Delitev nepremičnine se lahko izvede po predhodnem dogovoru o parametrih deležev vsakega lastnika. Če takšnega dogovora ne bo, se deleži razdelijo enakomerno. V tem članku boste spoznali postopek dodelitve in prodaje deleža v stanovanju ter različne nianse, povezane s takšno transakcijo.
Člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije je namenjen delitvi nepremičnine, ki je v skupni lasti, in dodelitvi deleža iz nje:
Ena od možnosti v tem primeru je sklenitev pogodbe o ustanovitvi delnic, ki zahteva standardni paket dokumentov:
V skladu s členom 250 Civilnega zakonika Ruske federacije je v postopku odtujitve deleža potrebno upoštevati pravilo predkupnega nakupa, to pomeni, da imajo drugi lastniki delnic prednostno pravico do odkupa te nepremičnine. V ta namen jih je treba o prodaji obvestiti (s pismom s potrdilom o prejemu) z obrazložitvijo tako cene kot drugih pogojev posla.
Glavna težava transakcije za prodajo deleža v stanovanju je nezmožnost določitve jasnih meja lastništva vsakega lastnika, saj ni nobenega dokumenta, ki bi določal te parametre.
Tudi če lastnik njegovega deleža živi v določeni sobi, to ne pomeni, da je njen lastnik.
Civilni zakonik opredeljuje 2 vrsti skupnega lastništva stanovanjskih nepremičnin:
Primeri, ko eden od lastnikov izrazi željo po prodaji svojega deleža, so precej pogosti, saj je za to lahko veliko razlogov:
Preden začnete transakcijo, je treba ločiti dva pojma:
Včasih se drugi lastniki delnic te nepremičnine izognejo dostavi obvestila, Zvezna registracijska služba pa zavrne registracijo transakcije, ne da bi potrdila svoje podatke o transakciji.
Torej, v primeru prodaje vašega deleža nepremičnine, postane prednostna pravica neke vrste odobritev posla.
V primerih, ko je eden od deležev v lasti mladoletne osebe, v postopek posredujejo organi skrbništva, ki odločajo o izdaji dovoljenja za prodajo. Če obstaja sum, da bo posel lahko poslabšal življenjske razmere mladoletnika ali kršil njegove pravice, bo skrbništvo sprejelo odločitev o zavrnitvi prodaje.
Do danes obstajajo 3 sheme za registracijo delnic, ki se uporabljajo v primerih, ko se drugi lastniki upirajo prodaji:
Vse te težave pri formalizaciji prodaje deleža nepremičnine so posledica dejstva, da je nerazdeljeno stanovanje veliko bolj donosno prodati kot ločeno prodati njegove deleže. Težava je le v tem, da lastnik preostalega drugega deleža pogosto ne samo, da svojega deleža ne želi skupaj prodati, ampak ga tudi ne želi odkupiti v svojo nepremičnino po tržni ceni in jo skuša na kakršen koli način zmanjšati.
Najpogostejša situacija je vložitev tožbe za odpravo ovir za dostop do spornih prostorov in določitev postopka uporabe nepremičnine, če taka možnost obstaja (če je na primer izoliran prostor, ki po površini ustreza velikosti stanovanja). delež v stanovanju).
A tudi če je tožbi ugodeno, lahko lastnik spornega deleža v praksi le enkrat vstopi na svoje ozemlje s pomočjo sodnih izvršiteljev. V nadaljevanju se bo moral še sam spopasti z neprijetnimi solastniki.
V primeru odtujitve problemskega deleža tretji osebi bo treba vse sodne postopke začeti od začetka, saj je prišlo do spremembe lastnika deleža. In v tem primeru je sodna odločitev lahko drugačna, saj je lahko novi lastnik lastnik drugih nepremičnin ali drugih dejavnikov, ki vplivajo na pravnomočno sodbo.
Zato je vedno vredno spomniti, da je delež v stanovanju z več lastniki vedno dodatne težave pri izvajanju kakršnih koli transakcij.
Zato je prodaja deleža nepremičnine tretjim osebam v primeru ovir drugih lastnikov najbolj smiselna možnost.
Povpraševanje po deležu v stanovanju praviloma tvorijo naslednje skupine ljudi:
Enostaven izračun na podlagi tržne vrednosti stanovanja praviloma ne more postati realna prodajna cena deleža stanovanja.
Prava cena se običajno zniža zaradi morebitnih težav, s katerimi se lahko sooči novi lastnik nepremičnine.
V Moskvi je lahko cena deleža v stanovanju 60-70% cene sobe v skupnem stanovanju na istem območju. Dodaten popust v višini 20-40% je lahko močan argument v prid pridobitvi deleža v stanovanju, ob upoštevanju vseh prihodnjih težav.
Glede na nizko povpraševanje po tej vrsti nepremičnine je mogoče prodati neposredno nepremičninskemu posredniku, vendar bo treba ceno določiti že na ravni 30-50% izračunane.
IZBIRA V NARAVI NI OBVEZNA
M. GALIMOV
Moj oče ima v lasti 1/6 deleža v enosobnem stanovanju. Z drugim lastnikom (5/6 deleža) se ne more dogovoriti o prodaji (odkupu) svojega deleža. Ali je treba najprej sodno dodeliti delež v naravi, nato pa ga prodati, ali ga je mogoče prodati brez dodelitve, tako da se pošlje v skladu s čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije obvestiti drugega lastnika o nameri, da proda svoj delež?
A. Dapov, Sankt Peterburg
Ne, ni vam treba poudarjati.
Premoženje v lasti dveh ali več oseb jim pripada na podlagi skupne lastnine (člen 1, člen 244 Civilnega zakonika Ruske federacije).
V skladu z odstavkom 2 čl. 246 Civilnega zakonika Ruske federacije ima udeleženec v skupni lastnini pravico po lastni presoji prodati, darovati, zapustiti, zastaviti svoj delež ali kako drugače razpolagati z njim v skladu s pravili, določenimi v čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Kot izhaja iz 1. odstavka čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije, pri prodaji deleža v skupni lastnini tuji osebi imajo preostali udeleženci v skupni lastnini prednostno pravico do nakupa prodanega deleža po ceni, za katero je prodan, in pod enakimi pogoji, razen v primeru prodaje na javni dražbi.
Prodajalec delnice je dolžan pisno obvestiti ostale udeležence v skupni lastnini o nameri, da svoj delež proda zunanji osebi, pri čemer navede ceno in druge pogoje, pod katerimi ga prodaja. Če drugi udeleženci v skupni lastnini zavrnejo nakup ali ne pridobijo deleža, ki se prodaja v lastništvu nepremičnine v enem mesecu, v lastništvu premičnin pa v 10 dneh od dneva obvestila, ima prodajalec pravico prodati svoj delež kateri koli osebi (člen 2 člena 250 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Premoženje, ki je v skupni lasti, se lahko razdeli med udeležence po dogovoru med njimi (člen 1, člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Udeleženec v skupnem lastništvu ima pravico zahtevati, da se njegov delež loči od skupnega premoženja (člen 2, člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Če med udeleženci v skupni lastnini ni dosežen dogovor o načinu in pogojih za razdelitev skupnega premoženja ali ločitve deleža enega od njih, ima udeleženec v skupni lastnini pravico na sodišču zahtevati, da se njegov delež razdeli v vrsta iz skupnega premoženja (člen 3, člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Tako veljavna zakonodaja Ruske federacije ne zavezuje prodajalca deleža v nepremičnini, da ga loči v naravi, preden ga odtuji. Torej imate pravico prodati 1/6 delež v enosobnem stanovanju kateremu koli kupcu, vendar z obveznim predhodnim obvestilom o prihodnji prodaji drugega lastnika 5/6 deleža stanovanja pisno, pri čemer navede strošek prodaje vašega deleža. V primeru zavrnitve ali neprejetja odgovora drugega lastnika po 10 dneh od dneva obvestila, imate pravico, da svoj delež prodate kateri koli osebi.
Naše podjetje nudi pomoč pri pisanju seminarskih in diplomskih nalog ter magistrskih nalog iz predmeta Civilno pravo, priporočamo uporabo naših storitev. Vsa dela so zagotovljena.
Deljeno lastništvo je zelo razširjeno v velikih mestih in metropolitanskih območjih. Zaradi privatizacije komunalne nepremičnine in njene "razdelitve" je lahko lastnikov enega stanovanja od dveh do sedem oseb. To so bodisi popolni neznanci (skupni sosedje) bodisi sorodniki (starši in njihovi otroci) ali celo nekdanji sorodniki (ločena mož in žena). Prej ali slej ima eden od solastnikov povsem logično željo, da bi se »razpršil«, prodal svoj delež. Tako tudi državljani z nizkimi dohodki, ki prodajo kateri koli del svojega velikega stanovanja, da bi prejeli veliko denarja. In kupci so dovolj hitro. So ljudje, ki nimajo finančne zmožnosti za nakup ločenega stanovanja (na primer ne morejo najeti posojila), zato se strinjajo z nakupom »osebnega kotička« v stanovanju nekoga drugega. Preprosto je razumeti, da je ta težava še posebej pereča za prebivalce prestolnice in regionalnih središč, kjer stanovanja naglo postajajo dražja. Vendar obeti, da bi postali solastnik deleža v stanovanju, niso tako rožnati. Ta vrsta nepremičnine je polna pomembnih pomanjkljivosti. Brez pridobitve soglasja vseh solastnikov je nemogoče vpisati nove najemnike in celo opraviti popravila. Tudi postopek prodaje in oddaje lastnega deleža v stanovanju postaja precej bolj zapleten.
Za prodajo deleža v stanovanju je treba opraviti ne hiter in težaven postopek za dodelitev deleža. Se pravi, teoretično je eden od lastnikov po privatizaciji lastnik določenega deleža. Trenutno je ta delež videti precej virtualen. Torej postopek za dodelitev deleža določa ta koncept. Delež je lahko idealen, torej izražen v ulomkih. Na primer, v dvosobnem stanovanju sta dva solastnika in delež vsakega od njih je ½. Delež v naravi pomeni prenos lastništva ene od sob na vsakega lastnika, lastništvo skupnih prostorov (hodnik, kuhinja, shramba) pa ostaja delež. Poleg tega se pri dodelitvi deleža dejstvo skupnega lastništva ne razveljavi. Samo vsak delež postane oseben, sosedje pa ostanejo solastniki.
Obstaja tudi postopek za delitev skupnega premoženja. To je pogosto zapleten in dolgotrajen postopek, zaradi katerega se skupna lastnina razveljavi. Lastnik nepremičnine postane ena oseba.
Pomembno je notarsko overiti dodelitev deleža, ustna odločitev nima pravne veljave. Dodelitev deleža se lahko izvede na način, ki ga ureja zakon. Toda praviloma so solastniki v konfliktu, ne najdejo skupnega jezika in sprejmejo obojestransko koristno odločitev. Zato se dodelitev deleža običajno izvede prek sodišča. Kopijo je enostavno najti na spletu. Vlogo praviloma vloži tisti solastnik, ki ga rezultat najbolj zanima. Tožbenemu zahtevku so priložene kopije identifikacijskih in lastninskih listin za stanovanje. Pravda se lahko vleče več kot šest mesecev, še posebej, če se ostali lastniki stanovanj ne udeležijo. Vendar je v mnogih primerih edina možna rešitev sodna dodelitev deleža.
Po dodelitvi deleža v stanovanju poteka postopek njegovega nakupa in prodaje skoraj enako kot običajna transakcija. Razen nekaj podrobnosti. Po zakonu imajo vsi njeni lastniki prednostno pravico do odkupa deleža v stanovanju. Tehnično je to pravico mogoče uveljavljati na naslednji način. Vsi solastniki morajo biti seznanjeni s ponudbo za nakup deleža. Navesti naj bi tehnične značilnosti nepremičnine in njeno vrednost. Solastniki se v enem mesecu od dneva seznanitve s tem dokumentom odločijo za nakup predlagane nepremičnine ali pa jo zavrnejo. Da bi se izognili težavam v prihodnosti, je treba ponudbe poslati priporočeno po pošti z obvestilom. Torej, če bo potrebno, boste imeli v rokah dokaze za sodišče.
Vztrajno velja prepričanje, da naj bi sosedje-lastniki nekako posegli v odločitev enega od solastnikov o prodaji deleža v stanovanju. Pravzaprav imajo le dve možnosti - da sami odkupijo ta delež ali zavrnejo nakup. Seveda so možne manjše zvijače s strani solastnikov, ki pa ne morejo ustvarjati pravnih ovir za uresničitev vaše želje.
Po 30-dnevnem roku od dneva seznanitve solastnikov lahko svoj delež prodate. Po zakonu lahko v primeru zavrnitve vseh lastnikov delež v stanovanju prodate kateri koli osebi po vaši izbiri. Vendar pa transakcijska cena ne sme biti niti nižja niti višja od navedene v ponudbi. V nasprotnem primeru lahko v treh mesecih kateri koli od solastnikov na sodišču izpodbija in razveljavi kupoprodajni posel.
Zelo pogosto prodajalec delnice, da bi se izognil postopku obveščanja sosedov, ne proda, ampak pripravi donacijo. Pri tovrstnem poslu ni treba obveščati solastnikov, transakcija je cenejša in hitrejša. Če pa delež v stanovanju podarite osebi, ki ni v sorodstvu z vami, se ta posel lahko tudi izpodbija. Res je, za to bo moral tožnik dokazati, da je prišlo do prenosa denarja med darovanjem, vendar so glede na pomanjkanje sorodstva med darovalcem in obdarjencem možnosti tožnika za zmago v zadevi čim večje.
Delež v stanovanju se lahko proda na obroke ali na odlog plačila. Te nianse morajo biti v pogodbi v največji možni meri zajeti in to zanima predvsem prodajalca.
Prodaja deleža v stanovanju ni toliko zapleten proces, kot težaven proces. Zaradi nesporazuma med solastniki se lahko zavleče še dolgo. Kljub temu bo postopek za dodelitev deleža v stanovanju najtežji.
Odprodajo deleža v stanovanju spremljajo težave in nesoglasja med več lastniki. V osnovi so težave povezane s tem, da deli bivalnega prostora, ki pripadajo posameznim občanom, niso natančno opredeljeni v naravi. Določeni prostori niso dodeljeni stanovalcem, zato je privatizirani bivalni prostor v celoti v lasti lastnikov.
V zvezi s tem je prodaja dela v skupni lasti precej težavna. Navodila po korakih, predstavljena v članku, bodo pomagala pri izvedbi transakcije.
Preden svoj delež bivalnega prostora prodate tretji osebi, ga morate dodeliti. Ta postopek je obvezen ne glede na to, ali je nepremičnina v skupni lasti ali v skupni lasti.
Skupna lastnina pomeni tiste primere, ko je nepremičnina v lasti več državljanov, vendar njihov posnetek ni določen. Pri skupni lastnini je nasprotno, vsak od solastnikov upravičen le do določenega dela, ki je običajno naveden kot ulomek (1/2, 3/5 itd.). Hkrati pa ni opredeljeno, kateri del pripada vsakemu od njih.
Če želite sestaviti pogodbo, lahko opravite ločitev od skupnega premoženja. Posledično se del prostorov v naravi, ki ustreza njegovemu posnetku, prenese na občana. Tak postopek se lahko izvede tako po medsebojnem dogovoru lastnikov kot prek sodišča.
Kako dodeliti del nepremičnine - navodila po korakih:
V letu 2018 se morate za registracijo spremembe lastništva obrniti na Rosreestr in predložiti naslednje dokumente:
Prav tako bodo morale stranke plačati državno takso za postopek vpisa lastninske pravice.
Lastniki nepremičnine imajo pri prodaji dela stanovanja prednostno pravico do nakupa. Preden formalizirate prodajo nepremičnine tretji osebi, morate o tem obvezno obvestiti druge najemnike. Šele po prejemu pisne zavrnitve solastnikov pridobi oseba pravico, da svoj delež proda tretji osebi.
Brez soglasja drugega lastnika, ki ni bil obveščen o prenosu lastništva, posla ni mogoče skleniti. To obvestilo je neomejeno in mora biti v pisni obliki. V papirju morajo biti podrobno navedeni vsi pogoji, ki bodo vključevali prodajno pogodbo. Če želite izvedeti odgovor na vprašanje "kako napisati obvestilo", lahko prenesete vzorec in ga uporabite kot predlogo. Prav tako lahko odvetnik pomaga pri pisanju in izvedbi vseh dokumentov.
Novi zakon o davku od prodaje deleža stanovanja določa nova pravila za plačilo dohodnine. Prej je bilo mogoče kupljena stanovanja v treh letih prodati brez plačila 13-odstotnega davka. Po novih pravilih, če so bile nepremičnine kupljene v letu 2016, se to obdobje podaljša na 5 let.
Ta novost vam omogoča, da omejite možnost špekulantov, da nezakonito povečajo svoj kapital. Vendar to pravilo zaobide transakcije med sorodniki..
Spremembe so se pokazale tudi v tem, da odslej znesek, za katerega se nepremičnina prodaja, ne sme biti manjši od 70 % njene katastrske vrednosti. Če je ta kazalnik nižji, se kot osnova za izračun davka vzame znesek, naveden v katastru.
Tukaj je nekaj navodil po korakih, ki vam bodo v pomoč pri sklenitvi posla:
Svojega delca v stanovanju ne morete prosto prodati tretji osebi brez soglasja drugega lastnika, kot da bi šlo za LLC. Najprej morate dati ponudbo za prodajo svojih števcev drugim lastnikom. Hkrati mora predlagana cena ostati nespremenjena in ustrezati znesku, za katerega bo v prihodnje sestavljena prodajna pogodba tretji osebi. Če lastniki ne želijo kupiti ponujenega deleža, morajo nujno sestaviti pisno zavrnitev in jo overiti pri notarju.
V primeru, da drug najemnik noče izdati notarsko overjene zavrnitve, lahko nepremičnino prodate brez soglasja drugega lastnika.
Druga možnost je lahko darilna pogodba. Po zakonu se del premoženja lahko podari tretji osebi brez soglasja drugega lastnika. Vendar mora biti donacija brezplačna, zato izključuje možnost prenosa denarja ali drugih dragocenosti v zameno za preneseni del stanovanja. Tudi za darovanje ni potrebno dovoljenje organa skrbništva, če pripada del bivalnega prostora mladoletnemu otroku.
Za zakonito prodajo nepremičnine, v kateri del pripada mladoletnemu otroku, je pomembno pridobiti dovoljenje organov skrbništva. O tem je treba pisno obvestiti tudi organe skrbništva. Za to lahko uporabite vzorec. Uradniki preverjajo, ali so kršene pravice mladoletnega otroka in ali je posel v nasprotju z njegovimi interesi zaradi očetovske ali materine želje.
Za obvestilo o prodaji delca v stanovanju zakon določa nedoločen rok veljavnosti. Za izvedbo posla morajo starši ali skrbniki mladoletnega lastnika sestaviti vlogo v prisotnosti inšpektorja UZSN. Brez soglasja organov skrbništva ni mogoče skleniti kupoprodajne pogodbe. Po prejemu odobritve morate ponoviti korake, ki jih vsebujejo navodila po korakih.
Po prejemu premoženja v dediščino lahko državljani z njim opravljajo kakršne koli transakcije, torej ga lahko prodajo. Odkup pa se ne sme opraviti v treh mesecih po odprtju dediščine, temveč po vpisu lastništva deleža. Kljub temu, da sam prejem nepremičnine kot dediščina ni predmet obdavčitve, morajo novi lastniki v poznejših transakcijah plačati davek po splošnih pravilih.
Z veseljem vas pozdravljamo na naši uradni spletni strani.
V našem podjetju delajo izkušeni in usposobljeni odvetniki,
pripravljen dati vsem
zanesljivo in kakovostno pravno podporo svoji stranki.
V popolni skladnosti z veljavno zakonodajo Ruske federacije imamo
vse možnosti za zaščito vaših interesov na naslednjih pravnih področjih:
|
|
Vendar tudi ta seznam še zdaleč ni popoln – vedno imate možnost poiskati pomoč pri naših odvetnikih za pomoč pri drugih pravnih težavah. Po potrebi bomo lahko vaš primer kakovostno in strokovno prenesli na višjo raven pristojnosti, do Ustavnega sodišča Ruske federacije ali Evropskega sodišča za človekove pravice v Strasbourgu.
Kakšne so torej glavne prednosti pravnih storitev, ki jih nudijo naši strokovnjaki? Izpostavimo lahko več temeljnih načel, ki so osnova za delo naših odvetnikov in so sodelovanje z nami tako udobno in učinkovito za naše stranke:
Vsak odvetnik podjetja je sposoben plodno in uspešno sodelovati tako z "novinci" na pravdnem področju kot z rednimi strankami. Pri svojem delovanju zasledujemo plemenite cilje – zaščito neupravičeno prizadetih legitimnih interesov ljudi in organizacij. Brezhiben končni rezultat te zaščite je zagotovljen - z nami morate le skleniti pogodbo za pravne storitve.
