О. Ю. УЛЬЯНОВА*
Ольга Юрьевна УЛЬЯНОВА - аспирантка кафедры ценообразования СПбГУЭФ. Ранее обучалась в аспирантуре по заочной форме обучения. Закончила СПбГУЭФ в 2001 г. В настоящее время работает в строительной компании ЗАО «Мегалит» в должности руководителя информационно-аналитического отдела. Автор 6 научных статей.
Область научной специализации - ценообразование на рынке жилой недвижимости. ♦ > «fr
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ**
Цена реализации на первичном рынке жилой недвижимости определяется уже на этапе выбора участка под застройку для обоснования решения о строительстве жилого дома на данном земельном участке. В настоящее время в связи с ограниченным выбором инженерно-подготовленных пятен, пригодных для строительства жилья, а также усложнившейся для застройщиков процедурой их приобретения, важнейшей задачей стало определение максимально точной средней цены реализации 1 квадратного метра жилой площади, которая бы обеспечила финансовую безопасность компании (учет затрат), а также удовлетворяла бы потребностям клиентов с точки зрения соотношения «цена-полезность» объекта.
На сегодняшний день операторы первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Пе-тербурга в своей практике используют различные методы определения цены реализации.
1. Наиболее распространенным на рынке строящегося жилья является метод «затра-ты-плюс». Этот метод прост, он легко применим, так как предприятие обладает информацией о затратах. Но этот метод не учитывает фактор спроса. Готовность клиента оплатить товар определяется не затратами предприятия, а свойствами продукта, а следовательно, ценностью продукта для клиента. При данном подходе к определению цены нового продукта предприятие исходит из уже готового продукта, игнорируя главный фактор - как покупатель воспринимает его ценность.
Однако несмотря на то, что затраты не являются целевой функцией политики цен, связь затрат и цен для предприятия имеет центральное значение для определения оптимальной цены, покрывающей затраты и обеспечивающей получение максимально возможной прибыли. Это объясняется тем, что краткосрочные затраты зависят от загрузки мощности предприятия, которая в свою очередь зависит от уровня цен. Вследствие этого изменение выручки в результате изменения цен должно рассчитываться совместно с изменением затрат.
* © О. Ю. Ульянова, 2007
В долгосрочной перспективе предприятие лишь тогда может выжить, когда выручка, по меньшей мере, покрывает полные затраты. Поэтому учет затрат в рамках политики цен предприятия представляет собой стремление предприятия к финансовой безопасности. Следовательно, затраты необходимы для определения нижних пределов цены, ниже которых товар не следует продавать. В краткосрочном периоде нижним пределом цены являются переменные затраты на единицу продукции, в долгосрочном - полные затраты. Несмотря на то, что метод на основе затрат широко применяется на практике, его нельзя считать методом, относящимся к политике активного ценообразования, так как он не учитывает важный для клиента фактор - ценность продукта.
На рынке строящегося жилья для определения стоимости строительства составляется смета, в которой учитываются все затраты, которые понесет застройщик в ходе возведения жилого дома. Действовавшая до 1 января 1991 г. система ценообразования и сметного нормирования в строительстве была основана на фиксированных (неизменных в течение достаточно длительного периода 5-15 лет) оптовых ценах и тарифах на используемые в строительстве материалы и работы. Она соответствовала требованиям директивного планирования, была сориентирована на сохранение стабильного уровня сметных цен в строительстве и не требовала корректировки сметной стоимости с учетом изменения ценовых факторов. Такие принципы определения сметной стоимости приводили к значительным искажениям истинных показателей работы непосредственных производителей строительной продукции.
С 1991 г. действует система ежемесячной индексации базовой стоимости производственных затрат. Но несмотря на это сметная стоимость может значительно отличаться от реальной цены реализации жилого объекта, и служит, как правило, нижней границей цены продажи, при которой проект рассматривается как перспективный для дальнейшей разработки.
2. Широко распространен на рынке жилищного строительства метод ценообразования, ориентированный на текущие цены конкурентов. Предпосылкой для такого ценообразования является прозрачность цен, которая не всегда практикуется. Опираясь на этот метод, компания хочет избавиться от риска, связанного с назначением своей цены, которую рынок может не принять. Кроме того, этот метод прост и удобен, он избавляет компанию от необходимости заказывать дорогостоящие исследования по определению спроса на свой товар, целевой группы потребителей. При этом компания не учитывает в цене тот уровень полезности, которым обладает ее товар в глазах потенциальных потребителей. Между тем он может быть как больше назначенной цены, так и меньше ее. В первом случае предприятие рискует недополучить потенциальную прибыль, во втором - не обеспечить запланированного уровня реализации.
На первичном рынке жилья строительные компании нередко ориентируют свою ценовую политику на цены конкурентных компаний. Разница в качестве конкурирующих объектов оценивается экспертно по принципу «лучше» или «хуже». Но особенность рынка жилой недвижимости такова, что здесь каждый объект индивидуален, как по своему непосредственному местоположению, так и качественному наполнению. В последнее время данная особенность становится все заметнее даже для жилых домов типовых панельных серий: каждый застройщик пытается сделать свой объект уникальным в глазах потребителя. В этой ситуации необходимо проводить более качественный анализ потребительских свойств каждого строящегося жилого объекта, оценить их полезность в глазах клиента. Отсюда следует, что метод с ориентацией на конкурентов не подходит к рынку строящегося жилья при настоящем его развитии.
3. Следующим методом ценообразования, используемым на первичном рынке жилой недвижимости, является метод, учитывающий свойства товара. При данном методе ком-
пания оценивает полезность своего продукта для потенциального покупателя. При этом компания должна определить вкусы и предпочтения потребителей, направление и причины возможного их изменения, т. е. этот метод требует применения инструментария маркетинговых исследований. Максимизация цены возможна за счет усиления наиболее значимых для потребителя свойств товара, при этом нельзя забывать, что потребитель никогда не будет платить за лишнее в его понимании качество. Следует отметить, что качественные характеристики одного и того же вида товара, востребованные покупателем, меняются в зависимости от сегментной ориентации клиента. Так для рынка жилья характерно, что при приобретении квартиры сегмента нижнего экономкласса клиент не оценит значительное увеличение цены реализации за счет установки центральной системы кондиционирования, и, наоборот, при покупке квартиры элитного сегмента снижение цены за счет экономии на инженерном оборудовании квартиры не будет оправданно.
На рынке жилищного строительства этот метод имеет ограниченное применение в связи со сложностью учета качественных параметров жилого дома. Для решения этой проблемы нами было проведено следующее исследование: а) сегментирование рынка - разделение объектов жилой недвижимости на б групп в зависимости от схожести индивидуальных параметров, таких как особенности местоположения, архитектурно-конструктивные параметры, планировочные решения и т. д.; б) разработка методических принципов по расчету коэффициента рыночной силы. Для расчета этого коэффициента используются все качественные характеристики жилых домов с их допустимыми значениями, каждой качественной характеристике присвоен весовой коэффициент, показывающий степень влияния параметра на конечную цену, а каждому значению качественного параметра присвоен балл, который показывает степень соответствия значения параметра каждому сегменту.
Разработанная методика позволяет не только определять коэффициент рыночной силы объекта, т. е. оценку его индивидуальных параметров, но и правильно позиционировать объект с точки зрения максимального соответствия его индивидуальных характеристик тому или иному рыночному сегменту. Коэффициент рыночной силы исчисляется как по новым проектам, так и объектам-аналогам для сравнения числовых значений коэффициента. Чем выше значение коэффициента рыночной силы объекта, тем привлекательнее объект для потенциальных покупателей. Соответственно, цена реализации объекта с более высоким значением рыночной силы должна быть выше цены реализации объекта с более низким значением упомянутого нами выше коэффициента.
Цена нового объекта с использованием разработанной нами методики определяется следующим образом: рассчитывается цена единицы коэффициента рыночной силы по каждому объекту-аналогу (цена реализации! кв. м делится на коэффициент рыночной силы), вычисляется среднее значение цены единицы коэффициента рыночной силы, которое затем умножается на коэффициент рыночной силы нового объекта, что и будет средней ценой 1 кв. м проектируемого жилого дома. Данная методика в отличие от простого сравнения проектов строящихся жилых домов по принципу «лучше» или «хуже» позволяет максимально точно оценить полезность проекта для потенциальных потребителей, и соответственно, рассчитать максимальную цену, которую они готовы заплатить.
Но следует отметить, что сегодня жилищное строительство в городе Санкт-Петербурге имеет достаточно локальный характер: строительство жилья не ведется повсеместно. Учитывая высокую зависимость цены строящегося жилого объекта от непосредственного его местоположения, очень часто в зоне конкурентного предложения нового проекта отсутствуют строящиеся жилые дома, которые могли бы выступать в качестве аналогов для определения цены нового объекта. Кроме того, необходимо подчеркнуть, что строительные компании очень часто руководствуются субъективными данными при назначении цены
реализации на свой проект, т. е. данная цена не является объективной с точки зрения ее восприятия потребителями и самим рынком. В этой ситуации застройщикам приходщтся прибегать к помощи экспертов для определения цены на новый проект.
Значительно более конкурентным считается вторичный рынок жилой недвижимо* ста, взаимозависимость которого с рынком строящегося жилья легко доказать. Более того, рынок готового жилья более значителен по предложению. Рыночная цена вторичного рынка жилой недвижимости может быть рассчитана для любой локализации в данный момент времени. Таким образом, для совершенствования ценообразования на новый объект, мы разработали метод, который основан на выявленной зависимости между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости. На каждом этапе развития рынка внутри обозначенной территории существует определенное соотношение цены 1 кв. м жилой площади в строящихся домах и домах, сданных в эксплуатацию, которое зависит от количества населения, уровня спроса, объема продаж первичного рынка. Рассчитывая это соотношение, строительная компания может определить среднюю цену нового объекта даже при условии отсутствия объектов-аналогов в непосредственной близости от участка застройки.
Таким образом, на современном этапе развития рынка жилищного строительства для более обоснованного определения средней цены реализации проекта нового жилого здания и принятия решения о начале строительства застройщик может использовать разработанные и вышеизложенные нами методические принципы.
Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.
Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все внешние факторы на две основные категории: локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго. Зная степень влияния на цену локальных факторов, можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже. Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять, к десять, и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Так же, как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промзоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона з квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через 5-10 лет. Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Они гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако, являются общими для всех объектов недвижимости. Например, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие - чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки. Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU. Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(Pi).
В этой формуле Ck(t,pi) - цена некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается из G(t) - вклада глобальных факторов, общих для всех объектов, т. е. не зависящих от к и pj, и LkCpi) - вклада локальных факторов для k-ого объекта, не зависящих от времени t. Величины pj - набор параметров, описывающих объект. Теперь мы готовы перейти к практической выгоде данного подхода. Во-первых, он существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие в данный момент на рынке, например, в базах последнего месяца, объем которых ограничен. Если надо найти аналоги, скажем, двухкомнатной квартиры в панельном 17-этажном доме в районе Измайлово, недалеко от метро не на первом этаже, то в данный момент таких квартир может либо совсем не оказаться, либо оказаться всего две-три. А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен по таким узким подклассам жилья {например, тип дома - район), почти половина ячеек пустые, т. к. недостаточно статистики.
Метод разделения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов - корректировок для оценки - гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. Однако подобная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы сделать данный метод пригодным к практическому использованию на сайте irn.ru планировалось организовать сервис бесплатной оценки квартир с использованием описанного выше вычислительного механизма. Это позволит всем желающим использовать новую методику и испытать ее в действии. Вторым важным следствием нового подхода является появление общей для всего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей динамику рынка в целом. Ее можно вычислить, зная текущий уровень цен Ct и набор корректировок L. Эта функция в терминологии аналитического центра IRN.RU получила название индекса стоимости или курса квадратного метра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может показаться на первый взгляд, хотя ее значения близки к средней цене. Эта функция является математически корректным показателем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы, в отличие от цен акций отдельных компаний, показывают общий подъем или спад фондового рынка. Независимо от того, падает или растет в данный момент рынок недвижимости, цены на отдельные объекты меняются синхронно - единым "пучком*, а индекс стоимости как раз и является показателем направления этого "пучка".
Новая методология имеет еще ряд существенных преимуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т. д. В результате каждое новое значение средней цены вычисляется на основании базы данных нового периода и никак не связано с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам - пилообразному графику средней цены, что не позволяет делать никаких прогнозов. "Взлет" или "провал" текущей точки на графике вовсе не означает начало подъема или спада рынка - это просто статистический шум.
Методология вычисления функции G(t), напротив, использует величины L, вычисленные на множестве данных за все прошедшие годы, в результате чего новое значение G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой функции. Это приводит к получению более-менее плавного графика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее всего замечать новые тенденции к росту или спаду.
Явным преимуществом описанной философии является слабая зависимость результатов от объема текущей выборки, т. к. все нынешние показатели рынка определяются, прежде всего, данными за многолетний период и только корректируются свежими данными. Характерный параметр для работ аналитиков - объем выборки просто теряет смысл. Объемом выборки описанного метода являются все когда-либо проданные или продававшиеся квартиры - миллионы вариантов.
Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является связь рынка недвижимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость - не биржевой товар. Все объекты уникальны и различны между собой. Общая для всего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динамику этого рынка, является своеобразным "общим знаменателем", позволяющим сравнивать недвижимость с другими сферами деятельности. Например, функцию G(t) - индекс стоимости жилья - можно рассматривать как курс квадратного метра - некий аналог курса мировых валют - доллара или евро. Таким образом, описанная идеология является важным шагом в создании мостика между рынком недвижимости и другими сферами экономики.
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
ВЛАДИМИРСКИЙ ФИЛИАЛ
Факультет: экономики
Направление подготовки: 38.03.01 «Экономика»
Профиль: экономика предприятий и организаций
Кафедра: экономики
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине:
Микроэкономика
на тему:
«Микроэкономические закономерности ценообразования на рынке недвижимости»
Студент 1 курса
Группы Эб-116
Очной формы обучения
Копытиной К.С.
Проверил:
к.э.н., доцент
Федин С.В.
Владимир 2016
Введение………………………………………………………………………….3
1. Теоретические основы ценообразования на рынке недвижимости …........4
1.1.Сущность рынка недвижимости……………………………………....…...4
1.2.Факторы ценообразования…………………..………………………….......4
1.3. Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи..
2. Анализ ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья……………………………………………………………………………7
Заключение……………………………………………………………………...14
Библиографический список……………………………………………………15
Введение
В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Недвижимость является не только сферой прибыльной коммерческой деятельности, но и одной из самых важных потребностей человека. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Ему присущи, по крайней мере, две характеристики, отличающие его от других рынков:
1. Ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов;
2. Более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки.
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
Целью курсового проекта является рассмотрение расчета цен всеми возможными способами и методами на конкретном примере.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
1.Определить сущность рынка недвижимости;
2.Определить факторы ценообразования;
3.Определить факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи;
4.Рассмотрение закономерностей ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья.
1.Теоритические основы ценообразования на рынке недвижимости:
1.1.Сущность рынка недвижимости:
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».
Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.
Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
В ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
В процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
В процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:
Информация о ценах, спросе и предложении;
Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.
Рисунок 1 - Достоинства и недостатки рынка недвижимости
Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).
Таблица 1 - Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции.
| Рынок совершенной конкуренции | Рынок несовершенной конкуренции |
| 1 . Однородные и делимые товары | 1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален |
| 2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен | 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта |
| 3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация | 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках |
| 4. Централизованное ведение сделок | 4. Децентрализованные торги |
| 5. Низкие операционные расходы | 5. Высокие операционные издержки |
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
Специфика объектов недвижимости;
Относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
Воздействие рынка капитала;
Невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:
Развитие рынка недвижимости определяется:
И экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии Экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко.
Финансовыми возможностямидля приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест.
Взаимосвязями между стоимостью недвижимости застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.
Структура рынка недвижимости:
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:
1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
o развития (создания) недвижимости;
o оборота недвижимости;
o управления и эксплуатации недвижимости.
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.
3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.
4. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
5. По форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.
6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.
7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
Особенности функционирования рынка недвижимости:
Рынок недвижимости имеет свои особенности:
1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
2. Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:
а. для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
б. для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
3.Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
5. Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
8. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.
Таким образом,рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.
Товар на рынке недвижимости - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.
В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:
1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию.
2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.
3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.
К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.
Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.
Еще одна характерная черта недвижимости - это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.
Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 - 3,5 года.
Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.
Факторы ценообразования
Классификация факторов:
При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.
Таблица 2 - укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья.
На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).
В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.
Таблица 3 - признаки классификации факторов ценообразования на РН:
Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками – их взаимодействие.
Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.
Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи.
Таблица 4 - Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи
| Факторы | Феноменологический анализ факторов |
| Факторы спроса | |
| 1. Объем платежеспособного спроса на жилье | Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению. |
| 2. Потребность в жилье (потенциальный спрос) | Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1. |
| 3. Доходы населения и их дифференцированность | Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен. |
Продолжение таблицы 4
| 4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания | Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен. |
| 5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок | Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен. |
Продолжение таблицы 4
| 6. Макрофинансовые факторы (денежная база) | Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен. |
| 7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости) | Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен. |
| 8. Инфляция и дефляция | Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены. |
| 9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация) | Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений. |
| 10. Цены на нефть и иные товары экспорта | |
| 11. Объем вывоза капитала | Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье. |
| 12. Репутация застройщиков и объектов | Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4. |
| Факторы предложения | |
| 13. Объем предложения жилья | Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен. |
| 14. Удельный жилой фонд | Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. |
| 15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов | Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены. |
| 16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами | Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены. |
| 17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства | Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье. |
| 18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним | Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде. |
| 19. Ресурсное обеспечение строительства | Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде. |
| 20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке | Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде. |
| 21. Наличие альтернативных объектов инвестиций | Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п. |
| 22. Инвестиционная стратегия застройщиков | Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен. |
| 23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков | Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов. |
2. Анализ ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья .
Таблица 5 - средние цены за земельные участки ближайшего Подмосковья по 4 направлениям по состоянию на апрель 2015 года.
| № п/п | Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение) | Цена продажи, руб./сотка | Отдаленность от МКАД, км в расчете 1–20 км) | Средняя цена, руб./сотка |
| 1. | Калужское шоссе | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | Киевское шоссе | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | Новорижское шоссе | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Рублево – Успенское шоссе | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
Как видно из таблицы 1, для анализа мы взяли 4 направления (Калужское, Киевское, Новорижское и Рублево – Успенское шоссе), которые с точки зрения инвестирования считаются наиболее перспективными. Все участки были подобраны по следующим показателям: разрешенное использование (назначение) – индивидуальное жилищное строительство, отдаленность от МКАД от 1 км до 20 км, наличие инженерной инфраструктуры – газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, хорошие подъездные пути (асфальт). По выбранным ценам мы рассчитали среднюю стоимость земли за 1 сотку и представили полученные данные в диаграмме (рис. 2).
Рисунок 2 - Средние цены на земельные участки по состоянию на апрель 2015 года
Для полного представления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколько увеличились или снизились цены за земельные участки. Проанализируем прошлый год и сравним его с сегодняшними показателями (табл. 6).
Таблица 6 - Динамика цен на земельные участки ближайшего Подмосковья за период ноябрь 2014 – апрель 2015 гг.
Из таблицы 2 следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такого колоссального роста с помощью мнений экспертов.
«Самые дорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении: именно здесь, в пределах 12 км от Москвы, предлагается земля, стоимость которой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районах ближнего Подмосковья.
Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченная городскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. В первую очередь престижность направления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особое положение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловая элита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции и чиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слились воедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездорового ажиотажа».
Не менее интересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько земли находится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.
«Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 – 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.
По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 579,9 тыс. га (табл. 7).
Таблица 7 - Распределение земель Подмосковья по категориям
Представим данные в виде диаграммы и для получения долей переведем их в проценты (рис. 3).
Рисунок 3 - структура распределения земель Подмосковья по категориям.
В частной собственности находится порядка 30% земель Московской области. По оценке ряда экспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющих банковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционными целями; порядка 25–30% представляют инвестиционно-строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10–15% являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств. Представим наглядно данные на рисунке 4.
Рисунок 4 - состав земель Подмосковья.
Заключение
Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.
В курсовой работе, разработанной на тему «Микроэкономические закономерности ценообразования на рынке недвижимости», основное внимание уделено изучению механизма ценообразования на рынке недвижимости и анализу рынка земли Подмосковья, а также перспективам его развития. Для этого были рассмотрены и проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижское шоссе, Рублево – Успенское шоссе). Анализ показал, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наивысший показатель – до 71% по направлению Рублево-Успенское шоссе. Большим спросом на землю пользуются участки больших площадей. По мнению экспертов темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться.
В результате исследования расчета цен всеми возможными способами и методами на примере недвижимости Подмосковья, были получены следующие результаты.
1.Рассмотрена сущность рынка недвижимости;
2.Определены факторы ценообразования;
3.Изучены факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи;
4.Рассмотрены закономерности ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья и определены перспективы его развития. Для этого были проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по нескольким направлениям.
Библиографический список
1. Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономист, 2007. – 574с
2. Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.
3. Маховикова, Г.А. Микроэкономика. Продвинутый курс: Учебник и практикум / Г.А. Маховикова, С.В. Переверзева. - Люберцы: Юрайт, 2015. - 322 c.
4. 34. Маховикова, Г.А. Микроэкономика. продвинутый курс. учебник и практикум / Г.А. Маховикова, С.В. Переверзева. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 322 c.
5. 35. Моховикова, Г.А. Микроэкономика: Учебник для бакалавров / Г.А. Моховикова. - М.: Юрайт, 2013. - 268 c.
6. 36. Мэнкью, Н.Г. Микроэкономика / Н.Г. Мэнкью, М. Тейлор; Пер. с англ. А.П. Смольский. - СПб.: Питер, 2013. - 544 c.
7. 37. Никулина, И.Н. Микроэкономика: Учебник / И.Н. Никулина. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 553 c.
8. 38. Носова, С.С. Микроэкономика. Конспект лекций: Учебное пособие / С.С. Носова. - М.: КноРус, 2013. - 224 c.
9. 39. Розанова, Н.М. Микроэкономика фирмы: Учебное пособие / Н.М. Розанова, И.В. Зороастрова. - М.: Бином, 2013. - 383 c.
10. 40. Розанова, Н.М. Микроэкономика. Задачи и упражнения. Учебное пособие. Гриф УМЦ "Профессиональный учебник". (Серия "Практический курс"). / Н.М. Розанова. - М.: ЮНИТИ, 2013. - 559 c.
11. Гальперин, В.М. Микроэкономика. В 3-х т. Т. 2. Микроэкономика / В.М. Гальперин. - СПб.: Эк. шк. ГУ ВШЭ, 2008. - 512 c.
12. Громыко, В.В. Микроэкономика: Учебное пособие / В.В. Громыко, Г.П. Журавлева. - М.: ИЦ РИОР, 2012. - 159 c.
13. Гусейнов, Р.М. Микроэкономика: Учебник для бакалавров / Р.М. Гусейнов, В.А. Семенихина. - М.: Омега-Л, 2012. - 447 c.
14. Деньгов, В.В. Микроэкономика в 2 т. т.2. рынки факторов производства. равновесие. экономика риска 4-е изд. учебник для бакалавриата и магистратуры / В.В. Деньгов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 384 c.
15. Деньгов, В.В. Микроэкономика в 2 т. т.1. теория потребительского поведения. теория фирмы. теория рынков 4-е изд. учебник для бакалавриата и магистратуры / В.В. Деньгов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 410 c.
16. Джейли, Д.А. Микроэкономика: продвинутый уровень: Учебник: Пер. с англ. / Д.А. Джейли, Ф.Д. Рени; Науч. ред. В.П. Бусыгина [и др.]. - М.: ИД ГУ ВШЭ, 2011. - 733 c.
17. Джейли, Д.А. Микроэкономика: продвинутый уровень / Д.А. Джейли. - М.: ГУ ВШЭ, 2011. - 733 c.
18. Ефимова, Е.Г. Экономическая теория. Ч. 1 Микроэкономика. 4-е изд.,стер / Е.Г. Ефимова, С.А. Бордунова, М.Д. Заславская, И.С. Потапова. - М.: МГИУ, 2008. - 237 c.
19. Журавлева, Г.П. Экономическая теория. Микроэкономика: Учебник / Г.П. Журавлева, Н.А. Поздняков, Ю.А. Поздняков. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 440 c.
20. Анохин, Л. М. Микроэкономика [Текст] : учебное пособие / Л. М. Анохин, А. А. Егорова, Ю. В. Петриченко. - Челябинск: Изд-во Челяб. гос. ун-та, 2012. - 213 с. : ил. - (Классическое университетское образование). - Библиогр.: с. 212.
21. Грязнова А.Г. Микроэкономика: Теория и российская практика: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям / Под ред. А. Г. Грязновой, А. Ю. Юданова. - 2-е изд. - М.: КноРус, 2001. - 541 с. - Библиогр.: с. 542.
22. Протас. Микроэкономика: Структурно-логические схемы: Учебное пособие для вузов / В. Ф. Протас. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1996. - 168 с.
23. Пиндайк, Р. С. Микроэкономика [Текст] : [учебное пособие] : пер. с англ. / Р. С. Пиндайк, Д. Л. Рубинфельд. - 2-е изд. - М.: Дело, 2001. - 807 с. : ил. - (Зарубежный экономический учебник).
24. Прыкин Б.В. Микроэкономика в таблицах и графиках [Текст] : учебник для вузов / Б. В. Прыкин [и др.] ; под ред. Б. В. Прыкина. - М: Финансы: ЮНИТИ, 1999. - 503 с. : ил. - Библиогр.: с. 496.
25. Сафрончук, М. В. Микроэкономика [Текст] : введение в микроэкономику: тесты и задачи / М. В. Сафрончук. - М: Эксмо, 2006. - 255 с. - (Высшее экономическое образование) (Полный курс за три дня).
26. Сафрончук, М. В. Микроэкономика [Текст] : конспект лекций: учебное пособие / М. В. Сафрончук. - М: Эксмо, 2006. - 255 с. - (Полный курс за три дня). - Указ. имен: с. 254-255. - Библиогр.: с. 246.
27. Седов, В. В. Экономическая теория [Текст] : в 3 частях: учебное пособие / В. В. Седов. - 2-е изд., доп. и перераб. - Челябинск: ЧелГУ, Б.г. Ч. 2: Микроэкономика. - 2007. - 215 с. : ил.
Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898
Язык публикации: русский
Russian Journal of Housing Research, 2015, Volume 2, Issue 4
Pricing Factors in the Residential Rental Property Market
1 Moscow University of Industry and Finance, Russian Federation
The article discusses generally valid pricing factors in the Russian real estate market. The author also determines pricing factors in the residential rental property market from the standpoint of a private tenant. The methods used in the course of the study are scientific literature review and the analysis of the residential rental property market.
rent, real estate, pricing, factors, Russia
Arefin, A.V. (2015). Pricing Factors in the Residential Rental Property Market. Russian Journal of Housing Research, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Original Research Language: Russian
© Arefin A.V. / Publication: Creative Economy Publishers
This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0
® For correspondence: [email protected]
Real estate market is constantly changing and growing; during crisis periods, this process of growth tends to stagnate
When setting rental rates, the objectives of landlords and tenants are similar
In practice, landlords do not consider such factor as the view from the windows
Pricing factors of the real estate market affect the prices in the rental property market
Жилищные стратегии, 2015, Том 2, Выпуск 4
Факторы ценообразования
на рынке аренды жилой недвижимости
Антон Арефин1®
1 Московский финансово-промышленный университет «Синергия», Россия
АННОТАЦИЯ_
В статье рассматриваются общепринятые факторы ценообразования на рынке недвижимости России, и так же определяются факторы ценообразования на рынке аренды недвижимости, рассматривая со стороны частного арендатора. Методологией исследования служит обзор научных работ и статей, анализ рынка аренды недвижимости.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_
аренда, недвижимость, ценообразование, факторы, Россия
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_
Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334^.2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Язык публикации: русский
© Арефин А.В. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0
н Для связи: [email protected]
Рынок недвижимости является постоянно изменяющимся и растущим организмом; в кризисные периоды данный процесс роста имеет тенденцию к стагнации
Цели арендодателя и арендатора при ценообразовании арендных ставок являются схожими
На практике арендодатель не берет во внимание такой фактор, как направленность окон квартиры
На ценообразование на рынке аренды влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости
Арефин Антон Викторович, аспирант, Московский финансово-промышленный университет «Синергия» ([email protected])
Актуальность исследования
В современном мире проблема ценообразования на рынке аренды недвижимости приобретает все более актуальный статус в силу того, что напряженная экономическо-политическая ситуация в мире и санкции по отношению к России, а также каждодневно меняющийся курс национальной валюты делают все более трудным процесс ценообразования на рынке как купли/продажи, так и аренды недвижимости в стране.
Отметим также, что развитию современного рынка аренды в последнее время уделяется все больше внимания со стороны как профессиональных участников рынка недвижимости, так и со стороны государственных органов управления. Однако вопросам ценообразования на рынке аренды уделяется недостаточно внимания как со стороны государственных органов, так и со стороны участников рынка. Выявление факторов и процесса ценообразования на рынке аренды недвижимости станет крайне полезным для современного рынка недвижимости как Москвы, так и России в целом.
Что из себя представляет рынок недвижимости?
Согласно большинству экспертов, рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий процессы купли, продажи и аренды недвижимости на основе спроса и предложения (Родионова, 2009).
В силу постоянно расширяющийся территории городов рынок недвижимости представляет собой постоянно растущий «организм», однако стоит отметить, что в кризисные времена рынок недвижимости имеет тенденцию к стагнации и/или замедлению роста. Таким примером может служить период мирового финансового кризиса 2008 года, в течение которого рост цен на недвижимость не наблюдался, однако к середине 2011 года рынок недвижимости достигал докризисного уровня, и наблюдался рост цен.
В настоящее время на территории РФ рынок недвижимости делится на 2 категории:
Рынок первичной недвижимости.
Рынок вторичной недвижимости.
Объектом сделок на рынке первичной недвижимости обычно становятся объекты недвижимости в процессе строительства или новостройки, независимо от предназначения будущего объекта недвижимости. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство.
Объектом сделок на рынке вторичной недвижимости обычно становятся жилые помещения, которые ранее использовались по прямому назначению. Стоит отметить, что первичный рынок недвижимости отражает объем произведенного жилья, в то время как вторичный рынок недвижимости определяется следующими факторами (Родионова, 2009).
Благосостояние населения.
Доходность инвестиционных объектов.
События человеческой жизни.
Мобильность трудовых ресурсов.
Многие эксперты считают, что структура вторичного рынка является неизменчивой структурой в силу того, что процесс человеческой жизни протекает по некой закономерной схеме. Изменения на вторичном рынке недвижимости происходят в силу изменения структуры и/или количества населения или резкого изменения экономико-политической ситуации в регионе.
Таким образом, можно вывести, что рынок недвижимости в целом является постоянно изменяющимся и растущим организмом, изменения на котором происходят за счет влияния на него экономических, политических и социальных факторов. Однако в кризисные периоды данный процесс роста изменчивости имеет тенденцию к стагнации, но никогда не к обратному росту.
Общепринятые факторы ценообразования рынка недвижимости
При рассмотрении факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, которые в свою очередь разделяются на внутренние факторы ценообразования и внешние факторы ценообразования.
Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости разделяются на следующие типы1:
Микроэкономические факторы.
Макроэкономические факторы.
Социальное положение в регионе.
Социальные факторы.
К внутренним факторам ценообразования на рынке недвижимости экспертами принято относить следующие факторы2:
Динамика рынка.
1 Основные факторы, влияющие на стоимость жилой и нежилой недвижимости (2006, 28 апреля). Режим доступа: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256
2 Васькина, М.Г. (2009). Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс.
Динамика объема и соотношения спроса и предложения.
Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.
Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.
Однако отметим, что в приведенных факторах ценообразования объектов недвижимости не полным образом рассматриваются все факторы, особенно на уровне отдельных объектов недвижимости. Особенно нечетко рассматриваются факторы ценообразования, на которые потенциальный арендатор и арендодатель в первую очередь обращают свое внимание при оценивании объекта недвижимости.
Постараемся рассмотреть наиболее приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны арендодателя. К таким факторам относятся:
Доход населения и его платежеспособность (т. е. средняя заработная плата в регионе).
Уровень спроса и предложения в регионе.
Экологическая ситуация в регионе. Проблема экологии в последнее время стала актуальным вопросом для рынка недвижимости крупных городов России и мира, и в особенности Москвы. Высокий уровень загрязнения экологического состояния города непосредственно сказывается как на состоянии здоровья граждан, так и на состоянии рынка недвижимости города. Очевидным является то, что чем лучше экологическое состояние региона, в котором находится недвижимость, тем более привлекательным он будет для потенциального потребителя.
П.К. Катышев и Ю.А. Хакимова в своей работе «Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)» очень подробно рассмотрели влияние факторов, характеризующих состояние окружающей среды, на рынок недвижимости г. Москвы. Авторы отмечают, что экологическая ситуация в разных регионах города по-разному влияет на цену недвижимости. Средняя стоимость недвижимости, как правило, ниже в тех регионах города, которые находятся ближе к промышленным предприятиям,
нежели в регионах, находящихся в экологически чистых районах города (Катышев, Хакимова, 2012; С113).
Состояние объекта недвижимости. Данный фактор, безусловно, является основным фактором для ценообразования аренды в силу того, что от класса и состояния объекта недвижимости (начиная от дома, заканчивая квартирой) целиком зависит его цена. В качестве примера достаточно привести тот факт, что в зависимости от качества ремонта дома арендная ставка будет кардинально изменятся. Так, объекты недвижимости, расположенные в ЦАО г. Москвы, в хорошем состоянии (евроремонт) типа «однушка» имеют среднюю цену аренды 90000 руб., в то время как объекты недвижимости, расположенные в том же районе, но в среднем или ниже среднего состоянии (косметический ремонт или его отсутствие) имеют среднюю цену аренды 30000 руб.3.
Структура объекта недвижимости. Под данным фактором понимается наличие у дома входящих в него и прилегающих к нему дополнительных объектов, таких как лифт, парковка, домофон и пр. Так, объекты недвижимости, в которых присутствуют все или часть входящих в состав или прилегающих к нему объектов, имеют разницу в цене в среднем 5-10%. 4Т. е. в случае если имеются две квартиры, одна с балконом, другая - без, то квартира без балкона (в данном случае «однушка») будет иметь среднюю ставку по аренде в 30000 руб., в то время как такая же квартира, но с балконом будет иметь ставку в -33000 руб.
Доход населения и его платежеспособность. Данный фактор важен прежде всего для первоначального определения предполагаемой ставки по аренде в силу того, что потенциальный арендодатель должен знать среднюю заработную плату в своем регионе и на основе этого выводить первоначальную арендную плату. Так, в качестве примера можно привести, что по состоянию на 2014-2015 год средняя заработная плата в Москве составила 59000 рублей5, тем самым делая среднюю ставку по аренде объекта недвижимости не более этого показателя, т. е. -30000 руб.
Уровень спроса и предложения в регионе. В любой сфере рынка динамика уровня спроса и предложения является основным показателем для формирования его первоначальной цены. Данное правило справедливо и для рынка аренды недвижимости. Если уровень предложения превышает уровень спроса, то ставки по аренде
3 На основе анализа цен по г. Москва.
4 Квартиры с балконом и без: разница в цене обычно составляет 5-7% (2014, 5 сентября). Режим доступа: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/
5 Мереминская, Е. (2015, 26 января). Лучший город для работы. Режим доступа: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml
приобретают тенденцию к снижению, и наоборот. Так, в качестве примера можно проследить, как влиял уровень спроса и предложения в Москве на средние ставки по аренде на разные типы квартир в августе 2015. Одно из ведущих экспертных агентств по недвижимости «МИЭЛЬ -Аренда» предоставило следующие данные. В августе 2015 года уровень спроса и предложения аренды жилой недвижимости вышел на следующие показатели: спрос на аренду жилой недвижимости вырос на 13,6% по отношению к июлю, предложение аренды жилой недвижимости снизилось на 13,65% по отношению к июлю. Средняя ставка по аренде квартир эконом-класса изменилась следующим образом: «однушки» - снижение на 0,49% до показателя 30830 руб., «двушки» - рост на 0,84% до показателя 39950 руб., «трешки» - рост на 3,83% до показателя 51240 руб.6.
Наличие объектов муниципальных служб. Под муниципальными объектами в данном случае понимаются объекты образовательных структур, больницы, пожарные станции и пр. Фактор наличия объектов муниципальных служб является дополнительным и прежде всего важен для ценообразования на окраинах крупных городов в силу того, что муниципальные объекты в центре крупных городов часто находятся в близком расположении от жилых домов. В данном случае ситуация является схожей, как и при наличии в районе промышленных предприятий, только в данном случае данное правило работает в обратную сторону, т. е. чем ближе находятся объекты муниципальных служб, тем дороже будет объект недвижимости.
Далее рассмотрим приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора. Однако сразу отметим, что некоторые факторы будут схожими с предыдущими в силу того, что данные факторы в целом являются общими как для арендатора, так и для арендодателя.
Приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора:
Географическое местоположение объекта.
Экологическая ситуация в регионе.
Состояние объекта недвижимости.
Структура объекта недвижимости (наличие балкона, парковки, лифта и пр.).
Наличие муниципальных объектов.
6 Спрос и предложение на рынке аренды сравнялись (2015, 10 сентября). Режим доступа: http://miel.ru/lenta/6868/
Удаленность объекта от остановок общественного транспорта.
Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья.
Фактор географического месторасположения объекта
недвижимости. Данный фактор является одним из первых, на которые обращает внимание потенциальный арендатор в силу того, что в разных районах города ставка по аренде часто кардинально различается. Чем престижнее район, тем большую ставку просит собственник квартиры. Так, в качестве примера приведем разницу в ставках по аренде жилой недвижимости Москвы внутри Садового кольца и снаружи Садового кольца. Так, средняя ставка по аренде внутри Садового кольца составила - 54000 рублей, в то время как аналогичная квартира снаружи имеет среднюю ставку по аренде в 33000 рублей.
Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья. Сегодня данный фактор приобретает актуальность, особенно в Москве, в силу постоянного расширения рынка недвижимости и появления все новых объектов недвижимости. Ставки по аренде в первичной (новостройки) и вторичной недвижимости исторически имеют сильную разницу. Так, средняя арендная ставка в новостройке в Москве составляет 46000 рублей, в то же время средняя ставка вторичных квартир составляет 35000 рублей7.
Удаленность от остановок общественного транспорта. Данный фактор схож при ситуации с наличием объектов муниципальных служб и имеет ту же схему: чем дальше от остановок общественного транспорта, тем дешевле.
Тем самым предоставляется возможность вывести, что, несмотря на разные цели арендодателя и арендатора, приоритетные факторы при ценообразовании арендных ставок на объекты жилой недвижимости в целом являются схожими. Так, главными факторами являются внешнее состояние объекта, удаленность от центра города, курс национальной валюты и экономическое состояние в регионе в целом. Однако отметим, что на практике арендодатель часто не берет во внимание такой важный для арендатора фактор, как направленность окон квартиры, тем самым усложняя процесс сдачи объекта недвижимости и увеличивая его продолжительность.
7 На основе анализа цен по г. Москва в 2015 году.
Наиболее и наименее приоритетные факторы ценообразования жилой недвижимости
Таким образом, на основе обзоров множества факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости можно сгруппировать их в единую структуру и выдвинуть общую оценку:
1. Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости.
1.1. Микроэкономические факторы:
Экономическая ситуация в регионе;
Поток инвестиционных средств;
Занятость рабочего населения;
Темпы развития региона.
1.2. Макроэкономические факторы:
Уровень инфляции;
Ставки доходности по финансовым инструментам;
Доход населения;
Уровень занятости и уровень трудоспособности населения;
Индекс потребительских цен на товары и услуги в регионе;
Состояние торгового баланса.
1.3. Социальные факторы:
Уровень миграции населения;
Уровень безработицы в регионе;
Демографическая ситуация в регионе;
Доля трудоспособного населения в общей численности населения.
2. Внутренние факторы ценообразования на рынке недвижимости.
2.1. Факторы динамики рынка.
2.2. Факторы динамики объема и соотношения спроса и предложения:
Платежеспособность населения;
Изменения в предпочтениях населения.
2.3. Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.
2.4. Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.
2.5. Институциональные факторы:
Государственное регулирование;
Налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью.
3. Факторы пользователя недвижимого имущества.
3.1. Фактор полезности объекта недвижимости.
3.2. Фактор взаимозаменяемости объекта недвижимости.
3.3. Фактор ожидания.
4. Факторы внешней рыночной среды.
4.1. Экономический рост и его возможные перспективы.
4.2. Финансовые возможности для приобретения недвижимости.
4.3. Взаимосвязь между стоимостью и недвижимости и экономической перспективой развития конкретного региона.
5. Факторы наилучшего и наиболее эффективного использования.
6. Экологические факторы.
6.1. Концентрация монооксида углерода, оксида азота и двуокиси азота в воздухе.
6.2. Удаленность объекта недвижимости от ближайших промышленных предприятий.
Выдвинутые факторы будут наиболее полезными для крупных инвесторов в силу того, что по данным факторам можно наиболее точно сформировать цену на объекты первичной недвижимости, которые в свою очередь являются приоритетными объектами инвестирования для потенциального крупного инвестора. Также часть данных факторов будет полезна и для частного арендатора и арендодателя. Однако сразу отметим, что для частного арендатора и арендодателя в большинстве случаев наиболее приоритетными факторами являются состояние потенциального объекта недвижимости, удаленность от ближайшей станции метрополитена, удаленность от автомагистрали и промышленных предприятий, а также географическое положение объекта недвижимости.
Поэтому на основе ранее проведенного обзора приоритетных факторов ценообразования арендных ставок нами был выдвинут перечень общих и частных факторов ценообразования арендных ставок на рынке жилой недвижимости:
1. Общие факторы:
Состояние потенциального объекта недвижимости.
Географическое местоположение объекта недвижимости.
Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта.
Удаленность от автомагистрали.
Удаленность от промышленных предприятий.
Экологическое состояние в регионе.
2. Частные факторы:
Наличие парковочного места.
Наличие муниципальных объектов (школа, больница, магазины
Расположение на внутренней или внешней стороне здания.
Этажность объекта недвижимости.
Зашумленность района.
Наличие балкона и лоджии.
Наличие лифта.
Под общими факторами ценообразования на рынке недвижимости нами понимается формирование цены на основе краткого ознакомления с объектом недвижимости. Так, важным фактором является географическое месторасположение потенциального объекта недвижимости в силу того, что спрос на объекты недвижимости, расположенные ближе к центру города, зачастую выше, чем на объекты, расположенные на периферии города, и тем самым разница в ценах может быть от 30% и выше. Объясняется это концентрацией муниципальных и офисных объектов ближе к центру города.
Под частными факторами нами понимается формирование цены на объект недвижимости на основе наиболее полного ознакомления с потенциальным объектом недвижимости.
Также на основе вышеизложенных факторов автором была выдвинута классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости от наиболее приоритетного до наименее приоритетного, рассматривая со стороны частного арендатора и арендодателя (см. таблицу 1). Данная классификация показывает, каким факторам стоит уделить больше внимания при формировании цены на объект недвижимости (1 - более важные, 10 - менее важные).
Таким образом, можно сделать вывод, что на ценообразование на рынке аренды недвижимости главным образом влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости в целом в силу того, что аренда является неотъемлемой частью недвижимости. Так, такие внешние и внутренние факторы, как уровень ВВП, экономическая ситуация в регионе, уровень платежеспособности и занятости населения, уровень спроса и предложения в регионе, являются основными факторами ценообразования не только на рынке недвижимости. Однако помимо общеэкономических факторов ценообразования на ценообразование на рынке аренды недвижимости также влияют факторы, применяемые к отдельно взятым объектам недвижимости. Данные факторы нельзя
применять по раздельности, т. к. общеэкономические факторы ценообразования способны вывести цену по региону в целом, а факторы, предложенные автором, способны вывести цену для отдельно взятого объекта недвижимости.
Таблица 1
Классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости (наиболее и наименее приоритетные)
Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости
Наиболее приоритетные Наименее приоритетные
1 Географическое местоположение объекта недвижимости Полезность объекта недвижимости
2 Состояние потенциального объекта недвижимости Наличие парковочного места
3 Удаленность от промышленных предприятий Наличие балкона, лоджии и лифта
4 Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта Динамика рынка недвижимости
5 Наличие муниципальных объектов Уровень инфляции
6 Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья Уровень ВВП
7 Экологическое состояние и зашумленность региона Демографическая ситуация
8 Уровень спроса и предложения Государственное и налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью
9 Экономическая ситуация в регионе Поток инвестиционных средств
10 Доход и платежеспособность населения
Кафедра «Экономики предприятия
и
бизнес-технологий в АПК»
РЕФЕРАТ
по ценообразованию
На
тему:
«Ценообразование
на рынке недвижимости»
Выполнила:
Студентка 4 курса 2 группы
Экономического факультета
Проверила:
ст.преподаватель
Ставрополь,
2010 г.
Содержание
стр.
Введение
3
1. Недвижимость
как объект ценообразования
4
Введение
При
любом общественном устройстве особое
место в системе общественных
отношений занимает недвижимое имущество,
с функционированием которого так или
иначе связаны жизнь и деятельность людей
во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Основными физическими признаками недвижимости
как товара являются: уникальность и неповторимость;
стационарность; длительность создания
и долговечность.
Поэтому
рынок недвижимости принципиально
отличается от других рынков. Ему присущи
по крайней мере две характеристики,
отличающие его от других рынков: ограниченное
количество товаров, способных удовлетворить
запросы покупателей и, соответственно
ограниченное число возможных покупателей
для продавцов; более высокий уровень
издержек, связанных с поиском необходимого
товара и контингента сделки. Поэтому
ценообразование на рынке недвижимости
также будет иметь свои определенные особенности.
Поэтому изучение данной темы реферата
актуально в период становления и развития
рынка недвижимости в России.
Цель
написания реферата – изучить порядок
и методы ценообразования на рынке недвижимости
и проанализировать недвижимость в г.
Ставрополе.
1. Недвижимость как объект ценообразования
Понятие
недвижимости. Рынок
недвижимости в экономической
системе
Согласно
ГК РФ ст. 130
«К недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения.
К
недвижимым вещам также приравниваются
предприятие в целом как имущественный
комплекс, подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, суда плавания
"река-море", космические объекты.
Законодательными актами к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество».
Недвижимость
является финансовым активов, операции
с которым осуществляют на рынке недвижимости,
то есть на одном из секторов финансового
рынка.
Недвижимость
представляет собой финансовую категорию
и является формой вложения капитала.
В
составе недвижимости можно выделить
следующие группы финансовых активов:
Рис.1. Кривые
циклов развития рынка недвижимости
и развития экономики
Кривые
циклов развития рынка недвижимости
и развития экономики во времени
не совпадают. Упадок рынка недвижимости
обычно фиксируются раньше, чем начинается
упадок всей экономики. В случае его роста
соотношение остается одинаковым. Основа
функционирования подобного механизма
объясняет следующим образом. Повышение
ценности денег и уменьшение денежной
массы в финансовом секторе вынуждают
потребителей отказаться от долгосрочных
инвестиций в недвижимость, что, в свою
очередь, предопределяет уменьшение спроса
на рынке недвижимости. Предложение недвижимости
не может быстро реагировать на изменившееся
условия, т.е. определенное время превышает
спрос. Соответственно падают цены на
недвижимость, сокращается строительство
и т.д. Таким образом, последствия падения
цен с рынка недвижимости «переходят»
на другие рынки. Наконец, когда рынок
недвижимости достигает низшей точки
цикла, он «перестраивается» - изменяются
технологии, начинается строительство
в других районах и т.п. Позже, с увеличением
денежной массы в обороте и под влиянием
других факторов, спрос на недвижимость
начинает увеличиваться и рынок постепенно
оживает. На этом участке цикла рынок недвижимости
на самом деле действует как фактор, стимулирующий
экономический рост.
Таким
образом, рынок недвижимости можно
охарактеризовать в качестве показателя
состояния экономики: если ситуация на
этом рынке ухудшается, возможен упадок
всей экономики; если ситуация на рынке
недвижимости улучшается, можно ожидать
подъема всей экономики.
Рынок
недвижимости представляет собой сферу
вложения капитала в объекты недвижимости
и систему экономических отношений, возникающих
при операциях с недвижимостью. Эти отношения
проявляются между инвесторами при купле-продаже
недвижимости, ипотеке, сдаче объектов
недвижимости в траст, в аренду, внаем
и т.д.
Купля-продажа
объектов недвижимости – это не
просто купля-продажа товара народного
потребления, а движение капитала, т.е.
стоимости, приносящей доход.
Так,
покупка земельного участка означает
вложение денег в этот земельный
участок, который затем можно продать
по более высокой цене и получить доход
за счет разницы в ценах, или использовать
его для сельскохозяйственного производства
и получать доход с этого производства.
Купленный
жилой дом или квартиру можно
точно также продать через некоторое
время по более высокой цене или сдавать
внаем жильцам.
Капитал,
затраченный на приобретение предприятия,
будет приносить инвестору доход
в результате работы данного предприятия.
Вложение
средств в недвижимость представляет
собой надежное оружие против инфляции.
Цены на недвижимость постоянно растут,
что служит причиной спекулятивных
сделок с недвижимостью и способствует
концентрации земель в руках владельца,
выведении земельных участков из хозяйственного
оборота с целью выждать повышение цен.
К
особенностям рынка недвижимости относят
следующие:
1.2.
Методы определения
стоимости недвижимости
Применяются
три метода определения стоимости недвижимости:
затратный, сравнение продаж, капитализация
дохода.
Обычно
могут применяться все три
метода. Использование одного и более
методов позволяет дать более
реальную оценку стоимости. Так, метод
затрат может быть неприменим при
оценке недвижимости по старым зданиям,
которые имеют существенную накопленную
амортизацию из-за физического износа
и внешнего устаревания, которое трудно
оценить.
Метод
сравнения продаж не может быть применен
к узкоспециализированным видам недвижимости
при отсутствии информации для сравнения.
Метод капитализации доходов редко используется
для оценки частей домов, занятых собственником,
хотя он может быть использован с подтверждениями
рынка. Капитализация дохода обычно бывает
ненадежна на рынке коммерческой или промышленной
собственности, где собственники перебивают
цену инвесторов. Поэтому, где это возможно,
оценщики применяют по крайней мере два
метода. Полученные альтернативные оценки
служат полезной проверкой друг друга.
1.
Метод затрат базируется на принципе:
покупатель обычно не заплатить за недвижимость
больше, чем затраты на приобретение (постройку)
аналогичной собственности равнозначного
качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости
недвижимости является сумма стоимости
участка земли и стоимости строительства
на дату оценки. Этот подход основан на
понимании того, что участники рынка соотносят
стоимость и издержки.
Метод
затрат особенно полезен в оценке
новых зданий и объектов недвижимости,
которые редко продаются.
Использование
метода затрат для определения стоимости
недвижимости показано на рис.2.
| Оценка стоимости главного сооружения | Оценка косвенных издержек | Оценка величины прибыли | Оценка величины износа сооружения | |||
| Оценка стоимости главного сооружения с учетом общего износа | ||||||
| Оценка стоимости земли | Оценка рыночной стоимости права собственности на недвижимость | Оценка стоимости вспомогательных зданий и сооружений с учетом общего износа | ||||
Сущность
метода сравнения продаж заключается
в определении цены, которую заплатит
покупатель за недвижимость аналогичной
полезности. При отсутствии на рынке такой
недвижимости метод сравнения продаж
не применяется.
2.
Метод сравнения продаж полезен, когда
ряд аналогичных объектов недавно продавался
или выставлен на продажу в том же сегменте
рынка. Используя этот метод, оценщик получает
отражение стоимости, сравнивая объект
с аналогичной недвижимостью, называемой
«сравниваемые продажи». Цены продаж недвижимости,
по мнению оценщика, наиболее сравнимые,
должны показать предел, в котором отражение
стоимости оцениваемой недвижимости может
падать. Использование метода сравнения
продаж для определения стоимости недвижимости
показано на рис.3.
где К
– текущая стоимость (т.е. стоимость
в настоящее время), руб.
К t
– доход, ожидаемый к концу t-года, руб.
n – ставка
дисконта (норма доходности или процентная
ставка), доли единицы.
Коэффициент
капитализации либо непосредственно
выводится по продажам сопоставимых
объектов как отношение годового
дохода к цене продажи (прямая капитализация),
либо рассчитывается исходя из ожидаемой
ставки периодического дохода на капитал
и задаваемых условий возмещения инвестиций
(капитализация отдачей).
Ставка
дисконта используется для построения
моделей дисконтирования денежных
потоков. При этом к текущей стоимости
приводятся периодические доходы каждого
прогнозного года, а также гипотетическая
выручка от продажи.
Расчет
модели дисконтированных денежных потоков
производится по формуле:
| К= | К t | (3.3) |
| (1 + n) Т |
Метод
капитализации дохода требует широкого
изучения рынка на основе анализа спроса
и предложения, дающего информацию о тенденциях
в рыночных ожиданиях.
Природа
использования методов оценки недвижимости
зависит от проблемы оценивания, выбора
подходов и надежности полученных оценок.
При применении всех трех методов оценщик
проверяет три отдельные оценки. Относительная
надежность и применимость каждого метода
рассматривается при соединении показателей
стоимости.
| Районы | Количество предложенных квартир, шт. | ||
| 2008 г. | 2009 г. | 2009 к 2008 в % | |
| С/З | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| Ю/З | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| Центр | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| 204 квартал | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| Всего: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
