Če namerava kupiti stanovanje v novi stavbi, kupec najprej ne bi smel razmišljati o tem, kako donosno je, ampak se vprašati, kako preveriti razvijalca. Navsezadnje informacije o rasti števila prevaranih lastnikov kapitala v državi ne navdihujejo in tveganje, da bi bili v tem podjetju, je veliko.
Kako preveriti zanesljivost razvijalca pri nakupu stanovanja? Preučite zakonodajo, analizirajte vse razpoložljive informacije in, če niso dovolj, razmislite, zakaj je temu tako. Začnimo s postopkom preverjanja dokumentov razvijalca.
Vse osnovne informacije so vsebovane v treh členih zveznega zakona št. 214 "O sodelovanju pri skupni gradnji večstanovanjskih stavb."
Celovitost razvijalca je mogoče izračunati, vključno s prvim izletom v pisarne. Preizkušeni razvijalci brez odlašanja pripravijo paket potrebnih dokumentov in ga ponudijo vsem, ki se zanimajo za nakup stanovanja v njihovih nepremičninah.
Pripravili smo odgovor na vprašanje, katere dokumente mora razvijalec preveriti. Potrebujete:
| Ustanovni dokumenti | Ti vključujejo potrdila TIN in OGRN. Prav tako je vredno zahtevati informacije o registraciji v državnem registru pravnih oseb. Te podatke je treba še enkrat preveriti po obisku pisarne razvijalca - v omrežju je več spletnih portalov, ki vam bodo s številko TIN dali veliko informacij o podjetju in njegovih dejavnostih. In če ima podjetje zgodovino, potem tudi njegovi računovodski izkazi. |
| Licenca za razvijalce | Ta dokument prejme podjetje, ki se bo ukvarjalo z gradnjo. Ogledamo si datum prejema, vrsto dokumenta in organ, ki je dokument izdal. Da, pogledati morate izvirni dokument in razjasniti, ali je njegov rok potekel. |
| Gradbeno dovoljenje | Najpogosteje podjetje takoj posreduje informacije o dovoljenjih. Tukaj je vredno biti pozoren na subtilnost - pogosto se razvijalec ukvarja s kompleksno gradnjo, ki postavlja več novih zgradb hkrati. Preverite, ali je za pravo hišo izdano gradbeno dovoljenje – navsezadnje so objekti velikokrat oštevilčeni v neurejenem stanju, škoda pa bi bilo, če bi vam pokazali dokumente za novogradnjo v soseščini. In papirji za vašo hišo so "izgubljeni" |
| Izjava projekta | Izjava projekta ni le dokument, ki ga sestavi razvijalec. Opraviti mora izpit pri državnih organih, zato poiščite ustrezne pečate na zadnji strani izjave in njenih spremembah. |
| Zemljiška parcela | Preverite, ali je zemljišče v najemu ali v lasti? |
Ne bodite preveč leni, da bi prosili za listino podjetja - v njej mora biti navedeno, kdo je za kaj odgovoren. Zgodi se, da je odgovornost jasno izražena in zgodi se, da se človek, ki ne pozna sodne prakse, izgubi v množici zapletenih jezikovnih struktur. To ni neposreden razlog, da bi se začeli bati dela s tem podjetjem, ampak vsaj razmišljati o tem. Čim enostavnejši so dokumenti, tem lažje deluje shema odgovornosti v podjetju.
Ne pozabite pojasniti, kdo so solastniki podjetja, ali je del skupine podjetja.
Ko pregledujete izjavo o načrtovanju, si oglejte naslednje informacije:
Ni odveč pogledati finančno komponento v projektni deklaraciji - ali je navedeno članstvo v samoregulativnih organizacijah, zavarovanje in ocenjeni stroški projekta. Obstaja majhna skrivnost - poglejte, koliko kvadratnih metrov bo zgrajenih v obliki stanovanj. To številko pomnožite s ceno na kvadratni meter. Ali je cena predlagane gradnje močno v nasprotju z vašim znižanim zneskom? Razlog za pojasnitev te točke z razvijalcem.
V projektni deklaraciji morajo biti navedeni izvajalci, ki izvajajo posamezna dela.
Za vestnega kupca je to priložnost, da preveri svoj odnos do dela. Zemljiška razmerja so pogosta težava zavedenih lastnikov kapitala. Pogosti so primeri, ko je razvijalec prejel dovoljenje za gradnjo individualne hiše na zemljišču ustrezne kategorije. Nato je postavil stolpnico in čakal, da so pristojni obnovili dovoljenje. Zdaj ta metoda ne deluje, lastniki kapitala pa so ostali brez stanovanj. Primere lahko najdete v Kazanu in Saratovu.
Žal se čas gradnje stanovanjske hiše pogosto zavleče, zato morate ugotoviti, kako hitro se najem gradbišča konča. Če sta datum predlaganega zagona objekta in datum konca najema zelo blizu, je to razlog za skrb.
Poglejte računovodske izkaze podjetja. Če se izguba nenehno kaže, je to razlog za previdnost. Če je dobiček naveden, vendar v minimalnem znesku, je to tudi možnost, da ste previdni. Informacije o poročilih lahko najdete na specializiranih spletnih mestih z vnosom TIN organizacije.
Spletna mesta sodnih izvršiteljev ali bolje rečeno baza dolžnikov so tudi odličen odgovor na vprašanje, kje preveriti razvijalca. Preverite, ali ima podjetje veliko dolgov. Poglejte osebne dolgove generalnega direktorja – če ni plačal ene globe prometne policije, je v redu. Če je znesek zapadlih dolgov velik, je to že namig na težave v prihodnosti.
Ocenite finančno strategijo podjetja. Kako preveriti razvijalca? Za ceno njegovih stanovanj. Če se predmeti uresničijo po zelo ugodnih cenah, to najverjetneje kaže, da razvijalec nujno potrebuje denar. Ni dejstvo, da takšna strategija ne bo vodila v amortizacijo premoženja podjetja in stečaj.
Dober odvetnik ve, da je mogoče in nujno preveriti podjetje razvijalca s pomočjo študije sodne prakse. Če želite to narediti, morate iti na spletno stran arbitražnega sodišča in opraviti iskanje po imenu podjetja. Najprej priporočamo uporabo filtra po regiji, nato pa, če ni ničesar, splošno iskanje.
Preverite, ali je podjetje navedeno kot tožena stranka. Če je tako, potem je to razlog za zaskrbljenost. Pogosto so primeri gradbenih organizacij povezani z neplačilom sredstev izvajalcem in podizvajalcem. Slabo je, če organi delujejo kot tožnik proti razvijalcu - preučite materiale primera, morda ima razvijalec težave z dovoljenji. Če je dolgov veliko, poiščite primer stečaja – najslabšo možno možnost. Če tak primer obstaja, kategorično pretehtajte vse prednosti in slabosti. Poslovanje s podjetjem, ki gre v stečaj, je zelo veliko tveganje.
Ko podjetje nastopa kot tožnik in zahteva denar zase, je to po eni strani razlog, da mu damo plus. Po drugi strani pa preučite tudi spis zadeve. Če je znesek, ki ga zahteva tožnik, prevelik, je možna možnost zamrznitve gradnje do izterjave dolga.
Sodišča s ponudniki virov lahko kasneje povzročijo težave. Na primer, pri dajanju hiše v obratovanje se izkaže, da je podjetje zagrešilo več kršitev pri polaganju cevi ali električnih omrežij.
Kako preveriti zanesljivost razvijalca? Uporabite ne samo informacije z njegove strani, ampak tudi izkoristite vse priložnosti za pridobitev pomembnih informacij.
Tako lahko ugotovite, koliko so informacije razvijalca skladne z njegovimi resničnimi dejanji. Na primer, ni nenavadno, da se najde predmet, ki naj bi se zelo hitro zgradil in so vsi zadovoljni. Po njem razvijalec začne naslednji stanovanjski kompleks in obljublja, da ga bo "predal tako hitro kot prejšnjega." Po analizi zgodovine oglaševanja lahko ugotovite, da se dejansko prodaja stanovanj v prejšnjem stanovanjskem kompleksu ni začela pred 2 leti, kot pravi vodja razvijalca, ampak kar pred 5-7 leti. Žal je to običajna praksa.
Izvedeti morate informacije o javnih obravnavi območja, na katerem se gradi nova stavba, in zgodovino razmerja med investitorjem in občinskimi organi. Na javnih obravnavi lahko javne osebe povedo, da se objekt gradi na primer na območjih s podzemno vodo. Izvedete lahko tudi, ali so bila dovoljenja preklicana. In na splošno bi moral biti zanimiv tudi ugled razvijalca.
Bodite pozorni na hiše, ki se nahajajo v bližini gradbišča. Če hiše kulturnih spomenikov mejijo na vašo novogradnjo ali se hiša gradi na območju naravnega spomenika, lahko pri gradnji nastanejo težave. Preglejte dokumentacijo - razvijalec mora opraviti poseben pregled, da njegova gradnja ne moti in ne škoduje spomenikom antike. Če se poškodbe še vedno pojavijo, je lahko gradbišče zamrznjeno.
Na primer, v Saratovu se sprejema resolucija, po kateri bo v mestu prepovedana gradnja več kot desetih nadstropij. In na ozemlju zgodovinskega središča je prepovedana gradnja objektov, višjih od sosednjih stavb. Takšni lokalni predpisi lahko posegajo v gradnjo nove stavbe kot celote in vodijo do pojava še enega ogoljufanega lastnika kapitala.
Seveda, če tega še niste storili, potem preverite razvijalca v registrih razvijalcev v težavah in podjetij v stečaju. Te obstajajo tako na zvezni kot na lokalni ravni. Ne bo odveč, če se obrnete na lokalno ministrstvo za gradbeništvo ali enakovredno in ugotovite, kje iskati uradni seznam problematičnih objektov v regiji. Če je podjetje zgradilo enega od teh objektov - pozor.
Pravnik odbora za pravno varstvo. Specializirano je za obravnavanje primerov, povezanih s pritožbami na nezakonita dejanja uradnikov, stanovanjskih sporov, izterjavo kazni od razvijalcev. Bogate izkušnje z zveznim zakonom 214.
Stanovanja v novogradnjah so ena od možnosti za donosen nakup stanovanja. Toda kljub temu je tukaj potreben tudi temeljit pregled celotne dokumentacije in samega posla kot celote. Iz našega članka izveste, katere dokumente je treba preveriti pred sklenitvijo pogodbe, kaj v njih iskati in kako zmanjšati tveganje srečanja z goljufi.
Če ne želite porabiti denarja za odvetnike in nepremičninske posrednike, morate neodvisno preveriti predlagani nakup. Poskrbeti morate za dve stvari:
Oba dejavnika preverimo s preučevanjem dokumentov in manjšo študijo nepremičninskega trga.
Najprej ugotovite, kako dolgo je razvijalec delal na tem, koliko predmetov mu je uspelo izročiti, kako se stranke odzovejo nanj in ali obstajajo kakšni sodni spori na podlagi rezultatov gradnje. Če so se rezultati takšnega neformalnega preverjanja izkazali za pozitivne, nadaljujte z drugo fazo - temeljito študijo dokumentacije tako razvijalca kot stavbe. Pri preverjanju dokumentov je pomembno, da zahtevate le izvirnike s pečatom in podpisom pristojnih organov.
Ob sklenitvi pogodbe vam mora razvijalec zagotoviti:
Pri preverjanju dokumentov bodite pozorni na opis nepremičnine. Ni mogoče izključiti, da vam bo prodajalec pokazal dokumente za eno stavbo, za drugo pa sklenil pogodbo.
Bodite pozorni tudi na podrobnosti razvijalca, pomembno je, da so na vseh dokumentih enaki. Vsako neskladje med podatki gradbenega podjetja ali opisom hiše/stanovanja naj vas opozori.
To je najpomembnejši dokument, od katerega je odvisna veljavnost posla.
Lastnik ima pravico posesti, uporabljati in razpolagati s svojim premoženjem.
Lastnik ima pravico po lastni presoji v zvezi s svojim premoženjem izvajati kakršna koli dejanja, ki niso v nasprotju z zakonom in drugimi pravnimi akti ter ne kršijo pravic in pravno varovanih interesov drugih oseb, vključno z odtujitvijo svojega premoženja v lastništvo drugih oseb, prenos nanje, medtem ko ostanejo lastnik, pravice do posesti, uporabe in razpolaganja s premoženjem, zastave premoženja in obremenitve na druge načine, z njim razpolagajo na drug način (člen 209 Civilnega zakonika Ruske federacije). ).
Kot je razvidno iz tega zakona, lahko s premoženjem razpolaga le lastnik, zato mora on nastopati kot prodajalec. Od njega zahtevajte potrdilo o lastništvu, vendar je bolje tudi, da sami dodatno naročite izpisek iz enotnega državnega registra. Tako se še dodatno zaščitite pred goljufijami.
Bodite pozorni na naslednje točke v dokumentu:
Stanovanje v novogradnji lahko kupite ne samo od samega razvijalca, temveč tudi od posameznika. V tem primeru mora prodajalec predložiti:
Nosilec projekta je dolžan prenesti na udeleženca skupne gradnje objekt skupne gradnje, katerega kakovost je skladna s pogoji pogodbe, zahtevami tehničnih predpisov, projektne dokumentacije in urbanističnih predpisov ter drugimi obveznimi zahtevami ( klavzula 1, člen 7 zveznega zakona "O sodelovanju pri skupni gradnji" z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ).
Sprejeti je treba gotova stanovanja po aktu prevzema in prenosa, kjer je treba evidentirati dejansko kvaliteto prenesenega stanovanja. V pogodbi z razvijalcem (ne glede na vrsto) mora biti navedeno, kateri materiali bodo uporabljeni pri gradnji in garancije, ki jih zagotavlja podjetje. In glede na akt prevzema in prenosa lahko preverite obljubljeno kakovost in zagotovljeno. Če vam ne ustreza, vam dokumenta ni treba podpisati. Razvijalec bo imel na voljo 45 dni, da odpravi ugotovljene pomanjkljivosti.
Če kupujete stanovanje od posameznika, morate zagotoviti možnost pravic tretjih oseb. To je potrebno ne glede na to, ali kupujete dom na sekundarnem trgu ali v novogradnji.
Pojav takšne pravice je možen, če prodajalec:
Da po nakupu do vas ne bodo vloženi zahtevki, morate preveriti potrdilo o družinski sestavi. V njem bodo navedene vse osebe, ki so vpisane v bivalni prostor, in navedeni datumi njihovega rojstva ter stopnja razmerja s prodajalcem. S preprostimi izračuni lahko preverite možnost pravic tretjih oseb in ponovno razmislite, ali bi sklenili to transakcijo ali ne.
Obremenitev pomeni omejitev prometa z nepremičninami, zlasti njihove prodaje.
Če se stanovanje, ki ga boste kupili, nahaja v novogradnji, to še ni zagotovilo, da nanj ne bo bremen. Ovira za sklenitev posla je lahko:
Razvijalec lahko prinese tudi presenečenja. Če je na primer naložena služnost na zemljišču, na katerem je zgrajena stavba, to velja tudi za obremenitve.
Državna registracija služnosti, ki zagotavlja pravico do omejene uporabe dela zemljiške parcele, se izvede v zvezi z delom zemljiške parcele, ki je vpisana v Enotni državni register nepremičnin, ali hkrati z državnim katastrskim evidentiranjem takega del. Državna katastrska registracija dela zemljiške parcele se izvaja hkrati z državno registracijo služnosti, ki zagotavlja pravico do omejene uporabe takega dela brez ustrezne vloge (44. člen 44. O državni registraciji nepremičnin« z dne 13. julija 2015 št. 218-FZ).
Za odpravo takšnih tveganj naročite izpisek iz USRR. V njem bodo poleg podatkov o lastniku bivalnega prostora navedene vse obremenitve, ki so naložene stanovanju.
Preverjamo zanesljivost podjetja. Katere dokumente mora imeti razvijalec? Na koga se obrniti za pomoč?
Čas branja: 9 minut
Nakup stanovanja na primarnem trgu ima veliko prednosti. To so stroški, nove komunikacije, načrtovanje in sodobni gradbeni materiali. Navsezadnje ta nepremičnina nima zgodovine, kar je tudi pozitivna stvar. Veselje ob nakupu lahko le zasenči slabo kakovost dela ali kršitev rokov za dostavo hiše. V najbolj "vrhunskem" primeru lahko gradnja zastane za dolgo ali celo za vedno. Prav strah pred ponovitvijo usode ogoljufanih delničarjev je tisti, ki mnoge državljane preprečuje nakupom stanovanj v novogradnjah.
Toda previdnost, čeprav upravičena, ni razlog za opustitev sanj. Glavna stvar je pravi pristop k izbiri. Idealen investitor je zanesljivo, odgovorno podjetje z dobrim ugledom in trdno proizvodno bazo, ki deluje strogo v okviru zvezne zakonodaje.
Na forumih lahko izveste veliko koristnih informacij o razvijalcu
Če želite najti takšnega razvijalca, je najbolje, da se za pomoč obrnete na odprte vire. Informacije lahko črpamo iz analitičnih člankov in pregledov, ki so v velikem številu dostopni na internetu. Na spletu je veliko nepremičninskih spletnih mest in forumov za vlagatelje, ki bodo pomagali izločiti brezvestne in preprosto neodgovorne razvijalce.
Če ste po predhodnem filtru izbrali privlačno nepremičnino, se morate končno prepričati, da je ta razvijalec vreden vašega zaupanja. Če želite to narediti, morate natančno preučiti dokumentacijo, ki se nanaša tako na samega razvijalca kot na stanovanjski kompleks, v katerem je načrtovan nakup stanovanja.
Ker je vsaka gradnja obremenjena z velikim številom papirjev, morate takoj sestaviti seznam, ki je za investitorja še posebej pomemben. Potencialni delničar mora imeti dostop do naslednjih dokumentov:
V pisarni je priporočljivo, da se obnašate umirjeno samozavestno. V skladu s členi 19, 20 in 21 zveznega zakona ima potencialni lastnik deleža pravico zahtevati od razvijalca vse potrebne dokumente (izvirnike ali overjene kopije). Teoretično bi morali papirje zagotoviti na zahtevo, v praksi pa se zgodi ravno obratno. Če uradni uslužbenec ni hotel pokazati zahtevanih dokumentov, je to razlog, da se za vedno poslovite od podjetja.
Če nimate dovolj izkušenj s papirologijo, povabite strokovnjaka, ki se ukvarja z novogradnjami - pristojnega nepremičninskega posrednika ali odvetnika. Dokumente bo preučil in jim dal strokovno oceno.
Ustanovni dokumenti razvijalca vključujejo:
Bodite pozorni na pravilno črkovanje imena podjetja, na sovpadanje njegovega dejanskega in pravnega naslova. Koristno bi se pozanimati o podatkih ustanoviteljev in solastnikov družbe ter o porazdelitvi glasov v organih upravljanja. Zelo pomembni so podatki o predmetih, ki jih je podjetje prodalo v zadnjih treh letih, in njihovi naslovi. Bodite prepričani, da ugotovite, kako so se roki za dokončanje vsakega stanovanjskega kompleksa ujemali z načrtovanimi.
Če se vam kakršna koli informacija zdi nezanesljiva ali se ugotovijo razlike med podatki v dokumentih in na uradni spletni strani razvijalca, je bolje, da bodite previdni in informacije še enkrat preverite.
Vsako gradbeno podjetje mora imeti licenco, za novogradnjo pa gradbeno dovoljenje
Licenca razvijalca je še en dokument, ki bi ga moral potencialni delničar preučiti. Podjetju daje pravico do opravljanja dejavnosti v zvezi z gradnjo. Najprej morate preveriti podatke, ki so pomembni za kupca - datum prejema, vrsto in številko licence, organ, ki je izdal dokument.
Najprej se morate prepričati, da licenca ni potekla. Obvezno prosite pisarniško osebje, da pokaže originalni dokument. Prisotnost veljavne licence za razvijalca je zelo pomembna, saj legitimira dejavnost podjetja.
Drugi pomemben dokument je gradbeno dovoljenje. Podjetje lahko gradi več projektov hkrati, zato poskrbite, da bo izdan točno za tistega, v katerem želite kupiti dom. Ni nenavadno, da razvijalec izdela dokumente za en objekt, vendar vzporedno gradi več stanovanjskih kompleksov. Preverite tudi datum izdaje dovoljenja, saj je morda zastarelo.
Če je z gradbenim dovoljenjem in licenco vse v redu, potem lahko nadaljujete s študijem projektne deklaracije. Vsebuje vse informacije o bodočem domu, zato pomena tega dokumenta ni mogoče preceniti.
Razvijalec mora izjavo objaviti v javni domeni, da se lahko z njo seznanijo vsi potencialni vlagatelji. Preide državno gradbeno izvedenstvo, ki izda sklep o skladnosti dokumenta s tehničnimi predpisi in uveljavljenimi standardi, sprejetimi v Ruski federaciji.
Podatki, navedeni v projektni deklaraciji, vključujejo:
Pomembno je vedeti, kdo je lastnik zemljišča
Poleg dokumentov, ki potrjujejo legitimnost podjetja in njegovih gradbenih projektov, je enako pomembno tudi zemljišče, na katerem se gradi objekt. Če dokumenti za zemljišče niso urejeni, lahko gotova hiša na začetek obratovanja čaka več let, s tem pa tudi lastniki, ki nimajo sreče, da bi stopili v stik s podjetjem, ki zemljiških razmerij ni ustrezno formaliziralo.
Investitor lahko zgradi stanovanjsko stavbo na zemljišču, ki je v dolgoročnem najemu ali je njegova last. Če je med podjetjem in lastnikom zemljišča sklenjena najemna pogodba, je treba pred načrtovanim zaključkom gradnje preveriti, ali ta poteče. Če je razvijalec lastnik zemljišča na podlagi potrdila o lastništvu, se morate prepričati, da se podatki v ustanovnih dokumentih in potrdilu popolnoma ujemajo.
Bodite posebno pozorni na podrobnosti, navedene v naslovnih dokumentih, predvsem pa na naslov in območje mesta, njegovo katastrsko številko. Če je spletno mesto zakupljeno, ne škodi razjasniti podrobnosti o njegovem lastniku.
Koristno bi bilo opozoriti, da se pričakovani in dejanski roki za dokončanje gradnje le redko ujemajo. Projekt postane uradno priznan kot dolgotrajen, če so roki za zagon tri leta za načrtovanimi. Zato je pomembno, da najemna pogodba predvideva zadosten čas.
Finančni položaj podjetja je najpomembnejši dejavnik, od katerega sta v veliki meri odvisna kakovost in čas gradnje. O tem si lahko predstavljate na podlagi bilance stanja in letnih poročil. Če niste usposobljeni, da bi to ugotovili sami, vključite profesionalnega odvetnika ali nepremičninskega posrednika.
Ko začnete preverjati status podjetja, ki mu boste zaupali gradnjo svojega doma, naredite to z vso možno skrbnostjo. Ne pozabite, da sta lahko od tega odvisna vaš duševni mir in dobro počutje v prihodnosti.
Na kaj biti pozoren pri nakupu stanovanja v novogradnji?
Navodila po korakih za nakup stanovanja v novi hiši.
1.Stopnja pripravljenosti hiše. To je zelo pomemben kazalnik. Kljub dokumentom in pozitivnemu ugledu razvijalca hiša morda ne bo dokončana.
Kako oceniti pripravljenost hiše? Če prodajalec trdi, da je hiša popolnoma pripravljena in so komunikacije povezane, je bolje, da to osebno preverite. Prosite prodajalca, naj dokaže, da obstajata svetloba in voda - to je najboljši dokaz. Če vam to ni prikazano glede na zunanje okoliščine, lahko pridete na gradbišče kakšen drug dan brez spremstva prodajalca in povprašate gradbince, ali so na hišo priključeni elektrika, voda in kanalizacija. Ker delavci običajno niso poučeni, kako komunicirati s strankami, vam lahko razložijo vse probleme razvoja. Prav tako se je treba registrirati na forumu, posvečenem gradnji hiše, kjer so ta vprašanja že obravnavana. Poleg tega boste iz komunikacije z drugimi imetniki kapitala izvedeli še o drugih težavah nove stavbe. Če je hiša po vašem nestrokovnem mnenju skoraj v celoti pripravljena, vendar ni vode in svetlobe, je to tudi veliko tveganje. Številne novogradnje že leta čakajo na komunikacijo.
2. Kakšno pogodbo boste sklenili?Če gre za pogodbo o kapitalski udeležbi pri gradnji (v nadaljevanju DDU) in če je registrirana pri registracijski službi, je to velik plus. Sporazumi DDU imajo prednost pred predhodnimi in drugimi sporazumi, ki jih 214-FZ ne predvideva. V skladu z zgornjim zakonom, če gre razvijalec v stečaj, bodo vaše terjatve zavarovane z zavarovanjem. DDU vam omogoča tudi zaščito pred dvojno prodajo istega stanovanja. Če izvajalec dela po pogodbah DDU, to avtomatsko pomeni, da ima izvajalec gradbeno dovoljenje, je vprašanje z zemljiščem rešeno in ima tak investitor nalog z drugimi dokumenti. Mnogi razvijalci najprej prodajo stanovanja po predpogojih, nato pa, ko so dokumenti urejeni, ponovno registrirajo vse pogodbe za DDU. Ali se strinjate s temi pogoji ali ne, je v celoti odvisno od vas. Vsi drugi sporazumi so nedvomno bolj tvegani kot sporazum o prosti trgovini, vendar ne bi slepo verjel, da sporazum o prosti trgovini odpravlja vsa tveganja. Številni zavedeni delničarji so sklenili pogodbe o DDU, številni srečni lastniki stanovanj pa so jih pridobili z najrazličnejšimi pollegalnimi shemami. Prisotnost pogodbe DDU je nedvomno plus, a ne edini ocenjevalni kriterij!
3. Tretji dejavnik, na katerega morate biti pozorni pri nakupu stanovanja, je nova stavba, akreditirana pri banki. Koliko bank izdaja posojila za to nepremičnino. Če nobena banka ne posoja, lahko to pomeni težave za razvijalca. Bolje je, če nepremičnino posoja več bank in ne samo banka, ki posoja samega razvijalca. Dodaten plus bo tudi, če bo glavni upnik razvoja Top Bank z dobrimi finančnimi sredstvi. Če ni dovolj denarja za dokončanje gradnje, bodo zanesljive banke raje financirale razvijalca kot zamrznitev gradnje. Konec koncev, banka v primeru stečaja razvijalca tvega, da ne bo dobila nazaj svojega posojila. Prisotnost akreditacije v zanesljivi banki kaže, da je banka pri odločanju, ali bo akreditirala razvijalca ali ne, že preverila vse potrebne dokumente. Vendar določenega argumenta ne bi dvignil na Absolut. V praksi poznam vsaj 100 primerov, ko so bili razvijalci akreditirani pri različnih bankah, a so se težave vseeno dogajale. Pomembno je, da je akreditacija sveža, veljavna in banka iz prvih 30. Še bolje je razumeti prave razloge za akreditacijo novogradnje. Obstajajo situacije, ko je banka prisiljena posojati razvijalcu, da bi prihranila sredstva, ki so bila prej vložena v tega razvijalca. Brez analize finančne dokumentacije razvijalca tudi ne bi slepo verjel v navedeni kazalnik.
4. Ugled je vreden veliko. Bodite pozorni na to, koliko hiš je razvijalec zgradil prej. Ali so bile pri gradnji drugih nepremičninskih objektov kakšne težave in kakšne. Kdo stoji za graditeljem? Če je to močna politična osebnost, kakšne so možnosti, da ga ne bodo odstranili, dokler hiša ne bo zgrajena. Dobro je, če za razvijalcem stoji zanesljivo podjetje z dobrim ugledom. Številna podjetja registrirajo novo pravno osebo za gradnjo nove hiše, da bi zmanjšali tveganja. Treba je preveriti, kdo so ustanovitelji te pravne osebe. Poglejte, kako to storiti.
5. Ocenite objekt z naložbenega vidika.
Kako je ocena privlačnosti nepremičnine povezana s pravno verifikacijo novogradnje in graditelja? Na prvi pogled ne, a povezava zagotovo obstaja. Gradnja novogradnje je v večini primerov še vedno finančna piramida, katere gradnja je odvisna od tega, ali bodo novi lastniki kapitala kupili stanovanja v tej stavbi ali ne. Če ne, potem je verjetnost, da ostanete nedokončani ali nedokončani, zelo velika. In naložbeno privlačni objekti praviloma nimajo težav s financiranjem.
Bodite pozorni na lokacijo objekta, razpoložljivost brezplačnih parkirnih mest, ureditev ozemlja, prisotnost vrtcev, šol, trgovin v bližini; prometna dostopnost hiše, ocena celotnega mikrookrožja kot celote (soseska do avtoceste, železnice, pokopališča, hipermarketov, parkov in drugih objektov). Primerjajte predmet, ki ga kupujete, z nepremičnino v gradnji na izbranem območju.
Ne bi bilo odveč oceniti razporeditev stanovanja, kakovost same nepremičnine, in sicer: višino stropa (višji kot je strop, bolj udobno je dihati), debelino sten (tanke stene). lahko zmrznejo), lokacijo dvigal (če so v bližini dnevne sobe ali jaška dvigala, potem bodo prodrli tuji zvoki), lokacija oken (vizualne značilnosti), debelina stropov (vpliva na absorpcijo zvoka) , lokacija v nadstropju (prvo in zadnje nadstropje je običajno težje prodati, višja je boljši razgled, čistejši je zrak in tišji, vendar je problem, če se dvigalo pokvari ali če morate dvigniti veliko predmet v stanovanje) itd.
Če se nova stavba gradi s tehnologijo monolitne gradnje, so možne zamude pri gradnji zaradi posebnosti takšne gradnje. Panelno ohišje se praviloma gradi hitreje in je manj zamud pri gradnji kot v monolitu.
6. Če so bile prejšnje faze ocenjevanja nove stavbe uspešne, vprašajte razvijalca dokumenti, potrebni za pravno overitev novogradnje pred nakupom stanovanja.
Umetnost. 20, 21 FZ-214 zavezuje razvijalca, da zagotovi naslednje dokumente:
Zgornje dokumente je treba zagotoviti na zahtevo, vendar v praksi mnogi razvijalci tega ne morejo storiti. Morda boste prejeli 2-3 dokumente, ki ne odražajo resničnega bistva njihovih možnih tveganj, ali pa celo zavrnejo predložitev dokumentov s sklicevanjem na poslovno skrivnost razvijalca. Vendar je pomembno vedeti, da celoten seznam zgoraj navedenih dokumentov v skladu z 214-FZ ni poslovna skrivnost in ga je treba predložiti. Razvijalci, ki nimajo lenih upraviteljev in nimajo česa skrivati, vam bodo zagotovili popoln seznam dokumentov, tudi tistih, ki niso navedeni v 214-FZ. Odnos upravnikov pri posredovanju dokumentov je eden od kazalcev, ki ga je treba upoštevati tudi pri ocenjevanju tveganj, povezanih z vlaganjem denarja v novogradnjo.
Splošni seznam dokumentov, potrebnih za preverjanje nove stavbe in razvijalca:
1. investicijska pogodba;
2. projektantsko deklaracijo;
3. gradbeno dovoljenje;
4. projektna dokumentacija, zaključek državnega pregleda projektne dokumentacije;
5. študija izvedljivosti projekta za izgradnjo večstanovanjskega objekta;
6. potrdilo o lastništvu zemljišča ali najemno pogodbo;
7. pogodba z zavarovalnico (to je dodatna odgovornost razvijalca do kupca) ali garancijska pogodba;
8. izpisek iz enotnega registra nepremičnin in prometa z njim (za zemljiško parcelo);
9. registracijski in sestavni dokumenti razvijalca: statut podjetja, potrdilo o TIN, OGRN, izpisek iz enotnega državnega registra pravnih oseb (ne več kot en mesec), knjiga. bilanca stanja za zadnja 3 leta in zadnji datum poročanja;
10. oblika pogodbe, po kateri se bo stanovanje prodalo;
11. revizorjevo poročilo;
12. zaključek pregleda projektne dokumentacije;
13. Gradbena dovoljenja, odobritev SRO.
6.Preverjanje dokumentov pri nakupu stanovanja v novogradnji.
6.1. Preverimo investicijsko pogodbo za gradnjo novogradnje.
Iz tega dokumenta lahko ugotovite pogoje za gradnjo hiše. Koristno vam bo vedeti, koliko stanovanj se brezplačno prenese. Številni se v novogradnjo preselijo zaradi dejstva, da je v starem skladu veliko disfunkcionalnih družin, v novogradnji pa je, kot menijo, takšnih družin manj. Zaradi dejstva, da so stanovanja kupljena za denar in ne prejeta kot darilo od države. A zgodi se, da večino hiše dobijo upravičenci in potem bo kontingent popolnoma enak kot v starem skladu.
Investicijska pogodba določa obveznosti razvijalca, po katerem se hiša lahko začne obratovati. Z investicijsko pogodbo mestna uprava investitorja praviloma zavezuje, da bo na območju zgradil objekte socialne infrastrukture, igrišča, cesto in druge izboljšave. Veliko novogradenj ima pogosto težave z izpolnjevanjem vseh obveznosti po investicijski pogodbi, zaradi česar uprava ne podpiše potrebnih dokumentov in hiše ni mogoče dati v obratovanje. V investicijski pogodbi si lahko ogledate obsege, faze in čas njihovega izvajanja družbenega bremena. Če je socialna obremenitev zelo visoka, boste morda imeli resne težave pri pridobivanju ključev. Na primer, razvijalec Aurora se je pri gradnji hiš v mestu Zheleznodorozhny MO pravkar soočil z dejstvom, da ne morejo predati objektov socialne infrastrukture. Zgrajene hiše so na zagon čakale približno dve leti. Razmere so pripomogle k izboljšanju stanja z aktivnimi zvišanji lastnikov kapitala. Ne želite iti na proteste? Preučite naložbeno pogodbo! Pri gradnji hiše ni vedno sklenjena naložbena pogodba, če pa je, jo morate preučiti. Nato na podlagi finančnega stanja razvijalca ocenite, ali bo dodatna socialna obremenitev ovira pri prenosu stanovanja na vas.
6.2. Izjava projekta.
Praviloma je objavljen na spletni strani razvijalca. Če ne, vam je razvijalec dolžan zagotoviti na vašo zahtevo. Iz projektne deklaracije boste izvedeli podrobnosti o lastninski listini za zemljiško parcelo, lastniku zemljiške parcele (če razvijalec ni lastnik zemljiške parcele), katastrsko številko (to je potrebno za naročilo izpiska za zemljišče), čas predaje objekta v obratovanje, o vrsti nepremičnine v gradnji in druge splošne podatke o nepremičnini. O predvidenem roku za začetek obratovanja objekta. Informacije o finančnem stanju razvijalca. Podatki o količini v sestavi hiše v gradnji (stanovanja, garaže, drugi objekti). Informacije o funkcionalnem namenu nestanovanjskih prostorov. Informacije o možnih finančnih in drugih tveganjih ter ukrepih za prostovoljno zavarovanje teh tveganj.
Z drugimi besedami, deklaracija dizajna je zakladnica uporabnih informacij, ki jih je treba dvakrat preveriti in pravilno analizirati.
6.3Projektna dokumentacija, zaključek državnega pregleda projektne dokumentacije.
Ne zamenjujte z izjavo o dizajnu! Izjava o načrtovanju je tisto, kar izjavi razvijalec sam. Projektna dokumentacija je dokumentacija, ki vsebuje besedilne in grafične materiale ter opredeljuje arhitekturne, funkcionalne, tehnološke, konstruktivne in inženirske rešitve za zagotavljanje gradnje in rekonstrukcije objektov kapitalske gradnje.
Če niste inženir ali gradbenik, bo za vas pozitivno že samo dejstvo, da imate projektno dokumentacijo in sklenitev državnega pregleda projektne dokumentacije.
Prisotnost sklepa kaže na dogovor o postavitvi omrežja in možnosti priključitve nepremičnine. Če se ti dokumenti ne izvršijo, obstaja možnost, da ostanete brez vode ali elektrike. To tveganje je treba tudi oceniti. Seveda vam bodo obljubili, da bo to vprašanje dobesedno v teh dneh rešeno in morda bo tako, vendar tveganje ostaja.
6.4. Gradbeno dovoljenje.
Glavna stvar je, da se izda isti pravni osebi, kateri so bili izdani ostali dokumenti. Oseba, ki ji je izdano gradbeno dovoljenje, je investitor, ki vam odgovarja.
6.5. Potrdilo o lastništvu zemljišča.
Potrdilo naj bi glasilo nekako takole »dovoljena raba zemljišča: za večstanovanjsko gradnjo ali gradnjo večnadstropne stanovanjske stavbe…«.
Če je v zemljiških dokumentih navedena druga kategorija zemljišča ali druga dovoljena raba zemljišča, bo moral investitor dokumente ponovno vpisati, vendar to ni vedno mogoče, zato je tudi to določeno tveganje. V nobenem primeru ne kupujte stanovanja na naravovarstvenem območju, saj se lahko v prihodnosti tak objekt poruši. Dovolj je, da se spomnimo dogodkov v vrtnem partnerstvu "Rechnik".
Zemljišče je mogoče oddati v najem, zato bo o tem zapisano v potrdilu. Če je zemljišče v najemu, to ne pomeni slabo.
6.6. Pogodba z zavarovalnico ali garancijska pogodba.
Zavarovalna pogodba oziroma garancija je novost, ki velja od 01. 01. 2014. To je dodatna odgovornost razvijalca do kupca. Od leta 2015 morajo razvijalci zavarovati svojo odgovornost pri zavarovalnici ali skleniti poroštveno pogodbo. V primeru stečaja investitorja zavarovalnica oziroma porok kupcu povrne vse stroške.
ŠE 10 NAČINOV ZA PREVERJANJE RAZVIJALCA V P
Po mojem mnenju je naslednji algoritem za nakup stanovanja v novogradnji pravilen. Namesto da bi za iskanje stanovanja v novogradnji plačevali nepremičninskim posrednikom, plačajte samo pravno skrbnost in sami poiščite novogradnje. V 90% nepremičninski posredniki ne preverijo razvijalca za vse možne parametre, še bolj pa vam ne predložijo poročila. Če želite zagotoviti, da ne, prenesite vzorčno poročilo o pregledu graditelja in ga pokažite nepremičninskemu posredniku, s katerim sodelujete. Prosite, da vam zagotovimo podobno poročilo o razvijalcu, ki ga boste na koncu skupaj izbrali. V 90% primerov vam bodo povedali, da ne dajejo pisnih poročil, ker sploh ne izvajajo preverjanja. Kakšen je smisel strašiti stranko s prijavami, kaj če zavrnete nakup stanovanja v tej hiši. Ne pozabite, ljudje delajo, kar jim ustreza, in nepremičninski posredniki niso izjema.
Najbolj zanesljiva varianta je ločiti storitve: enemu naročite iskanje predmetov, drugi preverite predmete; ampak ne v eni osebi! V nasprotnem primeru bo lenoba zmagala profesionalno etiko. Ne shranjujte tam, kjer lahko izgubite vse.
Naše podjetje izvaja celovito analizo novogradnje po 20 parametrih. Na podlagi rezultatov dela pripravimo pisno poročilo. Analiziramo in podajamo naša priporočila glede pogodbe, ki jo morate podpisati z razvijalcem. Poleg tega smo o večini novogradenj že analizirali in pripravili poročila. To so razvijalci, kot so: NDV, DSK-1, Morton, ST-Engineering CJSC, SU-155, Vedis Group, Brest LLC, Horizont Development Group, TRANSMODE LLC, Moskovski kombinat pekovskih izdelkov OJSC, Podjetje za stanovanjsko gradnjo LLC, neodvisni projekt LLC, Mospromstroy CJSC, Tsentrstroy Group of Companies, DESNA-LAND CJSC, TEKTA GROUP, Prosperity LLC, .
Poznamo veliko razvijalcev iz sodnih postopkov naših strank. Naša glavna dejavnost je izterjava kazni in različnih izgub od razvijalca. A ta osnovna dejavnost nam omogoča, da imamo informacije, ki jih lahko delimo s strankami, ki so pripravljene kupiti stanovanje v novogradnji. Devetdeset odstotkov kupcev novogradenj si niti ne predstavlja tveganj, ki jih prinaša nakup stanovanja v hiši v gradnji. Navsezadnje so težave, s katerimi se srečujejo kupci novogradenj, skoraj enake in tavajo iz ene stavbe v drugo. Povedali vam bomo in za večjo prepričljivost prikazali številne sodne odločbe, ki odražajo težave, ki jih bo razvijalec skušal prikriti ob sklenitvi pogodbe. In pogosto so te sodne odločitve z razvijalcem, s katerim želite skleniti pogodbo. Ne želim vas odvrniti od nakupa stanovanja v novogradnji, ker sem sam kupil stanovanje ene od zgoraj navedenih blagovnih znamk in me razvijalec ni pustil na cedilu. Stanovanje sem prejel v dogovorjenem roku in glede kakovosti hiše nimam pritožb. Tveganje je bilo izračunano in čim bolj minimalizirano, kar vam želim.
Če želite prihraniti denar pri nakupu stanovanja, je to mogoče storiti tako, da zmanjšate število udeležencev v transakciji. Klasična nepremičninska transakcija izgleda takole: prodajalec stanovanja se za pomoč pri prodaji stanovanja obrne na nepremičninskega posrednika, medtem ko so stroški nepremičninskih storitev 3-6%, kupec pa se obrne na nepremičninskega posrednika za nakup stanovanja in plača enako provizijo 3-6%. Se pravi, če iz transakcije odstranite posrednike, lahko prihranite od 6 do 12%.
Podrobneje vam bomo povedali, kako to storiti in ali je mogoče stanovanje kupiti sami brez posrednikov.
Ta članek se bo osredotočil na trike in trike razvijalcev. Strinjam se, pomembno je vedeti, kaj vas čaka na poti do stanovanja v hiši v gradnji. Česa vam razvijalec ne pove. Kakšne so težave, s katerimi se boste srečali pri vpisu lastnine. Značilnosti nakupa stanovanja v novogradnji in druge pasti.
Pri izbiri opcije na primarnem trgu se pogosto zgodi, da je znan le naslov objekta v gradnji. Pri tem se postavlja vprašanje, kako ugotovite, kdo je razvijalec, saj je neposredno delo veliko bolj donosno.
Obstaja veliko možnosti za rešitev tega problema, poglejmo si podrobneje.
Kako ugotoviti, kdo je razvijalec, ko obiščete naslov predmeta
Kako veste, ali poznate naslov in lahko osebno obiščete objekt? Praviloma je poleg glavnega vhoda na ozemlje plakat s potnim listom stavbe v gradnji. Na njem lahko najdete informacije o razvijalcu in o samem objektu.
Na gradbišču so pogosto tudi prodajni oddelki, kjer lahko izveste ne le informacije, na primer, kdo je graditelj hiše, ampak tudi preučite ponudbe in sklenete pogodbo.
Možna je tudi druga možnost, le pogovorite se z delavci na gradbišču, naj vedo, kdo je razvijalec.
Kako najti razvijalca na naslovu na daljavo
Kako ugotoviti, kdo je razvijalec hiše, če ni možnosti osebnega obiska objekta? V takšni situaciji lahko uporabite različne spletne storitve. Žal za Rusijo še ni odprte enotne spletne baze podatkov.
Pokličete lahko tudi na arhitekturni oddelek občine in ugotovite, kdo je prejel dovoljenje za izvedbo gradbenih del na navedenem naslovu.
V primeru, ko je hiša že zgrajena, ima te podatke ZTI (Urad za tehnični popis).
Kako ugotoviti zanesljivost razvijalca
Če želite preveriti razvijalca v Krasnodarju, priporočamo uporabo naše brezplačne storitve. Na tej strani so objavljeni tudi beli seznami gradbenih podjetij.. Odraža problematične objekte, v katerih se ne splača kupovati nepremičnine, pa tudi podjetja, s katerimi je sodelovanje priporočljivo.
Kazalnik integritete podjetja je njegova publiciteta. Bolj kot je podjetje znano, bolj bo skrbelo za brezhibnost svojega imena. Takšna podjetja si prizadevajo ohraniti pošteno in obojestransko koristno partnerstvo. Toda ne dajajte prednosti le priljubljenim organizacijam. Z manj znanimi ali novejšimi podjetji je preprosto treba ravnati bolj previdno in podatke, ki jih posredujejo, preveriti.
Pohvaliti se moramo ruski zakonodaji, ki od januarja 2014 zavezuje razvijalce k zavarovanju odgovornosti do imetnikov lastniškega kapitala. Zdaj bodo zavarovani vsi kupci primarnega trga. V zvezi s tem postopoma narašča zvestoba malim in novim gradbenim podjetjem.
Prav tako je zanesljivost razvijalca mogoče preveriti med osebnim obiskom v pisarni podjetja. Na zahtevo so vam dolžni posredovati celoten komplet dokumentov, potrebnih za poslovanje, licence, potrdila in dovoljenja. Zaprositi boste morali le za podporo pristojnega odvetnika in preveriti priloženi paket. Če nimate izkušenj s primarnim trgom, ne varčujte s pomočjo strokovnjakov.
