Подготовка технического плана на объект имущественного комплекса. Образцы (примеры) межевых и технических планов. Частная квартира или жилье в новостройке

Технический план - новый документ в кадастровом документообороте

История появления технического плана построенного частного дома на дачном участке или участке для ИЖС или ЛПХ, гаража, магазина, производственного здания, жилого комплекса, газопровода, ЛЭП, поликлиники или детского сада стала отражением тех процессов, которые должны были унифицировать всю систему кадастрового учёта и регистрации объектов недвижимости.

Вся масса объектов на территории страны подлежит государственному учёту, Его цель состоит не только в разработке государственных перспективных планов развития, но и в налогообложении, основанном на качественных показателях, включающих местоположение, количественный состав, техническое состояние объектов, уровень их благоустройства, стоимость и много иных параметров и характеристик, влияющих на все эти показатели.

Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда, в том числе частных жилых домов на участках ЛПХ и ИЖС, жилых домов и строений на дачах, содержит полную информацию о зданиях или их отдельных частях, а техническая часть этой документации представляет собой технические планы этих объектов.

Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер, а сам объект, обладающий соответствующей кадастровой стоимостью, с которой начисляется налог, вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения, коснувшиеся, в том числе, и частных построек. Основанием для их постановки на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы (федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ № 218),

Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило и проблемы легализации объектов, не стоящих на госучёте. Процедура их учёта стала более сложной, так же как и регистрация по декларации тех из них, что попадают под действие «дачной амнистии».

Главным регулирующим рычагом выступили технические планы, без которых как получение разрешения на строительство, так и регистрация объектов по декларации, стали невозможными..

Что такое технический план

Технический план объекта - документальный материал с уникальными характеристиками объекта, по которым устанавливается точная идентификация здания, построенного на земельном участке, квартиры или комнаты в многоквартирном доме (МКД), помещений в общежитии или магазине и т.д.

Состав сведений в техническом плане строго регламентированный. Его информация об объекте используется для постановки здания или жилого дома на кадастровый учёт.

Техплан состоит из текстовой и графической частей:

• содержание текстовой части:
  • площадь объекта
  • этажность
  • наличие отдельных частей (пристройки, вспомогательные помещения и сооружения, лоджии, балконы) и их количество
  • расположение:
  • здания на земельном участке
  • квартир и коммерческих помещений в МКД
  • офисов в деловом центре, торговых залов в мегамаркете
• содержание графической части:
  • планы и чертежи объектов, их помещений и частей, выполненные на основе геодезических измерений в ходе кадастровых работ с контурной привязкой к земельным участкам, на которых находятся объекты, а для помещений внутри здания - с привязкой к контуру здания

Дополнением к сведениям технического плана стало включение в него описания контура объекта с его привязкой к координатам поворотных точек участка. Привязка позволила исключительно точно определять местоположение здания и исключить неоднозначные толкования о расположении объекта.

Результаты привязки стали основой для кадастрового учёта объекта, а следствием введения техплана - удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.

Материалы технического плана достаточны для решения задач, связанных с получением разрешения на строительство объекта или разрешения на ввод в эксплуатацию с его дальнейшей регистрацией в ЕГРН.

Условие для разработки технического плана и получения разрешения на строительство - присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.

Кто может заниматься разработкой техплана

Изготовлением технического плана объекта на договорной основе занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата, являющегося документальное подтверждением ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.

Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены:

1. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218 ФЗ от 13.07.2015 г.)
2. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (№ 953 от 18.12.2015 г.,)
3. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (№ 861 от 20.11.2015 г.)
4. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (№ 921 от 08.12.2015 г.)
5. Приказом Министерства экономического развития РФ «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (№ 90 от 01.03.2016 г.)

Перед полевыми работами (предварительный этап подготовки технического плана) кадастровый инженер делает анализ предоставленной заказчиком документов. Он проверяет наличие:

• разрешения на строительство, выданное органами государственной власти на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости
• техпаспорта объекта (поэтажный план), если объектом является многоэтажное строительство
• первоначальной проектной документации на объект многоэтажного строительства
• других материалов (в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта)

В техническом плане, который станет результатом работы кадастрового инженера, будут содержаться:

• сведения об исследуемом объекте недвижимости, которые далее будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на кадастровый учёт
• точное описание местоположения контура объекта для его привязки к конкретному земельному участку, на котором находится этот объект

Объектами могут быть как частный или приусадебный дом, погреб и иные хозяйственные постройки, так и гараж в гаражно-строительном кооперативе, сооружение, линейный объект или многоквартирный жилой дом, объект незавершённого строительства и объекты другого назначения.

В случае, когда объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования. Он необходим для снятия объекта с учёта капитального строительства. При отсутствии проектных материалов объекта, делаются обмеры строения, необходимые для установления площади и конфигурации помещений.

Задачи, требущие наличие технического плана объекта

• постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений, в числе которых могут быть:
  • жилые, нежилые, коммерческие и линейные объекты
  • нежилые помещения
  • квартиры в МКД
  • газопроводы
  • водопроводы
  • нефтепроводы
  • нежилые помещения
  • гаражи
  • другие постройки
• внесение изменений в ЕГРН по кадастровым данным после проведённой реконструкции, перепланировки объекта недвижимости или внесение изменений вследствие выявленной ошибки в кадастровых данных
• постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства (при необходимости регистрации права собственности)
• легализация объекта недвижимости, не поставленного на кадастровый учёт и с не зарегистрированым правом собственности

Виды технических планов

Технические планы для постановки объекта на кадастровый учёт, регистрации права собственности и учёта изменений на объекте могут быть такими:

• техплан на частный жилой дом - готовится при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию (или декларации)
• техплан на часть жилого дома - готовится при условии, что весь жилой дом стоит на кадастровом учёте
• техпланы на садовый дом - готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию или декларации
• техпланы на постройки на участке (гараж, сарай, погреб) - готовятся при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии декларации
• техплан на многоквартирный дом (МКД) - готовится при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию
• техплан на квартиру в многоквартирном доме - готовится при условии, что многоквартирный дом стоит на кадастровом учёте
• техплан на квартиру после перепланировки - готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения
• техплан на машино-место - готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место
• техплан на гаражный бокс в ГСК - готовится при наличии справки ГСК и разрешения на ввод объекта в эксплуатации или декларации
• техпланы на жилые и нежилые помещения, находящиеся внутри зданий или строений и т. д.) - готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте
• техплан на объект незавершённого строительства - готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на стротельство или декларации
• техпланы на вновь построенные здания, сооружения (жилые и нежилые, коммерческие, линейные, гидротехнические и объёмные объекты и все другие виды оъектов) - готовится при при условии кадастрового учёта земельных участков

Технический план - это не кадастровый и не технический паспорт объекта

Технический план - это не кадастровый и не технический паспорт объекта. Чтобы понять, почему это так, нужно сравнить его с ними, выявив главные особенности каждого и разобравшись с причинами введения в документооборот технического плана объекта.

Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит полученные в результате инвентаризации технические характеристики объекта с подробными инженерными сведениями:

• о площади и назначении объекта
• о сроке постройки
• об износе всего здания и его отдельных помещений и конструкций
• о материале стен и материалах внутренней отделки
• о состоянии инженерно-технических сетей
• об остаточной стоимости

Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.

Кадастровые паспорта объектов недвижимости, сменившие техпаспорта, появились на свет в 2008 году. Выдавались они до 1 января 2013 года 2-мя разными службами - кадастровой палатой на земельные участки, а на объекты капитального строительства (дома, квартиры, помещения, здания и сооружения) - БТИ, занимавшихся ещё с советских времен техническим учётом строений. Документом, подтверждавшим тогда право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство, получить которое можно было в третьей службе - в ЕГРП.

С 2014 года БТИ были наделены ещё и дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов, а сами БТИ стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ (по отношению к специализированным землеустроительным организациям). Такая ситуация, с одной стороны, хоть и создала возможность выбора организации, которая могла подготовить документ, необходимый в то время для регистрации собственности и для проводимых сделок, но, с другой стороны, внесла и немалую путаницу в понимание того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.

Кадастровый паспорт того времени содержал сведения о конкретном объекте, зафиксированные в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), а сама информационная база велась в Россрестре. Каждому объекту недвижимости присваивался свой идентификационный номер, описывались его технические признаки. Сведения об объекте выдавались или в форме выписки из кадастрового паспорта (с основными данными об объекте), или в виде кадастрового паспорта (с полной информацией об объекте).

История преобразований не стояла на месте. С 1 января 2015 года были введены новые формы кадастровых паспортов и выписок, утверждённых Приказом Минэкономразвития №504 от 25.08.2014 г. На земельный участок, здание и сооружение, объект незавершённого строительства выдавались и кадастровый паспорт, и выписки из ГКН, а на комнаты или квартиры - только кадастровый паспорт. Права на объекты подтверждались свидетельствами, выдаваемыми всё тем же ЕГРП. Кадастровый же паспорт был лишь фактом того, что объект числится в кадастре (стоит на учёте в ГКН).

В течение следующих 2-х лет на кадастровом и регистрационном поприще происходили бурные процессы, в ходе которых началось слияние главных государственных реестров - Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Государственного кадастра регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Явление это отразилось в появлении новых видов документов - сначала Выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, низлошивших в 2016 году существовавшие до этого кадастровые паспорта и свидетельства о правах на объекты.

Когда объединение реестров стало свершившимся фактом, взамен Выписок из ЕГРП стали выдаваться Выписки из ЕГРН , а основным документом для регистрации объекта стал технический план.

Технический план, в отличие от технического паспорта, включает намного больший объём сведений об объекте. Эти сведения характеризуют объект не со стороны его инженерно-архитектурных признаков, а в плане его параметров как объекта недвижимости.

Особенностью технического плана стало обязательное описание контура объекта с его привязкой к земельному участку. Привязок к земле в технических паспортах объектов не было. В этом заключалось их существенное отличие от технических планов. Кадастровые паспорта канули в Лету, так как их сведения стали одним из элементов Выписок из ЕГРН, базирующихся на технических планах.

Технические планы для дачных домиков и жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ и на дачных участках

Существует разница в понятиях дачных домиков и жилых домов на участках для ИЖС, ЛПХ и садовых домов на садовых участках.

• объектом индивидуального жилищного строительства считается отдельно стоящий жилой дом с 3-мя и менее этажами, предназначенный для проживания одной семьи - иными словами, это обычный частный дом, пригодный для постоянного проживания, в котором можно прописаться и получить адрес
• жилым строением считается такое, которое предназначено для временного проживания (к примеру, во время летнего отдыха) - это обычно дачный домик или временная постройка, в которых прописаться уже нельзя, поскольку они не считаются объектом жилищного права

Собственники и владельцы садовых земельных участков, по своему усмотрению, помимо бань, гаражей и прочих построек, могут построить на них только одно или жилое строение (садовый домик), или только один объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом).

Различие между индивидуальным жилым домом и жилым строением (садовым домиком) характеризуется ещё и разным подходом к их строительству. Выражается это в необходимости получения разрешения на строительство частных жилых домов и в отсутствии этой необходимости при возведении жилых строений.

Получение разрешения на строительство жилого дома увязано с требованием предварительной подготовки технического плана. Без предоставления технического плана в получении разрешения на строительство будет отказано.

Если же жилой дом построен до внедрения технического плана в обязательную документацию и на руках у собственника есть какие-либо материалы или их копии, в том числе и архивные, которые могут подтвердить правомочность строительства, то для госрегистрации дома необходимо представить его технический план.

Что касается садовых домиков, бань, гаражей, сараев, то технический план потребуется только при необходимости их регистрации в ЕГРН (например, для продажи). Готовится он на основе декларации, которую нужно предоставить кадастровому инженеру.

Техплан для ситуации самовольного строительства

Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома станет причиной признания его самовольной постройкой, а если при этом поданы документы для его регистрации в ЕГРН, и учёт, и регистрация будут приостановлены до момента предоставления разрешения на строительство, а для решения этой задачи - технический план. Столь неприятные итоги можно, конечно, попытаться оспорить в суде.

Для исправления сложившейся ситуации застройщикам придётся «танцевать от печки» - сначала заказать ГПЗУ , на основе которого подготовить СПОЗУ с обозначением мест размещения строений на участке, далее вновь обратиться в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации за разрешением на строительство, после чего подготовить технический план и только после этого сдать материалы в ЕГРН для получения выписки, подтверждающей право собственности на объект недвижимости.

В случае отказа ЕГРН в оформлении права собственности можно попытаться решить проблему по узакониванию самовольной постройки через суд, ведь, в противном случае, самострой придётся сносить:

• подать иск с указанием причин отказа администрации в предоставлении разрешения на строительство (с приложением копии отказа):
  1. с подтверждением факта пользования земельным участком на конкретном праве (собственности или аренды) с помощью Выписки из ЕГРН
  2. с отражением в иске характеристики самостроя, основываясь на данных имеющегося или подготовленного для этого технического паспорта (сведений о том, кто и когда построил объект) или договора подряда со строительной организацией и чеков на закупку материалов
  3. с указанием того, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа;
• предоставить технический план, подготовленный кадастровым инженером и подтверждающий наличие самостроя
• предоставить заключения, акты обследования постройки или заказать стройтехэкпертизу для подтверждения того, что существенных нарушений СниПов нет и что самовольная постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права других лиц
• заказать оценку стоимости объекта (необходима для определения размера госпошлины) - отсутствие отчёта об оценке стоимости может стать причиной отказа в рассмотрении иска
• предоставить имеющиеся документы, которые могут подтвердить факты обращения за документами на самострой, и материалы по рассмотрению сделанных запросов
• в качестве ответчика по иску указать муниципалитет, на территории которого находится самовольная постройка

Видеокомментарий к теме

Полезная информация

• С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ - 2019 можно
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков - читайте
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте .
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно .
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить .
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться .

Здравствуйте!
Попробую немного прояснить ситуацию по поводу единого недвижимого комплекса (хотя я не кад инженер, но может кому поможет мой опыт).
По поводу новой xml схемы на единый недвижимый комплекс пока нету! в законную силу она вступит после 2-х месяцев с момента официального публикования на сайте Росреестра, когда нам её ждать никому не известно, в.т.ч. и в Росреестре врят ли кто знает.
Ранее ставили АЗС как единый недвижимый комплекс следующим образом: Техплан на сооружение! бралось пятно застройки (то есть по бордюру ну и выступы если выходили за бордюр объекты). Все объекты отображались схематично на общей схеме. Весь состав АЗС (здание сооружения и пр.) описывалось в заключении кадастрового инженера перечнем с характеристиками которые могли указывать (если они есть в разрешении на строительство). Если нет, то придется хорошенько попотеть описывая каждое сооружение и доказать, что отдельное разрешение на него не требуется. Пример заключения прикрепляю если кому понадобится. Так ставили АЗС и пр. с 2013 по 2017г. точно.

Теперь к текущему моменту. Негласно получили информацию, что пока надо подтягивать текущую xml под новые требования и прописывать как можно больше. Сейчас пробуем сделать для ввода следующим образом: Техплан по старой схеме xml (если не ошибаюсь ТР_v03). но раздуваем его так: прописываем единый недвижимый комплекс 1 единым контуром (как совокупность всех контуров сооружений входящих в состав сооружения) и прикрепляем к нему целую кучу мелких контуров - отдельными последовательно проставленными блоками (Каждый блок содержит координаты контура, заключение кад. инженера относительно этого контура, схему контура этого сооружения, дополнительно на схеме отображается его местоположение на ЗУ опять же схемой, свою нумерацию). Основная характеристика сооружения берется как площадь застройки единого контура, а остальные из непосредственных замеров на местности (правда следить надо, что бы с проектной документацией и разрешением на строительство все сходилось). В заключении кад инженера единого контура обязательно описываем перечнем все контура с указанием их нумерации и характеристик.
Такой объем xml не тянет, поэтому приходиться прикреплять все дополнения в pdf.
Не забываем прописать в заключении кад. инженера, что это единый недвижимый комплекс согласно ст..... (ссылка на законодательство) - лучше в каждом заключении. Работы много получается.
Как росреестр реагирует на такой техплан пока не скажу, пока только в процессе перед подачей на ввод, так что потом скажу или скорректирую.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА И ТРЕБОВАНИЙ
К ЕГО ПОДГОТОВКЕ, СОСТАВА СОДЕРЖАЩИХСЯ В НЕМ СВЕДЕНИЙ,
А ТАКЖЕ ФОРМЫ ДЕКЛАРАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ,
ТРЕБОВАНИЙ К ЕЕ ПОДГОТОВКЕ, СОСТАВА
СОДЕРЖАЩИХСЯ В НЕЙ СВЕДЕНИЙ

(в ред. Приказа Минэкономразвития от 14.12.2018 N 710)

В соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344), пунктом 1 и подпунктом 5.2.29 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст. 2867; N 46, ст. 5337; 2009, N 3, ст. 378; N 18, ст. 2257; N 19, ст. 2344; N 25, ст. 3052; N 26, ст. 3190; N 41, ст. 4777; N 46, ст. 5488; 2010, N 5, ст. 532; N 9, ст. 960; N 10, ст. 1085; N 19, ст. 2324; N 21, ст. 2602; N 26, ст. 3350; N 40, ст. 5068; N 41, ст. 5240; N 45, ст. 5860; N 52, ст. 7104; 2011, N 9, ст. 1251; N 12, ст. 1640; N 14, ст. 1935; N 15, ст. 2131; N 17, ст. 2411, 2424; N 32, ст. 4834; N 36, ст. 5149, 5151; N 39, ст. 5485; N 43, ст. 6079; N 46, ст. 6527; 2012, N 1, ст. 170, 177; N 13, ст. 1531; N 19, ст. 2436, 2444; N 27, ст. 3745, 3766; N 37, ст. 5001; N 39, ст. 5284; N 51, ст. 7236; N 52, ст. 7491; N 53, ст. 7943; 2013, N 5, ст. 391; N 14, ст. 1705; N 33, ст. 4386; N 35, ст. 4514; N 36, ст. 4578; N 45, ст. 5822; N 47, ст. 6120; N 50, ст. 6606; N 52, ст. 7217; 2014, N 6, ст. 584; N 15, ст. 1750; N 16, ст. 1900; N 21, ст. 2712; N 37, ст. 4954; N 40, ст. 5426; N 42, ст. 5757; N 44, ст. 6072; N 48, ст. 6871; N 49, ст. 6957; N 50, ст. 7100, 7123; N 51, ст. 7446; 2015, N 1, ст. 219; N 6, ст. 965; N 7, ст. 1046; N 16, ст. 2388; 20, ст. 2920; N 22, ст. 3230; N 24, ст. 3479; N 30, ст. 4589; N 36, ст. 5050; N 41, ст. 5671; N 43, ст. 5977; N 44, ст. 6140; N 46, ст. 6377, 6388), приказываю:

1. Утвердить:

форму технического плана (приложение N 1);

требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений (приложение N 2);

форму декларации об объекте недвижимости (приложение N 3);

требования к подготовке декларации об объекте недвижимости и состав содержащихся в ней сведений (приложение N 4).

Врио Министра
Н.Р.ПОДГУЗОВ

Приложения к настоящему приказу можно посмотреть по .

В данной статье мы разберем изменения, касаемые изготовления технического плана объекта капитального строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения.

Положения Приказов Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403, от 23.11.2011 N 693, от 10.02.2012 N 52, от 29.11.2010 N 583, от 13.12.2010 N 628 теряют силу с 1 января 2017 года и в действие вступает новый нормативно-правовой акт -

В этом приказе будут отражены требования к подготовке технического плана здания, помещения, сооружения, ОНС, а так же декларации объекта недвижимого имущества.

К сожалению, технический вопрос проработан не на столько хорошо, как правовой. И поэтому XML схема, которая будет соответствовать требованиям Законодательства будет доступна для использования минимум этой весной.

А пока, орган кадастрового учета (моего региона) рекомендует кадастровым инженерам использовать раздел «Заключение кадастрового инженера», а так же включать в состав приложения к техническому плану необходимые документы и чертежи.

Что же нового несет нам этот 2017 год?

1. Документы-основания для подготовки технического плана

Для наглядности мы подготовили небольшую таблицу.

2. При подготовке технического плана используется:

Сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости, сведения об объектах недвижимости, входящих в его состав (для единого недвижимого комплекса) или расположенных в нем, а также о земельном участке (земельных участках), в границах которого (которых) расположен соответствующий объект недвижимости, - выписок из ЕГРН о таком объекте недвижимости, земельном участке.

Если объект недвижимости расположен на нескольких земельных участках, при подготовке технического плана используются выписки из ЕГРН обо всех земельных участках, в границах которых расположен соответствующий объект недвижимости. При подготовке технического плана в результате выполнения кадастровых работ в отношении здания (многоквартирного дома), государственный кадастровый учет которого ранее не осуществлялся, используются также выписки из ЕГРН о жилых и нежилых помещениях, расположенных в таком здании (многоквартирном доме (при наличии в ЕГРН таких сведений).

Копии документов, содержащих сведения ЕГРН, в состав Приложения не включаются. Реквизиты документов, содержащих сведения ЕГРН, указываются в разделе «Исходные данные» технического плана.

3. Состав сведений технического плана

Текстовая часть:

1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4) описание местоположения объекта недвижимости на ЗУ;
5) характеристики ОН;
6) сведения о части (частях) ОН;
7) характеристики помещений в здании, сооружении;
8) заключение КИ

Графическая часть:

1) схема геодезических построений;
2) схема расположения ОН (части ОН) на ЗУ;
3) чертеж контура ОН;
4) план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения

Графическая часть технического плана оформляется на основе сведений ЕГРН о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела «Исходные данные». При подготовке техплана могут быть использованы иные документы (в том числе картографические материалы), позволяющие определить местоположение соответствующего здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в границах земельного участка.

Графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажного плана, являющегося частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные»

В состав графической части технического плана здания включается план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения

4. Обязательному включению в состав ТП независимо от вида кадастровых работ подлежат разделы:

5. Общие сведения о кадастровых работах

6. Характеристики помещения (помещений) в здании, сооружении

Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 устанавливает форму декларации ОН и требования к подготовке декларации об ОН и состав содержащихся в ней сведений

Изменения в содержании декларации

Добавлена возможность указания вида ОН – Единый недвижимый комплекс, добавлен раздел для описания характеристик данного ОН

Добавлены сведения о согласии на обработку персональных данных лица, заполнившего декларацию

Декларация заполняется в случае, если законодательством Российской Федерации в отношении соответствующего объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на ввод здания, сооружения в эксплуатацию, проектной документации здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, разрешения на строительство объекта незавершенного строительства, технического паспорта помещения, изготовленного до 1 января 2013 г., или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, - проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения.

Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем (далее - лицо, заполнившее Декларацию) в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (далее - объект недвижимости). В отношении единого недвижимого комплекса Декларация составляется и заверяется правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.
При этом Декларация о созданных объектах недвижимости составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства. Декларация о бесхозяйных объектах недвижимости составляется и заверяется органом местного самоуправления.

Декларация может оформляться в форме электронного или бумажного документа. Все записи, за исключением установленных законодательством Российской Федерации случаев, производятся на русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

При оформлении Декларации в форме электронного документа Декларация подготавливается в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем, обеспечивающего считывание и контроль представленных данных, и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью лица, заполнившего Декларацию.

Технический план - это документ, воспроизводящий сведения об объекте недвижимости: причем как уже имеющиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), так и новые - необходимые для Государственного кадастрового учета (ГКУ) вновь образованного объекта недвижимости или его измененных характеристик, параметров, а также частей объектов недвижимости.

К таким объектам недвижимости относятся:

• здания, жилые дома, дачи (в том числе многоквартирные дома);
• сооружения (любые линейные объекты, например: линии ЛЭП, газопроводы и др.);
• помещения (квартиры, офисы);
• машиноместа (ранее не являлись объектами недвижимости, однако, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 машиноместа, наряду со зданиями и сооружениями признаются недвижимостью и подлежат постановке на ГКУ);
• объекты незавершенного строительства (сведения о не введенной в эксплуатацию недвижимости также вносятся в ЕГРН в целях заключения сделок, налогообложения и учета);
• единые недвижимые комплексы (то есть объекты, представляющие собой совокупность зданий, сооружений, объединенных единым назначением, тесно связанных технологически, и расположенных на одном земельном участке. К таким комплексам относятся сложные (неделимые) промышленные комплексы, заводы и предприятия, объекты железнодорожной и трубопроводной инфраструктуры и так далее).

Что включает в себя технический план

Технический план состоит из текстовой и графической частей, а также приложений.

В текстовой части технического плана приводятся общие сведения о кадастровых работах, исходные данные, характеристики объекта недвижимости и его частей (при наличии), сведения о выполненных измерениях и расчетах, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, характеристики помещений и машино-мест, расположенных в здании, сооружении, а также заключение кадастрового инженера.

Графическая часть технического плана оформляется с помощью специальных условных знаков в масштабе, обеспечивающем читабельном всех элементов и характерных точек объекта недвижимости и его частей. Графическая часть состоит из нескольких разделов:

• схема геодезических построений (отражает сведения о выполненных полевых работах по определению местоположения объекта недвижимости с использованием геодезических пунктов и специальных приборов - электронных тахометров и спутниковых GPS/ГЛОНАСС-приемников);
• схема расположения объекта недвижимости (и/или его части) на земельном участке;
• чертеж контура объекта недвижимости (и/или его части);
• план этажа (этажей, или части этажа) или план здания, сооружения, их частей с указанием местоположения конкретного помещения или машиноместа.

В состав приложений к техническому плану объекта недвижимости могут включаться различные документы, в том числе:

• декларация об объекте недвижимости, а также ее приложения;
• документы, подтверждающие изменение проектной документации, и отдельные ее разделы (в случае необходимости);
• уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• ранее выданный технический паспорт БТИ;
• соглашение собственников или решение общего собрания, определяющего порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности;
• согласие физического лица (заказчика кадастровых работ) на обработку персональных данных;
• документ, подтверждающего присвоение адреса объекту недвижимости;
• Акт органа государственной власти или местного самоуправления, судебный акт или договор (соглашение) об установлении ограничений прав, обременений (сервитута);
• пространственная 3D-модель здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, содержащая описание его конструктивных элементов с учетом высоты и/или глубины в специализированном электронном формате;
• иные документы, предусмотренные федеральным законодательством Российской Федерации;

Копии документов, содержащих сведения ЕГРН, в приложение не включаются (их реквизиты указываются в разделе «Исходные данные» текстовой части технического плана). В зависимости от вида кадастровых работ и конкретного объекта недвижимости состав технического плана (его разделов и приложений) может быть различным.

Заключение кадастрового инженера

В заключении кадастрового инженера приводится дополнительное описание (обоснование) выполнения кадастровых работ и/или объекта недвижимости, его характеристик и особенностей, например, если линейное сооружение расположено в нескольких кадастровых округах, указываются сведения о договоре подряда между заказчиком и кадастровым инженером (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), а также сведения о членстве кадастрового инженера в Саморегулируемой организации кадастровых инженеров (СРО).

В заключении кадрового инженера приводится информация о выявленных в ходе кадастровых работ ошибках в местоположении объекта недвижимости, несоответствии площади в правоустанавливающих документах ее фактическому значению.

В каком случае нужно оформлять технический план

Обязательно ли оформление технического плана?

Само по себе владение объектом недвижимости не обязывает вас оформлять технический план. Однако при совершении любой сделки с объектом недвижимости или его частью оформление технического плана является обязательной процедурой - без него не зарегистрируют ни договор долгосрочной аренды, ни купля-продажа, ни дарение.

Технический план для договора аренды

Наиболее распространенной сделкой в крупных населенных пунктах является аренда недвижимости - прежде всего, это офисные или складские (нежилые) помещения , нежилые здания (и их части) . Для краткосрочной аренды сроком до 1 года регистрация не требуется , однако, для заключения договора аренды на срок от 1 года и более (долгосрочная аренда) оформление технического плана - принципиальное условие, так как именно на его основании Росреестр осуществляет не только постановку недвижимости на кадастровый учет, но и регистрирует договор аренды.

Такое условие распространяется и на жилые помещения — квартиры. Если планируется заключение договора долгосрочной аренды, то собственник недвижимости также должен заняться оформлением соответствующего технического плана с целью регистрации договора аренды.

Технический план для дачного дома в СНТ

Еще одним крайне популярным случаем является дачный участок в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) или дачном некоммерческом партнерстве (ДНП). Несмотря на то, что в садовом доме (даже если таковой является объектом капитального строительства) прописаться нельзя, при совершении сделки оформление технического плана является обязательным. К таким сделкам в отношении земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости относятся:

• купля-продажа;
• дарение;
• наследство.

Технический план для ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство)

Если планируется строительство полноценного здания для проживания одной семьи (не более 3-х этажей, подвал и мансарда считаются этажами), то такой объект недвижимости попадает в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

В таком доме законодательство допускает прописку граждан - то есть регистрацию постоянного места жительства, однако потребуются и дополнительные документы. Прежде всего для ИЖС необходимо Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, а также проектная документация (при наличии). Оба документа являются основаниями для подготовки технического плана, который в свою очередь необходим для кадастрового учета и регистрации прав на объект ИЖС. Таким образом, для объекта индивидуального жилищного строительства необходим следующий пакет документов:

• уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта;
• технический план объекта недвижимости;
• проектная документация (при наличии);
• декларация об объекте недвижимости (при отсутствии проектной документации);
• надлежащим образом оформленные документы на земельный участок.

Технический план для МКД (многоквартирный дом)

Следующей ситуацией подготовки технического плана, особенно в условиях крупных городов, мегаполисов, является строительство многоквартирных домов (МКД) . Данный вопрос актуален прежде всего для девелоперов и застройщиков.

Технический план - это один из необходимых документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В данном случае он готовится на основании Разрешения на строительство, а также проектной документации и правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на земельный участок.

Вместе с этим после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ), подготовка технического плана снова необходима, так как и на сам МКД, и все жилые помещения (квартиры), и машино-места, и нежилые помещения общего пользования должны быть поставлены на Государственный кадастровый учет, внесены в ЕГРН. Документами-основаниями для подготовки технического плана с целью ГКУ будут являться РВЭ и документы на земельный участок.

Технический план на машино-место

Важной новацией современного законодательства является оформление технических планов в отношении машино-мест - они признаются самостоятельными объектами недвижимости. Сведения о них в техническом плане указываются на основании следующих документов:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• проектная документация;
• проект перепланировки и акт приемочной комиссии;
• технический паспорт БТИ, изготовленный до 2013 года, и утвержденный акт о приемке в эксплуатацию (при отсутствии вышеуказанных документов);
• декларация и иные документы, например: копия договора долевого строительства (если в нем присутствует описание машино-места), акт приема-передачи готового помещения (при отсутствии проектной документации).

Технический план на сооружения

Помимо зданий и помещений оформление технических планов необходимо и для других объектов недвижимости, например: сооружений . В зависимости от функционального и технологического назначения сооружения делятся на:

• сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического и нефтехимического производства (электроэнергетика, нефтяная промышленность, черная и цветная металлургия, угольная и сланцевая промышленность, горнорудные предприятия и НПЗ, газохимические комплексы и так далее);
• сооружения машиностроительного производства (авиастроение, судостроение);
• гидротехнические сооружения (ГТС; молы, причалы, ГЭС, дамбы, шлюзы);
• сооружения лесопромышленности (целлюлозно-бумажные комбинаты и деревообрабатывающие заводы);
• сооружения мукомольное-крупяной и комбикормовой промышленности;
• сооружения сельско-хозяйственного производства (животноводство, рыбные хозяйства, системы ирригации и мелиорации);
• сооружения транспорта и связи (железнодорожные комплексы, линии метрополитена, трубопроводный транспорт, сооружения воздушного, дорожного и водного транспорта, линии связи, ЛЭП);
• сооружения строительной индустрии;
• сооружения ЖКХ (канализация, водопровод, очистные сооружения);
• сооружения обороны и защиты от чрезвычайных ситуаций.
• иные сооружения гражданского назначения (спортивно-оздоровительные, культуры и отдыха, исторические, науки и образования);

Технический план на АЗС (единый недвижимый комплекс)

Технический план обязателен при оформлении единого недвижимого комплекса - то есть неделимой вещи например АЗС . Такой документ содержит информацию обо всех входящих в его состав зданиях и сооружениях (за исключением тех, сведения о которых уже внесены в ЕГРН).

Технический план на объект незавершенного строительства

Для объекта незавершенного строительства также требуется подготовка технического плана. В данном случае заказчик кадастровых работ должен предоставить кадастровому инженеру разрешение на строительство и проектную документацию (при наличии) или, если законодательством не предусмотрена их подготовка, технический паспорт объекта недвижимости, изготовленный до 2013 года. Дополнительно кадастровому инженеру необходимо определить местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также степень его готовности.

Технический план на объект культурного наследия

Определенная специфика присутствует при работе с объектами недвижимости, которые построены до 1917 года и/или являются объектами культурного наследия (ОКН). Для них также оформляется технически план, неотъемлемой частью которого являются:

• Декларация об объекте недвижимости, заверенная правообладателем объекта недвижимости или земельного участка, на котором он расположен (для объекта построенного до 1917 года);
• Декларация об объекте недвижимости, заверенная органом охраны объектов культурного наследия (для ОКН);
• Выписка из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Кто делает технический план

Заказать технический план, в соответствии с действующим законодательством уполномочен только аттестованный кадастровый инженер . Он должен соответствовать целому ряду требований:

• состоять в одной саморегулируемых организации кадастровых инженеров (СРО), что подтверждается выпиской из реестра членов СРО или свидетельством;
• иметь высшее профильное образование, а также аттестат кадастрового инженера (в случае начала осуществления кадастровой деятельности ранее 2017 года);
• не иметь непогашенной (неснятой) судимости;
• не состоять в реестре дисквалифицированных лиц;
• иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности (кадастровой деятельности);
• осуществлять кадастровую деятельность в качестве работника юридического лица или индивидуального предпринимателя (ИП).

Технический план объекта недвижимости обязательно должен быть заверен подписью и печатью кадастрового инженера (при подготовке бумажного вида) и усиленной электронно-цифровой подписью (ЭЦП) (при подготовке электронных документов в формате XML).

Электронные документы в формате XML и скан-копии документов-приложений в формате PDF вместе с файлами ЭЦП (формата SIG) упаковываются в электронный ZIP-архив и на диске вместе с заявлением подаются в органы кадастрового учета и государственной регистрации прав.
ZIP-архив и XML-документ технического плана имеют специфическое наименование, которое содержит так называемый GOID - уникальный 16-ти значный неповторяющийся номер электронного документа.

Подготовить технический план уполномочен только кадастровый инженер. Заверение технического плана геодезистами, руководителями землеустроительных организаций или органов технической инвентаризации (БТИ) не допускается и юридической силы не имеет.

Куда подавать технический план

Кто осуществляет кадастровый учет

В соответствии с федеральным законодательством органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление Государственного кадастрового учета (ГКУ) объектов недвижимости и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Свои функции в области ГКУ и ведения ЕГРН Росреестр осуществляет через подведомственное ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и его территориальные органы - филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» в субъектах Российской Федерации.

Таким образом, с заявлением о кадастровом учете и техническим планом объекта недвижимости необходимо обращаться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или его территориальные подразделения в муниципальных образованиях. Также подать технический план можно и в Многофункциональный центр (МФЦ, Мои документы) , однако срок рассмотрения заявления увеличится на 4 дня.

Отказы и приостановки Росреестра

Рассмотрим основные причины приостановлений осуществления Государственного кадастрового учета, то есть ошибки, при наличии которых технический план вернут на доработку (исправление):

• в техническом плане не указаны номер и дата заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ;
• графические сведения об объекте недвижимости не соответствуют сведениям проектной документации, включенной в состав приложений технического плана;
• неверно указан контур объекта недвижимости или отсутствуют планы этажей;
• графическая часть технического плана оформлена без использования специальных условных знаков или с нарушениями;
• электронные образы документов не соответствуют оригиналам (например, сведения в техническом плане не соответствуют Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию);
• в составе технического плана отсутствует разрешительная документация: проект перепланировки, техническое заключение, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт Мосжилинспекции;
• некорректно приведены сведения об адресе объекта недвижимости (не в соответствии с ФИАС - Федеральной информационной адресной системой).

На исправление указанных ошибок кадастровому инженеру законодательством отводится не более 3-х месяцев, в противном случае приостановка ГКУ сменится отказом в осуществлении кадастрового учета.

Вместе с этим наиболее распространенными причинами отказа в ГКУ являются следующие:

• с заявлением о ГКУ обратилось неуполномоченное лицо (не являющееся правообладателем объекта недвижимости или земельного участка, на котором он расположен) или представитель заявителя не имеет нотариальной доверенности, оформленной должным образом;
• объект, с заявление о ГКУ которого обратился заявитель, не является объектом недвижимости;
• на объект недвижимости наложены судебные или административные ограничения.

Сроки и стоимость подготовки

Сроки подготовки технического плана зависят от конкретных параметров объекта недвижимости:

• территориальная доступность;
• общий объем кадастровых работ;
• площадь и протяженность объекта недвижимости;
• срочность выполнения работ;
• наличие / отсутствие препятствий нормативно-правового характера.

Стоимость технического плана устанавливается заказчиком и исполнителем в договоре подряда на выполнение кадастровых работ, неотъемлемой частью которого является твердая смета. Реквизиты договора обязательно указываются кадастровым инженером в техническом плане.

Цена на технический план начинается от 15 000 рублей, но все зависит от самого объекта, поэтому просчет стоимости производят в индивидуальном порядке. Если вам с ходу говорят цену без анализа документов, очень большая вероятность того что услуга окажется некачественной.

Многие компании занижают реальную стоимость оформления технического плана для того чтобы получить от вас предоплату, при этом страдает и качество выполнения работ. Не ищите самые дешевые услуги.

Сроки рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект недвижимости в филиалах ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» следующие:

• 5 рабочих дней (для государственного кадастрового учета);
• 7 рабочих дней (для государственной регистрации права);
• 10 рабочих дней (для одновременно проведения ГКУ и ГРП).

При обращении в Многофункциональный центр «Мои документы» указанные сроки увеличиваются на 4 рабочих дня.