Kiigazítás az ablakok hiányára egy üzlethelyiségben. Analóg objektumok összehasonlító egységeinek paramétereinek beállítása. Teljes terület beállítása

Kiigazítás alkudozáshoz

A nagy ingatlanügynökségek szerint (Penny Lane Realty, Real Estate Market Indicators, KnightFank) ma már minden ingatlant bizonyos kedvezménnyel adnak el, aminek mértéke az ingatlanpiac egyik vagy másik szegmensétől függ. A szakértők szerint ezek a cégek, az eladás raktárlétesítmények dollárban és rubelben 5-10%-os kedvezménnyel hajtják végre. Kedvező elhelyezkedés értékelés tárgyaés értékét csökkentő tényezők hiányában 5%-os alkukedvezmény alkalmazásáról döntöttek.

Kiigazítás a jogok minőségéhez

Az értékelt ingatlant a kiválasztott összehasonlítható ingatlanokkal azonos módon értékesítjük, így ezen tényező módosítása nem szükséges.

Kiigazítás a tranzakció finanszírozási feltételeihez

A hasonló ingatlanok után kért díj azt jelenti, hogy a finanszírozási feltételek piaci feltételek lesznek, amit az eladókkal és ügynökeikkel történt egyeztetés is megerősít. Ezért nem történt kiigazítás.

Kiigazítás az ajánlat feltételeihez

Az összehasonlítható ingatlanok ellátási feltételei a piaci feltételek, pl. az eladók nem voltak korlátozva az eladás szempontjából, nem voltak különleges kapcsolat, a tárgyakat nem a közeli tárgyakkal való integrált használat céljából szerezték be. E tekintetben nem történt kiigazítás erre a tényezőre.

Ajánlat dátumának módosítása

Az Analóg Objektumok ajánlattételi dátuma egybeesik az értékelés dátumával. Nincs szükség beállításra.

Helyreállítás

Minden analóg objektum hasonló helyen van, mint a vizsgált objektum, így nincs szükség módosításra.

Terület beállítás

Az objektumok területei azonosak árkategória, amely nem igényelte ezt a módosítást.

Kiigazítás a belső állapot

Az összes kiválasztott analóg objektum feltétele azonos, ezért nem történt módosítás a feltételhez.

Kiigazítás a kommunikáció elérhetőségéhez és kiegészítő felszerelés

A piaci adatok azt sugallják, hogy a banki helyiségek ára kissé magasabb, mint másoké irodai helyiségek. A korrekció mértékét a páros értékesítések alapján határozták meg. A kiigazítás eléréséhez három pár azonos analógot hasonlítottak össze, amelyek egy fő kritériumban különböznek egymástól - funkcionális cél.

7.16. táblázat.

A rendelkezésre állás korrekciójának meghatározása Bank széf

Ez a beállítás minden olyan helyiségre vonatkozik, ahol hasonló különbségek, mert a ez az arány nem függ sem az objektumok helyétől, sem az értékelés időpontjától. A kapott adatokat az Értékbecslő kézikönyvében található információk igazolják. Középületek", ahol a banképületek esetében az "egyéb munkák" oszlop tartalmazza a tároló, a pénztárgépek és a rejtett videó megfigyelő rendszer telepítésének költségeit a jelenlegi GOST-oknak megfelelően. Ilyen további kiadások a banki erődítményekhez százalék az érték 10-15%-át teszik ki egységár- az objektum építési és szerelési munkája, amelyhez hozzá kell adni a fejlesztői és a vállalkozói nyereség összegét is piaci értéke eladott tárgy.

A százalékos költségkülönbség 21%. Ezt a mínusz előjelű kiigazítást bevezették az analógok áraiba - banki helyiségek hogy e kritérium szerint összhangba hozzák azokat az értékelés tárgyával.

És így, piaci árfolyam bérlés 9539 rubel lesz. 1 nm-re. évi összterület áfa nélkül.

A potenciál meghatározása bruttó jövedelem.

A potenciális bruttó jövedelmet a következő képlet alapján számítják ki: I pvd = L × S + Dd,

ahol: - az objektumból származó potenciális bruttó bevétel, dörzsölje.

L- helyiségek bérleti díja, dörzsölje.

S- a bérelt terület nagysága, négyzetméter m (e munka keretében, figyelembe véve az épület egészének bérleti díját, a számítás az épület teljes területe alapján történt).

Dd- kiegészítő bevétel. További bevétel az értékelt ingatlan nem rendelkezik

A potenciális bruttó bevétel 348,3*9539 = 3 322 434 rubel.

A tényleges bruttó jövedelem meghatározása.

A tényleges bruttó bevétel az üresedésből és a bérleti díj elmulasztásából eredő veszteségek, a bérleti díj kedvezmények és az ingatlanból származó egyéb bevételek figyelembevételével számított becsült bevétel.

Az üresedésekből származó veszteségeket vagy a piaci előrejelzések alapján feltételezzük, vagy azokra számítjuk konkrét tárgy ingatlan a következő képlet szerint:

K n- a bérelt terület forgalma, tükrözve a bérelt terület hányadát bizonyos időszak bérlőváltás van, %;

nf- szám bérleti időszakok a vizsgált időszakban, amelyek a régi bérlők távozása után új bérlők találásához szükségesek, hónapok;

nem - teljes szám bérleti időszakok a vizsgált időszakban, hónapok.

Az ilyen objektumok bérlői 3 évente egyszer cserélődnek. Körülbelül 1 hónapot vesz igénybe, hogy a felszabaduló helyre új bérlőket találjanak. Így az üresedésből származó veszteségek kerekítve:

Mivel a bérleti szerződések jellemző feltétele a gyakorlat Előlegfizetések, 0%-os bérleti díj elmulasztásából származó veszteséget elfogadunk.

Kiigazítás alkudozáshoz. A jelenlegi piaci helyzetet vizsgálva a jelenlegi alkukorrekció 3-7%. Elég ritka esetekben a tranzakciós ár és az ajánlati ár megegyezik. A kezdeti ár a legtöbb esetben jelentősen magasabb, mint az ingatlan tényleges költsége. Ez a prémium számításaink szerint a fenti 3-7%-ot teszi ki.

Ezen oldalak alapján:

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Így ebben a jelentésben az alku kiigazítása 5% volt.

Az átruházott jogok kiigazítása. Mivel az értékelés tárgyának tulajdonát és az analóg tárgyakat átruházzák, az átruházott jogokon nem történt módosítás.

Kiigazítás a finanszírozási feltételekhez. Mivel az értékelés tárgya és analógjai piaci finanszírozási feltételekkel rendelkeznek, a finanszírozási feltételek módosítására nem került sor.

Kiigazítás a tranzakció feltételeihez. Mivel az értékelés tárgya és az analógok tárgyai piaci feltételek az ügylet feltételeit nem módosították.

Kiigazítás a piaci viszonyokhoz (értékesítés dátuma). A piaci feltételek szerint az értékelés tárgya és a hasonló tárgyak összehasonlíthatók. Így nem történt kiigazítás a piaci feltételekhez.

Beállítás a metrótól való távolsághoz Mivel a vizsgált ingatlan és analógjai ugyanabban a tömbben találhatók, a metrótól való távolságra nem került sor.

Háztípushoz igazítás. Mivel a vizsgált ingatlan háztípusa és a hasonló ingatlanok azonosak, panel, a háztípushoz nem történt módosítás.

Emelet/szintek számának beállítása. A költségeket az befolyásolja, hogy a lakás melyik emeleten található. Ha a padló az első, akkor ez páratartalommal és alacsony levegő hőmérséklettel jár a lakásban, és általában az első emeleti lakásokban nincs elegendő természetes napfény a ház körül ültetett fák vagy bokrok miatt. Ami a legfelső emeletet illeti, nagy a valószínűsége a tető szivárgásának és az ablakok erős felmelegedésének nyáron. Nem zárható ki a felső emelet miatti víznyomás probléma. Ezért a magasabb emeleteken lévő lakások többe kerülnek, mint az alsóbb emeleteken lévő lakások.

Az oldalak szerint:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

az első és az utolsó emelet korrekciója 5-15%. De mivel a hasonló lakások megközelítőleg mind a középső emeleteken találhatók, az emelet/szintek számának módosítását nem tartalmazza.

Kiigazítás a szobák számához. A szobák számát tekintve a vizsgált objektum és a hasonló objektumok megegyeznek - 3 szoba. Ezért a szobák számának módosítására nem került sor.

Kiigazítás a teljes terület. Ez a módosítás akkor kerül bevezetésre, ha a vizsgált ingatlan területe több mint 10 négyzetméterrel eltér az analóg területétől. Mivel az analóg objektumok kissé eltérnek a vizsgált objektum teljes területétől, a teljes területet nem módosították.

Konyhaterület beállítása. Ezt a módosítást akkor vezetik be, ha a vizsgált ingatlan konyhája több mint 1 négyzetméterrel eltér az analóg konyhájától.

Az oldalak szerint:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

A kiigazítási összeg 0,5% minden 1 négyzetméterenként.

Lakótérhez igazítás. A piacelemzés eredményeként kiderült, hogy az átlagos költség 1 nm. m egy kétszobás lakás Yasenevo területén 157 834 rubel. Ezért a kiigazítást a vizsgált ingatlan lakóterülete és egy hasonló ingatlan lakóterülete közötti különbségként számították ki, megszorozva 1 négyzetméter költséggel. m. A 4. sz. kivételével minden analóg objektumon módosításra került sor, mivel az 1., 2., 3. és 5. számú analóg objektumok összterülete átlagosan 2 m2-rel különbözik. az értékelt ingatlan lakóterületéről.

Beállítás a mennyezet magasságához. Mivel a ház sorozata, nevezetesen a P-3, mindegyiknek azonos a belmagassága, így nem történt belmagasság beállítás .

Az oldal szerint:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

Beállítás ablakokhoz. Mivel az értékelési objektum és az analóg objektumok ablakai megegyeznek, nem történt módosítás.

Az ablakból nyíló kilátáshoz igazítás. Mivel a vizsgált ingatlan ablaka és analógjai az udvarra és az utcára néznek, módosítás nem történt.

Kiigazítás a fürdőszobához. Az értékelt ingatlan kombinált fürdőszobával rendelkezik, míg a hasonló ingatlanokhoz külön fürdőszoba tartozik, így 2%-os korrekcióra került sor.

Az oldal szerint:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

Kiigazítás az erkély/loggia meglétéhez. Ez a módosítás a lakás költségének emelését vonja maga után ilyen jellegű fejlesztés esetén 1-5%-kal, mivel az értékelendő ingatlan loggiával rendelkezik, aminek előnye van az erkélyhez képest, ezért 2%-os módosítást teszünk. a 3. sz.-val analóg tárgyhoz.

Az oldalak szerint:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

Beállítás a befejező állapothoz. A javítások és a befejezés minősége befolyásolja a legközvetlenebbül a lakás költségeit. A hibátlan és minőségi kidolgozás 10%-kal növeli az árat. Mivel a vizsgált objektum befejezésének minősége nem sokban különbözik az analóg objektumok befejezésének minőségétől, ezért nem történt korrekció.

Kiigazítás a további jellemzők. Mivel az értékelési objektum és az analóg objektumok további jellemzői nem nagyon különböznek egymástól, nem történt módosítás.