Современный человек, имея определенную сумму денег, рано или поздно задается вопросом о способе вложения средств и получения от этого выгоды. В XXI веке популярным видом инвестирования является вложение в разные виды имущества. С помощью сайт мы рассмотрим, стоит ли вкладывать свои средства в недвижимость.
Прежде чем начинать такое серьезное исследование, необходимо сначала четко понимать, о чем идет речь.
Недвижимость – это имущество, земельный участок и всё связанное с ним или водный объект прочно связанный с землей, который невозможно подвергнуть перемещению или это будет приносить большой ущерб. Она подтверждается законом в виде необходимых на определенный вид имущества документов. Недвижимость является самым выгодным активом для инвестирования.
Инвестиции – вид вложения денежных средств в создание или развитие собственного или стороннего производства с целью получения выгоды, пользы или прибыли в конечном результате.
Инвестиции в недвижимость – это вложение средств в уже построенную или строящуюся недвижимость для получения прибыли.
Мы разобрали основные понятия, и перед вами явно возникает вопрос, стоит ли инвестировать свои сбережения в недвижимость? Ведь состояние в нашей стране очень неустойчиво, постоянно происходят изменения на рынке, уровень цен подвержен как резкому скачку, так и не менее резкому падению. Все вопросы и возникшие сомнения у вас вполне естественны.
Мы рассмотрим все возможные виды таких инвестиций. Обязательно укажем вам все возможные риски, с которыми есть вероятность столкнуться при определенном финансировании средств, все плюсы и минусы такого инвестирования и подведем итоги.
Объектом инвестирования ваших денежек может быть как жилье или земля, так и офисные помещения или торговые центры. Мы рассмотрим с вами 5 основных видов вложений и все возможные нюансы, с которыми вы можете столкнуться.
Ознакомившись со всеми вариантами, вы вполне сможете ответить на свой вопрос «как правильно инвестировать имеющиеся финансовые возможности в недвижимость?»
Покупка жилого помещения сейчас пользуется большим интересом со стороны инвесторов. Купив, допустим, квартиру в новом доме, появляется возможность сдавать ее в аренду и получать прибыль от этого. Или купив жилье в ипотеку, выплачивать ее в течение всего периода займа с полученных арендованных денег.
Несмотря на то, что такой способ получения прибыли или же выгоды достаточно доступен в наше время и имеет меньше рисков, существует ряд нюансов при выборе жилого помещения:
Все грамотно продумав, можно получить хорошую прибыль от сдачи в аренду или возможность выплаты ипотечного займа за счет полученных арендованных средств.
Важно! Вы должны понимать, что сдача жилья в аренду подразумевает не только получение прибыли, но и периодическое вложение финансов в виде косметического ремонта или смены предметов мебели. Поэтому не стоит тратить много денег на ремонт и мебель, главное просто удачно всё подобрать и со вкусом совместить.
Покупка квартиры в строящемся доме может принести больший доход, чем покупка готового нового жилья. Отличие заключается в том, что квартиры в доме на этапе строительство стоят значительно меньше, чем уже готовые. В связи с этим после покупки такого жилья через некоторое время можно продать его гораздо дороже и получить ощутимую прибыль.
Несмотря на такой важный плюс, как получение весомого дохода, существуют некоторые риски:
Все потенциальные риски обычно происходят по вине застройщика. Прежде чем вкладывать деньги в совсем недорогую квартиру строящегося дома, необходимо потратить время и узнать в подробностях репутацию застройщика. Необходимо также узнать продолжительность существования на рынке компании застройщика, сколько построенных и сданных домов у него на счету и были ли вопросы и проблемы во время постройки или сдачи квартир.
При учете вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что такое инвестирование является выгодным.
Внимание! Чтобы получить выгоду от покупки квартиры в строящемся доме, не стоит вестись на слишком низкую цену и молодого застройщика. Лучше выбрать компанию с заслуженным авторитетом и имеющейся историей в постройках.
Вы спросите, выгодно ли вкладывать финансы в такую недвижимость, как земельный участок?. Но чем более выгодной является сделка, тем больше она имеет нюансов и рисков.
Земельные участки имеют свою особенную специфику. Не всегда участок будет продаваемым и легко сдаваемым в аренду. При покупке земли важно учитывать условия, влияющие на ликвидность, такие как:
Так же при выборе земельного участка стоит учитывать экологические нюансы, политические и экономические факторы. При учете всех особенностей и условий покупая определенный участок земли, можно получить весомую прибыль.
Последние несколько лет стал очень популярен загородный отдых, в связи с этим появился спрос на съем коттеджей за городом в аренду. В связи с хорошим спросом на такой вариант аренды, можно с уверенностью сказать, что инвестирование принесет хорошую прибыль.
Так же при покупке земельного участка или недостроенного дома при возможности проведения необходимых работ можно перепродать участок с домом уже за другую цену. В связи с хорошим спросом на загородный отдых, покупка домов тоже в наше время достаточно популярна.
Но естественно присутствуют свои сложности. Для удачной сдачи в аренду важна окружающая природа. Красивый водоем и вблизи находящийся лес или роща резко увеличат спрос на ваше предложение. А отсутствие природной красоты или неудобное местонахождение сведет к минимуму количество желающих отдохнуть в вашем загородном доме.
Для продажи дома важно учесть не только наличие водоема, но и наличие магазинов, коммуникаций, близость школ и детских садов. Всё это повлияет на ликвидность.
Покупка офисов или торговых центров является самым выгодным типом такого рода инвестирования. Но такая возможность является далеко не легкодоступной.
Начиная такого рода бизнес, придется вести постоянный жесткий контроль и личное присутствие необходимо постоянно во избежание различного вида нарушений. Установка счетчиков, законная эксплуатация здания, ведение бухгалтерии, уплата налогов и многое другое требует дополнительной помощи профессионалов. Найти таких людей тоже непросто, это определенный риск и требование постоянного вашего личного присутствия и контроля.
Мы рассмотрели все основные типы вложений в недвижимость и относящиеся к ним нюансы. Осталось выбрать более подходящий для вас способ вложения своих денежек.
Предлагаем вам рассмотреть положительные стороны такого бизнеса и возможные подводные камни. Преимущества:
Достоинств, как вы видите, достаточно много. Основные мы рассмотрели. Но в любом деле присутствуют также и возможные проблемы, с которыми могут столкнуться инвесторы. Рассмотрим основные нюансы:
Было подробно рассмотрели все возможности заработка на приобретении объектов недвижимости. Теперь стало понятно и очевидно, что этот тип вложений является одним из самых выгодных и перспективных. При наличии определенного «багажа» собственных средств, возможно очень хорошо заработать. Если деньги лежать на полке, их «съедает» инфляция, а если они находятся в движении – вы можете получать прибыль и управлять ей дальше.
Возможно, вы спросите о возможностях инвестиции в Москве и как это будет работать? Такие крупные города, как Москва или Санкт-Петербург являются отличным началом в сфере инвестирования. Города крупные, динамичные и активно развивающиеся, что раскрывает новые возможности и перспективы для заработка.
В заключение прокомментируем вопрос: как инвестировать денежные средства в недвижимость при малом капитале? Это сделать очень просто. При владении средствами для первоначального взноса, вы можете приобрести активы в кредит. Инфляция благополучно «скушает» вашу переплату, и постоянный рост цен на недвижимость даст вам ту самую заветную прибыль.
Предлагаем посмотреть видео, где коротко рассказывается, почему выгодно использовать вложение в такие активы, как недвижимость.
Как купить недвижимость, которая будет приносить доход?Вконтакте
Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» оценили самые доступные и распространённые способы инвестирования в недвижимость с точки зрения их доходности и рискованности.
Способ 1. Сдавать комнату. Поскольку недвижимость нынче — приобретение не издешёвых, вложить в неё деньги может далеко не каждый. Отсюда оптимальный вариант — купить не целую квартиру, а её часть, то есть комнату. В столице такая покупка обойдётся около 50 тысяч долларов. При средних ценах на аренду, эти деньги вернутся к вам за 5-10 лет, то есть доход будет составлять 10-20% годовых. Это намного выше, чем доходность со сдачи целой квартиры (около 5% в год), да и квратира стоит намного больше — 160-200 тыс. долл.
Способ 2. Купить землю. Цена здесь ниже на порядок — от 2 тысяч долларов за участок. Однако это достаточно рискованный и в перспективе — затратный путь вложения. Подходящую землю трудно найти и приватизировать, да и постоянной прибыли она не гарантирует. Однако есть шанс, что в ближайшее время участки вокруг городов значительно поднимутся в цене (на 15-20%) из-за развития коттеджного строительства. Да и тратить денег на содержание земли — поддерживать в должном состоянии, как квартиру, ремонтировать и платить за ЖКУ, например, — не надо.
Способ 3. Стать дольщиком. Несколько лет назад покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяла сэкономить до 30% её цены. Сейчас ситуация изменилась — девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Однако аналитики полагают, что в той нелёгкой ситуации, в которую поставил строителей кризис, девелоперы начнут предоставлять значительные скидки на «вторичку» — до 15%. Соответственно, когда ваша квартира будет достроена и отделана, вы сможете продать её дороже, чем купили.
ВНИМАНИЕ! Об историях обманутых дольщиков мы все наслышаны достаточно. Поэтому даже без аналитиков не трудно понять, что инвестировать деньги во «вторичку» — рисковое дело.
Способ 4. Купить жилищный сертификат. Жилищный сертификат — это бумажка, удостоверяющая вашу собственность на определённую жилплощадь в строящемся доме, причём эта площадь может доходить до 1 квадратного метра. Когда дом будет достроен, вы можете обменять сертификат либо на соответствующую сумму денег (цена к концу строительства вырастет), либо на квартиру — естественно, с доплатой уже по новой цене. Как и долевое строительство, этот способ позволяет сэкономить на разнице в стоимости «вторички» и «первички».
ВНИМАНИЕ! Если вы не собираетесь перепродавать приобретённую по сертификату площадь, а хотите на ней поселиться, этот способ ещё более рискован, чем долевое строительство. Потому что далеко не факт, что в доме найдётся квартира, соответствующая по площади вашим сертификатам. Кроме того, строительство — процесс долгий, а в ближайшей перспективе цены на недвижимость в России могут серьёзно упасть. Так что вы в лучшем случае сможете продать сертификат за то, за что и купили. С другой стороны, инфляция ваши деньги не съест.
Способ 5. Вложиться в закрытые ПИФы недвижимости. Это довольно новый для России инструмент. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с неё дивиденды. Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако, в нынешних кризисных условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький — 3 года минимум. Потому что вывести свои деньги из ПИФа вы можете не раньше этого срока.
Способ 6. Вложиться в зарубежные ПИФы. REIT (Real Estate Investment Trust) — так называется аналог наших закрытых ПИФов недвижимости за рубежом. Все средства, вложенные в REIT, пускаются в недвижимость разных стран, что позволяет компенсировать возможные потери на одном рынке прибылью на другом. Доходность по сравнению с отечественными ПИФами не очень велика, но для зарубежных значительная — 5-7% годовых. Минимальная сумма вложения в ПИФ — 1-3 тысячи долларов.
ВНИМАНИЕ! Этот способ вложения аналитики считают самым выгодным — с учётом очень низкого риска и достаточно высокой доходности.
Способ 7. Купить квартиру за границей. В последнее время СМИ переполнены новостями о том, что российские миллионеры скупают виллы то в Испании, то в Лондоне, то ещё где подальше. Что и не удивительно: миллионеры люди в основном не глупые и знают, что в Европе недвижимость гораздо дешевле, чем в той же Москве. Ориентируясь на сильных мира сего, люди думают, что, продав средненькую двухкомнатную квартиру в столице, можно приобрести домик в Испании и жить припеваючи на оставшиеся деньги.
Но на деле всё не так просто. Во-первых, оформление документов на покупку квадратных метров за границей — долгая и сложная процедура. Во-вторых, многие европейские рынки недвижимости сейчас падают и вряд ли поднимутся в ближайшие годы. Так что выгодно перепродать (да и вообще продать) свою покупку вам вряд ли удастся. В-третьих, нижний порог инвестиций высок — от 100 тыс. до 300 тыс. долларов. В-четвёртых, за содержание купленной квартиры или дома надо платить — государству в виде налогов и коммунальщикам за их услуги. А в Европе и США эти цифры будут намного выше, чем в России.
Способ 8. Купить за границей землю. Это намного дешевле. Нижняя граница вложений — 15 тысяч долларов. Да и более доходно — перепродать участок после того, как на нём захотят что-то построить, можно на 20-25% дороже. Но сейчас это чересчур рискованно: спрос на недвижимость, а следовательно и на землю, в Европе и США достаточно невелик.
Для начала давайте разберемся с тем, какими бывают капиталовложения в недвижимость. Поскольку перспективность и конечная выгода таких действий оценивается не только в стоимости квадратного метра, но и в полезности данного приобретения в том или ином случае.
Для начала отметим, что под инвестированием понимают финансовые или иные капиталовложения с целью получения дохода. Приобретение квартиры или дома, в котором вы намерены жить или работать, не является инвестицией.
Инвестиции данном случае - это приобретение пассивов или основных денежных средств, если это покупка коммерческой недвижимости для офисных помещений вашей фирмы. Другими словами, инвестирование в недвижимость - это покупка активов, которые могут приносить прибыль их владельцу в течение длительного времени.
Выгодность такого капиталовложения оценивается итоговой разницей между полученным доходом и всеми издержками. Например, разницей между ценой покупки и ценой продажи (+сопутствующие издержки) или разницей между доходом от сдачи площади в аренду и издержками, связанными ее эксплуатацией. В то время как выгодность покупки квартиры или дома для личного проживания оценивается в большей степени удобством жилья и его субъективным восприятием.
Вложение денег в недвижимость в свою очередь больше напоминает вклады в ценные металлы или предметы искусства, выгодность инвестирования в которые в большей мере зависит от их стоимости на текущий момент, нежели от чего-то другого. Таким образом, можно сказать, что выгодность вложения денег в недвижимость можно оценить по тому, выросла ли ее стоимость с момента покупки или нет. И это касается как спекулятивного, так и арендного дохода.
До текущего экономического кризиса, покупка недвижимости по праву считалась одним из самых низкорисковых вложений денег. Поскольку, даже если она теряет в цене, то ее собственник все равно сохраняет большую часть своих денег - их реальной стоимости в золоте или долларах. В то время как при капиталовложениях в банковские депозиты или акции с облигациями можно легко потерять практически все и сразу. Проще говоря, если вы хотите сохранить свои активы, то покупка недвижимости по-прежнему является одним из лучших вариантов, наряду с капиталовложениями в золото или американские «трежерис».
Однако, если вы хотите заработать, то в плане того выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас есть большие сомнения, так как цены на нее с 2015 года сильно просели и тренд на снижение пока сохраняется. Тем не менее, кризис и снижение стоимости - это не всегда плохо, особенно если у вас есть свободные деньги. Пользуясь падением цен можно скупить все по дешевке, а по окончании кризиса продать по новым, возросшим ценам.
Таким образом, можно сказать, что главный вопрос здесь не в том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в принципе, а в том, настал ли для этого нужный момент - цены на самом дне или они упадут еще ниже. Если говорить кратко, то нет - такой момент не настал, так как еще как минимум полгода или год стоимость недвижимости в России будет понемногу проседать. Однако это касается рынка в целом, в частных же случаях могут быть нюансы. Например, пока жилплощадь в Москве падает, в Санкт-Петербурге она растет, как и в большей части крупных городов возле границы с Китаем.
Поскольку мы уже разобрались в том, что выгодность вложения денег в недвижимое имущество на данный момент определяется тем, где и что именно вы покупаете, давайте теперь сделаем небольшой обзор рынка недвижимости России и затронем немного вариант с инвестированием в объекты за рубежом. Другими словами, посмотрим в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги на данный момент, а также отметим, чего не стоит покупать ни за какую цену.
Как известно, строительство дома стоит дешевле, чем его покупка. Однако такой подход требует понимания нюансов строительного дела и всего что с этим связано - от проектной документации до специфики получения разрешительных документов и правил размещения занавесок в ванной комнате. Если вы разбираетесь во всем этом, то такой вариант вкладывания денег в недвижимость предпочтительнее остальных. Поскольку в этом случае ваша прибыль будет максимальной. Правда, здесь есть и свои риски, главный из которых - это остановка строительства, что случается довольно часто в наше время. Финансовый кризис в последние три года сильно подкосил ряды застройщиков и, как итог, множество строительных проектов были заморожены до лучших времен, или пока у них не появится новый собственник.
Тем не менее, для инвесторов здесь открывается большая перспектива, поскольку можно не только вложиться в строительство на начальном этапе, но и выкупить замороженный проект и завершить его. В первом случае, инвестировать деньги в недвижимость можно посредством долевого участия или вступления в специальные инвестиционные фонды. Во втором, нужно будет довольно большой стартовый капитал, так как покупка даже незаконченного строительства обойдется инвестору в крупную сумму.
Что касается возможной прибыли, то по оценкам экспертов прибыль здесь будет зависеть от конкретного объекта (его расположения и характеристик) и стадии строительства.
Для капиталовложений в менее престижных регионах эти числа стоит уменьшить в два-три раза. Отметим, что тем, кто решает стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость на стадии раннего строительства, стоит присмотреться к объектам в Санкт-Петербурге, Иркутской области, Республике Тыве и Ханты-Мансийском автономном округе. В этих регионах стоимость жилплощади в последний год выросла, в отличие от остальной территории Российской Федерации.
Только что сданный в эксплуатацию объект может принести прибыль инвестору лишь если на него будет спрос - сейчас или в будущем. Вкладывать деньги в новые помещения в ином случае не имеет смысла, поскольку цена продажи на них всегда самая максимальная, если это только не дом с какой-то «мутной» историей. При этом если учесть текущую ситуацию на рынке, то сейчас даже думать не стоит о том, чтобы инвестировать деньги в подобные проекты. Есть и более выгодные и менее рисковые варианты.
Однако отметим, что в этом году ситуация может немного измениться из-за постановления правительства о новой процентной ставке для ипотеки с господдержкой (ее дают лишь при покупке новой жилплощади).
Такой вариант капиталовложений по-прежнему может считаться выгодным, но лишь в тех случаях, когда речь идет о «бюджетных» вариантах. Так, одно или двухкомнатные квартиры все еще пользуются спросом, если это центр крупного города или престижный район. Правда, и здесь стоит учитывать региональные тенденции - если рынок в городе проседает, то не стоит рассчитывать на то, что отдельно взятая квартира вырастет в стоимости. Такой подход будет азартной игрой, а не инвестированием денег в классическом понимании этого термина. Другими словами, решать о том, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость на вторичке также нужно исходя из динамики цен в регионе и местном спросе на определенные типы объектов.
Относительно возможной выгоды, то здесь числа будут не особо большие - 3-7%. Поэтому есть смыслы либо рассмотреть другие варианты, либо подумать над тем, чтобы вкладывать деньги не в недвижимость, а положить их на депозит в банке (9-13%).
Не стоит. Сейчас это очень рискованно из-за экономического кризиса , который еще не закончился, но уже привел к огромному числу банкротств. Что в свою очередь стало причиной того, что сейчас многие коммерческие площади просто пустуют, даже в, казалось бы, престижных местах. То же касается и производственных площадок.
В данном случае выгоду можно получить если:
При этом даже по таким вариантам можно получать прибыль, лишь когда цены на недвижимость в регионе идут вверх или хотя бы стоят на месте. Во всех остальных случаях вкладывать деньги в недвижимость для ее последующей сдачи в аренду - плохая и весьма рисковая затея.
Отдельно подчеркнем, что для сдачи жилья в аренду лучше всего покупать его на вторичном рынке. Поскольку при покупке новой квартиры или дома у вас не будет никакой прибыли из-за дороговизны такой сделки, а при участии в долевом строительстве, деньги будут длительное время заморожены, т.е. они тоже не будут приносить прибыли.
Только если цены на квартиры идут вверх и только если это недорогие объекты. Элитная, коммерческая, производственная и прочая недвижимость сейчас пользуется минимальным спросом, а потому цены на нее постоянно подают. И эта тенденция будет продолжаться, пока не будет достигнуто дно экономического кризиса, что судя по оценкам экспертов, случится еще нескоро. Вероятнее всего просвет можно будет увидеть ближе к 2020 году, при условии, что ситуация в геополитике не будет усугубляться.
Если судить в целом о России, то нет. Но могут быть исключения. Например, как отмечалось выше, жилье в крупных городах возле китайской границы сейчас пользуется спросом и поэтому его стоимость растет. Аналогично дело обстоит и в Костроме с Ханты-Мансийским автономным округом. Касательно этих мест еще можно подумать над тем, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость в регионах. А на остальной территории России это стоит делать только в частных случаях, когда вы на 100% уверены что цены здесь вырастут в самое ближайшее время.
Еще один вариант вложения денег в рынок недвижимости - это капиталовложения в Паевые инвестиционные фонды (ПИФ), задача которых - обеспечить своим вкладчикам прибыль, превышающую процентные ставки по депозитам в банках. Разумеется, в нашем случае Управляющая компания ПИФа будет это делать посредством инвестиций в ту или иную недвижимость. При этом от вас, как от потенциального вкладчика, ничего не будет требоваться, кроме финансового участия. Правда, в этом случае вы де-факто ничего не приобретаете, а лишь обретаете право на получение некого дохода, если управленцы ПИФа смогли его получить, чего может и не быть.
Проще говоря, инвестируя в ПИФы, вам не нужно будет разбираться в том, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость в регионах, в какие именно объекты вкладываться, когда покупать и когда продавать или выгодно ли это делать сейчас в прицепе в свете вялотекущего экономического кризиса. Однако при этом вы имеете шансы потерять все и сразу.
Как и в случае со строениями, выгода от инвестирования в землю напрямую зависит от конъюнктуры рынка и ее целевого предназначения. Касательно последнего, то речь идет о том, что можно делать на этом участке, согласно правоустанавливающим документам на этот земельный участок. Например, если это земля для подсобного хозяйства, то она будет не лучшим объектом для вложений, если только ее не можно будет потом переоформить в землю под строительство, но и здесь выгода будет не особо большой. Однако, если это земля под строительство в перспективном районе, то прибыль в некоторых случаях может быть десятикратной (такое весьма редко, но случается).
Под перспективными районами подразумевают территории, на которые есть планы в государства, города или крупного застройщика. По закону, если государство претендует на землю, то оно обязано его выкупить по рыночной цене, которая, как правило, при этом начинает расти (государство создает повышенный спрос).
Что касается городских планов, то здесь имеется в виду схема развития городской территории и инфраструктуры, которая может поспособствовать развитию того или иного района (или наоборот). Исходя из этого можно подчеркнуть, что решая стоит ли сейчас покупать недвижимость в том или ином районе, следует в первую очередь проверять последние новости касательно городских планов развития этой территории, и только после этого приступать к остальному.
Зависит от государства и конкретного региона. Так, инвестировать деньги в недвижимость большинства страна ЕС нет смысла, если это не ради получения статуса ВНЖ или гражданства. При этом вкладывать свои средства в недвижимость таких стране, как Новая Зеландия, Северный Кипр, или США может быть весьма выгодно. В частности, недвижимость Северного Кипра в последнее время стабильно растет по 7% в год, и при этом цены там не сильно зависят от экономической конъюнктуры в мире. Получить больше информации о том, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги за границей можно на профильных порталах тех регионов, куда вы решили инвестировать свои средства. Там же скорее все будет расписано и то, как вложить деньги в недвижимость за границей: к кому обратиться, сколько стоит, каков алгоритм покупки, каковы гарантии и обязанности сторон, и т.п.
В связи с тем, что в 2018 году в России пройдут президентские выборы, власть решила порадовать своих избирателей.
Правда, принять участие в этой программе могут лишь те семьи, которые в следующие три года родят второго, третьего, четвертого… ребенка. Для всех остальных ипотека сейчас не особо выгодна, так как ставки слишком высоки, а ситуация в стране слишком непредсказуема.
Работа с инвестициями всегда должна начинаться с очень скрупулезного сбора информации об объекте, в который мы намерены вложить свои деньги. В нашем случае все должно начинаться с поисков реальных собственников, поскольку так сделка будет более надежной и при этом есть шанс получить солидную скидку, если хорошо поторговаться. Далее, следует изучить конъюнктуру рынка в данном районе касательно выбранного объекта инвестирования: соотношение спроса и предложения, динамику цен за последние годы, планы города на эту территорию, качество и полнота инфраструктуры и тому подобное.
Если это покупка жилья ради сдачи его в аренду, то в решении о том, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость также потребуется изучить и этот сегмент, сопоставив стоимость аренды на аналогичные объекты с ценой покупки - сколько потребуется времени, дабы жилье окупилось и какова после этого будет прибыль.
Ориентируйтесь на сумму в 120-125 ежемесячных платежей, если сейчас она меньше стоимости покупки жилья - стоит согласиться на сделку, если больше - ищите иной объект, чтобы вложить в него свои деньги.
Если у вас нет собственных свободных средств для инвестирования, то их можно привлечь одним из следующих способов:
При этом стоит всегда помнить, что «бесплатный» сыр есть только в мышеловке. Поэтому не стоит понимать участие в «очень» выгодных инвестиционных программах или покупать квартиру по необычайно низкой цене.
Кроме того, решая стоит ли сейчас покупать недвижимость на кредитные средства, всегда помните что риски в этом случае значительно больше - доход вы можете и не получить, даже все деньги можете потерять, но кредит отдать вы будете обязаны.
В тех случаях когда вы располагаете небольшим количеством денег, их можно использовать для участия в ПИФах или в качестве первого взноса по ипотеке. Кроме того, можно попытать счастье с покупкой жилья у застройщика на очень ранних этапах строительства. Однако ни в коем случае не принимайте участие в кредитных кооперативах, где делают ежемесячные платежи в общую кассу для финансирования покупки жилья. В таких проектах почти всегда кто-то получает жилья первым и потом прекращает делать взносы из-за чего вся схема рушиться и потом все переходит в очень долгие судебные тяжбы.
Сейчас есть довольно много способов получить прибыль от капиталовложений в недвижимость. Каждый из которых, имеет свои плюсы и минусы, а также некоторые присущее только ему особенности. Однако порядок действий инвестора почти всегда весьма банален и типичен, так как он, по сути, делает одно и то же просто с разными объектами.
Алгоритм действий инвестора:
В плане того, как вложить деньги в недвижимость - это будет выглядеть следующим образом:
В вопросе о том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, нужно отдельно указать как можно оценить перспективность того или иного инвестиционного проекта. На этот счет есть довольном много научных изысканий, которые во многом разнятся. Так, если брать модель экономики по Марксу и Энгельсу, то нужно ориентироваться на благо для государства и социум. Если либеральную модель, то на участие в конкуренции и личную прибыль. Если Теорию Игр, то на предположительные действия всех сторон и их возможную реакцию на ваши действия. И это только основные подходы, популярные сейчас в России и мире.
В нашем случае оценивать инвестиционный проект лучше всего по Теории Игр в совокупности с самой элементарной бухгалтерией, поскольку это во многом прогностический подход, оценивающий сразу несколько вариантов действий. В то время как остальные подходы ориентируются либо на свои цели (коммунизм), либо на «идеальный» рынок и «идеального» потребителя с производителем (либерализм, он же классический капитализм). О том как это делать можно прочесть в таких книгах, как «Теория игр и экономическое поведение» Маргенштейна и фон Наймена, а также «Стратегия конфликта» Шпиллинга.
Как уже отмечалось выше, главное преимущество капиталовложений в недвижимость в том, что вы в большинстве случаев становитесь собственником реального объекта, который даже в сложные времена можно будет продать. Однако, это не единственный плюс инвестирования в недвижимость, еще это:
Из главных минусов подобных вложений можно отметить:
А еще не стоит забывать, что сейчас рынок недвижимости в России пребывает в не лучшем состоянии и не до конца ясно, когда такое положение дел изменится. В связи с чем инвестиционные сделки с недвижимостью несут в себе дополнительные риски.
Подводя итоги о том, стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, еще раз подчеркнем что это по-прежнему хороший способ сохранения стоимости денег. Однако в контексте получения прибыли, инвестиции в недвижимость будут выгодными только если это такие регионы, как Санкт-Петербург, Ханты-мансийский АО, Республика Тыва и Иркутская область. И только если вы вкладываете деньги в недорогие объекты, пользующиеся спросов у местного населения. Во всех остальных случаях сделки с недвижимостью ради получения прибыли сейчас либо нерентабельны, либо слишком рисков
Многие люди, имеющие определенную сумму свободных денежных средств, часто сталкиваются с вопросом об их выгодном вложении. Одним из простых способов является приобретение недвижимости. Такое вкладывание средств, как правило, не требует особых знаний и умений. Но в свете экономического кризиса многие эксперты ставят выгодность таких инвестиций под сомнение. Выгодно ли в сегодняшних реалиях вкладывать деньги в недвижимость? В том насколько это хорошо или плохо - будем разбираться в сегодняшней статье.
Недвижимость по праву считается одним из наименее рисковых вариантов вложения капитала. Даже если она теряет в цене в период экономического спада, то в последующую фазу подъёма эти потери будут компенсированы. Таким образом, в долгосрочной перспективе недвижимость обычно дорожает, а риск большого обесценивания относительно небольшой.
Если говорить о привлечении ипотеки, то выгодной такая операция будет только при получении кредита в российских рублях. Лучше его брать, когда есть возможность оплатить хотя бы 50% стоимости собственными средствами . Тогда можно рассчитывать на то, что доход от недвижимости и инфляция перекроют затраты на обслуживание долга.
Недвижимость обладает низкой ликвидностью . В случае острой необходимости быстро вывести капитал можно только при условии значительного снижения цены по отношению к среднерыночной. Речь обычно идет не менее чем о 10% разницы.
Еще одним недостатком инвестирования в недвижимость является высокий порог вхождения , то есть необходимо иметь немаленькую сумму денег. Этот вариант не подойдет для тех, кто хочет вложить небольшой капитал с возможностью делать довложения.
Обслуживание объектов требует затрат . Если в какой-то период квартира не сдается в аренду, то собственник несет чистые затраты, связанные с оплатой коммунальных платежей.
Существует риск полной потери объекта вследствие его разрушения, например, пожара. Здесь можно максимально обезопасить себя, заключив договор страхования с компанией, имеющей хорошую репутацию на рынке.
Прежде чем заключить сделку, стоит приложить максимум усилий для проверки юридической чистоты квартиры . Если договор купли-продажи по каким-либо причинам признают недействительным в судебном порядке, то получить деньги обратно может быть очень сложно.
Самый простой вариант получения дохода - это покупка квартиры с последующей ее сдачей в аренду
. Можно приобрести небольшую квартиру в перспективном городе, в районе с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Такое жилье всегда пользуется спросом: соотношение дохода к затратам по таким объектам может быть очень хорошим. Риск заключается только в возможной порче имущества.
Существенный доход может принести покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее продажей после сдачи в эксплуатацию. Доход будет зависеть от того, на каком этапе строительства вложить деньги: чем раньше, тем дешевле обойдется покупка. Такое инвестирование требует меньше временных затрат, чем аренда: купил квартиру и через несколько лет продал ее. Но оно несет в себе риск, что жилье так и не будет достроено. В итоге инвестор не то, что не получит прибыль, но и понесет существенные убытки.
Новострой можно также выгодно сдать в аренду , стоимость такой квартиры всегда будет выше среднерыночной. Но в то же время нужно понимать, что в большинстве случаев собственник получит квартиру с «голыми» стенами, и потребуется немало вложений , чтобы привести ее к хорошему жилому состоянию.
Хороший доход может принести коммерческая недвижимость , но к выбору объекта нужно подойти очень взвешенно. Объект должен находиться в таком месте и иметь такие технические характеристики, чтобы он был интересен как можно большему количеству арендаторов. Кроме этого такое вложение требует временных затрат, связанных с обслуживанием объекта. Можно эти функции передать управляющей компании, но тогда доходность объекта снизится.
Отдельного внимания заслуживает вопрос инвестирования в зарубежную недвижимость . Такая покупка требует наибольшей подготовки. Если нет хорошего понимания рынка недвижимости в отдельных странах, а также хорошей юридической подкованности, то лучше обратиться к профессионалам, которые специализируются на этом. Когда основной целью покупки является сдача в аренду, то, прежде всего, стоит обратить внимание на города, которые находятся на морских или океанических побережьях. Перспективной также всегда считались города с высокой деловой активностью.
Таким образом, инвестирование в недвижимость является хорошим вариантом для тех, кто имеет немаленький капитал, готов к долгосрочному вложению и тому, что вывести средства быстро без существенных потерь не получится. Кроме того, такое капиталовложение требует хотя бы минимальных знаний о состоянии рынка, если говорить о сдаче в аренду жилья. Когда речь идет о коммерческой недвижимости или жилье за рубежом, то операция потребует тщательного изучения и привлечения специалистов. Это позволит свести риски к минимуму и получить максимально возможный доход в современных экономических условиях.
У большинства возникнет вопрос почему не вложить собственные деньги в бизнес?
.
В реалиях российской экономики вкладывать собственные деньги
можно только в собственное дело, а становиться инвестором
для развития чьего либо бизнеса чрезвычайно рискованно потому, что вернуть вложенные деньги из прогоревшего бизнеса практические невозможно.
Второй вариант - вложить деньги в собственный бизнес актуален, но не представляется возможным, так как работать на основном месте работы и «подымать» собственное дело вещи не совместимые.
Давайте перейдем к вариантам, когда у вас есть денежные средства , которые вы хотели бы вложить, и недостаток времени на то, чтобы контролировать инвестированные средства.
Внести денежные средства на расчетный счет
в коммерческий банк.
Учитывая темпы российской инфляции, вложенные денежные средства на расчетный счет банка позволят снизить темп обесценивания денег, но никак не приумножить. Банки
которые предлагаю высокий процент по вкладам могут не выполнить своих обязательств. Всю сумму вложенных денежных средств вы конечно не потеряете, так как банковские организации, которые могут принимать вклады физических лиц входят в систему страхования вкладов, но у них тоже есть ограничения по сумме выплат. Вам выплатят гарантированную сумму и процент от суммы превышающей гарантированную. К тому же вам надо будет контролировать финансовое состояние банка и не исключен ли банк из системы страхования вкладов.
Вложить денежные средства в ценные бумаги.
Шаг разумный, но все высоко рейтинговые ценные бумаги
имеет низкую доходность. Даже покупая ценные бумаги
«топовых» российских компаний вы на следующий год можете обнаружить, что ваши ценные бумаги потеряли в цене, следовательно вы потеряли денежные средства
.
Заработать на ценных бумагах конечно можно, если отслеживает конъюнктуру рынка и следить за политической ситуацией в стране и мире. Что бы вникнуть во все тонкости вам потребуется много времени, а контролировать рейтинг ценных бумаг вам нужно будет на ежедневной основе.
Вложить деньги в недвижимость
самый выгодный способ инвестирования
, так ли это?
Что приходит на ум большинству россиян купить квартиру и сдавать ее а аренду. Насколько это выгодно нам поможет понять окупаемость недвижимости. Окупаемость рассчитывается следующим образом - стоимость приобретаемой недвижимости надо поделить на сумму совокупного ежегодного дохода. Хороший показатель окупаемости недвижимости составляет 7 лет, если этот показатель значительно выше, то финансовое инвестирование денежных средств в эту недвижимость невыгодно.
Вложения денежных средств с точки зрения инвестиций в загородную недвижимость мы рассматривать не будем, т. к. рынок еще не вышел на уровень докризисных цен. На содержание загородной недвижимости нужно выделять значительные средства, а сдача в аренду возможно только в летний период и на новогодние праздники, что не гарантирует стабильный доход.
Давайте рассчитаем насколько выгодно инвестировать в жилую недвижимости
.
Сразу же возникает ряд вопросов. Квартиру
покупать в новостройке
или на вторичном рынке
, какой тип дома выбрать (панельный, сталинский, монолит), сколько комнат должно быть?
Если вы планируете в дальнейшем проживать в данной квартире
- выбирайте квартиру, которая вам больше всего нравиться. Если вы планируете заработать
надо подойти к этому вопросу с финансовой точки зрения.
Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке .
Стоимость квартиры
в новостройке в Москве стоит значительных денежных вложений, так что логичный выбор купить квартиру в нескольких километрах от МКАД.
Например: стоимость двухкомнатной квартиры
в панельной новостройке площадью 54 кв.м. в 7 км. от МКАД в поселке Московский составит порядка 6,5 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 30 000 рублей в месяц. Окупаемость составит 6,5 млн. руб. / 30 000 руб. / 12 мес. = 18 лет.
На самом деле срок окупаемости недвижимости
будет еще больше т. к. вам необходимо оплачивать налоги за сдачу квартиры в аренду, вкладывать деньги в косметический ремонт и учитывать время простоя квартиры между сменой арендаторов.
Какой тип дома выбрать панельный, сталинский или монолитный на вторичном рынке.
Например покупка квартиры в Академическом районе Москвы:
- стоимость 3-х комнатной квартиры в монолитном доме
площадью 70 кв.м. будет составлять порядка 15 млн. рублей. Ежемесячный доход
от сдачи 3-х квартиры в аренду составит 60 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости
будет составлять 20 лет, но требует учитывать чем больше площадь квартиры тем больше средств нужно вкладывать в ремонт недвижимости и простой квартиры между сменой арендаторов, который может доходить до 3 месяцев;
- стоимость 2-х комнатной квартиры в сталинском доме
площадью 56 кв.м. будет составлять порядка 12 млн. рублей. составит 55 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости
составит порядка 18 лет. Простой квартиры между сменой арендаторов будет меньше.
- стоимость 1-й комнатной квартиры в панельном доме
площадью 30 кв.м. будет составлять порядка 6,5 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду
составит 35 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости
составит порядка 15 лет. Минимальные затраты на косметический ремонт
и простой недвижимости менее 2-х недель.
Если подытожить вышеизложенное наиболее финансово выгодным вложением будет покупка 1 комнатной квартиры в панельном доме, несмотря на эстетическую непривлекательность данного вида недвижимости.
Давайте рассчитаем окупаемость коммерческой недвижимости .
Коммерческая недвижимость
делится на торговую и офисную недвижимость
.
Торговая недвижимость
наиболее инвестиционно привлекательная, но ее стоимость очень дорога для большинства людей, а простой между сменой арендаторов может составлять до 9 месяцев (в этот срок входит время, которое каждый последующий арендатор
затрачивает на ремонт помещения
под специфику своего бизнеса).
Давайте рассчитаем окупаемость офисной недвижимости
.
Офис в новом бизнес центре
за пределами ТТК (третьего транспортного кольца) площадью 100 кв.м. будет стоить порядка 18 млн. руб. Ежемесячный доход от сдачи офиса в аренду
составит 125 000 рублей в месяц. Окупаемость офисной недвижимости
составит 12 лет.
Офисная недвижимость самая привлекательной с точки зрения инвестирования . Стоимость квадратного метра немного дороже чем в жилой недвижимости , а окупаемость значительно быстрее. Затраты на ремонт квартиры и покупку мебели ложатся на собственника, в то время как офисные помещения сдаются без мебели и требуют легкого косметического ремонта, который в большинстве случаев производится арендатором самостоятельно. Единственное, что надо учитывать при покупке офисной недвижимости территориальное расположение офиса, т. к. некоторые районы Москвы изобилуют предложения по аренде, а в других спрос превышает предложения.
