При формировании себестоимости производства товаров и услуг важным расчетным показателем является амортизация. В производственном процессе некоторые ресурсы, такие как здания, оборудование, машины, используются неоднократно. При этом происходит их износ, они утрачивают первоначальные физические и моральные свойства. Для учета этого износа, в бухгалтерском учете вводится понятие амортизации. Под этим термином понимается частичный перенос стоимости некоторых видов производственных ресурсов на себестоимость продукции.
Как только в компании появляется любое основное средство (ОС), по нему должна начисляться амортизация.
Неважно, купленный это станок или полученный в дар компьютер, если новый объект предполагается использовать более 1 года: объекты, участвующие в основных производственных процессах, должны амортизироваться.
Моментом начала начисления амортизации будет первое число месяца, следующего за месяцем, когда объект ОС принят к учету.
Например, была для кабинетов приобретена мебель. По платежным документам она поступила 28 марта, а бухгалтер поставил ее на учет 3 апреля. Тогда на эту мебель амортизация будет начисляться с 1 мая.
В тот момент, когда объект ОС ставится на учет, необходимо определить способ ее начисления. Здесь необходимо учитывать ряд факторов. Расчет суммы будет зависеть от таких факторов:
Исходя из этих факторов, можно точно рассчитать амортизацию, выбрав из нескольких видов подходящий.
Различают следующие способы амортизации:
При первом способе начальную стоимость равномерно распределяют на общий период полезного использования объекта. Это наиболее простой способ расчета. Чтобы провести такие подсчеты, достаточно знать срок полезного использования, вычисляемый исходя из предыдущего опыта использования подобных объектов. Недостатком при применении такого способа можно считать игнорирование снижения производительности со временем. Чем больше используется оборудование, тем больше оно изнашивается, а значит, будет работать менее эффективно. Кроме того, со временем оборудование требует большего обслуживания, расходных материалов и проведения ремонтных работ.
Такой вид списания стоимости основных средств, как метод уменьшаемого остатка относится к нелинейным способам. При таком подходе перенос стоимости на себестоимость происходит быстрее за счет коэффициента ускорения. В общем же, применяя этот способ, для расчета берут, кроме коэффициента ускорения, стоимость объекта, которая рассчитана на начало отчетного периода, норму износа. При применении этого вида списания бухгалтер должен каждый год заново рассчитывать сумму амортизации. Это можно сделать одним из нижеследующих способов: рассчитав сумму на год, затем делят ее на двенадцать месяцев или переведя период эксплуатации из лет в месяцы. При выборе этого способа необходимо учитывать, что коэффициент ускорения организация устанавливает сама. У этого способа есть один недостаток, уменьшаемый остаток может сохраняться очень долго, пока не станет меньше 0,01 рубля. Только при достижении такого значения уменьшаемого остатка можно провести списание.
Следующий способ, когда для расчета отчислений в качестве основного параметра используют сумму чисел лет полезного периода эксплуатации. При таком методе учитывается только полезный срок и не требуется устанавливать коэффициенты ускорения. Метод достаточно просто и позволяет за установленный период провести полное списание без остатка. Необходимо лишь правильно определить срок.
И четвертый из видов – это списание пропорционально объемам произведенной на этом оборудовании продукции. При таком способе ОС амортизируется в зависимости от того, сколько продукции планируется произвести. Этот вид амортизации также относится к нелинейным. Для расчета необходимо примерно рассчитать объем продукции, который будет произведен за весь период эксплуатации этого ОС. Если в период эксплуатации будет проводиться модернизация объекта, то срок его амортизации увеличивается, поскольку после проведения модернизации можно произвести больше. Объем рассчитывается в количественном измерении, в единицах продукции.
Отдельным видом активов являются такие объекты основных средств, которые не имеют физической формы. К ним относят объекты интеллектуальной собственности и деловую репутацию компании.
У нематериальных активов должны присутствовать следующие признаки:
Налоговый кодекс РФ в ст. 253.3 четко определяет группы основных средств, к которым может применяться ускоренная амортизация, если:
Ускорение амортизации позволяет быстрее списать стоимость оборудования, что выгодно компании. За счет этого можно существенно сэкономить на налогах.
Но при применении ускоряющих коэффициентов существенно усложняется процесс учета, поскольку между бухгалтерским и налоговым учетом может возникать разница. Также в некоторых случаях, особенно если речь идет об оборудовании, приобретенном в лизинг, по итогам года компания может получить ухудшение финансового результата: лизинговые платежи в сумме с большими суммами амортизационных начислений при небольшой выручке, в итоге «съедят» всю прибыль и по итогу организация получит в конце года убыток.
Амортизация является эффективным инструментом по управлению основными средствами в организации. Наличие таких отчислений позволяет учесть в себестоимости производимой продукции участие сложного оборудования, производственного автопарка, зданий и сооружений. За счет этого формируется фонд, который можно использовать на капительный ремонт, модернизацию этих объектов или приобретение новых.
Амортизация - упорядоченное уменьшение начальной стоимости ОС в период срока службы. Это характеристика износа имущества, полностью принадлежащего организации, в денежном выражении. Один из основополагающих этапов учета основных средств - амортизация. Способы начисления по МСФО делятся на 4 вида, каждый из которых будет подробно рассмотрен.
Вычет части амортизационной стоимости начинается в следующем после принятия основных средств к учету месяце. Прекращение происходит после накопления полной стоимости ОС с первого числа нового месяца.
Общий срок амортизационных списаний зависит от:
Обычно амортизационные выплаты длятся весь срок использования имущества. С прекращением отчислений ОС может быть списано, продано на запасные части/материалы или оставаться в использовании.
Амортизационные отчисления прекращаются в случае:
Независимо от финансового результата экономической деятельности компании амортизация начисляется ежемесячно.
Напомним, что основные средства - это имущество организации, которое используется более года для осуществления хозяйственно-административной, производственной и реализационной деятельности. В списке ОС существуют и такие, на которые начисление амортизации не предусмотрено. К ним относятся:
ОС некоммерческих организаций начислению амортизации не подлежат, независимо от их вида.
С учетом срока возможной эксплуатации объекта определяется амортизация. Способы начисления амортизации основных средств не зависят от периода службы: для каждого метода определение длительности эксплуатации будет первым шагом в вычислениях сумм износа к ежемесячному списанию.
Сроком полезной службы ОС принято считать тот промежуток времени службы объекта, который приносит доход компании. Определить эксплуатационный срок имущества необходимо во время принятия ОС на учет. Бухгалтер делает вывод о времени полезной службы на основании:
Эксплуатационный срок должен быть определен к моменту ввода объекта в действие.
Согласно МСФО, существует два основных способа начислить амортизацию: линейно и нелинейно. Линейный способ начисления амортизации основных средств предполагает постепенное и равномерное накопление суммы износа в течение всего периода использования. Выглядит это так: каждый месяц организация перечисляет одну и ту же сумму в кредит счета 02.
Нелинейный способ начисления амортизации подразделяется на 3 метода:
Сумма к начислению амортизации согласно нелинейным методам будет различаться в каждом новом месяце.
Линейный способ начисления амортизации основных средств является универсальным для любого вида имущества организации и применяется как на производстве, так и в торговых компаниях. Обычно линейному методу отдают предпочтение в случаях использования тех ОС, которые приносят выгоду постепенно и равномерно.
Более специализированными являются нелинейные способы начисления амортизации. По объектам основных средств определяют наиболее подходящий:
Использование определенных способов вычисления амортизации регламентируется организацией.
Метод равномерного списания общей суммы износа вычисляется проще всего. Характеризует линейный способ начисления амортизации основных средств формула:
А = (Ц ос × Н а) ÷ 100%,где:
Полученная сумма показывает износ ОС в денежном выражении за один эксплуатационный год. Для удобства полученное значение делят на количество месяцев, определяя сумму отчислений за каждый из них.
Рассмотрим пример: предприятие приняло в эксплуатацию в феврале токарный станок стоимостью 200 тыс. руб., срок службы которого оценивается в 15 лет. Бухгалтер произвел расчеты:
Организация произведет с 1 марта отчисления в размере 833 руб. в кредит счета 02 (начисление амортизации основных средств линейным способом). Пример доступным образом показывает порядок использования метода и простоту его использования.
Применяя данный способ, организация станет выплачивать одинаковый ежемесячный платеж, который будет уменьшаться каждый год. Метод рассчитан на выплату большей части суммы в начале эксплуатационного срока ОС.
Амортизация по вычисляется с помощью формулы:
А = (С ост × Н а × К ус) ÷ 100%, где:
Рассмотрим способы начисления амортизации основных средств. Примеры уменьшаемого остатка рассчитаем, используя следующие данные:
Предприятие приняло в эксплуатацию ЭВМ стоимостью 200 тыс. руб., срок службы которого оценивается в 8 лет. Организация ускоряет выплату в 2 раза. Требуется выяснить сумму годовой амортизации за первые 4 года. Выполняем расчеты:
Предприятие продолжит расчеты до последнего, восьмого года, в котором может выплачивать ежемесячно сумму износа до полного списания амортизационной стоимости или разделить остаточную стоимость равными долями на последний год погашения.
Сумма ежегодной амортизации, как и при способе уменьшения остатка, будет различной. Кумулятивный метод применяют для быстро устаревающей и изнашивающейся техники и в тех случаях, когда планируется получить наибольшую выгоду именно на начальном этапе эксплуатации. Но, в отличие от метода уменьшения остатка, нельзя установить определенный коэффициент ускорения.
В вычислении между собой очень схожи нелинейные способы начисления амортизации основных средств. Формулы отличаются лишь применением специфических значений, а в целом содержат все те же данные. Годовую амортизацию кумулятивным способом рассчитывают по формуле:
А = (С перв × N л) ÷ N с.л, где
За основу вычислений взят срок эксплуатации: оставшийся период на рассчитываемый год и общую сумму чисел лет. Стоит обратить внимание, что знаменатель формулы не будет меняться. Например, если необходимо посчитать амортизацию за 6 лет, сумма чисел составит 21 (поочередно сложили каждую из цифр от 1 до 6).
Вычислим годовую амортизацию, используя исходные данные: компания приняла в эксплуатацию оборудование стоимостью 140 тыс. руб. Срок эксплуатации составляет 5 лет. Рассчитать годовую амортизацию в течение первых 3-х лет. Выполняем действия:
Расчет оставшихся лет проводится по тому же принципу. Для вычисления суммы месячных отчислений годовую амортизацию делят на количество месяцев.
Применение способа вычисления возможно только для имущества, непосредственно используемого в процессе производства или при выполнении работ (услуг). Отчисления и остаток стоимости ОС напрямую зависят от производственного процесса, что позволяет свести к минимуму образование бухгалтерского убытка.
Для определения суммы амортизации применяют такую формулу:
А = (Об пр.ф. × С перв) ÷ Об, где:
Рассмотрим пример со следующими данными: торговой организацией для развоза продукции приобретен автомобиль стоимостью 200 тыс. руб. Предположительный пробег составит 400 тыс. км. Даны значения фактического пробега за январь - 4 тыс. км., февраль - 9 тыс. км, март - 2 тыс. км. Рассчитать амортизацию за указанные три месяца.
Проводим вычисления:
Подобным образом будет вычисляться амортизация за остальные месяцы. Ввиду того, что срок эксплуатации выражен в предполагаемом объеме продукции, необходимо вовремя пересматривать и корректировать значение.
Независимо от того, какие способы начисления амортизации основных средств используются на предприятии, в бухгалтерии используют счет 02. Он кредитуется всякий раз, как перечисляют суммы. При этом дебетуются счета учета производственных расходов и сч. 44.
После окончания амортизационных отчислений или в результате ликвидации, продажи ОС сумму выбытия отражают на счете "Основные средства" проводкой Дт "Амортизация ОС" Кт "ОС". Субсчет сч. 02, собирающий информацию об отчислениях данного имущества, закрывается.
Отличается от методов бух. учета налоговый учет амортизации основных средств. Способы начисления амортизации ограничиваются двумя - линейным и нелинейным, и не имеют глубокого экономического смысла. Линейный способ идентичен одноименному методу в бухучете и начисляется на каждое ОС отдельно.
Нелинейный метод подразумевает начисление амортизации по группе или подгруппе схожих ОС. Вычисляют сумму по формуле:
А = (Б сум × Н а) ÷ 100%, где
Существующие указаны в НК РФ.
Важнейшей характеристикой имущества организации является амортизация. Способы начисления амортизации основных средств позволяют предприятию выбирать наиболее приемлемый показатели ОС (куда входит и амортизация) - основа финансовой отчетности и результата деятельности предприятия.
С 1 июля этого года вступают в силу новые поправки к закону 214-ФЗ, которые призваны обеспечить дополнительную защиту для граждан-дольщиков. Давайте разберемся, что и как поменяется в сфере долевого строительства уже в следующем месяце.
Основное изменение касается требований к уставному капиталу компании-застройщика – теперь его минимальный размер должен соответствовать максимальной площади всех объектов долевого строительства, на которых девелопер планирует вести работы.
То есть если застройщик собирается возводить дом площадью 25 тысяч квадратных метров, его уставной капитал должен быть не менее 40 миллионов рублей. В противном случае он просто не получит заключение о соответствии на объект. Контролирующие органы, которые выдают такое заключение, будут сравнивать суммы площадей и размеры уставного капитала.
Также уставной капитал должен быть полностью оплачен в уставной фонд – иначе компания не будет иметь права привлекать деньги дольщиков.
Практически все столичные девелоперы уже привели свои показатели в соответствие с требованиями закона (имеют либо достаточный собственный капитал, либо договор поручительства). Все изменения, связанные с капиталом и объемами строительства, будет отслеживать Москомстройинвест.
Но что касается страны в целом, то по данным на конец мая, у большинства застройщиков (примерно у 85% компаний) уставной капитал не соответствовал будущим требованиям. Если ситуация не изменится к 1 июля, то этим компаниям не позволят начинать новые стройки (хотя достраивать начатые дома они смогут).
Впрочем, это не означает, что со следующего месяца строительство новых домов практически встанет. Застройщик, у которого недостаточно собственного капитала, может заключить договор поручительства с одним или несколькими другими юридическими лицами, у которых есть необходимая сумма. Эти поручители будут выполнять обязанности перед дольщиками, если строительная компания не сможет довести строительство до конца.
Здесь есть несколько нюансов, которые важно знать дольщикам.
Во-первых, застройщик, еще до заключения ДДУ, обязан довести до сведения покупателя условия поручительства и сведения о поручителях.
Во-вторых, срок поручительства должен распространяться на период как минимум на два года дольше оговоренного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику.
В-третьих, при расторжении или досрочном прекращении договора поручительства застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом дольщика, причем не позднее чем за месяц до даты расторжения.
Еще одна новая гарантия для дольщиков – это возможность использования эскроу-счетов. Эскроу – это счет, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств.
Что это означает в долевом строительстве? Банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие – открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который купил квартиру у застройщика, будет переводить деньги не застройщику, а на счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.
Акт предоставляется в банк, а тот в течение 10 дней переводит деньги застройщику – так у девелопера есть дополнительный стимул завершить строительство и завершить его в срок, чтобы быстрее получить оплату за проданные квартиры.
Пункт об открытии счета в банке прописывается в ДДУ, то есть самому покупателю не нужно будет открывать счет. Как не нужно будет и закрывать его – после того, как застройщик получит эти средства, счет будет закрыт автоматически.
Надежность банка фактически гарантирует государство – право на открытие счетов эскроу имеют только те кредитные организации, которые удовлетворяют требованиям специального постановления правительства РФ (№ 498 от 27.04.2017). Их список ежеквартально обновляется на сайте Центробанка России.
Если же по каким-то причинам застройщик не завершил строительство, то дольщик просто получит у банка свои деньги обратно – их не придется “выбивать” через суды у строительной компании.
Если у банка появляются какие-то основания для того, чтобы дольщик в одностороннем порядке расторг ДДУ (требование к застройщику о досрочном возвращении кредита и т.д.), то он в течение 10 рабочих дней должен сообщить об этом дольщику.
Если дольщик решит продать еще не полученную квартиру по договору переуступки прав, все права и обязанности по договору эскроу-счета перейдут к новому дольщику.
Также поправки к закону предусматривают создание Единого реестра застройщиков в сети Интернет, где любой желающий может посмотреть сведения о той или иной строительной компании. Сайт Единого реестра уже действует – это полная база данных застройщиков, которые ведут в РФ жилищное строительство по ДДУ.
Помимо названия компании-застройщика, здесь указываются количество и площадь строящихся объектов, размеры уставного капитала, рейтинг фирмы, а также бренд, под которым застройщик рекламирует свою деятельность.
Все эти нововведения направлены на то, чтобы дать дополнительные гарантии для дольщиков и повысить вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам.
У застройщиков же однозначного мнения об эффекте новых поправок еще нет – девелоперы ждут, чтобы увидеть их в действии. Многие полагают, что требование, связанное с размером уставного капитала, ударит по небольшим и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению рынка. А эскроу-счета могут оказаться невостребованными, по крайней мере, в ближайшее время, поскольку для застройщиков они предоставляют меньше плюсов, чем для дольщиков и банков.
К тому же все – и застройщики, и дольщики – ожидают еще одного большого изменения в законодательстве: появления Компенсационного фонда для защиты участников долевого строительства. Законопроект о нем Госдума уже рассмотрела в первом чтении, принять его окончательно планируется в июле. Поэтому как скажутся все эти новые поправки на рынке строительства недвижимости, покажет время.
Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?
«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г.
Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.
Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.
Кто такие обманутые дольщики
Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях:
– в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.
Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.
В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.
«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.
Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.
В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.
Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.
Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.
В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.
В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.
При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.
У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».
В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.
Дольщикам помогут землей
«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.
Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».
Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.
По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».
Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.
Те же компании, у кого оборот больше 10 млрд руб., откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 3–5%, уверен он. Именно во столько обойдется застройщику привлечение и обслуживание финансирования, которое потребуется, чтобы компенсировать замороженные 10% стоимости проекта, делится подсчетами Брызгалов.
«При таком сценарии на рынке останется в конечном счете 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», – комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья.
Опасения преувеличены, считает депутат Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.
«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.
Среди строителей есть и сторонники закона. «Новеллы нацелены на повышение прозрачности и ответственности на рынке строительства. Снижается риск возникновения токсичных застройщиков, созданных как пирамида, когда за счет привлечения денег одного проекта фактически закрываются обязательства по другим проектам», – комментирует Николай Булычев из MR Group. Крупные застройщики, по его мнению, не должны испытать сложностей, но застройщики, для которых строительство не было профильной деятельностью, будут вынуждены искать партнерства с состоявшимися девелоперами. А так как нет предпосылок к росту рыночных цен, рентабельность строительного рынка в целом снизится, прогнозирует Булычев.
«Мы в первую очередь заботимся о безопасности привлечения средств дольщиков», – говорит Стасишин. «Застройщики опасаются, что все обрушится. Ничего подобного», – уверен Николаев. Застройщики, по его словам, сейчас, по сути, финансовые структуры – ими за время действия закона о долевом строительстве привлечено 3,3 трлн руб., которые не подвергались финансовому надзору. «На руках у граждан сегодня около 20 трлн руб. Но они 10 раз подумают, чтобы купить квартиру у застройщика по договору долевого строительства», – уверяет Николаев. По его мнению, после введения новых требований постепенно будет восстанавливаться доверие граждан к отрасли. «Новые поправки недостаточно жесткие. Мы сейчас работаем над законопроектом, который введет субсидиарную ответственность бенефициаров компаний-застройщиков», – обещает он. По экспертным оценкам, из общего объема проектов, начатых в 2013–2014 гг., около 7% перешло в категорию проблемных – речь идет о сотнях домов, говорит представитель АИЖК. По его словам, изменения закона полностью обеспечат финансовую устойчивость и прозрачность застройщиков, контроль целевого использования средств участников долевого строительства, а главное – исключат из системы гарантирования заведомо несостоятельные или недобросовестные компании. Их убытки или хищения не будут перекладываться на отрасль, а в конечном счете – на покупателя, резюмирует близкий к правительству человек.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.
Вступившие в силу поправки касаются :
Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .
Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.
Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .
Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):
В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:
В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.
Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.
Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):
На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.
Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.
Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.
Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта
Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?
С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:
К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.
