Большинство крупных, да и небольших компаний предпочитают выплачивать своим работникам заработную плату на банковские карты. Делается это по многим причинам, большинство из которых можно объединить одним понятием - "удобство". - это программа, позволяющая максимально просто организовать такие выплаты. Кроме того, она позволяет также получать определенные бонусы в процессе ее использования как работодателем, так и сотрудником.
Зарплатный проект - это особый договор между какой-либо организацией и банковским учреждением, позволяющий перечислять заработную плату сотрудникам организации не напрямую наличными, а на банковскую карту. Для этого банк выпускает специализированную зарплатную карту, на которую и будут зачисляться средства.
Выпуск карты, открытие специального счета, а также обслуживание всего проекта в целом осуществляется за счет средств работодателя. Каждое банковское учреждение предлагает свои условия по такому обслуживанию. Для примера, предложения банковской организации "АК Барс": зарплатный проект и "Орион" (информационная система для автоматизации и обслуживания).
В связи с тем, что существует большое количество разных проектов и конкретных продуктов, предоставляемых кредитными организациями клиентам, имеет смысл рассмотреть подробнее как саму систему в целом, так и отдельные предложения на рынке банковских услуг.
Компания, которая подключается к такому обслуживанию, преследует сразу несколько целей. Основные преимущества, получаемые организацией благодаря этой услуге:
Сотрудники компаний, как правило, также с радостью подключаются к зарплатным проектам, так как отдельным пользователям также положены небольшие бонусы:
Большинство банков проводят подключение по единому алгоритму во всех зарплатных проектах. Это в первую очередь договор, который организация должна заключить с банком и организовать электронный обмен документами. После этого банк выпускает набор карт для каждого подключенного к проекту сотрудника, которые регистрируются в бухгалтерии предприятия.
После наступления необходимости выплаты заработной платы бухгалтер формирует зарплатные ведомости, которые передаются в банк, после чего банковская организация перечисляет деньги на карты подключенного проекта.
Стоимость снятия наличных серьезно варьируется от банка к банку. Для примера, зарплатный проект "АК Барс" позволяет снимать деньги в любом банкомате абсолютно всех банков России без комиссии, однако на количество установлено ограничение в 50 000 российских рублей. Но такие условия будут далеко не везде. В другом банке снятие наличных не ограничено, но требуется искать банкомат конкретного банка, а в иных кредитных организациях снять деньги можно по отдельным тарифам зарплатного проекта.
Большинство таких проектов в основе сходны между собой и основываются на договоре между банком и организацией. Как правило, предприятие открывает зарплатный проект в том же банке, в котором размещены и его основные финансовые средства. Это упрощает взаимодействие бухгалтеров с финансами. Далее в банке принимают деньги при помощи платежного поручения, после чего их в нужном количестве перечисляют сотрудникам на карты.
Каждая кредитная организация старается сделать свое предложение наиболее привлекательным. Так как любая компания предпочитает хранить свои деньги в одном банке, то охватив зарплатную часть финансов организации, банк может рассчитывать на внимание и к другим его продуктам.
Наиболее значительные различия зарплатные проекты показывают в бонусной программе. В распоряжении разных банковских организаций есть программы лояльности, которыми может пользоваться клиент. В зарплатном проекте "Альфа-банка" пользователю доступны те же возможности, что и для обычных держателей карт, но кроме этого, появляется повышенный процент на накопительный счет и льготные тарифы на конвертацию.
Для того чтобы потенциальный держатель мог лучше ориентироваться в большом количестве предложений на рынке, нужно более подробно рассмотреть зарплатные проекты наиболее крупных и популярных у людей банков. У каждого из них имеются как свои плюсы, так и определенное количество минусов. Любой клиент решит для себя сам, какое из предложений подходит лучше.
Зарплатный проект "ВТБ-банк" подбирает для каждой организации индивидуально. Единых условий для всех финансовое учреждение не предлагает, конкретные тарифы будут зависеть от договора, количества сотрудников и величины компании. Всего имеется возможность подключить три пакета услуг: "Индивидуальный", "Базовый" и "Премиум". Индивидуальный заключается отдельно с каждым сотрудником и подходит для пользователя со средней зарплатой в 10 тысяч. Базовый подходит наиболее широкой аудитории, требует более 10 человек в штате и по стоимости подходит даже тем, у кого средняя зарплата до 10 тысяч. Премиум-пакет наиболее продвинутый, однако его стоимость требует зарплаты сотрудников не меньше 10 тысяч и также от 10 человек в штате.
Также после заключения контракта на подключение зарплатного проекта ВТБ может установить банкомат на территории предприятия. Эту возможность целесообразно использовать на крупных предприятиях с большим количеством сотрудников.
Для подключения зарплатного проекта в "Альфе" нужно для начала подать заявку на оформление. Сделать это можно по указанному на сайте телефону, после чего нужно будет прийти в банк и оформить договор.
Если зарплатный проект был заключен без каких-либо дополнительных требований со стороны организации, то по умолчанию подключается бесплатный корпоративный тариф, в рамках которого допускается выпуск золотых и платиновых карт.
Все пользователи, подключенные к этой системе, имеют возможность использовать индивидуальные тарифы на операции с картой, а пакет услуг, необходимый для пользования картой Альфа-банка, в зарплатном проекте предоставляется полностью бесплатно. При этом все бонусы программы лояльности, имеющиеся у банка по конкретной карте, включены и для зарплатных клиентов. Каждый человек может заказать тот тип карточки, который подойдет лично ему и будет максимально выгоден.
Разумеется, наиболее крупный банк страны - Сбербанк, также имеет свой зарплатный проект, который ориентирован на максимально широкую аудиторию. Однако, несмотря на миф, что это учреждение является наиболее выгодным из всех имеющихся, на деле его предложение мало чем отличается от других на рынке: классические и премиум-карты, участие в программе лояльности банка, возможность выпуска карт с индивидуальным дизайном и другие условия.
Достаточно оригинальное решение предлагает "АК Барс": банк сопровождает свое предложение информационной системой "Орион". Зарплатный проект в этой системе удобно контролировать, а интерфейс дружественен к пользователю. Также зарплатный клиент, подключившись к этой зарплатной системе, сможет свободно снимать деньги в банкоматах по всей России, хоть и с лимитированной суммой.
Со стороны работника не потребуется никаких дополнительных действий, ему достаточно просто получить свою выпущенную зарплатную карту в офисе или в отделении банка и ознакомиться с тарифами.
Однако предприятию необходимо не только заключить договор с банком, но и организовать бухгалтерский учет зарплатного проекта на предприятии. Для этого данные об открытом проекте необходимо передать бухгалтерам, чтобы они смогли настроить его в 1С или другой используемой организацией учетной программе. Поэтому процесс такой настройки нужно рассмотреть чуть более подробно.
Во всем известном программном обеспечении "1С: Предприятие" необходимо организовать отдельный учет денежных средств, выплачиваемых при помощи зарплатного проекта. Безусловно, получать заработанные деньги через банк можно и без участия в описанном выше проекте. Однако если на предприятии он есть, то учет необходимо вести, именно настроив это в бухгалтерских документах.
Для настройки в "1С: ЗУП" зарплатного проекта необходимо открыть пункт меню "Зарплатные проекты" в разделе "Выплаты".
В созданной карточке следует ввести название организации и банка, с которым заключен договор.
Выше пункта "Зарплатные проекты" находится "Ввод лицевых счетов", где можно ввести выданные банком личные лицевые счета сотрудников. Однако делать это стоит только в том случае, если с банком не настроен электронный документооборот. Ввод лицевых счетов в этом случае производится максимально просто: после заполнения шапки карточки нужно кликнуть на заполнение, после чего будут введены лицевые счета всех сотрудников предприятия.
Так как в одной фирме может быть несколько зарплатных проектов, нужно в настройках выбрать тот, который будет считаться основным. Это можно сделать во вкладке "Бухучет и выплата зарплаты". Впоследствии бухгалтерская программа будет автоматически выбирать его по умолчанию.
Первый миф - это то, что для присоединения к такому проекту нужно будет открыть расчетный счет. Это не так: большинство банков работает с использованием электронного реестра, расчетный счет при этом открывать не требуется, что дополнительно экономит предприятию время и деньги.
Второй миф - это долгий процесс смены банка в случае необходимости изменить условия зарплатного проекта. Как правило, уложиться в несколько недель получается у большинства крупных банков: они предоставляют своих сотрудников для скорейшего оформления всех необходимых бумаг.
Третий миф касается сложности бухгалтерского учета зарплатного проекта на предприятии. Как мы могли убедиться выше, сама настройка такого проекта в программном варианте не представляет собой ничего сложного и большинство данных возможно вводить в автоматическом режиме.
Зарплатный проект является максимально удобным методом выплаты зарплат как для предприятия, так и для сотрудников. На данный момент большинство организаций признает, что удобство использования этой услуги с лихвой покрывает затраты, а многие сотрудники предпочитают пользоваться именно зарплатными картами, так как по ним предоставляются более выгодные условия и тарифы для пользователя, нежели по обычной дебетовой карточке того же банка. Потому зарплатный проект, без преувеличения, является желательным для любой российской организации, в особенности среднего и крупного бизнеса.
1Ковалёва А.М. 1 Дворядкин К.C. 1
1 ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет»
В условиях рыночной экономики актуальным является вопрос эффективного управления недвижимостью, что в свою очередь вызывает необходимость определения реальной стоимости конкретного объекта. В статье проведён анализ классических подходов к оценке недвижимости. На основе полученных результатов экономически обосновано применение способа расчета корректировок, основанного на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ) при кадастровой оценке земельных участков.
земельный участок
корреляционно-регрессионный анализ
корректировка
цена предложения
1. Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. – № 29. – ст. 3026
4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
5. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
6. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с.
7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с.
Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.
Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».
Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:
Объект не является уникальным;
Информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;
Факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.
Сравнительный подход основывается на следующих принципах:
Замещения;
Сбалансированности;
Спроса и предложения.
Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:
На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.
Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.
На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования сделки.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».
Существуют следующие виды корректировок:
1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
2. Денежные корректировки:
Абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
Относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).
Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.
Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов . Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.
Методы, основанные на анализе парных продаж;
Экспертные методы расчета и внесения поправок;
Статистические методы.
Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. .
Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти .
Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности - линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.
Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы - качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.
Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.
Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:
Изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;
Сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;
Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;
Согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.
Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект .
В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.
Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.
1. Объем передаваемых прав на земельный участок.
2. Корректировка на финансовые условия.
3. Корректировка на условия продажи.
4. Корректировка на дату продажи.
Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:
Пд1 = Ц1/Ц2,
Пд2 = Ц3/Ц4,
5. Корректировка на цену предложения.
Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.
6. Корректировка на местоположение.
Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.
Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.
7. Корректировка на целевое назначение.
Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.
8. Корректировка на площадь объекта.
Если выбранные объекты - аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.
9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.
В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.
Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:
Пд1 = Ц1/Ц2,
Пд2 = Ц3/Ц4,
Пд3 = Ц5/Ц6,
где Пд- поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;
Ц - цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.
Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».
Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу :
где di - вес каждого аналога;
j - количество аналогов (от 1 до j);
ki - количество корректировок каждого аналога.
Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.
Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.
Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.
Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.
При оценке земельных участков для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной имеется ряд сложностей, одна из основных среди которых в том, что оценку надо проводить на ту же дату, что и была проведена государственная кадастровая оценка, однако даже на момент утверждения результатов с даты оценки могло пройти уже год, а то и больше. Соответственно оценщику надо делать оценку на существенно отличающуюся от текущей дату в прошлом с соответствующими проблемами по сбору информации. Кроме того, рынок земли у нас все-таки пока еще развит недостаточно, в связи с чем обоснованность результатов, не скажу что всегда низкая, но зачастую они могут быть поставлены под сомнение. И здесь ключевых точки три: методология, используемые аналоги и применяемые корректировки.
Решение проблемы с поиском аналогов на дату в прошлом , на мой взгляд, лежит в плоскости информационной обеспеченности оценщика и его профессионализма. Необходимо систематически осуществлять сбор соответствующей информации, ее обработку, проверку и систематизацию. Т.е. оценщик, который хочет участвовать в работах по кадастровой оценке или выполнять оценки по оспариванию должен иметь соответствующую информационную базу. Если подобной работы компанией не проводится, то, на мой взгляд, ей лучше не заниматься данными видами работ по оценке, поскольку их качество и обоснованной будут очень страдать.
Альтернативным вариантом является кооперация с компаниями, которые подобную аналитику ведут, как с другими оценочными, так и с риэлторскими. При этом необходимо понимать, что ответственность за конечный результат будет все равно лежать на исполнителе (оценщике), соответственно надо быть уверенным в данных источниках, проверить их на соответствие требованиям обоснованности и достоверности.
В отношении методологии я придерживаюсь позиции, что при наличии относительно развитого рынка предпочтительно использование сравнительного подхода и только. Для повышения обоснованности сравнительного подхода и доверия к его результатам в рамках отчета необходимо прозрачно показывать имеющуюся ситуацию на рынке на дату оценки, процедуру отбора оценщиком аналогов, в том числе четко устанавливать с соответствующим обоснованиям критерии отбора по характеристикам участка, показывать информационное поле исследования с пояснениями по поводу источников информации, приводить расширенную выборку сопоставимых объектов (показать все, что смогли найти по заданным критериям), обоснованно проводить выбраковку аналогов с пояснениями по причинам несоответствия.
В отдельных случаях, когда информации на ретроспективную дату все-таки недостаточно, но есть достаточный объект данных по аналогам на период проведения оценки, возможно проведение дополнительной оценки на текущий момент времени. Данная оценка не может быть использована каким-либо образом при определении итоговой величины стоимости на дату в прошлом, однако оценщик может ее привести в приложении к отчету с пояснениями по динамике рынка за прошедшее время, чтобы подтвердить результаты оценки на дату в прошлом. Поскольку и эксперты, и члены комиссий, и судь - все люди, то подобный обоснованный расчет может быть существенным аргументом в подтверждение корректности результатов.
Метод выделения (когда стоимость участка определяется в доле от стоимости единого объекта) возможно, когда есть хорошая аналитика по собственно долям участков. В нашей стране пока такой аналитики практически нет. Возможно она появится после проведения кадастровой оценки объектов недвижимости (ОКС-ов) и прохождения процедур оспаривания по ним, когда можно будет оперировать относительно сопоставимыми данными о рыночной стоимости земельных участков, улучшений и единых объектов.
Метод предполагаемого использования, а также метод остатка/распределения (через вычитание стоимости улучшений из стоимости единого объекта) может применяться для высокоплотной коммерческой застройки в центральной части города, когда аналогов недостаточно, альтернатив нет, и стоимость земли будет определяться главным образом эффективность конкретного проекта застройки в конкретном месте. При этом надо не забывать о том, что участок опять же должен рассматриваться как свободный и доступный для наиболее эффективного использования, соответственно использование данных по текущей застройки при ее наличии, данных о доходах и расходах текущего собственника при несоответствии застройки НЭИ и неэффективном управлении может привести к существенному искажению стоимости участка.
Теперь рассмотрим несколько основных корректировок, которые применяются при оценке участков. Это поправки на местоположение, площадь и обеспеченность коммуникациями.
В отношении местоположения в пределах города наилучшим вариантом является проведение зонирования города для соответствующих сегментов рынка (жилья, коммерческой недвижимости, промышленных территорий). Зачастую подобное зонирование в явном или неявном виде используется участниками рынка, и на основе него может представляться соответствующая аналитика. Другое дело, что в очень часто рынок недостаточно развит и максимум, что используют риэлторы и оценщики в своей аналитике - это деление по административным районам, которое не отражает в полной мере ценовых зон, тем более в разрезе разных сегментов (участков различного назначения). Выходом из положения может быть большая индивидуальная аналитическая работа или совместная работа группы оценочных и риэлторских компаний по выработке зон и определения диапазонов цен на участки различного назначения внутри них. Соответственно в оценке корректировка на местоположение уже может производиться на основе отношения средних цен по зонам, а ее обоснованность будет строиться на коллективных экспертных оценках, которые могут быть оформлены соответствующим протоколом или в качестве аналитического исследования в открытой печати.
При отсутствии аналогов в отдаленном от центра субъекта населенном пункте можно идти двумя основными путями. Первое, выделить схожие по ряду признаков (численность населения, уровень зарплат, удаленность от центра субъекта, цены на жилье и пр.) иные населенные пункты, в которых все-таки есть данные по сопоставимым объектам и использовать их, без дополнительных корректировок или с ними, если они необходимы. Второй вариант, использование данных непосредственно по сопоставимым объектам из столицы субъекта. Здесь необходимо учитывать, что в связи с существенно большей численностью населения в столице цены в большей степени дифференцированны по местоположению внутри города. В большинстве случаев использование аналогов из центральной части столицы не оправдано. Сопоставимые объекты корректнее выбирать из средней части столичного города вводя при необходимости поправку на расположение объекта оценки на окраине или иной малоактивной части маленького города. Корректировка на сам населенный пункт в большинстве случаев может быть внесена на основе соотношения цен на жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую зависимость между ценами на квартиры и дома и ценами на коммерческую недвижимость. Если есть сомнения, что отношения цен на жилье может быть не показательным для участка соответствующего назначения, то можно использовать иные косвенные признаки, которые можно соотнести с уровнем экономического развития и соответственно ценами на недвижимости (уровень зарплат и доходов населения, объем промышленной продукции на душу населения, объем розничной торговли на душу населения и т.д.).
Корректировки на площадь методами парных продаж зачастую имеют слабое обоснование. Я рекомендую на основе аналитики и изучения расширенной выборки сопоставимых объектов придти к пониманию в пределах каких интервалов различие по площади является не существенными. Соответственно при разбросе в данном пределе корректировка не будет требоваться. Зачастую корректировка по площади связана не с самой площадью, а комплексно учитывает факторы назначения)потенциала использования) участка, остаточные факторы местоположения, в том числе обеспеченности коммуникациями.
В большинстве случаев зависимости цены от площади можно наблюдать только по сельхозучасткам, землям под промышленно-складскую застройку и жилищное строительство (комплексное освоение). Под коммерческой недвижимостью подобной зависимости в основном не наблюдается.
В практике можно использовать корректировки на основе степенных зависимостей по большим выборкам. Основное условие здесь все-таки соответствие исследуемых объектов по выборке объекту оценки по категории и назначению, т.е. нельзя установленную зависимость по выборке предложений к продаже участков под ИЖС переносить на участки промышленного назначения или под коммерческую застройку. Подобные исследования могут быть выполнены самостоятельно, так и использованы на основе имеющейся открытой аналитической информации. В связи с инертностью рынка недвижимости подобные зависимости меняются медленно, поэтому даже исследования 2-3-5 летней давности от даты оценки может быть принято во внимание.
Корректировка на коммуникации . Для целей кадастра, а также установления кадастровой стоимости в размере рыночной через оспаривание земельный участок должен рассматриваться как свободный. Соответственно имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. Однако сама возможность подключения к коммуникациям учитываться должна. Так согласно градостроительному законодательству выделенные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе объекта недвижимости (участка). Соответственно возможность подключения электричества в определенном объеме разрешенной мощности может учитываться по тарифам за технологическое подключение электроснабжающей организации региона. Этот вопрос наиболее простой, но в то же время наличие и отсутствие электричества в большинстве случае является определяющим фактором для стоимости. Наличие возможности подключения к центральным сетям тепло-, водоснабжения и канализации может учитываться расчетом альтернативных затрат на создание соответствующей локальной инфраструктуры (котельной, скважины, очистных сооружений). По газу подобную альтернативу рассчитать сложнее.
Конечно в большинстве случае подобные детальные расчеты может быть необходимы в исключительных случаях для крупных объектов. На практике оценщики используют аналитические данные, рассчитываемые самостоятельно или взятые с готовых исследований. В большинстве ситуаций этого бывает достаточно при условии хорошего качества аналитике и высоком уровне доверия к ней.
PS. Спасибо коллегам из СРО
Одним из самых желательных элементов на рынке загородной недвижимости, повышающим стоимость дома или участка, является близость водоема. Именно поэтому все чаще и чаще застройщики прибегают к созданию искусственных водоемов.
Одним из самых желательных элементов на , повышающим дома или участка, является близость водоема. Именно поэтому все чаще и чаще застройщики прибегают к созданию искусственных водоемов. Им может являться либо бассейн из белого мрамора, либо небольшой искусственный пруд, заселенный форелью, и даже… река.
Всем известно, что вид из окна на водную гладь резко стоимость дома или коттеджа. Однако чтобы поднять стоимость дома и участка, необходимо изначально потратить немало средств. "Проектирование водоема всегда происходит в самом начале строительства поселка, что связано с перемещением больших масс земли и необходимостью вписать водный объект в коммуникации и в общий ландшафт поселка", – отмечает Александр Гриднев, заместитель генерального директора по строительству компании "Аллтек Девелопмент".
Многие эксперты считают, что наличие собственного водоема дает поселку неоспоримые конкурентные преимущества на рынке, а также возможность повысить за квадратный метр в среднем на 10-15%.
К тому же искусственный пруд в некотором роде даже имеет преимущество перед природным. По российскому законодательству, если на приобретенной для строительства земле имеются река или озеро, то строительство в районе водохранной зоны запрещено.
Именно поэтому на территории будущих поселков и жилых комплексов прибегают к созданию искусственных водоемов.
Причем большие деньги затрачиваются не только на водного объекта, но и на эксплуатацию. Например, чистота и прозрачность воды должны поддерживаться либо с помощью специальных фильтров, либо с использованием биологически активных веществ, контролирующих уровень загрязнения. Есть и другие методы сохранения чистоты водоема. Где-то искусственные озера постоянно пополняются водой из артезианских скважин, что позволяет поддерживать качество воды в озере.
Есть и еще одна проблема. Специалисты отмечают, что нет ничего сложнее, чем проектирование и создание ландшафтного дизайна для искусственного водоема. В этом случае требуется принять во внимание множество различных факторов. Например, водопады не должны быть слишком шумными. А чтобы избежать нашествия мошек и комаров, внимание специалистов заостряется на поддержании нужного микроклимата, определенной влажности на участке.
Также необходимо озеленение берегов. Чаще всего высаживается множество всяких декоративных деревьев, кустов и растений – незабудок, ирисов, купальниц, плакун-травы и др. Сборные мостики, камни, мощеные дорожки завершают картину рукотворного, но такого естественного на вид объекта. Облагораживать участки можно с помощью разнообразных искусственных изысков или стремиться к созданию максимально естественного природного ландшафта, как принято заграницей.
Искусственный водоем, так же как и естественный, требует и серьезных затрат, и качественного обслуживания. Но, несмотря на все сложности и затраты, жильцам поселка он принесет истинное удовольствие и разнообразит досуг.
