Президент ВСС Игорь Юргенс сообщил участникам, что 6 июня 2016 года было принято решение о преобразовании ВСС в саморегулируемую организацию (СРО). Он отметил, что в мировой практике аналогов СРО с таким функционалом еще не было – обычно на западных рынках работают объединения страховщиков, занятые защитой их профессиональных интересов и не совмещающие эту работу с контролем и регулированием деятельности своих членов. Проводя краткий анализ ситуации на российском рынке, Юргенс отметил заметный прирост сборов страховщиков в первом квартале (на 13 %), при том что другие финансовые рынки таких темпов роста не демонстрируют. Драйверами роста стали страхование жизни и ОСАГО. Спад в автокаско (– 6,6 %) – это опасная тенденция, поскольку моторное страхование дает порядка 40 % нашего рынка. Наибольшее падение наблюдалось в страховании ОПО, что вызвано решением по снижению тарифов. Продолжается рост концентрации: 66 % рынка контролирует первая десятка страховщиков, 80 % - 19 компаний. По сообщениям ЦБ, около 100 страховых компаний находятся в «красной зоне» и могут покинуть рынок.
|
|
|
Первый заместитель Председателя Правления АО «СОГАЗ» Николай Галушин обратил внимание аудитории на тенденцию снижения числа страховых компаний, поддерживаемую действиями Центробанка. В первом квартале 2016 года отмечен прирост собираемой премии по отношению к первому кварталу 2015 года, однако если сравнить с более ранними периодами – все не так позитивно. Касаясь проблем перестрахования, Галушин отметил, что основные трудности российских перестраховщиков связаны с низким страновым рейтингом – в условиях переизбытка емкости во всем мире нашим компаниям сложно выходить на международный рынок. Внутри страны нужна емкость для санкционных рисков, санкционная проблема присутствует также в текущих отношениях с западными партнерами, однако за два года санкций существенного снижения объемов перестрахования за рубежом не наблюдается.
|
|
|
Генеральный директор «Ингосстраха» Михаил Волков поделился информацией о прошедшей встрече руководителей европейского и мирового страхового бизнеса и страхового надзора, посвященной вопросам будущего страхования и развития электронных технологий взаимодействия с клиентами и регуляторами. Сейчас в мире создаются быстрые и погруженные в интернет «цифровые страховые брокеры», которые рассматривают традиционные страховые компании просто как емкости. По мнению таких брокеров, качественно работать с клиентом и его потребностям страховщики так пока и не научились нигде в мире. «Ингосстрах» уже перевел в электронную форму практически всю свою линейку продуктов добровольного страхования,однако пока осознанно не идет в электронное ОСАГО – нельзя оцифровывать то, что плохо работает, это ухудшит ситуацию для клиента, надо сначала навести порядок в системе.
|
|
|
Председатель Фонда социального страхования Российской Федерации Андрей Кигим в своем докладе рассказал о том, как в его ведомстве решаются проблемы экономии и оптимизации расходов. Например, в Фонде есть потребность перераспределять средства между двумя видами социального страхования: испытывающим дефицит финансированием выплат по больничным листам и более благополучным страхованием от несчастных случаев на производстве. Кроме того, он подробно остановился на том, как в социальной сфере должны использоваться современные электронные технологии. Кигим отметил общие проблемы, испытываемые в кризис и сферой социального страхования, и коммерческим страховым рынком – им обоим нужно избежать рисков социального иждивенчества и мошенничества и активно включаться в интеграцию финансовых сервисов в онлайн.
|
|
|
Исполнительный директор Российского Союза Автостраховщиков (РСА) Евгений Уфимцев поддержал стратегический курс на интеграцию профессиональных объединений страховщиков в единое СРО, однако отметил, что некоторые организации не могут быть в него интегрированы сейчас, так как распоряжаются компфондами по отдельным видам страхования, а также в силу международных требований к их обособленности (Бюро «Зеленой Карты»). Плюсами единого СРО является то, что страховщикам не придется нести множественные издержки, появится возможность экономии бюджета, единообразие требований, регулирования и контроля. Необходима также передача части контрольных функций от ЦБ к СРО. По мнению Уфимцева, создание СРО не должно ложиться дополнительной нагрузкой на страховщиков.
|
|
|
Вице-президент Национального союза страховщиков ответственности (НССО) Светлана Гусар в деталях описала собравшимся процедуру регистрации СРО и вступления в нее новых членов. Ожидается, что к концу сентября завершится процесс регистрации, и начнется переходный период (180 дней), в течение которых все страховые компании, не входящие сейчас в ВСС, будут обязаны вступить в СРО. Продолжается обсуждение вопросов о порядке финансирования СРО и распределения мест в органах управлении. Предстоит также разработать единые стандарты для страхового рынка.
|
|
|
Директор по развитию НССО Андрей Знаменский сделал подробный доклад о страховании жилья. Добровольное страхование имущества россиян не развивается по следующим причинам: слишком дорого, сложно, нет доверия к страховщикам. В определенных сегментах есть спрос на страхование, который нельзя удовлетворить – жилье в зонах повышенной опасности, аварийный жилой фонд и т.п. (такого жилья, по разным оценкам, в России от 25 до 50 %). В других странах государство участвует в защите жилья, вводя обязательное страхование (Турция, Кыргызстан и др.) или обеспечивая перестрахование катастрофического риска. В России предлагается следующий подход: «федеральный минимум» защиты от ЧС включается во все договоры добровольного страхования, перестраховывается в НПК, наличие страхования является условием получения помощи из бюджета в полном объеме, в отсутствии страхования потерпевшим предоставляется только минимально-необходимого жилья по социальному найму.
|
|
|
Заместитель Директора Департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Вера Балакирева подробно рассмотрела законопроекты по страхованию, находящиеся сейчас на различных стадиях утверждения: проект изменений в закон «Об организации страхового дела» (приводящий его в соответствии со вступившими в силу поправками в 4-ую главу ГК), изменение процедур банкротства страховых организаций, изменения в ОСАГО (в части преимущественного использования восстановительного ремонта вместо денежных выплат, совершенствования системы тарифных коэффициентов и др.), расширение круга перевозчиков, попадающих под закон об обязательном страховании, новые требования к хранению данных в страховых компаниях, разрешение электронного взаимодействия со страхователями по страхованию жизни, а также проекта (пока в дискуссии) о регулировании специалистов по страхованию. Минфин не исключает возможности обсуждения отмены запрета на перестрахование в ОСАГО и в страховании жизни.
|
|
|
Директор Представительства General Reinsurance AG Капитолина Турбина представила участникам результаты анализа особенностей российского рынка перестрахования. По ее мнению, ситуация на рынке не требует обязательного перестрахования всех рисков в национальной перестраховочной компании. Для санкционных рисков может быть создана конструкция «квазистрахового пула» или задействована емкость ЭКСАР. Государству не следует вмешиваться в перестраховочную индустрию, которая в состоянии решить свои проблемы самостоятельно. Пока доля перестрахования на национальном рынке устойчиво сокращается, поскольку капитализация российских компаний низка. Появление обязательной цессии ухудшит оценку качества российских рисков при их размещении за рубежом.
|
|
|
Вице-президент ВСС Дмитрий Кузнецов отметил важность повышения качества оказываемой медицинской помощи и роли в этом участников системы медицинского страхования. Движение к реальной страховой модели требует четкого формулирования ряда понятий и конкретизации программ госгарантий. Страховое сообщество надеется построить единые логистические принципы взаимодействия между лечебными учреждениями, застрахованными и страховыми компаниями.
|
|
|
Депутат Государственной думы, член комитета по финансовому рынку Борис Кашин озвучил необходимость незамедлительно решать проблемы доступности страхования ОСАГО в пяти регионах. Если в перспективе подходить к либерализиации тарифов по ОСАГО, необходим действенный общественный, прежде всего, парламентский контроль за их обоснованностью и практикой использования. Есть часть малообеспеченного населения, неспособного выдержать свободный тариф, поэтому нужно совершенствовать систему коэффициентов для различных групп водителей. Комментируя вопрос об НПК, как автор законопроекта, депутат заявил, что он поддерживает создание НПК. Санкции здесь не единственная причина, существует также необходимость защиты особых объектов и борьбы с утечкой капитала, законодатели слишком поздно запретили перестрахование в ОСАГО, через которое страховщики выводили излишки прибыли. Создание НПК происходит в рамках общей тенденции к импортозамещению. Однако неправильно превращать ее в синекуру. Тарификация должна идти так же, как по основному контракту, в остальном работа должна вестись на рыночных принципах – НПК должна функционировать как нормальная перестраховочная компания с квалифицированными кадрами, с ответственностью за результат, но под контролем Центрального Банка.
|
|
|
Председатель Комиссии Китайской Народной Республики по регулированию страховой деятельности (CIRC) господин Сян Дзуньбо в своем докладе сообщил, что китайский страховой рынок вышел на третье место в мире, отставая только от США и Японии. В 2015 году сбор страховой премии составил 2,4 трлн.юаней (рост на 20%), прибыль страхового рынка за 2015 год составила 282,4 млрд.юаней (рост на 38%). С января по апрель 2016 года сборы составили 1,2 трлн.юаней (рост на 41%). На конец апреля 2016 года размер суммарных активов на рынке страхования достиг 13,8 трлн.юаней, остаток страховых резервов – 12 трлн.юаней. Россия вышла на девятое место среди стран – торговых партнеров Китая, необходимо дальнейшее развитие взаимодействия двух стран. В ноябре 2015 года регуляторами двух стран подписан Меморандум о взаимопонимании, в соответствии с которым стороны разрабатывают план по сотрудничеству. Нашим странам необходимо продолжать активную совместную работу по всем видам страхования и перестрахования, а также в области инвестиций.
|
|
|
Генеральный директор компании «Сбербанк страхование жизни» Максим Чернин отметил, что страхование жизни остается чемпионом по темпам роста и главным драйвером развития российского рынка уже несколько лет. Чернин поддержал идею развития инноваций в страховании, подчеркнув, что на рынке страхования жизни наивысшие в страховой отрасли темпы роста поддерживаются сейчас за счет двух продуктов, созданных в предыдущий кризис, и наверняка сегодня готовятся продукты, которые станут новыми драйверами рынка в ближайшие годы.
|
|
|
Президент АО «МетЛайф», президент Ассоциации Страховщиков Жизни (АСЖ) Александр Зарецкий отметил, что рынком сделаны важные шаги к саморегулированию. И до создания СРО были успешные проекты, например, электронный реестр агентов по страхованию жизни, созданный АСЖ несколько лет назад. Важными направлениями на будущее должны стать сбор и анализ статистической информации, сертификация и обучение агентов, а также применение реальных наказаний страховых компаний за несоблюдение ими единых стандартов, разработанных СРО.
|
|
|
Президент Национального союза агростраховщиков (НСА) Корней Биждов положительно отреагировал на приведенные китайским докладчиком примеры из системы агрострахования в Китае, назвав этот быстрорастущий рынок ориентиром для нас. Падение объемов премий в российском агростраховании в 2015 году (– 39 %) в значительной связано с очисткой рынка от схем, в то же время у отдельных законопослушных агростраховщиков рост достигал 220 %. Одновременно со снижением охвата страхованием площадей в растениеводстве, быстро растет страхование в животноводстве. Условиями будущего успешного сотрудничества страховщиков и аграриев являются прозрачность применяемых агротехнологий, соблюдение действующих единых стандартов и более широкое применение современных технических достижений (включая системы космического мониторинга).
Параметры исследования:
. География исследования: Московская области и Новая Москва
. Степень подготовки участка к строительству
. Площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
- участки площадью 1-5 га до 30-50 км от МКАД (до трассы А107 «Бетонка»);
- участки площадью от 5 га от МКАДа до границ Московской области
Общее количество незастроенных участков промышленного назначения (от 1 га) в Московском регионе составляет, по данным Росреестра, 2 301 шт. (20 789 га). Из них выставлено на продажу в интернете только 204 шт. (2 736 га).
Такой низкий процент предлагаемых к продаже участков промышленного назначения, - чуть менее 13,2% от общего количества незастроенных участков - яркий индикатор закрытости земельного рынка.
Общий объем предложения незастроенных земельных участков промышленного назначения, выставленных на продажу в анализируемой локации в настоящее время составляет 204 лота.
Количество незастроенных земельных участков промышленного назначения (от 1 га)
*по данным Росреестра
Площадь выставленных на продажу участков составляет 13,2% от общей площади всех незастроенных участков промышленного назначения Московской области (включая территорию новой Москвы). Таким образом, около 87% участков не выставлено на продажу по тем или иным причинам их текущими собственниками.
Наибольшее количество выставленных на продажу земельных участков находится на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском ш.
Количество выставленных на продажу участков по направлениям, шт.
По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское ш., Дмитровское ш., а также Симферопольское - на третьем месте.
Общая площадь выставленных на продажу участков по направлениям, га
С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию - отсутствие спекулятивного спроса. «Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратное дело. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.
Для объективной оценки стоимости участки разделены по следующим критериям:
. Локация (традиционно были выделены 2 «зоны» - МКАД-А107 и А107-границы МО)
. Степень подготовленности земельного участка
К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента. 
Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.
Уровень стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД, руб./га
На протяжении последних двух лет наибольшее количество сделок купли-продажи промышленных участков приходится на Ленинский район. В первую очередь это объясняется большим количеством подготовленных к строительству участков и развитой транспортной инфраструктурой.
Эксперты компании Skladman USG оценили ситуацию во всех сегментах рынка промышленных земельных участков Московского региона, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на земельном рынке столицы.
Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).
Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.
Помимо этого, для общего понимания объема промышленных земель в регионе была отдельно сформирована база всех земельных участков промышленного зонирования. Далее все участки были разделены на застроенные (склады «А», «В», «С» класса, производства и т. д.) и незастроенные.
| Всего по данным Росреестра | Незастроенные участки в продаже |
||
| Застроенные участки | Незастроенные участки | ||
| Кол-во (шт.) | 3 297 | 2 301 | 204 |
| Площадь (га) | 20 774 | 20 789 | 2 736 |
Основные моменты исследования:
На сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Значительным изменением за последние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади - в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.
В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.
Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х годов: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.
Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.
Прежде всего стоит отметить, что в 2001 году был принят к исполнению Земельный кодекс - №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о переводе земель из одной категории в другую - №172-ФЗ от 21.12.2004 г. В дальнейшем в данные документы вносились различные изменения и дополнения, однако в целом данные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.
Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.
Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов - это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рассматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).
Этап 2 пришелся на острую фазу кризиса 2008-2009 годов. В это время рынок земли сильно просел, цены на участки ползли вниз, спекулятивные покупки сошли практически на нет.
Этап 3 - с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).
Однако рынок земельных участков так и не восстановился до докризисного уровня. С рынком складской недвижимости его роднило снижение спекулятивной части спроса.
Этап 4 - с начала 2015 года и по настоящее время - можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет. Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.
Таким образом, рынок земли подвержен тем же самым законам и влияниям рынка, что и различные сегменты недвижимости, - кризисам, перепадам спроса, возросшей налоговой нагрузке.
До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.
Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.
Также компанией планировался к развитию проект «Аэропорт-Сити» вблизи аэропорта «Домодедово» (офисные комплексы, гостиницы, выставочные центры, логистический и индустриальный центры).
Другими крупнейшими проектами КОТ с большим уклоном в жилую недвижимость заявлялись «Гран-При» (вместе со строительством ипподрома) в районе дер. Путилково и проект «Рублево-Архангельское», где предполагалось строительство около 4 млн кв. м (под жилье, офисные центры, торгово-развлекательный комплекс).
Однако активность в отношении данных проектов, в особенности в регионах, практически сошла на нет с наступлением кризиса 2008-2009 годов, и большая часть проектов так и осталась с тех времен на бумаге либо была заморожена на неопределенный срок.
За последние 5-6 лет массовых замораживаний проектов не наблюдалось. Однако это в большей степени связано с тем, что большая часть «бумажных» проектов» была заморожена еще в 2008-2009 годах.
В настоящее время акценты немного сместились - крупные проекты в области жилой недвижимости реализуются, однако они в большинстве своем представляют застройку массовым сегментом (эконом и комфорт) с минимально возможной инфраструктурой.
С жилой функцией все достаточно понятно: в последнее время (2016 год) спрос значительно сместился либо в Москву, либо в ближайшее Подмосковье, и всем более удаленным подмосковным стройкам стало гораздо тяжелее продаваться.
Подобное стало возможным благодаря появлению нового объема предложения на территории «старой» Москвы и более сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15-20 км уже не так интересны - они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.
В 2007-2008 годах существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. На тот момент наблюдался дисбаланс, когда предлагаемых к продаже промышленных земель было на порядок меньше, чем земель, которые предлагались под жилищное строительство.
Данный дефицит предложения был связан также еще и с тем, что ранее все земли промышленности находились под существующими объектами. Поэтому на тот момент все предложения - это фактически те же промышленные объекты.
Основными драйверами рынка земли сейчас являются жилая недвижимость, придорожные объекты и индустриальные проекты.
В то же время инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода и неопределенность по времени существенно затрудняют положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей - электроэнергии, газа и т. д. По идее, данные проблемы должны решать современные индустриальные парки.
Основные типы индустриальных парков:
За последние 5-7 лет сегмент индустриальных парков получил широкое развитие в Московском регионе, появились действующие качественные примеры реализаций инвестиционных проектов .
Опираясь на отечественный опыт развития индустриальных парков, возможно формирование целесообразных мер поддержки данного сегмента.
На данный момент в Московской области, по данным Корпорации развития Московской области, насчитывается примерно 31 индустриальный парк (включая ОЭЗ), 5 из них являются государственными.
| Название | Тип собственности | Тип | Общий размер (га) |
| «Виктория» | Частный | Greenfield | 1400 |
| «Котово» | Частный | Greenfield | 506,5 |
| «Коледино» | Частный | Greenfield | 365 |
| ОЭЗ «Ступино Квадрат» | Частный | Greenfield | 359,5 |
| «Есипово» | Государственный | Greenfield | 284 |
| «Спас-Заулок» | Государственный | Greenfield | 265 |
| «Дега Кластер Ногинск» | Частный | Greenfield | 256 |
| ОЭЗ «Дубна» | Государственный | Greenfield | 187,7 |
| «Северное Домодедово» | Частный | Greenfield | 176,3 |
| «Южный» | Государственный | Greenfield | 175,9 |
| «Южные Врата» | Частный | Greenfield | 144 |
| «Оболенский» | Государственный | Greenfield | 130 |
| «Металлер» | Частный | Brownfield | 125 |
| «Амарево» | Частный | Greenfield | 125 |
| «М4» | Частный | Greenfield | 108 |
| «Парфентьево» | Частный | Greenfield | 95 |
| «Северо-западная промзона» | Частный | Brownfield | 20 |
| «Карболит» | Частный | Brownfield | 69 |
| «Подосинки» | Частный | Greenfield | 67 |
| ОЭЗ «Исток» | Частный | Brownfield | 60 |
| «Озеры» | Частный | Greenfield | 42 |
| «Алтухово» | Частный | Greenfield | 36 |
| «Шерризон» | Государственный | Greenfield | 30 |
| «Ступино-1» | Частный | Greenfield | 25 |
| «Ногинск» | Частный | Brownfield | 20,4 |
| «Ивантеевка» | Частный | Brownfield | 18 |
| «Проминвест» | Частный | Brownfield | 17 |
| «Шереметьево» | Частный | Greenfield | 12 |
| «Богослово» | Частный | Greenfield | 9,7 |
| «Бронницы» | Государственный | Brownfield | 9,41 |
| «УКС» | Частный | Brownfield | 8 |
Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2017 года их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.
Однако, как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.
Важной задачей для инвестора является понимание потенциального объема нового строительства индустриальной недвижимости на основе анализа общего объема земельных участков промышленного назначения, а также анализа земельных участков, выставленных на текущий момент на продажу. Анализ проводился в разрезе застроенных и незастроенных участков.
Под застроенными в данном случае понимаются участки, имеющие капитальные строения преимущественно советского периода с большим коэффициентом незастроенной площади (более 70% свободной от застройки земли). Такие участки чаще всего обеспечены инженерными коммуникациями и находятся в развитых промзонах советского периода. От продажи зданий их отличает то, что владельцы таких объектов позиционируют их именно как участки на продажу .
Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД - А107 («Бетонка») и А107 - границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).
В рамках отбора предложений по продаже/долгосрочной аренде земельных участков собиралась информация в Интернет на онлайн-агрегаторах предложений.
При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:
При сборе информации по предложениям о продаже земельных участков также учитывались территории смежных участков, в совокупности образующие участки необходимой площади. В дальнейшем подобные «совокупные» предложения учитывались как один лот.
Таким образом, общее количество лотов на продажу составило 255 шт., в которые входит 429 земельных участков.
Доля предложения застроенных участков составляет около 1,2% от общего объема участков подобного типа (в пересчете на общую площадь).
| Площадь | Зона | Общее количество застроенных земель |
Участки в продаже | ||||
| Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | ||
| 1-2 га | МКАД - А107 | 1956 | 3355 | 1,7 | 27 | 41 | 1,5 |
| 3-5 га | МКАД - А107 | 373 | 1430 | 3,8 | 11 | 43 | 3,9 |
| 5-20 га | МКАД - А107 | 799 | 7225 | 9 | 11 | 115 | 10,4 |
| 20-50 га | МКАД - А107 | 129 | 3782 | 29,3 | 2 | 50 | 25,2 |
| От 50 га | МКАД - А107 | 40 | 4980 | 124,5 | - | - | - |
| Итого | 3297 | 20774 | - | 51 | 249 | - | |
Доля незастроенных участков, выставленных на продажу, в общем объеме участков данного типа составляет 13,2% (в пересчете на общую площадь). То есть около 87% участков не выставлено на публичную продажу их текущими собственниками.
| Площадь | Зона | Общее количество незастроенных земель в регионе (по данным Росреестра) |
Участки в продаже | ||||
| Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | ||
| 1-2 га | МКАД - А107 | 1127 | 2032 | 1,8 | 76 | 136 | 1,8 |
| 3-5 га | МКАД - А107 | 233 | 886 | 3,8 | 22 | 81 | 3,7 |
| 5-20 га | МКАД - А107 | 767 | 7248 | 9,4 | 69 | 679 | 9,8 |
| 20-50 га | МКАД - А107 | 106 | 3044 | 28,7 | 28 | 841 | 30 |
| От 50 га | МКАД - А107 | 68 | 7579 | 111,5 | 9 | 1000 | 111,1 |
| Итого | 2301 | 20789 | - | 204 | 2736 | - | |
Стоит отметить, что в зоне от А107 («Бетонка») до границ Московской области предложений о покупке застроенных земельных участков почти нет (если рассматривать участки площадью от 5 га).
По количеству предложений больше всего земельных участков было выявлено на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском шоссе. По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское, Дмитровское, а также Симферопольское ш.
Обзор подготовлен специалистами Skladman USG:
Ярославом Дарусенковым, руководителем отдела консалтинга;
Сергеем Соболевым, экспертом по подбору участков и подготовке к строительству.
Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.
Уже на этом этапе хорошо видно, что рынок недвижимости московского региона имеет свою специфику по отношению к западной схеме циклов «7-7-4». Для идеального воспроизведения этой схемы необходима синфазная работа двух рынков – рынка инвестиционных средств и рынка земли. В нашем случае подобного не наблюдается.
Новый год обещает нарастить обороты и сдать 440 000 квадратных метров офисов. Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE , говорит о том, что объем офисных площадей, который введут в эксплуатацию в этом году, будет еще больше и составит 507 000 квадратных метров. Что касается сделок по аренде и купле-продажи, то их ожидаемый объем – порядка 1,1 млн квадратных метров – комментирует Олеся Дзюба. Количество вакантных площадей класса «А» должно остаться на уровне.
По причине относительно большого скопления промышленных предприятий и соответственно худшей экологии остаются менее востребованными такие шоссе, как Щелковское, Каширское, Рязанское. Также негативными факторами но этим направлениям являются близость крупных населенных пунктов и большое количество машин на трассах.
По имеющимся базам предложения и потребительского спроса ведется непрерывный мониторинг рынка недвижимости. Уникальная методика расчетов позволяет специалистам подготавливать типовые обзоры и аналитические исследования индивидуального характера, по всем сегментам:
Типовые обзоры по сегментам рынка недвижимости состоят в предоставлении каждому участнику рынка объективных цифровых данных в удобном формате, позволяющих с их помощью составлять свое собственное мнение и принимать самостоятельные решения.
Как подмосковная власть наводит порядок в земельном вопросе Согласно Земельному кодексу, все земельные участки, находящиеся в государственной собственности или в так называемой государственной неразграниченной собственности, предоставление которых подразумевает под собой дальнейшее строительство, можно получить исключительно на аукционе, на торгах. Правда, для граждан предусмотрена немного другая схема, у которой следующий порядок.
То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок, является, по сути, оформленным нормативно особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или государственных, либо в наказание за использование земли, противоречащее представлениям общества об использовании рациональном и экологически безопасном.
Каким образом все это будет реализовываться на практике, мы увидим из итогового обзора рынка земельных участков за 2015 год. Теоретически ожидается очень серьезное усиление контроля и надзора. В частности, будет введена ранее в нашей стране не применяемая процедура административного обследования, в ходе которой будут проверяться не отдельные точки, а весь населенный пункт в целом.
Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области. Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.
Даже самый беглый анализ земельного рынка РФ показывает его огромный потенциал. Однако реализовать возможности в полной мере мешает множество факторов, главным из которых является отсутствие четкой комплексной программы развития. К сожалению, необходимые преобразования проводятся пока крайне медленно и непоследовательно.
Земля и земельные участки редко обладают прямыми аналогами для сравнения. Уникальность каждого отдельного земельного участка может существенно влиять на его стоимость. Swiss Appraisal использует более 50-ти поправочных коэффициентов для того, чтобы наиболее точно определить стоимость земли и земельного участка, в деталях рассмотреть его потенциальную инвестиционную стоимость, а также наиболее точно определить реальную рыночную стоимость участка.
