Nekateri razvijalci, ki delajo po shemi stanovanjske zadruge, delničarjem ponujajo prenos gradbišča iz stanovanjske zadruge v vrtec. Upoštevajte pravne vidike takega prenosa.
Za privabljanje sredstev državljanov za gradnjo v okviru DDU je treba imeti status razvijalca. Ta status je sestavljen iz dveh elementov – zemljiške pravice in gradbenega dovoljenja. Od leta 2011 so podobne zahteve postavljene tudi za stanovanjsko gradbene zadruge - v skladu z določili stanovanjskega zakonika mora imeti stanovanjska zadruga status izvajalca, zemljiško parcelo in gradbeno dovoljenje. Prej, pred uvedbo teh sprememb, je bila zakonita tudi druga shema - ko stanovanjska zadruga ni imela pravice do zemljišča, on pa je deloval le kot investitor, nekakšna "mošnjička", v katero se je pritegnil denar delničarjev. Zbrana sredstva so bila nato na podlagi investicijske pogodbe prenesena na neposrednega razvijalca. Ta shema se uporablja še danes, vendar je ob upoštevanju sprememb v letu 2011 zunaj pravnega polja.
Pri prenosu gradnje iz stanovanjske zadruge v vrtec vidimo dva glavna scenarija razvoja dogodkov.
Torej, prva možnost, najenostavnejša, je, da se v razmerju med stanovanjsko zadrugo in delničarjem ne bodo pojavili novi akterji. Gradbena zadruga bo delovala kot razvijalec, član stanovanjske zadruge bo izstopil iz zadruge, njegov prispevek pa bo knjižen v dobro DDU. V tem primeru lahko formalno stanovanjska zadruga deluje tako kot razvijalec po DDU kot zadruga po pogodbi o delniškem vložku, saj zemljišče ostane v lasti stanovanjske zadruge, zadruga pa ima gradbeno dovoljenje. Na splošno formalno takšna shema ne bo v nasprotju z zakonom. Lahko pa stanovanjska zadruga od delničarja zahteva dodatno provizijo za sklenitev DDU - plačani delniški vložki se vštevajo v pogodbeno ceno, vendar to ne pomeni, da bodo to ceno v celoti pokrili. Kombinacija v eni gradbeni hiši po stanovanjski zadrugi in DDU ni v nasprotju z zakonom; glavna stvar je, da ima stanovanjska zadruga status razvijalca.
Praviloma se ob prehodu iz stanovanjske zadruge v vrtec razvijalec še vedno izkaže za drugo organizacijo. Je tista, ki ima tako gradbeno dovoljenje kot pravice do zemljiške parcele. To je bil tisti, ki je ustanovil zadrugo, da bi se izognil odgovornosti, ki jo predvideva 214-FZ. Na ta način se zgodi približno 95 % prehodov iz stanovanjskih zadrug v centre za varstvo otrok na gradbenem trgu.
Nekatere stanovanjske zadruge ob prehodu v DDU izdajo občanu zadolžnico za znesek deleža. Poleg tega razvijalec sprejme to zadolžnico pri plačilih po DDU. Vendar vzbuja dvome legitimnost plačila DDU z zadolžnico. Zvezni zakon št. 214 določa, da ima razvijalec pravico pritegniti denar od državljanov, vendar zakon ne določa, kako jih je treba pritegniti na poseben način. Vendar pa lahko nekatere določbe FZ-214 pripeljejo do zaključka, da gre za plačilo v denarju, ne v vrednostnih papirjih. Zakon nam pravi, da je cena DDU znesek denarja, ki ga plača delničar, in da se plačilo cene izvede bodisi s pavšalnim zneskom bodisi s periodičnimi vplačili. Hkrati Civilni zakonik Ruske federacije določa, da se plačila izvajajo z gotovino ali brezgotovinskimi plačili. Račun pa ni oblika plačila (niti gotovina niti negotovina). Zadolžnica je vrednostni papir, ki potrjuje obstoj posojila. Izkazalo se je, da je del cene DDU nemogoče plačati z zadolžnico, poravnave z zadolžnicami na tem področju so načeloma nesprejemljive. Vendar je v praksi to ena izmed najbolj priljubljenih metod izračuna.
V primeru, da bo ista stanovanjska zadruga nastopila kot nov razvijalec po DDU, je možen pobot zahtev. Delničar ima do stanovanjske zadruge zahtevo za vračilo plačanih delniških vložkov, stanovanjska zadruga pa od njega, da plača ceno po DDU. Glede na to, ker sta obe zahtevi homogeni (denarni) in medsebojno usmerjeni, bomo dovolili njun pobotanje v celoti ali delno. Če je kot razvijalec vključena nova organizacija, je za pobot potrebno, da ima ta organizacija dolg do delničarja. Za to se lahko na primer uporabi mehanizem prenosa dolga, ki ga predvideva civilni zakonik. Za prenos dolga je treba obvestiti upnika (delničarja) in pridobiti njegovo soglasje, zato bo najverjetneje delničar pozvan, da podpiše dodatno pogodbo pred sklenitvijo DDU. pogodba o prenosu dolga. Vsekakor je takšna shema pobotanja plačanih delniških vložkov najbolj očitna med zakonitimi.
Pridobite brezplačno telefonsko posvetovanje
Za konec pa še nekaj besed o prednostih prenosa gradnje na shemo DDU. Koristi za delničarja so očitne - kapitalska razmerja so podrobno urejena z zveznim zakonom-214, zakon delničarjem zagotavlja precejšnjo količino jamstev za njihove pravice.
Toda kakšen je smisel, da razvijalec ponuja prestop iz stanovanjske zadruge v vrtec? Dejansko je DDU zanj predvsem dodatna bremena in tveganje odgovornosti do imetnikov kapitala, medtem ko v stanovanjski zadrugi delničar zadrugi praktično ne more prinesti ničesar, saj zadruga sama določa pravila igre v svojem statutu in zakon praktično na noben način ne ureja njenih dejavnosti. 13. julija 2015 je bil sprejet zakon o spremembi pravnega statusa stanovanjskih zadrug. Zlasti ena stanovanjska zadruga ne more zgraditi več kot ene hiše, prav tako pa ne more zgraditi hiše, ki je višja od 3 nadstropja. Vendar večina stanovanjskih zadrug že gradi eno ali celo več objektov z več kot 3 etažami. Za te primere zakon določa, da stanovanjska zadruga, ki gradi več hiš ali hišo nad 3 nadstropji, ne more sprejeti novih delničarjev, dokler niso vsi objekti dati v obratovanje. Kako nedonosno je to za podjetja, ki poslujejo po shemi stanovanjske zadruge, je očitno, saj bo privabljanje denarja delničarjev v prihodnje nezakonito. Zato so se verjetno mnogi od njih odločili, da bodo ukrepali "v naprej" in začeli delničarjem ponujati sklenitev DDU.
Na splošno je prenos gradbišča iz stanovanjske zadruge v stanovanjsko stavbo s pravnega vidika povsem možen, status delničarja pa je veliko bolj donosen kot status delničarja. Vendar pa je treba pri takem prenosu biti pozoren na shemo, po kateri se izvaja in ali je v skladu z zakonodajo, da bi se izognili težavam v prihodnosti. In seveda analizirajte pogodbo, ki jo je predlagal razvijalec za podpis.
2. decembra 2014Podaljšajte pogodbe za sodelovanje v stanovanjskih zadrugah za sodelovanje pri pogodbah o skupni gradnji (v skladu z
Zvezni zakon z dne 30. decembra 2004 N 214-FZ) možno, če je prejet:
Gradbeno dovoljenje
Projektna izjava je bila predložena v skladu s tem zveznim zakonom
Državna registracija s strani razvijalca lastninske pravice na zemljiškem zemljišču za gradnjo (ustvarjanje) stanovanjske stavbe in (ali) drugih nepremičninskih objektov, ki bodo vključevali objekte skupne gradnje, ali najemno pogodbo, podnajemno pogodbo za takšno zemljiško parcelo ali v primerih, ki jih določa Zvezni zakon "O pomoči pri razvoju stanovanjske gradnje", pogodba o brezplačni uporabi takšne zemljiške parcele za določen čas.
Po informacijah podjetja KT "Su-155" (v pisarni na Nametkini, specialistka za vrtecVereshchagin Anna), da prehod na pogodbo o kapitalski udeležbipričakuje se, če bo v podporo tej odločitvi zbranih 50 % + 1 podpis delničarjev iz vsake stavbe, (SU-155 je bil obljubljen brezplačen prehod na DDU. Banke so pripravljene ponovno izdati pogodbe brez izgub za delničarje). MMehanizem za upoštevanje mnenj delničarjev -da pustijo svoj glas na podpisni listi za prehod na kapitalsko pogodbo, se lahko prijavijo na člane IG
na primer
Primer predloge za pogodbo o kapitalski udeležbi, ki se bo uporabljala pri prehodu iz stanovanjske zadruge v DDU
116,5 K 642 Število prenosov:
Prednosti pogodbe o kapitalski udeležbi (v nadaljnjem besedilu "DDU")
1. Prednosti DDU so, da se uporablja izključno v interesu lastnikov kapitala – državljanov. Shema stanovanjske zadruge omogoča dejanskim razvijalcem, da v pogodbi predpišejo določila, ki niso dovoljena v DDU in obratno – da ne vplivajo na točke, brez katerih se DDU šteje za nesklenjenega. Na primer:
DDU:
1 Rok za prenos predmeta na stranko mora biti določen v DDU, igra vlogo pri določanju višine kazni v primeru kršitve tega roka.
ZhSK:
1 Rok za prenos predmeta na naročnika ni bistven pogoj. Ne sme biti določeno v pogodbi ali opredeljeno kot okvirno
DDU:
2 Vračilo kupnine:
Zakon določa določen postopek, roke, v katerih zapade denar. vrnjena imetniku kapitala (ne glede na čigavo krivdo/pobudo je bila pogodba odpovedana);
Nemogoče je vrniti denar imetniku lastniškega kapitala, pri čemer se od zneskov, ki jih je treba vrniti, zadrži znesek kazni in glob.
ZhSK:
2Vračilo sredstev stranki:
Pogodba o stanovanjski zadruzi lahko predvideva dolga obdobja za vračilo denarja, možnost odtegnitve zneskov kazni, glob.
DDU:
3 Garancijske obveznosti:
Zakon izrecno določa minimalno obdobje, ki ga ni mogoče skrajšati.
ZhSK:
3 Garancijske obveznosti:
Morda niso predvideni v pogodbi s stanovanjsko zadrugo, potem bodo morali to dokazati na sodišču in tudi takrat, najverjetneje, z vložitvijo vloge stanovanjske zadruge razvijalcu / izvajalcu.
DDU:
Zakonsko določeno, ni mogoče zmanjšati s pogodbo.
ZhSK:
4 Odgovornost za kršitev rokov gradnje:
Zagotovljeno izključno s pogodbenimi obveznostmi, se sploh ne sme zagotoviti.
2. Premoženjsko stanje razvijalcev, ki delajo po shemi DDU, spremlja država, zato razvijalci četrtletno na UGSN predložijo poročila po ustaljeni obliki, ki vsebuje podatke o sklenjenih pogodbah, finančnem stanju razvijalca. Stanovanjske zadruge ne spremlja nihče, razen njenih članov samih, ki pa so sami občani.
3. Registracija pogodbe - odsotnost dvojne ali več prodaje.
4. Vsaka oseba, ki sklepa DDU, se lahko seznani z informacijami o razvijalcu (ustanovni dokumenti, računovodska poročila, revizijsko poročilo).
5. Z DDU fizično. osebe imajo do koga terjati, pri stanovanjski zadrugi, pravzaprav se lahko terjajo do same stanovanjske zadruge, katere član je naročnik sam, in ne do izvajalca.
Za več podrobnosti preberite Zvezni zakon št. 214 "O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin" z dne 24. decembra 2004 (s spremembami 17. junija 2010)
Za prodajo stanovanj v novogradnjah razvijalci pogosto uporabljajo dve zakoniti shemi: sklenitev pogodbe (DDU) ali prodajo prek stanovanjske gradbene zadruge (HBC). V članku se pogovorimo o značilnostih in razlikah stanovanjske zadruge in pogodb DDU.
S pomočjo pogodbe o kapitalski udeležbi razvijalci pritegnejo sredstva državljanov. Bistvo DDU je vlaganje denarja v gradnjo določenega stanovanja. V pogodbi je določena površina bodočega stanovanja, tlorisna lokacija, postavitev in stroški.
V tem primeru se udeleženec DDU ne šteje za partnerja razvijalca. Lastnik kapitala praktično nič ne tvega in so njegovi interesi s pravno kompetentno sestavo pogodbe zaščiteni z zakonom.
DDU je pogodba, ki jo je treba registrirati. Državni organi preverijo zakonitost dokumenta, preučijo podatke razvijalca in njegove razloge za sklenitev takšnih sporazumov.
Če razvijalec iz nekega razloga ne izpolni svojih obveznosti iz DDU in to povzroči prekinitev posla, se vsa vložena sredstva vrnejo imetniku kapitala. Poleg tega bo prejel še kazen (1/150 obrestne mere refinanciranja).
Katere osnovne podatke vsebuje pogodba?
Zelo pomembno je razlikovati med glavno pogodbo in predhodno pogodbo. Po slednjem imetnik obresti praktično ni zaščiten z zakonom, saj predhodni DDU ni registriran pri državnih organih in ga ne urejajo določbe zveznega zakona št. 124.
Drugi način nakupa stanovanja v novogradnji je včlanitev v stanovanjsko gradbeno zadrugo in pridobitev statusa delničarja. Pogodba o stanovanjski zadruzi ni registrirana pri državnih organih.
Državljani se združujejo v stanovanjsko-gradbene zadruge za gradnjo določenega objekta. Menijo, da vstop v stanovanjsko zadrugo spremljajo večja tveganja kot sklenitev DDU z gradbenim podjetjem.
Sodelovanje v stanovanjski zadrugi je finančno bolj donosno. Državljani lahko prispevajo svoj delež iz lastnih prihrankov ali iz kreditnih sredstev.
Delničarji med letom vplačujejo v zadružni sklad in plačajo polovico stroškov stanovanja. Preostali znesek bo treba plačati v obrokih. Rok za plačilo polnih stroškov stanovanja je določen v pogodbi in se lahko razlikuje v 5-20 letih.
Po pogodbi stanovanjske zadruge občan, ki ima delež v skladu, ne more po lastni presoji razpolagati s stanovanjem v novogradnji, dokler ne plača celotnega zneska stanovanja. Lastništvo takšnega stanovanja se vpiše na podlagi prejetega dokumenta stanovanjske zadruge.
Za mnoge državljane sta ti dve shemi edini možnosti za pridobitev stanovanja, saj so cene stanovanj danes precej visoke. Kaj izbrati? Poglejmo sedem glavnih razlik med pogodbo DDU in stanovanjsko zadrugo.
Dragi bralci! Govorimo o standardnih metodah reševanja pravnih problemov, vaš primer pa je lahko poseben. Pomagali bomo brezplačno poiščite rešitev za vaš problem- samo pokličite našega pravnega svetovalca po telefonu:
Hitro je in je brezplačen! Prav tako lahko hitro dobite odgovor preko svetovalnega obrazca na spletnem mestu.
Kot je razvidno iz teh odstavkov, registracijo DDU spremlja manj tveganj. Vendar pa lahko državni organi pogodbo nenadoma odpovejo, če se v procesu razvoja odkrije kršitev. Kljub temu in dejstvu, da je treba stroške stanovanja plačati do datuma zaključka gradnje, približno 55 % stanovanj v gradnji spada na delež DDU.
S sklenitvijo pogodbe s stanovanjsko zadrugo lahko delničar kupi stanovanje po nižji ceni, saj končna cena ne vključuje 18 % DDV. Poleg tega pogodba ni sklenjena do zaključka gradnje in začetka obratovanja hiše, temveč za daljše obdobje (do 20 let). Za ZhSK je značilna manjša zanesljivost, vendar pomembna poceni stanovanja. Delež tega načina pridobitve stanovanja predstavlja do 35 % novogradenj.
Razmislite o prednostih in slabostih ZhSK in DDU v primerjalni tabeli.
| Kapitalska pogodba |
|
|
| Stanovanjsko gradbena zadruga |
|
|
Vsak državljan sam določi najprimernejši način za nakup stanovanja. Priporočamo, da se pred vstopom v stanovanjsko zadrugo ali vstopom v DDU posvetujete z odvetnikom.
Za osebo, ki bo kupila novo stanovanje, okrajšavi "DDU" in "ZhSK" najverjetneje nista več prazna fraza. Skoraj zagotovo se zaveda, da gre za dva podobna, a še vedno različna načina pridobivanja doma. Kako so torej v resnici različni?
V tem članku bomo poskušali vse podrobno in podrobno razumeti, ugotoviti podobnosti in razlike med DDU in ZhSK ter potrditi (ali ovreči!) Uveljavljeno mnenje o tem, katera od teh možnosti je boljša. Tako da na začetku opisani abstraktni lik sploh nima vprašanj na to temo.
Za splošno razumevanje začnimo s kratko definicijo. pomeni, "DDU" pomeni "pogodba o sodelovanju". Sklene se med razvijalcem in delničarjem. Prvi obljublja drugemu, da bo na določeni parceli v določenem roku zgradil večstanovanjski objekt in ga predal v uporabo, drugi pa se strinja, da bo v to gradnjo vložil denar. AMPAK " ZhSK" pomeni "stanovanjsko gradbena zadruga". To je prostovoljno združenje ljudi za gradnjo stanovanjskega objekta. Član takšnega združenja ni več delničar, ampak delničar.
ZhSK je postal priljubljen že v ZSSR. Ko se je mestno prebivalstvo po vojni povečalo, je oblast za reševanje stanovanjske problematike (ki je po liku Mojstra in Margarite razvajala ljudi) dovolila ustanavljanje stanovanjskih zadrug. Čeprav so nastajala stanovanja na stroške delničarjev, mnogi med njimi pa so pri gradnji tudi osebno sodelovali, je k razvoju stanovanjskih zadrug prispevala tudi država – izdajala je velika posojila, dovolila, da se jih dolgo ne vrača, in zagotavljal različne ugodnosti.
Epa s sovjetskimi stanovanjskimi zadrugami se je nadaljevala do samega konca prejšnjega stoletja. Že v začetku osemdesetih let prejšnjega stoletja se je začela hkratna gradnja okoli 80.000 zadružnih stanovanjskih stavb - seveda se je zavleklo, nekateri delničarji pa so morali na svoj novi dom čakati skoraj dvajset let. Toda zdaj, čeprav se je ohranil tako koncept stanovanjske zadruge (med drugim je omenjen v Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije), kot stanovanjske zadruge iz sovjetskih časov, so stanovanjske zadruge same spremenile svojo obliko.
ZhSK kot zdravilo za dolgotrajno gradnjo
Stanovanjske zadruge samostojno ustvarjajo samo zavedeni udeleženci skupne gradnje, ki sanjajo, da bi čim prej dokončali nedokončana stanovanja, četudi sami. In ker brez podpore nekoga (na primer države ali velikega razvijalca), potem ko ste ustvarili krog interesov s podobno mislečimi, na žalost ne bo šlo za gradnjo stanovanjske hiše, najpogosteje stanovanjske zadruge organizirajo razvijalci. Poleg tega to sploh ne počnejo zaradi udobja kupcev, ampak samo zato, da bi pritegnili njihova sredstva.
Ni presenetljivo, da če pogledate številke, bo postalo jasno: ZhSK pravzaprav ni več konkurent vrtcu. Kapitalske pogodbe se sklepajo povsod in se ne ponujajo v redkih, celo izjemnih stanovanjskih kompleksih z gradbenimi značilnostmi (če se stanovanjski kompleks ne gradi iz nič, ampak se rekonstruira, kapitalske pogodbe preprosto ne bo mogoče skleniti v skladu z zakonom). Zato je odstotek uporabe DDU v gradbeništvu v Moskvi nad 60, stanovanjskih zadrug pa okoli 10. Hkrati se v prestižnejših segmentih nepremičnin ta razlika le povečuje: DDU postaja vse bolj priljubljen, medtem ko so stanovanjske zadruge obratno.
Ta priljubljenost DDU (pa tudi, seveda, nepriljubljenost stanovanjskih zadrug) ima veliko razlogov. In na splošno so vsi sestavljeni izključno iz razlike med tema dvema načinoma pridobivanja stanovanj. Poskusimo našteti vse in ne pozabimo niti enega.
Nadzor nad odnosi med delničarjem in razvijalcem se izvaja v skladu z 214. zveznim zakonom, razmerja v stanovanjski gradbeni zadrugi pa v skladu z dokumenti (na primer listino) iste organizacije. Očitno je, da se je lažje zanesti na prvo kot na drugo: sprejeto je na višji ravni in jo že dolgo preučujejo vsi. Tako damo to oceno DDU.
Država je vključena tudi v registracijo listine o kapitalski udeležbi, ki je najpogosteje plačljiva in je hkrati vedno obvezna. Ni treba registrirati sporazuma s stanovanjsko zadrugo pri Rosreestru, vendar se tega ne hitite veseliti. Prvič, tam boste najverjetneje morali plačati nekakšno članarino. Drugič, to vas bo ogrozilo dvojne prodaje: pri sklenitvi in registraciji DDU je to nemogoče, istega dokumenta ne bodo registrirali dvakrat v Rosreestr. In tudi če brezvestni razvijalec proda vaše stanovanje nekomu drugemu, mimo Rosreestra, se tega ne bodo ukvarjali niti na sodišču in bodo zagotovo stali na vaši strani. Zato bomo kljub dejstvu, da nas tisti, ki se zavzemajo za ZhSK, pritegnili s preprostostjo in hitrostjo, spet dali prednost DDU. Naj bo daljše in dražje, a varnejše.
Če izvajalec krši obljube, zavede lastnike kapitala in ustavi gradnjo, bo za to odgovarjal po zakonu. Bodisi bodo delničarju vrnjena vsa vložena sredstva in kazen, ali pa bo dokončanje gradnje prevzela država pod nadzor.
Denar od stanovanjske zadruge bo veliko težje dobil nazaj, kajti ali jih sploh vrniti, ne bo določala zakonodaja, temveč zadruga sama. Vendar prevaranemu na splošno ni tako pomembno, kdo ga zavaja in kako - in če želi razvijalec to storiti od samega začetka, bo to storil.
Možnost z DDU tudi ni idealna: razvijalec se lahko razglasi v stečaju, tako da od njega ni mogoče dobiti denarja, gradnja se bo zavlekla za ves čas, ko bodo iskali novega izvajalca ...
Na splošno, če je mogoče, se ne ukvarjajte z brezvestnimi razvijalci - niti v skupni gradnji niti v stanovanjskih zadrugah.
Drugi zakon, ki bo v tem primeru lastniku kapitala v pomoč, je zakon o varstvu pravic potrošnikov. Za delničarje, ki so člani prostovoljnega društva, je neuporabna, saj zanje preprosto ne velja. Delničarji bodo kot potrošniki lahko od razvijalca zahtevali ustrezno izpolnitev obveznosti, če bodo z nečim nezadovoljni. Člani JCC tega ne bodo mogli.
S kapitalsko udeležbo v gradbeništvu je hipotekarna podpora država podprta, število bank, ki dajejo hipoteke, pa je veliko večje kot pri stanovanjskih zadrugah. Prednost DDU pri tem ni le možnost širše izbire, sama situacija je še ena potrditev večje zanesljivosti skupne gradnje.
Če bo razvijalec k svojemu projektu pritegnil prve lastnike kapitala, to pomeni, da je parcelo že izbral za gradnjo, jo prejel v last (no ali v najem), prejel pa je tudi gradbeno dovoljenje in vknjižil vse pravice na bodoče nepremičnine. Če razvijalec privabi stranke v stanovanjsko gradbeno zadrugo, najverjetneje vsega tega še ni storil. Pri stanovanjski zadrugi razvijalec niti ni dolžan objaviti projektne deklaracije – s sodelovanjem pri skupni gradnji lahko vsaj spremljate, kako se projekt spreminja v procesu preoblikovanja v realnost.
Po branju delniške pogodbe si boste približno predstavljali svoje prihodnje stanovanje, natančno pa boste vedeli tudi, koliko vas bo stalo. Seveda se zgodi, da med gradnjo pride do prekrivanj, stanovanje se lahko zmanjša ali poveča za nekaj kvadratnih metrov, vendar je običajno razvijalec pripravljen to nekako nadomestiti. Stanovanjska gradbena zadruga udeležence nemudoma pripravi, da se lahko cena stanovanja med gradnjo podraži. Se pravi, plačali boste vse, potem pa vam bodo povedali, da so bile težave na gradbišču (gospodarska kriza, neugodne vremenske razmere, delovodja, ki je šel v pijančevanje - ali je tako pomembno, kaj bo?) In zato morate doplačati. Še ena brezpogojna prednost DDU pred ZhSK.
V kapitalski pogodbi so navedeni tudi točni roki za dokončanje objekta – kdaj ga bo razvijalec prenesel na lastnika kapitala. Če se razvijalec ne bo dogovoril o odložitvi roka in ne bo uspel, bo prisiljen plačati globo. V primeru neskladja med pogoji in prvotnimi pogodbami lahko preprosto prekinete DDU in dobite denar nazaj. In pri stanovanjski zadrugi ima razvijalec pravico, da v pogodbi preprosto ne predpiše datuma zaključka del, tako da pozneje ne bo odgovoren za nespoštovanje rokov. Če torej niste pripravljeni čakati na novo hišo v nedogled, pozorno preberite pogodbo – in po možnosti kapitalsko pogodbo.
Zgoraj omenjeni zvezni zakon št. 214 daje petletno garancijo za novo zgradbo. Se pravi, če se v vašem stanovanju ali v vhodu kaj pokvari, ker je bilo prvotno slabo in slabo opravljeno, bo razvijalec prisiljen vse popraviti sam. Jasno je, da verjetno ne bo vesel tega in verjetno ne bo hitel, v vsakem primeru pa vam je popravilo zagotovljeno. Pri stanovanjski zadrugi ni tako: tudi če ugotovite očitne gradbene napake, se razvijalec ne zaveže, da jih bo popravil.
Vse naštete primerjalne značilnosti nam kažejo jasnega voditelja v tej bitki – to je DDU. Za večjo objektivnost pa poimenujmo nekaj trenutkov, v katerih je ZhSK še vedno boljši.
Obročno zavarovanje se lahko obročno odda samo do konca gradnje, v Moskvi in moskovski regiji pa le dve leti. Hkrati ga lahko člani stanovanjske zadruge raztegnejo za daljše obdobje, tudi po izročitvi hiše.
Če ste sklenili DDU, se pripravite, da vam bo razvijalec imenoval družbo za upravljanje, sprememba pa ne bo tako enostavna. Če ste član stanovanjske zadruge, potem vam niti ni treba iskati družbe za upravljanje, saj boste vi (ali drugi člani stanovanjske zadruge, ki ste jih izbrali) sami upravljali hišo.
Če povzamem to tekmovanje, bi rad DDU označil za zmagovalca. Ta način pridobivanja stanovanj je po pravici priljubljen. Toda prisotnost stanovanjskih zadrug na trgu (čeprav spremenjenih, zastarelih in ne preveč prilagojenih sedanjosti) je že sama po sebi dobra. Ker bo zaradi normalne konkurence nekdo zagotovo zmagal. To je stranka.
DDU in ZhSK: razlike in pasti
Delež projektov, ki se izvajajo prek stanovanjskih zadrug, je trenutno 10 % na trgu množičnega segmenta in 7,3 % v moskovskem poslovnem razredu. V zadnjih petih letih je ta delež ostal stabilen, število prednakupnih pogodb pa se je prepolovilo. Najbolj priljubljena shema je še vedno prodaja prek DDU - 64 % v množičnem segmentu in 65 % v poslovnem razredu. Analitiki podjetja "Metrium Group" primerjal prednosti in slabosti nakupa preko stanovanjske zadruge in DDU ter ugotovil vse »pasti«.
Stanovanska zadruga je po Stanovanjskem zakoniku združenje, v katerega se kupci včlanijo za gradnjo ali nakup stanovanj. Ideja gradbene zadruge je združevanje sredstev kupcev za reševanje stanovanjskega problema. Po tej shemi so stanovanjske zadruge aktivno delovale v času Sovjetske zveze in v devetdesetih letih, ko so podjetja med svojimi zaposlenimi organizirala zadruge, gradila stanovanja in nato prejemala prispevke članov zadruge. Tako bi lahko udeleženci stanovanjske zadruge kupili stanovanja po nabavni vrednosti. Vendar je bilo to mogoče le, če je obstajal močan zunanji finančni vir, ki je bil uporabljen za gradnjo (proračun podjetja ali države).
»Danes imajo potrebna sredstva za gradnjo samo razvijalci, saj si nobeno prostovoljno združenje delničarjev stanovanj ne more privoščiti gradnje velikega objekta,« pravi MariaLitinetskaya, poslovodni partner skupine Metrium. – Niti članski niti delniški vložki ne bodo mogli kriti stroškov začetne faze gradnje (pridobitev zemljišča, projektiranje ipd.). Zato danes stanovanjske zadruge ustvarjajo razvijalci, vendar ne v interesu kupcev stanovanj, temveč v lastnih interesih za zbiranje sredstev. Za razvijalca je koristno, da začne zbirati sredstva od kupcev stanovanj čim prej. Vendar imajo po pogodbah DDU takšno možnost šele po vpisu lastninske ali zakupne pravice na zemljišču, pridobitvi gradbenega dovoljenja in tudi objavi projektne izjave. To ni potrebno za zbiranje sredstev od udeležencev HBC. Tako se je vloga stanovanjske zadruge popolnoma spremenila: zdaj gradbena zadruga sklene investicijsko pogodbo (tj. deluje kot investitor v projekt) z investitorjem.«
Kljub temu ni mogoče reči, da je takšna prodajna shema kljub svojim prednostim zelo priljubljena pri razvijalcih. Trenutno je na moskovskem trgu novogradenj množičnega segmenta shema nakupa prek stanovanjskih zadrug na voljo le v 10% projektov. Približno enak delež projektov s stanovanjskimi zadrugami je opažen v poslovnem razredu Moskve - 7,3%. Hkrati se od petih projektov s stanovanjskimi zadrugami v množičnem segmentu Moskve le trije v celoti izvajajo v okviru te sheme. V enem od drugih LCD-jev načrtuje razvijalec prehod na DDU, pri drugem pa se prek stanovanjske zadruge prodaja samo ena od zgradb. Povedano drugače, najpogosteje so stanovanjske zadruge za razvijalce začasen ukrep, ki ga raje ne uporabljajo široko. Vendar pa je veliko kupcev, ki kupijo stanovanje po tej shemi. V tem primeru bo nakup povezan z b približno veliko število tveganj, čeprav ima tudi določene prednosti.
Po analizi vseh prednosti in slabosti nakupa stanovanja prek DDU in stanovanjske zadruge postane očitno, da je glavna razlika med prodajo stanovanj po teh dveh shemah pravna plat zadeve. Odnosi med člani stanovanjske zadruge in zadrugo samo se gradijo na podlagi statuta stanovanjske zadruge in pogodbe o sodelovanju, ki jo sklene kupec.
"Ker se odnosi med člani stanovanjske zadruge gradijo na podlagi internih aktov zadruge, do katerih ni strogih zahtev, se lahko član zadruge pri izbiri stanovanjske zadruge zanese le na lastno preudarnost in skrb," povzema MariaLitinetskaya. - Interesi kupcev stanovanj prek stanovanjskih zadrug so veliko slabše zaščiteni, saj je za razvijalca, ki dejansko prodaja svoj objekt prek "žepne" zadruge, koristno, da v listini predpiše minimalne obveznosti. Ravno to je glavna pomanjkljivost in tveganje takšne nakupne sheme.
Poleg tega ni razlike med cenami stanovanj, ki se prodajajo prek DDU in stanovanjskih zadrug. Če je bilo ob zori razvoja stanovanjskih zadrug v njih mogoče kupiti stanovanja po ceni gradnje, se zdaj vsi stanovanjski kompleksi, v katerih se prodaja prek stanovanjskih zadrug, prodajajo po tržnih cenah.
Kar zadeva začetne stroške kupcev, so ti sorazmerni stroškom članov stanovanjske zadruge: prvi plačajo agencijsko provizijo in vpisnino, drugi plačajo članarino. Drugi pogoji nakupa - polovica in obročna doba - se prav tako ne razlikujejo. Izjema je le en projekt stanovanjskega kompleksa "Etalon City", kjer je akontacija 10 %, obročna doba pa sedem let (do leta 2023). Hkrati pa je stopnja 1 % na mesec ali 12 % na leto, kar je primerljivo s povprečnimi hipotekarnimi obrestmi v projektih, ki se izvajajo v okviru DDU. Če torej primerjamo finančne koristi v kontekstu možnih tveganj, je nakup prek stanovanjske zadruge za kupca zelo tvegan podvig.«
