Развивающееся долевое строительство в условиях новой экономики часто сопровождается большим количеством судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков и невыполнения строительными организациями условий договора. К сожалению, ранее в законодательстве отсутствовало регламентирование договоров об инвестиционной деятельности и судовые разбирательства основывались на их содержании, судом двусмысленно оценивались правовые основания заключаемых сделок. Федеральным Законом от 30. 12. 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других строений недвижимости, внесение изменений в некоторые акты РФ», частично разрешена эта проблема.
С 1 июля 2017 года обрели силу дополнительные поправки к существующему закону 214-ФЗ. Державными органами приняты меры для обеспечения инвесторов дополнительными гарантиями, защищающими от недобросовестных строительных компаний.
Теперь у строительных организаций уставной капитал обязан соответствовать максимальной площади объекта на которой планируется вестись строительство. На пример, у застройщика в планах возведение строения площадью 20 тыс. кв. м., то в уставной капитал должен содержать около 40 мил., руб. Иначе у него нет шансов получить заключение о соответствии на объект. Органы, выдающие такие документы, строго проверяют указанные площади, наличие уставного капитала, который оплачивается в полном объеме в уставной фонд. Иначе у компании теряется основание на привлечение наличных средств инвесторов. Бывает, что у застройщика нет собственных наличных тогда им заключается поручительство в лице одного или нескольких юридических лиц, имеющих необходимую сумму. В ситуациях не доведения строительной компанией дела до конца, перед инвесторами дальнейшие обязательства выполняются поручителями.
Законом с 2018 года предусмотрено создать сайт единого реестра застройщиков в сети интернета. Здесь каждому интересующемуся, предоставляются сведения о действующих на данный момент строительных фирмах и информация о проекте строительства. Данный сайт уже действует.
Строительная организация, заключая ДДУ обязана оповестить покупателей о поручившихся лицах и условии поручительства. Срок поручительства должен быть на два года больше, срока даты передачи жилплощади инвестору по заключенному ДДУ.
Если строительной фирмой и поручителем решается вопрос о досрочном прерывании договора между собой, они обязаны за месяц предупредить об этом дольщиков.
Это нововведение хорошая гарантия инвесторам. Эскроу-счет до определенного момента или выполнения оговоренных обязательств хранит наличные средства. Застройщиком они получатся после подписания с инвестором акта приема-передачи жилплощади. Открывается данный счет строительной фирмой, закрывается автоматически. Если строительство не завершится, дольщики в банке получают свои средства обратно без судейских разбирательств со строительной организацией.
Покупатель может продать не достроенную квартиру по договору переуступки прав, тогда все в таком же порядке переходит новому инвестору. При выполнении застройщиком всех обязательств по ДДУ, у дольщика нет законных оснований отказываться в одностороннем порядке от исполнений данного договора. Данный спорный вопрос разрешается судебным разбирательством.
Президентом Российской Федерации 29. 07. 2017 г. утвержден Закон «О публично-правовой организации защищающей гражданские права – участвующих в долевом строительстве, при несостоятельности обанкротившихся застройщиков». Благодаря данному вердикту тем, кто берет участие в долевом строительстве, по договору предоставляются новые гарантии.
Специально для инвесторов сформировали компенсационный фонд, куда строительными фирмами согласно установленному порядку отчисляются 1,2% от сумм, заключенных сделок. Данные средства планируется отдать в распоряжение инвесторам. Им решать, будут ли они потрачены на достраивание дома или на выплаты компенсаций. Первые месяцы работы фонда показали неплохие результаты, произведены перечисления от 118 строительных компаний из 46 областей государства. Законом о защите прав дольщиков с четкостью прописано требование к данной системе, согласно постановлению, заработать она должна в январе 2018 года.
Госдумой принят закон о получении налоговых льгот при долевом строительстве. Соответствуя ему:
Законодательство возлагает надежду на эффективное функционирование фонда, который должен защищать правовые нормы участвующих в долевом строительстве.
Внесенные изменения в Налоговом кодексе предусматривают сокращение убытков строительными компаниями и улучшение условий в развитии первичных рынков жилья. Согласно законодательству, на сегодняшний день строительные организации освобождаются от налогообложений в границах ДДУ.
Как указано в законодательстве 2018 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:
По новому закону долевого строительства застройщикам указывается направление, по которому следует расходовать средства. Строительным фирмам разрешается тратить 10% от суммы проектного строительства.
Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.
Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:
Когда строительная фирма вовремя не устраняет неполадки строительного характера, то инвестор имеет право на получении неустоек в размере 1% от цены жилплощади. В случае обнаружения дефектов, делающих невозможным проживание в квартире, компанией-застройщиком компенсируется сумма в размере 1%, которая нужна для ликвидации недоделок. Это предусмотрено законом о защите прав потребителей.
Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.
Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.
Фото: Алексей Александронок
Будет ли жизнь на первичном рынке после 1 июля 2018 года – момента вступления в силу самых суровых норм 214-ФЗ – волнует всех. Застройщики уверены, что в указанных рамках работать невозможно. Чиновники призывают вовсе обойтись без средств дольщиков.
Новации в долевом строительстве стали одной из центральных тем обсуждения на круглых столах и конференциях о строительстве, прошедших в ходе .
Банкротство за рубль
Застройщики уже третий месяц переваривают изменения 214-ФЗ, которые способны сильно строительного мироздания. Пакет столь обширен, что юристы до сих пор анализируют последствия применения новых норм на практике. Их оценки впечатляют.
Так, вице-президент по правовым вопросам ГК «ЮИТ» Федор Цуринов указывает, что ряд норм могут поставить любого застройщика вне закона и привести к краху проекта, причем абсолютно по формальным причинам.
Одно из новых требований - полное отсутствие у застройщика любой налоговой задолженности: она в течение всего периода строительства дома должна равняться нулю. Даже при появлении недоимки в размере одного рубля (к примеру, в случае технического сбоя в базе УФНС) по новой букве закона застройщик признается не соответствующим требованиям закона (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ).
Далее ситуация будет развиваться следующим образом. Контролирующий орган (в Петербурге - комитет по строительству) обязан по новому закону в течение одного рабочего дня уведомить Росреестр. Это ведомство автоматически прекратит регистрировать новые ДДУ и уведомит всех уже зарегистрированных дольщиков о том, что их застройщик утратил право привлекать средства. У дольщиков в этом случае появляется право расторгнуть ДДУ и потребовать назад свои деньги с процентами.
«Вы можете себе представить реакцию дольщика, который получает такое уведомление от самого Росреестра? Он сразу бежит к застройщику вытаскивать свои деньги. Это означает только одно: банкротство компании и крах проекта на пустом месте. Вот лишь один из примеров того, как написан этот закон», - говорит эксперт.
Впрочем, в новой версии обнаружился и плюс для застройщика: количество избыточных требований к проектным декларациям существенно уменьшилось. Теперь нет нужды подробно описывать каждую квартиру в будущем доме, инженерные элементы и прочие позиции, превратившие проектную декларацию в многостраничный том.
«Застройщику будет проще ее составлять, а потребитель в состоянии будет в ней разобраться. Но это единственный положительный момент, который нам удалось отыскать в 218-ФЗ», - говорит Федор Цуринов.
Что исправят
Главные бои за долевку впереди. Кулуарные дискуссии давно ведутся, а первые официальные обсуждения возможных корректировок пройдут в середине октября, в рамках рабочей группы при Совете Федерации. Напомним, что Минстрой уже согласился выслушать строителей и , правда, пока речь идет о технических правках.
Главная интрига грядущих дискуссий - в какой мере законодатель готов услышать и разделить плач строителей
Как замечает председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, профессор РАНХиГС при Президенте РФ Михаил Викторов, пока авторы 218-ФЗ признали ошибочность только одной нормы - «один застройщик - одно разрешение на строительство».
«Это очень противоречивая норма, так как в принципе закон направлен на определенную централизацию в строительстве. После 1 июля малых и средних компаний на рынке не будет: многие застройщики в регионах сейчас пересматривают свои стратегии вплоть до закрытия своего бизнеса. Одновременно дается огромный шанс крупным технологичным компаниям. Но при этом закон заставляет их дробиться на десятки, если не сотни юридических лиц», - объясняет Михаил Викторов.
По его словам, спорное положение будут корректировать в привязке к элементам планировочной структуры. То есть одному застройщику могут разрешить получать несколько разрешений на строительство, как минимум в пределах одного квартала, в рамках проекта планировки территории. В том числе это даст возможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры за пределами одного участка.
По поводу других спорных положений - непонятно. Хотя многие финансовые требования разрушают сложившуюся структуру расходов застройщика и значительно их увеличивают. К примеру, неизвестно, как быть с затратами на покупку земли, изыскания, проектирование, инженерию и пр., - девелоперов лишили возможности компенсировать эти работы за счет средств дольщиков. При этом затраты строителей в регионах на «упаковку» участка довольно существенны и сильно разнятся. По словам Михаила Викторова, у калининградских застройщиков на эти цели уходит до 8-9% от общей стоимости проекта, а в московском регионе - до 30%.
Многие ограничения участников рынка вводят в ступор. Такова обязанность класть на банковский депозит 10% собственных средств. «Неясно, это разовая демонстрация финансовых возможностей и потом деньги можно будет тратить на проект, или этот депозит неснижаемый. Точных разъяснений на этот счет до сих пор нет», - отмечает Михаил Викторов.
Почем гарантии
Как подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, помимо существующих контролеров на строительном рынке появляются два новых. Это банки, которые будут следить за целевым расходованием долевых средств, и компенсационный фонд, который наряду с широкими финансовыми полномочиями получит возможность контролировать ход строительства объектов и финансировать в случае необходимости их достройку. «Это пойдет на благо дольщикам. Компенсационный фонд - более серьезная защита дольщиков, чем страхование гражданской ответственности», - уверен он.
Правда, в отношении новой структуры, которая начнет собирать средства с застройщиков чуть ли не с ноября, остается по-прежнему много вопросов и сомнений. Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов уверен, что без создания региональных филиалов фонду не обойтись. «С одним расчетным счетом в Москве фонд полноценно работать не сможет. Кроме того, нужно создавать отделы андеррайтинга - без этого риски всех участников фонда увеличиваются в разы», - говорит он.
«С учетом того, что в России зарегистрировано 300 тысяч строительных компаний, запуск механизма андеррайтинга - оценки рисков - слишком дорогое удовольствие. По моим прогнозам, уже в следующем году размер отчислений в фонд будет установлен на уровне 3%. При самых пессимистичных раскладах эксперты называют цифру в 6-7%. Это уже уровень банковских гарантий, банковского попечительства», - говорит генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов.
Напомним, что размер взносов застройщиков в фонд пока определен в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Власти обещают менять эту ставку не чаще раза в год.
Есть в законе и альтернативный механизм.
«Эскроу-счета - это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», - утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии. Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке АСВ.
Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются. Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
«При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз. А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%. Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», - говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров - в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.
А может, без долевки?
Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки.
«Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме - это улыбка чеширского кота», - говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.
Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» - в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.
А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства. Вице-губернатор 47-го региона Михаил Москвин на открытии Всероссийского жилищного конгресса призвал застройщиков огласить условия, при которых застройщики смогут продавать квартиры только в готовых домах, а также необходимые для этого меры поддержки от властей Ленобласти.
Отклика на этот призыв, судя по всему, областные чиновники так и не дождались. И на днях выступили с инициативой внесения в уже распухший от корректировок 214-ФЗ. Наряду с мерами по более эффективному решению проблем недостроев (новые критерии проблемных объектов, ускоренная процедура банкротств, которую смогут запускать сами власти и т. д.) чиновники хотят предложить рынку нового контролера - уже в виде госбанков. Те должны будут не только следить за расходом средств дольщиков, но и осуществлять полный контроль за ходом строительства.
Как показывает практика, 214-ФЗ выдержит не одну переписку. Но застройщикам слишком часто стали намекать, что, может, им и впрямь лучше обойтись без средств дольщиков.
Какое самое главное пожелание нашим читателям в Новый год? Конечно, удачно решить квартирный вопрос! Идеальные условия для продажи-покупки жилья на рынке складываются редко, а жизнь не ждет и заставляет нас принимать важные решения уже сегодня. Правда, наступающий год обещает быть благоприятным для покупателей. Но в любом случае нам важны прогнозы экспертов, касающиеся цен, условий ипотеки, строительных планов и новых законов.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Накануне праздника «Портал о недвижимости сайт» обратился к профессионалам рынка с просьбой аргументировано ответить на вопрос: «Почему надо покупать квартиру в 2018-м году?». Эксперты отметили несколько важных моментов, о которых следует знать покупателям недвижимости.
В принципе, покупатели могут спокойно ориентироваться на сегодняшнюю стоимость квадратного метра. В Москве, напомним, она где-то 165-167 тысяч рублей в среднем. Цены держатся примерно на этом уровне давно, можно сказать с весны. Судя по всему, в ближайшие месяцы ценовые потрясения нас не ждут, даже, несмотря на предстоящие в марте выборы президента России (обычно перед выборами отмечается всплеск спроса и некоторый «подскок» цен вверх). Хотя, конечно, это событие надо иметь в виду.
Сегодня предложений жилья много, есть большой выбор, и первая половина года для покупателей обещает быть благоприятной, отмечает : «Перед Новым годом и в первые месяцы после праздников собственники вторичных квартир лояльны в переговорах, торг может привести к хорошим скидкам. Кроме того, застройщики также предлагают бонусы и проводят акции». «Сегмент недвижимости изобилует предложением с привлекательной стоимостью квадратного метра. Застройщики лояльны, поэтому для покупателей действуют интересные акции и спецпредложения… Можно осуществить выгодную сделку сейчас», - соглашается с коллегой директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева .
«Первая половина 2018-й года самое хорошее время для покупки жилья - наличие качественных проектов, конкуренция между застройщиками и банками и как следствие - низкие (стартовые) цены на жилье, новогодние и рождественские скидки от застройщиков» - поддерживает общее мнение .
Уходящий год для ипотечного кредитования стал очень важным: впервые, за всю «историю наблюдений», - а российской ипотеке, напомним, в 2018 году исполнится 20 лет, - ставки по кредитам достигли самых низких показателей – 9-10% годовых.
«Сейчас и в начале будущего года будут самые выгодные предложения по ипотечным кредитам с момента появления рыка недвижимости в России: просто решившись платить из своего ежемесячного бюджета по 15 тысяч в месяц ипотечного кредита, вы можете переехать в квартиру на одну комнату больше», - советует Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге».
Буквально все опрошенные порталом сайт комментаторы заостряют внимание потенциальных покупателей на доступной ипотеке, при этом можно ожидать, что ставки будут продолжать снижаться, по крайней мере, на это нацелена политика Центробанка РФ. Нужно ли этого ждать? Профессионалы рынка напоминают, что уже сегодня можно оформить кредит на приглянувшуюся квартиру по субсидированной ставке от застройщика под 6-7 % годовых.
«А тем клиентам, кто уже купил квартиру в ипотеку, - 18-й год тоже преподнесет подарок, - обещает Николай Лавров. - Вы сможете рефинансировать свои кредиты по сниженным ставкам, которые появляются уже сейчас, и уменьшить свои платежи, ничего не меняя».
И еще существенный момент: в 2018 году ЦБ собирается ввести новые правила, которые ужесточат выдачу кредитов с низким первоначальным взносом (ПВ). В частности, по таким кредитам будут повышены ставки. То есть, наиболее приятные условия будут сохранены для заемщиков, у которых есть сумма от 20% от стоимости жилья. Они смогут рассчитывать и на дальнейшее снижение ставок, и на лояльное к себе отношение. Многие эксперты считают такое решение правильным, - все-таки ипотека без ПВ или с низким ПВ для заемщиков часто оборачивается тяжелой ношей.
В будущем году государство продолжает социальные проекты поддержки семей и запускает новые. До 2021 года будет продлена программа материнского капитала (МСК). Напомним, что часто молодые родители используют его в качестве как раз ипотечного первоначального взноса. Также МСК можно направить на погашение ипотеки, оплату договора долевого участия или строительство дома. Сумма МСК составляет 453 тысячи 26 рублей. Кроме того, государство собирается субсидировать ипотеку семьям, где рождается второй и третий ребенок. В результате для семьи процентная ставка будет 6% годовых. Ну а если семья с первенцем озабочена квартирной проблемой – снимает жилье, копит на первый взнос или уже расплачивается, то хорошим подспорьем для них станет ежемесячное пособие на первенца – в среднем по стране это около 10,5 тысяч рублей. Такая программа будет распространяться не на всех, а только на те семьи, где среднедушевой доход ниже составляет менее полутора прожиточных минимумов трудоспособного населения. В Москве, например, семья из трех человек, претендующая на эти выплаты должна получать меньше 84,3 тысяч рублей, а пособие может составить около 14 тысяч. Николай Лавров (ГК «Недвижимость в Петербурге») советует пользоваться теми льготами, которые дает государство сейчас и называет 2018-й «новым годом новых возможностей на рынке недвижимости».
Если первые месяцы года обещают быть спокойными, то уже с июля для застройщиков начнут меняться правила игры, что не может в будущем не отразиться на рынке. «В 2018 еще сохранится схема продаж квартир по договорам долевого участия, которая позволяет приобретать квартиры на ранней стадии строительства с существенным дисконтом. Но в перспективе нас ждет очень серьезное изменение рынка долевого строительства» - предупреждает Алексей Харитонов, директор по продажам бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ . В июле 2018-го вступают в силу изменения в 214-й закон о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам, к минимальному уставному капиталу, собственным средствам, банковскому контролю над сделками в строительстве. «И это может привести к росту цен, - считает эксперт. - В дальнейшей перспективе, в 2019 году, ожидается продолжение изменения цен, фактором роста станет отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию. Банковские ставки проектного финансирования еще не определены, называются самые противоречивые цифры. Но есть понимание, что затраты девелопера на строительство вырастут, как минимум на расходы, связанные с обслуживанием кредита и выплатой процентов. И, конечно, это отразится на ценах, наш прогноз +15%».
Ну, до 2019-го года надо еще дожить, да и власти обещают все-таки реформировать рынок постепенно и в одночасье от «долевки» не отказываться. А «2018-й год будет переходным периодом, когда покупатели могут очень выгодно приобрести квартиру -уверена Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group , - потому что в интересах застройщиков поскорее реализовать проекты, начать строительство на ранее приобретенных участках, заставить активы приносить доходы, и все это – чтобы успеть до вступления в силу поправок в 214-ФЗ». Эксперт предполагает, что большая часть девелоперов презентует новые проекты по привлекательным ценам, - так что многие смогут сделать выгодные покупки. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова тоже ожидает, что на рынок выйдет много интересных новостроек: «Это, несомненно, приведет к еще большему ужесточению конкуренции среди девелоперов и будет способствовать появлению новых маркетинговых кампаний, акционных предложений, скидок».
А Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро и первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит» подчеркивает, что насыщенная конкуренция заставляет застройщиков искать новые решения привлекательности продукта: «так что можно увидеть настоящий калейдоскоп планировочных решений, множество привлекательных условий».
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова , отмечает, что качественные и продуманные проекты, создают принципиально новое пространство для жизни, а устаревшие планировки будут уходить в прошлое вместе со сносимыми по программе реновации пятиэтажками.
Максим Каварьянц, вице-президент по девелопменту SDI Group
подчеркивает, что сегодня застройщики могут предложить не только квартиры с отделкой, но и с мебелью.
Как говорится, всё для вас!
Выбрать квартиру можно не откладывая, благо предложений много. Покупателям, интересующихся массовым сегментом (эконом и комфорт), директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева советует присмотреться к новостройкам в Московской области: кварталу « », мкр. «Красногорский», ЖК «Ленинградский». Если речь идет о Москве, то это такие объекты, как ЖК Silver, жилой дом Дуэт, ЖК «Город», ЖК « », апарт-комплекс Nord.
Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса ONLY, Central Properties сообщает, что компания уже построила все восемь корпусов квартала и продала 630 (67%) расположенных в нем апартаментов. И пять месяцев уже нового, 2018-го года потратит на то, чтобы приготовить каждый из 930 апартаментов ONLY к новоселью - сделает полную отделку и установит кухонные гарнитуры и бытовую технику. «А в июне наши покупатели получат ключи и начнут новую жизнь в своем новом доме. Как видите, времени и апартаментов для того, чтобы стать обладателем одного из них, осталось не так уж и много – всего 141 день и 300 апартаментов. ONLY не ждет!», - поторапливает покупателей Евгений Большаков.
Генеральный директор «Биг Риэлти» Светлана Лапшина предлагает недвижимость для тех, кто задумывается о будущем своих детей: «У нашей компании есть два ноу-хау - возможность организовать для покупателей приобретение дешевых студий, в том числе в центре Москвы. Мы продаем квартиру, предварительно поделив ее на 4 студии, таким образом, получая недорогое жилье и отличную первую квартиру для ребенка или молодой семьи. Также предлагаем нашим клиентам участие в Европейских программах - в Бельгии, Франции, Германии по обеспечению каждого человека, который связывает свою учебу или работу с этими странами, жильем».
Рекомендует тем, кто хочет качественно поднять свой уровень жизни, приобрести квартиры в сегментах бизнес и бизнес+. Такие проекты готовы предложить высокий статус, интересную концепцию фасадов, входных групп и придомовой территории, эксклюзивные варианты квартир. В частности « », расположенный на Кутузовском проспекте, обладает всеми характеристики сегмента бизнес+. Сейчас здесь действует специальная цена квадратного метра - от 193 000 рублей и скидки на машино-места.
Мария Котова, руководитель департамента жилой недвижимости GORN Development приглашает покупателей в жилой комплекс премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA». Воспользовавшись ипотекой по рекордно низкой ставке - 6% годовых, можно приобрести квартиру мечты.
Дмитрий Лобов, коммерческий директор проекта Lifedeluxe.ru считает, что у покупателей дорогой недвижимости будет возможность выбирать и торговаться, обсуждая с застройщиками и специальные цены, и специальные условия выплат.
Наши эксперты не только советуют покупать квартиры, но и поздравляют читателей с Новым годом.
Так, Алексей Лопатин, директор проектов по оценке XLPartners , напоминает, что 2018-й – это год собаки - благородного, дружелюбного и самого верного друга человека: «Если у вас нет собаки, то самое время ее завести. Пустить щенка в дом, это значит наполнить домашнюю атмосферу - теплом, любовью и добром. И лучше если это будет новый дом или квартира».
Генеральный директор ООО « » Игорь Пономарев желает, чтобы во время праздников у вас царила «атмосфера добра, надежд на счастье и добрых перемен – вплоть до переезда в новую квартиру».
Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева пожелала нам «гармонии, семейного счастья, хорошего настроения, реализации всех сокровенных желаний и, конечно, своей идеальной квартиры», а генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова – «удачных и выгодных покупок, надежных партнеров, правильных решений, успеха во всех начинаниях и домашнего уюта!».
А теперь обещанный сюрприз от наших самых креативных экспертов – новогодние пожелания в стихах.
От Ирины Черниковой, директора управления информации, рекламы и PR компании SDI Group:
Пусть этот год будет ярким и светлым.
Принесёт много новых идей!
И проектом на рынке заметным
Мы порадуем всех москвичей.
У него необычная форма,
Утонченный, изысканный вкус.
Восхищение им – это норма.
И в локации есть тоже плюс!
На проспекте Вернадского будет
МФК бизнес-класса расти.
Раз увидев, никто не забудет,
Да и мимо не сможет пройти.
От коллектива первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит»:
Элитной квартиры в Новом году
Желаем мы вам! Имейте в виду,
Сегодня - тот самый момент, чтоб купить,
Освоить, отделать, влюбиться - и жить!
Вот он, самый лучший момент для покупки:
Застройщики рады идти на уступки,
Борясь лишь за вас в конкурентной борьбе
(Кто гибок - готовься к счастливой судьбе).
Опять же, растет вариантов объем...
Мы к дому мечты вас кратчайшим ведем:
Освоиться в море элитных продаж
Способствует 20-летний стаж.
На рынке давно. Свой пул экспертов.
Задачу любую решаем совместно.
Заказчик - партнер. Нюансы знакомы.
Отличного вам года и дома!
Рэп от команды Kalinka Group:
Покупка квартиры до Нового года
Станет подарком особого рода:
Это и праздник, и крутые инвестиции,
Которые улучшат ваши финансовые позиции.
Покупателю в Новый год всякий рад -
Собственники идут на уступки, застройщики становятся в ряд
И предлагают бонусы, дарят скидки, -
Это серьезнее, чем праздничные открытки!
С Нового года все дорожает,
Кто покупает в конце декабря квартиру – тот правильно поступает!
Покупатель с большим бюджетом!
Купи «Царев сад» - не пожалеешь об этом!
С Новым годом! Раунд!
От Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate:
Пусть Новый год подарит Вам
Побольше выгодных вложений!
Элитный рынок принесет
Вам капитала умножение.
Пока снижалась волатильность,
Он демонстрировал стабильность
И будет дальше продолжать
Объем проектов пополнять.
При этом цены, наше мнение,
Продолжат плавное снижение…
Пусть Вам удача улыбнется,
Недвижимость мечты найдется!
От девелопера «Тройка РЭД»:
Поздравляет «Тройка РЭД»,
Покупателю совет:
В 18-ом году
Не упустите выгоду.
Покупать квартиры нужно,
Пока цены с нами дружат.
В год собаки домовитой
Девелоперы открыты.
И даем мы вам подсказку:
Цены будут словно в сказке.
Скидки, акции, рассрочка,
Кредитных платежей отсрочка.
В облаках мы не витаем,
В январе их открываем.
В Люберцах новый ЖК
Под названьем «Облака».
Яркий комплекс – 6 домов,
Пара лет – и он готов.
Ждет клиентов старт продаж.
Не пропусти ажиотаж!
От пресс-центра VSN Realty:
Идеальное время для покупки квартиры
К нам приходит в Новом году:
Ипотека все ниже, а проекты доступней,
Президент говорит про семью.
18-й год все подхватит мотивы,
Снегопадом пойдут цены вниз.
VSN Realty поздравляет коллег и клиентов -
Пусть квартира придет в вашу жизнь!
Несмотря на падение экономики обновление жилищного фонда в столице происходит с такой же интенсивностью, как и в докризисные времена. Недвижимость по-прежнему остается надежным способом диверсификации инвестиционного портфеля и сохранения финансовых активов. Современные архитектурные проекты по качеству выполнения и продуманности мельчайших деталей значительно превосходят жилой фонд старого образца. Поэтому новостройки Москвы 2018 год привлекают внимание клиентов, прежде всего, ценящих комфорт.
Сегодня строительные компании постепенно отказываются от популярной раньше точечной застройки. Смена приоритетов деятельности имеет несколько причин. Во-первых, постепенный рост благополучия столичных жителей естественным образом привел к повышению требований к уровню комфорта и качества жизни.
Эпоха сносных условий существования для жителей столицы осталась далеко позади. Во-вторых, экономическая рентабельность масштабных проектов значительно выше. В-третьих, сегодня бизнес тяготеет не к продаже товаров, или услуг, а к созданию брендов, или, проще говоря, привлекательного образа жизни. Современные строительные компании ориентированы не столько на возведение зданий, сколько на реализацию проектов, воплощающих некие идеи. И, в-четвертых, зачастую получить разрешение на точечную застройку сегодня совсем непросто. В первую очередь это связывают с трудностями соответствия дизайна интерьера окружающему архитектурному ландшафту.
Кроме того, события недавних дней вокруг закона о реновации жилищного фонда стали ясным сигналом правительства об изменении политики в отношении градостроительства.
Таким образом, в последние годы становится все популярней крупная застройка жилых кварталов, микрорайонов и целых городков. В 2018 году строительные компании, учитывая последние тенденции, продолжают движение в обозначенном направлении.
По прогнозам S&P, в 2018 году цены на жилье будут расти медленнее инфляции, поэтому в абсолютном выражении ожидается снижение стоимости жилья. Такая ситуация на рынке недвижимости связана с макроэкономической динамикой и подписанием президентом РФ Владимиром Путиным указа «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». В частности, правительство получило распоряжение снизить реальную стоимость жилья до 20% за счет увеличения доли вводимого в эксплуатацию жилья экономкласса. Кроме того, Сбербанк России начал выдавать кредиты со ставкой 11,5-13% годовых до конца февраля 2018 года.
Анализ последних архитектурных проектов позволяет отметить популярность следующих типов застройки:
Периметральные застройки окружают пространство по периметру полностью, или частично, образуя внутреннее пространство с учетом требований к освещению и скорости проветривания.
Групповая застройка предполагает размещение зданий небольшими группами, связанными между собой общим внутренним пространством. В таком случае удается избежать однообразия архитектурного ландшафта. Строчная застройка образует стройные ряды зданий вдоль узких участков.
Свободная и комбинированная типы застройки позволяют использовать разные планировочные приемы в условиях ограниченного пространства, или необходимости сохранения уже построенных ранее зданий.
Таким образом, в процессе возведения новостроек 2018 года применяется широкий спектр разнообразных планировочных решений, что значительно увеличивает разнообразие предложений на рынке жилья.
Архитектурные проекты данного типа используют большие территории для изоляции от устаревшей жилищной инфраструктуры и организации внутреннего пространства согласно определенным идеям.
Комплекс тушинского аэрополя расположен в десяти километрах, в северо-западном направлении от центра города на берегу Москвы-реки. Проект ориентирован на клиентов, для которых основными ценностями стали семья и здоровый образ жизни. Экологически чистый район с развитой рекреационной инфраструктурой пользуется популярностью среди покупателей благодаря наличию фитнес-центров, SPA-салонов, бассейнов, спортивных комплексов и стадиона. Застройщик утверждает, что отделочные работы производятся с применением новейших технологий обеспечения микроклимата здания, а также теплосбережения. Внутренне пространство городка изолировано зеленым массивом от транспортных магистралей. Цена на квартиры начинается от 6,8 млн. рублей.
Территория комплекса занимает 0,14 кв. км, и располагается на Шелепихинской набережной. Общая площадь жилых помещений городка составляет 63,5 га. Диапазон цен на квартиры находится в пределах 8–49 млн. рублей. Вниманию клиентов предлагается 9 зданий высотой от 19 до 37 этажей. В первую очередь городок привлекает внимание семейных людей, поскольку здесь строятся дошкольные и школьные учреждения. Для любителей спорта здесь выделены территории под спортивные площадки, ролледромы и велотреки. Рестораны, кафе и бары в шаговой доступности позволят экономить время на поездках.
Отличительными чертами комплекса является строгость и лаконичность фасадов зданий, а также застекленные лоджии. Городок имеет транспортную и социальную инфраструктуру, полностью обеспечивающую потребности жильцов. Близкое расположение Минского и Боровского шоссе позволяет использовать любой вид транспорта. В трех километрах от ЖК Внуково находится железнодорожная ветка пригородного сообщения. В шаговой доступности от комплекса располагается лесной массив и Пыхтинский пруд. Приятной неожиданностью для потенциальных покупателей станет наличие неподалеку исторически значимых памятников – церкви Илии Пророка и старинной усадьбы Бараново-Акатово. Среди недостатков Внуково отмечают загруженность транспортных магистралей, отсутствие крупных торговых центров и удаленность от центра Москвы.
Среди новостроек Москвы, старт продажи которых запланирован на 2018 год, чаще всего встречаются квартиры в жилых кварталах. Для ЖК значительно проще найти подходящую территорию, чем для целого городка. К тому же реализация таких проектов требует значительно меньше инвестиций и сложности работ, связанных с разработкой бренда.
Своим названием жилой комплекс обязан бывшему заводу ЗИЛ, на территории которого появится большой парк и комплекс зданий с квартирами площадью от 34 до 136 м. кв. Рядом с детскими садами и школами планируется строительство бизнес-центров и культурных учреждений. Планировку квартир осуществляли архитекторы с мировым именем, поэтому цена отдельных квартир доходит до 900 тыс.$. Близость к набережной дополнительно повышает комфорт жителей ЖК.
Комплекс состоит из трех монолитных зданий, расположенных в Пресненском районе Москвы на пересечении улиц Пресненский Вал и Ходынской. Район известен хорошо развитой социальной инфраструктурой и близостью к Садовому кольцу. Недалеко от комплекса располагается ипподром, зоопарк и парки. Стоимость квартир в ЖК площадью от 42 до 85 м. кв. находится в диапазоне от 8 до 22 млн. рублей.
В 2018 году планируется сдача новостройки в северной части города Люберцы. Вниманию покупателей представлено 16 зданий высотой в 17 этажей. Квартиры на последних этажах снабжены панорамными окнами. В подъездах располагаются колясочные зоны и пост консьержа. Здания будут построены с применением экологически чистых и безопасных материалов, которые противостоят агрессивным веществам и длительное время сохраняют первоначальный вид.
Комплексный тип застройки создает уютное пространство внутри дворов. В ближайшем будущем планируется разбить парк площадью 60 га и построить всю необходимую рекреационную инфраструктуру, включая спортзалы, бассейны, спортивные комплексы и зоны отдыха. Уже сейчас жильцы имеют возможность посещать парк площадью 17 га с дорожками и местами для отдыха. Комплекс будет снабжен развитой транспортной инфраструктурой, и находится всего в трех километров от МКАД. До ближайшей станции метро можно добраться на автобусе за 5 минут.
Жилой комплекс располагается на территории реорганизуемой промзоны «Грайвороново». Монолитные здания комфорт класса будут иметь высоту до 44 этажей. В планах создание парковой зоны, мест отдыха молодежи, а также развитие социальной инфраструктуры. Ближайшая станция метро располагается на расстоянии чуть более одного километра. Кроме того, неподалеку будет находиться станция московской кольцевой железной дороги. Отличительной чертой ЖК Sereda является выполнение проектировочных работ испанскими архитекторами, что обеспечит действительно оригинальный дизайн интерьеров и экстерьеров зданий. Стоимость квартиры находится в пределах от 4,5 до 12,5 млн. руб.
Вот далеко не полный перечень новостроек Москвы, частичная или же полная сдача которых запланирована на 2018 год. Активное заимствование иностранного опыта выполнения строительных работ позитивно влияет на качество новостроек последних лет. Информация, представленная в обзорах и пресс-релизах строительных компаний, подтверждает, что 2018 год не станет исключением.
В среду министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.
О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.
Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.
«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» Павел Поселёнов.
Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит Дмитрий Соболев, финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.
Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.
«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.
Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».
Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.
«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился Роман Родионцев. руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.
Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.
Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.
Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.
«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.
Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.
В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.
По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.
При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.
«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.
Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.
Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили Минстрою дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.
Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.
Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.
«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.
