Принимая полную имущественную ответственность по обязательствам юридического лица, участники полного товарищества возлагают на себя значительные риски, причем за последствия как своих собственных действий по ведению дел товарищества, так и действий других участников. Поэтому данная форма юридического лица используется редко. Однако организационно-правовая форма полного товарищества позволяет предельно упростить структуру управления организацией, повышает привлекательность юридического лица при вступлении в сделки, связанные с кредитом, а также создает организации имидж "прозрачной" и добросовестной компании, что, конечно же, является плюсом в .
Коммандитное товарищество (товарищество на вере). Оно создается для того, чтобы ограничить риски, связанные с участием в хозяйственном товариществе , но сохранить преимущества, предоставляемые этим видом юридических лиц, и привлечь дополнительные финансовые ресурсы.
В таком товариществе, наряду с участниками, осуществляющими от его имени предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества всем своим имуществом (полными товарищами), имеется один или несколько участников иного рода - вкладчики (коммандитисты). Вкладчик не несет полную имущественную ответственность по обязательствам товарищества, но на него падает риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах суммы внесенного вклада. Предпринимательскую деятельность от имени товарищества вкладчики также не осуществляют (п. 1 ст. 82 ГК). Если фирменное наименование коммандитного товарищества содержит имя (наименование) вкладчика, он становится полным товарищем.
Учредительный договор товарищества на вере подписывается только полными товарищами. Размер вклада каждого коммандитиста в нем не указывается, но определяется совокупный размер их вкладов. Изменение состава вкладчиков не изменяет содержания учредительного договора.
Однако участие вкладчика в коммандитном товариществе также получает юридическое оформление - с ним заключается договор о внесении вклада либо иное соглашение об участии в товариществе; кроме того, товарищество выдает вкладчику свидетельство об участии. Такой способ оформления участия в товариществе может, в числе прочего, обеспечить тайну участия вкладчика в товариществе.
Правовое положение полных товарищей в товариществе на вере, их полномочия по управлению и ведению дел в коммандитном товариществе не отличаются от статуса и полномочий участников полного товарищества. Что касается коммандитиста (вкладчика), то его права ограничиваются возможностью получать часть прибыли товарищества, приходящуюся на его долю в складочном капитале, знакомиться с годовыми отчетами и балансами, выйти из товарищества и получить свой вклад, а также передать свою долю в складочном капитале другому вкладчику или третьему лицу.
Вкладчики могут участвовать в управлении товариществом и ведении дел товарищества, а также оспаривать действия полных товарищей по управлению и ведению дел товарищества только по доверенности. При выходе из товарищества вкладчик может получить не долю в имуществе товарищества (как полный товарищ), а лишь внесенный им вклад. Однако в случае ликвидации товарищества вкладчик имеет преимущественное перед полными товарищами право на получение своего вклада из имущества товарищества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов; кроме того, вкладчик может участвовать в распределении ликвидационного остатка наряду с полными товарищами.
Учредительным договором права вкладчиков могут быть расширены, однако это не должно приводить к фактическому изменению статуса вкладчиков как субъектов, не участвующих в предпринимательской деятельности товарищества и управлении им. Товарищество на вере может существовать лишь в случае, если в нем имеется хотя бы один вкладчик. Соответственно, при выбытии из товарищества всех вкладчиков оно ликвидируется либо преобразуется в полное товарищество. В отечественной практике эта форма юридического лица широкого применения не получила.
Единоличный исполнительный орган действует от имени общества без доверенности , представляя его в гражданском обороте, в трудовых отношениях. Этот орган осуществляет полномочия, не отнесенные к компетенции общего собрания (совета директоров и коллегиального исполнительного органа, если их формирование предусмотрено учредительными документами общества).
Правовой основой деятельности единоличного исполнительного органа, помимо учредительных документов общества, могут быть внутренние документы общества (локальные акты), а также договор , заключаемый между обществом и единоличным исполнительным органом. Право реализации полномочий единоличного исполнительного органа может быть передано - по решению общего собрания участников - управляющему (индивидуальному предпринимателю либо коммерческой организации), договор с которым подписывается председателем общего собрания либо иным уполномоченным участниками лицом.
Обществом с дополнительной ответственностью признается коммерческая организация, образованная одним или несколькими лицами, уставный капитал которой разделен на доли определенных учредительными документами размеров, участники которой солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам общества в размере, кратном стоимости их вкладов в уставный капитал (п. 1 ст. 95 ГК).
Общий размер ответственности всех участников определяется учредительными документами как величина, кратная размеру уставного капитала. Другие правила, предусмотренные законодательством для обществ с ограниченной ответственностью, распространяются также и на общества с дополнительной ответственностью. Из этого иногда делают вывод, что общество с дополнительной ответственностью не стоило выделять в ГК в качестве самостоятельной организационно-правовой формы, так как, по существу, оно является разновидностью общества с ограниченной ответственностью. На практике эта форма юридического лица используется крайне редко.
Организационно-правовая форма акционерного общества является в настоящее время одной из наиболее распространенных; она юридически удобна и создает условия для объединения и обособления имущественных ресурсов наиболее широкого круга лиц. Это позволяет сконцентрировать в рамках юридического лица значительный капитал , что необходимо для реализации крупных хозяйственных проектов. Обращение акций открытых акционерных обществ на фондовых рынках является средством мобильного изменения сферы приложения капитала, а также способствует определению реальной рыночной стоимости имущества юридических лиц, выявлению тенденций развития национальных экономик.
Создание и деятельность акционерных обществ, помимо ГК, регулируются Законом об акционерных обществах.
Акционерным обществом признается коммерческая организация , уставный капитал которой разделен на определенное число акций; участники такого общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций (п. 1 ст. 96 ГК, п. 1 ст. 2 Закона об акционерных обществах).
В отличие от уставного капитала общества с ограниченной ответственностью , разделенного на доли его участников, размер которых может быть различен, уставный капитал акционерного общества разделен на определенное число акций. Каждая акция удостоверяет равный объем прав владельца (акционера) по отношению к обществу. Правом выпуска акций обладают только акционерные общества.
Акционерная форма организации предпринимательской деятельности допускает минимальную степень участия акционеров в управлении и деятельности самого общества, что может повлечь для владельцев небольшого количества акций утрату реальной возможности контроля за его управлением и деятельностью. Поэтому для защиты прав мелких (миноритарных) акционеров закон или устав акционерного общества может ограничить либо суммарную (номинальную) стоимость акций, либо максимальное число голосов, принадлежащих одному акционеру.
Держатели акций регистрируются в реестре акционеров, который ведет само общество или, по его поручению, специализированная организация (регистратор). В обществе с числом акционеров более 50 держателем реестра должен быть регистратор (п. 3 ст. 44 Закона об акционерных обществах). Все акции АО в Российской Федерации являются именными и выпускаются в бездокументарной форме, т.е. владение акцией устанавливается на основании записи в реестре акционеров. В зависимости от объема прав, удостоверяемых акциями, Закон выделяет обыкновенные и привилегированные акции.
В отличие от этого привилегированная акция, как правило, не предоставляет ее владельцу права голоса на общем собрании акционеров. При этом владельцы привилегированных акций имеют право на получение дивидендов, а также ликвидационной стоимости (части имущества акционерного общества, оставшегося после завершения расчетов с его кредиторами при ликвидации) в фиксированном размере, определенном в уставе. Доля привилегированных акций в уставном капитале акционерного общества не должна превышать 25%.
Право выхода из общества и отчуждения своих прав участника АО реализуется акционером посредством продажи (мены, дарения) своих акций. У акционерного общества не возникает имущественных обязанностей перед акционером, отчуждающим акции; все расчеты он производит с лицом, приобретающим акции. Таким образом, изменение состава акционеров не приводит к уменьшению имущества акционерного общества, что принципиально отличает акционерное общество от общества с ограниченной ответственностью и составляет преимущество акционерной формы организации предпринимательской деятельности с точки зрения гарантий прав кредиторов.
Ответственность акционеров по обязательствам АО наступает лишь в случае неполной оплаты стоимости принадлежащих им акций и ограничивается пределами неоплаченной части стоимости этих акций. Такая ответственность является солидарной и установлена в интересах защиты прав кредиторов акционерного общества, рассчитывающих на то, что заявленный обществом уставный капитал действительно сформирован.
Кроме того, ответственность акционеров по обязательствам общества наступает субсидиарно в случае несостоятельности (банкротства) общества по вине акционеров, имеющих право и возможность определять действия общества (п. 3 ст. 3 Закона об акционерных обществах). Речь идет, прежде всего, о крупных акционерах либо акционерах, выполняющих функции исполнительного органа общества. В остальном акционеры несут лишь риск убытков, равных стоимости принадлежащих им акций. Акционерное общество не отвечает по долгам своих акционеров.
Учредители общества подписывают договор , определяющий порядок их совместной деятельности по созданию юридического лица. Однако единственным учредительным документом акционерного общества является его устав, утверждаемый собранием учредителей. Сведения об учредителях общества и его акционерах в устав не включаются. Поэтому в дальнейшем изменение состава участников общества (акционеров) никак не сказывается на содержании этого документа.
Уставный капитал акционерного общества составляется из номинальной стоимости акций, приобретенных акционерами. Минимальный размер уставного капитала определяется Законом об акционерных обществах и составляет для открытых АО не менее 1000-кратной, для закрытых - не менее 100-кратной суммы МРОТ, установленного федеральным законом на дату государственной регистрации общества (ст. 26).
До полной оплаты уставного капитала акционерное общество не вправе объявлять и выплачивать дивиденды. Кроме того, до оплаты 50% стоимости акций, распределенных среди учредителей общества, оно не вправе совершать сделки , не связанные с его учреждением, т.е. осуществлять ту деятельность, ради которой оно создано.
Так же, как и в других хозяйственных обществах, в АО должно соблюдаться правило, согласно которому стоимость чистых активов не может быть менее размера уставного капитала. Если же по окончании второго и каждого последующего финансового года это правило не соблюдается, общество обязано объявить и зарегистрировать уменьшение уставного капитала.
Действующим российским законодательством предусмотрена возможность создания двух типов акционерных обществ: открытых и закрытых. В настоящее время в нашей стране существуют около 65 тыс. открытых и более 370 тыс. закрытых акционерных обществ. Как правило, в открытых акционерных обществах сконцентрирован существенно более значительный объем финансовых, производственных и трудовых ресурсов. Открытые общества зачастую образованы на базе имущества приватизированных государственных предприятий .
Открытое акционерное общество (ОАО) вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции, т.е. осуществлять их продажу среди неограниченного круга лиц. Число акционеров такого общества не ограничено. Акции открытых обществ могут быть предметом биржевой торговли. Это означает, что потенциально участником общества может стать любое лицо, состав акционеров может быть весьма изменчивым, а участие в обществе является рискованным. Поэтому ОАО обязано к публичному ведению дел: оно ежегодно публикует для всеобщего сведения годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибылей и убытков.
Закрытые акционерные общества (ЗАО) распределяют акции только среди своих учредителей или иного заранее определенного круга лиц. Они не вправе проводить открытую подписку на акции. Акционеры ЗАО имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами общества, по цене предложения третьему лицу, а нарушение этого преимущественного права предоставляет акционеру возможность требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Законом об акционерных обществах установлено максимальное число участников ЗАО - 50, при превышении которого закрытое акционерное общество обязано преобразоваться в открытое; в противном случае оно подлежит ликвидации (п. 3 ст. 7 Закона). В целом правовой статус закрытого акционерного общества довольно схож со статусом общества с ограниченной ответственностью.
Акционерное общество одного типа может быть преобразовано в акционерное общество другого типа с соблюдением ограничений, предусмотренных Законом. Необходимо учитывать, что такое преобразование не изменяет организационно-правовую форму юридического лица (оно остается акционерным обществом) и не регулируется нормами о реорганизации юридических лиц, содержащимися в гл. 4 ГК.
Акционерное общество по решению собрания акционеров вправе увеличить или уменьшить размер своего уставного капитала. При этом увеличение уставного капитала допускается лишь после его полной оплаты и одним из двух способов: увеличение номинальной стоимости акций или выпуск дополнительных акций.
Размещение дополнительных акций допускается путем проведения открытой или закрытой подписки. Закрытая подписка, в отличие от открытой, предполагает размещение акций лишь среди определенного круга лиц. При осуществлении открытой и закрытой подписок акционерам принадлежит преимущественное право приобретения дополнительных акций в количестве, пропорциональном числу принадлежащих им акций этой категории (типа). Порядок реализации этого права акционера при проведении подписки предусмотрен ст. 41 Закона об акционерных обществах. Нарушение преимущественного права дает акционеру возможность его защиты способами, предусмотренными ст. 26 Закона о рынке ценных бумаг : он может потребовать признания недействительными выпуска акций, сделок, совершенных в процессе размещения акций, и отчета об итогах их выпуска.
Уменьшение размера уставного капитала может производиться путем снижения номинальной стоимости акций либо путем покупки акций обществом в целях сокращения их общего количества, если такая возможность предусмотрена в уставе. Причем акционерное общество обязано не позднее 30 дней с даты принятия такого решения уведомить об этом своих кредиторов, а также опубликовать соответствующие сведения в печатном издании, предназначенном для публикации данных о государственной регистрации юридических лиц. Государственная регистрация изменений в уставе общества, связанных с уменьшением уставного капитала, осуществляется лишь при наличии доказательств уведомления кредиторов.
Высший орган управления АО - общее собрание акционеров. Для обществ с числом более 50 акционеров обязательным является создание совета директоров (наблюдательного совета). Для остальных обществ этот вопрос отнесен на усмотрение участников.
В случае создания совета директоров (наблюдательного совета) в уставе общества должна быть определена его компетенция. При этом к компетенции совета директоров не могут быть отнесены вопросы, являющиеся исключительной компетенцией общего собрания акционеров: изменение устава, избрание совета директоров, ревизионной комиссии (ревизора), образование исполнительных органов и досрочное прекращение их полномочий (если уставом эти вопросы не отнесены к компетенции совета директоров), утверждение годовой бухгалтерской отчетности и распределение прибыли и убытков, принятие решения о реорганизации и ликвидации и целый ряд иных вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания Законом об акционерных обществах. Следует отметить, что круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания Законом об акционерных обществах, не может быть расширен уставом.
Текущей деятельностью руководит единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор); допускается также наличие в акционерном обществе одновременно и единоличного исполнительного органа, и коллегиального (правления, дирекции). Кроме того, функции управления АО могут быть переданы по договору индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации. Исполнительный орган подотчетен общему собранию акционеров, совету директоров (наблюдательному совету) и осуществляет полномочия, не отнесенные законом и уставом к компетенции указанных органов.
Внутренние контрольные функции за деятельностью общества осуществляет ревизионная комиссия. Открытые общества, а также акционерные общества, создаваемые для осуществления некоторых видов деятельности, обязаны также ежегодно привлекать независимого аудитора для проверки и подтверждения правильности годовой финансовой отчетности. Кандидатуру аудитора утверждает общее собрание акционеров.
Специальным законом предусмотрена возможность создания и деятельности в Российской Федерации акционерных обществ работников (народных предприятий).
К этому виду акционерных обществ применяются нормы о закрытых акционерных обществах, но с существенными особенностями.
Народное предприятие может быть создано только путем преобразования коммерческой организации, за исключением государственных унитарных предприятий , муниципальных унитарных предприятий и открытых акционерных обществ, работникам которых принадлежит менее 49% уставного капитала. Решение о создании принимается участниками коммерческой организации, обладающими не менее чем тремя четвертями голосов от их списочной численности, и считается состоявшимся, лишь если согласие на указанное преобразование дали работники организации. Договор о создании народного предприятия должен быть подписан всеми лицами, решившими стать его акционерами. Среднесписочная численность работников народного предприятия не может составлять менее 51 человека (из которых максимум 10% могут не быть акционерами).
Число акционеров народного предприятия не должно превышать 5 тыс., иначе оно обязано в течение года привести эту численность в соответствие с требованиями закона либо преобразоваться в коммерческую организацию иной формы. Минимальный уставный капитал народного предприятия должен составлять не менее 1000 МРОТ.
Народное предприятие вправе выпускать только обыкновенные акции. Особое внимание Закон уделяет соотношению количества акций работников в уставном капитале народного предприятия. Работникам должно принадлежать такое количество акций народного предприятия, номинальная стоимость которых составляет более 75% его уставного капитала. Доля акций народного предприятия в общем количестве акций, которой может владеть в момент его создания работник преобразуемой коммерческой организации, должна быть равна доле оплаты его труда в общей сумме оплаты труда работников за предшествующие созданию народного предприятия 12 месяцев. Один акционер народного предприятия, являющийся его работником, не может владеть количеством акций, номинальная стоимость которых превышает 5% уставного капитала народного предприятия. При превышении указанного количества народное предприятие обязано выкупить у него "лишние" акции, а работник-акционер обязан продать их народному предприятию. При увольнении работника-акционера его акции также подлежат обязательной продаже предприятию, которое распределяет их между оставшимися работниками-акционерами. Закон запрещает продажу акций народного предприятия, находящихся на его балансе, генеральному директору народного предприятия, его заместителям и помощникам, членам наблюдательного совета и членам контрольной комиссии.
Полномочия общего собрания акционеров народного предприятия и его ревизионной (контрольной) комиссии предельно расширены, в то время как компетенция наблюдательного совета (совета директоров) и генерального директора, соответственно, ограничена. Причем независимо от количества принадлежащих акций каждый акционер обладает на общем собрании (по большинству вопросов) только одним голосом.
Унитарное предприятие создается по решению собственника имущества в лице соответствующего государственного или муниципального органа, уполномоченного на принятие такого решения в соответствии с актами, определяющими компетенцию этого органа.
Учредительным документом унитарного предприятия является устав, утверждаемый органом, принявшим решение о создании предприятия. В силу прямого указания п. 2 ст. 52 ГК в учредительном документе унитарного предприятия должны быть определены предмет и цели его деятельности. Правоспособность унитарных предприятий является специальной. Они вправе заниматься только теми видами предпринимательской деятельности , право на занятие которыми предусмотрено уставом, и совершать сделки , необходимые для достижения уставных целей.
Единственным исполнительным органом унитарного предприятия является единоличный орган - директор (генеральный директор). Он назначается на должность и освобождается от должности собственником либо лицом, уполномоченным собственником, и им подотчетен (п. 4 ст. 113 ГК). Порядок назначения руководителя на должность, порядок изменения и прекращения трудового договора с ним определяются в уставе унитарного предприятия.
Устав унитарного предприятия должен также содержать сведения о размере его уставного фонда (если таковой подлежит созданию), о порядке и источниках его формирования, о направлениях использования прибыли , получаемой унитарным предприятием, и иные предусмотренные законом сведения.
Унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, в соответствии с содержанием этого права самостоятельно распоряжается произведенной им продукцией, а также движимым имуществом, находящимся в его хозяйственном ведении, если иное не установлено законодательством. Недвижимым имуществом предприятие может распоряжаться лишь с согласия собственника. При этом сделки по распоряжению закрепленным за предприятием имуществом не должны лишать его возможности осуществлять уставную деятельность. Собственник имущества такого предприятия имеет право на получение части прибыли от использования имущества, переданного предприятию в хозяйственное ведение.
Собственник имущества унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, не отвечает по обязательствам предприятия. Исключением является субсидиарная ответственность собственника в случае несостоятельности (банкротства) унитарного предприятия, наступившей вследствие выполнения указаний собственника. Минимальный размер уставного фонда таких унитарных предприятий определен Законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях. К моменту государственной регистрации унитарного предприятия его уставный фонд должен быть полностью оплачен учредителем.
Унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления (казенное предприятие), является коммерческой организацией, которая осуществляет предпринимательскую деятельность на основе имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности доходов предприятия. Деятельность казенного предприятия осуществляется в соответствии со сметой доходов и расходов , утверждаемой собственником имущества. Собственнику принадлежит также право изымать у предприятия излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, доводить до предприятия обязательные заказы на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, определять порядок распределения доходов казенного предприятия.
Как следует из правомочия оперативного управления, распоряжаться закрепленным за предприятием имуществом (и недвижимым, и движимым) оно может только с согласия собственника этого имущества и в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществления его уставной деятельности. Производимую им продукцию предприятие реализует самостоятельно.
При недостаточности имущества казенного предприятия субсидиарную ответственность по обязательствам предприятия несет собственник его имущества (п. 5 ст. 115 ГК), поэтому уставный фонд в казенном предприятии не формируется.
Реорганизация или ликвидация унитарного предприятия производятся по решению собственника. Возможна и принудительная ликвидация по установленным законом основаниям, в том числе (для предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения) по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством о несостоятельности (банкротстве).
Не является реорганизацией изменение вида унитарного предприятия (т.е. смена статуса казенного предприятия на статус предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, и наоборот), как и переход права собственности на закрепленное за ним имущество к другому собственнику. Организационно-правовая форма унитарного предприятия в этих случаях сохраняется.
Хозяйственные товарищества могут создаваться в форме полного товарищества и товарищества на вере.
Характерные особенности полного товарищества
Полным товариществом является коммерческая организация, участники которой заключили между собой договор о создании предприятия для совместного ведения определенной хозяйственной деятельности.
1. Участниками полного товарищества являются индивидуальные предприниматели и/или коммерческие организации. При этом они сохраняют полную самостоятельность и права юридического лица.
2. Источником формирования имущества товарищества служат вклады его участников.
3. Прибыль и убытки распределяются между участниками пропорционально их долям в складочном капитале.
4. Предпринимательская деятельность его участников признается деятельностью самого товарищества как юридического лица.
5. При недостатке имущества товарищества для погашения его долгов требования кредиторов удовлетворяются за счет личного имущества любого из участников (или всех вместе), т.е. солидарная субсидиарная ответственность.
6. Индивидуальный предприниматель или коммерческая организация могут быть членами только одного полного товарищества.
7. На общем собрании каждый участник имеет один голос. При выбытии из товарищества участник получает долю имущества, равную его доле в складочном капитале. При этом остальные участники вносят сумму, выплаченную выбывшему, или уменьшают размер складочного капитала. Объединение имущества возможно и на основе договора о совместной деятельности.
8. Если в полном товариществе остается один участник, он обязан в течение 6 месяцев преобразовать его в акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью или общество с дополнительной ответственностью.
9. Единственным учредительным документом является Учредительный договор. В товариществе не образуются органы, выражающие вовне его волю.
10. Минимальный размер складочного капитала законом не предусмотрен.
Преимущества:
1.Возможно аккумулировать значительные средства в короткие сроки;
2. Каждый член товарищества может заниматься предпринимательской деятельностью от имени товарищества;
3. Полные товарищества более привлекательны для кредиторов;
4. Возможно получение льгот по налогообложению.
Недостатки:
1. Между полными товарищами должны быть доверительные отношения;
2. Товарищество не может быть компанией одного лица;
3. В случае банкротства каждый член товарищества отвечает по его обязательствам не только вкладом, но и личным имуществом.
Характерные особенности товарищества на вере
Товарищество на вере (коммандитное товарищество) является разновидностью полного товарищества с некоторыми особенностями.
1. Состоит из 2-х групп участников: полных товарищей и вкладчиков. Полные товарищи осуществляют предпринимательскую деятельность от имени самого товарищества и несут неограниченную и солидарную ответственность по обязательствам товарищества.
2. Вкладчиками могут быть любые юридические и/или физические лица. Вкладчики лишь делают вклады в имущество товарищества, но не отвечают своим личным имуществом по его обязательствам. Они не вправе участвовать в управлении делами товарищества и выступать от его имени, но имеют право знакомиться с его финансовой деятельностью.
3. Вкладчики имеют право на получение доли прибыли пропорциональной своим вкладам. Они могут свободно выйти из товарищества с получением своего вклада. Они могут передать свою долю другому вкладчику или третьему лицу без согласия товарищества или полных товарищей.
4. Учредительным документом также является учредительный договор, который подписывают только полные товарищи.
5. Вкладчик может в любое время выйти из товарищества, при этом он получает лишь свой вклад в складочный капитал, но не имеет права на получение части имущества, пропорциональной доле в складочном капитале.
Преимущества товарищества на вере:
1. Те же, что для полного товарищества;
2. Для увеличения капитала они могут привлекать средства вкладчиков.
Недостатки товарищества на вере:
1. Те же, что для полного товарищества.
Виды хозяйственных товариществ:
1.Полное товарищество – коммерческая организация, участники которой (полные товарищи) в соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской деятельностью и несут полную ответственность всем принадлежащим им имуществом (в т.ч. личным).
2. Товарищество на вере (ТВ – коммандитное товарищество) включает полных товарищей и вкладчиков (коммандитистов). Статус полных товарищей аналогичен полному товариществу. Коммандитисты не принимают участия в предпринимательской деятельности и несут риск убытков товарищества в пределах внесенных ими вкладов.
3. Хозяйственное общество считается дочерним, если другое (основное) хозяйственное общество или товарищество имеет возможность определять его решения. На основное хозяйственное общество или товарищество возлагается полная или субсидиарная ответственность за результаты деятельности дочернего хозяйственного общества.
4. Хозяйственное общество признается зависимым, если другое (участвующее в его делах) общество имеет более двадцати процентов голосующих акций или двадцати процентов уставного капитала ООО.
Залоговая стоимость – это стоимость того имущества, которое послужило залогом при получении кредита.
Залог является в настоящее время одним из самых популярных методов обеспечения заключенных кредитных обязательств. Видов залогового имущества немало, однако наибольшую степень надежности при определении кредитного риска предоставляет залог недвижимости. В частности – к такому виду обязательств относится ипотека. Поскоку помимо высокой стоимости недвижимости, ее нельзя каким-либо способом переместить, спрятать или нанести существенный вред.
В целом экономическую ситуацию на сегодняшний день можно назвать достаточно стабильной, в связи с чем, рынок кредитования тоже обрел некоторую устойчивость. И теперь залоговая система больше направлена на установление гарантии возврата средств и дисциплинирование заемщика, нежели на прямое возмещение предоставляемых денежных средств.
В тоже время сегодня часто заключаются «формальные» договора залоговой стоимости, что неизбежно влечет за собой высокий уровень убытков при не возврате средств клиентом. Как следствие, условия подбора походящего залогового имущества и его оформление становятся намного более жесткими и продуманными. Но, чтобы сохранить и увеличить эффективность собственной деятельности, банку необходимо прийти к определенному среднему показателю, при котором будет сохранена и привлекательность условий кредитования для клиента и достаточно минимизированы риски в случае не возврата им денежных средств.
Отношения между банком и клиентом работают в рамках основных особенностей кредитно-денежных отношений. В качестве товара выступают те денежные средства, которые предоставляются клиенту банком, а в качестве оплаты – залоговое имущество. В основном кредитор заинтересован в том, чтобы минимальная стоимость имущества была равна не только сумме предоставляемого кредита, но и возможных издержек или неустоек, с ним связанных.
В случае залоговой системы кредитования слово «имущество» подразумевает собой понятие, включающее помимо материальных вещей еще и различные ценные бумаги и права владения. Оценка стоимости залогового имущества будет осуществляться, исходя из различия двух ее отдельных видов: рыночной стоимости, которая оценивает имущество как объект в целом, и залоговой стоимости, которая определяет ценность имущества как средство обеспечения обязательств.
Для того, чтобы была произведена оценка стоимости залогового имущества, очень часто банк может воспользоваться услугами специально привлеченной сторонней организации. Хотя в настоящий момент все более широко используется практика создания внутри собственной структуры специального подразделения, специализирующегося на оценивании залогового имущества. Независимо от того, кем именно проводится оценка, залоговое имущество в процессе рассматривается с учетом рисков для кредитной организации, которые являются характерными именно для этого вида имущества.
В целом же залоговая стоимость представляет собой ту стоимость имущества, по которой оно будет реализовано в срок, установленный банком, в случае не возврата денежных средств под обеспечение которых оно было предоставлено.
Несмотря на то, что залоговая стоимость является самостоятельным видом стоимости имущества, одновременно ее можно назвать и частью рыночной стоимости с учетом всех возможных для банка рисков, связанных с этим видом имущества. Совокупная стоимость этих рисков будет называться залоговым дисконтом.
Управляемые
Управляемым этот вид риска является потому, что залоговое имущество подвергается страхованию, и в случае утери или определенных повреждений обеспечение кредитных средств все равно будет произведено. Однако, страхование всего имущества не производится, поскольку в большинстве случаев это экономически невыгодно. Оно осуществляется только тогда, когда стоимость тех мероприятий и процедур, направленных на снижение возможных рисков, оказывается существенно выше, чем стоимость страхования. Но при этом страхование также не обеспечивает полноценное возмещение средств.
Его можно отнести к условно управляемым, поскольку подобный риск подразумевает собой отдельный вид активов, для которых характерны затруднительные условия реализации по соответствующей стоимости в короткие сроки. Управляемым этот вид риска является потому, что оценить срок экспозиции можно еще до принятия решения о заключении договора залоговой стоимости, а значит – отказать можно в случае слишком низких показателей. А условность определяется тем, что нередко низкие сроки экспозиции выявляются уже после заключения отношений.
Сюда входят различные юридические трудности и препятствия при оформлении залоговых отношений. Минимизировать этот риск возможно только, если проводить глубокий и тщательный анализ всех возможных правовых и нормативных условий относительно данного актива.
Перед заключением договора должна производиться подробная оценка и поиск всех возможных способов контроля, которые впоследствии будут занесены в соответствующие пункты договора.
Его расчет является одним из наиболее важных, поскольку ликвидность выступает одним из компонентов, по которым производится расчет залоговой стоимости. В зависимости от состояния рынка на настоящий момент, ликвидность каждого отдельного вида залогового актива может быть высокой (со сроком реализации не более 30 дней), средней (30-90 дней), низкой (90-180 дней), безнадежной (свыше 180 дней). И в зависимости от показателя ликвидности определяется залоговая стоимость, которая в случае с безнадежной ликвидностью практически равна нулю.
Его можно представить, как следствие из риска контроля имущества, поскольку невозможным взыскание может быть в результате трех основных факторов: отсутствия самого предмета залога, отсутствия возможности доступа к его хранению и юридические сложности, касающиеся процесса взыскания.
Возникает преимущественно в результате нарушений в договоре или иных документах, оформляющих залоговые отношения. Как следствие, подобные отношения могут быть признаны недействительными. Избежать этого можно, если при заключении сделки прибегнуть к услугам нотариального заверения.
Неуправляемым этот риск является ввиду того, что оценка производится один раз при заключении договора, после чего условия продолжат действовать в течение всего срока кредитных обязательств. Чтобы минимизировать подобный риск, необходимо обеспечить высокую квалификацию и профессионализм работников, производящих оценку, а также создать единую оценочную систему. Также существует возможность вступления в переговоры с целью осуществления переоценки имущества и, как следствие, изменения залоговой стоимости.
Этот риск связан со сложностью прогнозирования величины спроса на данный вид имущества в будущем. Чтобы минимизировать этот вид риска, необходимо тщательно изучить и составить вероятностный прогноз об изменении сценария развития. Однако такие прогнозы редко бывают достаточно точными, поэтому подобный риск и относится к разряду неуправляемых.
Этот риск связан с упущением в процессе оценки до заключения договора отдельных факторов – например, наличия какого-либо дефекта у имущества, его особенностей или наличие прав на него у третьих лиц. Минимизировать степень этого риска можно в случае более тщательного анализа и оценки до заключения залогового договора.
Любое имущество, предлагаемое в залог, должно пройти оценку своей стоимости и определения величины кредита, предоставляемого под залог. Оценка имущества, которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту, могут проводить специалисты по залоговой работе в банке, соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценку имущества, эксперты-консультанты и оценщики, привлеченные банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества, а также независимые оценщики и оценочные компании - субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания. В процессе проведения оценки имущества, как правило, определяется три вида стоимости: рыночная, залоговая и ликвидационная.
Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующих маркетинговых мероприятий при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.
Ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, которая равняется рыночной стоимости.
Залоговая стоимость - дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества.
Рис. 8.3. в Порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка
в Зависимости от требований заемщика или банке субъектом оценочной деятельности в ходе оценки может определяться один или несколько видов стоимости (рыночная, рыночная и залоговая, рыночная и ликвидационная). В проведении независимой оценки для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог - рыночной и залоговой (ликвидационной).
Общий порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банку, может иметь вид, приведенный на рисунке 8.3.
В банковской практике реальная стоимость заложенного имущества, как правило, не должна быть меньшей чем размер кредита и расходы, связанные с исполнением кредитного договора, договора залога и тому подобное. Необходимая сумма обеспечения по каждой кредитной сделке может определяться по формуле:
где С3аб - сумма обеспечения;
Сосз. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде основного залога;
Сдод.3. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде дополнительного залога.
Основной залог - это залог, который обеспечивает кредит. При этом к основной залога банком могут быть зачислены:
Жилые и нежилые здания;
Предприятия как целостные имущественные комплексы;
Оборудование;
Товары (сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и тому подобное);
Транспортные средства;
Имущественные права на денежные средства заемщика, размещенные на депозитном счете в банке-кредиторе;
Поручительства юридических и физических лиц, покрыты средствами, размещенными в банке-кредиторе;
Перспективное незавершенное строительство с готовностью не менее 95%;
Другие ценности, определенные банком.
Дополнительная (вторичная) залог - залог, который используется, чтобы пополнить основную залог и компенсировать ее слабые места. Дополнительного залога банковское учреждение может вводить:
Недвижимое имущество сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев оформления в залог целостных имущественных комплексов);
Урожай будущих периодов;
Крупный рогатый скот (животные, находящиеся на выращивании и откорме);
Компьютерную, бытовую и оргтехнику, а также другие ценности, определенные банковским учреждением.
При определении общей суммы обеспечения, принимаемого банком, устанавливается соотношение (в процентах) между основной и дополнительной залогом, которые в сумме дают 100%. При этом определяется также, во сколько раз основная и дополнительная залога должны превышать сумму предоставленного кредита. Структура обеспечения может определяться банком в зависимости от финансового состояния и класса заемщика по рейтингу надежности. При таких условиях структура обеспечения будет такой (табл. 8.1).
Таблица 8.1. в
Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы. В то же время залоговая цене может быть меньше цены, определенной экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и расходов, связанных с реализацией.
Имущество, которое предоставляется в залог банковскому учреждению, как правило, подлежит страхованию по залоговой (ликвидационной) стоимости в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Кроме этого, еще может предусматриваться дополнительный период (месяц, квартал и т. д) на случай необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, если заемщик не вернет предоставленных кредитных средств и процентов за пользование ими.
При погашении заемщиком части кредита по кредитному договору (разовый срочный кредит или непоновлювальна кредитная линия) банком возможное уменьшение объема обеспечения на величину понижающего дисконта. При этом такое условие должно отражаться в договоре залога.
Если договор залога предусматривает возможность уменьшения объема обеспечения, то расчет дисконта производится по формуле:
где СКпог. - сумма погашенного кредита по кредитному договору;
К - сумма кредита по кредитному договору.
Для оценки стоимости акций, передаваемых в залог, в банк подаются такие документы в отношении предмета залога (акций):
1. При кредитовании заемщика под залог его акций собственной эмиссии:
Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом (если предметом залога являются акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);
Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг;
Нотариально заверенные копии учредительных документов эмитента (в случае, когда заемщик не является клиентом банка);
Протокол решения общего собрания акционеров или иного исполнительного органа общества (при условии, если уставом эмитента предусмотрена возможность принятия исполнительным органом таких решений) в отношении передачи акций в залог.
2. При кредитовании заемщика под залог акций других эмитентов:
Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом акций (если предметом залога € акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);
Сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи Разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного ГКЦБФР);
Нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента в ГКЦБФР;
Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг.
При предоставлении кредита под залог акций банковские учреждения могут определять перечни критериев выбора инвестиционно привлекательных предприятий, акции которых могут использоваться банком как залог при кредитовании (Приложение 33). При этом банки могут выдвигать условия относительно нерекомендованої или запрещенной залога. Например, может быть не рекомендовано принимать в залог акции, по которым реестры владельцев именных ценных бумаг ведет сам эмитент, а запрещено - акции, обремененные обязательствами.
Оценка стоимости акций, передаваемых в залог, осуществляется банком на основе утвержденной внутренней методикой. При этом банковские учреждения осуществляют:
1) оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке Украины;
2) оценки залоговой стоимости пакета акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке.
Оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке, производится на основе анализа их курсовой стоимости, которая определяется по результатам торгов в торгово-информационных системах (Внебиржевой фондовой торговой системе (ПФТС)) и на фондовый биржах.
Реализация метода оценки акций на основе их рыночной (курсовой) стоимости предполагает выполнение трех независимых расчетов:
1. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены и покупки за последние 180 дней. При использовании этого метода расчет средней цены покупки акции проводится на основе статистических данных об объемах заключенных сделок в денежном и количественном выражении на организационно оформленном фондовом рынке.
Средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней определяется по формуле:
где Цено - средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней (игры);
Si - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);
Qi - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).
2. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последние 30 дней. При этом средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней определяется по формуле:
где Идзо - средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней (грн.);
5/ - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);
{), - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).
3. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка проводилась на организационно оформленном фондовом рынке. Для расчета стоимости | пакета акций на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС, используется формула:
где - средняя цена покупки одной акции в последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС (грн.);
5/- объем торгов по данным акциям за /-тый день (грн.);
Qi - объем торгов по данным акциям за /-тый день (шт.).
Количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 30 дней, может быть, например, не меньше 4, а количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 180 дней, может быть не менее 20.
При условии, если количество реальных сделок меньше 4 (20). или последняя сделка по акциям прошла более чем за 10 дней до латы оценивания, то наряду с расчетом средней цены покупки акций используются доходный и балансовый метолы оценки стоимости акций. При этом для расчета оценочной стоимости пакета принимается наименьшая из цен.
Стоимость пакета акций, который перелається в залог банку, определяется по формуле:
где ВПа - оценочная стоимость пакета акций (грн.);
Ц - наименьшая из оценок Цзо. Цию. Ц, (грн.);
К - количество акций, предоставляемых в залог (шт.);
Если его акции не включены в листинг в фондовом рынке, или не выполняются необходимые условия относительно количества реальных сделок, то для расчета средней стоимости акций необходимо применять доходный и балансовый методы оценки.
Для оценки залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке в щ применяют:
1. Метод доходности.
Оценка стоимости пакета акций по этому методу предусматривает анализ объема годовой прибыли за вычетом налога на прибыль, полученной предприятием в течение последних двух лет и за последний учетный период с начала текущего года.
Определение оценочной стоимости пакета акций проводится по формуле:
где ВПп - стоимость пакета акций по метолом доходности;
Бп - расчетная величина среднегодового дохода за предыдущие два года и за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);
С - ставка капитализации;
П - размер доли пакета акций в уставном фонде хозяйственного общества, который передается в залог банку.
Расчетная величина среднегодовой прибыли (Бп) определяется по формуле:
где Бзп - прибыль хозяйственного общества за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);
л^-в - количество кварталов в последнем учетном периоде с начала текущего года;
Бпи - прибыль хозяйственного общества за предыдущий год за минусом налога на прибыль (грн.);
Бп2 - прибыль хозяйственного общества за год, предшествующего предыдущем года, за минусом налога на прибыль (грн.);
Ставка капитализации (С) отражает доходность вложения капитала в акции указанного открытого акционерного общества.
Если расчетная величина среднегодовой прибыли предприятия (Бп) составляет отрицательную величину, то проведение оценочной стоимости пакета акций по методу доходности не производится.
2. Балансовый метод.
Расчет стоимости пакета акций по этому методу отражает цену акций открытого акционерного общества, исходя из балансовой стоимости его активов и пассивов на основании данных баланса предприятия за последний отчетный период:
где ВПб - стоимость пакета акций, определенная балансовым методом;
Б1 - балансовая стоимость основных средств за вычетом их износа (грн.);
Потому - балансовая стоимость оборотных средств (равна сумме второго и третьего раздела актива баланса предприятия) (грн.);
К - стоимость кредиторской задолженности (грн.);
Д - безнадежная дебиторская задолженность (грн.);
П - доля пакета акций в уставном фонде эмитента.
После расчета стоимости пакета акций по методу доходности и балансовым методом необходимо выбрать наименьшее значение, которое и будет использоваться в дальнейшем как величина оценочной стоимости пакета акций, передаваемого в залог.
На основе определения стоимости пакета акций, который предоставляется в обеспечение, банковское учреждение производит расчет суммы кредита, который может быть выдан под залог акций. При этом оценочная стоимость пакета акций, полученная в результате проведенного расчета указанными методами, является величиной залога.
Для принятия банком окончательного решения о выдаче кредита на сумму, указанную заемщиком, заявленная сумма кредита должна соответствовать следующим требованиям:
а) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в первый уровень листинга списка ПФТС, расчет суммы кредита осуществляется по формуле:
где 5кр. - сумма возможного кредита и процентов;
ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций (грн.);
0,5 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.
б) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в второго и третьего уровня листинга ПФТС или не имеющих активного обращения на фондовом рынке (не включены в список ПФТС) расчет суммы кредита осуществляется по формуле:
где З"кр-сумма возможного кредита и процентов;
ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций или по методу определения залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на фондовом рынке (грн.);
0,25 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.
Если сумма кредита, за которым обратился заемщик, и процентов по ним не удовлетворяет указанным требованиям, то объем залога необходимо увеличить.
Работник соответствующего подразделения банка, согласно установленной методике проводил исследования стоимости пакета акций, оформляет письменное заключение о результатах оценивания. В нем обязательно должна указываться такая информация:
Полное наименование эмитента, акции которого передаются в залог, форма их выпуска, тип и категория, номинал;
Сведения о регистрации акций в ГКЦБФР (номер и дата регистрации, орган ГКЦБФР, проводившего регистрацию);
Количество акций в пакете, их доля в уставном фонде;
Приоритетность акций, передаваемых в залог, над акциями других выпусков эмитента (по привилегированным акциям);
Наличие котировок на организационно оформленном рынке, средняя цена сделок по акциям за последние 180, 30 дней и последняя цена сделки по акциям;
Расчет стоимости пакета акций, передаваемого в залог, и возможная сумма кредита, которая может быть выдана заемщику (результаты расчета оценочной стоимости пакета акций прилагаются к заключению и является его неотъемлемой частью);
Аргументированные выводы относительно факторов, которые могут повлиять на стоимость пакета, и прогнозируемое оценки стоимости акций на следующий период (месяц, квартал, полгода).
Письменное заключение о результатах оценки стоимости пакета акций, подписанный руководителем соответствующего подразделения, направляется к кредитного отдела банковского учреждения для принятия окончательного решения о предоставлении кредита.
Оценки недвижимого имущества как предмета залога должна учитывать следующие аспекты:
1. Определяется ожидаемая цена продажи недвижимости, которая может отличаться от фактической рыночной цены. Определяя стоимость предмета залога, нужно учитывать его долгосрочные свойства и доход, который может принести предмет залога за нормального хозяйствования любому собственнику. Не следует принимать во внимание непостоянные факторы, которые могут повышать нынешнюю стоимость (спекулятивные рассуждения, субъективные интересы отдельного лица и тому подобное).
2. Субъектов кредитования интересует, прежде всего, цена продажи предмета залога на дату возможного обращения взыскания, а не только на дату заключения кредитного соглашения.
3. Залоговая цена всегда ниже от ожидаемой цены продажи. Как правило, она составляет 50-80% цены продажи. Снижение залоговой цены по сравнению с ценой продажи направлено на обеспечение достаточной ликвидности предмета залога в случае его принудительной продажи.
4. Банковское учреждение должно быть обязательным участником определения залоговой цены.
5. Залоговая цена может определяться как с учетом НДС, так и без него. Для удобства целесообразно пользоваться ценами без НДС, от которых, если нужно, можно легко перейти к ценам с НДС.
Оценка стоимости объектов недвижимости может проводиться с помощью следующих методов:
1. Метод стоимости дохода.
По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта. Из-за того, что стоимость недвижимого имущества в таком случае определяется путем капитализации предполагаемого дохода от него, этот метод называют также методом капитализированного дохода.
При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, является ли этот доход является пожизненным или временным. Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельный участок). Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насаждения).
В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации). Возможный доход - это нормальный доход, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода согласно действующего законодательства и договоров, связанных с использованием объекта оценки.
Дисконтная ставка определяется как возможна депозитная ставка, сниженная с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, связанных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению. За надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения дисконтной ставки.
В основу цены объекта, который приносит временный доход, возложена дисконтирования (вычисление настоящей стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также остаточную (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидацию.
2. Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж).
По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным признакам. Такие признаки могут быть как внутренние (приусадебные земельные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие обременений, различные условия размещения, использования или продажи объектов). В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных цен.
3. Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод).
По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа. Расходы, понесенные собственником, подтверждаются документально. Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерской отчетности. Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции. Разновидностью метода определения стоимости на основе затрат является метод, который предусматривает расчет оценщиком возможных затрат на создание объекта в текущих ценах за вычетом износа.
Следует заметить, что перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе. Но в зависимости от выбранного объекта оценивания они могут иметь разный статус: один избираться как основной, а другие - вспомогательные. Исключением является ситуация, когда оценивание возможно лишь с единственным методом (табл. 8.2).
Таблица 8.2. в оценка недвижимости
Метод стоимости дохода является основным при оценке объектов, создание или приобретение которых осуществляется с целью получения прибыли (ренты). К таким объектам относятся предприятия и их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы; сельскохозяйственные угодья, предназначенные для производства товарной продукции; другие доходные земельные участки; доходные здания и сооружения. При этом метод стоимости дохода является единственным методом оценки доходных земельных участков при отсутствии доказательной и достаточной информации об их трансакции. Другие методы оценки доходных объектов могут применяться как вспомогательные.
Метод сравнительной стоимости является основным при оценивании бездохідних объектов или объектов, доходность которых не имеет решающего значения. К таким объектам относятся индивидуальные жилые дома и частные квартиры; приусадебные земельные участки; земельные участки, отведенные под индивидуальную жилую застройку; дачные дома и участки. Кроме того, метод сравнительной стоимости является единственным методом оценки бездохідних земельных участков. Он также может использоваться как вспомогательный при оценке доходных объектов.
Метод определения стоимости на основе затрат может использоваться при оценивании объектов, созданных человеком, как основной (или вспомогательный). Исключением является оценка бездохідних объектов, созданных человеком, при отсутствии информации об их транзакции: в этом случае метод определения стоимости на основе затрат - единственный.
Если основным методом оценивания является метод стоимости дохода, вспомогательный используется метод сравнительной стоимости, а в случае невозможности его применения - метод определения стоимости на основе затрат. В случае, если основным методом оценивания с метод сравнительной стоимости, как вспомогательный используется метод определения стоимости на основе затрат.
При незначительных отклонениях между оцінюваннями, определенными различными методами (отклонение оценки, определенной по вспомогательным методом, не превышает 10% от оценки, определенной по основному), дальнейший порядок оценки таков:
Если основным является метод стоимости дохода и денежная оценка объекта, определенная по этому методу, ниже оценки, определенной по вспомогательным, принимается оценка, определенная по основному методу, а в случае, если оценка, определенная по основному методу выше, то определяют среднюю величину из двух оценок,
Если основным является метод сравнительной стоимости, используется оценка, определенная по этому методу.
Если отклонения между оценками более 10%, результаты оценки по обоим методам подлежат дополнительной проверке на их обоснованность.
На основе каждого из указанных методов разрабатываются разнообразные методики оценки недвижимого имущества. При определении цены продажи учитывается будущее назначение объекта (например, оцениваемая земельный участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции или отводится под индивидуальную жилищную застройку). Цены продажи могут определяться как текущая (на дату оценки), так и перспективные (определены на установленную будущую дату).
Во время анализа результатов оценивания следует также обращать внимание) на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен (арендной платы) на аналогичные объекты в регионе. Информацию о ценах ни недвижимость можно получить из следующих источников: консультаций с риэлтерскими фирмами; региональные издания о недвижимости и средства массовой информации; аукционы и открытые торги; Интернет и прочее.
Банковские учреждения не всегда пользуются услугами независимых оценочных компаний. В этом случае они осуществляют оценивание предмета обеспечения собственными силами. Известно, что многие банки имеют в своем штате достаточно квалифицированных оценщиков. Создание собственного отдела оценки обеспечения в банке имеет ряд как преимуществ, так и недостатков. В частности, к преимуществам можно причислить:
Практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;
Появляется возможность конкурентного преимущества перед другими банками, поскольку на стадии рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;
Параллельно с оценкой сотрудники банка могут определить ликвидность залога.
Среди недостатков следует выделить:
Затраты на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение независимой оценочной компании;
Все затраты на оценку залога несет банковское учреждение. Практика банковской деятельности показывает, что не все банковские
учреждения удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями и отчеты, которые предоставляются оценщиками, в большинстве случаев проверяются работниками банков.
При взаимодействии банков и оценочных компаний могут возникать следующие проблемы:
1. Порядочность оценщика.
Потенциальный заемщик (именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки) заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банковское учреждение такой подход не устраивает, поскольку в случае невозврата кредита она должна будет погасить убытки за счет реализации обеспечения. Вследствие завышенного оценивания стоимости залога, сумма предоставленного кредита будет больше реальной цены обеспечения, а вероятность того, что банк сможет покрыть свои потери за таким кредитом, низкие.
Указанная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в максимальной сумме кредита за минимального залогового обеспечения, а второй - в том, чтобы выручка от продажи залога покрывала задолженность заемщика. Для решения этой проблемы банковское учреждение должно самостоятельно отбирать оценочные компании, отчетам которых он может доверять. При этом оценщики должны понимать, что их клиентом является банковское учреждение (хотя и услуги оценки оплачивает заемщик) и существует возможность потери ее как клиента, который поставляет заказы на оценку.
2. Компетенция оценщика.
Завышение оценочной стоимости может также свидетельствовать об ошибках в деятельности оценщиков. Сущность этой проблемы заключается в низком профессиональном уровне оценщиков или халатном отношении к своей работе. Эта проблема может решаться тестированиями оценщиков относительно их профессиональной пригодности. При этом можно создать узкий круг аккредитованных банком оценочных компаний, которые будут проверены на профессионализм работников.
3. Информативность отчета об оценке.
Причиной недостаточности информации в отчетах оценочных компаний, как правило, является недостаточное участие банковского учреждения в постановке задач по оценке. Банки должны участвовать в заключении договора об оценке, при чем они будут иметь возможность четко определить и включить все необходимые вопросы по оцениванию стоимости предмета обеспечения задач на оценивание.
Таким образом, среди основных условий совместной работы банка и оценочной компании следует выделить:
Необходимость формирования пула аккредитованных оценочных компаний, которым банковское учреждение будет доверять оценки залогового обеспечения. При этом можно объявить конкурс на выбор оценочной компании, установив определенные критерии отбора (например, стаж работы на рынке не менее трех лет, наличие высококвалифицированных специалистов). В процессе выбора банком оценочной компании следует обращать внимание на качество проведения оценки, а также на стоимость предоставляемых услуг и скорость их предоставления;
Необходимость регулярной проверки аккредитованных оценочных компаний на порядочность и компетентность;
Заключение трехстороннего договора на оценку залогового обеспечения, в котором должны быть предусмотрены все необходимые требования банка к отчету об оценке.
Итак, перед тем, как оформить договор обеспечения и осуществить процедуру предоставления кредита, банковская организация должна определить стоимость имущества, которое предоставляется в залог, и адекватность этого имущества сумме предоставленного кредита. В случае недостаточной стоимости предлагаемого заемщиком обеспечения банки могут потребовать предоставление дополнительных гарантий возврата кредита.
Основной спор разгорелся по поводу определения залоговой стоимости 38-процентного пакета акций РАО НН. В заключении Счетной палаты подвергалась сомнению цифра в 170,1 млн долл. США (771,74 млрд руб.: 4,537 - курс доллара на тот момент). Утверждалось, что эта цифра занижена, и на самом деле 38-процентный пакет, считали аудиторы, стоит существенно выше. В исходном договоре нужно было, написано в указанном заключении, установить существенно более высокую цену. То обстоятельство, что эта цифра оказалась «заниженной», привело к тому, что бюджет якобы недополучил по договору залога значительную сумму денег. На этом, собственно говоря, и основывалось утверждение о нанесении ущерба государству: в результате занижения залоговой стоимости 38-процентного пакета акций РАО НН.
Но так можно рассуждать только исходя из позиции заранее предусматриваемого невозврата кредита - залоговой стоимости. Как мы уже показали, попытки вернуть ее предпринимались. Так что нет никаких оснований считать, что залоговую стоимость государство вообще не собиралось возвращать ОНЭКСИМ банку. Просто в той конкретной ситуации 1996 г. для этого в бюджете просто не было денег. Таким образом, если исходить из безусловного стремления государства возвратить залоговую стоимость, то тогда по-другому следует оценивать и роль тех, кто подписал договор со стороны правительства. Следовало бы «поблагодарить» за «занижение» этой стоимости. Ведь в конце концов возвращать из государственного бюджета пришлось бы относительно меньшую сумму. Правда, только в том случае, если бы это пришлось сделать. Реально же этого не произошло. Ну, а если не удалось бы возвратить залоговую стоимость, как это и случилось на самом деле? В этом случае сама залоговая стоимость становилась бы одним из элементов расчета рыночной стоимости 38-процентного пакета акций. Сама же рыночная стоимость в таком случае определялась независимо от того, как был оценен залог. Здесь в действие вступали иные правила, а именно в каком соотношении к стартовой цене объявлялась цена покупки 38-процентного пакета акций. Вот что отмечается в статье, написанной М. Рожковой в газете «Коммерсантъ» по горячим следам состоявшегося аукциона по продаже этого пакета акций: «Победителем конкурса по продаже госпакета акций (38 %) РАО «Норильский никель» 5 августа было признано ЗАО «Свифт» (представляет интересы ОНЭКСИМ-МФК). Эта компания предложила за акции объединения 236,18 млн ЭКЮ, что на 105 млн ЭКЮ больше стартовой цены».
И все же залоговая стоимость пакета акций определенным образом связана с его рыночной ценой. Ясно, что залоговая стоимость должна быть ниже последней. Это объясняется тем, что кредитор, устанавливая залоговую стоимость, стремится минимизировать риск невозврата кредита. Таким образом, залоговая стоимость устанавливается с определенным дисконтом по отношению к рыночной цене (рыночной стоимости). Отсюда ясно, что определение залоговой стоимости должно всегда основываться на представлении о рыночной стоимости имущества, в данном случае - 38-процентного пакета акций РАО НН.
Можно рассматривать вопрос о стоимости 38-процентного пакета акций с позиций ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», введенного в действие окончательно чуть позднее состоявшегося аукциона по продаже рассматриваемых акций (Советом Федерации этот Закон был одобрен 09.07.1998). Но на момент проведения аукциона (05.08.1997) этот Закон уже прошел в трех чтениях в Госдуме и, конечно же, был известен устроителям аукциона по продаже пакета акций в 38 % РАО НН. Это было важно при определении залоговой стоимости.
Как известно, «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ГК, ст. 132). В то же время в статье 71 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что «ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию».
Это очень важное граничное условие определения рыночной стоимости. Мы уже отмечали, что залоговая стоимость 38-процентного пакета акций составила
