več pomembnih točk. Ker pogodba o rezervaciji kupcu zagotavlja dodelitev izbrane nepremičnine za določeno obdobje in določa ceno transakcije, pravi Alexander Engel (MIC Group), morate preveriti, ali so vsi ti elementi prisotni v pogodbi o rezervaciji.
Nikolaj Čitiašvili (skupina podjetij Pioneer) meni, da mora kupec poskrbeti, da pogodba o rezervaciji čim bolj podrobno odraža podatke o stanovanju: vse parametre stanovanja (naslov hiše, položaj stanovanja v hiši). , površina, drugi parametri), cene in datumi izstopa za posel.
Prav tako, je dodal Philip Tretyakov (Galaxy Realty), mora stranka natančno preučiti pogoje pogodbe, plačilne pogoje, če je načrtovana hipoteka, nato preveriti razpoložljivost klavzule o vračilu denarja, če banka zavrne za zagotovitev posojila, kot tudi podrobnosti o stanovanju, ki se rezervira.
Po besedah Vasilija Sharapova (Mesto-XXI stoletje) se običajno uporablja obrazec, ki ga je odobril razvijalec. Vendar pa ima investitor pravico, da v primeru nestrinjanja glede besedila predlaga spremembe in dopolnitve tega obrazca. V praksi večina razvijalcev noče spremeniti ničesar v odobreni obliki pogodbe o rezervaciji in če so razlike pomembne, se transakcija iz tega razloga morda ne bo zgodila.
Oksana Melnik, namestnica generalnega direktorja Ruske hiše nepremičnin, prav tako potrjuje, da če gre za posel z velikim razvijalcem, potem je verjetnost sprememb in dopolnitev pogodbe izjemno majhna. Čeprav so stvari na sekundarnem trgu enostavnejše: lahko se dogovorite o določitvi določenih klavzul v pogodbi o predplačilu (depozitu). Prav tako so pogoji odvisni od povpraševanja po izbranem stanovanju. "Če je po predmetu veliko povpraševanje," pravi strokovnjak, "potem nihče ne želi spreminjati, ravna po načelu "nekaj mi ni všeč, ne kupuj" in če prodajalec želi prodati , je bolj zvest in popušča."
Rezervacija stanovanj na sekundarnem trgu
Rezervacija apartmajev se uporablja tudi na sekundarnem trgu. Predpogoj je plačilo tako imenovane akontacije oziroma varščine. Res je, Maria Litinetskaya, izvršna direktorica skupine Metrium, meni, da je to neobvezen postopek na sekundarnem trgu. Hkrati so kupci glavni pobudniki. Za pripravo na sklenitev glavne prodajno-kupoprodajne pogodbe morajo rezervirati možnost, ki jim je všeč - pridobiti hipoteko ali prodati staro stanovanje. A pred rezervacijo stanovanja na sekundarnem trgu, svetuje strokovnjak, se mora kupec prepričati, da je "pravno čisto".
Depozitna pogodba ali pogodba o rezervaciji je sklenjena v pisni obliki in ne zahteva obvezne notarske overitve. Toda v primeru spora - če ena od strank ne bo izpolnila svojih obveznosti, bo kupec lažje dokazal svojo nedolžnost na sodišču z notarsko overjeno listino.
Nikolaj Čitiašvili (skupina podjetij Pioneer) meni, da je pomembno zagotoviti, da se predplačilo/kavcija plača lastniku ali pooblaščenemu zastopniku. Predpisati je treba pogoje za vračilo predujma, če se odkrijejo pravice tretjih oseb ali druge okoliščine, ki ovirajo posel. V nasprotnem primeru Alexander Engel (skupina podjetij MIC) opozarja, da v primeru zavrnitve nakupa rezerviranega stanovanja denar ne bo vrnjen, saj se ob plačilu po pogodbi šteje, da je storitev izvajalca rezervacije opravljena, in pogodba je izpolnjena.
Po besedah Oksane Melnik (Ruska hiša nepremičnin) je velikost depozita odvisna od vrednosti nepremičnine, vendar se praviloma giblje od 30 do 100 tisoč rubljev. Ni norm in formul, ki določajo znesek tega zneska.
Ali obstaja tveganje, da stanovanja, ki vam je všeč, ne boste dobili na primarnem trgu, kljub temu, da obstaja pogodba o rezervaciji? Kako potem naprej? www.metrinfo.ru se je s takšnimi vprašanji obrnil na strokovnjake.
Alexander Engel, vodja oddelka za novogradnje, MIC Group:
V praksi skupine MIC takih primerov ni bilo. Situacije višje sile pa se zgodijo vsem. Človeški faktor je prisoten tudi na nepremičninskem trgu. Toda takšni primeri so izjemno redki in se iz takšnih situacij izvlečejo individualno s pogajanji.
Nikolay Chitiashvili, vodja oddelka za podporo prodaji skupine podjetij Pioneer:
Ta scenarij je možen in je na žalost odvisen le od vestnosti razvijalca. Stranka se lahko zaščiti tako, da poskrbi, da so v pogodbi določeni pogoji za vračilo predujma.
Philip Tretyakov, izvršni direktor Galaxy Realty:
Če DOW dejansko označuje stanovanje, ki ga je stranka izbrala, je tveganje, da ga ne dobi, minimalno. Ker pri plačilu pogodbe zapusti bazo razpoložljivih objektov in je rezervirana za kupca. Ob podpisu DOW mora stranka skrbno preveriti vse podrobnosti stanovanja: zgradbo, nadstropje, odsek, njegovo številko na spletnem mestu.
Maria Litinetskaya, izvršna direktorica skupine Metrium:
Seveda pa vedno obstaja tveganje. Še posebej, če je bil potencialni kupec sprva neresen glede pogodbe in je ni natančno preučil. Brezvestni prodajalci pogosto uporabljajo tako lahkoverne državljane kot cenovno ugoden vir sredstev.
Grigory Altukhov, komercialni direktor FGC "Leader":
Rezervacijska pogodba je kupcu tudi jamstvo investitorja (prodajalca), da je stanovanje za kupca zagotovo urejeno in ne bo nikomur prodano v času veljavnosti rezervacije.
Igor Sibrenkov, namestnik generalnega direktorja Morton-Invest LLC:
Naši kupci v 100% primerov prejmejo točno tista stanovanja, ki jih izberejo. In prilagodljiv sistem rezervacij, ki ga ponujamo, jim omogoča, da izberejo najbolj primerno in donosno možnost.
Besedilo: Ludmila Chicherova
Rezervacijska pogodba je sklenjena, ko mora kupec nekaj časa »zapolniti sedež«. To pomeni, da mu je bilo stanovanje očitno všeč, odločili so se, da ga "vzamejo", vendar je potreben čas za rešitev nekaterih težav. Na primer, vzemite hipotekarno posojilo. In ta naloga ni za dan ali dva.
Ta članek je referenčno in informativno gradivo, vse informacije v njem so predstavljene v informativne namene in so zgolj informativne narave.
Ko se je kupec lotil nakupa hiše v hiši v gradnji, kupec nabere veliko informacij, gre na ogled, in ko se najde ustrezna možnost, se sooči z drugo težavo - kako obdržati svoj dom do sklenitve posla in gotovino naselja? Težavo je mogoče rešiti, če uporabite pogodbo o rezervaciji. "Pogodba o rezervaciji je sklenjena, če je potrebno pridobljeno nepremičnino rezervirati za potencialnega kupca," pojasnjuje portal Dmitrij Otyakovsky, komercialni direktor moskovske podružnice skupine podjetij Pioneer. Kot dodano Nina Kuznetsova, ustanoviteljica Urbana nepremičnine, pogodbe o rezervaciji s strankami pogosteje sklepajo nepremičninske družbe, ki imajo pravico do prodaje stanovanj v hišah v gradnji. Razvijalci sami se redko zatekajo k takšnim sporazumom. "Rezervacije pri razvijalcih se najpogosteje izvajajo ustno za zelo kratek čas - 1-2 dni," pojasnjuje strokovnjak.
Kot je navedeno Vasilij Fetisov, direktor prodaje in marketinga, CJSC Zheldoripoteka, je rezervacijska pogodba v praksi primarnega stanovanjskega trga precej redka, še posebej v razmerah visoke konkurence med razvijalci na trgu, kjer kupec vlada šovu. Prav to se je zgodilo v letih 2008-2010. V letu 2011 se razmere postopoma spreminjajo v smeri uravnoteženega trga prodajalcev in kupcev, vendar se za nekatere priljubljene in uspešne nepremičnine že zvrsti vrsta kupcev. V skladu s tem je treba za nekaj časa rezervirati stanovanje, da bi rešili vprašanje, na primer s pridobitvijo hipotekarnega posojila. Običajno se pogodbe o rezervaciji sklepajo za kratka obdobja - teden, dva tedna, mesec.
Posel bo vključeval hipoteko.
Dejansko se danes številne transakcije na primarnem trgu izvajajo s hipotekami. V skladu s tem je potrebno veliko časa za zbiranje dokumentov, upoštevanje primera hipotekarnega posojilojemalca v banki in odprtje financiranja. Po besedah Vasilija Fetisova (Zheldoripoteka) se večina pogodb o rezervaciji zdaj sklepa samo za hipotekarne primere.
Kaj mora biti v takšni pogodbi, če jo sklene hipotekarni posojilojemalec? Svetuje Dmitrij Otyakovsky (skupina podjetij Pioner). predpiše možnost polnega vračila predujma, če do posla ne pride zaradi zavrnitve banke za izdajo hipoteke. In glede na to, da je izredno težko, skoraj nerealno, prejeti pisno zavrnitev banke, je vredno biti pozoren na besedilo tega odstavka.
Naslednja točka je, da banke običajno podcenjujejo znesek, ki so ga pripravljene zagotoviti posojilojemalcem. In če je cena stanovanja vezana na devizni tečaj, ki se je nenadoma dvignil, sta možni dve rešitvi problema: ali poiščite denar, na primer vzamete dodatno potrošniško posojilo ali zaprosite za novo posojilo pri povečati količino. »Ampak najboljše zavarovanje pred takšnimi situacijami je določitev najvišjega tečaja poravnalne valute v pogodbi o rezervaciji «, pravi strokovnjak.
Bolj optimistična je situacija, ko gre za pridobitev hipoteke pri banki, ki je na tem objektu izvajala predprojektno ali projektno financiranje. Potem je pomembno le, da naročnik pravilno izračuna rok veljavnosti rezervacije. "Razvijalec in banka imata najpogosteje dogovor o pogojih za odobritev posojilojemalcev, na primer 7-10 dni od datuma predložitve dokumentov," pravi Nina Kuznetsova (Urban Realty). "In to obdobje je treba upoštevati pri podpisu pogodbe o rezervaciji."
Kar zadeva poravnalno valuto, ki bo navedena v pogodbi, Vasilij Fetisov (Zheldoripoteka) meni, da je logično prejeti posojilo v valuti, v kateri je izražena vrednost nepremičnine. Če pa se stranka odloči najeti posojilo v dolarjih in je plačilo za novo zgradbo v 90% primerov v rubljih, bo banka posojilojemalcu pretvorila po lastni interni stopnji na dan posojila. izdana, pravi Nina Kuznetsova (Urban Realty).
Nianse pogodbe
Pogodba o rezervaciji zahteva izpolnjevanje določenih formalnosti. V njem mora biti podrobno določen predmet sporazuma med strankama in točke, ki jih je treba izvesti. Prvič, pravi Nina Kuznetsova (Urban Realty), mora pogodba vsebovati podatke, ki natančno opisujejo, kakšno stanovanje kupec rezervira - nadstropje, odsek, njegova številka na mestu in skupna površina
. mora biti rezerviran znesek
in pogoje za vračilo tega denarja
, njim brez vrnitve
oz pobota v ceni stanovanja
. Zelo pomembno je, da so jasno označeni pogoji rezervacije
in napisano odgovornost strank
zaradi neizpolnjevanja svojih obveznosti. "Nujno je treba navesti podrobnosti o kupcu in prodajalcu ter čas posla," dodaja Dmitrij Otyakovsky (skupina podjetij Pioneer).
Kaj naj stori kupec, če se ne strinja s klavzulami pogodbe, ki jih je sestavila pravna služba podjetja? Strokovnjaki odkrito pravijo, da je v praksi precej težko doseči pogodbo pod pogoji kupca. "Razen če govorimo o večmilijonskem poslu," ugotavlja Vasilij Fetisov (Zheldoripoteka). »Navadnemu« kupcu bodo vljudno prisluhnili in »upoštevali« njegove želje... Naši komentatorji pa menijo, da je besedilo pogodb sestavljeno na dobri strokovni ravni in upošteva pravice obeh strani.
Pomembna klavzula pogodbe je znesek, ki ga kupec plača na račun prodajalca za to, da bo stanovanje ali hiša za določeno obdobje umaknjena iz prodaje (v vsakdanjem življenju - akontacija). V večini primerov se denarno vprašanje rešuje sporazumno obeh strank in ni vezano na celotno vrednost nepremičnine. V praksi, pravi Nina Kuznetsova (Urban Realty), v Moskvi govorimo o predplačilu od 50 tisoč rubljev , in v moskovski regiji - od 35 tisoč rubljev . In ta znesek se ne vrača, če stranka ne kupi stanovanja v roku, določenem v pogodbi.
Kar zadeva znesek same transakcije, je v večini primerov, če je cena na kvadratni meter navedena v rubljih, navedena v pogodbi o rezervaciji. Če je cena navedena v valuti, se izračun praviloma izvede po tečaju MICEX v času deponiranja denarja.
Obstaja dogovor o rezervaciji in slabosti. Ni predmet državne registracije. Posledično lahko brezvestni prodajalec sklene več pogodb o rezervaciji za isto stanovanje. Če med prodajalcem in kupcem pride do resnega spora, lahko obravnava tega vprašanja na sodišču poteka po različnih scenarijih. Eno za drugo se lahko pogodba prizna kot predhodna, kar ji bo zagotovilo vse kvalifikacijske norme te pogodbe. V nasprotnem primeru bo transakcija v celoti razglašena za neveljavno.
Strokovnjaki svetujejo
Ker lahko napake pri sklenitvi rezervacije rezervacije vodijo ne le do izgube predujma, temveč tudi do neuspeha transakcije, sem strokovnjake prosil za nasvet, na kaj morate biti najprej pozorni pri sklenitvi rezervacijske pogodbe.
Nina Kuznetsova (Urban nepremičnina):
Glavna stvar pri sklenitvi pogodbe o rezervaciji je razumeti, kako hitro in kako bo treba plačati nakup stanovanja v izbrani novogradnji, ali obstajajo pogoji, na podlagi katerih je možno podaljšati rezervacijo, in ali je možno izbrano stanovanje zamenjati v drugo.
Vasilij Fetisov (Zheldoripoteka):
Paziti je treba na obveznosti stranke, na kazni, če do posla ne pride po krivdi stranke. In tudi o garanciji razvijalca - na primer v rubriki obveznosti - kaj se bo zgodilo, če bo stanovanje v času veljavnosti pogodbe o rezervaciji kljub temu prodano tretji osebi.
Dmitrij Otyakovsky (skupina podjetij Pioner):
Priporočam, da bodite pozorni na roke za rezervacijo, opis objekta (naslov in fizične lastnosti), višino akontacije, stroške objekta, postopek plačila, kazni v primeru, da ena od strank ne more skleniti pogodbe. dogovor.
Pogodba za rezervacijo stanovanja v novogradnji v sedanjem času, ko je trg novogradenj trg kupcev, ni pogosto sklenjena, je pa še vedno nujno orodje. Sklene se, ko morate "Score" stanovanje, ki vam je všeč. Razmislimo o tem podrobneje.
Predstavljajmo si, da kupec dela na veliko možnostih, jih gre pogledat, porabi veliko časa in ko najde pravo možnost, se izkaže, da sta v pravi stavbi eno ali dve stanovanji v pravem nadstropju. s pravim pogledom iz oken. In morda ne bo dovolj časa za zbiranje denarja za to stanovanje.
Kupec ob rezervaciji stanovanja zavezuje prodajalca, da si stanovanje pravno zavaruje. Fizično se vse dogaja v obliki rezervacije za določeno časovno obdobje. Poleg tega, če je rezervacija opravljena pri razvijalcu, se vse pogosto naredi na častno besedo upravitelja, ki bo lahko stanovanje obdržal en ali dva dni.
Če je rezervacija apartmaja opravljena v pooblaščeni agenciji, se pogodba o rezervaciji apartmaja lahko sklene za obdobje od 10 do 30 dni. Večina rezervacijskih pogodb je trenutno za hipotekarne transakcije.
Vedeti morate, da pogodba o rezervaciji ni predmet državne registracije, zato je državni uradniki ne bodo mogli nadzorovati - k sklenitvi sporazuma morate pristopiti zelo previdno.
1. Pozorno preberite pogodbo o rezervaciji stanovanja, ki so jo sestavili odvetniki prodajalca. Če vam nekaj ne ustreza, morate zahtevati spremembo pogodbe ali dopolnitev. Res je, v praksi to ni enostavno - pogodba, ki jo sestavijo odvetniki velikega razvijalca, je običajno uravnotežena in upošteva pravice obeh strank. Toda s pravim pritiskom in argumenti je to mogoče storiti.
2. Posebno bodite pozorni na to, kako hitro in kako boste morali plačati nakup izbranega stanovanja v novogradnji.
3. Ali obstajajo pogoji, ki vam omogočajo podaljšanje rezervacije, ali je možno izbrano stanovanje občasno zamenjati z drugim.
4. Zelo velika pozornost do obveznosti kupca, kazni, kaj se bo zgodilo, če do posla ne pride po vaši krivdi.
5. Resno poglejte garancijsko klavzulo proizvajalca. Pomembno je razumeti, kakšno odgovornost bo nosil razvijalec, če bo prodal rezervirano stanovanje v času trajanja pogodbe.
6. Pomembno je, da težavo rešite ob koncu obdobja rezervacije. Ne računajte na videz denarja za stanovanje v času, ki ga želite - vedno je lahko nekaj odtenkov, povezanih z banko. Zato je bolje vzeti izraz z maržo. Razvijalec in hipotekarna banka imata dogovor o času odobritve stranke - na primer 10 dni od datuma vloge za posojilo.
8. Ena najpomembnejših točk pogodbe je znesek, plačan za rezervacijo (akontacija). Najpogosteje bo v Moskvi predplačilo 50.000 rubljev, v moskovski regiji - 30.000. Ta znesek se ne vrne, če transakcija ne uspe po vaši krivdi.
9. In končno. Pogodba o rezervaciji stanovanja v novogradnji ni predmet državne registracije. To pomeni, da ima brezvestni prodajalec možnost skleniti več kot eno pogodbo o rezervaciji za isto stanovanje. Bodite pozorni na to.
Vir slike: Lori Photobank
Najprej je vredno razumeti, kaj je pomen postopka rezervacije: katere faze vključuje in kaj vam omogoča.
Maria Litinetskaya, generalna direktorica podjetja je dejal, da je »rezervacija stanovanja v novogradnji postopek, ki kupcu, prvič, omogoča zavarovanje izbranega stanovanja do podpisa kapitalske pogodbe (DDU), in drugič, fiksiranje cene za to. Po sklenitvi pogodbe o rezervaciji se stanovanje umakne iz prodaje za določeno obdobje, njegova vrednost se zamrzne. Tako boste zagotovljeno pridobili prostore in po ceni, ki vam ustreza.”
Vendar pa glede na Sofia Lebedeva, generalna direktorica podjetja, obstajajo izjeme, ko cena apartmaja ni določena v pogodbi o rezervaciji. "Najpogosteje se to zgodi, ko kupec proda svoje stanovanje prek investitorja (postopek običajno traja več mesecev), da bi prejeti denar nakazal za plačilo stanovanja v novogradnji," je dejal strokovnjak.
Po drugi strani pa To je poudarila predsednica upravnega odbora Irina Dobrokhotova Postopek rezervacije je namenjen potrditvi resnosti naročnikovih namenov pri nakupu določenega stanovanja. »Omogoča vam, da za določen čas po predpisih določite stroške bodočega stanovanja in si zavarujete izbrani objekt. to je rezervacija je določitev opcije, določitev cene in potrditev resnosti namere.”
Drugo aktualno vprašanje je, koliko stane rezervacija apartmaja.
Po besedah Sofije Lebedeve, rezervacija je plačana in brezplačna. »Najpogostejša možnost je brezplačna rezervacija, ki je zagotovljena za 1-5 dni. Običajno je dovolj, da pokličete v pisarno podjetja, poimenujete predmet in pustite svoje podatke.
Če kupec potrebuje daljše obdobje, na primer za odobritev hipoteke ali prodajo starega stanovanja, podjetja ponujajo plačano rezervacijo: praviloma gre za predplačilo, najpogosteje v višini 2,5% vrednosti stanovanja oziroma fiksni znesek, ki ga izkaže prodajalec,« je povedala izvedenka.
Maria Litinetskaya pravi, da so stroški rezervacije stanovanja v novogradnji lahko plavajoči in fiksni. "Trenutno je lahko pristojbina za to storitev v Moskvi 1-2% stroškov stanovanja ali fiksnih 100-150 tisoč rubljev. Stroški rezervacije se praviloma odštejejo od cene apartmaja.”
Irina Dobrokhotova je povedala, kaj je vključeno v to ceno:
« V različnih agencijah in za različne razvijalce so lahko stroški postopka zelo različni. Lahko se izračuna tako po fiksni stopnji - lahko je 10, 20, 30 tisoč rubljev ali kot odstotek stroškov stanovanja. Povprečna stopnja na trgu je približno 2%.
Ta strošek vključuje zagotavljanje svetovalnih in pravnih storitev, pripravo in usklajevanje z razvijalcem glavne pogodbe za nakup stanovanja. Včasih to vključuje tudi podporne storitve, torej registracijo pogodbe v registrski zbornici in nato ".
Pogovarjali smo se tudi s strokovnjaki, kako pravilno izpeljati rezervacijski postopek ter katere so najpogostejše napake in kako se jim izogniti.
Maria Litinetskaya (Metrium Group):
»Pred uporabo storitve rezervacije morate jasno razumeti, ali je vaša izbira dokončna ali ne. Če ste v dvomih o nakupu stanovanja, je bolje, da preložite rezervacijo. Veljavnost rezervacije je običajno le nekaj dni, storitev pa je največkrat plačljiva. Pri sklenitvi pogodbe o rezervaciji poskusite pravilno izračunati čas, ki ga potrebujete za pripravo dokumentov in zahtevani znesek. Če je opravljeno pravilno, boste podpisali DDU, preden bo rezervacija preklicana.
Upoštevajte, da pogodba o rezervaciji določa površino apartmaja, njegovo lokacijo: številko stavbe, odsek, nadstropje, številko na mestu), obdobje veljavnosti rezervacije, njene stroške, postopek plačila in vračila, celotno stroški kupljenega stanovanja, kot tudi točni podatki strank . Vse te podrobnosti so potrebne, da v prihodnje ne bo nesporazumov med vami in podjetjem prodajalcem.
Glavne napake kupca pri rezervaciji stanovanja vključujejo netočen izračun časa za pridobitev hipoteke in nepreviden odnos do pogojev pogodbe o rezervaciji. Obema se je precej enostavno izogniti. V prvem primeru morate pri banki vnaprej izvedeti pogoje za obravnavo vloge in jih upoštevati pri sestavljanju pogodbe o rezervaciji. V drugem pozorno preberite dokument in razjasnite vse nerazumljive podrobnosti.
»Zmotno je misliti, da je po polaganju denarja cena stanovanja fiksirana za neomejen čas. Če ste na primer apartma rezervirali 1. junija, je napačno domnevati, da bo 30. avgust enak, če v tem času niste storili nobenega dejanja za nakup rezerviranega objekta. Zato vsaka pogodba o rezervaciji jasno označuje obdobje, v katerem je razvijalec pripravljen zagotoviti to stanovanje po določeni ceni. V skladu s tem se pogodba o rezervaciji šteje za sklenjeno v času podpisa akta o prevzemu storitve.
In končno, od strokovnjakov smo izvedeli, kako prilagodljivi razvijalci danes pristopajo k vprašanju rezervacije stanovanj. Recimo, da je danes stranka plačala določen znesek za rezervacijo enega apartmaja, nato pa si je premislila in želi kupiti drugo stanovanje - ne da bi pri tem izgubila denar za že rezervirano. Ali se lahko razvijalec sreča z njim?
Irina Dobrokhotova (BEST-Novostroy):
« Če govorimo o situaciji, ko storitev rezervacije izvaja agencija, stanovanje pa prodaja investitor, potem agencija zagotovo zadovolji stranke na pol poti, saj je za nas pomembno, da stranka načeloma kupi stanovanje. v tem kompleksu. V skladu s tem lahko stranka v razumnem času spremeni svojo izbiro znotraj kompleksa brez doplačila.
Enako velja za graditelja. Razvijalec vzame denar za svoje storitve in če stranka po dovolj dolgem času zavrne rezervirano možnost, ima razvijalec pravico, da ponovno vzame denar za storitev rezervacije novega stanovanja. Toda pogosteje razvijalci zadovoljijo tudi potrebe naročnika, da bi ga ohranili v svojem stanovanjskem kompleksu.
Sofia Lebedeva ("MIEL-Nove stavbe"):
»Če je naročniku všeč drugo stanovanje iz kataloga in je za objekt že plačal akontacijo, investitor oziroma prodajalec praviloma ugodi stranki polovico in se ponovno dogovori o rezervaciji brez finančnih izgub za kupca.
Če se kupec odloči za odpoved pogodbe o rezervaciji zaradi nakupa stanovanja od drugega graditelja, se akontacija vrne, če je bila navedena v pogodbi.
Maria Litinetskaya ("Metrium Group"):
»Danes si razvijalci prizadevajo čim bolj upoštevati potrebe kupcev. Če ste torej rezervirali en apartma, nato pa si premislili in želite kupiti drugega, ne da bi pri tem izgubili plačilo za rezervacijo, boste najverjetneje izpolnjeni. Poleg tega lahko dobite povračilo stroškov rezervacije, tudi če ste preprosto zavrnili nakup doma.”
Torej, čeprav je postopek rezervacije stanovanja v novogradnji precej preprost, pa vseeno pazite, da se tu ne zmotite!
.jpg)
