Банковский сектор Российской Федерации, с момента его зарождения, развивается ускоренным темпом опираясь на международный опыт. Необходимость этого обосновывается важностью роли банков в национальном хозяйстве – обслуживание финансовых аспектов деятельности субъектов экономики. Поэтому, развитие российского финансового сектора идет быстро, относительно банковских структур других стран, которые имеют вековую историю, что привело к ряду проблем связанных с качеством отечественного банковского сектора.
Стоит отметить, что банковский сектор начал свое становление по экстенсивной модели развития, что негативно отразилось на финансовом секторе и экономике в целом. Экстенсивная модель развития ориентирована, в основном, на коммерческую составляющую деятельность банков – получение дохода, – что стало причиной отсутствия источника финансирования в низкорентабельных сегментах экономики и, кроме того, дестабилизировало экономику, путем высокой концентрации финансовых рисков.
Но основная проблема банковского сектора состоит в том, что у банков нет прямой необходимости обеспечивать собственную устойчивость на высоком уровне – банки лишь соответствуют введенными регулятором нормативам, которые устанавливают минимальный (максимальный, в случае рисков) необходимый уровень основных показателей деятельности, которого банки и придерживаются не имея обязательств по обеспечению себе резерва устойчивости в случае кризисных ситуаций.
Во время экономического кризиса такая политика банковской деятельности привела к значительному снижению устойчивости многих банков, что стало причиной жестких регулятивных мер со стороны Правительства и Центрального банка РФ для обеспечения безопасности и устойчивости национального финансового сектора, которые позволили урегулировать кризисную ситуацию.
Российский финансовый сектор, в отличие от западной модели, имеет особенность, которое заключается в превалировании банковского сегмента в нем. Остальные структуры, входящие в финансовый сектор, по своему значению в экономике, имеют меньший вес в структуре. Поэтому именно банковский сектор отвечает за финансирование экономики.
Последние года развития банковского сектора, в целом, можно характеризовать положительно. При этом, имеет место быть повышение качества работы банков в сфере финансового обслуживания населения – банки открывают новые возможности и финансовые рынки для своей деятельности. Но есть и отрицательные моменты – отечественный банковский сектор по-прежнему состоит из небольших региональных банков, которые не способны по многим причинам заниматься своей основной задачей – обеспечением финансовыми ресурсами экономику, – при этом, банковская система является институтом, который имеет наибольшую долю в структуре финансовой системы РФ.
Проблема, которая не позволяет банкам финансировать экономику, заключается в структуре банковского сектора. По состоянию на 1 апреля 2017 года в России действуют 607 коммерческих банков у которых есть лицензия на осуществление банковских операций. Но, вместе с тем, отечественная банковская система, в сравнение с иностранными западными банковскими структурами, значительно отстает – недостаточность банковских активов не позволяет банкам в полной мере финансировать экономику.
По мнению специалистов, наиболее эффективно функцию финансового посредника реализуют крупные банки, у которых работающие активы имеют большую долю в совокупных активов. По мере снижения размера банков доля ликвидных средств в их активах увеличивается. Это отражает низкие функциональные возможности малых банков по предоставлению кредитов, слабую диверсификацию клиентской базы, большую волатильность средств клиентов и необходимость дополнительного буфера ликвидности, а также преобладание в бизнесе расчетно-кассового обслуживания. Укрупнение и консолидация банков позволяют оптимизировать управление ликвидностью и, как следствие, повысить эффективность работы банков в качестве финансовых посредников .
Укрупнение банковского сектора, в перспективе, повлечет за собой повышение требований к банкам, как прямых, так и косвенных. Со стороны регулятора – повышение нормативов, отвечающих за стабильность, со стороны рынка – повышение требований к качеству деятельности (конкурентоспособность). Такая динамика потребует и изменений в модели ведения банковского бизнеса: экстенсивная модель должна уступить место модели интенсивного развития, которое предполагает, что банки так же будут все больше внедрять инновационные решения в свою деятельность. Кроме того, очевидно, что консолидация банковского сектора, при такой тенденции, должна набирать обороты, что становится основной задачей Центрального банка РФ как регулятора всего банковского сектора.
На данный момент российский банковский сектор финансово ограничен и не имеет полноценных возможностей финансирования экономики: он нуждается в долгосрочных и дешевых ресурсах. Раньше, этот недостаток компенсировался за счет привлечения средств из иностранных источников финансирования, что в настоящее время невозможно. Для поддержания необходимого уровня ликвидности, банки были вынуждены привлечь средства у Центрального банка в краткосрочном периоде, что позволило им покрыть образовавшиеся разрывы ликвидности. Кроме того, банки провели эффективную политику привлечения средств у населения в депозиты, что стабилизировало ситуацию. Средства частных вкладчиков условно считаются постоянными, что говорит об их стабильности, но, согласно законодательству, все частные вклады могут быть закрыты по первому требованию, что характеризует их двояко: есть риски того, что эти вклады будут изъяты, но на практике, это происходит редко. Поэтому однозначно судить о надежности такого источника финансирования нельзя, кроме того, стоит отметить, что именно финансы населения составляют большую часть ресурсов банковского сектора.
Сегодня главной задачей регулирующих органов банковской системы стоит поддержание и укрепление банковского сектора. Поэтому уровень капитализации всей банковской системы является значимым стратегическим показателем. Для поддержания необходимого уровня капитала, регулятивным органам необходимо оперативно реагировать на отрицательную динамику в изменении показателя капитализации чтобы избежать неблагоприятных последствий. Для этого, органы регулирования должны своевременно вмешиваться в деятельность организации при значительных снижениях банковского капитала. Кроме того, существующий стандарт достаточности капитала, который устанавливает пороговое значение минимального допустимого уровня капитала, не способствует повышению устойчивости банковской системы.
Для того, чтобы корректирующее вмешательство было своевременным и имело положительный эффект, следует расширить диапазон определения уровня капитала банка. Целесообразно ввести несколько уровней степени капитализации исходя из количественных характеристик капитала и качественных (например, прирост в динамике):
– хорошо капитализированный;
– достаточно капитализированный;
– недостаточно капитализированный.
Такая классификация банков по уровню капитализации определит вмешательство органов регулирования в их деятельность. Банки попадающие в первую категорию не будут подвержены принудительному вмешательству в деятельность. Банкам из второй категории будет рекомендовано улучшить показатели. Организации, попадающие в третью категорию, будут должны выполнить ряд принудительных предписаний для улучшения ситуации.
Вместе с тем, остро стоит проблема развития небольших региональных банков, которые ведут свою деятельность исключительно в пределах одного или нескольких регионов. Такие банки не способны адаптироваться к подобным требованиям из за их малого размера. Описанные выше методы регулирования банковской системы на практике могут привести к их сокращению.
Малые банки обладают рядом преимуществ на региональном финансовым рынке перед крупными федеральными банками. Они имеют простую организационную структуру, которая не требует больших затрат на обеспечение ее функционирования. Кроме того, они обеспечивают стабильное развитие регионального хозяйства, предоставляя финансирование местным нефинансовым организациям, а также финансируют малых и средних предпринимателей, предоставляя им выгодные условия финансирования и финансового обслуживания. В целом, небольшие региональные банки адаптируются именно под местные условия рынка, что позволяет им действовать быстрее, гибко и более эффективно, чем крупным универсальным банкам.
Обязательное повышение размера собственных средств на практике, скорее всего, приведет к сокращению числа региональных банков. По мнению, Г.Н. Белоглазовой, уход с рынка малых кредитных организаций сократит потенциал расширения банковских продуктов и услуг в регионах и никак не послужит повышению устойчивости банковской системы. Замена банков некредитными организациями, не имеющими опыта и доверия клиентов, не обеспеченными квалифицированными кадрами, породит новые финансовые пирамиды, осложнит работу на региональных рынках оставшихся банков, в том числе за счет надзорного арбитража, сузит базу кредитования малого и среднего бизнеса .
Одним из путей сохранения группы небольших банков является формирование многоуровневой банковской системы, где в зависимости от класса банка и его собственного капитала ему будет разрешен определенный перечень операций. Это позволит ограничить риски банков, приведя их в соответствие с размером собственного капитала. Если обратиться к международному опыту, то во всех странах, где действуют сотни банков, кредитные организации делятся национальными регуляторами на несколько категорий .
При этом введение многоуровневой банковской системы должно также внести коррективы в деятельность банков. Каждый уровень должен характеризоваться определенным набором возможностей и ограничений для банков в области их деятельности. Критерием, согласно которому, будут относить банки к тому или иному уровню, должны стать размеры его активов и капитала. Исходя из этой характеристики, будет определен набор доступных операций группе банков определенного уровня. Например, небольшие региональные банки смогут сосредоточиться на деятельности в регионе, а то есть обслуживать частных и корпоративных клиентов относящихся к категории малый и средний бизнес; крупные федеральные банки будут обслуживать весь финансовый спектр интересов крупного бизнеса, и частных клиентов. Также, к небольшим банкам будут применены менее строгие требования по уровню капитала, что позволит им остаться на финансовом рынке в своем регионе и продолжить деятельность. В случае, если банк ставит перед собой цель расширения, то ему придется соответствовать требованиям, которые применяются к более крупным банкам и нарастить свой капитал. Такая структура банковской системы позволит существовать как крупным банкам и избегать крупных рисков, так и небольшим региональным, которые не планируют расширять географию своей деятельности.
Кондратюк Дарья Олеговна,студент Экономического факультета Хабаровскогогосударственногоуниверситетаэкономики и права[email protected]
Научный руководитель–Ксенофонтова Галина Владимировна
к.э.н., доцент кафедры Банковского дела Хабаровского государственного университета экономики и права
Капитализация российских банков: проблемы и пути решения
Аннотация. В данной статье представленыактуальныевопросы формирования и увеличения банковского капитала.Рассмотреныи систематизированы основные проблемы капитализации банковской системы; выявлены основные элементы наращивания капитала и способы его увеличения, позволяющие более эффективно управлять собственным капиталом.Ключевые слова:капитал банка, собственные средства кредитной организации, капитализация банковской системы, достаточность капитала, управление собственным капиталом.
В настоящее время капитал кредитных организаций является важнейшим фактором долгосрочного устойчивого развития не только банковской системы России, но и всей экономики страны. Капитализация банковявляется проблемой, вызывающейдискуссии между различными учёными, экономистами и политиками. Данный вопрос обсуждается многими банковскими работниками и представителями надзорных органов.В соответствии с Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» минимальный размер уставного капитала вновь регистрируемого банка на день подачи ходатайства о государственной регистрации и выдаче лицензии на осуществление банковских операций устанавливается в сумме 300 миллионов рублей . Также известно, что все кредитные организации, зарегистрированные ранее, обязаны довести размер своих собственных средств до минимальнойдопустимой величины.Убанков, не выполнивших требованийзакона,Центральный банк Российской Федерации будет вынужденотозвать лицензию на осуществление банковских операций.Анализ рэнкинговбанков по величине собственных средстввыявилпять лидеров, величина капитала которых является наивысшей среди всех банков Российской Федерации(таблица 1).
Таблица 1Рэнкинг
банков Российской Федерации по
величине собственного капитала
№Название банкаКапитал, тыс. руб.Абсолютное изменение, тыс. руб.Темп прироста, проценты01.01.201601.12.20151Сбербанк России2 678 956 6882639856 17639100 5121,482ВТБ1014666 0361041317 88226651 8462,563Газпромбанк646057 465637438 9908618 4751,354Россельхозбанк411936 910428531 81616594 9063,875АльфаБанк359641 482274143 56785497 91531,.19Первенство этих банков связано с их позицией на рынке банковских услуг России, они являются системообразующими, в основном у каждого из этих банков в капитале участвует само государство. Но несмотря на значимость данных кредитных организаций изменение анализируемого показателя не является положительным. Капитализация либо является не значительной, либо отсутствует. Поэтому выяснение причин данной ситуации остаётся открытым вопросом.Представляется, что не размер капитала должен быть главным требованием к работающим банкам, а его полезность и соблюдение основных обязательныхнормативов. Капитализация банков –это не только увеличение собственного капитала, но и изменение его качественной структуры.Высказывается мнение, что дальнейшее резкое увеличение требований к минимальному капиталу банков приведет к уходу с рынка большого количества региональных банков, которые успешно работают с малым и средним бизнесом в регионах.
Одной из проблем капитализации банковского сектора Российской Федерации являетсянегативноевлияние внешних факторов,замедление роста экономики, снижение темпов роста ВВП(таблица 2).Так, анализ показал, что рыночная стоимость всех конечных товаров и услуг растёт медленнееотносительно собственных средств банков.Таблица 2Динамика собственных средств
кредитных организаций
и ВВП, их соотношение
ДатаСобственный капиталВВПДоля собственного капитала в ВВП, процентыСумма, млрд рублейТемп роста, процентыСумма, млрд рублейТемп роста, проценты01.01.20114732,255100,0059698,1100,007,9301.01.20125242,051110,7766926,9112,107,8301.01.20136112,937116,6171055,4106,178,6001.01.20147064, 349115,5677 893,1109,629,0701.01.20157928, 438112,2380412,5103,239,86Итого31080,030113,77355986,1107,738,73
Известно, что банковский капитал развитых стран, таких как Япония, США, Великобритания, во много раз превышает размер собственных средств российских банков.Так, например, по данным официальной банковской статистики собственный капитал банковской системы Великобритании на 1.01.2014 составлял 486 009 миллионов фунтов стерлингов или 49,286173 триллионов рублей (по официальному курсу ЦБ РФ, равному 101,41 рубль за 1 фунт стерлингов), что,по нашим оценкам, превышает размер собственного капитала банковского сектора Российской Федерации в 7 раз . Это свидетельствует о том, что банкам Российской Федерации необходимо увеличивать объём собственных средств, так как их капитал является неотъемлемым конкурентным преимуществом на рынке банковских услуг внутри страны и среди зарубежныхбанков.Процесс капитализации банковской системы неизбежен для Российской Федерации. Задачи модернизации экономики требуют расширения долгосрочного кредитования, что невозможно без значительного объема собственных средств. Однако в настоящее время размер капитала российских банков не позволяет адекватно финансировать инвестиционные потребности реального сектора экономики, о чём свидетельствуют данные рисунка 1.Недостаточно капитализированная банковская система не может генерироватькак значительные объёмыденежных средств вообще, так идлинные деньги.
Рис. 1. Сравнительная характеристика капитала банков Российской Федерации и развитых стран по отношению к ВВП
Поскольку уровень собственного капиталаявляется одним из основополагающих факторов стабильной работы банка, то для сохранения его достаточности кредитная организация может выбрать два пути: либо не вкладывать средства в высокорисковые активы, либо наращивать капитал по мере возрастания риска.Повышение требований к достаточности капитала является важным и необходимым шагом на пути укрепления стабильности банковского сектора.Одним из путей поддержания и наращивания капитала является получение кредитной организацией дополнительных взносов в уставный капитал от существующих и потенциальных участников. Наращивание именно уставного капитала –этотспособ увеличения собственных средств не связан с необходимостью платить налоги (в отличие от увеличения капитала за счёт роста прибыли банка).Уставный капитал банка может возрастипутём увеличенияноминальной стоимости размещённых акций или размещения дополнительных акций.Однако данный способ требует свободных денежных средств либо внутри страны, либо иностранных инвестиций.Другой путь наращивания собственных средств рост прибыли кредитной организациии регулирование направлений ее распределения.Справедливо считается, что рост прибыли можно обеспечить, прежде всего, за счет проведения более взвешенной кредитной политики, исключения случаев предоставления кредитов и привлечения депозитов от инсайдеров и связанных с банком заемщиков на условиях, более благоприятных, чем рыночные, отвлечений собственных средств в нерациональные затраты.Вопросырационального распределения прибылирешаются путём отказаот выплаты дивидендов, либо их выплатыв минимальных размерах.Целесообразносокращатьразмерприбыли, направляемой в фонды экономического стимулирования, использоватьрешающую частьприбыли банка после налогообложения на увеличение его капитала в форме капитализации, формирование резервного фонда либо создание резервов на возможные потери по ссудам под кредиты 1 категории качества.Очевидно, что подобный подходк распределению прибыли не вызывает восторга ни у участников (отказ от выплаты дивидендов), ни у руководства и сотрудников (сокращение отчислений в фонды потребления). Однако, это, повидимому, единственно возможный вариант распределения прибыли, так как в состав основного капитала включаются только фонды, использование которых не уменьшает размер имущества банка. Все фонды потребительского назначения, фонды для выдачи ссуд сотрудникам, фонды по выбывающимучастникам не попадают в расчёт основного капитала. Формирование указанных фондов возможно только за счет чистой прибыли кредитной организации.Следует также отметить, что поддержание и наращивание размера собственных средств может осуществляться не только за счет роста суммируемых показателей, но и за счет уменьшения тех показателей, которые вычитаются при расчете капитала банка, в частности: –нематериальных активов по остаточной стоимости (исключение не делается даже для программных продуктов и лицензий);–собственных акций, выкупленные у акционеров (исключение не делается даже для акций, имеющих рыночную котировку);–непокрытых убытков прошлых лет и текущего года;–недосозданного резерва на возможные потери по ссудам под кредиты, относящиеся ко 24 группам риска;–недосозданного резерва под обесценение вложений в ценные бумаги;–просроченной дебиторской задолженности свыше 30 дней (здесь понимается срок неисполнения дебитором своих обязательств по договору от момента, предусмотренного этим договором);–вложений в акции (доли, паи) тех организаций, доля участия банка в которых превышает 20%, а также вложений в акции (доли, паи) дочерних и зависимых обществ и кредитных организацийрезидентов;–выданных кредитным организациямрезидентам субординированных кредитов (таким образом, прямая перекрестная выдача субординированных кредитов не выход из положения, хотя никто не мешает банкам выдать друг другу субординированные кредиты через промежуточное посредство третьей (некредитной) организации);–кредитов, гарантий и поручительств, предоставленных учредителям, участникам и инсайдерам сверх ограничений, установленных экономическими нормативами (здесь логика проста не нарушай значений обязательных экономических нормативов, не превышай ограничений, накладываемых размером собственных средств, в противном случае это повторно ударит по размеру капитала);–остаточной стоимости основных средств, превышающей сумму источников собственных средств (опятьтаки, банк не должен иметь слишком много имущества, не приносящего доход).По нашему мнению, все вышеперечисленные показателизанимают незначительный удельный вес среди общего объёма учитываемых величин, поэтому снижение их объёма не повлечёт глобального увеличения собственных средств,и данный метод не будет являться превалирующим способом решения проблем капитализации.Таким образом, существует много различных путейсовершенствования методовкапитализации банковской системы,которые могут являться потенциальной возможностью увеличения капитала, улучшения его качественной структуры во время стабильного экономического роста.Но впериод кризиса 20142016годаизза сложившихся политических и экономических условий, роста инфляции, увеличения курсаи введения различных санкций, реализация рассмотренных нами инструментов не является в полной мере доступной и возможной для банковского сектора Российской Федерации. В настоящее время российские банки используют реорганизацию, как способрешения проблем капитализации. По данным Центрального банка преобладаюттакие формыреорганизации, как слияние и присоединение.На 1 января 2016 годапроизошло слияние 2 банков и присоединение 97 кредитных организаций без образования филиалов. Такимобразом, объединяютсякапиталы ибанкиоптимизируют свою деятельность во времякризиса.
Ссылки на источники1.О банках и банковской деятельности: ФЗ от 02.12.1990 г. № 3951ФЗ. : URL: http://www.consultant.ru/popular/bank/46_1.html#p317 (дата обращения: 04.02.2016).2.О методике определения величины собственных средств (капитала) кредитных организаций («Базель III») : положение Банка России от 28 декабря 2012 года. № 395–П. : URL: http://base.garant.ru/70324376/ (дата обращения: 15.02.2016).3.Банк России: [сайт] –URL: http://www.cbr.ru. –[Дата обращения 07.02.2016].4.Куап. Финансовый анализ банков: [сайт]. URL: http://www.kuap.ru(дата обращения: 06.02.2016).5.Терентьева Н.С. Актуализация роли банковской системы // Деньги и кредит. –2010.–№3. –С. 3436.6.Федеральная служба государственной статистики: [сайт]. URL: http://www.gks.ru(дата обращения: 07.02.2016).7.Bank of England: [сайт]. URL: http://www.bankofengland.co.uk(дата обращения: 07.02.2016).
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Понятие и порядок осуществления первичного публичного размещения акций российскими предприятиями. Получение "учредительской прибыли". Отчуждение ценных бумаг эмитента в пользу приобретателей в результате сделанного первичного публичного предложения.
контрольная работа , добавлен 21.04.2011
Функции коммерческого банка. Правовое регулирование деятельности коммерческих банков. Собственный и заемный капитал коммерческого банка, его значение. Пути увеличения собственного капитала коммерческих банков. Совершенствование услуг коммерческих банков.
курсовая работа , добавлен 27.07.2010
Функции собственного капитала банка. Государственное регулирование деятельности банков Российской Федерации. Анализ собственного капитала ОАО "АК БАРС" Банка: экономическая характеристика; состав; анализ достаточности. Проблемы капитализации банка.
дипломная работа , добавлен 21.11.2010
Международные стандарты банковского надзора и кредитного контроля. Основные подходы к определению минимальных стандартов капитала. Сравнительный анализ влияния первого компонента Базеля на достаточность капитала отдельных банков Российской Федерации.
дипломная работа , добавлен 19.05.2015
Виды акций коммерческих банков: обыкновенные и привилегированные. Основные факторы, влияющие на их доходность, критерии оценки данного показателя. Анализ дивидендной доходности акции на примере обыкновенных акций исследуемого банка, пути увеличения.
курсовая работа , добавлен 11.05.2016
Причины сбоев механизма обеспечения стабильности банков на базе формирования собственного капитала в объемах, адекватных главным банковским рискам. Формирование собственного капитала банков в условиях кризиса. Усиление требований к ликвидности банка.
контрольная работа , добавлен 23.04.2013
Специфика банка, как предприятия. Взаимодействие государства и коммерческих банков. Роль банков в привлечении инвестиций. Роль, занимаемая банками в России. Регулирования деятельности коммерческих банков. Ассоциация российских банков.
курсовая работа , добавлен 25.03.2004
Происхождение и сущность банков, функции, виды и принципы деятельности коммерческих банков. Пассивные операции коммерческих банков: собственные ресурсы, банковские риски и величина банковского капитала. Причины и последствия кризиса банковской системы.
курсовая работа , добавлен 09.06.2011
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА
ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ (ФСО N 4)"
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998) приказываю:
Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)".
Э.С.НАБИУЛЛИНА
Утвержден
Приказом Минэкономразвития России
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)"
I. Общие положения
1. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
определение ценообразующих факторов объектов оценки;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
группировка объектов оценки;
сбор рыночной информации;
построение модели оценки;
анализ качества модели оценки;
расчет кадастровой стоимости;
составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
II. Общие требования к определению кадастровой стоимости
8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).
III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации
11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.
12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.
Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
IV. Группировка объектов оценки
16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.
Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.
17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.
V. Построение моделей оценки
18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.
19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:
выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);
выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.
20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.
VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.
22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.
